Print
Download PDFECLI:NL:TNOKHAA:2013:YC0943 Kamer van toezicht Haarlem K 15.08 K 22.11 K 43.12
| ECLI: | ECLI:NL:TNOKHAA:2013:YC0943 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 19-03-2013 |
| Datum publicatie: | 17-05-2013 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Overig |
| Beslissingen: | Klacht gegrond met ontzetting uit het ambt |
| Inhoudsindicatie: | De notaris heeft in totaal een bedrag van 19 miljoen euro op zijn derdengeldenrekening bewaard zonder de betrokken partijen kritisch en indringend te vragen naar de herkomst van de gelden. Een notaris moet zich er van bewust zijn dat de derdengeldenrekening misbruikt kan worden om gelden aan het zicht te onttrekken en van een schijnbaar legale herkomst te voorzien. De notaris zou in dit geval zijn dienst hebben moeten weigeren. Ook bij twee ongeoorloofde ABC-transacties had de notaris zijn dienst moeten weigeren, omdat er geen goede verklaring was voor de waardesprongen van het onroerend goed bij die transacties. De kamer van toezicht verwijt de notaris dat hij niet of nauwelijks heeft doorgevraagd, maar kritiekloos is afgegaan op niet onderbouwde verklaringen voor de waardesprongen van de betrokken partijen. Maatregel van ontzetting uit het ambt. |
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE HAARLEM
Beslissing van 19 maart 2013 van de Kamer van Toezicht over de notarissen en
kandidaat-notarissen te Haarlem (hierna de kamer), in de zaak die de voorzitter op de voet van artikel 96 lid 6 van de Wet op het notarisambt (1999) aan de kamer heeft voorgelegd (zaaknummer K 15.08),
en op de klachten als bedoeld in artikel 99 Wet op het notarisambt van:
Bureau Financieel Toezicht,
gevestigd te Utrecht,
gemachtigden: F.J. Winkel RA, mr. M.F. Beumer en drs. M.J.V. Freijssen RA,
(zaaknummer: K 43.12)
en
[klaagster 1]
gevestigd te [plaats],
gemachtigden: mrs. S.J.H.M. Berendsen, W.A. Westenbroek en L.A. Cammelbeeck
(zaaknummer: K 22.11)
---tegen---
mr. [de notaris],
notaris te [plaats],
gemachtigde: mr. P.E. Mazel.
1. De procedure
1.1. Bij verzoek van 10 juli 2008 heeft de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) op grond van artikel 96 lid 2 van de Wet op het notarisambt, zoals deze destijds gold, (hierna Wna) de voorzitter van de kamer verzocht een onderzoek in te stellen naar mogelijke overtreding door de notaris van artikel 98 lid 1 Wna, waaronder betrokkenheid bij onoorbare ABC-transacties en overtreding van de (toenmalige) Wet op de identificatie bij dienstverlening (Wid) en Wet melding ongebruikelijke transacties (Wet Mot).
1.2. Bij beslissing van 4 september 2008 heeft de voorzitter voornoemd onderzoek gelast en mr. M.P.J. Ruijpers, plaatsvervangend voorzitter van de kamer, belast met het onderzoek, onder de bepaling dat zij vrij zal zijn de wijze te bepalen waarop zij het onderzoek wenst in te richten en dat het verslag van het onderzoek aan de voorzitter van de kamer ter beschikking zal worden gesteld.
1.3. Bij brief van 3 september 2010 heeft ook het Bureau Financieel Toezicht (hierna BFT) naar aanleiding van een strafrechtelijk onderzoek naar vastgoedfraude rond het Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds onder de naam ‘Klimopzaak’, op grond van artikel 96 lid 2 Wna de voorzitter van de kamer verzocht een onderzoek te gelasten en de facto het onder 1.2 genoemde onderzoek uit te breiden met de transacties die verband houden met deze Klimopzaak.
1.4. Bij beslissing van 13 september 2010 is vervolgens door de voorzitter van de kamer een onderzoek gelast naar de notaris en zijn betrokkenheid bij transacties met personen en vennootschappen die hoofdverdachten zijn in de Klimopzaak en bij transacties die verband houden met mogelijke vastgoedfraude rond het Bouwfonds en het Philips Pensioenfonds. Het onderzoek betreft de naleving door de notaris van zijn wettelijke verplichtingen op grond van de Wna en van de overige voor hem geldende beroepsvereisten, waaronder die uit de Wid en de Wet Mot, welke wetten toen inmiddels waren samengevoegd in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). De uitvoering van dit onderzoek is opgedragen aan mr. Ruijpers, voornoemd, en de feitelijke uitvoering is opgedragen aan het BFT, sector Wwft.
1.5. Bij brief van 1 november 2011 hebben [klaagster 1] en haar groepsmaatschappijen een klacht ingediend tegen de notaris - kort gezegd ‑ omdat de notaris volgens [klaagster 1] onzorgvuldig heeft gehandeld met betrekking tot gelden van [klaagster 1] en daarmee niet heeft gehandeld zoals het een notaris betaamt. [klaagster 1] heeft de kamer daarom ook verzocht haar klacht in het lopende onderzoek te betrekken.
1.6. Bij brief van 31 januari 2012 met één productie heeft de notaris gereageerd op de klacht van [klaagster 1].
1.7. Bij brief van 16 mei 2012 heeft het BFT de eindrapportage van het onderzoek (hierna het BFT-rapport) aangeboden aan mr. Ruijpers. Daarbij heeft het BFT verzocht, ingeval de voorzitter de zaak aan de kamer zou voorleggen, als klager te worden aangemerkt, waarbij het BFT-rapport tevens als klacht in de zin van artikel 99 Wna dient te worden beschouwd.
1.8. Bij brief van 11 december 2012 met negen producties heeft de notaris zijn opmerkingen naar aanleiding van het BFT-rapport naar de plaatsvervangend voorzitter, mr. Ruijpers, gestuurd.
1.9. Op 20 december 2012 heeft de plaatsvervangend voorzitter, mr. Ruijpers, van haar bevindingen verslag uitgebracht aan de voorzitter van de kamer.
1.10. Bij beslissing van 7 januari 2013 heeft de voorzitter van de kamer de zaak ter behandeling als bedoeld in artikel 96 lid 6 Wna voorgelegd aan de kamer en daarbij eveneens het BFT aangemerkt als klager.
1.11. Bij brief van 4 februari 2013 heeft [klaagster 1] de kamer vier producties toegestuurd ten behoeve van de mondelinge behandeling van de klacht.
1.12. Gezien hun samenhang worden de zaken gezamenlijk door de kamer behandeld.
1.13. In de openbare vergadering van de kamer van 14 februari 2013 zijn [klaagster 1], het BFT, de notaris en hun advocaten gehoord. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hun standpunten toe te lichten, waarbij de advocaten en het BFT zich hebben bediend van pleitnotities. Vervolgens heeft de fungerend voorzitter van de kamer de behandeling gesloten en bepaald dat op 19 maart 2013 een beslissing zal volgen.
2. Wettelijk kader; formele aspecten
2.1. De kamer stelt voorop dat zij ingevolge artikel VII, eerste lid Wijzigingswet Wet op het notarisambt van 29 november 2011 nog bevoegd is de onderhavige zaak af te doen.
2.2. Ter beoordeling is de vraag of de notaris zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van klagers, dan wel of hij zich schuldig heeft gemaakt aan enig handelen of nalaten dat een notaris niet betaamt, een en ander als bedoeld in artikel 98 lid 1 Wna.
