ECLI:NL:TNOKSHE:2013:5 Kamer van toezicht 's-Hertogenbosch SHE/2013/2

ECLI:	ECLI:NL:TNOKSHE:2013:5
Datum uitspraak:	19-08-2013
Datum publicatie:	27-08-2013
Zaaknummer(s):	SHE/2013/2
Onderwerp:	Registergoed Registergoed
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klacht, bestaande uit vele onderdelen, in verband met notariële werkzaamheden die zijn verricht in het kader van de realisering van een nieuwbouwproject (o.a. mandelig gebied). Deels niet-ontvankelijk omdat de werkzaamheden door een andere notaris zijn verricht, deels niet-ontvankelijk als gevolg van verjaring, verder ongegrond ten aanzien van uitbetaling restant aanneemsom en werkzaamheden betreffende latere akte van rectificatie

Klachtnummer : SHE/2013/2

Datum uitspraak : 19 augustus 2013

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van

de heer […] (verder: klager), wonende te […],

tegen

notaris mr. [x], ( verder: notaris [x]), gevestigd te […].

1. De procedure

1.1. Klager heeft bij brief van 12 december 2012 een klacht (met 10 prod.) geformuleerd tegen notaris [x], welke klacht op 13 december 2012 is binnengekomen bij de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te […].

1.2. In verband met het plaatsvervangend notarieel lidmaatschap van notaris [x] van genoemde kamer van toezicht heeft de secretaris van die kamer bij brief van 13 december 2012 aan klager bericht dat een verzoek tot verwijzing van de klacht was ingediend bij de president van het gerechtshof in Amsterdam.

1.3. Bij beslissing van 19 december 2012 heeft de president van het gerechtshof in Amsterdam de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te ’s‑Hertogenbosch belast met de behandeling van de klacht.

1.4. Als gevolg van een wijziging van de Wet op het notarisambt (verder: Wna) per 1 januari 2013

is de klacht in behandeling genomen door de per 1 januari 2013 nieuw gevormde kamer voor

het notariaat in het ressort ’s‑Hertogenbosch (verder: de kamer).

1.5. Notaris [x] heeft op de klacht geantwoord middels een verweerschift (met 8 prod.).

1.6. Klager heeft een repliekschrift (met 29 prod.) ingediend.

1.7. Notaris [x] heeft gedupliceerd.

1.8. In aanvulling op en in samenhang met de onderhavige tuchtklacht heeft klager gedurende het gehele verloop van de procedure diverse brieven toegezonden aan de kamer en aan andere instanties/personen, die hij van de inhoud van deze procedure op de hoogte heeft gesteld.

1.9. De kamer heeft de klacht behandeld tijdens haar vergadering van 17 juni 2013. Klager is verschenen, bijgestaan door de heer […] en de heer […]. Hij heeft de klacht toegelicht, mede aan de hand van de door hem overgelegde pleitnotitie. Notaris [x] is eveneens verschenen, bijgestaan door mr. P. Wanders, advocaat te Amsterdam. Mr. Wanders heeft het standpunt van notaris [x] toegelicht, mede aan de hand van de door hem overgelegde pleitaantekeningen.

1.10. Bij brief van 20 juni 2013, door de kamer ontvangen op 21 juni 2013, heeft klager een wrakingsverzoek ingediend tegen (onder meer) de leden van de kamer voor het notariaat die de klacht op 17 juni 2013 hebben behandeld.

1.11. De betreffende leden van de kamer hebben niet in de wraking berust.

1.12. Gelet op de inhoud van de brief van klager en de diverse andere personen tegen wie het wrakingsverzoek was gericht, heeft de voorzitter van de kamer de president van het gerechtshof in Amsterdam verzocht het wrakingsverzoek naar een andere kamer voor het notariaat te verwijzen.

1.13. Dit verzoek is bij beslissing van de president van het gerechtshof in Amsterdam van 9 juli 2013 afgewezen.

1.14. Vervolgens heeft de kamer aan klager medegedeeld dat het wrakingsverzoek op 16 september 2013 zou worden behandeld door leden van de kamer voor het notariaat in het ressort ’s‑Hertogenbosch die niet eerder bij deze tuchtprocedure betrokken zijn geweest.

