ECLI:NL:TNOKROT:2013:YC0914 Kamer van toezicht Rotterdam 03/12

ECLI:	ECLI:NL:TNOKROT:2013:YC0914
Datum uitspraak:	07-02-2013
Datum publicatie:	07-02-2013
Zaaknummer(s):	03/12
Onderwerp:	Registergoed Registergoed Registergoed
Beslissingen:
Inhoudsindicatie:	Klager stelt het volgende in zijn klaagschrift. “Over de wijze van offreren zijn al enkele regels bekend: a. art. 10 lid 2 van de beroeps-en gedragsregels luidt: “De notaris licht cliënten tijdig en duidelijk voor over de financiële consequenties van zijn inschakeling.’ b. de Notariskamer Gerechtshof Amsterdam besliste op 22 juni 2010 (LJN: BM9741): “het door de notaris geoffreerde basistarief alle gebruikelijke werkzaamheden moeten omvatten in die zin dat er een reële mogelijkheid bestaat dat uiteindelijk inderdaad slechts dat basistarief in rekening wordt gebracht. De notaris wordt verweten dat hij offertes uitbrengt die niet aan genoemde regels voldoen. Verder verwijt klager de notaris dat hij een censuurclausule opneemt in de hypotheekakte. En klager verzoekt de Kamer van Toezicht om een onderzoek ex artikel 96 lid 2 Wet op het notarisambt in te stellen naar de offertes, afrekeningen, correspondentie en de clausule die de notaris en zijn medewerkers vanaf 1 januari 2011 hebben opgesteld. Beslissing: verklaart klachtonderdeel 2.3 niet-ontvankelijk; verklaart klachtonderdeel 2.1 ongegrond; verklaart klachtonderdeel 2.2 gegrond met oplegging van de maatregel van waarschuwing; bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat tegen onderhavige beslissing geen rechtsmiddel meer openstaat, ten uitvoer zal worden gelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris.

Kamer v­an Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notaris­sen te Rotterdam

Reg.nr. 03/12

Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van de Wet op het notarisambt van:

[klager],

notaris te [standplaats],

hierna te noemen: klager,

- tegen -

[notaris],

notaris te [standplaats],

hierna te noemen: de notaris.

1. Het verloop van de procedure

1.1

De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- klaagschrift d.d. 25 januari 2012, ontvangen op 26 januari 2012, met bijlagen;

- verweerschrift d.d. 14 mei 2012, met bijlagen;

- pleitnota van de notaris overgelegd ter zitting.

1.2

Bij schrijven d.d. 30 maart en 14 mei 2012 heeft de notaris de voltallige Kamer van Toezicht gewraakt. De wrakingskamer, bestaande uit leden van de Kamer van Toezicht te Den Haag, heeft bij beslissing van 10 oktober 2012 het wrakingsverzoek afgewezen. Verder is beslist dat de procedure in de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin zij zich bevond ten tijde van het indienen van het wrakingsverzoek.

1.3

De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer van Toezicht te Rotterdam op 8 januari 2013. Daarbij zijn zowel klager, als de notaris, bijgestaan door zijn advocaat mr. R.S. Schouten, verschenen. Partijen hebben hun standpunten tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht en de notaris heeft een pleitnotitie overgelegd.

2. De feiten en de klachten

De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:

2.1

Klager stelt het volgende in zijn klaagschrift.

“Over de wijze van offreren zijn al enkele regels bekend:

a. art. 10 lid 2 van de beroeps-en gedragsregels luidt: “De notaris licht cliënten tijdig en duidelijk voor over de financiële consequenties van zijn inschakeling.’

b. de Notariskamer Gerechtshof Amsterdam besliste op 22 juni 2010 (LJN: BM9741):

“het door de notaris geoffreerde basistarief alle gebruikelijke werkzaamheden moeten omvatten in die zin dat er een reële mogelijkheid bestaat dat uiteindelijk inderdaad slechts dat basistarief in rekening wordt gebracht.