Toezicht door de (voorzitter van de) kamer
2.3. Bij voormelde beslissingen van 4 september 2008 en 13 september 2010 is door de voorzitter van de kamer op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek gelast naar onder meer de naleving door de notaris van de Wid, de Wet Mot en de Wwft. Met verwijzing naar de beslissing van de Notariskamer van het Gerechtshof te Amsterdam van 20 maart 2012 (LJN BV9544) overweegt de kamer dat het toezicht door (de voorzitter van) de kamer de naleving omvat van de bepalingen van de Wna, de op grond van de Wna uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen en de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt. Gelet op deze wettelijke toezichthoudende taak van de kamer, heeft de voorzitter niet de bevoegdheid om op grond van artikel 96 lid 2 Wna een onderzoek te gelasten naar de naleving door de notaris van de Wid, de Wet Mot en de Wwft. Hieruit vloeit voort dat het BFT niet bevoegd is om een onderzoek uit te voeren naar de naleving door de notaris van de Wid, de Wet Mot en de Wwft in het kader van een op artikel 96 Wna gebaseerde opdracht van de voorzitter. Dit betekent dat in de zaak die door de voorzitter aan de kamer is voorgelegd de vraag in hoeverre de notaris de Wid, de Wet Mot en de Wwft heeft nageleefd, buiten beschouwing moet blijven.
Ontvankelijkheid BFT in zijn zelfstandige klacht
2.4. Het BFT heeft op basis van het BFT-rapport een zelfstandige klacht bij de kamer ingediend. Met verwijzing naar voormelde beslissing van de Notariskamer van het gerechtshof is de kamer van oordeel dat nu het BFT zijn onderzoek niet heeft uitgevoerd in het kader van zijn toezichthoudende taak als bedoeld in artikel 110 Wna ‑ maar in het kader van de door de voorzitter aan het BFT verstrekte onderzoeksopdracht ‑ het BFT ter zake van de onderzoeksresultaten geen zelfstandig klachtrecht toekomt op grond van artikel 112 lid 3 Wna. Aangezien het BFT-rapport geen bevindingen bevat die kunnen worden aangemerkt als vallende buiten de door de voorzitter verstrekte onderzoeksopdracht, kan het BFT in dit geval evenmin aan artikel 99 Wna een zelfstandig klachtrecht ontlenen.
2.5. Het voorgaande leidt ertoe dat het BFT in zijn zelfstandige klacht niet-ontvankelijk is. Het betoog van het BFT dat aan voormelde beslissing van de Notariskamer van het gerechtshof geen conclusies kunnen worden verbonden, omdat het een tussenbeslissing betreft, miskent de inhoud en strekking van die beslissing.
Positie [klaagster 1]
2.6. De kamer merkt in deze procedure alleen [klaagster 1] aan als klaagster, aangezien [klaagster 1] geen nadere specificatie heeft gegeven van haar groepsmaatschappijen bedoeld in de klachtbrief van 1 november 2011.
2.7. [klaagster 1] heeft ter zitting verzocht de beschikking te krijgen over het BFT-rapport. Aangezien de kamer in alle nu voorliggende zaken een beslissing moet nemen op grond van hetzelfde feitencomplex, is het naar het oordeel van [klaagster 1] strijd met de goede procesorde dat zij niet de beschikking heeft over het BFT-rapport. Voorts schrijft artikel 101 lid 2 Wna voor dat de secretaris van de kamer partijen bij de klacht tijdig in de gelegenheid stelt om van de op de zaak betrekking hebbende stukken kennis te nemen, aldus [klaagster 1].
2.8. Het verzoek van [klaagster 1] zal worden afgewezen. In dit geval is sprake van een gevoegde behandeling van de zaken. Anders dan [klaagster 1] meent, betekent dit niet dat partijen over en weer de beschikking moeten hebben over de stukken in alle zaken. Artikel 101 lid 2 Wna heeft slechts betrekking op stukken in de zaak waarin de in het artikel bedoelde raadsman bijstand verleent. Nu het BFT-rapport niet (mede) is opgesteld ten behoeve van [klaagster 1] en de voorzitter van de kamer ook niet heeft beslist dat het BFT-rapport (gedeeltelijk) aan [klaagster 1] ter hand moet worden gesteld, is er geen grondslag voor toewijzing van het verzoek.
Verjaring
2.9. De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat het klachtrecht van [klaagster 1] op grond van artikel 99 lid 12 Wna (thans artikel 99 lid 15 Wna) is verjaard. Daartoe heeft hij aangevoerd dat de toenmalige directeuren en medewerkers van Bouwfonds van de hoed en de rand wisten en dat hun kennis van destijds aan [klaagster 1] dient te worden toegerekend. Dat de rol van deze heren, naar achteraf gebleken is, geen propere was, doet hieraan niet af, aldus de notaris.
2.10. Dit betoog van de notaris faalt. In een geval als het onderhavige, waarin directieleden en medewerkers van een onderneming casu quo het concern waarvan die onderneming deel uitmaakt, bepaalde feiten en omstandigheden bewust voor die onderneming verborgen houden, kan hun wetenschap van die feiten en omstandigheden niet aan die onderneming worden toegerekend. Nu de notaris geen andere feiten en omstandigheden heeft aangevoerd waaruit volgt dat [klaagster 1] of haar rechtsvoorgangster Bouwfonds Vastgoed Ontwikkeling B.V. (hierna Bouwfonds) al vóór 1 november 2008 op de hoogte was van het thans verweten handelen of nalaten van de notaris ‑ de enkele niet gespecificeerde verwijzing naar de eerste artikelen over de vastgoedfraude in het Financieel Dagblad is daarvoor onvoldoende ‑ is niet komen vast te staan dat het klachtrecht ter zake op 1 november 2011, de datum waarop [klaagster 1] haar klacht bij de kamer heeft ingediend, was verjaard.
2.11. Voor zover de notaris ook heeft willen betogen dat de bevoegdheid van de voorzitter om de zaak aan de kamer voor te leggen ingevolge de vervaltermijn van artikel 99 Wna is verjaard, faalt ook dit verweer. Indien de vervaltermijn van artikel 99 Wna al van toepassing is op het voorleggen van een zaak aan de kamer door de voorzitter naar aanleiding van een in zijn opdracht uitgevoerd onderzoek, dient als dag waarna de termijn van drie jaren aanvangt te worden aangemerkt de dag waarop de voorzitter kennis heeft kunnen nemen van de resultaten van dat onderzoek. De voorzitter is immers geen direct betrokkene bij de in zijn opdracht onderzochte feiten en zijn onderzoek is erop gericht vast te doen stellen of van laakbaar handelen van de notaris sprake zou kunnen zijn. De resultaten van het onderzoek waarop de voorzitter zijn oordeel moest vormen, zijn in het verslag van de plaatsvervangend voorzitter van 20 december 2012 aan hem gezonden, zodat de voorzitter de zaak ruim binnen de vervaltermijn ter behandeling aan de kamer heeft voorgelegd.
Artikel 6 EVRM
2.12. De notaris heeft aangevoerd dat er een onredelijke termijn in de zin van
artikel 6 van het Europees Verdrag ter Bescherming van de Rechten van de Mens (hierna
EVRM) heeft gezeten tussen het indienen van de klacht door de KNB ‑ op 10 juli 2008
‑ en de beslissing daarop, welke vertraging niet aan de notaris te wijten is. Het
rechtsgevolg van deze schending dient volgens de notaris niet-ontvankelijkheid te
zijn. Dit betoog van de notaris mist feitelijke grondslag, aangezien de KNB geen klacht
tegen de notaris heeft ingediend, maar heeft verzocht om een onderzoek als bedoeld
in artikel 96 lid 2 Wna.
2.13. Ook overigens is er naar het oordeel van de kamer geen sprake van schending van de redelijke termijn van artikel 6 EVRM. Of inbreuk wordt gemaakt op het aan de notaris toekomende recht op een beslissing binnen redelijke termijn, hangt af van het tijdsverloop, te rekenen vanaf het moment dat jegens de notaris een handeling is verricht waaraan deze in redelijkheid de verwachting kon ontlenen dat zijn handelen of nalaten ter beoordeling aan de kamer zou worden voorgelegd. Voor de klacht van [klaagster 1] is dat op 11 november 2011, de dag dat de klachtbrief door de secretaris van de kamer aan de notaris is toegestuurd.
