ECLI:NL:TNOKSGR:2012:YC0762 Kamer van toezicht 's-Gravenhage 08-30 en 08-31

ECLI:	ECLI:NL:TNOKSGR:2012:YC0762
Datum uitspraak:	11-01-2012
Datum publicatie:	16-03-2012
Zaaknummer(s):	08-30 en 08-31
Onderwerp:	Overig Overig Overig
Beslissingen:	Klacht gegrond met ontzetting uit het ambt
Inhoudsindicatie:	ABC transacties: schending van de in artikel 98 lid 1 Wna neergelegde norm door te handelen als gesignaleerd in het rapport van het BFT d.d.241007 en gerecapituleerd onder hoofdstuk 5 van dit rapport.

Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen 's-Gravenhage

Beslissing d.d. 11 januari 2012 inzake

de ambtshalve bedenking onder nummer 08-30 van:

mr. R.J. Paris,

plaatsvervangend voorzitter van de Kamer,

en

de klacht onder nummer 08-31 van:

Bureau Financieel Toezicht,

hierna ook te noemen: het BFT,

gevestigd te Utrecht,

tegen

[...],

oud-notaris [...],

hierna ook te noemen: de oud-notaris.

1. De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

1.1. De brief van 22 september 2006 waarin F.J. Winkel RA, sectordirecteur Wid/Mot Toezicht van het BFT, namens het bestuur van het BFT aan de Kamer van Toezicht heeft verzocht om in het kader van de toezichthoudende taak van de Kamer een onderzoek te gelasten naar de oud-notaris. Het BFT wenst bij de oud-notaris de in deze brief bedoelde ABC­transacties - die hebben plaatsgevonden binnen een periode van zes maanden, over de jaren 2003 tot en met 2005 - te (laten) onderzoeken op de naleving door de oud‑notaris van onder meer de wettelijke verplichtingen op grond van de Wet op het notarisambt (Wna) en van de overige notariële beroepsvereisten, waaronder die zoals geregeld bij de Wet identificatie bij dienstverlening (Wid) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (Wet Mot).

1.2. Ingevolge artikel 96 lid 2 Wna is de voorzitter van de Kamer verplicht in geval van een verzoek van het bestuur van het BFT een dergelijk onderzoek te gelasten in verband met de uitoefening van voormeld toezicht. De toenmalige voorzitter, mr. H.F.M. Hofhuis, heeft op 26 september 2006 een onderzoek gelast naar de mogelijke betrokkenheid van de oud-notaris bij onoorbare ABC­transacties met de door het BFT aangevoerde vraagstelling als onderwerp. Daarbij heeft de voorzitter de uitvoering van het onderzoek opgedragen aan de plaatsvervangend voorzitter als plaatsvervangend voorzitter, met bepaling dat de uitvoerder van het onderzoek bevoegd is zijn opdracht naar eigen inzicht uit te breiden indien hij daartoe termen aanwezig acht.

1.3. Bij brief van 16 oktober 2006 heeft de plaatsvervangend voorzitter opdracht gegeven aan het bestuur van het BFT tot een onderzoek met de vraagstelling als vermeld in de aan hem gegeven last tot onderzoek.

1.4. Het BFT heeft op 24 oktober 2007 over dit onderzoek gerapporteerd. De bevindingen uit het onderzoek duiden er volgens het BFT op dat het handelen en/of het nalaten van de oud-notaris in de in het rapport vermelde gevallen strijdig zijn met de tuchtnorm van artikel 98 lid 1 Wna. Het BFT heeft hieraan nog het volgende toegevoegd. Indien de voorzitter van de Kamer op grond van het onderzoek van de plaatsvervangend voorzitter aanleiding ziet de zaak op basis van artikel 96 lid 6 Wna aan de Kamer voor te leggen, verzoekt het BFT om als klager te worden aangemerkt; in dit geval is het rapport tevens te beschouwen als klacht in de zin van artikel 99 Wna. De klachten en inzichten, zoals verwoord in het rapport, kunnen dan nog - afhankelijk van de reactie van de oud-notaris op het rapport van het BFT (in de onderzoeksfase dan wel bij de behandeling door de Kamer) - leiden tot een (op onderdelen) gewijzigde klachtformulering.

1.5. Bij brief van 26 november 2007 aan de plaatsvervangend voorzitter heeft het BFT aangegeven dat het als feitelijk uitvoerder van het onderzoek namens de plaatsvervangend voorzitter en gebruikmakend van de bevoegdheden van de plaatsvervangend voorzitter als genoemd in de beslissing van 26 september 2006 van

ABC-transacties, aanleiding heeft gezien het onderzoek uit te breiden.

1.6. Bij brief van 11 december 2007 heeft de plaatsvervangend voorzitter de oud-notaris - onder toezending van het rapport van 24 oktober 2007, met bijlagen, van het BFT - in de gelegenheid gesteld hierop te reageren.

