ECLI:NL:TNOKARN:2013:1 Kamer van toezicht Arnhem 07.831/2011/1012

ECLI:	ECLI:NL:TNOKARN:2013:1
Datum uitspraak:	12-06-2013
Datum publicatie:	01-07-2013
Zaaknummer(s):	07.831/2011/1012
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met ontzetting uit het ambt
Inhoudsindicatie:	De notaris was op de hoogte van de marktwaarde en WOZ-waarde van het registergoed. Door zijn tussenkomst is het registergoed binnen een kort tijdsbestek opeenvolgend geleverd, met een verschil van € 249.000,= tussen de eerste en de laatste levering. De notaris heeft geen overtuigende verklaring kunnen geven voor deze prijsontwikkeling van het registergoed. De notaris heeft geen verklaring kunnen geven voor de tegen de achtergrond van deze feiten door de makelaar aan de notaris aangeboden som geld van € 40.000,-. Ook niet voor het feit dat dit bedrag aan de partner van zijn zuster is uitbetaald. Vanuit een juiste professionele houding mag van een notaris worden verwacht dat hij in dat geval onderzoek doet of laat doen. Dat heeft hij niet gedaan. De notaris heeft klachtwaardig gehandeld door zich niet te distantiëren, zich niet te verzetten en door geen adequaat onderzoek te (laten) verrichten. Daarmee is het vertrouwen in het notariaat ernstig geschaad. De notaris heeft ook nagelaten de erfgenaam adequaat, verifieerbaar, voor te lichten.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Klachtzaak: 07.831/2011/1012

BESLISSING

Inzake de ambtshalve ingediende klacht tegen: […]

notaris te […], hierna te noemen de notaris;

gemachtigde: mr. C.F. Korvinus, advocaat te Amsterdam.

1. Verloop van de procedure

1.1 De voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem, hierna de kamer van toezicht, heeft bij beschikking van 7 januari 2013 de kamer van toezicht verzocht een tuchtrechtelijk beslissing te nemen over de bedenkingen die zijn gerezen tegen de notaris voor zover het gaat om het doen van aangifte van successierechten over het jaar 2003 en de mogelijke overtreding van artikel 420bis Wetboek van Strafrecht met betrekking tot de opeenvolgende leveringen van de woning aan [A] te [E].

1.2 Gelet op de wijziging van de Wet op het notarisambt (Wna) ingaande 1 januari 2013, is de behandeling van de klacht overgedragen aan de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem‑Leeuwarden, hierna de kamer.

1.3 De klachtzaak is ter zitting van 23 april 2013 behandeld. De notaris is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn raadsman.

2. Toetsingskader

2.1 In deze klachtzaak dient te worden beoordeeld of de notaris heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de Wna.

3. Feiten

3.1 Op basis van de bij de ambtshalve klacht gevoegde stukken, de door de notaris overgelegde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, gaat de kamer uit van de volgende feiten.

3.2 Op 24 juli 2003 is overleden mevrouw [B], hierna erflaatster.

3.3 Erflaatster heeft over haar uiterste wil beschikt bij testament van 14 augustus 2002, verleden voor de notaris. Bij dit testament is de heer [C], wonende te [D] in Duitsland, benoemd tot enig erfgenaam.

3.4 Tot de nalatenschap behoorde de aan erflaatster toebehorende woning aan [A] te [E], hierna het registergoed.

3.5 Het registergoed is door [C] verkocht aan [F], de toenmalige boekhouder van erflaatster, voor de koopsom van € 90.000,=.

3.6 De akte van levering ter zake van de verkoop aan [F] is door de notaris op 3 oktober 2003 verleden.

3.7 Het registergoed is door [F] verkocht aan [G] voor de koopsom van € 115.000,=.

3.8 De akte van levering ter zake van de verkoop aan [G] is door de notaris verleden op 3 oktober 2003.

3.9 Het registergoed is door [G] verkocht aan [H] voor de koopsom van € 140.000,=.

3.10 De akte van levering ter zake van de verkoop aan [H] is door de notaris verleden op 9 december 2003.

3.11 Het registergoed is door [H] verkocht aan [J] en [K] voor de koopsom van € 339.000,=.

3.12 De akte van levering ter zake van de verkoop aan [J] en [K] is door de notaris verleden op 30 juli 2004. Volgens die akte lag aan de levering een koopovereenkomst van 1 oktober 2003 ten grondslag.

3.13 De voor het registergoed vastgestelde WOZ-waarde bedroeg op 1 oktober 2003 € 329.898,=.

3.14 Op 17 juli 2012 heeft mr. D.A. van Steenbeek, plaatsvervangend voorzitter van de kamer van toezicht, met de notaris gesproken. Van dit gesprek is een verslag opgemaakt. Van de zijde van de notaris zijn op 7 januari 2013 enkele aanvullingen en opmerkingen inzake het verslag ontvangen.