Voor wat betreft de behandeling van de zaak op verzoek van de voorzitter van de kamer geldt het volgende. Het BFT is in september 2010 gestart met zijn onderzoek. Op 16 mei 2012 heeft het BFT haar bevindingen aan de met de uitvoering van het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter van de kamer doen toekomen. Gelet op de bevindingen van het BFT is in deze zaak de kennisname van het BFT-rapport het eerste moment waarop de notaris in redelijkheid de verwachting kon hebben dat de zaak ter behandeling aan de kamer zou worden voorgelegd. Tot dat moment stond immers niet vast dat de uitkomst van het onderzoek voor de voorzitter aanleiding zou kunnen zijn de zaak ter behandeling aan de kamer voor te leggen. De kamer neemt aan dat het BFT-rapport kort na 16 mei 2012 aan de notaris is toegestuurd. De termijn die thans is verstreken sinds 11 november 2011 respectievelijk 16 mei 2012 is niet onredelijk lang.
2.14. Voor het geval al de eerste beslissing van de voorzitter van de kamer van 4 september 2008 zou moeten worden aangemerkt als moment waarop jegens de notaris een handeling is verricht waaraan deze in redelijkheid de verwachting kon ontlenen dat zijn handelen of nalaten ter beoordeling aan de kamer zou worden voorgelegd, zoals de notaris kennelijk meent, kan worden vastgesteld dat in de periode daarna tot aan het moment dat het BFT in september 2010 daadwerkelijk is gestart met zijn onderzoek niet kon worden beschikt over de voor het onderzoek benodigde stukken, omdat het Openbaar Ministerie deze in beslag genomen stukken kennelijk niet wilde vrijgeven. Onder die omstandigheid dient de periode waarin feitelijk nog geen aanvang is gemaakt met het onderzoek om redenen die buiten de invloedsfeer van het BFT en/of de met het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter van de kamer liggen, voor de beoordeling van de vraag of de redelijke termijn is overschreden buiten beschouwing te blijven. De kamer acht ook de periode vanaf september 2010 tot heden niet onredelijk lang. Daarbij neemt zij in aanmerking dat sprake is van een omvangrijk onderzoek in een complexe zaak, terwijl niet gebleken is van vertragingen die het BFT of de met het onderzoek belaste plaatsvervangend voorzitter van de kamer kunnen worden verweten.
3. De inhoudelijke beoordeling
3.1. Bij de beoordeling van de voorliggende zaken wordt in navolging van het BFT-rapport een onderscheid gemaakt tussen de Bouwfondsperiode, de 126 transacties, de transacties met kantorencomplex N en overige zaken. De klacht van [klaagster 1] heeft betrekking op de Bouwfondsperiode en zal daarom in dat onderdeel van deze beslissing worden behandeld.
A. De Bouwfondsperiode
3.2. Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn de navolgende feiten besproken.
Algemeen
a. In het adviesdossier van de notaris met nummer 00-358 bevinden zich drie door de notaris opgestelde, ongedateerde, getekende overeenkomsten, kennelijk uit het jaar 2000, waarvan er twee betrekking hebben op het storten van gelden op de derdengeldenrekening van het kantoor van de notaris (hierna de derdengeldenrekening). Van deze laatste soort bestaat er één exemplaar met drie partijen (hierna partij A, partij B en partij C) en één exemplaar met twee partijen (partij A en partij B). Dit laatste exemplaar (hierna de poolovereenkomst) is volgens de notaris de definitieve overeenkomst (bijlage 5 in ordner 3 bij het BFT-rapport). Uit het adviesdossier blijkt dit niet. De notaris leidt dit naar eigen zeggen af uit het feit dat partij C aan hem heeft aangegeven dat zij zich terugtrok uit de overeenkomst. Ook dit blijkt niet uit het adviesdossier, maar is volgens de notaris bevestigd door partij A en partij B.
b. Het was de notaris bij het opstellen van de onder a bedoelde overeenkomst bekend dat partij A, partij B en partij C werkzaam waren bij Bouwfonds. In het adviesdossier is een ongedateerde notitie van de notaris aangetroffen waarin staat dat de notaris partijen er op heeft gewezen dat zij vanwege hun functies bij Bouwfonds wellicht in strijd handelden met hun contracten met Bouwfonds in verband met een non-concurrentiebeding.
c. In de poolovereenkomst zijn partij A en partij B samengevat overeengekomen dat het exploitatieresultaat uit twee daarin genoemde projecten te Amsterdam en Capelle aan de[n] IJssel op de derdengeldenrekening zal worden gestort totdat tussen partijen een definitieve overeenkomst is gesloten omtrent de (financiële) afwikkeling. De notaris wordt in de poolovereenkomst gemachtigd de stortingen uit te keren aan partij A en partij B conform de tussen hen te sluiten overeenkomst.
In de poolovereenkomst wordt vermeld dat partij B winstdelingsovereenkomsten heeft gesloten met twee verschillende derden (hierna onderneming D en onderneming E), ieder voor één van de hiervoor bedoelde projecten. Voorts is gemeld dat partij A en partij B gerechtigd zijn tot de baten en lasten voortvloeiende uit de winstdelingsovereenkomsten, die alleen door partij B zijn ondertekend. De desbetreffende (getekende) winstdelingsovereenkomsten zijn in het adviesdossier van de notaris niet aangetroffen.
d. In het adviesdossier van de notaris is één niet-getekende winstdelingsovereenkomsten aangetroffen tussen partij A en onderneming D. In deze winstdelingsovereenkomst staat vermeld dat partijen voor gezamenlijke rekening en risico de ontwikkeling ter hand willen nemen en om hen moverende redenen de ontwikkeling op naam willen doen van onderneming D.
f. In het adviesdossier van de notaris zijn twee volmachten aangetroffen waarin partij A en partij B de notaris onherroepelijk volmacht geven om namens de volmachtgeefster onder de in de volmacht genoemde omstandigheden een overeenkomst te sluiten ter zake de winstdelingsovereenkomst met hun wederpartij bij de poolovereenkomst, tengevolge waarvan de winstgerechtigdheid wordt vastgesteld op partij A 75% en partij B 25%.
g. Ter zitting heeft de notaris bevestigd dat de bestuurder van partij A hem bij aanvang ‑ de kamer begrijpt ten tijde van het opstellen van de poolovereenkomst - heeft gezegd dat het om één of twee miljoen gulden zou gaan. Voorts heeft de notaris verklaard dat het bij ontvangst van de gelden meer bleek te zijn. De notaris weet niet of hij antwoord heeft gekregen op de vraag hoe dat zat. In het adviesdossier is hieromtrent niets aangetroffen.
Ontvangen gelden project te Amsterdam
De notaris heeft ter zitting verklaard dat hij niet is nagegaan of dit bedrag aansloot bij de winstdelingsovereenkomst en de status van het bouwproject.
j. Met valutadatum 22 oktober 2004 wordt een bedrag van EUR 500.000 gestort op de derdengeldenrekening. Dit bedrag is blijkens het bankafschrift afkomstig van onderneming D en heeft als omschrijving “conform contract 21-03- 2000” . Geconfronteerd met het feit dat in het adviesdossier geen contract met een datum is aangetroffen heeft de notaris ter zitting verklaard dat dit bedrag betrekking had op het project te Amsterdam, omdat het afkomstig was van onderneming D.
Ontvangen gelden project te Capelle aan den IJssel
k. Met valutadatum 15 februari 2002 wordt een bedrag van EUR 2.836.126 gestort op de derdengeldenrekening. Dit bedrag is blijkens het bankafschrift afkomstig van een onderneming (hierna onderneming F) die niet bekend was uit de poolovereenkomst en/of de daarmee in verband te brengen winstdelingsovereenkomsten en heeft als omschrijving “1e termijn inz afrek (…) [kamer: partij B]”. De notaris heeft ter zitting verklaard dat hij aan de hand van het adres van deze onderneming wist van wie het bedrag was, omdat dit hetzelfde adres was als onderneming E en op het bankafschrift de naam van partij B stond vermeld.
l. Met valutadatum 18 maart 2002 wordt een bedrag van EUR 1.418.063 gestort op de derdengeldenrekening. Dit bedrag is blijkens het bankafschrift afkomstig van onderneming F en heeft als omschrijving “2e termijn winstdeling (…) [kamer: partij B]”.
m. Met valutadatum 18 april 2002 wordt een bedrag van EUR 1.418.063 gestort op de derdengeldenrekening. Dit bedrag is blijkens het bankafschrift afkomstig van onderneming F en heeft als omschrijving “3e termijn winstdeling (…) [kamer: partij B]”.
n.
