ECLI:NL:TNORARL:2016:1 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2015132 en AL.2015/133

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2016:1
Datum uitspraak:	20-01-2016
Datum publicatie:	11-03-2016
Zaaknummer(s):	AL/2015132 en AL.2015/133
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	D e kern van de klacht draait om de vraag of de notarissen klager voldoende hebben geadviseerd. Meerdere klachtonderdelen zien op de ten behoeve van de levering opgestelde concepten. De notarissen wordt verweten dat het concept afwijkt van de koopovereenkomst en dat geen juiste alternatieve tekst is geleverd. Klager mocht juist van de onpartijdige notaris(sen) verwachten dat ook de verkopende partij werd gewezen op afwijkende onderdelen, evenals dat aan klager werd meegedeeld.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: AL/2015/132 en AL/2015/133

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van

[…],

wonende te […], hierna te noemen klager,

tegen

[…],

notaris te […], hierna te noemen notaris sub 1,

en

[…],

notaris te […], hierna te noemen notaris sub 2,

gemachtigden: mr. P.C.J. Twaalfhoven en mr. T. Steffens, advocaten te Amsterdam.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

- de klacht, met bijlagen, van 25 augustus 2015

- het verweer, met bijlagen, van de notarissen van 6 november 2015

- een e-mail, met bijlagen, van klager van 30 november 2015

- een brief, met bijlagen, van de notarissen van 1 december 2015.

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 11 december 2015 behandeld. Klager is in persoon verschenen. De notarissen zijn eveneens in persoon verschenen met mr. P.C.J. Twaalfhoven.

2. De feiten

2.1 Bij koopakte van 30 maart 2010 heeft klager het aan [..A..] toebehorende appartementsrecht, plaatselijk bekend als […] (hierna te noemen: het appartement), gekocht. Klager en [..A..] zijn overeengekomen dat het appartement op 1 oktober 2012 bij notariële akte zou worden geleverd. Bij het sluiten van de koopovereenkomst en het opmaken van de koopakte waren de notarissen niet betrokken.

2.2 Voorafgaande aan het aangaan van de koopakte beschikte klager over een brochure en een zogenoemde ‘verkoopvragenlijst’. In de brochure wordt gesproken van een oppervlakte van 390 m² inclusief twee terrassen met een oppervlakte 95 m² tezamen. In de verkoopvragenlijst, een lijst die is ingevuld door de verkoper, staat achter oppervlakte van het pand: ± 290 m², 90 m² terrassen, totaal 380 m².

2.3 In artikel 5 van de koopakte is onder 5.10 vermeld: “verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht”.

2.4 In een e-mail van 6 oktober 2011 stelt klager bij [..A..] aan de orde dat blijkens de hem verstrekte plattegrond de oppervlakte geen 295 m² is maar zo’n 255 m² bedraagt. Klager geeft daarbij aan dat het naar zijn mening reëel is om naar aanleiding van dit verschil (hierna te noemen: de ondermaat) van ongeveer 15% tot het aanpassen van de prijs over te gaan.

2.5 [..A..] is niet ingegaan op de wens van klager om de overeengekomen koopsom te verlagen. Ook de nadien door klager in rechte gevorderde ontbinding van de koopovereenkomst is niet gehonoreerd. Ten tijde van de beoogde datum van levering 1 oktober 2012 was deze procedure nog aanhangig bij de rechtbank.

2.6 Klager heeft de notaris sub 1 gevraagd een concept leveringsakte op te stellen. In een e-mail van 20 augustus 2012 deelt klager mee dat hij hoe dan ook de oppervlakte van het appartement vermeld wil hebben zoals vermeld in de bijlage bij de koopakte.

2.7 In een e-mail van 5 september 2012 aan notaris sub 2, destijds kandidaat-notaris, deelt klager mee dat hij vermeld wil hebben: “[…] het op de derde verdieping gelegen penthouse volgens opgave van verkoper blijkens de vragenlijst […] een begane grond oppervlakte heeft groot 380 m² incl. 90 m² terras.” Ook geeft klager aan dat hij heeft afgesproken dat hij eerst zijn fiat geeft aan een ontwerp akte alvorens die naar de wederpartij wordt gestuurd.