Dat is niet het geval indien de notaris werkzaamheden die in het kader van de desbetreffende transactie gebruikelijk zijn, zoals bijvoorbeeld het nemen van inzage in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA), als extra werkzaamheden in rekening zou mogen brengen.’

En voorts

“De mogelijkheid extra werkzaamheden in rekening te brengen dient derhalve beperkt te blijven tot werkzaamheden die ten tijde van het uitbrengen van de offerte door de notaris in redelijkheid niet konden worden voorzien.”

En

“Werkzaamheden die op het moment van het aannemen van de opdracht door de notaris wel redelijkerwijze te voorzien waren, mogen dus niet tot een latere verhoging van de declaratie leiden, hetgeen impliceert dat de notaris vóór het uitbrengen van een offerte enig onderzoek zal moeten verrichten.”

Klager stelt dat de notaris zich niet houdt aan deze regels. Om dat aan te tonen heeft klager rechtstreeks op de internetsite van [kantoornaam notaris] zes anonieme offertes aangevraagd voor een levering en een hypotheek. Per mail ontving klager vervolgens de offertes.

Klager stelt met betrekking tot de ontvangen offertes, het volgende:

1. de dossierkosten worden niet duidelijk vermeld. Indien de notaris de dossierkosten in rekening wil brengen, dient hij volgens klager de dossierkosten op te tellen bij het totaalbedrag dat in het begin van de offerte genoemd wordt;

2. de posten “verhoogde inschrijving”, “onderhandse stukken” en “hypotheekstukken twee weken voor transport aanwezig” zijn als meerwerk in de offertes opgenomen, terwijl dit gebruikelijke werkzaamheden zijn;

3. het voorbehoud van “geen erfdienstbaarheden” is opgenomen als meerwerk, terwijl in ongeveer 98% van de gevallen sprake is van erfdienstbaarheden;

4. door de vele soorten meerwerk is de kans dat uiteindelijk het basistarief in rekening wordt gebracht nihil;

5. klager heeft al eerder een klacht ingediend tegen de notaris over de wijze van offreren. De Kamer van Toezicht te Utrecht (beslissing 7 augustus 2008) heeft hem destijds een waarschuwing opgelegd en deze beslissing is daarna door het Hof bekrachtigd (17 mei 2011);

6. de opgevraagde offertes zijn geen knip-en plakwerk van klager. De offertes zijn de originele offertes van de notaris;

7. op internet zijn zeer veel negatieve reacties te lezen over de wijze van offreren door de notaris;

8. aan de offertes is geen bijlage toegevoegd met informatie over de opslagen;

9. klager stelt een belang te hebben bij zijn klacht, aangezien een cliënt in plaats van naar hem naar de notaris ging, omdat hij (ogenschijnlijk) goedkoper was;

10. klager verzoekt de notaris om nadere informatie te verstrekken inzake de wijze van offreren;

11. klager haalt in zijn klaagschrift enkele uitspraken aan van derden, waaruit blijkt dat zij ook klachten hebben over de notaris;

12. er zijn veel redenen te bedenken waarom cliënten toch voor de notaris kiezen, ondanks dat zijn offertes niet deugen.

2.2

Klager stelt voorts dat hij in het Kadaster twee hypotheekakten is tegengekomen, waarin de notaris heeft opgenomen dat de cliënt zich verplicht om geen negatieve beoordeling/review betreffende zijn dienstverlening op enige site te plaatsen (hierna te noemen: de clausule).

Volgens klager is het opnemen van de clausule in strijd met de eer en het aanzien van het ambt. Het opnemen van de clausule is uitsluitend in zijn eigen belang en komt in strijd met de rol van onpartijdig notaris. Verder wordt de cliënt volgens klager voor het blok gezet: als je niet tekent dan geen hypotheek. Ook is het opnemen van de clausule in strijd met de standaard voetverklaring ten behoeve van de bank. In de voetverklaring staat dat de hypotheekakte overeen moet komen met de notarisinstructie.