Met valutadatum 23 oktober 2002 wordt een bedrag van EUR 260.460 gestort op de derdengeldenrekening.
Dit bedrag is blijkens het bankafschrift afkomstig van onderneming F en heeft als
omschrijving “Financiele afrekening (…) 02.0922/525/rw”.
o. Met valutadatum 26 oktober 2002 wordt een bedrag van EUR 50.000 gestort op de derdengeldenrekening. Dit bedrag is blijkens het bankafschrift afkomstig van onderneming F en heeft als omschrijving “1210700591746 (…) [kamer: partij B] salaris”. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat hij niet weet of hij deze ontvangst met partijen besproken heeft. In het adviesdossier is hierover niets aangetroffen.
p. Ten aanzien van alle stortingen heeft de notaris ter zitting verklaard dat er sprake was van één depot en dat het project te Amsterdam in meerdere fases werd uitgevoerd. Er heeft volgens de notaris altijd een bedrag in depot gestaan waaruit bij een negatief resultaat geput kon worden.
Uitbetalingen uit het depot
q. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat de opdrachten tot uitbetaling van de depotgelden steeds door de bestuurder van partij C zijn gegeven. Partij A en partij B zouden tegen de notaris hebben verklaard dat deze bestuurder de uitbetalingen ging doen. Van deze verklaring blijkt niet uit het adviesdossier. De notaris heeft verklaard dat de opdrachten tot betaling mondeling zijn gegeven of per fax of per e-mail. In het adviesdossier zijn geen opdrachten tot betaling aangetroffen. Evenmin is in het adviesdossier een afschrift aangetroffen van een getekende winstdelingsovereenkomst tussen partij A en partij B.
r. Met valutadatum 18, 21 en 25 februari wordt aan partij A (75%) en partij B (25%) in totaal een bedrag uitbetaald van EUR 6.693.257, met rentedatum 20 en 21 maart 2002 een bedrag van EUR 3.233.184 en met rentedatum 27 en 29 april 2002 een bedrag van EUR 2.824.781. Op 29 oktober 2002 wordt het resterende saldo van de depotgelden aan partij A (75%) en partij B (25%) uitbetaald. Verminderd met het in rekening gebrachte honorarium van de notaris is het saldo van ontvangen gelden en uitbetaalde gelden op de derdengeldenrekening dan nihil. In totaal wordt er in 2002 tussen partij A en partij B een bedrag verdeeld van EUR 13.810.824.
Het honorarium voor de werkzaamheden in het adviesdossier
s. De notaris heeft verklaard dat hij met de bestuurder van partij A voorafgaand aan de ontvangst van de depotgelden heeft afgesproken dat het honorarium voor de werkzaamheden bestond uit de rente op de depotgelden. Daarbij is volgens de notaris geen afspraak gemaakt over een vast bedrag. Volgens de notaris is afgesproken dat de facturen ten laste van het depot gebracht konden worden en op naam van partij B gesteld zouden worden. Afspraken over het honorarium en/of de facturering zijn in het adviesdossier niet aangetroffen.
t. De notaris heeft ter zitting verklaard dat het honorarium door hem in rekening is gebracht voor het opstellen van de onder a bedoelde overeenkomsten, het beoordelen van één concept winstdelingsovereenkomst en het beheer en de uitbetaling van gelden. Incidenteel moest er nog wel eens iets gebeuren, zoals een aandelenoverdracht en dat is dan niet in rekening gebracht, aldus de notaris. De notaris heeft ter zitting verklaard dat het honorarium in goede verhouding stond met de grootte van de projecten en dat hij wist dat het om grote projecten ging. Ook heeft de notaris verklaard dat hij niet wist wat het financiële belang van de projecten was en dat hij geen onderzoek heeft gedaan naar de projecten.
u. Uit de facturen in de administratie van de notaris volgt dat in het jaar 2000 voor de werkzaamheden in het adviesdossier een bedrag is gefactureerd van in totaal NLG 650.000; in 2001 in de periode januari tot en met mei een bedrag van in totaal NLG 250.000, waarvan in juni en juli een bedrag van NLG 150.000 is gecrediteerd; in 2002 is in totaal een bedrag van EUR 158.823,08 (NLG 350.000) gefactureerd. Het totale honorarium op het depot over de periode tot en met 2002 bedraagt precies NLG 1.100.000 (ex btw). De totaal door de notaris ontvangen rente op de depotgelden bedraagt blijkens de rapportage van het BFT NLG 1.099.223,04.
Ontvangen gelden buiten poolovereenkomst
w. In een overzicht van een aantal van de ontvangen bedragen in het adviesdossier (bijlage 58 in ordner 3 bij het BFT-rapport) staat bij het hiervoor onder v eerstgenoemde bedrag “Coolsingel” en bij het tweede genoemde bedrag “Zoetermeer”. Hiermee geconfronteerd heeft de notaris ter zitting verklaard dat ter sprake zal zijn gekomen dat de bedragen betrekking hadden op Coolsingel en Zoetermeer. De notaris gaat er van uit dat hij met partijen heeft besproken dat deze bedragen buiten de poolovereenkomst vallen, maar kan zich dat niet herinneren. De notaris heeft ook verklaard dat pas bij de uitbetaling van de gelden de koppeling is gelegd met de projecten Coolsingel en Sint Niklaas. Het hierna onder x bedoelde bedrag bleek betrekking te hebben op een project in laatstgenoemde plaats.
y. Laatstgenoemd bedrag van EUR 1.300.000 is op 15 augustus 2003 in de verhouding 70:30 uitbetaald aan onderneming H, waarvan de bestuurder van partij C middellijk bestuurder was, en aan partij B. Volgens de notaris heeft deze bestuurder de opdracht gegeven voor deze betaling en heeft de notaris dat geverifieerd bij de bestuurder van partij B. De notaris heeft het blijkens zijn verklaring niet nodig gevonden hiervan aantekening te maken in het adviesdossier.
3.3. Uit de hiervoor weergegeven feiten blijkt dat de notaris in de periode 2000-2005 voor zover hier van belang in totaal een bedrag op de derdengeldenrekening heeft ontvangen van ruim 19 miljoen euro. Volgens de notaris heeft een belangrijk deel van die gelden (hiervoor genoemd onder h tot en met o) betrekking op de projecten te Amsterdam en Capelle aan den IJssel die zijn bedoeld in de door hem opgestelde poolovereenkomst tussen partij A en partij B. Uit het adviesdossier van de notaris blijkt dit evenwel niet, althans niet voldoende. Daarvoor is redengevend dat in het dossier drie ongedateerde getekende poolovereenkomsten zijn aangetroffen met wisselende partijen en projecten, terwijl nergens uit blijkt welke de definitieve poolovereenkomst is. Volgens de notaris volgt dit uit het feit dat partij C uit de overeenkomsten is teruggetreden, maar hiervan blijkt niet uit het adviesdossier.
Voorts is de omschrijving op de bankafschriften van de hiervoor onder i en j bedoelde betalingen zodanig dat niet kan worden vastgesteld dat deze betalingen betrekking hebben op genoemde projecten. De notaris heeft verklaard dat hij dit heeft aangenomen, omdat de gelden afkomstig waren van onderneming D, maar dat acht de kamer onvoldoende. Ten aanzien van de hiervoor onder o bedoelde betaling blijkt uit de omschrijving op het bankafschrift dat deze geen betrekking kan hebben op de poolovereenkomst. Het betreft hier immers salaris voor partij B en geen winst uit één van de projecten. Het is daarom onbegrijpelijk dat de notaris ook deze gelden heeft toegevoegd aan het depot ter latere verdeling tussen partij A en partij B. Voor zover dit op aangeven van partij B is gebeurd, had daarvan tenminste aantekening in het adviesdossier moeten worden gemaakt.
