Print
Download PDFECLI:NL:TNOKARN:2013:18 Kamer van toezicht Arnhem AL/2012/38
| ECLI: | ECLI:NL:TNOKARN:2013:18 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 30-07-2013 |
| Datum publicatie: | 08-08-2013 |
| Zaaknummer(s): | AL/2012/38 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht gegrond met berisping |
| Inhoudsindicatie: | Een notaris die op een zelfde moment geconfronteerd wordt met twee mogelijke kopers van eenzelfde perceel, zoals in casu het geval was, bevindt zich in een moeilijke positie. De notaris moet op dat moment onderzoeken of een van de kopers en zo ja welke koper recht op overdracht heeft. Daartoe zal de notaris met beide kopers moeten spreken. Wat de notaris niet kan doen, is een van de mogelijke kopers zonder enig gesprek wegzenden en het perceel zonder meer aan de andere koper in eigendom overdragen zonder zich ook maar enigszins in de positie en / of mogelijke rechten van klager te verdiepen. Niet zorgvuldig. Gegrond. Berisping. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN
klachtzaak AL/2012/38
BESLISSING
inzake: [..],
wonende te [..],
klager;
tegen: [..],
notaris te [..],
hierna: de notaris.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij brief van 14 december 2012, met bijlagen, heeft klager een klacht ingediend tegen de notaris bij de Kamer van Toezicht voor notarissen en kandidaat notarissen te Arnhem. Bij brief van 5 februari 2013, met bijlagen, is van de notaris verweer ontvangen.
1.2 Gelet op de wijziging van de Wet op het notarisambt (Wna) ingaande 1 januari 2013, is de behandeling van de klacht overgedragen aan de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem‑Leeuwarden, hierna de kamer.
1.3 De klachtzaak is ter zitting van 19 juli 2013 behandeld. Klager is in persoon verschenen. De notaris is in persoon verschenen tezamen met [A] en [B].
2. Feiten
2.1 Gelet op hetgeen klager en de notaris hebben aangevoerd en op basis van de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, gaat de kamer uit van de volgende feiten.
2.2 In november 2011 heeft de notaris een ongedateerde en niet ondertekende koopakte ontvangen, waarbij [C] te [..] (hierna C) een perceel akkerbouw aan de [..] , kadastraal bekend gemeente [..] , hierna aangeduid als het perceel, verkocht aan klager en zijn (toenmalige) echtgenote, [..]. Deze akte wordt hierna als de eerste koopakte aangeduid.
2.3 Het perceel behoorde ten tijde van de verkoop nog niet in eigendom van C, maar was door de toenmalige eigenaar aan C verkocht. Het perceel zou aan C geleverd worden op de dag dat C het perceel doorleverde aan haar koper (A-B-C constructie).
2.4 Klager en zijn (toenmalige) echtgenote zijn door de notaris verzocht bescheiden aan de notaris te zenden en zijn uitgenodigd voor het passeren van de akte levering van het perceel op 1 december 2011.
2.5 Op 22 november 2011 ontving de notaris nogmaals een niet ondertekende koopakte van het perceel. In die akte kochten de heer en mevrouw [D], de toenmalige schoonouders van klager, het perceel van C. Deze koopakte wordt hierna als de tweede koopakte aangeduid.
2.6 Nadien is door de notaris een door de kopers ondertekend exemplaar van de tweede koopakte ontvangen.
2.7 Op 1 december 2011 heeft klager zich op het notariskantoor vervoegd voor het transport van het perceel. Ook de heer en mevrouw [D] waren op dat tijdstip op het kantoor van de notaris aanwezig.
2.8 Klager heeft op dit moment aan de notaris kenbaar gemaakt dat hij en zijn echtgenote het perceel gekocht hadden en dat hij aanspraak op levering maakte.
2.9 De notaris heeft klager weggezonden.
2.10 Het perceel is vervolgens door de notaris aan de heer en mevrouw [D] in eigendom overgedragen.
3. Standpunten
3.1 Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris niet juist heeft gehandeld met betrekking tot de koop en levering van het perceel. Klager voert aan dat de notaris de koopakte onrechtmatig heeft veranderd. Klager wijst er op dat hij door (het kantoor van) de notaris is uitgenodigd voor het passeren van de akte van levering op 1 december 2011.Toen hij zich op dat tijdstip op basis van de eerste koopakte als koper van het perceel presenteerde, heeft de notaris hem weggezonden zonder enige aandacht aan de door hem gepretendeerde rechten betreffende het perceel te schenken. De notaris wilde zelfs niet met hem in gesprek gaan. Klager stelt dat hij financieel benadeeld is nu het perceel niet aan hem en zijn toenmalige echtgenote is overgedragen, omdat de waarde van zijn bedrijf verminderd is, omdat het perceel niet aan zijn eigendommen grenzend aan het perceel kon worden toegevoegd.