2.3

Klager verzoekt de Kamer van Toezicht om een onderzoek ex artikel 96 lid 2 Wet op het notarisambt in te stellen naar de offertes, afrekeningen, correspondentie en de clausule die de notaris en zijn medewerkers vanaf 1 januari 2011 hebben opgesteld. De reden die klager daarvoor aanvoert is dat de notaris onbetrouwbaar is in zijn uitlatingen en dit de enige manier is om de waarheid boven tafel te krijgen.

3. Standpunt van de notaris

3.1

De notaris voert allereerst aan dat klager geen belang heeft bij de indiening van zijn klacht, aangezien klager kantoor houdt in [standplaats] en de notaris kantoor houdt in de regio [standplaats].

3.2

Verder voert de notaris aan dat het ne bis in idem beginsel in de weg staat aan een nieuwe behandeling van deze klacht bij de Kamer van Toezicht. Het Hof heeft bij beslissing van 1 september 2009 (zaaknummer 200.001.022/01NOT) het ne bis in idem beginsel uitdrukkelijk van toepassing verklaard op het notariële tuchtrecht. Op 17 mei 2011 heeft de Notariskamer van het Hof te Amsterdam uitspraak gedaan in het hoger beroep van een eerdere beslissing van de Kamer van Toezicht te Utrecht van 7 augustus 2008 op een ingediende klacht van klager jegens de notaris. Klager dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht, aangezien hij thans kwesties voorlegt aan de Kamer waarover hij in de eerdere klachtprocedure ook heeft geklaagd.

3.3

De voornaamste drijfveer van klager om klachten in te dienen tegen de notaris, is een economisch belang. Dit is volgens de notaris misbruik van klachtrecht.

3.4

De notaris voert aan dat klager zijn stellingen heeft gebaseerd op onvolledige offertes. Klager heeft niet de volledige offertes overgelegd. De stellingen van klager zijn derhalve onterecht.

3.5

Wat betreft klachtonderdeel 2.1 voert de notaris aan dat klager verwijst naar artikel 10 lid 2 van de Verordening Beroeps-en gedragsregels. Klager laat echter na de toelichting te citeren. Daarin staat het volgende: “Het tweede lid van dit artikel geeft aan dat de notaris, voor zover mogelijk, de cliënt vooraf moet informeren over de kosten van zijn werkzaamheden”. Ook deze toelichting moet bij de beoordeling worden betrokken.

De notaris voert verder aan dat de uitspraak van het Hof d.d. 22 juni 2010 ziet op een notaris die een prijsprotocol heeft opgenomen in de algemene voorwaarden van het kantoor. Bij de notaris staan de prijzen echter niet vermeld in de (op de website vermelde) algemene voorwaarden. In de offerte wordt de prijs genoemd voor de gevraagde akte. Tevens wordt melding gemaakt dat de genoemde prijs is gebaseerd op de offerteaanvraag, dat het een vanaf-tarief betreft en dat leges, kantoor- en oversluitkosten van toepassing zijn. Ook kan de cliënt kiezen voor een all-in prijs.

Slechts 25% van de dossiers in de praktijk van de notaris ziet op onroerend goed transacties. Hiervan is 70% afkomstig via vaste aangevers met vaste prijzen. Deze mensen weten dus van tevoren waar ze aan toe zijn. De overige 30% komt via het internet binnen. Zij vragen via het internet een offerte aan, waarbij zij de koopprijs van het onroerend goed en de hoogte van het hypotheekbedrag moeten opgeven. Daarop wordt door de notaris een eerste e-mail gezonden met daarin de offerte. Indien de cliënt besluit de notaris de opdracht te verstrekken, stuurt de notaris een bevestiging met het stappenplan wat het kantoor van de cliënt verwacht en wat de cliënt van het kantoor mag verwachten.