1.15. Op 5 augustus 2013 heeft de kamer een e-mailbericht van klager ontvangen waarbij hij meedeelt dat hij zijn verzoek tot wraking intrekt.

1.16. Bij brief van 6 augustus 2013 heeft de kamer aan klager en aan notaris [x] bericht dat de klacht verder in behandeling zal worden genomen.

2. De feiten

2.1. Klager is eigenaar van een appartement in woontoren [b] in [c]. Notaris [x] heeft notariële werkzaamheden verricht in verband met de totstandkoming van plan [q] in [c], waarvan [b] deel uitmaakt.

2.2. Plan [q] is gerealiseerd op een perceel grond dat door de gemeente [c] is verkocht en geleverd aan projectontwikkelaar [z] B.V. (verder: [z B.V.]) in het kader van een tussen de gemeente en [z B.V.] gesloten projectrealiseringsovereenkomst (prod. 6 bij klacht). De akte van levering van het projectgebied [q] is op 23 mei 2000 gepasseerd door notaris [x] (prod. 1 bij klacht).

2.3. Het project zag op de ontwikkeling van 763 woningen (te realiseren in woonblokken en in woontoren [b]), 1.298 parkeerplaatsen en enkele algemene voorzieningen. Het bijzondere van het project [q] was dat enkel de bebouwde grond privé-eigendom zou worden (de parkeergelegenheid was veelal ondergronds) en dat de overige onbebouwde grond mandelig gebied zou worden. Elk van de eigenaren zou 1/763^e deel van het gebied in mandelig eigendom verkrijgen.

2.4. Op 14 december 2004 heeft notaris [x] de akte van splitsing gepasseerd, waarmee het perceel waarop [b] zou worden gerealiseerd is gesplitst in 73 appartementsrechten (prod. 5 notaris). Op 21 december 2004 is met de bouw van de toren begonnen.

2.5. Tussen [z B.V.] en klager is op 11 mei 2005 een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het thans door klager bewoonde appartement (prod. 6 notaris). In deze overeenkomst zijn aanvullende bepalingen opgenomen, waaronder:

“ Artikel 26

Parkeren

Het parkeerrecht behoort bij het appartement. Zie voor verdere informatie de (concept) akte van splitsing.

Artikel 27

Groenvoorzieningen Park

Het park is collectief eigendom van alle bewoners in [q]. De rechten en plichten van de bewoners ten aanzien

van het gemeenschappelijke park worden vastgelegd in een akte van Mandeligheid. Alle bewoners leveren een financiële bijdrage om in het onderhoud van het park te voorzien. Deze bewonersbijdrage is opgenomen in de VON prijs van het appartement, gebaseerd op een onderhoudsplan voor de komende 50 jaar, voor een bedrag van € 4311,-- incl. BTW.”

2.6. Bij akte van 18 augustus 2005 is aan klager geleverd:

“het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte en verdere aanbehoren op de zeventiende verdieping alsmede met een berging en parkeerplaats in het souterrain (…) “

De akte van levering (prod. 4 bij klacht) en de hypotheekakten van 18 augustus 2005 en 5 juli 2006 (prod. 19 bij repliekschrift) zijn gepasseerd door notaris mr. [y]. Notaris [y] is, evenals notaris [x], gevestigd in [c]. Zij zijn werkzaam in associatief verband binnen [a] notarissen (verder: [a]).

