Direct naar content

U bent hier:

  1. Home
  2. Zoeken
  3. Zoekresultaten
  4. Uitspraak

ECLI:NL:TNORAMS:2016:5 Kamer voor het notariaat Amsterdam 594091/NT15-63 OJ

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2016:5
Datum uitspraak: 17-03-2016
Datum publicatie: 24-03-2016
Zaaknummer(s): 594091/NT15-63 OJ
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie: Klacht over ontbreken volmacht verkoop bij openbare inschrijving van registergoed. Naar het oordeel van de kamer had de notaris klagers er nadrukkelijk op moeten wijzen dat de inschrijving ongeldig was zolang er geen volmacht was en had zij bij [B sr.] moeten verifiëren of daarvan al dan niet sprake was vóórdat zij het e-mailbericht op 17 oktober 2014 te 18:39 uur van de bevestiging van de gunning aan [B jr.] zond. In ieder geval had zij klagers moeten adviseren om nog niet tot gunning aan [A B.V.] over te gaan alvorens deze kwestie was opgehelderd. De kamer legt de notaris een waarschuwing op.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klacht met nummer 594091/NT 15-63 OJ van:

  1. [naam klaagster],

wonend te [plaats],

raadsman: mr. J.H. Brouwer,

klaagster;

  1. [naam klager]

wonend te [plaats],

raadsman: mr. J.H. Brouwer,

klager;

tegen:

[naam notaris] ,

notaris te [plaats],

de notaris.

1. Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klacht met bijlagen van 14 september 2015;

- verweer met bijlagen van 5 november 2015.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 4 februari 2016 zijn verschenen:

klager, bijgestaan door zijn raadsman, en de notaris. Eveneens aanwezig aan de zijde van de notaris: kandidaat-notaris [naam kandidaat-notaris].

Partijen hebben het woord gevoerd, de raadsman van klagers aan de hand van pleitaantekeningen. Uitspraak is bepaald op 17 maart 2016.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

  1. Klagers hebben de notaris bij akte houdende inschrijvingsvoorwaarden van

    18 september 2014 opdracht gegeven om het door hen uit de nalatenschap van hun moeder verkregen pand aan [straat en plaats], bestaande uit een winkel en kelder en drie verdiepingen woonhuis (hierna: het pand), door middel van het uitbrengen van een bod bij inschrijving te verkopen.

  2. Op grond van artikel 7 van voormelde akte komt door het enkele feit van gunning door de verkoper een koopovereenkomst tot stand.
  3. Uit voormelde akte blijkt dat de winkel en de kelder op datum van levering vrij van huur- en gebruiksrechten en ongevorderd zouden worden geleverd en dat de woningen, gelegen op de eerste, tweede en derde verdieping van het pand, werden verhuurd.
  4. De biedingen op het pand dienden uiterlijk op 17 oktober 2014 te 16:00 bij de notaris te zijn ingekomen, door invulling en toezending van een inschrijvingsformulier waarin “de inschrijver” verklaarde van de in voormelde akte genoemde voorwaarden te hebben kennisgenomen en zich daaraan te onderwerpen.
  5. Op 17 oktober 2014 te 16:00 uur heeft de notaris de enveloppen geopend in aanwezigheid van klager. Na de komst van klaagster, om 17:00 uur zijn de biedingen en de prijzen doorgenomen.
  6. De hoogste bieding stond op naam van [A B.V.]; deze bieding was niet getekend door de bestuurder van de vennootschap, [naam bestuurder] (hierna: B sr.), maar door zijn zoon, [naam zoon] (hierna: B jr.), destijds makelaar bij Heeren makelaars te Amsterdam. Op een handgeschreven notitie, gemaakt door [ naam kandidaat-notaris](hierna: de kandidaat-notaris), naast de notaris aanwezig bij het openen van de couverts, met alle uitgebrachte biedingen, is het 06-telefoonnummer en het

    e-mailadres van [B jr.] vermeld, met onder zijn naam de vermelding “niet bevoegd te tekenen.”

