ECLI:NL:TNORARL:2015:40 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2015/34

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2015:40
Datum uitspraak:	25-09-2015
Datum publicatie:	29-12-2015
Zaaknummer(s):	AL/2015/34
Onderwerp:	Registergoed Registergoed Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:	Met de conclusie van notaris dat klager geestelijk in orde was, is niet gezegd of gebleken dat klager, die reeds op leeftijd was, deze niet alledaagse constructie kon overzien. In ieder geval was dit niet alledaags voor klager en het had op de weg van de notaris gelegen om de daardoor bestaande onevenwichtigheid tussen klager en de andere partijen te compenseren. Ook hadden de inhoud van de koopovereenkomst en de leveringsakte, alsmede de gehele constructie, de notaris reden moeten geven om hierover intensief met klager te spreken. Dat is niet gebleken.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: AL/2015/34

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van

[…],

wonende te […], hierna te noemen klager,

gemachtigde: mr. M. Kleijn, advocaat te Utrecht,

tegen

[…],

notaris te […], hierna te noemen de notaris,

gemachtigde: mr. D.J.W. Leijs, advocaat te Hilversum.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

- de klacht, met bijlagen, van 20 februari 2015

- het verweer, met bijlagen, van de notaris van 21 mei 2015.

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 19 augustus 2015 behandeld. Klager is in persoon verschenen tezamen met zijn gemachtigde. De notaris is eveneens in persoon verschenen tezamen met zijn gemachtigde.

2. De feiten

2.1 Klager woont aan de […] (hierna te noemen: de woning). In verband met aan de woning uit te voeren (schilder-)werkzaamheden is klager in 2011 in contact gekomen met [ A en B] (hierna te noemen: gebroeders [C]).

2.2 Onder meer ten behoeve van de uitvoering van werkzaamheden aan de woning heeft klager op 30 juni 2011 een hypotheek gevestigd op de woning. Daarbij is aan klager een bedrag van € 84.000,= betaald.

2.3 Andere activiteiten van de gebroeders [C], met hun onderneming [C] B.V., bestonden uit handel in elektronica artikelen en discountgoederen.

2.4 In september 2013 heeft [C] B.V. een partij goederen ter waarde van € 15.485,= betrokken van [D] (hierna te noemen: [D]). De heer [S] (hierna te noemen: [S] is bestuurder van [D]. In verband met liquiditeitsproblemen heeft [B] aan [S] een financieringsvoorstel gedaan waaraan klager zou meewerken.

2.5 Het financieringsvoorstel hield in dat de woning van klager zou worden verkocht aan [D] en dat het deel van de koopsom in goederen zou worden voldaan. Omdat [D] zich echter niet bezig houdt met onroerende zaken heeft [S] [R] B.V. (hierna te noemen: [R]) bij de onderhandelingen betrokken.

2.6 Op 26 september 2013 is de woning in opdracht van [S] getaxeerd. Bij de taxatie waren klager, [S] en één van de gebroeders [C] aanwezig. In het taxatierapport is de marktwaarde van de woning vastgesteld op € 275.000,=.

2.7 Na de taxatie heeft [D] op 14 oktober 2013 een tweede partij goederen aan [C] B.V. geleverd. Op de factuur van 21 oktober 2013, gericht aan [C] B.V. ter attentie van de heer […] (klager), is genoteerd dat [D] in september en oktober 2013 de in de factuur opgesomde goederen tot een totaalbedrag van € 168.000,13 aan [C] B.V. heeft geleverd.

2.8 Bij koopovereenkomst van 21 oktober 2013 heeft klager zijn woning verkocht aan [R]. In de koopovereenkomst staat onder meer het volgende: “[….] De koopprijs van het verkochte bedraagt: tweehonderdachtenveertigduizend euro (€ 248.000,00). Deze is voor een gedeelte ad éénhonderdachtenzestigduizend euro (€ 168.000,00) voldaan doordat koper goederen aan verkoper heeft geleverd ter waarde van dit bedrag. Het restant ad tachtigduizend euro (€ 80.000,00) zal bij de overdracht worden voldaan.[….]

Verkoper zal het verkochte levenslang blijven huren voor één euro (€ 1,00) per maand exclusief kosten van gas, water en electra.[…]”.

2.9 De koopovereenkomst is op 21 oktober 2013 ten kantore van de notaris getekend. Klager was daarbij aanwezig met [B]. Daarnaast waren namens [R] aanwezig [S] en [S] en de heer [P] (hierna te noemen: [P]). [P] is via zijn besloten vennootschap [P] B.V. bestuurder van [R]. Klager en [P] hebben die dag een door de notaris opgestelde volmacht getekend ten behoeve van het passeren van de akte van levering van de woning.