2.8 Notaris sub 2 heeft klager bij e-mail van 10 september 2012 een concept akte van levering toegezonden. De notaris deelt mee: ”Bijgaand treft u een eerste concept aan van de leveringsakte. De leveringsakte is vanzelfsprekend gebaseerd op de ondertekende koopakte. Op uw verzoek heb ik onder artikel 3 lid 3 opgenomen de oppervlakte van de woning.”

2.9 Naar aanleiding van de reacties van klager bij e-mail van 14 september 2012 is klager op 18 september 2012 een gewijzigd concept toegezonden door notaris sub 1. De notaris deelt klager onder meer mee: “[…] Artikel 3-2 heb ik aangepast zoals dat in de koopakte (artikel 5.2) staat vermeld. […] Artikel 9 van de leveringsakte heb ik aan de tekst van de koopakte (artikel 12.4) aangepast. Ik weet niet of dit artikel uitdrukkelijk tussen partijen is besproken. Maar mij valt nu op dat het contract op dit punt afwijkt van het standaard NVM contract. […].

2.10 Op de e-mail van 18 september 2012 is diezelfde dag door klager gereageerd. Na een verdere bijstelling van 20 september 2012 en 24 september 2012 stemt klager op 25 september 2012 in met het laatste concept.

2.11 Na toezending aan [..A..] volgt een e‑mail van klager aan de notaris van 27 september 2012 waarin hij de volgende wijziging voorstelt: “[…] In artikel 3-9: “verkoper heeft de verkoopvragenlijst volledig en naar waarheid ingevuld”. Als ik akkoord ga met de akte dan is kan dit mogelijk gezien worden dat ik dit onderschrijf.

Ik verzoek je e.e.a. als volgt te wijzigen: “In de verkoopvragenlijst is verkoper, ter voorkoming van eventuele problemen, verzocht deze lijst volledig en naar waarheid in te vullen”.[…]”

2.12 Op 28 september 2012 deelt de advocaat van [..A..] mee dat niet wordt ingestemd met de passages 3.3 en 3.9 omdat daarover tussen partijen een geding aanhangig is. Ook wordt aangegeven dat de koopovereenkomst niet met de akte van levering kan worden aangepast.

2.13 Notaris sub 1 deelt klager op 3 oktober 2012 mee dat de leveringsakte pas kan worden gepasseerd als beide partijen instemmen met de inhoud. Als dat niet lukt dan is het aan de rechter om een oordeel te vellen.

2.14 Op 11 december antwoordt notaris sub 1 op een vraag van klager onder meer het volgende: […] De leveringsakte zal alleen getekend kunnen worden als beide partijen zich met de tekst daarvan kunnen verenigen.[…] Eventueel kunnen partijen in de leveringsakte constateren zij met de bewoordingen van de akte geen wijzigingen beogen aan te brengen aan de koopakte, die derhalve onverkort tussen partijen geldig blijft. […]”.

2.15 Klager en [..A..] hebben over de levering van het appartement een kort geding geïnitieerd. Door de voorzieningenrechter is overwogen dat [..A..] terecht heeft geweigerd akkoord te gaan met de concept leveringsakte waarin bepalingen waren opgenomen waarover geschillen bestonden. Volgens de voorzieningenrechter had volstaan moeten worden met de vermelding dat de leveringsakte geen wijziging beoogt aan te brengen aan de koopovereenkomst.