  7. In een e-mailbericht van 17 oktober 2014 te 18:39 uur heeft de notaris aan [B jr.], met kopie aan klagers, een bevestiging van de gunning aan [A B.V.] gezonden, onder vermelding dat de koopovereenkomst tot stand was gekomen; dat de levering zou plaatsvinden op 28 november 2014 en dat een waarborgsom ad € 85.600,00 diende te worden overgemaakt.
  8. Op 21 oktober 2014 heeft de notaris een proces-verbaal van de openbare inschrijving en gunning van 17 oktober 2014 en de definitieve toewijzing aan [A B.V.] opgemaakt en aan partijen gezonden.
  9. In een e-mailbericht van 21 oktober 2014 heeft [B sr.] aan de notaris geschreven: “Namens [A B.V.] trek ik mijn bieding in, mij was niet bekend dat op de winkel na alles verhuurd is, hierdoor kan ik mijn plannen niet realiseren die ik voor ogen had. Mocht onverhoopt het pand toch leeg worden opgeleverd dan hou ik mij aan die bieding. Ik zal dan ook geen koopovereenkomst tekenen.”
  10. De notaris heeft vervolgens op 21 oktober 2014 [B sr.] gesproken en meegedeeld dat de inschrijvingsvoorwaarden geen ruimte lieten voor intrekking van het bod en klagers op de hoogte gesteld in een e-mailbericht.
  11. In een e-mail van 24 oktober 2014 heeft de notaris [B sr.] nogmaals bericht dat de koopovereenkomst door de gunning tot stand was gekomen: “De inschrijvingsvoorwaarden, waarin is aangegeven dat het pand is verhuurd, met uitzondering van de winkel op de begane grond, geven geen mogelijkheid om daarna het bod in te trekken.”
  12. In een e-mail van 27 oktober 2014 heeft [B sr.] aan de notaris geschreven: “Nogmaals wil ik benadrukken dat ik mijn bieding direct heb ingetrokken, ik zal dan ook geen koopovereenkomst tekenen. Gelukkig is er belangstelling genoeg en zal het geen probleem zijn het pand te verkopen.”
  13. De notaris heeft klager vervolgens in een e-mailbericht van 27 oktober 2014 op de hoogte gesteld van de inhoud van voormeld e-mailbericht van [B sr.]: “Van [B sr.] vernam ik vandaag per e-mail dat hij zijn bieding direct heeft ingetrokken, en geen koopovereenkomst zal tekenen, ondanks dat ik hem had bericht dat door de gunning de koopovereenkomst tot stand is gekomen. De waarborgsom heb ik niet ontvangen.” Op de vraag van klager op dezelfde dag of hij van dat bericht een kopie kon ontvangen, heeft de notaris in een e-mail van 29 oktober 2014 geantwoord: “Ik kan u niet de e-mail van [B sr.] toesturen. Ik heb het u geschreven zoals hij het heeft verwoord (..)” .
  14. Vervolgens hebben klagers [A B.V.] in gebreke gesteld wegens het niet-betalen van de waarborgsom.
  15. Op 5 november 2014 heeft klager een grosse van de akten opgevraagd; de notaris heeft deze op 6 november 2014 aan klager gestuurd.
  16. In een brief van 25 november 2014 heeft de advocaat van klagers de notaris bericht dat klagers hadden besloten om tot ontbinding van de koopovereenkomst over te gaan wegens niet-nakoming door [A B.V.], zodat de geplande overdracht op

    28 november 2014 geen doorgang hoefde te hebben.