Van de hiervoor onder v en x genoemde bedragen staat vast dat deze geen enkel verband hielden met de in de poolovereenkomst bedoelde projecten. Hierbij zij nog aangetekend dat de verdeling en uitbetaling van het bedrag genoemd onder x bovendien geheel afwijkend was van de verdeling en uitbetaling van de andere op de derdergeldenrekening gestorte bedragen.
3.4. Uit de verklaringen van de notaris in het BFT-rapport en ter zitting volgt dat de notaris de desbetreffende gelden op de derdengeldenrekening volstrekt kritiekloos heeft ontvangen en uitbetaald, terwijl er voldoende omstandigheden waren die de notaris aanleiding hadden moeten geven tot een kritische opstelling, immers:
- partijen bij de poolovereenkomst waren bij aanvang werkzaam bij Bouwfonds, zelf een grote projectontwikkelaar;
- de gelden worden niet gestort onder de notaris die betrokkenheid heeft met de projecten;
- partij A wilde om onduidelijke redenen niet genoemd worden in de winstdelingsovereenkomsten;
- getekende winstdelingsovereenkomsten zijn niet aan de notaris verstrekt;
- de bestuurder van partij A had tegen de notaris gezegd dat hij het rustiger aan wilde doen, niettemin ontvangt partij A verreweg het grootste deel van de winst;
- er is in totaal ruim 19 miljoen euro op de derdengeldenrekening gestort, terwijl op voorhand was aangegeven dat het om één of twee miljoen gulden zou gaan;
- de tijd dat de gelden onder de notaris zouden berusten is veel langer geweest dan aanvankelijk aan de notaris is meegedeeld;
- na uitbetaling van het gehele depot in 2002, worden opnieuw bedragen op de derdengeldenrekening gestort;
- er worden betalingen ontvangen die geen verband houden met de projecten in de poolovereenkomst;
- er worden betalingen ontvangen van ondernemingen die geen partij zijn bij de projecten in de poolovereenkomst;
- de gelden die betrekking hebben op de projecten in de poolovereenkomst zijn uitbetaald overeenkomstig de verdeling in de niet ondertekende ontwikkelingsovereenkomsten en de wel ondertekende volmachten in het adviesdossier; de winstverdeling lijkt derhalve op voorhand vast te hebben gestaan;
- de werkzaamheden van de notaris staan niet in verhouding tot de beloning die partijen bereid zijn te betalen.
Op grond van deze feiten en omstandigheden had van de notaris tenminste op enig moment moeten worden verwacht dat hij partijen bij de poolovereenkomst kritisch en indringend had bevraagd naar de herkomst van de gelden en dat hij was nagegaan in hoeverre de ontvangen bedragen (nog) aansloten bij de poolovereenkomst, de daarin genoemde winstdelingsovereenkomsten en de stand van zaken van de projecten. Een notaris dient zich er immers van bewust te zijn dat de notariële derdengeldenrekening misbruikt kan worden om gelden aan het zicht te onttrekken en (daarmee) ontraceerbaar te maken en om gelden van een schijnbaar legale herkomst (een notariskantoor) te voorzien. Dat vraagt van een notaris een kritische houding ten aanzien van het gebruik van die rekening door derden. Door zijn lijdelijke, kritiekloze opstelling heeft de notaris de toegevoegde waarde die het notariaat in dit geval kon en moest bieden, op geen enkele wijze waargemaakt. Daardoor heeft hij het mogelijk gemaakt dat de derdengeldenrekening werd misbruikt op de wijze als hierboven bedoeld.
3.5. Voor de uitbetaling van de depotgelden zijn geen betalingsopdrachten in het adviesdossier van de notaris aangetroffen. De notaris heeft verklaard dat partij A en partij B hem mondeling hebben meegedeeld dat hij mocht uitbetalen op daartoe strekkende opdracht van de bestuurder van partij C. In het adviesdossier is hierover niets aangetroffen.
De kamer is van oordeel dat de schriftelijke vastlegging van afspraken, mededelingen en (betalings)opdrachten in het adviesdossier volstrekt onvoldoende is, ook naar de maatstaven van destijds. Voorts zijn kennelijk niet meer geldende poolovereenkomsten niet herroepen, zijn de getekende poolovereenkomsten ongedateerd en heeft de notaris geen onderscheid gemaakt tussen verschillende ondernemingen die in naam op elkaar gelijken (zie hiervoor 3.2 onder e). Aldus heeft de notaris niet alleen in strijd gehandeld met de zorg die hij ten opzichte van partijen behoorde te betrachten, maar heeft hij ook zelf een onaanvaardbaar groot risico genomen aangesproken te worden door een of meer partijen bij de transacties.
3.6. Voor het opstellen van drie poolovereenkomsten, het beoordelen van een winstdelingsovereenkomst en het beheer en de uitbetaling van de depotgelden heeft de notaris uiteindelijk een honorarium ontvangen van 1,1 miljoen gulden. De kamer houdt het voor mogelijk dat de kritiekloze opstelling van de notaris en het feit dat de notaris bereid was bedoeld risico te lopen verband houden met deze buitensporige beloning. Hierbij neemt zij in aanmerking dat de notaris zich lijdelijk en kritiekloos heeft opgesteld bij enerzijds de stortingen op de derdengeldenrekening en anderzijds de uitbetaling van de gestorte gelden. Deze opstelling werd mede in de hand gewerkt door de gemaakte honorariumafspraak (de op de derdengeldenrekening ontvangen rente vormde het honorarium van de notaris) die het uiterst lucratief maakte voor de notaris om gelden via de derdengeldenrekening te laten lopen en daarop te laten staan.
3.7. In beginsel is de notaris op grond van artikel 21 lid 1 Wna verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Artikel 21 lid 2 Wna maakt daarop een uitzondering: wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft, is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren.
De kamer is van oordeel dat de kritische opstelling die van een notaris moet worden verwacht in dit geval voor een behoorlijk notaris als bedoeld in artikel 98 lid 1 Wna zou hebben geleid tot gegronde redenen om zijn dienst te weigeren. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de KNB al bij brief aan haar leden van 4 november 1996 (bijlage LL in ordner 2 bij het BFT-rapport) indicatoren heeft bekendgemaakt met behulp waarvan de notaris had kunnen bepalen dat de diensten die van hem verlangd werden voldeden aan één of meer van de criteria van artikel 21 lid 2 Wna.
3.8. Op grond van het vorenstaande stelt de kamer in de zaak die door de voorzitter ter behandeling is voorgelegd vast dat de notaris de in artikel 98 lid 1 Wna geformuleerde tuchtnorm in ernstige mate heeft overtreden.
3.9. Het voorgaande leidt ook tot de conclusie dat de klacht van [klaagster 1] gegrond zal worden verklaard. Op grond van de mondelinge behandeling is immers komen vast te staan dat de notaris zijn onderzoeksplicht ter zake de betrokken geldstromen in ernstige mate heeft verzaakt. Aldus heeft hij de partijen bij de poolovereenkomst geen strobreedte in de weg gelegd voor het gebruik van de derdengeldenrekening voor het ‑ naar inmiddels genoegzaam is gebleken ‑ onrechtmatig wegsluizen van aanzienlijke bedragen van Bouwfonds. Daarmee is sprake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
B. De 126 transacties
3.10. Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn de navolgende feiten besproken.
a. Op 1 februari 2006 heeft de notaris kort na elkaar drie akten van levering gepasseerd waarin een omvangrijk pakket registergoederen wordt overgedragen bestaande uit een groot aantal woningen te Amsterdam en een aantal omvangrijke bedrijfsgebouwen te Amsterdam, Haarlemmermeer en Utrecht. Partijen zijn bij volmacht verschenen. Met een verwijzing naar de datum van het verlijden van de akten worden de desbetreffende transacties op die datum aangeduid met ‘de 126 transacties’.