1.7. De plaatsvervangend voorzitter heeft in antwoord op voormelde brief van 26 november 2007 van het BFT in zijn brief van 12 december 2007 aan het BFT - in kopie aan de oud-notaris - bevestigd dat de door het BFT genoemde uitbreiding in lijn is geweest met de bedoeling van de plaatsvervangend voorzitter - in aanmerking nemend dat de plaatsvervangend voorzitter diverse malen over de opdracht, met inbegrip van de uitbreiding heeft gesproken tijdens het onderzoek - en dat deze uitbreiding derhalve valt onder zijn onderzoeksopdracht aan het BFT.

1.8. De plaatsvervangend voorzitter heeft vervolgens het verzoek van de oud-notaris bij diens brieven van 3 januari 2008 om een minnelijke schikking ten aanzien van het onderzoek afgewezen bij brief van 11 januari 2008 op de in laatstgenoemde brief vermelde gronden.

1.9. De oud-notaris heeft bij brieven van 3 januari 2008, 29 maart 2008, 5 april 2008 en 8 oktober 2008, met bijlagen, inhoudelijk gereageerd op het rapport van 24 oktober 2007.

1.10. Bij brief van 14 augustus 2008 heeft de plaatsvervangend voorzitter de voorzitter van de Kamer verzocht om de bevindingen ten aanzien van de oud-notaris voor te leggen aan de Kamer. De voorzitter heeft dat verzoek bij beslissing van 19 augustus 2008 toegewezen.

1.11. Het BFT heeft bij brieven van 23 februari 2009 en 25 maart 2009 gereageerd op het antwoord van de oud-notaris.

1.12. Op 26 augustus 2009 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De Kamer heeft bij beslissing van 14 oktober 2009 de oud-notaris een berisping opgelegd.

1.13. Bij verzoekschrift van 5 november 2009 heeft het BFT hoger beroep ingesteld tegen voormelde beslissing van de Kamer. Het gerechtshof te Amsterdam heeft bij beslissing van 5 april 2011 het volgende overwogen:

“(…)

6.2 Uitgangspunt is dat de kamer in tuchtzaken dient te beraadslagen en te beslissen op de grondslag van alle aan haar voorgelegde klachten en naar aanleiding van het onderzoek ter terechtzitting over de vraag of de klachten gegrond zijn, en, indien de klachten gegrond zijn, over de oplegging van een maatregel. Het notariële tuchtrecht is immers van openbare orde en in dat licht is het niet aanvaardbaar dat niet alle tegelijk tegen een notaris bij de kamer ingediende, samenhangende klachten tegelijk worden behandeld. In het belang van een juiste rechtspleging en de daarbij betrokken partijen is het daarentegen noodzakelijk dat alle samenhangende klachten tegelijkertijd worden behandeld.

6.3 Nu de kamer niet heeft beslist op alle aan haar voorgelegde drieëndertig dossiers houdende de klachten, alsmede op de ambtshalve bedenkingen, dient de bestreden beslissing reeds op die grond te worden vernietigd, en moet de zaak worden teruggewezen naar de kamer ter verdere behandeling. De grieven 1 tot en met III zijn terecht voorgesteld. De overige grieven behoeven geen behandeling meer.

(…) ”.

1.14. De onderhavige zaak is op 9 november 2011 opnieuw behandeld door de Kamer. Bij die mondelinge behandeling waren aanwezig:

• mr. M.F. Beumer en drs. M.J.V. Freijssen RA, beiden allen namens het BFT, sector Wid/Mot Toezicht,
• de oud-notaris.

Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt met daaraan in kopie gehecht de door het BFT en de oud-notaris ter zitting overgelegde pleitaantekeningen.

2. De feiten

2.1. De oud-notaris is in 1991 benoemd tot notaris te [...]. De werkzaamheden op zijn kantoor zijn hoofdzakelijk gericht op de vastgoedpraktijk. Hij is op 1 mei 2008 als notaris gedefungeerd in verband met het bereiken – op 12 april 2008 – van de 65-jarige leeftijd.

(1) [pand 1]

2.2. Op 4 september 2002 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor vier tot zes panden, waaronder het pand [pand 1]. De panden zijn verkocht voor € 381.175,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap R. van der Meulen Holding B.V. en de koper is de besloten vennootschap Bovast B.V. De koopovereenkomst is van 15 maart 2002.

2.3. Op 6 oktober 2003 te 15.50 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 1]. Het pand is verkocht voor € 83.142,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Bovast B.V. en de koper is R. [persoon 1]. De koopovereenkomst is van 4 februari 2003.

2.4. Op 6 oktober 2003 te 16.10 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 1]. Het pand is verkocht voor € 162.500,‑‑. De verkoper is geweest R. [persoon 1] en de koper is R. [persoon 2]. De koopovereenkomst is van 25 april 2003. De WOZ-waarde van het pand bedroeg € 35.394,--.

2.5. R. [persoon 1] is opgetreden voor R. [persoon 2]. Zo heeft [persoon 1] in een brief aan de oud-notaris de gegevens van [persoon 2] verstrekt met de mededeling dat zij zijn cliënte is en heeft Assurantiepartner [persoon 1] het intakeformulier van [persoon 2] aan de oud-notaris gefaxt. Partijen zijn in de koopovereenkomst geen waarborgsom of bankgarantie overeengekomen.

