ECLI:NL:TNORAMS:2014:7 Kamer voor het notariaat Amsterdam 544400/NT13-44 J

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2014:7
Datum uitspraak:	20-02-2014
Datum publicatie:	28-02-2014
Zaaknummer(s):	544400/NT13-44 J
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De kamer is van oordeel dat het niet tot de zorgplicht van de notaris behoort om zich te verdiepen in de polisvoorwaarden teneinde zich ervan te vergewissen dat het registergoed goed is verzekerd. De notaris dient wel bij partijen te informeren of het registergoed goed is verzekerd. Klaagster heeft niet of onvoldoende bestreden dat de notaris dat heeft gedaan. Het risico dat het registergoed niet tegen herbouwwaarde is verzekerd ligt in beginsel bij de verkoper. De kamer is derhalve van oordeel dat de notaris niet bedacht hoefde te zijn op de situatie dat weliswaar tegen herbouwwaarde was verzekerd, maar een dekkingsuitsluiting van toepassing was, waardoor de verplichtingen van de verzekeraar beperkt waren. Klacht ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 20 februari 2014 in de klacht met nummer 544400/NT 13-44 J van:

Stichting Historisch Woonmuseum Don Quichotte,

gevestigd te Drunen, gemeente Heusden,

raadsman: mr. M.P.M. Meuwese,

klaagster,

tegen:

[naam notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

raadsman: mr. P. de Jong Schouwenburg,

de notaris.

Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlagen van 24 juni 2013;

- verweerschrift met bijlagen van 3 juli 2013;

- repliek van 12 augustus 2013;

- dupliek van 2 september 2013.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 19 december 2013 zijn klager en de notaris, bijgestaan door hun raadslieden, verschenen. Op de zitting hebben partijen het woord gevoerd, klager aan de hand van een pleitnotitie. Aan partijen is meegedeeld dat de bij pleitnotitie overgelegde brief van 16 december 2013 door de kamer voor kennisgeving is aangenomen en niet wordt meegewogen in de uitspraak, die is bepaald op heden.

1. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

a. Op 19 april 2012 is tussen klaagster als verkoper en de heer [A] (hierna: koper) als koper een koopovereenkomst (voor een koopprijs van € 250.000,-) gesloten ten aanzien van: “een perceel grond met de daarop aanwezige horecahal (exclusief de aan de Bierbrouwerij Bavaria toebehorende tapinstallatie), alsmede het voormalige (afgebrande) woonmuseum, weg, tuin, grond en verder toebehoren gelegen aan [adres] (..)” (hierna: het registergoed).

b. Koper had de notaris opdracht gegeven tot het opstellen van de (onderhandse) koopovereenkomst. De overeenkomst is ten kantore van de notaris getekend, na een daaraan voorafgaande bespreking. De akte van levering zou ten overstaan van de notaris worden verleden op 15 oktober 2012 of op een nader overeen te komen datum.

c. Artikel 5 lid 1 van de koopovereenkomst luidt als volgt: “De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudende het bepaalde in artikel 12. De op het verkochte aanwezige puinresten worden door en voor rekening van koper verwijderd volgens de daarvoor van overheidswege geldende voorschriften. Brand heeft het hoofdgebouw op 1 augustus 2011 naar genoeg geheel verwoest en het bijgebouw beschadigd. De nutsvoorzieningen functioneren niet meer. Er is dus geen toevoer van elektriciteit en water. De betreffende installaties functioneren niet.(..)”

d. Artikel 12 lid 1 van de koopovereenkomst luidt als volgt: “Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. Tot dat moment is verkoper verplicht het verkochte ten genoegen van koper naar herbouwwaarde casu quo nieuwbouwwaarde verzekerd te houden.”

e. Bij de bespreking op 19 april 2012 heeft de voorzitter van klaagster, [naam], verklaard dat het registergoed tegen herbouwwaarde verzekerd was en dat klaagster extra premie had te voldoen wegens de toenmalige leegstand.

f. Op 10 mei 2012 heeft koper het registergoed doorverkocht aan een zekere [B] voor een koopprijs van € 750.000, -.

g. Op 24 mei 2012 is een deel van het registergoed, de “horecahal” door brand verwoest.

h. Koper heeft voor de in artikel 12 lid 2 sub a van de koopovereenkomst opgenomen mogelijkheid gekozen tot uitvoering van de overeenkomst met overdracht van het verkochte in de staat waarin het zich bevond, plus een overdracht van de rechten die verkoper ter zake van de schade, hetzij uit hoofde van verzekering, hetzij uit anderen hoofde jegens derden kon doen gelden.

i. De verzekeraar, Interpolis, is overgegaan tot uitkering van de schade op basis van de economische waarde, een bedrag van € 4.000, -. Daarnaast werd een bedrag van € 5.000, - voor de schade aan de tuin en de bestrating en een bedrag van € 47.900, voor opruimkosten uitgekeerd. De stichting kwam niet in aanmerking voor schadevergoeding op grond van de herbouwwaarde (door Interpolis getaxeerd op € 1.173.984, - ) omdat zij niet voldeed aan de polisvoorwaarden. Daarin was vermeld dat als waardebasis voor de schadevaststelling de verkoopwaarde gold “als reeds voor de schade het gebouw leeg stond of langer dan 2 maanden buiten gebruik was en het bovendien te koop stond”.

j. De op 15 oktober 2012 geplande levering heeft niet plaatsgevonden.

k. Bij brief van 26 oktober 2012 heeft klaagster de koopovereenkomst ontbonden.