b. De koopovereenkomsten voor deze leveringen zijn eveneens alle bij volmacht ondertekend op 1 februari 2006.
|
transactie |
verkoper |
koper |
datum koopovereenkomst |
datum akte |
notaris |
prijs |
overig |
|
A-B |
partij I |
partij J |
1 februari 2006 |
1 februari 2006 |
de notaris |
€ 384.510.000 |
|
|
B-C |
partij J |
partij K |
1 februari 2006 |
1 februari 2006 |
de notaris |
€ 386.510.000 |
|
|
C-D |
partij K |
Partij L |
1 februari 2006 |
1 februari 2006 |
de notaris |
€ 399.110.000 |
Kantorencomplex N wordt eruit gehaald |
|
D-E |
partij L |
partij M |
1 februari 2006 |
1 februari 2006 |
notaris O |
€ 400.624.000 |
Kantorencomplex P wordt eruit gehaald |
d. Partij J is een NVM-makelaar. De bestuurder van de hierboven genoemde partij A was bestuurder van partij L die op haar beurt bestuurder was van partij K.
e. Partij J heeft de onroerend goed portefeuille van partij I gekocht onder exact dezelfde voorwaarden als partij L (later vervangen door de door partij L nieuw opgerichte partij K) deze van haar kocht. Als bijlagen 1a en 2 bij het BFT-rapport (ordner 4) zijn tweemaal twee gelijkluidende brieven uit het dossier van de notaris overgelegd; twee brieven van partij J aan partij I op briefpapier van partij J en dezelfde brieven op blanco papier, afkomstig van partij L. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat deze brieven zijn verstuurd voordat hij bij de zaak betrokken was.
f. Kantorencomplex N, dat wel deel uitmaakt van de AB- en BC-transacties, maakt geen deel uit van de CD-transactie. Het complex blijft bij partij K. De WOZ waarde van kantorencomplex N bedroeg ten tijde van de transactie EUR 50.757.000.
Kantorencomplex P, dat deel uitmaakte van de AB-, BC- en CD-transacties, maakt geen deel uit van de DE-transactie. Het complex blijft bij partij L.
De notaris heeft een rentevergoeding ad EUR 23.700 betaald aan partij I en dit ten laste laten komen van partij L.
h. Partij L heeft de notaris voor deze transacties een honorarium betaald van EUR 325.000. Volgens het urenoverzicht voor deze transactie (bijlage 60 in ordner 4 bij het BFT-rapport) is er door het notariskantoor voor een bedrag van EUR 106.731 aan tijd besteed aan dit dossier.
3.11. Het BFT is van mening dat de notaris in dit dossier zijn dienst had moeten weigeren, omdat ‑ samengevat ‑ sprake is van een ongeoorloofde ABCD(E) transactie met een niet verklaarbare waardesprong in één dag.
3.12. Zoals hiervoor al overwogen is de notaris in beginsel op grond van artikel 21 lid 1 Wna verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Artikel 21 lid 2 Wna maakt daarop een uitzondering: wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft, is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren.
Onder andere gegronde redenen van dienstweigering als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna wordt begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat de inhoud van de akte waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen in strijd is met de waarheid. De notaris is gehouden dienaangaande een onderzoek in te stellen voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt (artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels van 21 juni 2000). In de Toelichting op deze bepaling wordt als voorbeeld waarin de notaris zijn dienst moet weigeren genoemd het geval dat de koopsom van het registergoed de notaris - ook na het ontvangen van nadere informatie van partijen - onjuist voorkomt, bijvoorbeeld gezien transacties ten aanzien van hetzelfde registergoed die kort daarvoor hebben plaatsgevonden.
3.13. Als uitgangspunt heeft te gelden dat ABC-transacties, waarmee in dit geval wordt bedoeld dat er sprake is van twee of meer opeenvolgende leveringen (A-B, B-C, C-D, enz.) van hetzelfde onroerend goed of nagenoeg hetzelfde onroerend goed pakket binnen een relatief kort tijdsbestek, in beginsel geoorloofd zijn. Indien bij een dergelijke transactie echter sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte registergoed of pakket, brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-transactie misbruikt kan worden voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende partijen.
Voordat de notaris in dat geval zijn diensten verleent, zal hij daarom partijen om nadere inlichtingen moeten vragen en, indien daartoe aanleiding bestaat, overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. In het dossier dient hij van een en ander aantekening te houden. Indien de informatie uitblijft of geen redelijke en afdoende verklaring biedt voor het prijsverschil, moet de notaris op grond van artikel 21 lid 2 Wna zijn dienst weigeren. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het prijsverschil zou (moeten) verklaren, mag van de notaris een kritische opstelling worden verwacht.
3.14. De kamer stelt vast dat het pakket onroerend goed tijdens de leveringen op 1 februari 2006 voor de notaris een totale waardesprong maakt van 14,6 miljoen euro, terwijl het kantorencomplex N met een WOZ-waarde van ruim 50 miljoen euro bij partij K achterblijft.
3.15. De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat het prijsverschil tussen de transacties op 1 februari 2006 verklaarbaar is. Daarbij heeft hij verwezen naar de feiten en omstandigheden die zijn opgetekend in zijn ongedateerde notitie Mot (bijlage 22 in ordner 4 bij het BFT-rapport).
3.16. De kamer is van oordeel dat de in de notitie Mot van de notaris genoemde feiten en omstandigheden geen redelijke en afdoende verklaring bieden voor het prijsverschil tussen de onderhavige transacties. Daarvoor is het volgende redengevend.
In de eerste plaats hebben de meeste van de zestien in de notitie genoemde punten geen relatie met het prijsverschil. Zo zou het feit dat twee kantorencomplexen in twee instanties uit het pakket worden gehaald eerder aanleiding zijn voor verlaging van de prijs dan een verhoging daarvan. Ook het feit dat de bestuurder van partij K en partij L betrokken is geweest bij andere deals is niet redengevend voor de waardesprongen. Hetzelfde geldt voor het feit dat deze bestuurder kennelijk met partij M een ander project gaat ontwikkelen. Voorts is het feit dat het om bekende partijen zou gaan geen verklaring voor de waardesprongen en evenmin dat de bestuurder van partij K en partij L op eigen kosten bodemrapportages zou hebben laten uitvoeren. Ook het feit dat de notaris naar plaats X is afgereisd om volmachten te laten ondertekenen en de koopovereenkomst te bespreken is in dit kader niet relevant.
In de tweede plaats zijn in het notarisdossier geen bewijsstukken te vinden voor de meeste in de notitie Mot genoemde punten. De notaris is kennelijk afgegaan op de enkele verklaringen van betrokken partijen. Zo is de stelling dat de waarde van het kantorencomplex N op EUR 1 moet worden gesteld vanwege het feit dat hoge kosten werden verwacht en dat sprake was van (te verwachten) leegstand niet onderbouwd. Uit de offerte voor de financieringsaanvraag (bijlage 28 in ordner 4 bij het BFT-rapport) blijkt dat kennelijk (slechts) een bedrag van EUR 2.250.000 nodig was ten behoeve van de bouw/renovatie van het registergoed.
Ook de stelling dat ten aanzien van de ABCD-transacties minder garanties zijn verstrekt dan ten aanzien van de DE-transactie is in het dossier niet (voldoende) onderbouwd. Deze stelling miskent overigens dat de grootste waardesprong zich bij de CD-transactie heeft voorgedaan; een transactie tussen partijen met dezelfde bestuurder.
In de derde plaats is in het dossier geen melding gemaakt van de WOZ-waarde van het onroerend goed pakket, terwijl dit een belangrijke aanwijzing had kunnen zijn voor het realiteitsgehalte van de waardesprongen. De enkele niet onderbouwde stelling van de notaris dat bij de WOZ-waarde van huurobjecten geen rekening wordt gehouden met leegstand, betekent ‑ zelfs indien dit juist zou zijn ‑ niet dat de notaris geheel geen acht behoeft te slaan op de WOZ-waarde.
