ECLI:NL:TNOKAMS:2013:YC0911 Kamer van toezicht Amsterdam 512172/NT 12-11 Pee

ECLI:	ECLI:NL:TNOKAMS:2013:YC0911
Datum uitspraak:	10-01-2013
Datum publicatie:	07-02-2013
Zaaknummer(s):	512172/NT 12-11 Pee
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Vast staat dat de notaris geen bemoeienis heeft gehad met de koop van het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging. De leveringsverplichting vloeide daaruit voort en de notaris kon aan die leveringsverplichting niet voorbijgaan. Naar het oordeel van de kamer is niet voldoende gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat de notaris de belangen van Koopstudio boven die van klagers zou hebben gesteld. Het feit dat de notaris instrumenterend notaris is voor Koopstudio, betekent nog niet dat hij partijdig heeft gehandeld.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN

TE AMSTERDAM

Beslissing van 10 januari 2013 in de klacht met nummers 512172 / NT 12-11 Pee van:

1. [A]

en

2. [B],

klagers ,

wonende te [plaats],

tegen:

[de notaris],

raadslieden: mrs. W.F. Hendriksen en M.C.J. Höfelt,

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris.

Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlage van 5 maart 2012;

- verweerschrift met bijlagen van 19 april 2012;

- repliek van 20 mei 2012;

- dupliek met bijlagen van 2 juli 2012.

Bij de behandeling van de klacht op 1 november 2012 zijn klagers en de notaris, bijgestaan door zijn raadslieden, verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. De notaris heeft een productie overgelegd. Uitspraak is bepaald op 10 januari 2013.

1. De feiten

Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:

a. De dochter van klagers, [naam dochter], geboren op 12 november 1987, heeft in september 2006 een lidmaatschapsrecht gekocht bij Koopstudio B.V. en Koopstudio Woonconcepten B.V. (hierna: Koopstudio) van de woonvereniging [adres 1]. Dat lidmaatschapsrecht gaf recht tot uitsluitend gebruik van een woonstudio op dat adres.

b. In 2008 heeft Koopstudio [de dochter van klagers] een aanbod gedaan tot het kopen van een lidmaatschapsrecht voor een woonstudio aan [adres 2]. Koopstudio zou het lidmaatschapsrecht voor de studio aan [adres 1] van [de dochter van klagers] terugkopen.

c. Op 7 november 2008 hebben Koopstudio en [de dochter van klagers] de “Overeenkomst lidmaatschapsrecht woonvereniging” voor [adres 2] getekend. Volgens die overeenkomst namen partijen daarbij in aanmerking dat:

a. “Koopstudio het woonhuis aan [adres 2] zal aankopen en op de dag van levering in eigendom zal overdragen aan de alsdan op te richten vereniging Woonvereniging [adres 2], hierna te noemen : ‘de woonvereniging’;

b. de woonvereniging alle lidmaatschapsrechten betreffende het gebruik van het onderhavige woonhuis aan Koopstudio zal uitgeven en Koopstudio daartoe als lid zal toetreden terzake van deze lidmaatschapsrechten;

c. op het gehele woonhuis aan [adres 2] een hypotheekrecht gevestigd zal worden ten behoeve van de Rabobank Venlo e.o. U.A. te Venlo (hierna te noemen: Bank), tot zekerheid voor alles wat de Bank van de woonvereniging en/of haar huidige leden en/of haar toekomstige leden te vorderen heeft;

d. Koopstudio met betrekking tot onderhavig lidmaatschapsrecht uit de woonvereniging zal treden.”

d. Voor een inleggeld van € 165.000,00 zou [de dochter van klagers] tot de woonvereniging toetreden. Daarmee kreeg zij het recht op het uitsluitend gebruik van “studio 1 op de begane grond, met tuin en schuur, uitmakende het 41/100^ste gedeelte van het pand [adres 2], alsmede het gemeenschappelijk gebruik van de entree met trapopgang”.

e. De betaling van het inleggeld heeft volgens artikel 2 van de overeenkomst plaatsgevonden bij het passeren van de akte van toetreding (tot de woonvereniging), in de overeenkomst verder de akte van levering genoemd. In artikel 3 (“de toetreding tot de woonvereniging”) is opgenomen dat de akte van levering zou plaatsvinden “ op

7 januari 2008 (07-01-2008) of zoveel eerder of later als partijen nader overeen mochten

komen” ten overstaan van de notaris. [De dochter van klagers] zou dan toetreden tot de

woonvereniging onder de voorwaarden, genoemd in de statuten van de

woonvereniging. Voor het geval er nog moest worden verbouwd diende van het

inleggeld € 2.500, - in depot bij de notaris te blijven.