  17. In een brief van 20 februari 2015 heeft de advocaat van [A B.V.] aan de advocaat van klagers bericht dat nooit een rechtsgeldig bod is uitgebracht: “Het bod zoals vermeld in het proces-verbaal van openbare inschrijving en gunning is uitgebracht door de makelaar van cliënte. Deze makelaar had daarvoor geen volmacht verkregen van cliënte. Uit de vigerende jurisprudentie vloeit voort dat uw cliënten er ook niet op mochten vertrouwen dat de makelaar over een dergelijke volmacht beschikte. Immers, een bemiddelingsopdracht aan een makelaar houdt geen volmacht in aan de makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst, noch kan dit worden beschouwd als een gedraging waarmee de schijn van een vertegenwoordigingsbevoegdheid wordt gewekt.”
  18. Op 21 februari 2015 hebben klagers de notaris aansprakelijk gesteld, omdat zij menen dat de notaris bij de openbare inschrijving en de gunning fouten heeft gemaakt en hebben zij verzocht om alle correspondentie en verslagen van gesprekken met [A B.V.]

3 . De klacht

De klacht bestaat uit de volgende onderdelen:

  1. de notaris heeft bij de openbare inschrijving niet gecontroleerd of [B jr.] over een machtiging beschikte om namens [A B.V.] een bod uit te brengen en heeft ook vervolgens geen actie ondernomen om die machtiging alsnog te verkrijgen;
  2. de notaris heeft een proces-verbaal opgemaakt van de inschrijving en de gunning zonder dat zij beschikte over voormelde machtiging;
  3. de notaris heeft, ook na veelvuldig verzoek van klagers, de e-mail van 27 oktober 2014 van [B sr.] achtergehouden, alsmede heeft zij klagers de informatie onthouden dat de machtiging ontbrak, terwijl de notaris wist dat er mogelijk een probleem was met de bieding;
  4. de notaris heeft een grosse van het proces-verbaal van de openbare inschrijving en gunning afgegeven en verspreid, terwijl uit haar eigen aantekeningen blijkt dat er een probleem was met de bieding.

4. Het verweer

4.1 Op 17 oktober 2014 heeft de notaris met klagers besproken dat de bieding niet door de bestuurder van de vennootschap was getekend, maar door zijn zoon, optredend als makelaar. De notaris heeft toen voorgesteld om [B jr.] te bellen en te informeren naar de volmacht. Klager heeft toen in aanwezigheid van de notaris met [B jr.] gebeld en medegedeeld dat het pand aan [A B.V.] werd gegund.

Uit dit gesprek kreeg klager genoegzaam de indruk dat het met de vertegenwoordiging wel goed zat, aldus de notaris.

4.2 Volgens de notaris heeft [B sr.] zich in zijn e-mailberichten nooit op het standpunt gesteld dat er geen sprake was van een volmacht, maar heeft hij zijn bieding ingetrokken omdat het pand verhuurd werd. Hij heeft zodoende de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid laten bestaan. De notaris mocht daarop afgaan en dus ook het proces-verbaal opmaken en de grosse afgeven.

4.3 De notaris heeft klagers nooit informatie onthouden. Ze heeft de tekst van het

e-mailbericht van 27 oktober 2014 letterlijk overgenomen in haar eigen bericht aan klagers. Het is niet gebruikelijk om alle e-mails die de notaris ontvangt één op één door te zenden.

4.4 De grosse is uitsluitend afgegeven aan klager, dus niet door de notaris verspreid.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

5.2 Op grond van artikel 3 lid 8 van de toepasselijke Algemene voorwaarden voor de verkoop bij openbare inschrijving van registergoederen 1996 berust de beoordeling omtrent de geldigheid van het inschrijvingsbiljet en de betekenis van de inhoud daarvan uitsluitend bij de notaris. Het inschrijvingsbiljet diende in het onderhavige geval te zijn voorzien van de eigenhandig geplaatste handtekening van de bestuurder van de rechtspersoon, [A B.V.] (artikel 3 leden 5 en 6). Het staat vast dat die handtekening, de handtekening van [B sr.], ontbrak. [B jr.] had zijn eigen handtekening op het inschrijvingsbiljet geplaatst. Op de handgeschreven notitie van de kandidaat-notaris is dan ook vermeld: “niet bevoegd te tekenen”, omdat een door [B sr.] aan [B jr.] verstrekte volmacht eveneens ontbrak.

5.3 Ter zitting heeft de notaris verklaard dat het ontbreken van de volmacht bij het openen van de enveloppen met de biedingen op vrijdagmiddag 17 oktober 2014 met klagers is besproken, hetgeen door de kandidaat-notaris is bevestigd.