2.7. De bij de appartementen behorende bergingen bevinden zich onder de woontoren. In tegenstelling tot eerdere plannen zijn de bij [b] behorende parkeerplaatsen uiteindelijk gesitueerd op een buitenterrein dat toegankelijk is via een slagboom en gedeeltelijk is overkapt met een terras (wandeldek). De ligging van de parkeerplaatsen heeft tot onvrede geleid bij een aantal bewoners (waaronder klager), die in de veronderstelling verkeerden dat de bij de

appartementen behorende parkeerplaatsen zich (geheel) onder de woontoren zouden bevinden. Zoals ook in de akte van levering wordt vermeld, wordt in diverse bescheiden aangegeven dat sprake is van een appartement met een berging en parkeerplaats in het souterrain, uit welke bewoordingen door hen is afgeleid dat sprake was van ondergrondse parkeerplaatsen. Vervolgens is ook discussie ontstaan over de vraag of deze feitelijk gerealiseerde parkeerplaatsen (en de taluds) nu wel of niet mandelig waren, alsmede over de vraag waar de grens van het mandelig gebied zou zijn gelegen en wat voor gevolgen dit zou hebben voor het onderhoud daarvan en de aan dit onderhoud verbonden kosten.

2.8. Op 31 juli 2007 is ten overstaan van notaris [y] een akte van mandeligheid verleden (prod. 4 notaris).

2.9. Als gevolg van de onvrede rond de ligging van de parkeerplaatsen heeft een bewoner van [b] in maart 2010 een klacht ingediend bij de gemeentelijke ombudsman in [c]. Volgens de ombudsman beoogde de verzoeker erkenning te verkrijgen voor zijn standpunt dat zijn parkeerplaats ondergronds had behoren te zijn en dat hij niet zou hoeven bij te dragen aan de kosten van onderhoud en beheer van de wijk. De ombudsman heeft de klacht op alle onderdelen ongegrond verklaard (prod. 1 notaris). Daarbij heeft de ombudsman onder meer overwogen dat het wandeldek boven de parkeerplaatsen bij [b] feitelijk op de begane grond ligt (maaiveld) en dat het parkeerterrein onder het maaiveld ligt (souterrain). Verder heeft hij (ten overvloede) opgemerkt:

“dat het voor betrokken partijen (notaris, projectontwikkelaar/aannemer) duidelijk is dat het woord ‘souterrain’

beter niet gebruikt had kunnen worden, omdat dit tot verwarring leidt.”

2.10. In 2011 heeft de Vereniging van Eigenaren (verder: VVE) van [b] het initiatief genomen om de akte van splitsing uit 2004 te laten aanpassen op punten waar deze afwijkt van de feitelijke situatie, onder meer ten aanzien van de naam van de straat ([…] in plaats van […]) en ten aanzien van de omschrijving van de ligging van de parkeerplaatsen. Op verzoek van de VVE heeft notaris [x] een conceptakte van rectificatie opgesteld (prod. 8 bij klacht). Deze is aan de appartementseigenaren toegezonden.

2.11. De voorgenomen rectificatie heeft binnen de VVE tot onrust geleid. Toen op de door de VVE bijeengeroepen algemene ledenvergadering onvoldoende stemgerechtigden aanwezig bleken om de rectificatie in stemming te brengen, heeft de meerderheid van de aanwezige leden ingestemd met het voorstel om de beoogde rectificatie voor te leggen aan de rechter.

2.12. Vervolgens hebben drie appartementseigenaren op 20 december 2011 een verzoekschrift als bedoeld in artikel 5:144 BW ingediend bij de kantonrechter bij de rechtbank Utrecht. Twee appartementseigenaren die geen medewerking wilden verlenen aan de voorgenomen rectificatie hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen het verzoek en een tegenverzoek ingediend. Naar aanleiding van de verzoeken van beide partijen heeft de kantonrechter (onder meer) overwogen:

(…) heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de splitsingsakte van 14 december 2004 rechtskracht

mist omdat deze onrechtmatig is, althans op onrechtmatige wijze is tot stand gekomen. De kantonrechter verwerpt

dit verweer. Het feit dat – in tegenstelling tot hetgeen in het bestemmingsplan en uitwerkingsplan is verwoord –

geen parkeergarage is gerealiseerd maar in plaats daarvan een deels overdekte parkeerplaats, brengt op zichzelf niet

met zich dat de (inhoud van de) splitsingsakte, waarin met deze afwijking geen rekening is gehouden, onrechtmatig is. (…)

Verder stelt de kantonrechter vast dat onvoldoende is weersproken dat de grond waarop het parkeerterrein

gerealiseerd is daadwerkelijk is verkocht en geleverd aan de VVE. Dat deze levering strijdig is met het

bestemmingsplan of het uitvoeringsplan, leidt – anders dan (…) betoogt – niet tot de conclusie dat sprake is

geweest van een nietige of non-existente levering. Het verweer dat de parkeerplaats op mandelig gebied is gerealiseerd

moet dan ook worden verworpen. (…)

De kantonrechter heeft bevolen dat de akte van splitsing van appartementengebouw [b] wordt gewijzigd conform de aangehechte conceptakte van rectificatie (beslissing van 21 maart 2012, prod. 8 bij klacht).