2.6. Dit pand is gelegen in een probleemgebied in Rotterdam-Zuid en onduidelijk is of het pand ten tijde van de verkoop werd verhuurd.

2.7. Op 22 september 2004 is het pand door middel van een executieveiling verkocht voor een bedrag van € 64.000,--.

(2) [pand 2]

2.8. Op 20 juni 2003 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 2]. Het pand is verkocht voor € 45.000,--. De verkoper is geweest de heer [persoon 3] en de koper is de besloten vennootschap Hippisch Centrum Hillegersberg B.V. De koopovereenkomst is van 17 mei 2003.

2.9. Op 22 oktober 2003 te 11.15 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 2]. Het pand is verkocht voor € 61.260,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Hippisch Centrum Hillegersberg B.V. en de koper is R. [persoon 1]. De koopovereenkomst is van 4 september 2003. Volgens deze koopovereenkomst is het pand [pand 2 met ander huisnummer] onderwerp van levering.

2.10. Op 22 oktober 2003 te 11.20 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 2]. Het pand is verkocht voor € 80.000,--. De verkoper is geweest R. [persoon 1] en de koper is S. [persoon 4]. De koopovereenkomst is van 4 september 2003 en ziet op de levering van [pand 2 met ander huisnummer] .

2.11. De aan de hiervoor genoemde leveringsakte gehechte volmachten zien op het adres [pand 2]. Handgeschreven is [ander huisnummer] gewijzigd in [huisnummer pand 2].

2.12. Op 22 oktober 2003 te 11.30 uur heeft de oud-notaris de hYpotheekakte tussen [persoon 4] en Fortis Bank N.V. gepasseerd. Daarin staat als toekomstig adres van [persoon 4] vermeld [pand 2 met ander huisnummer], terwijl aan de bank hypothecaire zekerheid wordt verleend voor [pand 2].

2.13. De gemeente Rotterdam heeft bij brief van 30 oktober 2003 aan de oud-notaris toestemming verleend voor de verkoop en overdracht van [pand 2 met ander huisnummer] .

2.14. De oud-notaris heeft bij drie afzonderlijke faxbrieven van 22 oktober 2003, verzonden op 23 oktober 2003 om respectievelijk 13.07 uur, 14.01 uur en 14.25 uur, partijen verzocht de correcte volmachten met de juiste kadastrale aanduiding ondertekend te retourneren.

2.15. Bij faxbrief van 22 oktober 2003 te 15.49 uur heeft M. [achternaam van persoon 1] een verklaring overgelegd waarin staat dat het huisnummer van het over te dragen pand in voornoemde koopovereenkomsten niet [nummer]B dient te zijn maar [nummer]A. Deze verklaring is getekend door alle partijen die betrokken zijn bij de B-C en C-D transacties.

2.16. De koopsom met betrekking tot de C-D transactie is op 24 oktober 2003 uitbetaald aan R. [persoon 1].

2.17. De hiervoor onder 2.12 vermelde hYpotheekakte is op 27 oktober 2003 ingeschreven in het kadaster.

2.18. Bij brief van 30 oktober 2003 heeft de gemeente Rotterdam haar toestemming verleend voor de verkoop en overdracht van [pand 2].

(3) [pand 3]

2.19. Op 15 december 2003 te 16.50 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 3]. Het pand is verkocht voor € 150.000,--. De verkoper is geweest S.S. [persoon 5] en de koper is P. [achternaam van persoon 1]. De koopovereenkomst is van 11 november 2003.

2.20. Op 15 december 2003 te 16.55 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 3]. Het pand is verkocht voor € 200.000,--. De verkoper is geweest P. [achternaam van persoon 1] en de koper is C. [persoon 6]. De koopovereenkomst is van 30 oktober 2003.

2.21. De WOZ-waarde van het pand bedroeg in 2003 € 52.184,--. Op 31 januari 2005 is het pand verkocht voor een bedrag van € 74.000,--.

2.22. De conceptakte is op de dag van het transport aan C. [persoon 6] toegezonden.

2.23. Dit pand is gelegen in een probleemgebied in de wijk Het Nieuwe Westen te Rotterdam. Onduidelijk is of het pand ten tijde van de verkoop al dan niet verhuurd was.

2.24. De heer R. [persoon 1] c.q. Assurantiepartner [persoon 1] treedt op voor meerdere partijen die betrokken zijn bij deze transacties. Niet inzichtelijk is of hij hiervoor een vergoeding heeft ontvangen.

2.25. Op grond van de nota van afrekening zou [persoon 6] na levering van het pand aan haar nog een bedrag van € 2.895,-- van de oud-notaris moeten ontvangen, nu de netto hYpotheek hoger was dan het te betalen eindbedrag. Dit bedrag van € 2.895,-- wordt aan een derde, mevrouw S. [persoon 7], uitbetaald.

(4) [pand 4]

2.26. Op 22 augustus 2003 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 4]. Het pand is verkocht voor € 26.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap R. van der Meulen Holding B.V. en de koper is J. [persoon 8]. De koopovereenkomst is van 1 april 2003.

