ECLI:NL:TNORDHA:2015:43 Kamer voor het notariaat Den Haag 15-28

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2015:43
Datum uitspraak:	16-12-2015
Datum publicatie:	06-01-2016
Zaaknummer(s):	15-28
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notaris herhaaldelijk ernstig onzorgvuldig handelen. De notaris heeft alle medewerking tot het creëren van een oplossing voor het conflict, geweigerd. De notaris heeft de veiling niet willen opschorten. Klager heeft daardoor aanzienlijke schade geleden.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 16 december 2015 inzake de klacht onder nummer 15-28 van:

[klager],

hierna ook te noemen: klager,

tegen

[notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: de notaris,

advocaat mr. T.J.P. Jager te Amsterdam,

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

· de klacht, met bijlage, ingekomen bij het Gerechtshof te Amsterdam op 15 april 2015 en vervolgens bij de Kamer te Amsterdam op 17 april 2015,

· e-mailbericht van de notaris van 4 juni 2015,

· het antwoord van de notaris, met bijlagen,

· e-mailbericht van de notaris van 29 juni 2015, met bijlage,

· e-mailbericht van klager van 1 juli 201, met bijlagen,

· e-mailbericht van de notaris van 6 juli 2015, met bijlagen,

· e-mailberichten van klager van 6 juli 2015 met bijlage,

· e-mailbericht van klager 9 juli 2015, met bijlagen.

Het procesverloop

De voorzitter van de Kamer voor het notariaat te Amsterdam heeft op 17 april 2015 de president van het Gerechtshof te Amsterdam verzocht een andere Kamer voor het notariaat aan te wijzen voor de behandeling van de onderhavige klacht, nu de notaris lid is van de Kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam. Bij beslissing van 28 april 2015 heeft de plaatsvervangend president van het Gerechtshof te Amsterdam op de voet van artikel 99 lid 2 Wet op het notarisambt (hierna te noemen: Wna) de Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag aangewezen teneinde zich met de behandeling van voormelde klacht te belasten.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 november 2015. Daarbij waren aanwezig klager en de notaris bijgestaan door zijn raadsman mr. T.J.P. Jager. Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan gehecht de door beide partijen overgelegde pleitnotities.

Na sluiting van de mondelinge behandeling en nadat de datum van de uitspraak was bepaald is op 19 november 2015 een e-mail ingekomen van klager, waarvan de Kamer geen kennis meer heeft genomen.

De feiten

Klager heeft in 2007 een hypotheek verstrekt aan de ING Bank N.V. (hierna: ING) op onder meer het pand [adres en woonplaats] (verder: het pand) tot zekerheid voor de terugbetaling van verplichtingen die klager jegens de ING had of zou krijgen. Sinds 1983 woont klager in de USA. In 2013 is een geschil ontstaan tussen klager en de ING over tussentijdse opzegging door ING van een hypothecair consumentenkrediet van ongeveer € 300.000,-, waarbij ING gehele aflossing verzoekt. Aangezien klager ouder is dan 60 jaar, niet ingezetene is en geen box 1 vermogen heeft, is elders herfinancieren niet mogelijk.

In 2013 is de lening van klager in beheer gekomen bij de afdeling Bijzonder Beheer van de ING, aangezien klager zijn verplichtingen uit de leningsovereenkomst niet meer volledig na kwam. Ruim 1,5 jaar heeft de ING getracht met klager tot een oplossing te komen.

In augustus 2014 besluit klager, met instemming van de ING, het verhuurde pand te verkopen.

Op 27 november 2014 heeft klager een koopovereenkomst gesloten met [A] ten aanzien van het pand. Deze koopovereenkomst was opgesteld door [B] te [vestigingsplaats].

Begin december 2014 stuurt klager de ondertekende koopovereenkomst met [A] naar de ING.

Bij brief van 4 december 2014 bericht ING klager dat zij een veilingprocedure gaat starten.