2.13. Nadat de bezwaar-/beroepstermijn was verstreken, heeft notaris [x] alle appartements-gerechtigden een volmacht toegezonden. Klager heeft geweigerd deze volmacht te ondertekenen. Daarop hebben enkele leden van de VVE aan de kantonrechter verzocht een persoon aan te wijzen die klager zou vertegenwoordigen. Dat verzoek is toegewezen, waarna de rectificatieakte is gepasseerd.

3. De klacht

3.1. In de kern vloeien de vele verwijten die klager heeft geformuleerd tegen notaris [x] voort uit diens stelling dat notaris [x] hem, als eigenaar van een appartement in [b], bewust heeft misleid. Klager stelt dat hij een ondergrondse parkeergarage heeft gekocht en betaald, maar dat hij deze niet geleverd heeft gekregen. Volgens klager heeft [z B.V.] daardoor kosten bespaard, hetgeen notaris [x] heeft proberen te verhullen en nu zou willen

verdoezelen middels de akte van rectificatie. Ook is er volgens klager mandelige grond onttrokken uit het projectplan en is deze privé geleverd. Volgens klager bestaan er vele banden tussen notaris [x] en de betrokken instanties en heeft notaris [x] opzettelijk frauduleus en tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Uit het zeer uitgebreide, maar niet altijd even heldere, betoog van klager maakt de kamer op dat zijn klachten in de kern betrekking hebben op de volgende onderdelen. Klager verwijt notaris [x] (met name) dat hij:

1. heeft verzuimd om aan klager kenbaar te maken dat hij als partijnotaris heeft gehandeld ten faveure van de gemeente en [z B.V.],

2. de vrije mededinging heeft belet door de notariskosten niet in rekening te brengen indien men voor [a] koos,

3. ten onrechte heeft toegestaan dat [z B.V.] in strijd met een kwalitatieve verplichting de parkeerplaatsen bij [b] onder een gedeeltelijke overkapping heeft gerealiseerd in plaats van onder de woontoren,

4. frauduleus heeft gehandeld door buiten medeweten van de belastingdienst € 4.311,00 in de koopprijs op te nemen ten behoeve van de afkoop van het onderhoud van het openbaar groen,

5. klager had moeten informeren over de onjuistheid van de akten,

6. informatie over de ongeoorloofde constructie heeft achtergehouden/verzwegen en diverse akten niet aan klager heeft verstrekt,

7. hem bij de levering geen overzicht heeft verstrekt van de bij het eigendomsrecht behorende bijzondere lasten en verplichtingen en dat hij een dergelijk overzicht ook later niet heeft willen toesturen,

8. de mandeligheid niet (tijdig) heeft gevestigd,

9. ten onrechte weigert 5% van de aanneemsom aan klager uit te keren,

10. zichzelf probeert vrij te pleiten door een vrijwaring op te nemen in de rectificatieakte,

11. het bevel van de rechtbank Utrecht anders uitvoert dan de bedoeling is.

3.2. Notaris [x] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen genoemde verwijten. De inhoud van zijn verweer zal navolgend bij de beoordeling van de afzonderlijke onderdelen van de klacht, die op de hiervoor weergegeven wijze zullen worden genummerd, aan de orde komen.

4. De beoordeling

4.1. Vooropgesteld wordt dat ingevolge het bepaalde bij artikel 93, eerste lid, Wna notarissen aan het tuchtrecht zijn onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van notaris [x] een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van dit artikel.