3.17. Het voorgaande brengt de kamer tot het oordeel dat de notaris onvoldoende heeft onderzocht of de waardesprongen op goede gronden verklaarbaar zijn. Een groot aantal argumenten in de notitie Mot van de notaris is gezocht en niet relevant. Hierdoor lijkt deze notitie geschreven met de premisse dat het prijsverschil verklaarbaar is. Voorts is de notaris onvoldoende alert geweest op andere bijzonderheden bij de transacties. Zo heeft de notaris onvoldoende acht geslagen op het feit dat de transacties voor wat het ABCD gedeelte geheel werden aangestuurd door de (middellijk) bestuurder van partij K en partij L, hetgeen een duidelijke aanwijzing is dat partij J een stroman was. Dit geldt te meer nu partij J geen notariskosten en kadastrale rechten heeft betaald; deze zijn alle door partij L betaald. De notaris heeft op dit punt met de enkele mededeling van bedoelde bestuurder dat partij J een ‘positie’ had ten opzichte van partij I genoegen genomen. De notaris heeft ook geen acht geslagen op het feit dat partij L kennelijk bereid was een rentevergoeding te betalen van EUR 23.700 aan partij I omdat de bank van notaris O, de notaris die was ingeschakeld door partij M, de gelden niet tijdig had overgemaakt.
Daarnaast waren er aanwijzingen in het dossier (bijlage 11, 15 en 3b in ordner 4 bij het BFT-rapport) dat de koopovereenkomst tussen partij L en partij M de facto eerder tot stand is gekomen dan de koopovereenkomst tussen partij I en partij J.
3.18. Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris ten aanzien van de transacties op 1 februari 2006 zijn dienst had moeten weigeren. Daarnaast heeft de notaris door de transportakten te passeren terwijl de benodigde gelden niet op zijn rekening stonden een onaanvaardbaar groot risico genomen (zie hiervoor 3.10 onder g). Bovendien was daarmee de kwijtingverklaring in de akten in strijd met de werkelijkheid. Ook dit alles is naar het oordeel van de kamer tuchtrechtelijk verwijtbaar.
C. De transacties met kantorencomplex N
3.19. Bij de mondelinge behandeling van de zaak zijn voorts de navolgende feiten besproken.
a. Het kantorencomplex N wordt op 23 augustus 2007 ten overstaan van de notaris geleverd aan partij Q voor EUR 32.000.000. Vervolgens wordt datzelfde complex eveneens op 23 augustus 2007 ten overstaan van notaris S geleverd aan partij R voor EUR 78.785.000, die het diezelfde dag ten overstaan van notaris S voor EUR 82.855.000 doorlevert aan partij T.
b. Schematisch ziet het geheel van transacties er als volgt uit.
|
transactie |
verkoper |
koper |
datum koopovereenkomst |
datum akte |
notaris |
prijs |
overig |
|
A-B |
partij I |
partij J |
1 februari 2006 |
1 februari 2006 |
de notaris |
€ 384.510.000 |
meer onroerend goed |
|
B-C |
partij J |
partij K |
1 februari 2006 |
1 februari 2006 |
de notaris |
€ 386.510.000 |
meer onroerend goed |
|
C-D |
partij K |
partij Q |
1 maart 2007 (economische levering) |
23 augustus 2007 |
de notaris |
€ 32.000.000 |
Kantorencomplex N |
|
D-E |
partij Q |
partij R |
27 april 2007 |
23 augustus 2007 |
notaris S |
€ 78.785.000 |
Kantorencomplex N |
|
E-F |
partij R |
Partij T |
23 augustus 2007 |
Onbekend |
Notaris S |
€ 82.855.000 |
Kantorencomplex N |
c. Partij Q is voor 50% in handen van partij K.
d. De WOZ-waarde van kantorencomplex N was voor het jaar 2007 EUR 2.668.000 lager dan voor het jaar 2006.
e. Partij Q heeft de notaris een honorarium betaald van EUR 200.000 kennelijk in verband met de CD-transacties. Volgens het urenoverzicht voor deze transactie (bijlage 79a in ordner 4 bij het BFT-rapport) is er door het notariskantoor voor een bedrag van EUR 40.364 aan tijd besteed aan dit dossier.
3.20. Het BFT is van mening dat de notaris in dit dossier zijn dienst had moeten weigeren, omdat ‑ samengevat ‑ sprake is van een ongeoorloofde ABCD(EF) transactie met niet verklaarbare waardesprongen.
3.21. Aangezien de AB- en BC-transactie al in het voorgaande zijn beoordeeld, beperkt de kamer zich hier tot een oordeel over de CD- en DE-transacties. Daarbij neemt de kamer in aanmerking dat in het BFT-rapport ten aanzien van de EF-transactie geen bevindingen zijn gerelateerd.
3.22. Blijkens het BFT-rapport wilde partij K het kantorencomplex N in eerste instantie verkopen aan een andere partij. Anders dan het BFT acht de kamer het geen taak van de notaris om hier nader onderzoek naar te doen. Dit aspect wordt daarom niet in de beoordeling betrokken.
3.23. Het kantorencomplex N wordt op 23 augustus 2007 ten overstaan van de notaris geleverd voor een koopprijs van EUR 32.000.000. Diezelfde dag wordt het complex ten overstaan van notaris S doorgeleverd voor een koopprijs van EUR 78.785.000. De aan de doorlevering ten grondslag liggende koopovereenkomst dateert van 27 april 2007. Van de doorlevering en de prijs waartegen die geschiedde was de notaris op de hoogte. Gelet op het feit dat partijen bij de transactie op 1 februari 2006 een waarde aan het complex hebben toebedacht van EUR 1, althans van EUR 15.000.000 voor de overdrachtsbelasting, is er bij de CD-transactie sprake van een waardesprong van 32 miljoen euro, dan wel 17 miljoen euro en bij de DE-transactie van ruim 46 miljoen euro in een tijdsbestek van ruim één jaar (1 februari 2006 – 1 maart 2007) respectievelijk twee maanden (1 maart 2007 – 27 april 2007).
3.24. De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat deze waardesprongen verklaarbaar zijn. Daarbij heeft hij verwezen naar de feiten en omstandigheden die zijn opgetekend in zijn ongedateerde notitie Mot (bijlage 68 in ordner 4 bij het BFT-rapport).
3.25. De kamer is van oordeel dat de in deze notitie Mot van de notaris genoemde feiten en omstandigheden geen redelijke en afdoende verklaring bieden voor het prijsverschil tussen de onderhavige transacties. Daarvoor is het volgende redengevend.
In de eerste plaats heeft een aantal van de in de notitie genoemde punten geen relatie met het prijsverschil. Zo zijn bekendheid met partijen, het feit dat overdrachtsbelasting is voldaan, het feit dat de bank (de kamer begrijpt: de bank die een financiering heeft verstrekt) is langs geweest voor taxatie en dat partij R de akte van levering voor de DE-transactie laat passeren bij een andere notaris, niet redengevend voor het prijsverschil. Ook noemt de notaris in zijn notitie de omstandigheid dat een nieuwe huurder is gevonden als verklaring voor beide waardesprongen, terwijl deze omstandigheid slechts één waardesprong zou kunnen verklaren.
In de tweede plaats zijn in het notarisdossier geen bewijsstukken te vinden voor de
meeste in de notitie Mot genoemde punten. De notaris is ook hier kennelijk afgegaan
op de enkele verklaringen van betrokken partijen. Zo is de stelling dat sprake is
van nieuwe huurders niet onderbouwd. De stelling dat partij R genoegen zou nemen met
een lager rendement is niet onderbouwd en blijkens de verklaring van de notaris niet
geverifieerd. Ook de inschatting door de notaris van de doorwerking van nieuwe huurders
en een huurgarantie op de waarde van het kantorencomplex is niet onderbouwd. Voorts
heeft de notaris voor zijn conclusie argumenten ontleend aan een niet onderbouwde
verklaring van de belastingadviseur van de (middellijk) bestuurder van partij K, welke
partij bij de transacties was betrokken.