Dossierkosten

Zowel in de offerte als in het stappenplan worden de dossierkosten genoemd. Eigenlijk zijn deze dossierkosten in veruit de meeste zaken niet van toepassing, aangezien de praktijk van de notaris voor 75% bestaat uit ondernemingsrecht en familierecht. Bij deze zaken vindt eerst een persoonlijk gesprek plaats met cliënten, zodat meteen duidelijk is wat de wensen zijn en een all-in prijs kan worden gegeven. Bijkomende kosten zijn in het geval van een vaste prijs niet aan de orde. Cliënten worden bij onroerend goed-zaken voortdurend geïnformeerd over de bijkomende kosten.

Gebruikelijke werkzaamheden die als meerwerk worden opgevoerd

De notaris voert aan dat in het merendeel van de gevallen geen sprake is van “verhoogde inschrijving”, “onderhandse stukken” en “hypotheekstukken twee weken voor transport aanwezig”. Het overzicht van klager met de aantallen uit zijn praktijk is subjectief. Klager heeft geen belang bij dit klachtonderdeel.

Verplichte werkzaamheid die als meerwerk wordt opgevoerd

De notaris voert aan dat het voorbehoud “geen erfdienstbaarheden” in de offertes door klager ten onrechte worden geschaard onder een onderzoek naar de zakelijke lasten. Het onderzoek naar de zakelijke lasten worden standaard zonder extra kosten door de notaris uitgevoerd. Blijkt sprake te zijn van erfdienstbaarheden, dan wordt meerwerk in rekening gebracht. De stelling van klager dat in 98% van de gevallen sprake is van erfdienstbaarheden wordt door de notaris betwist.

Samenstel van opslagen en meerwerk

Klager stelt uitsluitend, zonder specifieke posten te noemen, dat er vele soorten meerwerkposten zouden zijn. Dit is onjuist. De notaris hanteert niet meer en geen andere meerwerkposten dan andere notariskantoren.

Niet de eerste keer

Wat betreft het offreren heeft de notaris lering getrokken uit een uitspraak van de Kamer van Toezicht Utrecht van 7 augustus 2008 en houdt hij zich daaraan. Aan klager is dit door de notaris bevestigd en verzocht is om af te zien van het instellen van hoger beroep. Klager heeft hier geen gehoor aan gegeven. Uiteindelijk is de uitspraak van de Kamer van Toezicht Utrecht bekrachtigd. Alle overige punten die klager had aangevoerd zijn daarbij afgewezen. Tijdens een audit van de KNB in 2010, waarbij de nadruk heeft gelegen op de wijze van offreren, is de wijze van offreren goedgekeurd.

Reacties op internet

De notaris voert aan dat de berichten op internet geen reacties zijn van cliënten, maar van kwaadwillenden. Iedereen kan met een valse naam en e-mailadres een reactie op internet plaatsen. In een enkel geval is er door cliënten van de notaris geklaagd over de bijkomende kosten. Na een gesprek met de notaris is het ongenoegen van deze cliënten weggenomen. Nu de notaris zich niet kan verweren tegen anonieme negatieve berichten op het internet, verzoekt de notaris de Kamer om dit onderdeel niet in de beoordeling mee te nemen.

Waar is de lijst van opslagen/meerwerk?

De notaris voert aan dat er geen lijst van opslagen/meerwerk bestaat. Er bestaat een stappenplan, dat aan cliënten wordt toegestuurd, nadat zij kenbaar hebben gemaakt interesse te hebben in de toegestuurde offerte. Bovendien wil de notaris in contact treden met de aanvrager, zodat maatwerk kan worden geboden. Klager legt incomplete informatie over aan de Kamer, zonder dat er sprake is geweest van persoonlijk contact.