Strafrechtelijk onderzoek

4.2. Bij brief van 11 mei 2013 heeft klager gesteld dat tegen notaris [x] een “strafrechtelijk onderzoek” was ingesteld door het Openbaar Ministerie, in verband waarmee notaris [x] op grond van artikel 26, eerste lid onder b, Wna door de voorzitter van de kamer zou moeten worden geschorst. Omdat klager geen stukken in het geding had gebracht waaruit van een dergelijk onderzoek zou kunnen blijken, heeft de kamer tijdens de mondelinge behandeling aan notaris [x] gevraagd of daarvan inderdaad sprake was. De notaris heeft verklaard niet op de hoogte te zijn van een strafrechtelijk onderzoek tegen hem. Desgevraagd heeft klager verklaard dat hij communicatie had met het Openbaar Ministerie over deze zaak en dat hij een brief had van een officier van justitie waarin wordt meegedeeld dat deze zo spoedig mogelijk op de zaak zal terugkomen. Klager heeft zijn stelling omtrent het strafrechtelijk onderzoek echter niet geconcretiseerd. Nu evenmin een mededeling is ontvangen als bedoeld in het derde lid van artikel 26 Wna ziet de kamer geen aanleiding om tot schorsing van notaris [x] over te gaan.

Ontvankelijkheid

4.3. Klager heeft in deze procedure vele klachten geformuleerd tegen notaris [x]. Deze klachten hebben onder meer betrekking op de akte van levering van 18 augustus 2005 en de akte van mandeligheid van 31 juli 2007. Uit genoemde akten blijkt echter dat deze akten niet zijn gepasseerd door notaris [x], maar door notaris [y]. Tegen hem zijn geen klachten geformuleerd.

4.4. Een notaris kan in beginsel slechts worden aangesproken op zijn eigen gedrag. Niet is gesteld of gebleken dat notaris [y] de betreffende werkzaamheden destijds heeft verricht in zijn hoedanigheid van waarnemer voor notaris [x], dan wel dat notaris [y] destijds werkzaam was als kandidaat-notaris als gevolg waarvan notaris [x] mogelijk (mede) verantwoordelijk zou kunnen zijn voor de handelwijze van notaris [y]. De kamer is dan ook van oordeel dat klager niet-ontvankelijk is in de onderdelen 7 en 8 (voor zover onderdeel 8 ziet op de handelwijze van notaris [y]) van de klacht, die betrekking hebben op de akte van levering en de akte van mandeligheid. Voor zover de klacht verder mede betrekking heeft op de handelwijze van notaris [y], heeft hetzelfde te gelden. Dat beide notarissen destijds deel uitmaakten van een samenwerkingsverband ([a]) maakt dat niet anders. Ook het betoog van klager dat notaris [x] moet worden aangemerkt als “regievoerder” leidt niet tot een ander oordeel. De Wna kent een dergelijke hoedanigheid niet, zodat niet valt in te zien op welke grond notaris [x] verantwoordelijk kan worden gehouden voor de gedragingen van notaris [y].

Verjaring

4.5. Een klacht kan slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van de notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen (art. 99, lid 15, Wna). Zo zal over een fout in een notariële akte, door degenen die bij het passeren daarvan zijn verschenen, moeten worden geklaagd binnen drie jaren na de datum van de akte. Het is vaste jurisprudentie dat voor het begin van de termijn niet doorslaggevend is het moment dat de klager tot de conclusie is gekomen dat het handelen of nalaten van de notaris onjuist is. Volledigheidshalve wordt vermeld dat de klachttermijn een zogenoemde vervaltermijn is, zodat stuiting van de termijn

niet mogelijk is.

4.6. Notaris [x] heeft een gemotiveerd beroep gedaan op verjaring van diverse onderdelen van de klacht. Dit beroep strekt zich overigens niet uit tot de werkzaamheden die hij sedert 2011 heeft verricht in verband met de akte van rectificatie en de behandeling van het verzoek van klager tot terugstorting van 5% van de aanneemsom: daarbij is geen sprake van verjaring.

