ECLI:NL:TNORAMS:2017:18 Kamer voor het notariaat Amsterdam 622989 / NT 17-7, 623620 / NT 17-12, 623997 / NT 17-13, 623998 / NT 17-14 en 624999 / NT 17-22

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2017:18
Datum uitspraak:	04-05-2017
Datum publicatie:	22-11-2023
Zaaknummer(s):	622989 / NT 17-7, 623620 / NT 17-12, 623997 / NT 17-13, 623998 / NT 17-14 en 624999 / NT 17-22
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De notaris heeft de juridische fusies van de respectieve banken - genoemd in de feiten h. t/m k. van onderhavige beslissing - aan klager uiteengezet in de bespreking van 13 december 2016. De notaris heeft daarin aan klager uiteengezet dat op grond van deze fusies alle hypotheekrechten die oorspronkelijk eigendom van Fortis ASR  waren, uiteindelijk terecht zijn gekomen bij AAHG, en nu er sprake is van opeenvolgende juridische fusies het hypotheekrecht van AAHG eerste in rang is gebleven. De kamer oordeelt dat de notaris heeft mogen afgaan op de gegevens zoals deze zijn vermeld in het kadaster. De notaris heeft de fusie-akten bekeken waaruit de respectieve fusies blijken en deze nogmaals bij de bank bevraagd. Nu de hypotheekrechten van Fortis ASR onder algemene titel zijn overgegaan op AAHG, en er geen enkele aanleiding voor de notaris was om nader onderzoek te verrichten naar een mogelijke verkrijging onder bijzondere titel behoefde de notaris dit niet verder na te gaan.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 4 mei 2017 in de klacht met nummers 622989 / NT 17-7, 623620 / NT 17-12, 623997 / NT 17-13, 623998 / NT 17-14 en 624999 / NT 17-22 van:

[klager],

wonende te [woonplaats],

klager,

tegen:         

mr. [notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris.