De notaris (wetende dat [B jr.] makelaar was en tevens zoon van [B sr.]) heeft klager toen meegedeeld dat zij de bevoegdheid had om het bod geldig te verklaren en heeft klager voorgesteld om [B jr.] te bellen om te verifiëren of hij over de volmacht van [B sr.] beschikte. Klager heeft toen rond 17:30 uur met [B jr.] gebeld (die op dat moment naar indruk van de notaris in een café stond) en heeft met hem een positief gesprek gevoerd, leidende tot het besluit van klagers om het pand te gunnen aan [A B.V.], waarbij de volmacht niet meer ter sprake kwam. De notaris betreurt het dat klager het telefoongesprek heeft beëindigd zonder dat zij zelf toen expliciet de vraag over de volmacht aan [B jr.] heeft kunnen stellen.

5.3 Klager heeft ter zitting verklaard dat hij eerst van het ontbreken van de volmacht heeft kennisgenomen toen hij na aansprakelijkstelling van [A B.V.] de brief van de advocaat van [B sr.] van 20 februari 2015 ontving. Voor en tijdens het telefoongesprek dat hij met [B jr.] had in de namiddag van 17 oktober 2014 is dat volgens klager niet aan de orde geweest. Van [A B.V] had klager eerder ook niet gehoord. De lijst met handgeschreven aantekeningen van de biedingen heeft klager gekregen toen bleek dat het met [A B.V.] niets werd en hij de tweede bieder wilde benaderen.

5.4 Uit de hiervoor door de notaris beschreven gang van zaken op vrijdagmiddag

17 oktober 2014 blijkt dat zij wel de intentie had om te verifiëren of [B sr.] aan [B jr.] een volmacht had afgegeven, maar dat zij die kwestie kennelijk na het telefoongesprek van klager met [B jr.] heeft laten rusten. In plaats daarvan had zij naar het oordeel van de kamer klagers er nadrukkelijk op moeten wijzen dat de inschrijving ongeldig was zolang er geen volmacht was en had zij bij [B sr.] moeten verifiëren of daarvan al dan niet sprake was vóórdat zij het e-mailbericht op 17 oktober 2014 te 18:39 uur van de bevestiging van de gunning aan [B jr.] zond. In ieder geval had zij klagers moeten adviseren om nog niet tot gunning aan [A B.V.] over te gaan alvorens deze kwestie was opgehelderd. Dit heeft zij, naar zij heeft erkend, niet gedaan en aldus heeft de notaris naar het oordeel van de kamer al te lichtvaardig gehandeld.

Het eerste klachtonderdeel (onder 3.1) zal daarom gegrond worden verklaard. De kamer acht daarbij het opleggen van de maatregel van waarschuwing passend en geboden.

5.5 Klachtonderdelen 3.2 en 3.4 worden ongegrond verklaard omdat de notaris bevoegd is om de inschrijving om haar moverende redenen geldig te verklaren en dat in het proces-verbaal op te nemen. Voorts is de grosse van het proces-verbaal is uitsluitend aan klagers afgegeven.

5.6 Klachtonderdeel 3.3 wordt eveneens ongegrond verklaard. Hoewel enerzijds de kamer niet inziet waarom de notaris het e-mailbericht van 27 oktober 2014 van [B sr.] niet aan klager heeft verzonden toen hij daarom verzocht, staat anderzijds vast, gelet op de tekst van het bericht van de notaris aan klager van 27 oktober 2014, dat zij klager niet de informatie die [B sr.] in zijn bericht heeft verstrekt heeft onthouden.

5.7 Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de klacht gegrond;

- legt de notaris een waarschuwing op.

Deze beslissing is gegeven op 4 februari 2016 door mrs. O.J. van Leeuwen, voorzitter, E.R.S.M. Marres, R.H. Meppelink, J.P. van Harseler en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 17 maart 2016.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden

kennisgeving.

Terug naar zoekresultaten