2.27. Op 31 december 2003 heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 4]. Het pand is verkocht voor € 42.000,--. De verkoper is geweest J. [persoon 8] en de koper is P. [achternaam van persoon 1]. De koopovereenkomst is van 10 oktober 2003.

2.28. Op 25 februari 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 4]. Het pand is verkocht voor € 110.000,--. De verkoper is geweest P. [achternaam van persoon 1] en de koper is A.K. [persoon 9]. De koopovereenkomst is van 30 januari 2004.

2.29. De WOZ-waarde van dit pand per 2003 en 2004 bedroeg € 10.890,--. Het pand is gelegen in een probleemgebied in de Afrikaanderwijk te Rotterdam en inmiddels geveild voor € 45.000,--.

2.30. Een eerdere koopovereenkomst tussen P. [achternaam van persoon 1] als verkoper en de heer [persoon 10] als koper is niet doorgegaan. P. [achternaam van persoon 1] heeft de nota’s van deze [persoon 10] betaald.

2.31. de heer R. [persoon 1] c.q. Assurantiepartner [persoon 1] treedt op voor meerdere partijen die betrokken zijn bij deze transacties.

(5) [pand 5]

2.32. Op 28 augustus 2003 heeft notaris mr. [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 5]. Het pand is verkocht voor € 79.500,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Bouwpromotie van der Padt B.V. en de koper is M. [persoon 11]. De koopovereenkomst is van 18 maart 2003.

2.33. Op 28 juli 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 5]. Het pand is verkocht voor € 132.270,--. De verkoper is geweest M. [persoon 11] en de koper is D. [achternaam van persoon 1]. De koopovereenkomst is van 10 februari 2004.

2.34. Op 28 juli 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 5]. Het pand is verkocht voor € 175.000,--. De verkoper is geweest D. [achternaam van persoon 1]en de koper is W.C. [persoon 12]. De koopovereenkomst is van 26 februari 2004.

2.35. Het pand is op 15 augustus 2005 ter voorkoming van een executieveiling bij onderhandse bieding verkocht voor € 110.000,--. Het pand is gelegen in een probleemgebied in Rotterdam-Zuid.

(6) [pand 6.1] en [pand 6.2]

2.36. Op 18 februari 2003 heeft Vehabex Vastgoed v.o.f. het onroerend goed gekocht voor € 313.108,00 van [2 personen 13]. Op 5 mei 2003 laat Vehabex Vastgoed aan de oud-notaris weten dat Zeeruiter Vastgoed BV in haar plaats als koper zal treden.

2.37. Op 11 juni 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor de panden [pand 6.1] en [pand 6.2]. De panden zijn verkocht voor € 313.108,--. De verkopers zijn geweest [2 personen 13 met dezelfde achternaam] en de koper is de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. De koopovereenkomst is van 18 februari 2003.

2.38. Op 11 juni 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 6.2]. Het pand is verkocht voor € 150.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. en de kopers zijn [2 personen 14 met dezelfde achternaam]. De koopovereenkomst is van 7 maart 2003.

2.39. Op 11 juni 2003 heeft notaris mr. [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 6.1]. Het pand is verkocht voor € 235.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. en de kopers zijn [2 personen 15]. De koopovereenkomst is van 7 maart 2003.

2.40. Uit het dossier blijkt niet waarom Vehabex Vastgoed v.o.f. afziet van een voordeel van € 15.000,-- in het voordeel van Zeeruiter Vastgoed B.V.

2.41. Bij de onder 2.38 genoemde transactie is een winstdeling van 50% uitgekeerd aan een niet bij de transactie betrokken rechtspersoon, Vitatem B.V., ten bedrage van € 11.344,50 op basis van een enkele brief.

(7) [pand 7]

2.42. Op 12 september 2003 te 15.30 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 7]. Het pand is verkocht voor € 71.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Mils Beleggingen B.V. en de koper is de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. De koopovereenkomst is van onbekende datum.

2.43. Op 12 september 2003 te 15.40 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 7]. Het pand is verkocht voor € 90.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. en de koper is H.M-R. [persoon 16]. De koopovereenkomst is van 30 juli 2003.

2.44. Er is door H.M-R. [persoon 16] een hYpothecaire geldlening afgesloten ten bedrage van € 100.000,--. Het pand is op 15 februari 2005 op een executieveiling verkocht voor een bedrag van € 61.000,--.

2.45. Het adres van H.M-R. [persoon 16] in de leveringsakte komt niet overeen met de door hemzelf verstrekte gegevens en met de gegevens in de GBA. In de GBA staat dat hij op 25 september 2002 is geëmigreerd.

2.46. Er vindt een betaling plaats buiten de notaris om van een deel van de koopsom genoemd in 2.42 ten bedrage van € 6.750,-- van Zeeruiter Vastgoed B.V. aan Mils Beleggingen B.V., terwijl in de leveringsakte staat dat de koopsom is voldaan door storting op een rekening van de oud-notaris.

2.47. De winst van Zeeruiter Vastgoed B.V. in de in 2.43 genoemde transactie ten bedrage van € 12.613,73 wordt uitgekeerd aan een niet bij de transactie betrokken rechtspersoon Heart Break B.V.