Daarna sluit klager een koopovereenkomst met de heer [X] (verder [X]) inzake het pand. Op 12 december 2014 stuurt klager een kopie van deze koopovereenkomst naar de ING. Klager heeft in een e-mailbericht van 13 december 2014 aan de ING meegedeeld dat er een tweede koopovereenkomst was met [X].

Op 19 december 2014 heeft de ING de notaris de opdracht tot veiling verstrekt.

Op 7 januari 2015 heeft de notaris klager bericht dat hij de opdracht tot het starten van een veilingprocedure heeft ontvangen en dat de veilingdatum is vastgesteld op 19 maart 2015.

Bij e-mailbericht van 21 januari 2015 bericht [Y] van [B] aan de notaris dat zij de eigendomsoverdracht van het pand aan het [adres en woonplaats] in behandeling heeft, dat de koper de op 12 december 2014 getekende koopovereenkomst op 20 januari 2015 aan hem heeft gemaild, dat de koopovereenkomst definitief is, de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde voor de financiering is verstreken, dat de verkoopopbrengst – zoals [klager] aangeeft € 350.000,- zal bedragen en als datum juridische levering is overeengekomen 28 februari 2015.

De notaris heeft [B] op 21 januari 2015 bij e-mail verzocht een kopie van de koopovereenkomst aan ING te sturen.

Klager stuurt daarna de volgende e-mail aan de notaris:

“(…)

er gaat geen copy koopovereenkomst naar ing niet naar [g] en niemand anders

(…)”.

Op 23 januari 2015 heeft de notaris van klager de koopovereenkomst met [A] ontvangen.

Bij brief van 26 februari 2015 heeft de advocaat van de ING klager laten weten dat de ING de veiling voortzet.

Op 4 maart 2015 heeft mr. [Z], notaris bij [B] te [vestigingsplaats], een akte van levering gepasseerd, waarbij klager het pand aan [X] in eigendom heeft overgedragen.

Uit de verkoopopbrengst is de vordering van de ING, waarin begrepen alle veilingkosten, voldaan waarna de veilingprocedure is stopgezet.

De klacht en het verweer van de notaris

Klager verwijt de notaris herhaaldelijk ernstig onzorgvuldig handelen. De notaris heeft alle medewerking tot het creëren van een oplossing voor het conflict, geweigerd. De notaris heeft de veiling niet willen opschorten. Klager heeft daardoor aanzienlijke schade geleden.

De klacht bestaat uit de volgende onderdelen:

1. de notaris had als openbare vertrouwenspersoon mede de belangen van klager in aanmerking moeten nemen;

2. zonder tegenbewijs verzaken van onderzoek met als gevolg het geheel ter zijde leggen van bestaande geldige koopovereenkomsten, aangegaan voor aanvang van de veilingwerkzaamheden;

3. het verzaken van onderzoek naar de eigenaar van de koper-vennootschap. De notaris noemt deze B.V. eigendom van klager, maar onderzoek zal anders uitwijzen;

4. het zonder nader onderzoek ter zijde leggen van een e-mailbevestiging van [B] met betrekking tot het vervallen van de ontbindende voorwaarde en het definitief zijn van de koopovereenkomst met de mededeling “het is maar een concept overeenkomst, het is maar een melding”;

5. het verzaken om zo nodig contact op te nemen met koper/verkoper;

6. het verzaken om klager openbare veiling informatie aan te zeggen op zijn rechtsgeldig adres in de USA, zelfs geen enkele poging ondernomen;

7. het doen van de aanzegging bij de notaris van de oorspronkelijke hypotheekakte, nadat uitdrukkelijk aan de notaris bevestigd was dat het transport in voorbereiding was bij [B]. De notaris heeft geen blijk gegeven van het afwegen van wederzijdse belangen;

8. zonder enige aarzeling krant en website publicaties voortzetten in het kader van de veiling. Daarmee misleidt de notaris zowel het publiek als de koper;

9. de notaris heeft zonder overweging als onafhankelijke derde en zonder overleg met klager, de wensen van ING opgevolgd;