4.7. Ten aanzien van de werkzaamheden die notaris [x] heeft verricht in het kader van de realisering van het project [q] overweegt de kamer als volgt. Vast staat dat notaris [x] in 2000 de akte van levering heeft gepasseerd van het projectgebeid [q]. Uit de door klager overgelegde stukken blijkt dat [b] als laatste van het plangebied is ontwikkeld. Nadat de akte van splitsing betreffende [b] in 2004 is verleden ten overstaan van notaris [x], is eind december 2004 begonnen met de bouw van de woontoren. Het appartement op het adres […] is in augustus 2005 aan klager geleverd. Niet is gebleken dat notaris [x] sinds 2005 nog notariële werkzaamheden heeft verricht in verband met de totstandkoming van het project [q].

4.8. De klacht is ingediend op 13 december 2012. Naar aanleiding van het beroep op verjaring heeft klager tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat hij nog maar sinds kort op de hoogte is van alles. Daargelaten dat het moment waarop een klager tot de conclusie komt dat het handelen of nalaten van een notaris onjuist is, niet doorslaggevend is voor de aanvang van de termijn, acht de kamer deze mededeling van klager ongeloofwaardig. Eerder heeft hij zelf in zijn klacht, geformuleerd bij brief van 12 december 2012, gemeld dat hij notaris [x] op verschillende momenten vanaf de oplevering van zijn appartement (cursivering kamer) schriftelijk heeft aangesproken over de splitsingsakte in samenhang met de akte van levering van het projectgebied. Ook bij brief van 17 mei 2013 heeft hij de kamer bericht dat de hele zaak hem nu gedurende zeven jaar buitenproportioneel veel tijd heeft gekost, terwijl hij in zijn repliekschrift heeft vermeld dat hij notaris [x] gedurende acht jaar de kans heeft gegeven om naar een niet-gerechtelijke oplossing te zoeken (repliekschrift klager onder 15). Uit deze eerdere mededelingen van klager, die logisch samenhangen met de hiervoor omschreven feitelijke gang van zaken rond de realisering van [b], leidt de kamer af dat de thans door klager geuite bezwaren tegen de bemoeienis van notaris [x] bij de realisering van project [q] in de kern zijn ontstaan in 2005. Vast staat voorts dat klager de koop-/aannemingsovereenkomst heeft ondertekend op 11 mei 2005 en dat het appartementsrecht op 18 augustus 2005 aan klager is geleverd. Klager is in persoon aanwezig geweest bij het passeren van de akte. Op basis daarvan mag worden aangenomen dat hij vanaf (in elk geval) het moment van oplevering bekend was, dan wel bekend mocht worden verondersteld, met de gekozen juridische constructie. Bovendien blijkt uit de door klager overgelegde stukken, waaronder de “[q] woongids” uit 2002 (prod. 29 bij repliekschrift) dat er destijds de nodige informatie beschikbaar was over de gevolgen van bijvoorbeeld de mandeligheid.

4.9. Gelet op het vorenstaande is de kamer van oordeel dat genoemde termijn van drie jaren (in elk geval) is gaan lopen met ingang van de datum van het passeren van de akte van levering. Nu de onderhavige klacht niet eerder dan op 13 december 2012 is ingediend, is de kamer van oordeel dat de onderdelen 1 en 2 van de klacht zijn verjaard. In dat verband wijst de kamer er overigens op dat klager, zoals is bepaald in artikel 12 van de koop-/aannemingsovereenkomst, het appartement vrij op naam heeft gekocht. De notariskosten worden dan voldaan door de verkoper, waarbij het gebruikelijk is dat de verkoper de behandelend notaris aanwijst.

4.10. Ook onderdeel 3 is verjaard, nu aangenomen mag worden dat klager (uiterlijk) op het moment van levering op de hoogte was van het feit dat de bij [b] behorende parkeerplaatsen zich niet ónder de woontoren bevonden. Onderdeel 4 van de klacht is eveneens verjaard: vast staat immers dat in artikel 27 van eerdergenoemde koop-/aannemingsovereenkomst, die klager op 11 mei 2005 heeft ondertekend, uitdrukkelijk melding wordt gemaakt van een bewoners-bijdrage van € 4.311,-- inclusief BTW om in het onderhoud van het park te voorzien.

