Print
Download PDFECLI:NL:TNOKAMS:2013:4 Kamer van toezicht Amsterdam 529541/NT 12-61 P
| ECLI: | ECLI:NL:TNOKAMS:2013:4 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 18-06-2013 |
| Datum publicatie: | 04-07-2013 |
| Zaaknummer(s): | 529541/NT 12-61 P |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: |
|
| Inhoudsindicatie: | Ondanks de inspanningen van de notaris om de zaak mede in het belang van klaagster tot een voorspoedig en goed einde te brengen, is de kamer van oordeel dat zij ten onrechte is overgegaan tot betaling uit depot op basis van de offertes. De kern van een depotovereenkomst bestaat nu eenmaal uit overeenstemming tussen betrokken partijen over (het moment van) de betaling uit het depot. In dit geval was dat: na ontvangst van de facturen en herstel uiterlijk op 1 december 2011. Klaagster mocht er dan ook van uitgaan dat uitsluitend indien was voldaan aan die voorwaarde, het bedrag uit depot aan kopers zou worden uitgekeerd. Klachtonderdeel gegrond met oplegging waarschuwing. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 18 juni 2013 in de klacht met nummers 529541 / NT 12-61 P van:
[klaagster],
wonende te [plaats],
klaagster,
tegen:
[de notaris],
gevestigd te [plaats],
notaris.
Het verloop van de procedure
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlage van 30 oktober 2012;
- verweerschrift met bijlagen van 4 december 2012;
- repliek van 27 december 2012;
- dupliek van 18 januari 2013;
- brief van klaagster met bijlagen van 26 maart 2013.
Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 18 april 2013 is de notaris verschenen. Klaagster is niet verschenen. Op de zitting heeft de notaris het woord gevoerd en mede gereageerd op de brief met bijlage van 26 maart 2013, die door de kamer is beschouwd als pleitnotitie van klaagster. Uitspraak is bepaald op 18 juni 2013.
1. De feiten
De kamer gaat uit van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Op 4 augustus 2011 heeft klaagster haar woning [straat en plaats] verkocht aan een zekere [namen kopers]. Zij zijn als leveringsdatum 11 november 2011 overeengekomen.
b. Bij de inspectie voorafgaand aan de levering, op 11 november 2011, bleek dat de woning niet leeg en ontruimd was en dat er een raampje in het souterrain stuk was. Daarnaast heeft klaagster uit eigen beweging aan de notaris gemeld dat bij een afdakje een lekkage was ontstaan.
c. De leveringsakte is desondanks op 11 november 2011 ondertekend, onder gelijktijdige ondertekening van een depotakte, op grond waarvan de notaris € 10.000, - van de koopsom heeft ingehouden tot zekerheid voor de nakoming door klaagster van haar verplichtingen (oplevering van het verkochte in ontruimde en lege staat) uiterlijk op zaterdag 12 november 2011 te 20.00 uur. De depotakte bevat voor zover relevant de volgende bepalingen:
“(…)
4. Koper zal voorts het raampje in het souterrain en de lekkage ter plaatse van het dakje boven de trap naar de tuin voor rekening en risico van verkoper (laten) herstellen uiterlijk op 1 december 2011. De kosten van herstel zal de notaris na ontvangst van de betreffende facturen uit het depotbedrag aan koper betalen. Koper zal in overleg met verkoper opdracht geven tot herstel van de lekkage ter plaatse van het dakje.
5. Verkoper zal voorts de eventuele aantoonbare vervolgschade die koper lijdt als gevolg van de niet correcte oplevering aan koper vergoeden tot een totaalbedrag van EUR 500 (excl. btw), welke schade uiterlijk op 14 november 2011 aan de notaris dient te worden aangegeven/aangetoond. De notaris zal het bedrag van de aantoonbare schade aan koper overmaken uit het depotbedrag. (…)”
d. De notaris heeft de koopsom (minus het depotbedrag) aan klaagster overgemaakt op maandag 14 november 2011.
e. Als bijlage 6 bij haar verweerschrift heeft de notaris een brief van 2 december 2011 van een medewerkster van de notaris aan klaagster overgelegd, die als volgt luidt:
“Hierbij stuur ik u ter informatie een kopie van de facturen en/of offertes die wij van
[namen kopers] ontvingen in verband met de betaling uit het depot dat wij hebben aangehouden inzake de levering van de woning (…)
Op 2 december hebben wij het restantbedrag van EUR 7.872,51 overgemaakt op het door u opgegeven rekeningnummer (…).