2.48. De oud-notaris heeft toegestaan dat een verbouwingsnota van € 10.020,-- afkomstig van Tegelzetbedrijf [...] via de nota van afrekening van de in 2.42 genoemde transactie werd betaald. Dit bedrijf staat niet geregistreerd bij de Kamer van Koophandel en op de factuur staat geen btw-nummer vermeld.

(8) [pand 8]

2.49. Op 8 januari 2004 te 14.50 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 8]. Het pand is verkocht voor € 94.000,--. De feitelijke levering heeft op 3 oktober 2003 plaatsgevonden middels een sleutelverklaring. De verkoper is geweest de familie [persoon 19] en de koper is de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. De koopovereenkomst is van 24 en 25 september 2003.

2.50. Op 8 januari 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 8]. Het pand is verkocht voor € 90.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. en de koper is F. [persoon 18]. De koopovereenkomst is van 30 oktober 2003.

2.51. Ten tijde van de transacties bedroeg de WOZ-waarde van dit pand € 38.571,--.

2.52. Het door F. [persoon 18] opgegeven adres komt niet overeen met gegevens uit de GBA.

2.53. Een deel van de koopsom, ten bedrage van € 9.400,--, van de A-B transactie wordt door Zeeruiter Vastgoed B.V. buiten de notaris om aan de famillie [persoon 19] voldaan, terwijl in de leveringsakte staat dat de koopsom is voldaan door storting op een rekening van de oud-notaris.

2.54. Zeeruiter Vastgoed B.V. is een overeenkomst van geldlening aangegaan voor de financiering van de waarborgsom. In plaats van een rentevergoeding, wordt er een deel van de winst als vergoeding betaald.

2.55. Makelaar Oost West B.V., vertegenwoordigd door mevrouw G. [persoon 25], brengt bij zowel Zeeruiter Vastgoed B.V. als ook bij F. [persoon 18] een courtage in rekening.

2.56. Dit pand is op 18 oktober 2005 geveild voor een bedrag van € 78.000,-- in opdracht van de hYpotheekbank van F. [persoon 18].

(9) [panden 9.1, 9.2 en 9.3]

2.57. Op 6 oktober 2003 heeft notaris [...] de leveringsakten gepasseerd voor de panden [panden 9.2 en 9.3]. De panden zijn verkocht voor respectievelijk € 61.000,-- en € 71.000,--. De verkoper is geweest H. de [persoon 20] en de koper is S.A.C. [persoon 22].

2.58. Op 8 oktober 2003 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 9.1]. Het pand is verkocht voor € 93.000,--. De verkoper is geweest Woningstichting Haag Wonen en de koper is S.A.C. [persoon 22].

2.59. Op 2 december 2003 te 08.30 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor de panden [panden 9.1, 9.2 en 9.3]. De panden zijn verkocht voor een totaalprijs van € 255.000,--. De verkoper is geweest S.A.C. [persoon 22] en de koper is S. [persoon 23].

2.60. Een deel van de winst van [persoon 22], ter grootte van € 13.630,52, wordt uitgekeerd aan een niet bij de transactie betrokken besloten vennootschap Heart Break B.V.

2.61. Op 2 december 2003 te respectievelijk 08.40 uur, 08.50 uur en 09.00 uur heeft de oud-notaris de leveringsakten gepasseerd voor de panden [panden 9.1, 9.2 en 9.3]. De panden zijn respectievelijk verkocht voor € 100.000,--, € 85.000,-- en € 85.000,-- (totaalprijs € 270.000,--). De verkoper is geweest S. [persoon 23] en de koper is E. [persoon 24].

2.62. Van de winst die [persoon 23] behaald met de onder 2.60 genoemde transacties ontvangt zij exact € 500,-- en het restant van de winst, ten bedrage van € 10.180,11, gaat naar een derde, T. [persoon 25], die niets met de transacties van doen heeft.

2.63. [persoon 24] hoeft het restant van de nota van afrekening ten gunste van [persoon 23] ten bedrage van € 2.597,02 niet te voldoen.

2.64. [persoon 23] is een twintigjarige vrouw van wie niet bekend is dat zij vastgoedhandelaar is. Zij is woonachtig in een huurwoning.

2.65. [persoon 24] heeft drie woninghYpotheken afgesloten, waarvan twee met Nationale HYpotheek Garantie (NHG). De drie hYpotheekakten zijn bij drie verschillende notarissen in 's-Gravenhage gepasseerd. De oud-notaris heeft de hYpotheekakte met NHG voor de [pand 9.1] gepasseerd. Alle hYpotheekstukken zijn door de oud-notaris aan het kadaster aangeboden.

2.66. De oud-notaris heeft [persoon 24] een afzonderlijke verklaring laten ondertekenen, waarin [persoon 24] expliciet verklaart in de woning [pand 9.3] te gaan wonen.

2.67. De besloten vennootschap Makelaarskantoor Oost West B.V. brengt bij meerdere partijen bij deze transacties courtage in rekening.

