ECLI:NL:TNOKBRE:2013:YC0939 Kamer van toezicht Breda Kl 7/2012

ECLI:	ECLI:NL:TNOKBRE:2013:YC0939
Datum uitspraak:	11-03-2013
Datum publicatie:	08-04-2013
Zaaknummer(s):	Kl 7/2012
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:	In zijn e-mailbericht van 27 september 2011 aan [naam] -cc gezonden aan klaagster en het kantoor van de notaris- (door klaagster als bijlage 6 bij haar klacht overgelegd) deelt de makelaar dan ook aan [naam] het volgende mee: “Van de notaris heb ik begrepen dat de courtage in 2 delen t.w. 1 deel voor u en 1 deel voor mw [naam] gedeeld zou worden. Dat is niet volgens de afspraak die in februari is overeengekomen in de door u en mevrouw [naam] getekende opdracht tot dienstverlening. Daarin staat nadrukkelijk en expliciet vermeld dat mijn courtage wordt verrekend ten tijde van het notarieel transport.” De notaris heeft zich dan ook ten onrechte op het standpunt gesteld dat de makelaarskosten ieder voor de helft voor rekening kwamen van klaagster en [naam]. Het restant van de koopsom van de woning, na aftrek van de hypotheekschuld, zakelijke lasten, de ten laste van [naam] gebrachte helft van de makelaarscourtage en overige kosten, zijnde een bedrag van € 1809,62, zoals blijkt uit de door notaris, overigens uitsluitend aan [naam] verzonden eindafrekening, diende dan ook niet, zoals de notaris heeft gedaan, te worden uitgekeerd aan [naam], maar te worden verrekend met de makelaar, zodat door klaagster èn [naam] aan makelaarscourtage nog diende te worden voldaan een bedrag van € 1860,63.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE BREDA

Kl 7/2012

Beslissing

op de op 4 mei 2012 ingekomen klacht van

[naam],

wonende te [plaats],

verder te noemen klaagster,

tegen

notaris mr. [naam],

gevestigd te [plaats],

verder te noemen de notaris.

1. Het verloop van de zaak

Na ontvangst van de klacht is aan de notaris de gelegenheid geboden hierop schriftelijk te reageren, van welke gelegenheid hij bij brief van 25 mei 2012 (met bijlagen) gebruik heeft gemaakt.

De mondelinge behandeling van de klacht door de kamer van toezicht heeft plaatsgevonden op 20 februari 2013, waarbij is verschenen klaagster en de notaris, beiden in persoon.

2. De inhoud van de klacht en het standpunt van klaagster

Klaagster verwijt de notaris dat hij aan haar ten onrechte en ondanks haar bezwaren tegen de eindafrekening ter zake van de verkoop van de haar in gezamenlijk eigendom met haar voormalige partner toebehorende woning, de helft van de verschuldigde makelaarscourtage in rekening heeft gebracht.

Klaagster voert aan dat op 3 oktober 2011 ten overstaan van de notaris het transport heeft plaatsgevonden van de haar in gezamenlijk eigendom met haar voormalige partner [naam] toebehorende woning. De opbrengst van de woning bedroeg € 427.500, terwijl de hypotheekschuld € 417.500 bedroeg. Van de restantopbrengst konden volgens klaagster de nog verschuldigde hypotheekrente alsook de makelaarskosten worden betaald.

Op de dag van transport van de woning werd zij door de notaris compleet verrast met de mededeling dat zij haar deel van de makelaarscourtage nog niet had voldaan. Een en ander is volgens haar te wijten aan de omstandigheid dat haar ex-partner achterstallig was gebleven met hypotheekbetalingen dan wel hypotheekbetalingen had gestorneerd, waardoor er onvoldoende saldo resteerde om de courtage te verrekenen, aldus klaagster.

Zij betoogt verder dat zij ten onrechte aansprakelijk wordt gesteld voor de betaling van de helft van de courtage. Om het transport van de woning vanwege het in de koopovereenkomst opgenomen boetebeding toch doorgang te kunnen laten vinden, heeft zij de op de afrekening gestelde verklaring, dat zij haar deel van de courtage alsnog binnen 14 dagen zou voldoen, ondertekend. Die afrekening vermeldt volgens klaagster overigens alleen de helft van de courtage en niet de verrekening/aflossing van de verschuldigde hypotheeksom.