2.16 De levering heeft plaatsgevonden op 1 februari 2013.

3. De standpunten

3.1 Klager verwijt de notarissen onzorgvuldig handelen waardoor hij, zo stelt klager, onnodig in procedures met verkoper is terecht gekomen. Klager geeft aan dat hij weinig of geen ervaring heeft met de levering van onroerende zaken. Hij heeft weliswaar sedert 1985 veelvuldig contact met het kantoor van de notarissen gehad, maar die contacten lagen op het gebied van het ondernemingsrecht en het personen- en familierecht. Ter toelichting noemt klager dat het eerste concept dat hem door notaris sub 2 werd toegezonden de nodige fouten bevatte. Daarna is door notaris sub 1 in de e-mail van 25 september 2012 kenbaar gemaakt dat de leveringsakte zodanig geformuleerd moest worden dat er geen afwijkingen van de koopovereenkomst geconstateerd konden worden. Klager ging er daarom vanuit dat dit niet het geval was. Het verbaasde klager dan ook dat, toen verkoper niet instemde met het concept, in het daarop gevolgde geding duidelijk werd dat de notaris sub 2 op 25 september 2012 aan verkoper had meegedeeld dat er op verzoek van klager is afgeweken van de koopovereenkomst. Daarnaast is klager van mening dat indien notaris sub 1 eerder een alternatief had aangereikt, de procedures hadden kunnen worden voorkomen.

3.2 Klager heeft de klacht tegen notaris sub 1 opgedeeld in, samengevat, de volgende klachtonderdelen.

1. De notaris heeft onzorgvuldig gehandeld door een concept leveringsakte op te stellen die afwijkt van de koopovereenkomst.

2. De notaris heeft naar klager gecommuniceerd dat het concept niet afwijkt van de koopovereenkomst, terwijl naar verkoper is gecommuniceerd dat op verzoek van klager is afgeweken.

3. De notaris had beide partijen moeten informeren over het afwijken van de koopovereenkomst.

4. De notaris was op de hoogte van het geschil over de ondermaat. Hij had zich moeten realiseren dat er een alternatieve tekst nodig was om te voorkomen dat de levering door een geschil over de inhoud van de akte geen doorgang zou kunnen vinden.

5. De notaris had klager op de hoogte moeten stellen van de inhoud van het gesprek met verkoper op 25 september 2012 zodat klager hier tijdig zijn conclusies aan had kunnen verbinden.

6. De notaris heeft klager niet juist geïnformeerd en in de waan gelaten dat verkoper nalatig was ter zake van de levering. Volgens klager is later gebleken dat verkoper niet wilde tekenen door uitspraken van de notaris en zich daarin gestrekt voelde door die uitspraken.

3.3 Aldus is volgens klager onzorgvuldig en in strijd met de informatieplicht jegens hem gehandeld. Dat geldt ook voor notaris sub 2.

3.4 Klager heeft de klacht tegen notaris sub 2 opgedeeld in, samengevat, de volgende klachtonderdelen.

1. De notaris heeft klager op 28 september 2012 niet geïnformeerd over zijn gesprek met verkoper op 25 september 2012, in welk gesprek aan de orde is geweest dat in het concept wordt afgeweken van de koopovereenkomst.

2. De notaris heeft klager er ten onrechte niet op gewezen dat ook hij van mening was dat het concept afweek van de koopovereenkomst.

3. De notaris was op de hoogte van het geschil over de ondermaat. Hij heeft een niet voldoende gecontroleerd concept verzonden en is onzorgvuldig geweest door geen goed alternatief aan te dragen.

3.5 Op het verweer van de notarissen zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notarissen een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2 Uit de door klager geformuleerde klacht, de overgelegde stukken en het betoog ter zitting blijkt dat klager het appartement heeft gekocht in de veronderstelling dat de grondoppervlakte met het terras tezamen 380 m^2, (of nog iets meer) bedraagt, waarvan 90 m² terras. Enige tijd na de koop, maar vóór de levering, kwam klager op grond van een door hem ontvangen plattegrond tot de slotsom dat de grondoppervlakte zonder terras niet 290 m² bedraagt maar dat veeleer moest worden uitgegaan van een grondoppervlak van 255 m^2.. Deze door klager genoemde ondermaat heeft geleid tot discussie tussen klager en verkoper en procedures over aanpassing van de prijs en/of ontbinding van de koopovereenkomst. Ondertussen naderde de overeengekomen datum van levering en klager wilde voorkomen dat door zijn toedoen de levering niet of niet tijdig door zou gaan. Daarnaast wilde klager, om begrijpelijke redenen, zijn standpunt in de discussie en de procedures over de ondermaat niet prijsgeven door in te stemmen met een (concept-) leveringsakte waarin zaken zouden worden vermeld waar hij nu juist met verkoper over van mening verschilde.