f. Klagers hebben de overeenkomst meeondertekend en verklaren op de laatste bladzijde van de overeenkomst: “a. van de inhoud van deze overeenkomst kennis te hebben genomen; b. met deze inhoud in te stemmen; c. volledige medewerking te verlenen om de financiering van het lidmaatschapsrecht tot stand te brengen.”

g. Artikel 10.2 van de koopovereenkomst luidt als volgt: “Bij ontbinding van deze overeenkomst op grond van artikel 10.1. verbeurt de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder ingebrekestelling of tussenkomst van de rechter direct opeisbare boete ter grootte van tien procent (10%) van het inleggeld, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van de kosten van verhaal.”

h. Op 3 april 2009 is de leveringsakte van het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging [adres 2] ten overstaan van de notaris gepasseerd.

i. De studio van [de dochter van klagers] aan [adres 2] moest na de levering nog worden verbouwd door Koopstudio.

j. Het terugkopen van het lidmaatschapsrecht van [adres 1] door Koopstudio heeft niet plaatsgevonden. Koopstudio Nederland B.V. is op 19 oktober 2009 failliet verklaard.

k. Het lidmaatschapsrecht van de studio aan [adres 2] is met verlies verkocht.

2 De klacht

2.1 Klagers verwijten de notaris dat het bouwdepot van € 2.500,00 niet toereikend was voor de daadwerkelijke verbouwing van de studio aan [adres 2]. Als de notaris klagers had verteld dat alle gelden met betrekking tot de verbouwing in één keer naar Koopstudio waren gegaan, dan waren klagers niet akkoord gegaan.

2.2 De notaris heeft klagers niet, althans niet juist en/of volledig geïnformeerd over de financiële risico’s van twee overeenkomsten lidmaatschapsrecht woonvereniging.

2.3 Naar de mening van klagers heeft de notaris de belangen van Koopstudio boven die van klagers gesteld. Klagers konden ook geen andere notaris kiezen omdat hij alles wist van dit soort contracten.

3. Het verweer

3.1 Voor zover de klacht ziet op het handelen van de notaris van vóór 5 maart 2009 dient de klacht niet-ontvankelijk te worden verklaard op grond van artikel 99 lid 12 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna).

3.2 Klagers kunnen niet worden ontvangen in hun klacht, aangezien zij geen eigen belang hebben bij die klacht. Immers, [de dochter van klagers] was zelf partij bij de overeenkomst(en) lidmaatschapsrecht en de notariële akte(n) van levering. Zij was meerderjarig ten tijde van die transacties.

3.3 Voorts voert de notaris aan dat hem niet te verwijten valt dat het voor de kosten van de verbouwing op zijn derdenrekening aangehouden depot van € 2.500,00 onvoldoende was.

Hij had dat niet kunnen weten of voorzien.

3.4 De notaris heeft op verzoek van Koopstudio en [de dochter van klagers] slechts de akten van levering opgesteld. De koopovereenkomsten ter zake het lidmaatschapsrecht waren toen al, buiten medeweten of bemoeienis van de notaris, gesloten. Pas vijf maanden na de totstandkoming van de overeenkomst ten aanzien van [adres 2], in april 2009, is de notaris verzocht om de leveringsakte op te stellen. Uiteraard is door het kantoor van de notaris toen onderzocht waarom [de dochter van klagers] een tweede lidmaatschapsrecht woonvereniging had aangekocht.

De heer [naam], destijds werkzaam als klerk bij de notaris en behandelaar van het dossier, heeft [de dochter van klagers] erop gewezen dat zij na aankoop van [adres 2] twee lidmaatschapsrechten zou hebben en dat de notaris geen zekerheid kon geven omtrent de ontwikkelingen met [adres 1]. Dit impliceerde een negatief advies ten aanzien van de aankoop van het lidmaatschapsrecht van [adres 2].

Bovendien is [de dochter van klagers] destijds ook uitvoerig financieel geïnformeerd door Quartz Financial Partners, een door Koopstudio ingeschakelde financieel adviseur.

De notaris merkt voorts op dat hij destijds niet op de hoogte was van de (slechte) financiële situatie van Koopstudio.

3.5 De notaris bestrijdt dat hij is opgetreden als partijnotaris. Hij heeft steeds met de belangen van alle betrokken partijen rekening gehouden. Het feit dat Koopstudio hem als behandelend notaris heeft voorgesteld omdat hij ervaring had op het gebied van lidmaatschapsrechten in woonverenigingen, betekent niet dat de notaris als partijnotaris is opgetreden.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 98 lid 1 Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2 De kamer is van oordeel dat klagers wel in hun klacht kunnen worden ontvangen.