Kl 7/2012 pagina 2

beslissing d.d. 11 maart 2013

Klaagster stelt dat de courtage niet op haar dient te worden verhaald, maar op haar ex-partner, door wiens toedoen het niet mogelijk is gebleken die courtage met de restantopbrengst van de woning volgens afspraak te verrekenen. Niettemin heeft de notaris, dan wel een van zijn medewerksters, in haar contacten, waarbij zij haar bezwaren meermalen heeft geuit, zich telkens op het standpunt gesteld, dat klaagster tot betaling gehouden is.

3. Het standpunt van de notaris

De notaris voert het volgende aan.

Klaagster en haar ex-partner hebben op 4 september 2009 gezamenlijk, ieder voor de onverdeelde helft, in eigendom verkregen het woonhuis aan de [straatnaam, huisnummer] 26 te [plaats], zulks voor een koopsom van € 355.000. Ter financiering daarvan zijn zij samen een

hypothecaire geldlening aangegaan van € 417.500. De ex-partner van klaagster heeft een bedrag van € 150.000 aan eigen middelen in de woning gestoken, welk bedrag ingevolge tussen hem en klaagster gemaakte afspraken, vastgelegd in een “overeenkomst van inbreng” van 25 januari 2010, verrekend diende te worden onder meer bij verkoop van de woning. In dat geval zou van de opbrengst, voor zover deze meer zou bedragen dan de nog af te lossen hypotheekschuld, eerst aan de ex-partner van klaagster genoemd bedrag van € 150.000 toekomen.

Genoemde woning is bij akte, door hem -de notaris- verleden, op 3 oktober 2011 geleverd. De verkoopprijs bedroeg € 427.500, waarvan, nog afgezien van nog openstaande rentevorderingen, de restant hypotheekschuld, die in hoofdstom nog steeds € 417.500 bedroeg, moest worden afgelost.

Het was dan ook volgens de notaris evident dat ingevolge voormelde overeenkomst van inbreng de verkoopopbrengst geheel aan de ex-partner van klaagster zou toekomen. Ofschoon onjuist, is om die reden door zijn medewerkster alleen op de nota van afrekening van deze ex-partner de verkoopprijs en het bedrag van de aflossing vermeld en op de afrekening van klaagster alleen haar deel van de kosten. Niettemin moet het volgens de notaris voor klaagster, gelet op verkoopprijs en nog uitstaande hoofdsom aan geldlening, niet verrassend zijn geweest, dat er voor haar niets kon overblijven, waarmee haar deel van de courtage verrekend kon worden. Bovendien is aan haar op 23 september 2011, ruim een week voor de overdracht van de woning, de nota van afrekening toegezonden, zodat van een complete verrassing als doorklaagster gesteld, geen sprake is geweest.

Daarnaast is er geen sprake van geweest dat hij klaagster op het tijdstip van het passeren van de akte op enigerlei wijze voor het blok zou hebben gezet met een opmerking dat de akte niet verleden zou kunnen worden. Integendeel, hij heeft klaagster uitgelegd dat de makelaarscourtage niet via hem voldaan behoeft te worden als zij dit niet wil en dat zij haar deel ook zelf rechtstreeks aan de makelaar kon voldoen. Zij heeft er toen voor gekozen om haar deel binnen 14 dagen te betalen, welke afspraak zij niet is nagekomen.

4. De beoordeling en de gronden daarvoor

Voor ligt de vraag of de notaris zich op juiste grond op het standpunt heeft mogen stellen dat klaagster de helft van de ten behoeve van de verkoop van de haar, gezamenlijk met

Kl 7/2012 pagina 3

beslissing d.d. 11 maart 2013

haar ex-partner [naam], toebehorende woning gemaakte makelaarskosten, verschuldigd is.

Deze vraag dient naar het oordeel van de kamer ontkennend te worden beantwoord.

Naar van algemene bekendheid en gebruikelijk is dient onder het begrip opbrengst van een woning na verkoop te worden verstaan de netto-opbrengst na vermindering van de met de verkoop en levering van de woning gemoeide kosten. Naast onder meer de kosten gemoeid met de doorhaling van een hypotheekrecht moet daartoe ook worden gerekend de kosten van de door de verkoper(s) voor de verkoop ingeschakelde makelaar.

Niet gebleken is dat klaagsters ex-partner [naam] daarover met klaagster andersluidende afspraken heeft gemaakt. Integendeel, uit de door klaagster overgelegde kopie van de aan de makelaar verstrekte opdracht tot dienstverlening blijkt, dat zij en [naam] met de makelaar zijn overeengekomen dat de notaris, indien en voor zover door hen nog courtage, verschotten of andere kosten verschuldigd zijn, deze bij het passeren van de akte van levering verrekent.