4.11. Voor de onderdelen 5 en 6 geldt dat ook deze zijn verjaard. Naar aanleiding van het verwijt dat notaris [x] informatie heeft achtergehouden/akten niet aan klager heeft verstrekt hecht de kamer er volledigheidshalve aan op te merken dat:

- klager op pagina 8 van de koop-/aannemingsovereenkomst heeft getekend voor ontvangst van (onder meer) een kopie van de bij de notaris gedeponeerde situatietekening, schaal 1:1000, alsmede van een concept van de splitsingsakte en van de splitsingstekening (bovendien staat op pag. 1 van de overeenkomst vermeld dat exemplaren van deze bescheiden door partijen zijn gewaarmerkt en aan de akte zijn gehecht),

- klager blijkens de akte van levering onder E heeft verklaard dat hij een uittreksel heeft ontvangen van de onder A.2. vermelde akte van levering betreffende de bijzondere lasten en beperkingen en overeengekomen kwalitatieve verplichtingen. Volgens mededeling van notaris […], eveneens verbonden aan [a], is de akte van levering d.d. 18 augustus 2005 op 21 oktober 2005 aan klager toegezonden (prod. 7 notaris),

- notaris […] in genoemde brief vermeldt dat hij het uittreksel betreffende de bijzondere lasten op 13 oktober 2011 nogmaals heeft toegezonden aan klager.

4.12. In onderdeel 8 van zijn klacht stelt klager dat notaris [x] de akte van mandeligheid niet (tijdig) heeft verleden. Volgens klager had dit moeten gebeuren uiterlijk twee maanden na het passeren van de akte van levering. Uitgaande van de eigen stellingen van klager is ook dit onderdeel van de klacht derhalve verjaard. Opmerking verdient evenwel dat in artikel F van de akte van levering, op welke bepaling klager kennelijk doelt, is bepaald dat in verband met het nog in ontwikkeling zijnde gebied de mandeligheid voor het totale plangebied zal worden gevestigd uiterlijk twee maanden nadat definitief is komen vast te staan hoe de inrichting van dat gebied zal luiden. Uit het feit dat notaris [y] de akte van mandeligheid op 31 juli 2007 heeft gepasseerd, mag worden afgeleid dat de inrichting van het gebied op dat moment definitief vaststond. Ook indien van die datum zou worden uitgegaan is onderdeel 8 van de klacht verjaard.

4.13. Als gevolg van de verjaring is klager niet-ontvankelijk in genoemde onderdelen van zijn klacht. Aan een verdere inhoudelijke bespreking van deze onderdelen komt de kamer derhalve niet toe.

Uitbetaling restant aanneemsom

4.14. Klager heeft 5% van de aanneemsom ingehouden op de laatste termijn. Hij stelt dat notaris [x] dat bedrag in beheer heeft gekregen, maar uit de overgelegde stukken kan de kamer niet opmaken of de gelden onder verantwoordelijkheid van notaris [x] dan wel onder verantwoordelijkheid van notaris [y] zijn gedeponeerd. Voor zover sprake is van storting onder notaris [y] is klager niet-ontvankelijk. Voor zover sprake is van storting onder notaris [x] overweegt de kamer als volgt.

4.15. Klager stelt dat notaris [x] het bedrag in strijd met de wet heeft verruild voor een bankgarantie. Onder meer bij brief van 22 mei 2013 heeft hij de kamer verzocht notaris [x] opdracht te geven om het betreffende bedrag preventief op de rekening van de kamer voor het notariaat te laten storten. Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is aan klager medegedeeld dat de kamer een dergelijk verzoek niet in behandeling kan nemen.

4.16. Klager heeft een kopie overgelegd van de bedoelde bankgarantie, die op 11 oktober 2006 is verstrekt door […] N.V. (prod. 3 bij repliekschrift). Gelet op het bepaalde bij de artikelen 14 A en 14 B van de algemene voorwaarden die deel uitmaken van de koop-/aannemingsovereenkomst juncto artikel 7:768, derde lid, BW dient de notaris het bedrag in de macht van de aannemer te brengen indien deze vervangende zekerheid stelt. De notaris heeft derhalve overeenkomstig deze (wettelijke) bepalingen gehandeld, zodat onderdeel 9 van de klacht ongegrond is.