10. de declaratie die bij klager in rekening is gebracht betreft geheel of grotendeels overbodige werkzaamheden;

11. de notaris brengt een dubbel honorarium in rekening van ongeveer € 15.000,- zonder enige transparantie naar klager en de koper op de veiling;

12. bij nader onderzoek bij de Kamer van Koophandel is de notaris direct en indirect eigenaar van drie flex B.V.’s op het kantooradres van de notaris met maximaal een enkele euro risicokapitaal. Hier is sprake van een Mickey Mouse constructie om elke aansprakelijkheid voor zijn handelingen af te dekken;

13. de afwezigheid van transparantie, verzaken c.q. weigeren van de zorgplicht ten aanzien van de wederpartij leidt tot de volgende conclusie: “It does not smell right, when it walks like a sick duck, talks like a sick duck, it is a sick duck”;

14. na bijna 40 jaar ervaring met internationale beroepsgenoten van de notaris, blijkt hier sprake te zijn van extreme gedragsuitzondering die niet past in de ervaring met de andere beroepsgenoten. Reden voor nader onderzoek middels deze klacht.

De notaris heeft het volgende aangevoerd. Het dossier was in behandeling bij kandidaat-notaris mr. [V] en de notaris. Tussen hen, klager en de ING is veelvuldig contact geweest per e-mail. Klager had met de ING contact over de koopovereenkomst met [A] Klager wilde geen inzage of informatie verschaffen aan de ING en daarom bestond het vermoeden dat deze besloten vennootschap direct of indirect van klager zelf was. Zo bleek uit de oprichtingsakte dat klager een van de oprichters en aandeelhouders was en dat deze vennootschap hetzelfde adres had als het kantooradres in Nederland van klager.

In de periode na 21 januari 2015 heeft de notaris een kopie ontvangen van de koopovereenkomst van 27 november 2014 tussen klager en [A] In deze koopovereenkomst staat in artikel 21 een ontbindende voorwaarde en wel tot uiterlijk 30 april 2015, indien koper de financiering niet rond zou krijgen.

Op 4 maart 2015 heeft klager het pand overgedragen aan de heer [X], in plaats van aan [A] Klager had in een e-mailbericht van 13 december 2015 aan ING meegedeeld dat er een tweede koopovereenkomst zou zijn met de heer [X]. Bij deze mededeling is het gebleven in de informatieverschaffing van klager aan ING.

Uit de verkoopopbrengst is de vordering van ING voldaan, waarna de veilingwerkzaamheden zijn stopgezet.

Per klachtonderdeel heeft de notaris het volgende aangevoerd.

1. de ING heeft de notaris de opdracht tot veiling verstrekt. De notaris heeft een eigen rol en zorgplicht bij een executieveiling. Gezien de opeisbaar geworden lening, de al lange weg die de ING met klager had doorlopen (ruim 1,5 jaar) en de weigerachtigheid van klager om medewerking te verlenen om informatie te verschaffen waren voor de notaris geen redenen om de veilingopdracht te weigeren of zijn werkzaamheden op te schorten;

2. op 20 en 21 januari 2015 had [B] de notaris via de e-mails bericht dat er een getekende koopovereenkomst was ontvangen, maar er kwam van klager ook een e-mailbericht dat er verder geen enkele informatie verschaft mocht worden aan de ING en de veilingnotaris (e-malbericht 21 januari 2015 om 14.10 uur);

3. klager wilde geen inzage of informatie verschaffen aan de ING en daarom bestond het vermoeden dat deze besloten vennootschap direct of indirect van klager zelf was. Zo bleek uit de oprichtingsakte dat klager een van de oprichters en aandeelhouders was en dat deze vennootschap hetzelfde adres had als het kantooradres in Nederland van klager;

4. de notaris heeft [B] verzocht om de koopovereenkomst, maar [B] mocht van klager geen enkele informatie aan de notaris verschaffen;

5. zie punt 2 en 4;