Als bijlage 6 heeft de notaris tevens een factuur en twee offertes overgelegd, te weten:
- een factuur van Ivoren Wachters B.V. van 15 november 2011 ten bedrage van € 495,04 inclusief btw voor het inhuren van personeel op zaterdag 12 november 2011 (2x8 uur),
- een offerte van aannemersbedrijf [naam] van 23 november 2011 ten bedrage van
€ 1.487,50 inclusief btw voor het herstel van het afdakje; en
- een offerte van Glassystemen Haarlemmermeer van 2 december 2011 ten bedrage van
€ 124,95 inclusief btw voor het vervangen van het ruitje in het souterrain.
2. De klacht
2.1. Klaagster maakt de notaris negen verwijten, die er voor het merendeel samengevat op neerkomen dat de notaris geen rekening heeft gehouden met de belangen van klaagster. De afzonderlijke klachten luiden als volgt.
2.2. Klaagster is van mening dat de notaris haar onvoldoende heeft ingelicht over de consequenties van het niet bezemschoon kunnen opleveren. Klaagster vond de leveringsdatum eigenlijk te vroeg, omdat de woning boordevol antiek stond en klaagster zich ervan bewust was dat het veel moeite zou kosten om de woning tijdig leeg te krijgen. Omdat [naam koper] stond op spoedige levering, heeft klaagster uiteindelijk toch maar met levering op 11 november 2011 ingestemd. Zij stelt dat de notaris er maar bij zat en haar niet heeft gewaarschuwd.
2.3. Klaagster stelt dat de notaris haar pas heeft verteld dat de boete voor het te laat opleveren kon oplopen tot € 1.800,- per dag nadat klaagster de koopakte had ondertekend.
2.4. Klaagster stelt verder dat de notaris de depotakte niet heeft voorgelezen, maar dat zij deze tegelijk met de leveringsakte aan klaagster ter ondertekening heeft voorgelegd.
2.5. Klaagster stelt zich op het standpunt dat de notaris de schadeclaim van kopers in verband met het afzeggen van de werklieden ten onrechte niet met haar heeft besproken alvorens deze claim in mindering te brengen op het depot. Volgens klaagster zijn de werklieden niet afgezegd, omdat op zaterdag 12 november 2011 door kopers ingeschakelde werklieden werkzaamheden in de woning hebben verricht.
2.6. Een volgend verwijt is dat klaagster door de korte termijn die haar op grond van de depotakte werd geboden, extra kosten heeft moeten maken voor de hulp bij de ontruiming.
2.7. Klaagster is van mening dat de notaris ten onrechte op het depot een bedrag van ongeveer € 2.200,- heeft ingehouden, omdat kopers niet aan de in de depotakte gestelde eisen hadden voldaan.
2.8. Volgens klaagster heeft de notaris haar geen afrekening gestuurd waaruit blijkt op welke grond zij voornoemd bedrag op het depot heeft ingehouden.
2.9. Klaagster stelt dat de notaris moet hebben geweten dat de factuur van Ivoren Wachters afkomstig was van een uitzendbureau voor studenten waarvan [naam koper] eigenaar is, aangezien zij een bevriende relatie van de kopers is. Bovendien ziet deze factuur volgens klaagster op verhuiswerkzaamheden voor kopers, voor de kosten waarvan zij niet hoeft op te draaien.
2.10. Tot slot verwijt klaagster de notaris dat zij de koopsom pas op maandag 14 november 2011 aan haar heeft uitbetaald, terwijl de woning al op vrijdag 11 november 2011 aan kopers was geleverd.
3. Het verweer
3.1. De notaris bestrijdt de belangen van de kopers boven die van klaagster te hebben gesteld. Meer specifiek luidt het verweer als volgt.