2.68. In het dossier bevindt zich een factuur van de besloten vennootschap Bouw Advies Beheer B.V. ten bedrage van € 247,-- ter zake van een verrichte NHG-keuring voor de [pand 9.3].

(10) [pand 10]

2.69. Op 8 september 2003 te 9.30 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 10]. Het pand is verkocht voor € 82.815,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Zwaardecroon Investment B.V. en de koper is de besloten vennootschap Wodan Properties B.V. De koopovereenkomst is van 24 mei 2002.

2.70. Op 8 september 2003 te 9.45 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 10]. Het pand is verkocht voor € 120.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Wodan Properties B.V. en de koper is S.S.G. [persoon 100]. De koopovereenkomst is van 16 mei 2003.

2.71. Het pand is gelegen in een Intensief Beheer Gebied en er gold een voorlopig plan van aanpak in het kader van woningverbetering, waarvan de kosten voor rekening van koper komen. Het pand stond gepland om geveild te worden op 28 november 2006. Deze veiling is alsnog geannuleerd.

2.72. De taxateur en adviseur van [persoon 100], de besloten vennootschap Wodan Vastgoed B.V., is gelieerd aan Wodan Properties B.V.

(11) [pand 11]

2.73. Op 23 januari 2004 uur te 12.30 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 11]. Het pand is verkocht voor € 71.000,--. De verkopers zijn geweest de heren [persoon 26] en de kopers zijn de heren M. [persoon 27] en Ö. [persoon 28]. De koopovereenkomst is op 11 oktober 2003 door de verkopers getekend en op 20 oktober 2003 door de kopers.

2.74. Op 23 januari 2004 uur te 12.35 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 11]. Het pand is verkocht voor € 100.000,--. De verkopers zijn geweest de heren M. [persoon 27] en Ö. [persoon 28] en de kopers zijn de heer [persoon 29] en mevrouw [persoon 30]. De koopovereenkomst is van 14 oktober 2003.

2.75. Achmea Avero heeft een hYpothecaire geldlening verstrekt aan [persoon 29] en [persoon 30] ten bedrage van € 112.000,--. Het Taxatiehuis heeft in opdracht van [persoon 29] en [persoon 30] het pand getaxeerd op € 71.000,--. Avero Achmea heeft de notaris expliciet verzocht om haar op de hoogte te stellen in geval van een ABC constructie. De notaris heeft haar niet geïnformeerd.

2.76. Op 7 september 2005 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 11]. Het pand is verkocht voor € 112.000,--. De verkopers zijn geweest de heer [persoon 29] en mevrouw [persoon 30] en de koper is de besloten vennootschap H.A. de Boers Vastgoed B.V.

2.77. De heren [persoon 27] en [persoon 28] lenen aan de heer [persoon 29] en mevrouw [persoon 30] een bedrag van € 2.353,‑- wat zij tekort komen voor de koopsom. Daarnaast sturen zij hen vóór het transport een verbouwingsfactuur.

2.78. De taxateur en adviseur van [persoon 100], de besloten vennootschap Wodan Vastgoed B.V., is gelieerd aan de heren [persoon 27] en [persoon 28].

(12) [pand 12]

2.79. Op 28 juni 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 12]. Het pand is verkocht voor € 70.000,--. De verkopers zijn geweest [...] en [...] en de kopers zijn M.R. [persoon 27] en [persoon 31]. De koopovereenkomst is van 11 maart 2004.

2.80. Op 1 maart 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 12]. Het pand is verkocht voor € 100.000,--. De verkopers zijn geweest [persoon 27] en [persoon 31] en de kopers zijn Bora en [persoon 32]. De koopovereenkomst is van 29 maart 2004.

2.81. Kanon Onderhoud stuurt een (niet gespecificeerde) factuur, die is ondertekend door K. [persoon 32], aan M.R. [persoon 27] en mevrouw [persoon 31] voor een complete renovatie van € 12.703,--. Een deel van deze factuur van € 4.692,-- is een lening aan kopers. Niet duidelijk is waarom verkopers deze lening betaling.

(13) [pand 13]

2.82. Op 4 maart 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 13]. Het pand is verkocht voor € 90.756,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap H.A. de Boers Vastgoed B.V. en de koper is de besloten vennootschap Elhave Vastgoed B.V.

2.83. Op 6 juni 2005 heeft kandidaat-notaris mr. Y, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 13]. Het pand is verkocht voor € 37.500,-- in verhuurde staat. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Elhave Vastgoed B.V en de koper E.H. [persoon 33]. In het dossier is geen schriftelijke koopovereenkomst aanwezig. Op 21 juli 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor dit pand. Het pand is verkocht voor € 69.500,-- vrij van huur en gebruik. Verkoper was [persoon 33], koper was [persoon 34].

2.84. Van de winst van [persoon 33] gaat een bedrag van € 10.000,-- naar een derde, Escamp Beheer onder vermelding van winstdeling.

2.85. De heer M.R. [persoon 27] treedt op voor zowel de verkoper Elhave Vastgoed B.V. als ook voor de koper E.H. [persoon 33].