1. Ontstaan en loop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlagen van 27 januari 2017;

- verweerschrift van 20 februari 2017.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 23 maart 2017 zijn partijen verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op 4 mei 2017.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. Op 7 mei 2002 is door de gemeente [A] een bouwvergunning afgegeven met betrekking tot het navolgende registergoed (hierna: het registergoed): het voormalig pakhuis met erf en verder toebehoren te [adres1] en het voormalig pakhuis met erf en verder toebehoren te [adres2], alsmede de aangrenzende steeg. De gemeente [A] heeft de notaris laten weten dat zij voornemens is deze vergunning in te trekken indien op 15 juni 2017 niet is begonnen met de bouw.
2. Op 28 december 2005 heeft notaris mr. [V] te [vestigingsplaats] een akte van levering verleden waarbij de eigendom van het registergoed is verkregen door [D B.V.] gevestigd te [vestigingsplaats].
3. Bij notariële akte, verleden op 31 maart 2006 door notaris mr. [H] te [vestigingsplaats] (hierna: [notaris H]), wordt door [D B.V.] op het registergoed het recht van eerste hypotheek gevestigd ten behoeve van Fortis ASR Hypotheekbedrijf N.V. (hierna: Fortis ASR) tot een maximaal inschrijvingsbedrag van € 750.000, voor een door de bank aan [D B.V.] verstrekte lening van € 500.000,--, met bijkomende rente en kosten. Deze akte wordt ingeschreven in de landelijke registers.
4. Op deze zelfde datum heeft [notaris H] een akte verleden waarbij door [D B.V.] een recht van tweede hypotheek (krediethypotheek tot een maximum van € 200.000,--, met rente en kosten tot € 80.000, tezamen € 280.000,--) is verleend aan [W] en [van der L]. In deze akte wordt melding gemaakt van een vóór de onderhavige akte in de landelijke registers in te schrijven hypotheekrecht ten behoeve van Fortis ASR. Deze akte wordt als tweede hypotheek ingeschreven in de landelijke registers.
5. Na een akte van levering verleden op 28 juni 2006 voor een waarnemer van [notaris H], verkrijgt klager in privé een onverdeeld 160/380 aandeel van het registergoed. [D B.V.] behoudt een 220/380 aandeel van het registergoed.
6. Bij zogenoemde Groninger Akte, op 28 juni 2006 voor de waarnemer van [notaris H] verleden, wordt voorwaardelijk door [D B.V.] en klager in privé verkocht aan [E] en [F], ieder voor een gelijk gedeelte, een onverdeeld 170/380 gedeelte van het registergoed. Deze akte wordt ingeschreven in de landelijke registers. De in de akte van levering opgenomen (relevante) voorwaarde luidt: “(...) D. Ontbindende voorwaarden. Deze overeenkomst van verkoop en koop is aangegaan onder de ontbindende voorwaarden dat a. (...); b. de akte van kwijting niet op acht en twintig juli tweeduizend zeven bij afschrift zal zijn overgeschreven ten gemelde kantore van de Diest voor het Kadaster en de Openbare Registers. (…)”  Bij twee latere akten, verleden voor [notaris H], is de oorspronkelijk overeengekomen eindtermijn van 28 juli 2007 twee keer verlengd, naar respectievelijk 31 juli 2008 en vervolgens naar 28 juli 2009, met de in die akten opgenomen uitdrukkelijke vaststelling dat al het overige in de gemelde Groninger akte bepaalde ten volle van kracht en waarde blijft.
7. Vóór of op 28 juli 2009 is - blijkens de landelijke registers - ten aanzien van het registergoed geen akte van kwijting tussen genoemde partijen verleden, zodat daarmee de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan en de koop van (het 170/380 gedeelte in) het registergoed door [E]  en [F] is ontbonden.
8. Bij akte van juridische fusie op 28 augustus 2010 (verleden voor een waarnemer van [notaris mr. O] te vestigingsplaats]) fungeerde onder meer Fortis ASR als verdwijnende rechtspersoon, terwijl in die akte als verkrijgende rechtspersoon onder algemene titel Fortis Hypotheekbank N.V. fungeerde. Deze fusie is van kracht geworden op 29 augustus 2010.
9. Bij akte van juridische fusie op 29 augustus 2010 (verleden voor een waarnemer van [notaris O] voornoemd) fungeerde Fortis Hypotheekbank N.V. als verdwijnende rechtspersoon, terwijl in die akte als verkrijgende rechtspersoon onder algemene titel Direktbank N.V. (hierna: Direktbank) fungeerde. Deze fusie is van kracht geworden op 30 augustus 2010.
10. De onder h. en i. genoemde fusies zijn bij een verklaring als bedoeld in artikel 33 Kadasterwet ingeschreven in de landelijke registers op 28 september 2010.
11. Bij akte van juridische fusie op 30 juni 2014 (verleden voor notaris mr. [S] te [vestigingsplaats]) fungeerde Direktbank als verdwijnende rechtspersoon, terwijl in die akte als verkrijgende rechtspersoon onder algemene titel ABN AMRO Hypotheken GroB.V. (hierna: AAHG), gevestigd en kantoorhoudende te Amersfoort, fungeerde. Deze fusie is van kracht geworden op 1 juli 2014 en is bij een verklaring als bedoeld in artikel 33 Kadasterwet ingeschreven in de landelijke registers op 7 januari 2016.
12. Op 29 november 2016 heeft AAHG aan de notaris de opdracht gegeven om het registergoed te veilen wegens het niet nakomen van de betalingsverplichtingen door beide schuldenaren [D B.V.] en klager.
13. Op 5 december 2016 heeft de notaris zowel [D B.V.] als klager geschreven, voor zover van belang: “Hierbij deel ik u mede dat ABN AMRO Hypotheken Groep BV mij opdracht heeft gegeven om de openbare verkoop (executieveiling) in gang te zetten van uw panden aan [adres 1 en [adres 2]. De bank heeft de volgende reden voor de veiling opgegeven: het niet nakomen van de betalingsverplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van geldlening met hypotheekstelling. (..) De bank stelt ongeveer vijfendertig dagen vóór de veiling de veilingvoorwaarden vast. U ontvangt van mij tijdig een exemplaar van deze veilingvoorwaarden. Als belanghebbende kunt u de voorzieningenrechter vragen om wijzigingen aan te brengen in de veilingvoorwaarden. (..) Vóór de veiling kunt u, de bank of de executoriaal beslaglegger een koopovereenkomst sluiten met een bieder. Die koopovereenkomst moet worden goedgekeurd door de voorzieningenrechter (..). De voorwaarden waaronder deze koop wordt aangegaan, staan vermeld in de akte van vaststelling veilingvoorwaarden die u van mij ontvangt. Als de voorzieningenrechter de koopovereenkomst goedkeurt, wordt uw woning op grond van de koopovereenkomst verkocht en gaat de veiling niet door. Op grond van de wettelijke bepalingen (art. 3: 267a Burgerlijk Wetboek) bent u verplicht uw panden open te stellen voor bezichtigingen door belangstellenden ..(..) Ik nodig u op dinsdag 13 december a.s. om 14.00 uur op mijn kantoor uit om dit te bespreken. (..) Destijds in 2006 is door [notaris H] een Groninger akte gepasseerd ..(..) Voor zover ik kan zien in het kadaster is de akte kwijting nimmer gepasseerd en/of ingeschreven in het kadaster. Klopt dat? In dat geval dient een akte doorhaling inschrijving te worden opgesteld en ingeschreven in het kadaster, zodat de aldaar opgenomen gegevens kloppen.”
14. In een e-mailbericht van 9 december 2016 van [L] aan klager, staat, voor zover van belang: “Per 29-10-2010 zijn de hypotheken van Fortis ASR Hypotheekbedrijf na fusie met Fortis Hypotheken Bank na fusie overgenomen door Direktbank (onderdeel van ABN-AMRO Hypotheken Groep)”
15. Op 13 december 2016 heeft een bespreking met klager op het kantoor van de notaris plaatsgevonden.
16. Op 15 december 2016 is aan klager en [D B.V.] de in executoriale vorm uitgegeven grosse van de notariële akte van geldlening met hypotheekstelling op 31 maart 2006 door [notaris H] verleden tussen AAHG als geldschieter en gerequireerde als geldnemer betekend.
17. Op 9 februari 2017 heeft [Z] van [L B.V.] (hierna: [L BV) aan klager geschreven: “(…) Hierbij treft u aan:

1. Fusie-akte 2014

2. Uittreksel KvK AAHG waarin opgenomen de handelsnamen (waaronder Direktbank Vastgoed Hypotheken)

3. Volmacht AAHG/[L] (deze is u al eerder toegestuurd)

Wij sluiten ons aan bij het advies van [de notaris] (punt 9 van zijn uitgebreide memo d.d. 08-02-2017): neem een objectieve deskundige in de arm, of start een procedure. Met al uw emails komt u niet verder; (…)”

18. Als datum van veiling was aanvankelijk 3 maart 2017 vastgesteld, deze datum is vervolgens uitgesteld naar 20 maart 2017.
19. Op 8 februari 2017 heeft de notaris een memo aan klager gezonden, waarin het volgende is vermeld, voor zover van belang: “(..) 1. Ik heb u wel gewezen op de mogelijkheid een executiegeschil te starten en dat heeft [L] nadrukkelijk óók gedaan. (..) 2. Ik doe in dit kader geen nader onderzoek meer naar de voorgeschiedenis van “hypotheeknemer tot hypotheeknemer”. Ik mag vertrouwen op de Landelijke Registers, daarin staat dat Abn Amro Hypothekengroep B.V. de hypotheekhouder is, dus zijn zij het wat mij betreft. De opvolging tussen de vennootschappen is mij duidelijk. Ik heb daarvoor geen volledige fusieakte nodig en als u hem wilt kunt u hem bij de bank opvragen, of bij de Kamer van Koophandel, misschien kan die u helpen. (..) Wat mij betreft, (..) is er geen ‘vuiltje’ in de rechtsovergangen tussen de verschillende rechtspersonen. (..) 7. Mijn opdrachtgever is AAHG. De feitelijke opdracht is namens AAHG verstrekt door de vertegenwoordiger van AAGH in deze zaak, te weten [L]. (..) 9. De bank kan executeren omdat zij eerste in rang is, dat haal ik uit de Landelijke Registers én uit de hypotheekakte van de heren [W] en [Van der L], waarin staat dat zij tweede hypotheekhouder zullen worden. (..)”  
20. Op 15 februari 2017 heeft de waarnemer van de notaris een akte verleden, waarbij de veilingvoorwaarden voor de executieveiling zijn vastgesteld.
21. Bij exploot van 16 februari 2017 heeft [naam] gerechtsdeurwaarders aan klager en [D B.V.] aangezegd het registergoed te gaan veilen op 20 maart 2017 om 13.30 uur.