Belang

De notaris voert aan dat klager in zijn klaagschrift bevestigd heeft dat zijn belang bestaat uit concurrentie die hij zou ondervinden van het kantoor van de notaris. De Kamer dient derhalve de klacht af te wijzen bij gebrek aan belang cq. bepaald dient te worden dat klager misbruik maakt van zijn klachtrecht. Klager heeft bewust nagelaten vooraf overleg te plegen met de notaris.

Verzoek en het te verwachten verweer

In artikel 99 lid 1 Wna staat dat klachten schriftelijk en met redenen omkleed ingediend dienen te worden. De notaris voert aan dat een klachtenprocedure als de onderhavige geen ruimte biedt voor fishing expedition van klager.

Tegenwicht

De notaris voert aan dat de door klager aangehaalde citaten onder het kopje “tegenwicht” ofwel in strijd is met het ne bis in idem beginsel ofwel niet van toepassing is op de notaris ofwel onjuist ofwel uit zijn verband is gerukt.

Hoe kan je zoveel klanten hebben als de offertes niet deugen?

Slechts 25% van de praktijk van de notaris betreft OG-praktijk. Van die 25% komt circa 70% binnen via vaste verwijzers met vaste prijzen. De overige 75% van de praktijk betreft ondernemingspraktijk en familierecht met een standaard bespreking vooraf, waarbij een all-inprijs wordt bepaald.

3.6

Wat betreft klachtonderdeel 2.2 voert de notaris het volgende aan. Klager legt een tweetal akten over waarin door de notaris de regeling is opgenomen die tussen de notaris en een comparant is getroffen. Van een censuurclausule is echter geen sprake, aangezien de clausule onderdeel is van een regeling die enerzijds de cliënt financieel tegemoet komt, doch anderzijds regelt dat de cliënt nadien zich niet alsnog negatief uitlaat op internet. De cliënt had een dergelijke regeling niet hoeven te aanvaarden. Ook had de cliënt zijn akte door een andere notaris kunnen laten passeren. Dit klachtonderdeel dient daarom ongegrond te worden verklaard.

3.7

Artikel 99 Wna biedt geen ruimte aan klagers om een verzoek te doen tot het gelasten van een onderzoek. Deze bevoegdheid is alleen aan de voorzitter van de Kamer toegedicht. Dit verzoek van klager dient volgens de notaris als niet ontvankelijk te worden afgedaan.

4. De beoordeling

4.1

De Kamer buigt zich allereerst over de ontvankelijkheidverweren van de notaris. Het verweer van de notaris dat het ne bis in idem in beginsel in de weg zou staan aan het indienen van deze klacht, wordt door de Kamer verworpen. Klager heeft in deze klacht nieuw opgevraagde offertes aan de Kamer overgelegd. Over deze specifieke offertes heeft klager niet eerder een klacht ingediend. Wat betreft het verweer dat klager geen belang zou hebben overweegt de Kamer het volgende. Klager heeft als collega notaris, weliswaar notaris in een andere regio een belang bij het indienen van zijn klacht. Wat betreft het verweer dat klager zonder vooraf collegiaal overleg te hebben gevoerd met de notaris en/of de ringvoorzitter te hebben ingeschakeld, een klacht heeft ingediend, overweegt de Kamer het volgende. Gelet op de aard van de klacht (zeker ten aanzien van de clausule) was in redelijkheid niet te verwachten dat overleg tot enig resultaat zou leiden. Het ontvankelijkheidverweer van de notaris dat klager misbruik maakt van zijn klachtrecht en dat de klacht met redenen omkleed moet zijn, wordt ook door de Kamer verworpen. Aan een ieder die een klacht heeft over een notaris en daarbij een belang heeft, komt het klachtrecht toe en klager heeft offertes overgelegd, waarop hij zijn klachten heeft gebaseerd. Klager is derhalve ontvankelijk. De Kamer komt aan inhoudelijke behandeling van de klacht toe.