2.86. [persoon 34] komt een bedrag van € 971,36 tekort. De oud-notaris heeft dit tekort eerst van de opbrengst van [persoon 33]. gehaald, maar heeft dat later alsnog overgemaakt en dat bedrag ten laste van zijn honorarium gebracht.

(14) [pand 14]

2.87. Op 1 augustus 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 14]. Het pand is verkocht voor € 73.000,--. De verkoper is geweest [...] en de koper is S.R.P. [persoon 35]. De koopovereenkomst is van 4 juni 2003.

2.88. Op 23 september 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 14]. Het pand is verkocht voor € 125.000,--. De verkoper is geweest S.R.P. [persoon 35] en de koper is J.R. [persoon 36]. De koopovereenkomst is van 4 augustus 2003.

2.89. S.R.P. [persoon 35] stort de waarborgsom van € 7.300,-- ten behoeve van de A-B transactie contant bij de notaris.

2.90. S.R.P. [persoon 35] financiert de aankoop van het pand met drie verschillende geldleningen van zijn broer, V.R.V. [persoon 35], of via bedrijven van zijn broer. Ten behoeve van deze geldleningen bevinden zich geen schriftelijke overeenkomsten in het dossier, noch is gebleken van gestelde zekerheden.

2.91. [persoon 36] betaalt een bedrag van € 7.789,36, dat hij volgens de nota van afrekening nog moet voldoen, in contanten. Daarnaast heeft hij een doorlopend krediet van ruim € 11.000,-- dat via de nota van afrekening wordt afgelost.

2.92. De bemiddelaar, V.R.V. [persoon 35], brengt bij de aan- en verkoop tussen S.R.P. [persoon 35] en [persoon 36] geen bemiddelingskosten in rekening. V.R.V. [persoon 35] is de broer van S.R.P. [persoon 35] en verricht werkzaamheden voor [persoon 36].

2.93. Het pand is op 27 maart 2007 door middel van een executieveiling verkocht voor € 78.000,--.

(15) [pand 15]

2.94. Op 25 juni 2003 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 15]. Het pand is verkocht voor € 55.000,--. De verkoper is geweest K. [persoon 37] en de koper is V.R.V. [persoon 35]. De koopovereenkomst is van 17 maart 2002.

2.95. Op 18 november 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 15]. Het pand is verkocht voor € 65.500,--. De verkoper is geweest V.R.V. [persoon 35] en de koper is P. [persoon 38]. De koopovereenkomst is van 18 november 2003. Verkoper heeft aan koper een bedrag van € 68.435,23 geleend.

2.96. Op 2 december 2003 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 15]. Het pand is verkocht voor € 155.000,--. De verkoper is geweest P. [persoon 38] en de koper is R.T. [persoon 39]. De koopovereenkomst is van 17 oktober 2003.

2.97. Een deel van de ‘winst’ van P. [persoon 38] ten bedrage van € 11.518,25 wordt gebruikt voor een transactie van V.R.V. [persoon 35] bij een andere notaris.

2.98. V.R.V. [persoon 35] is makelaar van P. [persoon 38] bij de onder 2.96 genoemde transactie en treedt zelf op als verkoper bij de onder 2.95 vermelde transactie.

(16) [panda 16]

2.99. Op 6 februari 2004 te 10.10 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 16]. Het pand is verkocht voor € 118.000,--. De verkopers zijn geweest N. [persoon 40] en A. [persoon 41] en de koper is P. [persoon 42]. De koopovereenkomst is van 20 januari 2004.

2.100. Op 6 februari 2004 te 10.15 uur heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 16]. Het pand is verkocht voor € 142.500,--. De verkoper is geweest P. [persoon 42] en de koper is D. [persoon 43]. De koopovereenkomst is van 24 november 2003.

2.101. De voor dit pand geplande executieveilingen op 11 april 2006 en op 28 november 2006 zijn beide geannuleerd.

2.102. Verkoper [persoon 42] is niet geïnformeerd over het niet storten van de waarborgsom dan wel het ontbreken van een bankgarantie.

2.103. De oud-notaris heeft bij brief van 16 februari 2004 gericht aan de ABN AMRO Bank, [persoon 42] gemachtigd om ten laste van de kwaliteitsrekening van het kantoor van de oud-notaris een bedrag ter grootte van € 23.801,56 op te nemen.

2.104. V.R.V. [persoon 35] treedt op als makelaar voor [persoon 40] en [persoon 41] als ook voor [persoon 43]. [persoon 35] schrijft, voordat de A-B transactie definitief is gesloten door partijen, een courtagenota uit voor [persoon 40] en [persoon 41]. Aan [persoon 43] worden geen courtagekosten in rekening gebracht.

(17) [pand 17]

2.105. Op 18 november 2003 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 17]. Het pand is verkocht voor € 40.000,--. De verkoop heeft plaatsgevonden door middel van een veiling. De koper is de besloten vennootschap Moons Vastgoed B.V.

2.106. Op 19 januari 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 17]. Het pand is verkocht voor € 65.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Moons Vastgoed B.V. en de koper is P. [persoon 38]. De koopovereenkomst is van 7 januari 2004.