5. Op 19 februari 2017 heeft de notaris aan klager bij e-mail geschreven, voor zover van belang: “(..) 1. [L] schreef u op 9 december jl.: Per 29-10-2010 zijn de hypotheken van Fortis ASR Hypotheekbedrijf na fusie met Fortis Hypotheek Bank na fusie overgenomen door Direktbank (onderdeel van ABN-AMRO Hypotheken Groep). Hiervan zijn alle schuldenaren schriftelijk op de hoogte gesteld. Dit is u ook al meegedeeld naar aanleiding van uw bij de bank ingediende klacht in november 2011, waarbij uw klachten ten aanzien van de behandeling van uw dossier ongegrond verklaard werden. De wijziging van hypotheeknummer (..) uit de oude Fortis ASR – systemen naar het hypotheeknummer (..) uit de systemen van Direktbank vond plaats per 01-12-2011 en is u als schuldenaar ook schriftelijk meegedeeld. U wilt van mij weten hoe het komt dat [L] schrijft dat een en ander is gegaan per 29 oktober 2010, terwijl de fusie van eind augustus 2010 is. (..) Ik denk zelf dat in dit e-mailbericht (..) een vergissing is gemaakt, (..). Ik baseer mij slechts op de fusieakten zelf én de kadasterverklaringen. (..) Twee verschillende notarissen hebben een dergelijke kadasterverklaring ingediend en de teksten zijn niet identiek. In de verklaring van 2010 staat dat de hypotheekrechten zijn overgegaan onder algemene titel. Het woord ‘alle’ staat niet in die verklaring en wel in de verklaring van 2016. (..) Het woord ‘alle’ staat er dus niet, maar dat lijkt mij ook volstrekt niet nodig (..), nu in de slotverklaring staat dat de hypotheekrechten welke ten name staan van ….. moeten worden gesteld ten name van Direktbank N.V. Uw hypotheek was genomen door een van die (verdwijnende) banken en stond dus ten name van die oude bank. Daarmee is ook uw hypotheek vervolgens door die kadasterverklaring ten name gesteld van Direktbank N.V. ook al staat het woord ‘alle’ er niet bij. Daaruit blijkt logischerwijs dat er geen hypotheekrechten van de fusie zijn uitgezonderd.(..)"
6. Op 26 januari 2017 heeft de notaris aan klager geschreven, voor zover van belang: “(..) U ontkent de juistheid van de zowel door de bank als door mij aangeleverde bewijsstukken. Ik stuur ze nogmaals mee. (..) Ik heb u gevraagd mij op de hoogte te houden over de ontwikkelingen op de vergunningen. De gemeente geeft mij aan dat er op dit moment een vergunning op zit, weliswaar oud, maar hij zit er op. Als u mij niet kunt aangeven welke andere vergunning (door overleggen van de stukken) er nog op zit of heel snel onherroepelijk erop zou kunnen zitten, zal ik veilen zoals het er nu bijligt, … (..).”    

3. De klacht

Klager heeft 56 klachten ingediend. Deze klachten zijn - kort samengevat -  in zeven hoofdklachten te verdelen.

3.1. De notaris weigert informatie te geven of de informatie die hij geeft is onjuist, c.q. onvolledig. De notaris heeft verzuimd de overige schuldeisers aan te schrijven.

3.2. De notaris weigert rechtszekerheid te geven ten aanzien van de vraag wie nu eerste dan wel tweede hypotheekhouder is.

3.3. De notaris is partijdig, benadeelt klager en is oorzaak van waarde-vernietiging.

3.4. De notaris komt zijn onderzoeksplicht niet na.

3.5. De notaris overlegt geen stukken.

3.6. De veilingexploten deugen niet.

3.7. De hypotheekakte van 31 maart 2006 staat niet meer in het kadaster.

4. Het verweer

De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

De kamer zal - evenals de notaris dat heeft gedaan in zijn verweerschrift - de klachten gericht tegen de notaris zelf beoordelen en de klachten van klager gericht tegen AAHG en/of [L] buiten beschouwing laten.

5.2 Ad 3.1.De notaris weigert informatie te geven, of de informatie die hij geeft is onjuist c.q. onvolledig. Ook heeft de notaris verzuimd de overige schuldeisers aan te schrijven.

