ECLI:NL:TNOKSHE:2013:11 Kamer van toezicht 's-Hertogenbosch SHE/2013/10

ECLI:	ECLI:NL:TNOKSHE:2013:11
Datum uitspraak:	16-09-2013
Datum publicatie:	16-09-2013
Zaaknummer(s):	SHE/2013/10
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond zonder maatregel
Inhoudsindicatie:	Gedeeltelijk gegronde klacht. De notaris wordt geen tuchtrechtelijke maatregel opgelegd. Gebrekkige communicatie tussen notaris en degene die opdracht heeft gekregen tot de verkoop van een woning, behorende tot de boedel in een nalatenschap. De notaris heeft opdracht gegeven tot het opmaken van een koopovereenkomst en heeft deze werkzaamheden vervolgens gefrustreerd door hiervoor niet de benodigde gegevens aan klager te verstrekken.

SHE/2013/10

16 september 2013

DE KAMER VOOR HET NOTARIAAT in het ressort 's-Hertogenbosch

De kamer voor het notariaat (verder: de kamer) neemt de volgende beslissing op de klacht van […] van […] BV (hierna te noemen klager), tegen notaris mr. […], notaris te […], (hierna te noemen de notaris).

1. De procedure

1.1. Klager heeft op 6 februari 2013 een klacht geformuleerd tegen de notaris. De klacht was ingediend bij de Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag. Op verzoek van die kamer heeft het gerechtshof te Amsterdam op 15 februari 2013 beslist dat de Kamer voor het notariaat in het ressort ’s-Hertogenbosch wordt belast met de behandeling van de klacht. De kamer heeft deze klacht op 20 februari 2013 ontvangen.

1.2. De notaris heeft bij brief van 12 maart 2013 gereageerd.

1.3. Klager heeft op 3 april 2013 gerepliceerd.

1.4. Bij brief van 22 april 2013, ingekomen bij de kamer op 23 april 2013, heeft de notaris gedupliceerd.

1.5. De plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft de zaak verwezen naar de volle kamer.

1.6. De kamer heeft de klacht behandeld ter openbare vergadering van 19 augustus 2013. Klager is verschenen. De notaris is eveneens verschenen tezamen met de kandidaat-notaris mw. mr. […].

2. De feiten

2.1. Het kantoor van de notaris is belast met de afwikkeling van de nalatenschap van mevrouw […]. Zowel de erfgenamen als de legatarissen in deze nalatenschap waren woonachtig in [buitenland].

2.2. Het kantoor van de notaris is gemachtigd tot de verkoop van de woning van erflaatster aan het [adres]. Het contact van de erven met de notaris verloopt daarbij via de heer […]. Op aanraden van […] hebben de erven ervoor gekozen de opdracht tot de verkoop van de woning aan het kantoor van klager te gunnen. De erven wensten een spoedige verkoop.

2.3. Voor de koop van de woning heeft zich aanvankelijk een kandidaat gemeld. Deze kandidaat heeft een eerste bod van € [bedrag] gedaan. Klager heeft dat bod besproken met kandidaat-notaris mw. mr. […] handelend onder de verantwoordelijkheid van de notaris. Kort hierop meldt zich een tweede kandidaat voor de verkoop van de woning. Via makelaar […] heeft deze kandidaat een bod van € [bedrag] uitgebracht. Dit bod is gemeld aan de kandidaat-notaris. Waarna een tegenbod van € [bedrag] is gedaan. De eerste kandidaat koper heeft dat tegenbod geaccepteerd en voor dat bedrag is de koop gesloten. De getaxeerde executiewaarde van het pand bedroeg € [bedrag].

2.4. Kandidaat-notaris mevrouw mr. […] heeft aan klager verzocht een koopakte voor de verkoop van de genoemde woning op te stellen.