3.2. Een klerk van de notaris heeft tijdens de bespreking van 4 augustus 2011 de koopovereenkomst uitvoerig besproken met klaagster en kopers. Daarbij waren de zoon van klaagster en haar makelaar aanwezig. Het concept van de koopovereenkomst lag klaar en was vooraf ter informatie aan klaagster en kopers toegestuurd. De koopovereenkomst is opgesteld conform het Amsterdams ringmodel aan de hand van informatie die de notaris had ontvangen van klaagster en kopers, welke informatie ook zag op de leveringsdatum. Tijdens de hiervoor bedoelde bespreking heeft de notarisklerk, zoals gebruikelijk, met klaagster en de kopers de bepaling besproken die ziet op wanprestatie.
3.3. Omdat bij de inspectie was gebleken dat de woning op die dag niet correct kon worden opgeleverd, heeft de notaris met klaagster en de kopers de mogelijkheid van een depot besproken. De notaris heeft de depotovereenkomst opgesteld, waarvan de voorwaarden door partijen in onderling overleg zijn vastgesteld. Het eerste concept van de depotovereenkomst is bovendien aangepast, omdat klaagster aan de notaris melding maakte van de lekkage. De kinderen van klaagster, die bij de bespreking aanwezig waren, hebben verklaard klaagster te zullen helpen met de spoedige ontruiming van de woning. De bespreking heeft in totaal één uur en vijftig minuten geduurd.
3.4. Na ontvangst van de facturen/offertes voor de reparatie van het raampje in het souterrain, het afzeggen van de werklieden en de reparatie van de lekkage aan het dakje boven de trap naar de tuin, heeft de notaris op 1 december 2011 het met die facturen/offertes gemoeide bedrag uit het depot aan kopers overgemaakt en het restant aan klaagster. Kopers hadden verzocht uit het depot ook de kosten voor het vervangen van de sloten van de woning (een kostenpost van € 530,-) aan hen uit te keren, maar aan dat verzoek heeft de notaris niet voldaan omdat de depotakte daarin niet voorzag.
3.5. De akte van levering is getekend en ingeschreven bij het kadaster op vrijdag
11 november 2011. Conform de gebruikelijke procedure heeft de notaris narecherche verricht, op 14 november 2011, waarna zij de koopsom aan klaagster heeft overgemaakt. De notaris stelt deze procedure aan klaagster te hebben uitgelegd tijdens de bespreking van de leveringsakte.
4. De beoordeling
4.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
4.2. De kamer acht het klachtonderdeel onder 2.2. genoemd, ongegrond. Niet aannemelijk is dat klaagster onvoldoende zou zijn ingelicht over de consequenties van het niet bezemschoon opleveren. De koopovereenkomst, zoals te doen gebruikelijk opgesteld naar Amsterdams (ring)model, is op 4 augustus 2011 besproken met klaagster en kopers, in aanwezigheid van de zoon van klaagster. Vast staat dat klaagster toen heeft ingestemd met de levering op 11 november 2011. Ter zitting heeft de notaris bestreden dat over een bedrag voor niet-nakoming met klaagster zou zijn gesproken. De kamer acht dat aannemelijk, aangezien dat enerzijds niet gebruikelijk is en anderzijds – in het geval daarover toch gesproken was, het bedrag niet juist, want hoger, zou zijn. Ook dat klachtonderdeel is dus ongegrond.
4.3. Ook staat vast dat de inhoud van de depotovereenkomst uitgebreid aan de orde is geweest op 11 november 2011. De voorwaarden van die overeenkomst zijn door partijen in onderling overleg vastgesteld en vervolgens aangepast na melding - onder vier ogen - door klaagster aan de notaris van een lekkage aan het dakje boven de trap naar de tuin.
De kamer merkt overigens op dat het voorlezen van een dergelijke overeenkomst ook niet noodzakelijk is. In zoverre is het klachtonderdeel, hiervoor onder 2.4. genoemd dan ook ongegrond.
4.4. Dat klaagster extra kosten heeft moeten maken voor het op korte termijn leegmaken van de woning, valt niet aan de notaris te wijten. Vast staat immers dat klaagster reeds op
11 november 2011 in gebreke was. Die extra kosten voor het leegmaken op 12 november 2011 zijn derhalve voor eigen rekening en risico van klaagster. Ook dit klachtonderdeel is dus ongegrond.
4.5. Het klachtonderdeel over de betaling van de koopsom wordt eveneens ongegrond verklaard. De levering vond plaats op vrijdag 11 november 2011. Vervolgens heeft de notaris op maandag 14 november 2011 narecherche verricht, waarna zij de koopsom (met uitzondering van het in depot gehouden gedeelte) heeft overgemaakt aan klaagster. Dit is een gebruikelijke gang van zaken en de kamer acht het aannemelijk dat de notaris klaagster daarover bij de levering uitleg heeft gegeven.
4.6. De notaris heeft in beginsel juist gehandeld door een schriftelijke depotovereenkomst op te stellen. In een depotovereenkomst leggen partijen vast onder welke voorwaarden de notaris tot betaling uit dat depot zal overgaan. Het is in het onderhavige geval de vraag of aan de onder punt 4 en 5 van die depotovereenkomst genoemde voorwaarden was voldaan, zodat de notaris terecht kon overgaan tot uitkering van de in depot gehouden gelden.
De notaris heeft verklaard dat kopers haar het bedrag van de vervolgschade, genoemd in punt 5 van de voorwaarden, hebben gemeld in een e-mailbericht van 14 november 2011, met de mededeling dat de factuur onderweg was. Ten aanzien van die vervolgschade, die uiterlijk op 14 november 2011 aan de notaris diende te worden “aangegeven/aangetoond” is de kamer van oordeel dat de notaris mocht overgaan tot uitkering uit depot.
Dat geldt echter niet voor de uitbetaling onder de voorwaarde, genoemd in punt 4 van de depotovereenkomst.
Vast staat, dat de werkzaamheden van het herstel van het raampje in het souterrain en het verhelpen van de lekkage aan het dakje boven de trap naar de tuin van de woning niet, zoals in punt 4 vermeld, uiterlijk op 1 december 2011 hebben plaatsgevonden. De notaris heeft het geld uit het depot aan kopers uitgekeerd op basis van de twee onder 1.e hiervoor genoemde offertes. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat zij dat met kopers had overlegd en dat de offertes haar reëel leken. Uitkering uit het depot op basis van die offertes lag volgens haar daarom in de lijn van de depotovereenkomst; de notaris meende daarbij ook in het belang van klaagster te hebben gehandeld, aangezien klaagster in ieder geval gehouden was die schade van de koper te vergoeden en de daadwerkelijke herstelbedragen later alleen maar hoger konden uitvallen.
Ondanks de inspanningen van de notaris om de zaak mede in het belang van klaagster tot een voorspoedig en goed einde te brengen, is de kamer van oordeel dat zij ten onrechte is overgegaan tot betaling uit depot op basis van de offertes. De kern van een depotovereenkomst bestaat nu eenmaal uit overeenstemming tussen betrokken partijen over (het moment van) de betaling uit het depot. In dit geval was dat: na ontvangst van de facturen en herstel uiterlijk op 1 december 2011. Klaagster mocht er dan ook van uitgaan dat uitsluitend indien was voldaan aan die voorwaarde, het bedrag uit depot aan kopers zou worden uitgekeerd. Indien de notaris meende dat het, ondanks het feit dat niet aan de voorwaarde was voldaan, mede in het belang van klaagster, de voorkeur had toch tot uitkering uit het depot over te gaan, had de notaris met klaagster dienen af te stemmen of zij akkoord ging met uitbetaling op grond van de offertes. Nu de notaris dit niet heeft gedaan heeft zij het vertrouwen dat klaagster mocht hebben in een correcte afwikkeling van het depot beschaamd. Dat klaagster in ieder geval gehouden was deze schade van kopers te vergoeden, maakt dit niet anders.
De kamer zal daarom dit onderdeel van de klacht gegrond verklaren. Aangezien de kamer het juist uitvoeren van een depotovereenkomst van groot belang acht, acht zij de maatregel van waarschuwing in dit geval gepast en geboden.
4.7. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als in deze procedure niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
4.8. Dat leidt tot de volgende beslissing.
Beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart het klachtonderdeel ten aanzien van de uitkering uit depot voor de herstelwerkzaamheden aan het raampje en het dakje (hiervoor vermeld onder 4.6.), in strijd met de voorwaarden van het depot, gegrond en:
- legt daarvoor de notaris een waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.Y.C. Poelmann, voorzitter, M.V. Ulrici,
A.M.J.M. Ploumen, Ch.F. Tasseron en N.T. Vink, leden, in tegenwoordigheid van
mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op18 juni 2013.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.