Klager verwijt de notaris dat hij niet zou hebben aangegeven welke bank stelt dat klager zijn verplichting niet nakomt, welke geldlening het hier betreft en welk bedrag het verzuim van klager kan opheffen.

De notaris heeft zich als volgt verweerd.

De notaris heeft in zijn brief van 5 december 2016 de naam van de opdrachtgever aangegeven en daarin uitgelegd dat de schuldverhouding tussen AAHG en klager voortvloeit uit de getekende notariële akte van geldlening met hypotheekstelling zoals op 31 maart 2006 verleden ten kantore van [notaris H] te [vestigingsplaats].

Ook heeft de notaris in de bespreking van 13 december 2016 aan klager uitgelegd wat zijn rol is en wat klager zou kunnen doen om de veiling tegen te houden. In deze bespreking heeft de notaris klager geadviseerd contact met de tweede hypotheekhouders op te nemen.

Bij brief van 26 januari 2017 heeft de notaris klager inhoudelijk geïnformeerd met betrekking tot de door klager naar voren gebrachte punten.

Op 30 januari 2017 heeft een medewerker van de notaris klager bericht dat de gevraagde aktes niet in het bezit van het notariskantoor zijn en klager geadviseerd een advocaat in te schakelen teneinde een kort geding staking executie te starten teneinde de veiling te voorkomen.

Op 31 januari 2017 heeft een medewerker van [L BV] ([Z]) klager per e-mail bericht dat klager zelf over de hypotheekakte beschikt en bevestigd dat de veiling doorgaat tot het moment dat door klager volledig is betaald of de bank door een uitspraak van de rechtbank wordt gedwongen de veiling te staken.

Op 8 februari 2017 heeft de notaris klager een memo gezonden waarin hij klager de situatie nogmaals heeft uitgelegd en hem wederom verzocht alle relevante informatie over de te veilen objecten aan te geven. Ook heeft de notaris daarbij de informatie van de gemeente [naam gemeente] over de vergunning met betrekking tot de beide panden van klager meegezonden.

Op 9 februari 2017 heeft een medewerker van [L BV] ([Z]) klager de fusie-akte van 30 juni 2014, een uittreksel van de Kamer van Koophandel betreffende AAHG/Direktbank Vastgoed Hypotheken en de volmacht AAHG/[L] toegezonden.

Op 9 februari 2017 (13:10 uur), op 16 februari 2017 en op 1 maart 2017 heeft de notaris per e-mail klager geantwoord op de door klager eerder gestelde vragen en hem bericht over de op handen zijnde veiling.

Op 21 februari 2017 heeft de notaris klager per e-mails van respectievelijk 09:29 uur, 12:38 uur en 13:00 uur nogmaals geïnformeerd met betrekking tot de leningsovereenkomst en een afschrift van de hypotheekakte nogmaals aan klager gezonden. 

Op 14 februari 2017 heeft de notaris ten slotte de tweede hypotheekhouders relevante informatie verstrekt.

Ter zitting van 23 maart 2017 heeft de notaris bevestigd de fusie-akte van 30 juni 2014 ook aan de toenmalige raadsman van klager te hebben toegezonden.

De kamer concludeert dat de notaris gezien (de inhoud van) bovenstaande e-mails en brieven klager naar behoren heeft geïnformeerd en hem de rol van AAHG, [L] en hemzelf voldoende duidelijk heeft uitgelegd. Dat de notaris bewust de andere schuldeisers niet op 5 december 2016 óók heeft aangeschreven acht de kamer begrijpelijk gezien zijn beweegreden om juist aan het begin van een veilingtraject eerst in contact te komen met de debiteur, om te kijken of er een oplossing mogelijk was.

5.3 Ten aanzien van het klachtonderdeel dat de notaris, en niet AAHG dan wel [L], klager zou moeten opgeven wat klager schuldig is, overweegt de kamer dat de notaris tijdens de bespreking van 13 december 2016 aan klager een overzicht van achterstanden heeft verstrekt. Deze opgave heeft de notaris als bijlage 1 bij het verweerschrift gevoegd.

De notaris heeft daarnaast nog twee bijlagen bij het verweerschrift gevoegd.

Bijlage 2 betreft een overzicht per ultimo januari 2017 dat [L] aan klager heeft gestuurd. Bijlage 3 betreft een brief (met bijlagen) van Direktbank aan klager d.d. 8 november 2011 betreffende de hypothecaire geldlening van klager.