2.10 In de volmacht van 21 oktober 2013 is, evenals in de koopovereenkomst, onder meer vermeld dat het gaat om een prijs van € 248.000,= waarvan reeds € 168.000,= is ontvangen in goederen. Het restant ad € 80.000,= zal bij de overdracht worden voldaan.

2.11 De overeenkomst had tot gevolg dat [R] vóór de levering van de woning nog € 86.154,77 (te weten: het onder 2.6 genoemde ‘restant’ en de ‘kosten koper’) diende te voldoen en dat klager nog € 7.104,98 diende te betalen van de aflossingsnota van de hypothecaire lening.

2.12 Het bedrag ad € 7.104,98 is door [S], vóór de levering, op 29 oktober 2013 in contanten betaald aan de notaris.

2.13 De akte van levering is door de notaris gepasseerd op 29 oktober 2013. Daarbij is gebruik gemaakt van de door klager gegeven volmacht van 21 oktober 2013. In de leveringsakte staat onder meer dat de koopprijs reeds gedeeltelijk is voldaan doordat koper aan verkoper goederen heeft geleverd ten bedrage van € 168.000,00.

2.14 Op 6 mei 2014 heeft klager in rechte, onder meer, gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat de koopovereenkomst van 21 oktober 2013 is vernietigd, dan wel dat de rechtbank deze alsnog vernietigt. Ook is gevorderd dat [R] medewerking verleent aan kadastrale registratie van het woonhuis op naam van klager. Uiterst subsidiair is gevorderd dat de rechtbank bepaalt dat de bepaling in de koopovereenkomst dat wordt betaald in goederen niet in stand kan blijven en aldus [R] en [S] hoofdelijk veroordeelt om aan klager een bedrag van € 168.000,00 te betalen.

Bij vonnis van 18 februari 2015 heeft de rechtbank de vorderingen van klager afgewezen.

2.15 Klager is geboren te […] op […..1926].

3. De standpunten

3.1 Klager verwijt de notaris dat hij de jegens hem bestaande zorgplicht en plicht om te waarschuwen niet in acht heeft genomen. Klager wijst er op dat de zorgplicht met zich brengt dat de notaris de wil van partijen moet controleren, dat hij een onderzoekplicht naar de feiten heeft en dat hij informatie dient te verstrekken over de rechtsgevolgen. Naar de mening van klager wist de notaris, of behoorde hij te weten dat klager ten tijde van het ondertekenen van de documenten niet op de hoogte was van de inhoud van de documenten en dat hij de daaraan verbonden rechtsgevolgen niet kon overzien. Daarnaast heeft de notaris nagelaten om de wil van klager te controleren. Ook verwijt klager de notaris dat hij heeft nagelaten om klager te informeren over de rechtsgevolgen. De notaris had er nadrukkelijk op moeten wijzen dat een deel van de kooprijs werd voldaan door levering van goederen. Volgens klager had de notaris in dat verband moeten vragen of klager begreep dat hij het bedrag van € 168.000,= niet kreeg uitbetaald.

3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2. De kamer stelt vast dat de kern van het verwijt van klager is dat de notaris zijn zorgplicht jegens klager niet is nagekomen. Voor zover klager in dit verband spreekt van onderzoekplicht en informatieplicht heeft de notaris zich verweerd met, kort samengevat, de uitleg van de uitgevoerde recherche en de bespreking waar klager bij aanwezig was.

4.3 Uit het verweer van de notaris en de daarbij overgelegde stukken blijkt van recherche met betrekking tot het bestaan van de voorkomende vennootschappen en hun bestuurders en van de personalia van klager. Daarmee is echter niet gebleken van voldoende onderzoek. Weliswaar zijn de zakelijk gezien strikt noodzakelijke zaken geverifieerd, maar van enig onderzoek naar de aan de notaris voorgehouden familieverhouding van klager en de gebroeders [C] is geen sprake geweest, en evenmin is gebleken van onderzoek naar de reden waarom klager zijn huis wilde verkopen met als tegenprestatie de levering van goederen aan [C]. Naar het oordeel van de kamer was dat nodig nu de gehele constructie niet in het voordeel van klager was. Weliswaar blijkt uit de handgeschreven aantekeningen van de notaris dat hem kennelijk was meegedeeld dat de goederen door ‘neef’ worden verkocht ten behoeve van verkoper (klager), echter juist in een dergelijke situatie had de notaris tijd moeten nemen om dit buiten aanwezigheid van de belanghebbenden met klager te bespreken. Het ging immers om een uitgestelde prestatie van [C] aan klager, waarvoor geen enkele zekerheid werd gegeven, anders dan de mededeling dat [C] een neef zou zijn en werkzaamheden zou verrichten voor klager. In een gesprek met klager had nadrukkelijk aan de orde moeten komen welke risico’s zich hierbij voordoen en dat zelfs de mogelijkheid bestond dat er op geen enkel moment iets aan klager zou (kunnen) worden uitbetaald of geleverd. Dit klemt te meer daar klager een hoge leeftijd had ten tijde van het opmaken en passeren van de aktes en telkens vergezeld werd door personen die financieel belang hadden bij de transactie terwijl de transactie voor klager grote risico’s opleverde. De koopovereenkomst en leveringsakte voorzien niet in uitbetaling van enig bedrag aan klager, anders dan noodzakelijk ter aflossing van de hypotheek van klager. Ook dit had de notaris nadrukkelijk met klager buiten aanwezigheid van andere partijen moeten bespreken. Vervolgens had de notaris daarvan samengevat melding moeten maken in een schrijven aan klager. De koopovereenkomst bood geen enkele garantie voor klager dat [C] verplichtingen had jegens hem en de hiermee verband houdende factuur dateert van 21 oktober 2013, de dag waarop partijen de notaris hebben bezocht. Van enig eerder aan klager gegeven inzicht daarin is niet gebleken. Gelet op het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris verwijtbaar in gebreke is gebleven ter zake van de zorgplicht jegens klager.