Akte van rectificatie

4.17. Klager verwijt notaris [x] verder dat hij zichzelf probeert vrij te pleiten door een vrijwaring op te nemen in de rectificatieakte. De kamer merkt in dit verband op dat de genoemde vrijwaring niet in de conceptakte van rectificatie, maar in de volmacht is opgenomen. Bij brief van 23 april 2012 heeft notaris [x] deze volmacht samen met de conceptakte van rectificatie op verzoek van de VVE aan alle appartementseigenaren toegezonden (prod. 9 bij repliekschrift). De vrijwaringsclausule luidt:

“de Volmachtgever vrijwaart elke Gevolmachtigde tegen alle aanspraken van derden in verband met deze volmacht

of handelingen die een Gevolmachtigde in verband daarmee verricht; de vrijwaring heeft mede betrekking op alle

schade en kosten die de Gevolmachtigde in verband met een dergelijke aanspraak lijdt of maakt;”

4.18. Notaris [x] heeft meegedeeld dat hij een dergelijke clausule, die overigens gebruikelijk is omdat de rechtshandeling plaats vindt in naam van de volmachtgever en de rechtsgevolgen de notaris niet regarderen, mede heeft opgenomen omdat hij buiten het geschil wilde staan tussen de initiatiefnemers tot de rectificatie en degenen die zich niet in de rectificatie konden vinden.

4.19. Naar aanleiding van deze uitleg van de notaris heeft klager enkel zijn stelling herhaald dat de notaris op deze wijze onder zijn aansprakelijkheid wilde uitkomen. De kamer acht het opnemen van de betreffende vrijwaringsclausule in de volmacht echter niet in strijd met enige tuchtnorm, zodat de klacht ten aanzien van onderdeel 10 ongegrond wordt verklaard.

4.20. Klager verwijt notaris [x] voorts dat hij tijdens de algemene ledenvergadering van de VVE oneerlijke voorlichting heeft gegeven en dat hij de appartementseigenaren onder valse voorwendselen oneerlijk heeft beïnvloed (37 repliekschrift). Klager heeft zijn stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd, zodat dit onderdeel van de klacht ongegrond is. Naar aanleiding van het verwijt dat notaris [x] het bevel van de kantonrechter anders uitvoert dan de bedoeling is, omdat hij het niet nodig zou vinden om aan de hypotheekverstrekkers toestemming te vragen voor de rectificatie (terwijl in de conceptakte is opgenomen dat een dergelijke toestemming vereist is) stelt notaris [x] dat hij klager er bij herhaling op heeft gewezen dat een dergelijke toestemming niet (langer) vereist is indien sprake is van een bevel van de kantonrechter. Gelet op het bepaalde bij artikel 5:145 BW juncto artikel 139, derde lid, BW is deze zienswijze van de notaris juist, zodat de kamer ook onderdeel 11 van de klacht ongegrond acht.

4.21. Voor zover klager heeft bedoeld ook andere onderdelen van de handelwijze van notaris [x] aan zijn klacht ten grondslag te leggen, is de kamer van oordeel dat hij onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke concrete gedragingen notaris [x] verder worden verweten. Omdat hij zijn stellingen onvoldoende heeft onderbouwd, zullen de (mogelijke) overige onderdelen van zijn klacht als kennelijk ongegrond worden afgewezen.

4.22. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht tegen notaris mr. [x] voor zover deze betrekking heeft op de hiervoor weergegeven onderdelen 1 tot en met 8,

verklaart de overige onderdelen van de tegen notaris mr. [x] ingediende klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. S.J.G.N.M. Willard, plaatsvervangend voorzitter, mr. H.G. Robers, rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens en mr. L.J.M. Teunissen, notarisleden, en mr. G.A.M. van Lith, plaatsvervangend belastinglid, en uitgesproken ter openbare zitting van 19 augustus 2013 in aanwezigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.