In de derde plaats is ook in dit dossier geen melding gemaakt van de WOZ-waarde van kantorencomplex N ten tijde van de transacties, terwijl dit een belangrijke aanwijzing had kunnen zijn voor het realiteitsgehalte van de waardesprongen.
3.26. Het voorgaande brengt de kamer tot het oordeel dat de notaris ook ten aanzien van deze transacties onvoldoende heeft onderzocht of de waardesprongen op goede gronden verklaarbaar zijn. Ook voor deze transacties lijkt de notitie Mot van de notaris gelet op de daarin genoemde feiten en omstandigheden geschreven te zijn met de vooropgestelde conclusie dat de waardesprongen verklaarbaar zijn. Voorts moeten deze transacties ook bezien worden in het licht van de voorliggende AB- en BC-transacties. Dit betekent dat de notaris alert had moeten zijn op het feit dat de transacties voor wat het ABCD gedeelte, werden aangestuurd door de (middellijk) bestuurder van partij K en partij Q en op de positie van partij J (zie ook 3.17).
3.27. Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris ten aanzien van de transacties op 23 augustus 2007 zijn dienst had moeten weigeren.
3.28. De kamer verwijt de notaris voorts dat hij ten aanzien van de 126 transacties en de transacties met kantorencomplex N niet of nauwelijks heeft doorgevraagd, maar kritiekloos is afgegaan op de verklaringen van betrokken partijen voor de prijsverschillen. Voor wat betreft deze kritiekloze opstelling van de notaris ziet de kamer een parallel met de opstelling van de notaris ten aanzien van de depotgelden in de hiervoor besproken Bouwfondsperiode. De kamer kan zich niet aan de indruk onttrekken dat de betrokkenheid van (feitelijk) dezelfde opdrachtgever, de (middellijk) bestuurder van partij A, partij K, partij L en partij Q, daarbij een rol heeft gespeeld.
3.29. Het BFT heeft vastgesteld dat de notaris voor zijn werkzaamheden voor de transacties, waaronder ook de overigens niet besproken verkoop van kantorencomplex P (zie 3.10 onder c) door partij L op 31 juli 2006, een honorarium van in totaal EUR 705.207 heeft ontvangen. Gelet op voornoemde parallel (zie 3.28) houdt de kamer het voor mogelijk dat ook hier de kritiekloze opstelling van de notaris jegens partijen bij de besproken transacties verband houdt met deze buitensporige beloning. Concrete aanwijzingen daarvoor zijn er evenwel niet.
D. Overige zaken
Zeiljacht
3.30. Blijkens het BFT-rapport is op 14 januari 2000 een koopovereenkomst gesloten tussen de bestuurder van partij A en partij U voor een zeiljacht. In deze koopovereenkomst staat dat die dag NLG 500.000 is betaald door partij U op de derdengeldenrekening van de notaris en dat het restant van NLG 200.000 uiterlijk 31 december 2002 moet worden voldaan. Blijkens een bijlage bij de koopovereenkomst, eveneens gedateerd 14 januari 2000, zou partij U ook het restant hebben voldaan. Met valutadatum 21 januari 2000 is voor deze transactie een bedrag van NLG 500.000 op de derdengeldenrekening ontvangen. De notaris heeft over deze transactie verklaard dat hij niet weet op welke wijze het bedrag van NLG 200.000 is voldaan. Voorts heeft de notaris verklaard dat hij er bij het opstellen van de koopovereenkomst van uit is gegaan dat het eerste deel van de koopprijs op het moment van ondertekenen zou zijn voldaan. De overeenkomst is volgens de notaris niet op zijn kantoor ondertekend.
3.31. Gelet op de verklaringen van de notaris over de gang van zaken bij deze transactie bestaat er onvoldoende grond voor het oordeel dat de notaris in dezen tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Documenten in kluis
3.32. Het BFT-rapport maakt melding van het notarisdossier met nummer 2006.1925 waarin de notaris diverse overeenkomsten in zijn kluis heeft bewaard ten behoeve van (de bestuurder van) partij A. De notaris heeft verklaard dat hij deze overeenkomsten op verzoek in zijn kluis heeft bewaard vanwege brandveiligheid en dat hij in deze zaak alleen een zogenoemd copie collationée heeft verstrekt. De notaris heeft zich naar eigen zeggen niet bemoeid met de inhoud van de overeenkomsten.
3.33. Naar het oordeel van de kamer zijn er geen aanwijzingen dat de notaris op dit punt tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Facturen van de notaris
3.34. Uit het BFT-rapport volgt dat de facturering voor het honorarium van de notaris voor de werkzaamheden in de Bouwfondsperiode onzorgvuldig en ondoorzichtig is geweest. De tuchtrechtelijke verwijten die de notaris te dien aanzien zouden kunnen worden gemaakt zijn evenwel van een dusdanig andere orde dan de verwijten die in het voorgaande zijn besproken dat de kamer het niet opportuun acht de gang van zaken met betrekking tot de facturering in de beoordeling te betrekken.
Conclusie
3.35. Op grond van het voorgaande stelt de kamer vast dat de notaris de in artikel 98 lid 1 Wna geformuleerde tuchtnorm in ernstige mate heeft overtreden. Gebleken is dat de notaris zijn diensten heeft verleend zonder de kritische opstelling die van een notaris moet worden verwacht. Door dit handelen en nalaten van de notaris is het vertrouwen in de rechtsbedeling, in het bijzonder die welke aan het notariaat is opgedragen, in ernstige mate geschaad. En daarmee raakt dat handelen en nalaten de fundamenten van het rechtsverkeer.
De kamer acht, gelet op de aard en de ernst van de tuchtrechtelijk laakbare handelwijze van de notaris en de gevolgen die deze handelwijze voor gedupeerde partijen heeft gehad, de maatregel van ontzetting uit het ambt passend en geboden. Daarbij is niet van belang of de notaris wist dat de gelden die hij in verband met de poolovereenkomst of anderszins op zijn derdengeldenrekening ontving verband hielden met Bouwfondsprojecten. Immers, ook als de notaris daarvan geen wetenschap had, zoals hij zelf steeds heeft verklaard, heeft hij zich door zijn lijdelijke, kritiekloze opstelling volstrekt ongeschikt betoond voor het notarisambt. Hieruit volgt dat alleen de handelwijze van de notaris in de Bouwfondsperiode de kamer al tot genoemde maatregel noopt.
Uit de taakopvatting van de notaris met betrekking tot de 126 transacties en de transacties met kantorencomplex N blijkt dat de onvoldoende kritische houding van de notaris geen incident is geweest; in ieder geval niet ten aanzien van bepaalde partijen. De kamer leidt hieruit af dat de notaris de eigenschappen mist die het notarisambt van hem vraagt. Voor het vertrouwen in het notariaat is het daarom van belang dat de notaris niet meer in het notariaat werkzaam zal kunnen zijn. De kamer wordt in haar oordeel gesterkt door het feit dat de notaris ook achteraf geen blijk heeft gegeven van enig besef dat hij in zijn ambtsuitoefening in ernstige mate tekort is geschoten.
4. Beslissing
De kamer van toezicht:
in de zaak met nummer K 43.12:
- verklaart het BFT in zijn zelfstandige klacht niet ontvankelijk;
in de zaak met nummer K 15.08:
- verklaart de ambtshalve bedenkingen van de voorzitter als besproken in 3.2 tot en met 3.29 gegrond en voor het overige ongegrond;
in de zaak met nummer K 22.11:
- wijst af het verzoek van [klaagster 1] om afschrift te verkrijgen van het BFT-rapport;
- verklaart de klacht van [klaagster 1] gegrond;
in de zaken met nummers K 15.08 en K 22.11:
- legt aan de notaris de maatregel van ontzetting uit het ambt op.
Deze beslissing is gegeven door mr. W.S.J. Thijs, fungerend voorzitter, mrs. C.J. Baas, T.W. van Grafhorst, C.F. Tasseron en C.M. Lambregtse, leden, in tegenwoordigheid van de plaatsvervangend secretaris mr. C.J. Loggen-ten Hoopen en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2013.