Ter zitting van 23 maart 2017 heeft klager gesteld dat op de bijlage 2 de naam van Direktbank Hypotheken is vermeld, maar dat deze niet bestaat. Volgens klager is verder op de bijlage 3 de naam van Direktbank Hypotheken wel juist vermeld omdat onderaan de pagina “Direktbank Vastgoed Hypotheken” is vermeld. Klager heeft voorts verklaard dat hij de tweede pagina van bijlage 3 niet heeft ondertekend en dat bovenaan deze pagina het hypotheeknummer is doorgestreept.

De kamer overweegt dat zowel bijlage 2 als bijlage 3 niet door de notaris zijn opgesteld en eventuele fouten in de tekst daarvan de notaris dan ook niet kunnen worden verweten.

Klager heeft echter - gezien het vorenstaande - voldoende informatie ontvangen, hetzij van de notaris, hetzij van [L], om te bepalen met betaling van welk bedrag klager de veiling kon voorkomen.

Het eerste klachtonderdeel wordt derhalve ongegrond verklaard.

5.4 Ad 3.2.De notaris weigert rechtszekerheid te geven ten aanzien van de vraag wie nu eerste dan wel tweede hypotheekhouder is.

De kamer overweegt als volgt.

Ingevolge artikel 2:309 BW is een fusie een rechtshandeling van twee of meer rechtspersonen waarbij een van deze het vermogen van de andere onder algemene titel verkrijgt of waarbij een nieuwe rechtspersoon die bij deze rechtshandeling door hen samen wordt opgericht, hun vermogen onder algemene titel verkrijgt.

Klager heeft ter zitting gesteld dat volgens hem sprake is van een mogelijke verkrijging onder bijzondere titel. Ook heeft klager ter zitting verwezen naar het arrest van het Gerechtshof Den Bosch (ECLI:NL:GHSHE: 3608).

De notaris heeft de juridische fusies van de respectieve banken - genoemd in de feiten h. t/m k. van onderhavige beslissing - aan klager uiteengezet in de bespreking van 13 december 2016. De notaris heeft daarin aan klager uiteengezet dat op grond van deze fusies alle hypotheekrechten die oorspronkelijk eigendom van Fortis ASR  waren, uiteindelijk terecht zijn gekomen bij AAHG, en nu er sprake is van opeenvolgende juridische fusies het hypotheekrecht van AAHG eerste in rang is gebleven.

Vervolgens heeft de notaris het vorenstaande ook schriftelijk aan klager uitgelegd in zijn brieven en e-mailberichten, vermeld in 5.2 van onderhavige beslissing. De notaris heeft dit vervolgens ook uitgelegd aan een van de tweede hypotheekhouders in e-mailcorrespondentie van 14 en 15 februari 2017.

5.5 De kamer oordeelt dat de notaris heeft mogen afgaan op de gegevens zoals deze zijn vermeld in het kadaster. De notaris heeft de fusie-akten bekeken waaruit de respectieve fusies blijken en deze nogmaals bij de bank bevraagd. Nu de hypotheekrechten van Fortis ASR onder algemene titel zijn overgegaan op AAHG, en er geen enkele aanleiding voor de notaris was om nader onderzoek te verrichten naar een mogelijke verkrijging onder bijzondere titel behoefde de notaris dit niet verder na te gaan.

De verwijzing naar bovengenoemd arrest kan de kamer niet volgen, nu daaruit slechts onder meer blijkt dat Direktbank door een fusie met AAHG op 30 juni 2014 is opgehouden te bestaan en het vermogen van Direktbank onder algemene titel is overgegaan op die vennootschap.

De kamer overweegt dat de notaris voldoende duidelijk aan klager heeft gecommuniceerd welke partij respectievelijk eerste en welke partij tweede hypotheekhouder is. 