4.3 De kamer stelt vast dat de kern van de klacht draait om de vraag of de notarissen voldoende acht hebben geslagen op het voorgaande en klager wat dat betreft voldoende hebben geadviseerd. De klachtonderdelen 1 en 4 tegen notaris sub 1 en de klachtonderdelen 2 en 3 tegen notaris sub 2 zien op de ten behoeve van de levering opgestelde concepten. Daar wordt de notarissen verweten dat het concept afwijkt van de koopovereenkomst en dat geen juiste alternatieve tekst is geleverd.

4.4 De kamer overweegt in dit verband dat, hoewel het eerste concept alleen al moest worden aangepast omdat ter zake van het oppervlak het (te) ruime begrip “het verkochte” was vermeld en op verzoek van klager ook andere aanpassingen dienden te plaats te vinden, dat geen klachtwaardig handelen met zich brengt. Immers, het betreft een concept dat (op verzoek van klager) alleen naar hem is gezonden. Daar is door klager op gereageerd. Pas het concept dat daarna is ontstaan is, na inbreng van klager, naar de verkoper gezonden. De notarissen waren, zoals zij zelf ook hebben aangegeven, op de hoogte van het dispuut tussen klager en verkoper. Na het eerste concept geeft klager in zijn e-mail van 20 augustus 2012 aan de notaris aan dat er een comparitiezitting is gepland voor 18 oktober 2012 en dat hij zal trachten de levering in overleg met [..A..] uit te stellen tot na die datum. Voor de notaris was echter vooral van belang dat klager meldt dat hij hoe dan ook de oppervlakte van het appartement vermeld wil hebben zoals die in de bijlage bij de koopakte is vermeld. Klager herhaalt in zijn e-mail van 5 september 2012 dat hij wil dat in de leveringsakte wordt vermeld dat het op de derde verdieping gelegen penthouse volgens opgaaf van de verkoper blijkens de verkoopvragenlijst (die een onlosmakelijk geheel van de overeenkomst uitmaakt) een begane oppervlakte heeft van 380 m² inclusief 90 m² terras. Daarop is door de notaris gereageerd met een concept waarin onder artikel 3.3 de door klager verzochte oppervlakte van de woning is opgenomen.

4.5 Van klachtwaardig handelen in dit verband is de kamer niet gebleken. Van belang is dat klager de opdracht heeft gegeven dat hij dit “hoe dan ook” wenst. Tevens gaat het om concepten waarvan klager heeft aangegeven dat hij eerst zijn fiat wil geven voordat het concept naar [..A..] wordt verzonden. Ook heeft notaris sub 1 klager bij e-mail van 18 september 2012 zijn visie gegeven op het door klager voorgestelde weglaten van artikel 3.9 uit het concept. Klager heeft daarop aangegeven hoe hij het artikel 3.9 van de leveringsakte geformuleerd wil hebben. Daarna is het concept na instemming van klager op 25 september 2012 naar [..A..] gestuurd. De kamer zal de klacht dan ook, voor zover deze ziet op de aangeleverde concepten, ongegrond verklaren.

4.6 Voor zover klager heeft gesteld dat geen goed alternatief is aangedragen brengt dat geen wijziging in het voorgaande. Immers, het al dan niet aandragen van een alternatief was voor de notaris(sen) pas aan de orde nadat bleek dat [..A..] zich niet met het, na inbreng van klager, opgestelde concept kon verenigen. Onduidelijk is wat klager bedoelt met een goed alternatief. De notaris heeft immers op zijn verzoek wijzigingen aangebracht die niet werden goedgekeurd door [..A..].