3. De klacht en het verweer daartegen

3.1. Klager stelt, zakelijk weergegeven, het volgende.

De notaris heeft klager mondeling opdracht gegeven de woning van erflaatster te verkopen, zonder ontbindende voorwaarden en met de voorwaarde dat de koper de akte van levering op het kantoor van de notaris zou laten passeren. Klager heeft een handelaar gevonden die de woning wilde kopen voor een bedrag van € [bedrag]. Klager is zich ervan bewust dat dit een bijzonder laag bod betrof, maar heeft dit met het kantoor van de notaris besproken. Kort hierna volgt een bod van € […] van een andere handelaar, terwijl de woning nog niet publiekelijk te koop stond. Ook dat bod heeft klager met het kantoor van de notaris besproken. Na overleg met de kandidaat-notaris werd een tegenbod van € […] gedaan aan de eerste bieder. Deze accepteerde dat bod en daarmee was de verkoop van de woning een feit. Toen de tweede bieder vernam dat de verkoop een feit was, werd hij boos. De notaris heeft toen contact opgenomen met klager. De notaris had kennelijk een belang bij wie de woning zou kopen. De notaris heeft nooit de naam van de tweede bieder willen noemen. De notaris onderhoudt naar de mening van klager ongewenst een nauwe relatie met een handelaar/makelaar en deze nauwe contacten leveren een reëel risico op voor een kwetsbare groep mensen waarvan de woning noodgedwongen door deze notaris wordt geveild. De onpartijdigheid van de notaris komt volgens klager daarmee in het geding.

De kandidaat-notaris had klager opdracht gegeven de koopakte op te stellen, maar de notaris heeft nagelaten de hiervoor benodigde informatie aan klager toe te sturen. Hierdoor ontbraken essentiële gegevens en kon klager de koopakte niet opmaken. De notaris heeft daarmee het werk van klager op dit punt onmogelijk gemaakt. Doordat de notaris zich nadrukkelijk bemoeide met zaak nadat de verkoop een feit was, is de zaak onnodig geëscaleerd. De notaris heeft bovendien rechtstreeks contact opgenomen met de heer […] en heeft de integriteit van klager tegenover […] in twijfel getrokken. Daarnaast dreigde de notaris de steun voor de verkoopopdracht in te trekken. De koper van de woning heeft uiteindelijk beslag moeten leggen op de woning om zo een koopovereenkomst af te dwingen.

3.2. De notaris stelt, zakelijk weergegeven, het volgende.

De notaris is van mening dat de klacht ongegrond is. Het kantoor van de notaris was door de erven van erflaatster gemachtigd de verkoop van de woning van erflaatster te regelen. Op voorstel van de heer […] heeft de notaris de verkoop van genoemde woning in handen gegeven van klager. Daarbij is de afspraak gemaakt dat de kopers de akte van levering op het kantoor van de notaris zou laten passeren.

Vanwege een laag eerste bod van € [bedrag] vreesde de notaris mogelijke betrokkenheid bij een volgens hem foute ABC-transactie. De notaris heeft contact opgenomen met een hem bekende handelaar en die heeft makelaar […] in de arm genomen. Namens […] is toen kennelijk een hoger bod gedaan. Daarna is de kandidaat-notaris akkoord gegaan met een verkoopprijs van € [bedrag] in de veronderstelling dat dit het hoogste bod zou zijn van beide bieders. Door dit akkoord was de koop een feit. Het contact tussen de kandidaat-notaris en klager is “niet goed uit de verf gekomen.” De beschuldiging van klager dat de notaris belangen had aan wie te verkopen, is onzin. De betreffende woning is na de verkoop ad € [bedrag] binnen zes maanden voor een bedrag van € [bedrag] doorverkocht via notaris […] te […]. Klager heeft haar eigen belang laten prevaleren boven het belang van de boedel en dat van de eigenaar van voornoemde woning. De zaak is geëscaleerd. De notaris betreurt dat, maar wijt dit ook aan de wijze waarop de koopovereenkomst tot stand is gekomen en het optreden van klager die geprobeerd heeft te voorkomen dat de levering via het kantoor van de notaris zou plaatsvinden. Verkopers hadden de notariskeuze voorbehouden. Klager wilde in die situatie gegevens ontvangen van de notaris en die heeft de notaris hem niet verstrekt.