Klagers waren bij de koopovereenkomst van het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging [adres 2] betrokken, waren eveneens aanwezig bij het passeren van de leveringsakte op 3 april 2009 en hebben voor hun studerende dochter de financiering op zich genomen. Onder die omstandigheden kan worden gezegd dat het handelen van de notaris ook klagers persoonlijk aangaat en dat zij enig redelijk belang hebben bij het indienen van de klacht.

4.3 Voor zover de klacht ziet op het handelen van de notaris van vóór 5 maart 2009 (drie jaar vóór indiening van de klacht bij de kamer op 5 maart 2012), verklaart de kamer de klacht niet-ontvankelijk op grond van artikel 99 lid 12 Wna.

In dat artikel is bepaald dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen.

Klagers hebben immers steeds kennis genomen van het handelen van de notaris vóór

5 maart 2009.

4.4 Vast staat dat de notaris niet was betrokken bij de afwikkeling van de verbouwing van het appartement aan [adres 2]. Uit de koopovereenkomst van het lidmaatschapsrecht blijkt dat een bouwdepot moest worden aangehouden van € 2.500, -. Klagers zijn daarmee zelf akkoord gegaan. Dat die gelden (kennelijk) niet zijn gebruikt voor de verbouwing of dat het bedrag onvoldoende was, is niet aan de notaris te wijten. Dit klachtonderdeel wordt daarom ongegrond verklaard. Overigens hebben partijen ter zitting meegedeeld dat het bouwdepot van € 2.500, - aan klagers is terugbetaald op 24 maart 2010.

4.5 Klagers hebben ter zitting verklaard met Koopstudio te zijn overeengekomen dat indien zij zouden afzien van de koop van het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging [adres 2], zij slechts een bedrag van € 250, - verschuldigd waren aan Koopstudio. Zij stellen zich op het standpunt dat er sprake was van een “voorlopig” koopcontract, zodat in het geval dat de notaris hen op de financiële risico’s had gewezen voordat de akte werd gepasseerd, zij slechts dat bedrag verschuldigd zouden zijn geweest.

De kamer sluit niet uit dat in de precontractuele overlegfase een regeling heeft gegolden waarbij de koopster zich tegen een geringe kostenvergoeding kon terugtrekken, echter uit de koopovereenkomst van 7 november 2008 blijkt van een zodanige afspraak met Koopstudio niet. In artikel 10.2 van de koopovereenkomst is integendeel vermeld dat klagers bij niet-nakoming ervan een boete verschuldigd zijn van 10 % van het inleggeld (zijnde € 16.500, 10 % van € 165.000, -).

4.6 De heer [naam], als notarisklerk werkzaam op het kantoor van de notaris, heeft schriftelijk verklaard dat hij [de dochter van klagers] en haar ouders heeft gewezen op het feit dat de notaris geen zekerheid kon geven over de verkoop van het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging [adres 1] en dat [de dochter van klagers] dus met twee lidmaatschapsrechten kon blijven zitten.

Blijkens de verklaring van de notarisklerk heeft [de dochter van klagers] vervolgens meegewerkt aan het passeren van de akte. Klagers hebben verklaard dat zij de notarisklerk inderdaad hebben gesproken op 3 april 2009, ter gelegenheid van het passeren van de akte, waarbij de notarisklerk optrad als gevolmachtigde van Koopstudio.

Vast staat ook dat de notaris geen bemoeienis heeft gehad met de koop van het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging [adres 2]. De leveringsverplichting vloeide daaruit voort en de notaris kon aan die leveringsverplichting niet voorbijgaan.

Mede gelet op het hiervoor vermelde wordt daarom ook het tweede klachtonderdeel ongegrond verklaard.

4.7 Naar het oordeel van de kamer is niet voldoende gesteld of gebleken waaruit kan worden afgeleid dat de notaris de belangen van Koopstudio boven die van klagers zou hebben gesteld. Het feit dat de notaris instrumenterend notaris is voor Koopstudio, betekent nog niet dat hij partijdig heeft gehandeld. Ook het derde klachtonderdeel wordt derhalve ongegrond verklaard.

4.8 De kamer beslist als volgt.

Beslissing

De kamer van toezicht:

- verklaart klagers niet-ontvankelijk in hun klacht, voor zover deze betrekking heeft op het handelen van de notaris van vóór 5 maart 2009;

- verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.A.J. Peeters, voorzitter, M. Bijkerk,

R.H. Meppelink, E.R.S.M. Marres en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van

mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2013.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.