De kamer acht de stelling van klager dat de notaris geen rechtszekerheid zou hebben gegeven ten aanzien van deze vraag onbegrijpelijk, nu hetgeen de notaris omtrent het vorenstaande in zijn brieven en e-mails heeft gesteld, juist is en concludeert dan ook dat dit klachtonderdeel eveneens ongegrond is. Voor zover klager uit een verschil in de redactie van de beide kadasterverklaringen meent te kunnen afleiden dat niet alle hypotheekrechten ten gevolge van de fusies zouden zijn overgegaan op de verkrijgende vennootschappen, berust dat op een onjuiste lezing van die kadasterverklaringen. Ook de brief van [L] van 9 december 2016 geeft geen aanleiding om de juistheid van bedoelde kadasterverklaringen te betwijfelen. Gelet op artikel 2:309 BW kan bedoelde brief immers niet anders worden begrepen dan dat de hypotheken van Fortis tengevolge van twee fusies (“na fusie”) per 29 oktober 2010 zijn overgegaan op Direktbank.

5.6 Ad 3.3.De notaris is partijdig, benadeelt klager en is (bewust) oorzaak van waardevernietiging, de notaris mag niet meewerken aan de executie en mag niet achterover leunen. De notaris helpt een situatie in stand te houden die tot gevolg heeft dat klager niet aan de bank kan betalen en de notaris legt ten onrechte de bal bij klager met betrekking tot de (eventuele) nieuwe vergunningen.

Klager verwijt de notaris partijdigheid doordat deze in zijn brief van 5 december 2016 heeft verwezen naar de Voorzieningenrechter in geval van ‘wijziging veilingvoorwaarden’.

De notaris heeft in zijn eerste brief van 5 december 2016 klager geïnformeerd over de op handen zijnde veiling en is vervolgens in de bespreking op zijn kantoor met klager verder inhoudelijk in gesprek gegaan, aldus de notaris.

Klager verwijt de notaris waardevernietiging omdat een werkbare bouwvergunning in ontwikkeling is en er investeerders voor het bouwproject zijn.

De notaris heeft verklaard ondanks zijn verzoek(en) daartoe, geen enkele (aanvullende) informatie van klager daaromtrent gekregen.

5.7 De kamer overweegt het volgende.

Dat de notaris in eerste instantie is uitgegaan van de gegevens van het kadaster en de gegevens die [L] namens AAHG hem had aangereikt, geeft geen blijk van een partijdige houding. Dat de notaris kort daarna de stukken verder heeft uitgezocht en niet tot andere conclusies is gekomen, evenmin.

Van feiten en/of omstandigheden waaruit zou blijken dat de notaris op mogelijk andere wijze klager zou verhinderen aan de bank te betalen, is de kamer ook overigens niet gebleken.

Klager heeft zijn klacht zoals verder omschreven onder 3.3 onvoldoende feitelijk en/of juridisch onderbouwd, zodat dit klachtonderdeel ongegrond zal worden verklaard.

5.8 Ad 3.4.De notaris komt zijn rechercheplicht niet na.

Dit klachtonderdeel is reeds besproken onder 5.4 van onderhavige beslissing.

De kamer overweegt dat de notaris het kadaster heeft geraadpleegd en klager voorts heeft geadviseerd in contact met de bank te treden om de hoogte van de vordering te bespreken. De notaris is derhalve zijn rechercheplicht nagekomen en de kamer acht dit klachtonderdeel dan ook ongegrond.

5.9 Ad 3.5.De notaris overlegt geen stukken aan klager.

De notaris heeft verklaard dat hij destijds aan klager heeft aangegeven niet over de volledige fusieakte te beschikken, maar dit was volgens hem ook niet nodig omdat hij mag vertrouwen op de informatie uit het kadaster, ook als deze door een andere notaris is opgemaakt.

De notaris heeft zowel van de kadasterverklaring van 28 september 2010 als van de kadasterverklaring van 7 januari 2016 klager een kopie gegeven.

Klager verwijt de notaris verder dat deze geen taxatierapport (van het registergoed) heeft overgelegd. De notaris bestrijdt dat hij in het bezit daarvan zou zijn en verklaart dat banken in het algemeen deze informatie achter houden uit angst dat eventuele derden op de hoogte zouden kunnen raken van de getaxeerde waarde.

Ten aanzien van het verwijt dat de notaris geen volmacht tot veiling heeft overgelegd, verwijst de notaris naar de vele e-mails van [L], de gevolmachtigde van AAHG. Daaruit blijkt voldoende dat hij een opdracht tot veiling heeft gekregen, aldus de notaris. [L] heeft op haar beurt weer een volmacht verkregen van AAHG op grond waarvan de feitelijke begeleiding van het executietraject geschiedt door [L] en deze derhalve in staat en bevoegd is communicatie met de debiteur en de veilend notaris te onderhouden, aldus de notaris.