4. De beoordeling

4.1 De kamer is van oordeel dat tussen klager en de notaris in deze zaak een moeizame dan wel gebrekkige communicatie is geweest. De verkoopopdracht van de woning was gegund aan klager, met dien verstande dat de woning verkocht kon worden zonder ontbindende voorwaarden. De kamer merkt daarbij op dat de opdracht aan klager niet op schrift is gesteld. In dit geval is het zeer aannemelijk dat de woning aan een handelaar zou worden verkocht, omdat particuliere kopers niet zonder de gebruikelijke ontbindende voorwaarden willen en kunnen kopen, met name gelet op de financiering van de woning. Bovendien stond de verkoop onder een zekere mate van gewenste tijdsdruk en was de executiewaarde van de woning € [bedrag]. Wanneer aan een handelaar wordt verkocht zal in de regel voor een woning een lagere koopprijs worden bedongen. Nadat de kandidaat-notaris akkoord had gegeven voor de koopprijs van

€ [bedrag] heeft de notaris getracht de koop alsnog teniet te doen. Klager heeft hierdoor tegenstrijdige berichten gekregen vanuit het kantoor van de notaris. De kamer is van oordeel dat een dergelijke situatie onwenselijk is, maar dat dit nog niet leidt tot tuchtrechtelijk handelen door de notaris.

4.2 De kamer is van oordeel dat de stelling van klager dat de notaris zich niet onafhankelijk heeft opgesteld bij en na de verkoop van de woning uit de stukken en in het verhandelde ter zitting van de kamer niet aannemelijk is geworden. Dan kan niet worden gesteld dat de notaris op dit punt tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, zodat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.

4.3 De notaris zou volgens klager met zijn handelen ten aanzien van de verkoop van de woning door klager een eigen belang hebben gediend, door te willen bewerkstelligen dat een aan de notaris gelieerde partij de woning zou kunnen kopen. Dat de notaris een dergelijk belang zou hebben gehad, is naar het oordeel van de kamer niet gebleken dan wel anderszins aannemelijk geworden. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.

4.4 Het handelen van de notaris na de verkoop van de woning heeft geleid tot onnodige escalatie. De notaris heeft ook toegegeven dat door de gebrekkige communicatie tussen de notaris en klager de zaak onnodig is geëscaleerd. De notaris betreurt het feit dat hij niet in gesprek is gegaan met klager. De wijze waarop is onderhandeld over de koopprijs is immers niet geheel vlekkeloos verlopen. De kamer beoordeelt de gang van zaken als ongelukkig en niet wenselijk, maar is uiteindelijk van oordeel dat dit niet dient te worden aangemerkt als klachtwaardig handelen van de notaris. Dit onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond.

4.5 De notaris heeft werkzaamheden van klager, aan wie de verkoopopdracht was gegeven, gefrustreerd. De kandidaat-notaris voor wier handelen de notaris verantwoordelijk is heeft klager gevraagd een koopovereenkomst op te maken. De notaris heeft geweigerd de hiervoor benodigde gegevens aan klager te geven. De notaris had over zijn bedoelingen beter en duidelijker moeten communiceren met klager. De kamer acht dit nalaten klachtwaardig en verklaart dit onderdeel van de klacht gegrond.

4.6 Nu een deel van de klacht gegrond wordt verklaard dient de kamer zich uit te laten of aan de notaris een tuchtrechtelijke maatregel moet worden opgelegd. De kamer is van oordeel dat in het onderhavige geval volstaan kan worden met de gegrond verklaring van een deel van de klacht, zonder daaraan een maatregel te verbinden.

5. De beslissing

de kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht zoals overwogen in 4.5 gegrond;

volstaat met de gegrond verklaring van dit onderdeel van de klacht en legt de notaris hiervoor geen tuchtrechtelijke maatregel op;

verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Aldus gegeven te 's-Hertogenbosch door mr. W.M. Weerkamp, plaatsvervangend voorzitter,

mr. J.L.G.M. Mertens, mr. L.J.M. Teunissen, mr. J.J.G.M. Kuijpers, leden, mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend lid, en uitgesproken ter openbare zitting van 16 september 2013, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.