ECLI:NL:TNOKARN:2013:9 Kamer van toezicht Arnhem 07.831/2012/37

ECLI:	ECLI:NL:TNOKARN:2013:9
Datum uitspraak:	19-06-2013
Datum publicatie:	25-07-2013
Zaaknummer(s):	07.831/2012/37
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond zonder maatregel
Inhoudsindicatie:	De notaris wordt verweten dat hij klager onvoldoende heeft geïnformeerd over de omstandigheid dat sprake was van ABC-transacties. Dat wist klager, een professionele partij, echter reeds mede op grond van de vermelding in de door de notaris toegezonden notaris conceptaktes, althans zij kon dit weten, zodat het klachtonderdeel geen doel treft. Wel is door de notaris in strijd gehandeld met artikel 46 Wna, nu hij op verzoek van een partij de koopprijzen AB niet in de bij het Kadaster ingeschreven uittreksels heeft vermeld. De notaris heeft dat later trachten te herstellen door het inschrijven van een proces-verbaal van aanvulling. Er was geen sprake van een kennelijke schrijffout als bedoeld in artikel 45 Wna, maar dat maakt het aldus handelen van de notaris niet klachtwaardig. De Kamer ziet af van het opleggen van een maatregel aan de notaris.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: 07.831/2012/37

Beslissing van de Kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden op de klacht van

[..],

zetelend te [..],

advocaat mr. P. van den Berg,

tegen

[..] ,

notaris te [..],

advocaat mr. G. van Atten.

Partijen zullen verder als [A] en ‘de notaris’ worden aangeduid.

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de brief met bijlagen van klager van 6 december 2012, waarin de klacht tegen de notaris is neergelegd;

- de brief van mr. G. van Atten van 25 januari 2013;

- de brief met bijlagen van mr. Van Atten van 20 februari 2013;

- de brief met bijlagen van mr. P. van den Berg van 22 mei 2013, inhoudende een aanvulling van de klacht;

- de brief met bijlagen van mr. Van Atten van 28 mei 2013;

- de mondelinge behandeling van de klacht op 29 mei 2013, waarbij zijn verschenen [B] namens [A], bijgestaan door mr. Van den Berg en voorts de notaris en diens kandidaat-notaris [C], bijgestaan door mr. Van Atten;

- de pleitnota van mr. Van den Berg en de (handgeschreven) pleitaantekeningen van mr. Van Atten.

1.2. Ter zitting heeft mr. Van den Berg bezwaar gemaakt tegen de door mr. Van Atten bij brief van 28 mei 2013 ingebrachte producties. Mr. Van den Berg heeft zich op het standpunt gesteld dat de producties niet tijdig in het geding zijn gebracht en derhalve buiten beschouwing dienen te worden gelaten. De Kamer heeft dit standpunt van mr. Van den Berg, zoals direct na de zitting door de secretaris mondeling aan partijen is medegedeeld, gepasseerd. De producties zijn overgelegd in reactie op de zijdens [A] op 22 mei 2013 overgelegde aanvulling op het klaagschrift, waarin nieuwe klachtonderdelen zijn vervat en waarbij nieuwe producties zijn overgelegd. De notaris kon daarop eerst na 22 mei 2013 reageren en heeft daartoe de nadere producties overgelegd. [A] heeft voorafgaand aan de zitting kennis genomen van de nadere producties en bovendien betreffen het e-mailberichten die door of aan medewerkers van [A] zijn verzonden. Daarom moet worden aangenomen dat [A] deze berichten reeds kende althans had kunnen kennen voordat ze in deze procedure werden overgelegd door de notaris. De Kamer zal derhalve recht doen mede op basis van de bij de brief van 28 mei 2013 overgelegde producties.

2. De feiten

2.1. [A] heeft in 2011 vijf percelen grond (in de gemeenten [D], [E] en [F] gekocht van [G].

2.2. De koopovereenkomst met betrekking tot één van de percelen - aan de [..], kadastraal bekend gemeente [F] - is ongedateerd en ondertekend door de heer [H] (hierna: [H]) namens [G] enerzijds en de heer [I] (hoofd afdeling Vastgoed van [A], hierna: [I] namens [A] anderzijds. Aan de koopovereenkomst is een Kadastraal bericht gehecht waaruit volgt dat het perceel op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst in eigendom was van [J]. Dit Kadastraal bericht is geparafeerd door zowel [H] als [I].

2.3. De notaris heeft de koopovereenkomsten met betrekking tot de vijf percelen ontvangen op 27 december 2011. Als passeerdatum is woensdag 1 februari 2012 gekozen.

2.4. Op maandag 30 januari 2012 waren de koopsommen voor de percelen niet door de notaris van [A] ontvangen. Derhalve is contact opgenomen met [A]. Daar was op dat tijdstip niet bekend dat op 1 februari 2012 zou worden gepasseerd.

2.5. Tussen [I] en een medewerker van de notaris is op 2 en 3 februari 2012 per e-mail overlegd over de te passeren aktes, die door de notaris (alsnog) in concept aan [A] waren toegezonden. In de conceptaktes is onder “Voorafgaande verkrijging” vermeld:

Het verkochte is door verkoper in eigendom verkregen ingevolge een akte van levering, houdende kwijting voor de koopsom, mede op heden voor mij, notaris, verleden, van welke akte een afschrift zal worden ingeschreven, in het Landelijke Register Hypotheken 4 van de Dienst voor het Kadaster en de openbare Registers.

2.6. [I] heeft een aantal wijzigingen op de aktes voorgesteld en vervolgens namens [A] akkoord gegeven.

2.7. Op 3 februari 2012 zijn de aktes gepasseerd. Op die dag heeft zowel de overdracht van de percelen door de eerste verkopers aan [H] plaatsgevonden als de overdracht van de percelen door [H] aan [A]. De notaris heeft de aktes voor beide overdrachten gepasseerd.

2.8. Op verzoek van [H] heeft de notaris de door [H] aan de eerste verkopers betaalde koopprijs niet opgenomen in de uittreksels die zijn ingeschreven in de registers van het Kadaster.

2.9. Op 5 september 2012 heeft de notaris een “Proces verbaal aanvulling op ingeschreven stukken” opgemaakt teneinde de bij het Kadaster ingeschreven uittreksels aan te vullen met de door [H] betaalde koopprijzen.

3. De klacht

3.1. [A] voert de volgende klachtonderdelen aan:

a. De notaris heeft [A] onvoldoende geïnformeerd over de omstandigheid dat sprake was van ABC-transacties. Voorts heeft hij [A] niet op de hoogte gebracht van de voorgenomen passeerdatum en zou hij, indien door [A] (per abuis) de koopprijzen waren voldaan, de aktes zonder medeweten en toestemming van [A] hebben gepasseerd.

b. De notaris heeft in strijd gehandeld met artikel 46 Wet op het notarisambt (hierna: ‘Wna’) door het niet opnemen van de door [H] betaalde koopsommen in de aktes alsmede door deze niet te vermelden in de bij het Kadaster ingeschreven uittreksels.

c. De notaris heeft deze schending trachten te herstellen met een proces-verbaal van rectificatie ex artikel 45 Wna, doch er is geen sprake van een in dat artikel bedoelde kennelijke schrijffout of misslag.

3.2. De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De Kamer zal daarop hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling van de klacht

4.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De Kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert. De Kamer overweegt daartoe als volgt.

Ten aanzien van klachtonderdeel a. (informatieplicht)

4.2. Onweersproken is dat de door [A] verkregen percelen via een ABC-transactie zijn overgedragen. De ‘overdracht AB’ (verkopers - [H]) heeft op dezelfde dag plaatsgevonden als de ‘overdracht BC’ ([H] - [A]). [A] lijkt met haar klacht op dit punt te miskennen dat ABC-transacties als zodanig niet ontoelaatbaar zijn. Eerst indien sprake is van bijzondere omstandigheden, zoals een onverklaarbaar verschil tussen de in de verhouding AB ten opzichte van BC betaalde prijs, dient de notaris nader te informeren en (zo nodig) te waarschuwen of (uiteindelijk) zijn ministerie te weigeren. Dat in het onderhavige geval sprake was van zodanige bijzondere omstandigheden, is echter niet gesteld of gebleken. De koopprijs AB is voor vrijwel alle percelen gelijk aan de koopprijs BC. Voor zover er verschil in de koopprijzen bestaat, is dit door de notaris afdoende verklaard door de stelling dat de verschillende verkopers niet aan [A] wilden verkopen. Dat wilden zij wel aan [H]. [H] heeft een groot aantal percelen gekocht en een aantal doorverkocht aan [A]. [H] heeft aan de verkrijging van de diverse percelen veel tijd besteed en hij heeft daarvoor kosten gemaakt. [H] heeft voor zijn werkzaamheden (in feite) een percentage van de koopprijs als courtage in rekening gebracht. Dit alles is door [A] onweersproken gelaten. Op grond van het verschil in koopprijs bestond naar het oordeel van de Kamer, gelet op het vorenstaande, geen reden voor de notaris om nader onderzoek te doen en/of [A] nader te informeren of te waarschuwen.

4.3. De percelen zijn weliswaar op dezelfde dag door [H] in eigendom verkregen als dat deze (vervolgens) aan [A] zijn geleverd, maar ook dat maakte naar het oordeel van de Kamer niet dat de notaris [A] nader diende te informeren. [A] wist immers, althans kon weten van deze omstandigheid. [A] heeft zelf de koopovereenkomsten met [H] gesloten, de notaris was daarbij niet betrokken. Bij de hiervoor onder 2.2. genoemde koopovereenkomst is een Kadastraal bericht gevoegd waaruit volgt dat [H] op het moment van de verkoop aan [A] geen eigenaar van het perceel was. [A] heeft daarvan, nu het bericht is geparafeerd door [I], kennis genomen. Zo dat met betrekking tot de andere percelen al anders zou zijn, geldt dat onweersproken is dat [A] in haar systemen kan nagaan wie eigenaar van een bepaald perceel is. Veeleer rustte op [A], onweersproken een (zeer) professionele partij op dit gebied, op dit punt een onderzoeksplicht. Bovendien is in de concept-aktes (zoals hiervoor weergegeven onder 2.5.) expliciet opgenomen dat de beide overdrachten op dezelfde dag zouden plaatsvinden. Gelet op de expertise aan de zijde van [A] had op grond van deze vermelding haar duidelijk dienen te zijn dat sprake was van ABC-transacties. De concept-aktes zijn door [A] ([I]) gezien, beoordeeld en akkoord bevonden (ook door [I], aan wie die bevoegdheid was gemandateerd). Van een klachtwaardige schending van de informatieplicht door de notaris is naar het oordeel van de Kamer dan ook geen sprake. Daarbij wordt nog opgemerkt dat [A] gebonden was aan de door haar met [H] gesloten koopovereenkomsten, zodat - zonder nadere toelichting, die door [A] niet is gegeven - niet valt in te zien dat [A] is benadeeld als gevolg van de door de notaris verzorgde levering van die percelen waartoe zij op grond van de door haarzelf gesloten koopovereenkomsten (reeds) verplicht was.

4.4. [A] verwijt de notaris dat zij eerst op 1 februari 2012 vernam dat op die dag de aktes met betrekking tot de percelen zouden worden gepasseerd. Een medewerker van de notaris heeft, in weerwil van de afspraak daarover in de tussen [A] en de notaris gesloten raamovereenkomst, de concept-aktes en overige correspondentie in deze niet per e-mail aan de vaste contactpersoon bij [A] gezonden maar aan het (algemene) postbusadres.

4.5. De notaris heeft erkend dat bij vergissing de stukken niet op de afgesproken wijze zijn verzonden. De Kamer is echter van oordeel dat dit niet klachtwaardig is in de zin van Wna. Voorts is gebleken dat de aan het postbusadres gezonden stukken kennelijk bij [A] intern (ook) niet goed zijn verwerkt. Bovendien had [A] een aantal weken eerder de koopovereenkomsten getekend, zodat zij - opnieuw mede omdat zij een professionele partij is in deze - erop bedacht diende te zijn dat op enig moment de eigendomsoverdracht diende plaats te vinden. Dat het feit dat op 1 februari 2012 zou worden gepasseerd als een volslagen verrassing kwam voor [A], is derhalve niet louter aan de notaris te wijten. De stelling van [A] dat wanneer zij zou hebben betaald, de aktes zonder haar medeweten zouden zijn gepasseerd, laat de Kamer buiten beschouwing. Of dat zou zijn gebeurd, kan niet worden nagegaan. Feit is dat het passeren is uitgesteld om [A] de gelegenheid te geven de concept-aktes (alsnog) te beoordelen. Dat heeft ([I] van) [A] ook gedaan, zodat zij niet is benadeeld door de onjuiste toezending van de stukken. Niet gesteld is dat [A] door de gang van zaken onvoldoende in staat was de concept-aktes te beoordelen.

4.6. Dit klachtonderdeel is op grond van het voorgaande ongegrond.

Klachtonderdeel b. (46 Wna)

4.7. De notaris heeft erkend dat hij, op verzoek van [H], de door [H] betaalde koopprijzen voor de percelen niet in de bij het Kadaster ingeschreven uittreksels heeft vermeld. De notaris heeft betwist dat de koopprijzen niet in de betreffende aktes zijn vermeld en [A] heeft dat, in het licht van de betwisting, onvoldoende onderbouwd. De notaris heeft erkend dat hij de koopprijzen wel in de uittreksels had dienen te vermelden. Hij is afgegaan op een mededeling van (de notarislijn van) het Kadaster inhoudende dat ook zonder vermelding van de koopprijzen kon worden ingeschreven.

4.8. Naar het oordeel van de Kamer had de notaris, nu hij klaarblijkelijk twijfelde over de toelaatbaarheid van het inschrijven van de onvolledige uittreksels, zelf dienen na te gaan welke regels op dat punt golden. De notaris kon niet afgaan op een enkele telefonische mededeling, die - zo begrijpt de Kamer - zag op de wijze van verwerking door het Kadaster. Dit klachtonderdeel is derhalve gegrond.

Klachtonderdeel c. (45 Wna)

4.9. De notaris heeft getracht de inschrijving in strijd met artikel 46 Wna te herstellen door het opstellen van het hiervoor onder 2.9. bedoelde proces-verbaal. Er is echter geen sprake van een in artikel 45 Wna bedoelde kennelijke schrijffout of misslag. De notaris heeft derhalve het verkeerde middel gekozen om tot herstel te komen, althans het door hem opgestelde stuk de verkeerde titel gegeven. Wat daar verder van zij, de Kamer acht een en ander niet klachtwaardig omdat uit het stuk in ieder geval volgt dat de notaris het handelen in strijd met artikel 46 Wna heeft hersteld, althans proberen te herstellen en daarover - zo heeft hij gesteld - ook overleg heeft gehad met de vertrouwensnotaris. Niet gesteld is dat [A] op enigerlei wijze is benadeeld door het aldus handelen van de notaris. Zij kon door het stuk van de notaris immers (alsnog) kennis nemen van de door [H] betaalde koopprijzen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Slotsom

4.10. Enkel klachtonderdeel b., het handelen in strijd met artikel 46 Wna, wordt gegrond geacht. Op zichzelf raakt de volledigheid van de in de openbare registers vermelde gegevens de kern van het notarisambt. Nu in het onderhavige geval echter niet is gesteld dat de notaris eerder in strijd met deze bepaling heeft gehandeld en gebleken is dat de notaris niet de intentie heeft gehad dit artikel te schenden, is de Kamer van oordeel dat het opleggen van een maatregel achterwege kan blijven. [A] heeft de samenwerking met de notaris (in de vorm van een raamovereenkomst) naar aanleiding van deze kwestie opgezegd en aldus is een eind gekomen aan een langdurige en zeer intensieve samenwerking. De notaris heeft aangegeven sinds 1995 omstreeks vierduizend aktes voor [A] te hebben gepasseerd. De notaris heeft derhalve negatieve consequenties van zijn omissie ondervonden.

5. De beslissing

De Kamer voor het notariaat

verklaart het klachtonderdeel b., dat ziet op de schending van artikel 46 Wna, gegrond;

verklaart de overige klachtonderdelen ongegrond;

bepaalt dat aan de notaris geen maatregel wordt opgelegd.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.L.J.C. van Emden-Geenen, fungerend voorzitter, mrs. M.J. Blaisse, W.J. Hordijk, B.F. Wesseling en H. Quispel, plv. leden en in tegenwoordigheid van mr. M.J.C. van Leeuwen, secretaris, in het openbaar uitgesproken op 19 juni 2013

De secretaris De plv. voorzitter