Klager heeft een kopie van de volmacht van AAHG aan [L] ontvangen, aldus de notaris.

De notaris wordt verder verweten de geldleningsovereenkomst tussen klager en AAHG niet te overleggen op basis waarvan de bank van mening is dat klager geld schuldig is. De leningsovereenkomst staat duidelijk in de akte en de bank baseert de schuldplichtigheid van klager dan ook op die akte, aldus de notaris.

De kamer overweegt als volgt.

Gelet op de uitleg van de notaris is voldoende aannemelijk dat de notaris niet in het bezit is van een taxatie-rapport. Voor de Veiling heeft de notaris dat ook niet nodig. Het verwijt dat klager de notaris op dit punt maakt is dan ook ongegrond.

De kamer verwijst voorts naar hetgeen hiervoor onder 5.2 is overwogen ten aanzien van de aan klager toegezonden stukken.

Ter zitting heeft klager gesteld de fusie-akte van 30 juni 2014 niet van de notaris te hebben ontvangen, terwijl hij deze kennelijk nodig heeft om een executiegeschil te starten.

Uit de processtukken blijkt echter dat een medewerker van [L BV] deze akte op 9 februari 2017 aan klager heeft toegezonden. Daarnaast heeft klager de kadasterverklaringen van 28 september 2010 en van 7 januari 2016 en een kopie van de volmacht van AAHG aan [L] ontvangen. Dat de notaris geen volmacht aan klager heeft verstrekt, kan hem voorts niet worden verweten nu de notaris in staat voor de opdracht die hij heeft ontvangen van AAHG zoals beschreven in zijn brief van 5 december 2016. Uit de stukken in het dossier blijkt onmiskenbaar dat aan de notaris de opdracht voor de veiling is verstrekt, zodat ook dit klachtonderdeel ongegrond zal worden verklaard.

5.10 Ad 3.6. De veilingexploten deugen niet.

Klager verwijt de notaris dat niet uit de veilingexploten valt te achterhalen of AAHG wel hypotheekrechten heeft en zo ja of zij eerste in rang zijn. In de exploten wordt volgens klager geen uitleg gegeven hoe AAHG komt aan de gepretendeerde hypotheekrechten en klager verwijt de notaris verder dat hij in de opgestelde exploten slechts een schatting van de schuld heeft vermeld in plaats van een precieze berekening.

De notaris heeft verklaard dat de exploten duidelijk zijn en dat deze voldoen aan de eisen van de wet. Het doel van het uitbrengen van een exploot is nu juist het informeren van de in artikel 544 RV genoemde belanghebbenden dát er een veiling aan zit te komen, zodat men eventueel maatregelen kan nemen. Overigens blijft de opgave van de schuld een schatting tot het moment dat de koopsom in de veiling wordt betaald, aldus de notaris. Op het verwijt van klager dat ten onrechte het e-mailadres van het notariskantoor op de exploten is vermeld, heeft de notaris gesteld dat dit de gebruikelijke gang van zaken is.

De kamer overweegt dat de veilingexploten niet door de notaris maar door  de deurwaarder zijn opgesteld. Dit klachtonderdeel kan - zelfs indien juist - de notaris derhalve niet verweten worden. Dit klachtonderdeel is daarom niet-ontvankelijk.

5.11 Ad 3.7. De hypotheekakte van 31 maart 2006 staat niet meer in het kadaster, zodat daarmee de tweede hypotheekhouders eerste hypotheekhouder zijn geworden.

Ter zitting van 23 maart 2017 is gebleken dat klager dit klachtonderdeel heeft ingetrokken, zodat dit klachtonderdeel geen verdere bespreking behoeft.

5.12 Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris inhoudelijk, adequaat, - zeer uitgebreid en uiterst correct - gereageerd op de vele brieven en e-mails van klager. Ook overigens zijn geen feiten en/of omstandigheden gebleken dat de notaris in onderhavig geval niet zorgvuldig zou hebben gehandeld, zodat op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

 

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

• verklaart de klachtonderdelen 3.1 tot en met 3.5 ongegrond en
• verklaart het klachtonderdeel 3.6 niet-ontvankelijk.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, T.H. van Voorst Vader, J.H.M. Erkamp, E.H. Huisman en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2017.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).