In zijn e-mailbericht van 27 september 2011 aan [naam] -cc gezonden aan klaagster en het kantoor van de notaris- (door klaagster als bijlage 6 bij haar klacht overgelegd) deelt de makelaar dan ook aan [naam] het volgende mee: “Van de notaris heb ik begrepen dat de courtage in 2 delen t.w. 1 deel voor u en 1 deel voor mw [naam] gedeeld zou worden. Dat is niet volgens de afspraak die in februari is overeengekomen in de door u en mevrouw [naam] getekende opdracht tot dienstverlening. Daarin staat nadrukkelijk en expliciet vermeld dat mijn courtage wordt verrekend ten tijde van het notarieel transport.”

De notaris heeft zich dan ook ten onrechte op het standpunt gesteld dat de makelaarskosten ieder voor de helft voor rekening kwamen van klaagster en [naam]. Het restant van de koopsom van de woning, na aftrek van de hypotheekschuld, zakelijke lasten, de ten laste van [naam] gebrachte helft van de makelaarscourtage en overige kosten, zijnde een bedrag van € 1809,62, zoals blijkt uit de door notaris, overigens uitsluitend aan [naam] verzonden eindafrekening, diende dan ook niet, zoals de notaris heeft gedaan, te worden uitgekeerd aan [naam], maar te worden verrekend met de makelaar, zodat door klaagster èn [naam] aan makelaarscourtage nog diende te worden voldaan een bedrag van € 1860,63.

Anders dan de notaris bij gelegenheid van de mondelinge behandeling van de klacht nog heeft verklaard, hield hij dit bedrag niet onder zich uitsluitend ten behoeve van [naam], doch ook ten behoeve van klaagster en behoefde de notaris, gelet op de als hiervoor te geven uitleg van het begrip “opbrengst na verkoop” voor die verrekening niet de instemming van [naam].

De omstandigheid dat de notaris, althans een van zijn medewerkers, naar de notaris heeft erkend, ten onrechte aan klaagster vóór de levering van de woning anders dan aan [naam] geen eindafrekening heeft toegezonden, heeft klaagster in de positie gebracht dat zij eerst kort vóór het passeren van de akte ermee bekend werd dat de hypotheekschuld ten gevolge van achterstallige betalingen, dan wel storneringen door [naam], hoger was dan was voorzien. Dit heeft haar in haar discussie over het wel of niet verschuldigd zijn van de helft van de makelaarskosten bemoeilijkt.

Kl 7/2012 pagina 4

beslissing d.d. 11 maart 2013

Daarnaast acht de kamer het niet onaannemelijk, dat zij onder druk van het mogelijk niet doorgaan van de levering van de woning en het daarmee verbeurd zijn van de in de koopovereenkomst opgenomen boete, de verklaring over het verschuldigd zijn van de helft van de makelaarskosten, zoals vermeld op de door notaris haar toegezonden nota, heeft ondertekend.

Op grond van dit alles moet dan ook worden vastgesteld, dat de notaris in de door hem jegens klaagster in acht te nemen notariële zorgplicht is tekortgeschoten. De klacht is derhalve gegrond en de kamer acht het opleggen aan de notaris van de maatregel van waarschuwing passend en geboden, waarbij zij laat meewegen dat aan de notaris nog niet eerder een maatregel is opgelegd.

5. De beslissing

De kamer van toezicht

verklaart de klacht gegrond;

legt ter zake daarvan aan de notaris de maatregel van waarschuwing op;

bepaalt dat, nu de kamer van toezicht per 1 april 2013 ingevolge de Wet van 29 september 2011tot wijziging van de Wet op het notarisambt, zal zijn ontbonden, deze maatregel zal worden uitgesproken door de (plaatsvervangend) voorzitter van de kamer voor het notariaat te ’s-Hertogenbosch in een van haar vergaderingen van die kamer, waartoe de notaris door de secretaris van die kamer zal worden opgeroepen.

Deze beslissing is gegeven op 11 maart 2013 door mrs. P.P.M.H. van Hooff, plaatsvervangend voorzitter, J. Kos en L.J.M. Teunissen, leden, M.L. Trippenzee-Braaksma, en drs. M. Scherphof, plaatsvervangend leden, in tegenwoordigheid van A.C.L.M. de Jong, secretaris, en in het openbaar uitgesproken.

--

Tegen deze beslissing kan binnen 30 dagen na de dag van verzending van de brief waarbij de beslissing is toegezonden hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam (Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam