ECLI:NL:TNOKAMS:2013:21 Kamer van toezicht Amsterdam 529449/NT 12-60

ECLI:	ECLI:NL:TNOKAMS:2013:21
Datum uitspraak:	05-11-2013
Datum publicatie:	30-01-2014
Zaaknummer(s):	529449/NT 12-60
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De tweede vraag die de kamer nu dient te beantwoorden is of de notaris voldoende zorgvuldig is geweest bij het passeren van de akte betreffende de koopovereenkomst genoemd onder 1.f van onderhavige beslissing. Daarbij is van belang dat de notaris naar aanleiding van het standpunt van klagers (zie de onder 1.h aangehaalde brief) bij brief van 13 november 2012 (aangehaald onder 1.j) hen heeft geïnformeerd over de taxatie door het kantoor Kinneging & Heijer Makelaardij. Ook wordt bij de overwegingen betrokken het besluit van de notaris om zijn ministerieplicht op te schorten in afwachting van een gerechtelijke uitspraak daaromtrent. Bij vonnis van 14 december 2012 heeft de rechter in kort geding geoordeeld dat (voorshands) niet getwijfeld behoefde te worden aan de geestesgesteldheid van klager sub 2 ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst op 9 november 2009. Ook is daarin overwogen dat voor het verschil tussen de WOZ-waarde en de koopprijs een redelijke verklaring bestaat. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter de notaris opgedragen zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van overdracht. De kamer is van oordeel dat de notaris door op genoemde wijze het oordeel aan de rechter te laten op zorgvuldige wijze jegens alle betrokkenen gehandeld heeft. Hem kan er uiteraard geen verwijt van worden gemaakt dat hij handelde zoals hem in het vonnis van de voorzieningenrechter was opgedragen. Daarbij merkt de kamer op dat klager sub 1 in de gelegenheid was in deze procedure tussen te komen, maar dat uit het vonnis blijkt dat ook zonder dat zij dat heeft gedaan haar positie door de voorzieningenrechter nadrukkelijk is meegewogen. Derhalve komt de kamer tot het oordeel dat de notaris hierin niet een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt en hij dus niet klachtwaardig heeft gehandeld. De kamer acht het eerste klachtonderdeel ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 5 november 2013 in de klacht met nummer 529449 / NT 12-60 J van:

[klager sub 1],

wonende te [woonplaats],

raadsman: mr. E.E. van de Kamp,

klager sub 1,

en

[klager sub 2],

wonende te [woonplaats],

klager sub 2,

tegen:

[de notaris],

oud-notaris te [vestigingsplaats],

de notaris.

Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- de klacht van 5 november 2012;

- het verweerschrift met bijlagen van 18 december 2012;

- de repliek met bijlagen van 15 januari 2013;

- de brief van 13 februari 2013 van de notaris waarin wordt afgezien van dupliek,

- de brief van 30 augustus 2013 met bijlagen van klager sub 1.

Bij de behandeling van de klacht op 5 september 2013 zijn verschenen: mr. E.E. van de Kamp, raadsman van klager sub 1, klager sub 1, en de notaris. Partijen hebben het woord gevoerd. Door de raadsman van klager sub 1 zijn pleitnotities overgelegd. Uitspraak is bepaald op 5 november 2013.

1. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. Klager sub 2 sluit op 14 november 2006 een koopovereenkomst met [C], broer van klager sub 1, ten overstaan van de notaris, waarbij hij – kort gezegd - de volgende objecten verkoopt:

1. “het woonhuis met ondergrond c.a., plaatselijk bekend [adres],

2. het perceel met ondergrond c.a., plaatselijk bekend [adres],

3. het woonhuis met ondergrond c.a., plaatselijk bekend te [adres],

4. het woonhuis met ondergrond c.a., plaatselijk bekend te [adres],

5. het woonhuis met ondergrond c.a., plaatselijk bekend te [adres],

6. het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, eigendom van de gemeente [gemeente], gelegen te woonplaats aan [adres],

7. het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond, eigendom van de gemeente [gemeente], gelegen te [adres],

8. het recht van erfpacht tot [nr.] van een perceel grond gelegen te [woonplaats] aan [adres], met de zich op

die grond bevindende opstallen, zijnde het woonhuis c.a. plaatselijk bekend [adres].”

2. In deze koopovereenkomst wordt verder vermeld:

- in artikel 2 onder o.: “ De WOZ-waarde van het verkochte is EUR koper bekend”,

- in artikel 7: “De leveringsakte zal worden verleden op 28 december 2009 of zoveel eerder als partijen nader mochten overeenkomen ten

overstaan van de notaris”, en

- in artikel 13: “Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de

Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende

kantoor van voormelde Dienst.”

3. De koopsom bedraagt EUR 2.400.000,-- .
4. De koopovereenkomst wordt getekend door verkoper (klager sub 2), koper en de notaris op 14 november 2006.
5. Onderaan de koopovereenkomst wordt tenslotte vermeld: “Koper verklaart een afschrift van bovenafgedrukt koopcontract te hebben ontvangen.”
6. Vervolgens heeft klager sub 2 op 9 november 2009 een tweede koopovereenkomst gesloten met zijn zoon [C], ten overstaan van de notaris, welke overeenkomst nagenoeg dezelfde inhoud heeft, maar op de volgende punten van de eerdere overeenkomst afwijkt:

- het recht van erfpacht a/d [adres] wordt niet verkocht,

- de koopprijs bedraagt EUR 2.100.000,--

- bepaald wordt dat de leveringsakte zal worden verleden op 28 december 2012 t.o.v. de notaris.

7. Op de datum van deze tweede koopovereenkomst wordt door klager sub 2 een onherroepelijke volmacht getekend waarbij hij de broer van klager sub 1 (koper) machtigt genoemde registergoederen over te dragen.
8. Op 5 oktober 2012 heeft klager sub 1 een brief laten betekenen aan haar broer (koper) waarin o.a. wordt vermeld: “ Inmiddels heb ik begrepen dat door jou en Papa op 9 november 2009 op het kantoor van jouw notaris ([naam] notarissen) een koopcontract werd getekend met betrekking tot de acht panden van Papa te [woonplaats]. In deze overeenkomst staat vermeld een koopsom (EUR 2.100.000,--), die ver onder de werkelijke waarde ligt. Ten overvloede doch voor de goede orde zij opgemerkt dat de WOZ-waarde circa EUR 7.000.000,-- bedraagt. Ik ben van mening dat deze overeenkomst om meerdere redenen (waaronder de niet optimale geestesgesteldheid van Papa) niet rechtsgeldig tot stand is gekomen;”
9. Op 9 oktober 2012 wordt door de notaris het koopcontract van 2006 in het Kadaster ingeschreven, waarna op 13 november 2012 een akte van waardeloosheid registerverklaring volgt.
10. Op 13 november 2012 wordt door de notaris aan klagers een brief gezonden waarin o.a. wordt vermeld: “Volgens de keer [naam] bedraagt de marktwaarde van de betreffende onroerende zaken thans een bedrag van EUR 2.252.500,00. De waarde in 2009 week overigens niet significant af van de huidige waarde, zo bleek na een vraag van mij aan het makelaarskantoor. (...) De brief van mevrouw [klager sub 1] en de heer [klager sub 2] aan de Kamer van Toezicht heeft mij echter doen besluiten vooralsnog, in het kader van de door mij te betrachten zorgvuldigheid, pas op de plaats te maken. (…) zie ik in het feit dat de klacht – kennelijk – tevens is ingediend door de heer [naam], aanleiding om partijen naar de civiele rechter te verwijzen.”
11. Op 22 november 2012 wordt door FGHbank een hypotheekofferte toegezonden aan de broer van klager sub 1 voor EUR 3.900.000,-- met als zekerheid een eerste bankhypotheek van EUR 6.900.000,-- op bovengenoemde panden en op enkele andere objecten .
12. Op 22 november 2012 wordt door klager sub 2 aan de notaris een brief gezonden, waarin wordt vermeld: “Ik laat u uitdrukkelijk weten dat ik, voorzover door mij ooit een volmacht (hoe ook genaamd/in welke vorm dan ook) zou zijn verstrekt aan u, mw [naam] en/of een andere kantoorgenoot, deze volmacht met onmiddellijke ingang intrek.”
13. Op 5 december 2012 wordt door de notaris aan klager sub 2 een brief gezonden, waarin wordt vermeld: “Voorts merk ik op dat u bij het ondertekenen van het tweede koopcontract, wel degelijk een onherroepelijke volmacht heeft gegeven aan uw zoon [naam], om ter uitvoering van de gesloten koopovereenkomst, de levering te laten plaatsvinden. Destijds hebben u, uw zoon [naam] en ik hier uitvoerig over gesproken en was u het er mee eens dat deze volmacht werd getekend. (...) Dat de volmacht onherroepelijk werd gemaakt houdt in dat deze niet door u ingetrokken kan worden.”
14. Bij vonnis van 14 december 2012 is de notaris veroordeeld tot het passeren van de akte van overdracht van de in de (tweede) koopovereenkomst omschreven onroerende zaken.

Daarbij oordeelt de rechter: “ ..Verder is in deze kortgeding procedure niet gebleken van andere feiten en omstandigheden die voorshands de conclusie rechtvaardigen dat de zuster van [naam] (koper), die in deze procedure geen partij is (geworden), terecht twijfelt aan de geestesgesteldheid van (klager sub 2]. ten tijde van het tekenen van de Koopovereenkomst. Het feit dat de koopprijs van de panden onder de WOZ-waarde ligt is daartoe in ieder geval onvoldoende, nu de notaris ook zelf heeft verklaard dat dit in [woonplaats], zeker bij ongesplitste, sociale huurwoningen, waarbij tevens sprake is van erfpacht, niet ongebruikelijk is. Ten slotte heeft [naam] gemotiveerd toegelicht dat de hypotheekconstructie volgens de offerte van de FGH-bank evenmin ongebruikelijk is, nu daarbij een tweede vastgoedportefeuille onder dezelfde hypotheek wordt geschoven, hetgeen [oud-notaris] heeft bevestigd.”

2. De klacht

2.1 Klagers verwijten de notaris – kort samengevat – dat hij, gezien de hoge leeftijd van klager sub 2 als verkoper, en het beroep van koper (professionele belegger/verhuurder), hem had moeten wijzen op het grote verschil in waarde tussen de WOZ-waarde en de koopprijs van het verkochte, de mogelijke overbedeling van één kind ten opzichte van de vier overige kinderen, de mogelijkheid dat deze koopovereenkomst als schenking kan worden beschouwd en op mogelijk grote problemen met de Belastingdienst. Ook had de notaris klager sub 2 moeten verzoeken zich te laten begeleiden door één van de andere kinderen en/of een onafhankelijk deskundige. Klager sub 2 voelt zich misleid door de notaris.

2.2 Bij repliek heeft klager sub 1 haar klacht uitgebreid met het volgende.

Klager sub 1 heeft geen afschriften van de eerste koopovereenkomst en de onherroepelijke volmacht ontvangen. De notaris heeft niet geantwoord op de aangetekende brief van klager sub 2 van 22 november 2012. De notaris heeft toegezegd dat hij een ontwerp van de akte zal toezenden voordat het transport plaats zou vinden alsmede dat hij de nota van afrekening aan klager sub 2 zou toezenden. Klager sub 2 heeft echter geen van beide stukken ontvangen, met dien verstande dat hij de nota van afrekening later via zijn zoon (de broer van klager sub 1) heeft ontvangen. Klager sub 1 heeft de notaris op 11 december 2012 om afschrift van de produkties in kort geding verzocht. Ook hierop heeft zij geen antwoord ontvangen.

3. Het verweer

3.1 De notaris stelt in het verweerschrift dat klagers niet ontvankelijk zijn in hun klacht tegen het kantoor van de notaris op grond van art. 98 lid 1 Wna.

De notaris stelt voorts dat het onduidelijk is in hoeverre de klacht daadwerkelijk door klager sub 2 is ingediend.

De notaris heeft zowel in 2006 als in 2009 vastgesteld dat de wil van klager sub 2 in overeenstemming was met de inhoud van de door hem opgestelde koopovereenkomst en dat hij de gevolgen daarvan overzag. Er was daarbij geen reden om aan te nemen dat geen reële koopprijs werd gehanteerd.

Het doel van de door klager sub 2 getekende volmacht in 2009 was juist om de transactie doorgang te laten vinden, ook indien diens geestesvermogens achteruit zouden gaan.

De notaris had geheimhoudingsplicht ten opzichte van de broer en zusters van koper.

De notaris heeft nog per brief van 13 november 2012 laten weten te wachten met passeren van de leveringsakte tot hij bij vonnis daartoe zou worden veroordeeld.