3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.
4. Overwegingen
4.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wna (vanaf 1 januari 2013 artikel 93, eerste lid, Wna) is de notaris aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer zal de klacht aan de hand van deze maatstaf beoordelen.
4.2 Voor zover klager heeft aangegeven dat de notaris onrechtmatig tot het veranderen van een koopakte is overgegaan, volgt de kamer klager niet. Weliswaar moet worden vastgesteld dat ter zake van het registergoed twee koopakten zijn opgesteld, maar niet gebleken is dat de notaris bij de totstandkoming van deze akten betrokken is geweest.
4.3 Vervolgens komt de vraag aan de orde of de notaris voldoende zorgvuldig geweest is jegens klager door zonder op de door hem gepretendeerde rechten betreffende de koop van het perceel in te gaan het perceel in eigendom over te dragen aan de heer en mevrouw [D] .
4.4. De kamer overweegt in de eerste plaats dat voor de totstandkoming van de koop van een onroerende zaak als het onderhavige perceel geen akte is vereist. Een koopovereenkomst als deze kan door wilsovereenstemming tot stand komen.
4.5 De kamer overweegt voorts dat uit de verklaringen van de ter zitting gehoorde vertegenwoordiger van C, de heer [B] , naar voren is gekomen dat de tweede koopovereenkomst tot stand gekomen is omdat voor C/[B] onvoldoende vast stond dat de kopers uit de eerste koopovereenkomst (klager en zijn toenmalige echtgenote) de overeenkomst zouden kunnen nakomen. Om deze reden is de verkoop aan de ouders aan de toenmalige echtgenote van klager door [B] in overleg met (de makelaar van) de verkoper geschied. Klager is daarin - volgens de verklaring van [B] - niet gekend.
4.6 De kamer gaat ervan uit dat de notaris op 1 december 2011 niet met klager heeft willen spreken en zich dus ook niet heeft verdiept in de rechten die klager meende te hebben en de argumenten die klager voor zijn standpunt had. Tegenover de feitelijke uiteenzetting die klager ter zitting over de gang van zaken op het kantoor van de notaris op 1 december 2011 heeft gegeven, stelde de notaris slechts ”zich niet meer te herinneren of hij toen (toevoeging: bedoeld is op 1 december 2011) met klager gesproken heeft”.
4.7 De kamer overweegt dat een notaris die op een zelfde moment geconfronteerd wordt met twee mogelijke kopers van eenzelfde perceel, zoals in casu het geval was, zich in een moeilijke positie bevindt. De notaris zal –zo hij zijn ministerie wil verlenen – op dat moment moeten onderzoeken of een van de kopers en zo ja welke koper recht op overdracht heeft. Daartoe zal de notaris met beide kopers moeten spreken en moeten bepalen of het voorliggende probleem opgelost kan worden. Indien geen oplossing mogelijk is, zal de notaris er verstandig aan doen zijn ministerie vooralsnog te weigeren. Wat de notaris naar het oordeel van de kamer niet kan doen, is een van de mogelijke kopers zonder enig gesprek wegzenden en het perceel zonder meer aan de andere koper in eigendom overdragen. Het feit dat van de tweede koopovereenkomst een ondertekende koopakte voor handen was, maakt dit niet anders, daar dit niet uitsluit dat eerder een koopovereenkomst met de eerste koper (klager) tot stand gekomen kon zijn.
4.8 De kamer moet vaststellen dat de notaris niets van dit alles gedaan heeft. Zonder zich ook maar enigszins in de positie en / of mogelijke rechten van klager te verdiepen, heeft hij het perceel aan de kopers van de tweede koopovereenkomst overgedragen. Door aldus te handelen heeft de notaris onvoldoende recht gedaan aan de belangen van klager en heeft hij zich niet voldoende zorgvuldig jegens klager gedragen.
4.9 Uit het bovenstaande volgt dat de klacht gegrond is.
4.10 Op de gegrondverklaring van een klacht past in beginsel een tuchtrechtelijke reactie. Met betrekking tot de op te leggen sanctie overweegt de kamer dat op geen enkele wijze is gebleken dat de notaris oog heeft gehad voor de (mogelijke) belangen van klager. De maatregel van een berisping acht de kamer daarom gepast en geboden.
Mitsdien wordt als volgt beslist.
5 . Beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden,
- verklaart de klacht gegrond;
- legt de notaris de tuchtmaatregel van berisping op.
Deze beslissing is gegeven door mr. M.L.J.C. van Emden-Geenen, plaatsvervangend voorzitter, mr. I.C.J.I.M. van Dorp, mr. D.E.M.J. Eggels, mr. K.H.H.J. Kuhlmann en mr. V. Oostra, leden.
Uitgesproken in het openbaar door mr. R.J. Jue, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris op 30 juli 2013.
De secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,