l. Koper heeft zich vervolgens onder meer op het standpunt gesteld dat klaagster toerekenbaar tekort is geschoten op het punt van de in artikel 12 lid 1 opgenomen verzekeringsplicht en heeft klaagster aansprakelijk gehouden voor het bedrag van

€ 1.169.984 (€ 1.173.984, - minus restwaarde van € 4.000, -).

m. In zijn vonnis 19 november 2012 heeft de voorzieningenrechter in kort geding te Den Bosch onder meer overwogen: “Vast staat dat op het Woonmuseum op grond van het bepaalde in artikel 12 lid 1 van de koopovereenkomst een verbintenis rust het registergoed tot de levering verzekerd te houden op basis van de herbouwwaarde c.q. nieuwwaarde. Tussen partijen staat ter discussie of het Woonmuseum in de nakoming van deze verbintenis is tekortgeschoten. Gelet op het standpunt van Interpolis in haar brief van 23 juli 2012 acht de voorzieningenrechter het voorshands aannemelijk dat dit wél het geval is. Het Woonmuseum en Interpolis zijn hierover evenwel nog in gesprek. Ter discussie staat voorts of [A] schade heeft geleden en zo ja, wat de omvang van de geleden schade is. Ook staat ter discussie – zo er al een verbintenis tot schadevergoeding is ontstaan – of deze verbintenis is overgegaan op [B]. Het Woonmuseum heeft in dit verband betoogd dat sprake is van contractsoverneming en niet – zoals [A] heeft betoogd – van een tweede koopovereenkomst (..) Verder staat ter discussie of aan het Woonmuseum de bevoegdheid toekwam om de koopovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Alles overziend is de voorzieningenrechter van oordeel dat een nader (feiten-) onderzoek is vereist waarvoor deze kort gedingprocedure zich niet leent.”

n. Vervolgens heeft koper klaagster gedagvaard in een bodemprocedure voor de rechtbank Den Bosch en is ter gelegenheid van een comparitie van partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten, waarbij is bepaald dat klaagster aan koper € 182.500,- diende te betalen.

2. De klacht

2.1 Klaagster meent dat de notaris is tekortgeschoten in zijn informatieplicht.

De notaris had dienen te verifiëren bij partijen of het registergoed “ten genoegen van de koper” verzekerd was. Door die controle na te laten heeft klaagster schade geleden.

Door het destijds niet informeren door de notaris bij de koper is door de voorzieningenrechter het “ten genoegen van de koper” in het voordeel van de koper uitgelegd.

2.2 De notaris heeft verder volgens klaagster klachtwaardig gehandeld door, in strijd met zijn toezegging, niet schriftelijk te reageren op de aansprakelijkstelling door klaagster.

3. Het verweer

3.1 De notaris betwist dat het zijn taak was om bij koper te verifiëren of de verzekering van klaagster “ten genoegen van koper” was. In de eerste plaats is van belang dat in het onderhavige geval sprake is van een onderhandse koopovereenkomst en niet een notariële akte. De gekozen bewoordingen van artikel 12 zijn afgeleid van het standaard model van de KNB. Daarbij komt dat klaagster werd bijgestaan door een eigen advocaat die uitermate goed was ingevoerd in de verzekeringssituatie, omdat er eerder brand was geweest.

De notaris was van de verzekeringssituatie niet op de hoogte. De notaris meent dan ook dat verkoper op basis van hetgeen met de notaris is besproken niet mocht menen dat koper zonder meer of onvoorwaardelijk zijn fiat aan de polisvoorwaarden had gegeven.

Ter zitting heeft de notaris verklaard dat hij ter gelegenheid van de sleutelverklaring nog aan partijen heeft gevraagd of het registergoed goed was verzekerd.

Overigens merkt de notaris op dat de verzekering wel degelijk voorzag in een schaderegeling op basis van de herbouwwaarde. Klaagster kwam daarvoor echter niet in aanmerking omdat het gebouw “leegstond of langer dan twee maanden buiten gebruik was en bovendien te koop stond”. Dat zijn omstandigheden die geheel binnen de risicosfeer van klaagster liggen en die de notaris niet kunnen worden toegerekend.

3.2 De notaris heeft wel gereageerd op de bezwaren van klaagster. Er is echter enige vertraging in de schriftelijke reactie ontstaan omdat de notaris eerst na overleg met zijn verzekeraar kon reageren.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

4.2 De kamer is van oordeel dat het niet tot de zorgplicht van de notaris behoort om zich te verdiepen in de polisvoorwaarden teneinde zich ervan te vergewissen dat het registergoed goed is verzekerd. De notaris dient wel bij partijen te informeren of het registergoed goed is verzekerd. Klaagster heeft niet of onvoldoende bestreden dat de notaris dat heeft gedaan. Het risico dat het registergoed niet tegen herbouwwaarde is verzekerd ligt in beginsel bij de verkoper.

De kamer is derhalve van oordeel dat de notaris niet bedacht hoefde te zijn op de situatie dat weliswaar tegen herbouwwaarde was verzekerd, maar een dekkingsuitsluiting van toepassing was, waardoor de verplichtingen van de verzekeraar beperkt waren.

Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.

4.3 Gelet op het feit dat klaagster niet heeft bestreden dat de notaris, zij het met vertraging in verband met overleg met zijn verzekeraar - hetgeen de kamer plausibel voorkomt -, heeft gereageerd op de bezwaren van klaagster, zal ook het klachtonderdeel onder 2.2 hiervoor genoemd ongegrond worden verklaard.

4.4 Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.

4.5 Dat leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. R.H.C. Jongeneel, voorzitter, O.J. van Leeuwen, L.A. Galman, J.H.M. Erkamp en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2014.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.