Uit het taxatierapport van Kinneging & Heijer Makelaardij d.d. 12 november 2012 is gebleken dat de koopprijs in 2009 reëel en marktconform was.

De Voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 14 december 2012 beslist dat de notaris zijn ministerie diende te verlenen. In dat kort geding heeft klager sub 1 niet van haar bevoegdheid ex art 217 Rechtsvordering gebruik gemaakt om tussen te komen. Aldus nog steeds de notaris.

4. De beoordeling

4.1 Artikel 98 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) is met ingang van 1 januari 2013 gewijzigd in artikel 93 lid 1 Wna. Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2 Het verweer van de notaris dat onduidelijk is in hoeverre de klacht daadwerkelijk mede is ingediend door klager sub 2, de vader van klager sub 1, beoordeelt de kamer als volgt.

Nu klager sub 2 zowel het klaagschrift van 5 november 2012 als de repliek van 12 januari 2013 mede heeft ondertekend, oordeelt de kamer dat hiermee is voldoende is komen vast te staan dat de klacht namens klager sub 1 en klager sub 2 is ingediend. Als klagende partij dienen derhalve klager sub 1 als klager sub 2 in onderhavige zaak te worden aangemerkt.

4.3 Met betrekking tot het verweer van de notaris dat klager sub 1 niet ontvankelijk is, nu de klacht zich richt tegen het kantoor van de notaris, overweegt de kamer dat in het klaagschrift van 5 november 2012 wordt vermeld dat klagers de klacht richten tegen de notaris in het bijzonder alsmede tegen het kantoor van de notaris.

Juist is dat een klacht tegen het kantoor niet ontvankelijk zou zijn, zoals ook blijkt uit hetgeen onder 4.1 is overwogen; nu de klacht ook mede is gericht tot de notaris zullen echter de aan de notaris gemaakte verwijten onderzocht moeten worden.

4.4 Ingevolge artikel 99 lid 1 Wna kunnen klachten tegen notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen, schriftelijk en met redenen omkleed, door een ieder met enig redelijk belang worden ingediend bij de kamer voor het notariaat waaronder de notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris ressorteert. Daarbij geldt in beginsel dat het optreden van de notaris de klager op enigerlei wijze persoonlijk aangaat. Hoewel klager sub 1 geen partij was bij de eerste en tweede koopovereenkomst, overweegt de kamer dat zij een redelijk belang heeft nu het hier een koopovereenkomst tussen haar vader en haar broer betreft, die van invloed is op de vermogenspositie van haar bejaarde vader. Daarmee kan deze koopovereenkomst van invloed zijn op de positie van klager sub 1 als toekomstige erfgenaam.

4.5 Met betrekking tot het eerste klachtonderdeel oordeelt de kamer als volgt.

Een notaris behoort zich bij de van hem verlangde werkzaamheden de belangen van de beide in de akte vermelde partijen aan te trekken. Zulks kan onder omstandigheden meebrengen dat de notaris zich ervan vergewist of beide partijen de reikwijdte van de overeen te komen verplichtingen overzien. In onderhavige zaak heeft klager sub 2 op 14 november 2006 en later op 9 november 2009 een koopovereenkomst gesloten met zijn zoon zoals genoemd in 1a en 1f van onderhavige beslissing. Voor het passeren van de akte heeft de notaris, zoals hij in antwoord heeft gesteld, vastgesteld dat de wil van klager sub 2 destijds in overeenstemming was met de inhoud van de door hem opgestelde koopovereenkomst en dat hij de gevolgen daarvan overzag. De uitleg van de notaris dat op 9 november 2009 door klager sub 2 een onherroepelijke volmacht is afgegeven welke uitdrukkelijk bedoeld was om de transactie doorgang te laten vinden, ook indien de geestvermogens van klager sub 2 achteruit zouden gaan, acht de kamer niet onbegrijpelijk. Door klager sub 1 wordt weliswaar gesteld dat zij twijfels heeft omtrent de geestesgesteldheid van klager sub 2 ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst doch zulks wordt onvoldoende onderbouwd en door bewijsmiddelen gestaafd.