4.7 De klachtonderdelen 2, 3 en 6 tegen notaris sub 1 zien op de informatie en communicatie over het al dan niet afwijken van de koopovereenkomst. In dit verband is klager van mening dat hem onjuiste informatie is verstrekt en dat hij in de waan is gelaten dat de verkoper nalatig was ter zake van de levering.

4.8 Ter zake van de informatie en communicatie gaat de kamer met name uit van de overgelegde e-mails. Daar waar klager aangeeft dat hem onjuiste informatie is verstrekt en dat hij in de waan is gelaten dat de verkoper nalatig was volgt de kamer klager niet. Wellicht heeft klager zich aanvankelijk de onafhankelijke positie van de notaris(sen) bij deze levering niet gerealiseerd, maar van berichten of uitlatingen, die de stelling van klager onderbouwen, is niet gebleken. Uit de overgelegde e-mails blijkt niet meer en niet minder dan dat stap voor stap is gehandeld. Pas na het akkoord van klager is het concept naar [..A..] gestuurd. Voordien is naar klager gecommuniceerd (zie de eerdergenoemde e-mails van 10 en 14 september 2012) dat zijn voorstellen ten aanzien van de artikelen 3.3 en 3.9 afwijkend zijn. Gelet op het voorgaande is de kamer van oordeel dat ter zake van de informatie en communicatie niet gebleken is van klachtwaardig handelen door de notarissen. De kamer zal ook dit onderdeel van de klacht ongegrond verklaren.

4.9 De klachtonderdelen 5 tegen notaris sub 1 en 1 tegen notaris sub 2 zien op de op 25 en 28 september 2012 verstrekte informatie. Klager stelt dat hij niet is geïnformeerd over het gesprek met [..A..] op 25 september 2012, in welk gesprek het afwijken van de koopovereenkomst is genoemd. De kamer overweegt in dit verband dat de notaris in zijn e-mail van 24 oktober 2012 aan klager aangeeft dat [..A..] op 25 september 2012 is geïnformeerd over de wensen van klager ten aanzien van de artikelen 3.3 en 3.9 van de akte. Naar het oordeel van de kamer was het vanuit de juiste professionele houding aan de notaris om [..A..] hier op te wijzen. De kamer volgt klager niet in zijn standpunt dat hij daar nog weer apart op gewezen had moeten worden. Klager mocht juist van de onpartijdige notaris(sen) verwachten dat wordt gewezen op afwijkende onderdelen, evenals dat aan klager werd meegedeeld. Bovendien werd het aanvankelijk goedgekeurde concept al op 25 september 2012 naar [..A..] gezonden. Toen daarna, op 27 september 2012, klager toch nog een wijziging voorstelde, heeft dat geleid tot een gewijzigd concept van 28 september 2012. Het is begrijpelijk dat dit concept naar [..A..] werd gezonden met de informatie dat het gaat om een aanpassing van artikel 3.9 van de akte. Aldus hebben de notarissen in dit verband niet klachtwaardig gehandeld.

4.10 Dat het geschetste verloop heeft geleid tot het standpunt van [..A..] dat de koopovereenkomst niet bij leveringsakte kan worden aangepast maakt het voorgaande niet anders. Dit is niet het gevolg van de werkwijze van de notaris(sen) of de wijze waarop de (laatste) wijziging is gecommuniceerd met [..A..]. Bovendien heeft notaris sub 1 klager al bij e-mail van 3 oktober 2012 meegedeeld dat hij pas een leveringsakte passeert als beide partijen akkoord gaan met de tekst en dat, als dat niet lukt, het aan de rechter is om een oordeel te vellen.

4.11 Gelet op het voorgaande zal de kamer ook de klachtonderdelen die zien op de (non-) communicatie op 25 en 28 september 2012 ongegrond verklaren.

4.12 Gelet op het voorgaande wordt als volgt beslist.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

- verklaart de klacht tegen de notarissen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. L.A. van Son, voorzitter, mrs. F. Drost,

A.W. Drijver, C.J.M. Hendriks en H.J. Hettema, leden, en in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2016.

De secretaris, De voorzitter,

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.