3.15 De notaris en de Kamer beschikken in het kader van deze procedure onder meer over (afschriften van) de hierna genoemde stukken:

1. beslissing van 3 november 2011.

rapport van 20 april 2012 van [M], makelaar in en taxateur van onroerende zaken.

2. gespreksverslag van 17 juli 2012.

3. verslag van onderzoek en bevindingen van de plaatsvervangend voorzitter van 4 januari 2013.

4. beschikking van de voorzitter van de kamer van toezicht van 7 januari 2013.

5. een op 7 januari 2013 bij de Kamer ingekomen schriftelijke reactie van de raadsman van de notaris op het verslag van 17 juli 2012.

3.16 Het verschil tussen de opvolgende verkopen van het registergoed bedraagt € 249.000,=. De bij het geheel, dan wel een deel, betrokken makelaar [N] heeft de notaris aangeboden een bedrag van € 40.000,= aan hem uit te betalen. De notaris heeft daar niet mee ingestemd en ook niet met het voorstel om het bedrag aan de zuster van de notaris uit te betalen. De zuster van de notaris was in die tijd werkzaam op het kantoor van de notaris. Genoemd bedrag is vervolgens overgemaakt naar de partner van de zuster van de notaris.

4. Overwegingen

4.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, Wna (vanaf 1 januari 2013 artikel 93, eerste lid, Wna) is de (kandidaat) notaris aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als (kandidaat) notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat) notaris niet betaamt.

4.2 Gelet op de gerezen bedenkingen zoals die zijn verwoord in de beschikking van 7 januari 2013 zal de kamer thans oordelen over de vraag of de notaris voldoende zorgvuldigheid en onpartijdigheid heeft betracht bij het meewerken aan en het passeren van de akten van levering van het registergoed in 2003 en 2004.

4.3 Op basis van de stukken, waaronder het gespreksverslag van 17 juli 2012 en de reactie van de notaris daarop van 7 januari 2013, alsmede het verhandelde ter zitting van 23 april 2013, stelt de kamer vast dat de notaris zich met betrekking tot de onder de feiten genoemde akten op het standpunt stelt dat hij zijn medewerking aan deze akten diende te verlenen. Ook mocht hij vanwege zijn geheimhoudingsplicht de opeenvolgende kopers niet informeren over de stijgingen van de koopsommen binnen een kort tijdsbestek. De notaris heeft in dit verband benadrukt dat hij erfgenaam [C] er, vanaf het eerste contact met hem, telkens op heeft gewezen dat hij contact zou moeten opnemen met een makelaar. De notaris geeft aan dat hij in eerste instantie op 30 juli 2003 met [C] heeft gesproken over het leeghalen van de woning en over de begrafenis van erflaatster. Daarna zijn zij op 5 augustus 2003 nog in de woning geweest en heeft [C], samen met zijn echtgenote en zijn zoon, de notaris op 8 augustus 2003 bezocht. Tijdens die gesprekken is geadviseerd contact op te nemen met een makelaar. Naar de mening van de notaris wist [C] echter precies wat hij wilde. Dat heeft er toe geleid dat de notaris in september 2003 werd geconfronteerd met de reeds door [C] gemaakte keuze om het registergoed te verkopen voor een bedrag van € 75.000,=. Nadien heeft [C] daarover nog onderhandeld met koper [F], hetgeen heeft geleid tot de koopsom van € 90.000,=.

4.4 Met betrekking tot de opeenvolgende verkopen en leveringen en daarmee behaalde winst is de notaris van mening dat het hem niet alleen niet vrij stond om verkopers en kopers daarover te informeren, maar ook dat dit [C] niet meer kon helpen omdat hij al tot verkoop was overgegaan. Bovendien, zo stelt de notaris, vond [C] de koopsom minder van belang. In dit verband heeft de notaris gewezen op de totale waarde van de nalatenschap en ook opgemerkt dat [F] de boekhouder van erflaatster was en de zoon van de huishoudster van erflaatster. Met betrekking tot het feit dat de na de verkoop aan [G] en [H] ingeschakelde makelaar [N] tot betaling van een bedrag van € 40.000,= aan de partner van de zuster van de notaris heeft besloten, is de notaris van mening dat hij niet kan treden in de beweegredenen van die makelaar. Ter zitting heeft de notaris hierover aangegeven dat de makelaar aanvankelijk aan de notaris heeft aangeboden hem te laten delen in de winst tot een bedrag van € 40.000,=. De notaris weet niet waarom, maar wel dat hij uiteraard heeft geweigerd. Ook weet de notaris niet waarom de makelaar het bedrag aan de partner van zijn zuster heeft uitbetaald, nadat de makelaar was meegedeeld dat ook uitbetaling aan de zuster zelf moest worden geweigerd.