Ter zitting is door [C] , broer van klager sub 1, een mondelinge toelichting gegeven op de gang van zaken. Hij heeft medegedeeld dat hij weliswaar een grote rol speelde bij het beheer van de aan zijn vader toebehorende vastgoedportefeuille, maar dat deze daarbij altijd zelf intensief betrokken is geweest en dat hij daarvan ook zeer goed op de hoogte was. Dat is niet door klagers betwist.

De kamer overweegt dan ook dat van onvoldoende feiten en of omstandigheden zijn gebleken om aan te nemen dat de notaris zich onvoldoende ervan heeft vergewist dat klager sub 2 de strekking van de koopovereenkomst en de volmacht overzag. Derhalve oordeelt de kamer dit klachtonderdeel ongegrond.

4.6 De tweede vraag die de kamer nu dient te beantwoorden is of de notaris voldoende zorgvuldig is geweest bij het passeren van de akte betreffende de koopovereenkomst genoemd onder 1.f van onderhavige beslissing. Daarbij is van belang dat de notaris naar aanleiding van het standpunt van klagers (zie de onder 1.h aangehaalde brief) bij brief van 13 november 2012 (aangehaald onder 1.j) hen heeft geïnformeerd over de taxatie door het kantoor Kinneging & Heijer Makelaardij. Ook wordt bij de overwegingen betrokken het besluit van de notaris om zijn ministerieplicht op te schorten in afwachting van een gerechtelijke uitspraak daaromtrent. Bij vonnis van 14 december 2012 heeft de rechter in kort geding geoordeeld dat (voorshands) niet getwijfeld behoefde te worden aan de geestesgesteldheid van klager sub 2 ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst op 9 november 2009. Ook is daarin overwogen dat voor het verschil tussen de WOZ-waarde en de koopprijs een redelijke verklaring bestaat. Vervolgens heeft de voorzieningenrechter de notaris opgedragen zijn medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van overdracht.

De kamer is van oordeel dat de notaris door op genoemde wijze het oordeel aan de rechter te laten op zorgvuldige wijze jegens alle betrokkenen gehandeld heeft. Hem kan er uiteraard geen verwijt van worden gemaakt dat hij handelde zoals hem in het vonnis van de voorzieningenrechter was opgedragen.

Daarbij merkt de kamer op dat klager sub 1 in de gelegenheid was in deze procedure tussen te komen, maar dat uit het vonnis blijkt dat ook zonder dat zij dat heeft gedaan haar positie door de voorzieningenrechter nadrukkelijk is meegewogen.

Derhalve komt de kamer tot het oordeel dat de notaris hierin niet een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt en hij dus niet klachtwaardig heeft gehandeld.

De kamer acht het eerste klachtonderdeel ongegrond.

4.7 Ten aanzien van het tweede klachtonderdeel te weten het onvoldoende informeren van klagers, oordeelt de kamer als volgt. Ingevolge artikel 22 Wna is de notaris, voor zover niet bij of krachtens de wet anders is bepaald, ten aanzien van al hetgeen waarvan hij uit hoofde van zijn werkzaamheid als zodanig kennis neemt tot geheimhouding verplicht. Klager sub 1 was zowel bij de eerste als bij de tweede koopovereenkomst tussen de partijen genoemd in 1f van onderhavige beslissing geen partij. Ook was zij geen partij in het kort geding tussen de notaris en haar broer. De notaris heeft klager sub 1 niet geïnformeerd.

Wel heeft de notaris bij brief van 13 november 2012 aan haar en klager sub 2 medegedeeld dat op basis van het taxatierapport van het makelaarskantoor Kinneging & Heijer Makelaardij de marktwaarde van de betreffende onroerende zaken € 2.252.500,00 bedraagt alsmede uitleg gegeven om welke reden hij niet onmiddellijk heeft gereageerd op het schrijven van klager sub 1 d.d. 5 oktober 2012. De kamer overweegt dat de notaris hiermee aan zijn informatieplicht jegens eventuele derden, in dit geval klager sub 1, heeft voldaan en op goede gronden heeft mogen aannemen dat hij tot verdere geheimhouding jegens klager sub 1 verplicht was. De kamer oordeelt dit klachtonderdeel derhalve eveneens ongegrond.

4.8 Dat leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. R.H.C. Jongeneel, voorzitter, mrs. E.R.S.M. Marres, R.H. Meppelink, A.M.J.M. Ploumen en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2013.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden

kennisgeving.