4.4 Voor zover de notaris heeft gewezen op de aanwezigheid van klager, de door klager gedane mededelingen en de al dan niet historische zaken waarover hij wist te vertellen, brengt dat geen wijziging in het voorgaande. Immers, daarmee (en de conclusie van notaris dat klager geestelijk in orde was) is niet gezegd of gebleken dat klager, die reeds op leeftijd was, deze niet alledaagse constructie kon overzien. In ieder geval was dit niet alledaags voor klager en het had op de weg van de notaris gelegen om de daardoor bestaande onevenwichtigheid tussen klager en de andere partijen te compenseren.

4.5 Voorts is de kamer van oordeel dat ook uit de inhoud van de koopovereenkomst en de leveringsakte moet worden geconcludeerd dat niet met de nodige zorg en zorgvuldigheid jegens klager is gehandeld. Naast het al genoemde ontbreken van enige informatie over hoe wordt gehandeld als de verkoop van de goederen niet (direct) lukt en ook een andere prestatie aan klager uitblijft, wordt in het koopcontract gesproken van klager als verkoper en [R] als koper. De goederen met een waarde van € 168.000,= zijn echter door [D] geleverd aan [C] B.V. Weliswaar bevat de adressering van de factuur van 21 oktober 2013 aan [C] B.V. ook de naam van klager, maar klager heeft geen enkele relatie met die vennootschap. Aldus moet worden geconcludeerd dat in het koopcontract – en in het verlengde daarvan de leveringsakte – ten onrechte is vermeld dat koper een deel van de koopsom aan verkoper (klager) heeft voldaan. De door de notaris gegeven uitleg dat [D] een vennootschapsrechtelijke zuster is van [R] maakt dit niet anders. Nog daargelaten dat dit niet is onderbouwd met documenten waarover de notaris in oktober 2013 beschikte, blijft het onjuist dat in het contract en de akte de gestelde verwevenheid niet wordt genoemd en is met een levering van goederen aan [C] B.V. geen sprake van een levering van goederen aan klager.

4.5 Tot slot is de kamer van oordeel dat ook het feit dat de gehele constructie (de verkoop van de woning met op papier de bijbehorende opbrengst voor klager) fiscale consequenties had voor klager, een reden temeer voor de notaris had moeten zijn om hierover intensief met klager te spreken. Dat is niet gebleken. Ten overvloede merkt de kamer hierbij op dat ook indien de notaris er vanuit mocht gaan dat sprake was van het voorthelpen van familie, het op de weg van de notaris had gelegen om de in dat geval geldende fiscale verplichtingen te bespreken. Dat is echter gesteld noch gebleken.

4.6 Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de klacht gegrond zal worden verklaard.

4.7 Op de gegrondverklaring past in beginsel een tuchtrechtelijke reactie. Gelet op het feit dat uit de werkwijze van de notaris blijkt dat vooral de wensen en keuzes van de zakelijk opererende partijen zijn gevolgd, zonder voldoende acht te slaan op de belangen van klager als privé persoon op leeftijd en leek in dit verband, is naar het oordeel van de kamer het opleggen van de maatregel van een berisping gepast en geboden.

4.8 Gelet op het voorgaande wordt als volgt beslist.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden;

- verklaart de klacht gegrond;

- legt de notaris de maatregel van een berisping op.

Deze beslissing is gegeven door mr. L.A. van Son, voorzitter, mrs. D.E.M.J. Eggels, E.J.M. Kerpen, A.M.S. Kuipers en V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op

25 september 2015.

De secretaris, De voorzitter,

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.