4.5 De kamer overweegt als volgt.

4.6 Uit het rapport van de makelaar van 20 juli 2012 en het gespreksverslag van 17 juli 2012 blijkt van de opeenvolgende verkoopbedragen. De juistheid daarvan is niet door de notaris bestreden. Dat geldt ook voor de per 1 september 2003 genoemde marktwaarde van het registergoed van € 290.000,= en voor de in die tijd vastgestelde WOZ-waarde van € 329.898,=.

4.7 De notaris moet op de hoogte zijn geweest van deze marktwaarde en WOZ-waarde, zeker nu hij als gevolmachtigde de boedel beheerde waartoe het registergoed behoorde en hij ook de successieaangifte diende te verzorgen.

Door tussenkomst van de notaris is het registergoed binnen een kort tijdsbestek opeenvolgend geleverd, met een verschil van € 249.000,= tussen de eerste en de laatste levering. De notaris heeft geen overtuigende verklaring kunnen geven voor deze prijsontwikkeling van het registergoed.

Tegen de achtergrond van deze feiten duidt de door de makelaar aan de notaris aangeboden som geld van € 40.000,- op een verkeerde rol van de notaris in het geheel van de transacties. De uitleg van de notaris maakt dat niet anders. De notaris heeft gezegd dat hij het geld niet heeft aangenomen. Van het tegendeel is de kamer niet gebleken. Echter, de notaris heeft zich niet uitdrukkelijk gedistantieerd van het aanbod en heeft zich niet verzet tegen de uitbetaling van het bedrag aan de partner van zijn zuster, noch richting de makelaar, noch richting de partner van zijn zuster. Voorts is gesteld noch gebleken dat de notaris getracht heeft de betaling ongedaan te maken. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris aldus laakbaar gehandeld omdat bedoeld nalaten het vertrouwen in de notaris dat het publiek mag hebben, ondermijnt. Van een notaris mag worden verwacht dat, indien hem een som geld wordt aangeboden, hij exact weet aan te geven voor welke verleende diensten dat is geweest. De notaris heeft ter zitting verklaard dat niet te weten en dat hij ook niet weet waarom het bedrag is betaald aan de partner van zijn zuster. Vanuit een juiste professionele houding mag van een notaris worden verwacht dat hij in dat geval onderzoek doet of laat doen. Dat heeft hij niet gedaan. De notaris heeft klachtwaardig gehandeld door zich niet te distantiëren, zich niet te verzetten en door geen adequaat onderzoek te (laten) verrichten. Daarmee is het vertrouwen in het notariaat ernstig geschaad.

4.8 De is kamer is van oordeel dat de notaris ook op een ander punt tekort is geschoten. De notaris heeft gezegd dat hij [C] van het begin af aan, bij hun eerste contact, heeft gezegd een makelaar in de arm te nemen voor de voorgenomen verkoop van het registergoed.

Maar [C] was eigengereid, luisterde niet, wist precies wat hij wilde en heeft zelf de verkoop ter hand genomen, aldus de lezing van de notaris. De kamer acht deze lezing ongeloofwaardig omdat de lezing van de notaris uit geen enkel schriftelijk stuk blijkt. Later, toen het al te laat was en [C] het registergoed al had verkocht, zou de notaris [C] hebben verwezen naar een makelaar en een advocaat. Opvallend is dat deze late actie wel door de notaris op schrift is gesteld en dus controleerbaar is. Het feit echter dat [C] na de eerste verkoop is gaan heronderhandelen met de koper, met enig succes, wijst er op dat [C] niet zo goed was voorgelicht als de notaris in zijn relaas doet voorkomen. Zeker gelet op het grote verschil tussen de eerste door [C] geaccepteerde koopsom en de WOZ-waarde, had het op de weg van de notaris gelegen [C] adequaat, verifieerbaar, voor te lichten. De notaris heeft niet aangetoond dat hij dat heeft gedaan. Dat klemt te meer nu ook het verdere verloop van de transacties en de gerealiseerde prijsstijgingen, zoveel vragen oproepen die de notaris niet heeft kunnen beantwoorden.

4.9 Gelet op het voorgaande zijn de tegen de notaris ingediende bedenkingen gegrond. De kamer acht de handelwijze van de notaris uiterst bedenkelijk. De notaris heeft met zijn handelen en nalaten grote schade toegebracht aan het vertrouwen in het notariaat. De maatregel van ontzetting uit het ambt van notaris acht de kamer daarom gepast en geboden.

Mitsdien wordt beslist als volgt.

5. Beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden,

- verklaart de ambtshalve tegen de notaris ingediende bedenking gegrond;

- legt de notaris de tuchtmaatregel van ontzetting uit het ambt op.

Deze beslissing is gegeven door mr. R.J. Jue, plaatsvervangend voorzitter, mr. M.J. Blaisse, mr. W.J. Hordijk, A. Roesink-Kragt en mr. B.F. Wesseling, leden en door de plaatsvervangend voorzitter in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2013.

De secretaris, De plaatsvervangend voorzitter,