6. de veiling is aangezegd bij deurwaardersexploot op de in de hypotheekakte door klager gekozen woonplaats ten kantore van de aktenotaris. Het exploot is hem nadien ook per e-mail toegezonden, net als de andere stukken die met de veiling te maken hadden, zoals de veilingvoorwaarden;

7. zie punt 1 en 2;

8. het is de taak van de notaris om na aankondiging van een executieveiling en vaststelling van de veilingdatum dit openbaar te maken middels advertenties in kranten en/of vermelding op een veilingwebsite;

9. de notaris is het hier niet mee eens;

10. het tarief dat voor een veilingprocedure bij de koper in rekening wordt gebracht zou € 5.400,- ex BTW en ex verschotten zijn geweest. De veiling zou plaatsvinden op 19 maart 2015. Na betaling aan de ING op 5 maart 2015 van haar vordering zijn de veilingwerkzaamheden gestaakt. Het merendeel van de werkzaamheden was inmiddels verricht, waaronder een zeer intensief contact met klager, zodat een bedrag van € 4.750,- ex BTW en verschotten bij ING als opdrachtgever in rekening is gebracht;

11. dit lijkt de notaris niet ter zake doende;

12. dit lijkt de notaris niet ter zake doende;

13. de notaris deelt deze stelling niet;

14. zie voorgaande.

De beoordeling van de klacht

Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

In essentie is de klacht van klager dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld bij de uitvoering van zijn werkzaamheden. De notaris heeft de veilingwerkzaamheden niet willen opschorten en daardoor heeft klager schade geleden.

De Kamer overweegt als volgt. Vast is komen te staan dat de notaris opdracht van de ING had om over te gaan tot een executieveiling. De notaris beschikte alleen over de koopovereenkomst van 27 november 2014 tussen klager en [A] In die koopovereenkomst stond een ruime ontbindende voorwaarde, namelijk tot uiterlijk 30 april 2015, indien de koper de financiering niet rond zou krijgen. De notaris heeft naar aanleiding van de e-mail van [B] van 21 januari 2015, waarin stond dat de (tweede) koopovereenkomst definitief was en de termijn voor het inroepen van de ontbindende voorwaarde voor de financiering was verstreken, verzocht om een afschrift van die koopovereenkomst, maar gesteld noch gebleken is dat hij die heeft ontvangen. In het e-mailbericht van 21 januari 2015 van klager aan de notaris staat duidelijk dat de notaris geen kopie van de (tweede) koopovereenkomst en informatie mag krijgen. [B] en ING stonden in de CC van dit bericht, zodat ook zij daarvan op de hoogte waren.

Het stopzetten van de veiling door de notaris kon alleen in opdracht van ING als opdrachtgever geschieden.

De notaris heeft weliswaar een eigen zorgplicht, maar hij was geen partij-notaris.

Nu de notaris niet meer informatie had dan dat de lening van de ING opeisbaar was, klager al vanaf 2013 met ING een procedure aan het doorlopen was, klager weigerde om informatie te verstrekken en de notaris geen opdracht had van ING om de veiling stop te zetten, kon de notaris niet anders dan de veilingwerkzaamheden voortzetten. Op het moment dat de notaris begin maart 2015 bericht ontving dat de vordering van ING was voldaan en de veiling kon worden stopgezet, waren de meeste kosten door de notaris al gemaakt.

De stelling van klager, aan de hand van de veilingvoorwaarden, dat de notaris ook aan de koper van het pand een nota ter zake van de veilingwerkzaamheden heeft gestuurd, berust op een misverstand bij klager. De veiling is immers niet doorgegaan, zodat bij de koper die kosten niet in rekening zijn gebracht en er dus geen sprake is van een dubbel honorarium.

De klacht is derhalve op alle onderdelen ongegrond.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht op alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.G.L. den Os-Brand, voorzitter, A.F.L. Geerdes, F. Hoppel, J.P. van Loon en P.H.B. Gorsira en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 16 december 2015.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.