4.2

Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 (tot 1 januari 2013: artikel 98) van de Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

4.3

Voor wat betreft klachtonderdeel 2.1, dat ziet op de offertes, overweegt de Kamer als volgt. De Kamer is van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is. De notaris heeft aangevoerd dat cliënten op basis van het opgeven van enkele gegevens een offerte ontvangen. Nadat cliënten te kennen hebben gegeven van de diensten van de notaris gebruik te willen maken, ontvangen zij van de notaris een bevestiging met een stappenplan. Daaruit blijkt van de verdere betalingsafspraken. Gelet hierop bevat dit klachtonderdeel te weinig concrete verwijten zodat verdere beoordeling door de Kamer niet gerechtvaardigd is, nog daargelaten dat het offertes zijn die uit de aard der zaak niet hebben geleid tot aktes omdat zij door klager anoniem zijn aangevraagd.

4.4

Voor wat betreft het klachtonderdeel 2.2, betreffende de clausule, overweegt de Kamer het volgende. Nu de notaris de clausule waarin hij klager laat verklaren zich niet negatief over de notaris uit te laten op internet, opneemt in een akte betreffende een hypothecaire financiering tussen cliënt en bank die door het Kadaster wordt geregistreerd, komt de onpartijdigheid van de notaris in het geding. Een dergelijke clausule is immers een Fremdkörper in de akte want zij ziet niet op de contractuele verhouding tussen bank en cliënt. De notaris stelt aldus zijn eigen belang voorop hetgeen de Kamer in strijd acht met de eer en aanzien van het notariaat. Dit klachtonderdeel is derhalve gegrond.

4.5

Voor wat betreft klachtonderdeel 2.3, inhoudende dat de Voorzitter wordt verzocht een onderzoek in te stellen, overweegt de Kamer als volgt. Klager dient wat dit klachtonderdeel betreft niet ontvankelijk te worden verklaard. In artikel 96 lid 2 Wna (geldend tot 1 januari 2013) staat het volgende: “De voorzitter van de kamer van toezicht kan in verband met de uitoefening van het in het eerste lid omschreven toezicht een onderzoek gelasten. Hij is daartoe verplicht indien het bestuur van de KNB of het bestuur van het Bureau daarom verzoekt…”. Klager doet het verzoek aan de Kamer en de Kamer is geen voorzitter. Op grond van dit artikel komt klager niet de bevoegdheid toe om (via de Kamer) de voorzitter te verzoeken een onderzoek te gelasten.

4.6

De Kamer acht het handelen van de notaris voorover het klachtonderdeel 2.2 betreft klachtwaardig. Beoordeeld dient te worden welke maatregel passend is. Qua straftoemeting houdt de Kamer rekening met twee onherroepelijk geworden veroordelingen van de notaris; een waarschuwing in 2011 en een berisping in 2012. De notaris heeft weliswaar aangegeven dat hij de clausule enkel bij een handvol cliënten heeft opgenomen en dat hij inmiddels is gestopt met het opnemen van een dergelijke clausule, maar de Kamer acht niettemin het opleggen van de maatregel van waarschuwing passend en geboden.

5. De beslissing

De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-nota­ris­sen te Rotterdam,

verklaart klachtonderdeel 2.3 niet-ontvankelijk;

verklaart klachtonderdeel 2.1 ongegrond;

verklaart klachtonderdeel 2.2 gegrond met oplegging van de maatregel van waarschuwing;

bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat tegen onderhavige beslissing geen rechtsmiddel meer openstaat, ten uitvoer zal worden gelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.J.J. van Rijen, C.H. Kemp-Randewijk, F. Hoppel, J.P. van Loon en W.H.J. de Jong in tegenwoor­digheid van de secretaris, F.S. Pietersma-Smit.

Uitgesproken ter openbare vergadering op 7 februari 2013.

De secretaris, De voorzitter,

F.S. Pietersma-Smit A.J.J. van Rijen

Deze beslissing is verzonden op: 7 februari 2013.

Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.