2.107. Uit het dossier blijkt niet dat Moons Vastgoed B.V. is geïnformeerd over het niet storten van de waarborgsom of het ontbreken van een gestelde bankgarantie door P. [persoon 38].

2.108. De helft van de verkoopopbrengst (€ 33.931,25) wordt op verzoek van Moons Vastgoed B.V. overgemaakt naar ene C. [persoon 44] te [...].

2.109. Op 9 februari 2004 heeft kandidaat-notaris X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 17]. Het pand is verkocht voor € 110.000,--. De verkoper is geweest P. [persoon 38] en de koper is M.L. [persoon 45]. De koopovereenkomst is van 12 december 2003.

2.110. Een deel van de verkoopopbrengst van de C-D transactie wordt overgemaakt naar notaris [...] ten behoeve van makelaar V.R.V. [persoon 35]. Het andere deel wordt gebruikt voor een andere levering bij de oud-notaris, bij welke transactie [persoon 38] geen partij is.

2.111. [persoon 45] betaalt een bedrag van € 8.542,13, dat hij volgens de nota van afrekening nog moet voldoen, in contanten. Daarnaast heeft hij een doorlopend krediet van ruim € 11.000,-- dat via de nota van afrekening wordt afgelost.

2.112. Makelaar [persoon 35] was aanwezig bij het passeren van de akten en hij heeft de volmacht van [persoon 38] meegenomen.

(18) [pand 18]

2.113. Op 15 februari 2005 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 18]. Het pand is verkocht voor € 52.000,--. De verkoop heeft plaatsgevonden door middel van een veiling. De koper is S.D.D.S. [persoon 46].

2.114. Op 27 oktober 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 18]. Het pand is verkocht voor € 105.000,--. De verkoper is geweest S.D.D.S. [persoon 46] en de koper is S. [persoon 47]. De koopovereenkomst is van 23 september 2005.

2.115. S.D.D.S. [persoon 46] die op de veiling heeft gekocht als nader te noemen meester lijkt geen professionele vastgoedhandelaar te zijn.

2.116. [persoon 46] en [persoon 47] woonden ten tijde van de onder 2.114 genoemde transactie op hetzelfde adres. Daarnaast heeft [persoon 46] aan [persoon 47] een particuliere hYpothecaire geldlening verstrekt door middel van een schuldigverklaring van [persoon 47] aan [persoon 46].

2.117. [persoon 47] moet bij het passeren van de akte nog een bedrag voldoen van € 4.528,89. Dit bedrag wordt door [persoon 46] in contanten aan de notaris betaald.

2.118. Makelaar V.R.V. [persoon 35] verricht werkzaamheden voor de hiervoor onder 2.115 en 2.116 genoemde partijen, maar heeft daarvoor geen kosten in rekening gebracht.

(19) Van [pand 19]

2.119. Op 1 november 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 19]. Het pand is verkocht voor € 55.000,--. De verkoper is geweest M. [persoon 48] en de koper is A.C. [persoon 49].

2.120. Op 1 november 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 19]. Het pand is verkocht voor € 61.000,--. De verkoper is geweest A.C. [persoon 49] en de koper is S.R.P. [persoon 35].

2.121. Op 19 april 2006 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 19]. Het pand is verkocht voor € 112.500,--. De verkoper is geweest S.R.P. [persoon 35] en de koper is K.S. [persoon 46]. De koopovereenkomst is van 6 maart 2006.

2.122. S.R.P. [persoon 35] staat niet bekend als een (professionele) vastgoedhandelaar. Hij is werkzaam als gemeenteambtenaar.

2.123. [persoon 35] stort een bedrag van € 3.750,-- teveel bij de oud-notaris voor deze transactie, maar dat staat niet op zijn nota van afrekening vermeld. Dit bedrag wordt als winstdeling doorgestort naar ene M. [persoon 50] die niets met deze transactie van doen heeft.

2.124. K.S. [persoon 46] ontvangt van [persoon 35] een particuliere hYpothecaire geldlening door middel van een schuldigverklaring. [persoon 46] dient bij het passeren nog een bedrag te voldoen van € 4.386,29. Hij betaalt dit bedrag in contanten aan de oud-notaris.

2.125. Makelaar V.R.V. [persoon 35] verricht werkzaamheden voor de B-C transactie. Hij brengt daarvoor geen kosten in rekening bij partijen.

(20) [pand 20]

2.126. Op 21 juni 2005 heeft kandidaat-notaris mr. M. Y, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 20] Het pand is verkocht voor € 52.000,--. De verkopers zijn geweest E. [persoon 51] en G. [persoon 52] en de koper is W.N. [persoon 53]. De koopovereenkomst is van 2 juni 2005 en de aankoop van het pand is bedoeld als belegging.

2.127. W.N. [persoon 53] heeft in zijn hoedanigheid van directeur van de besloten vennootschap Vast en Zeker B.V. het pand aangekocht. In de leveringsakte treedt hij op als privépersoon. Voorts staat in de leveringsakte dat de volledige koopprijs van € 52.000,-- op de rekening van de notaris is gestort.

2.128. Uit een kwitantie blijkt dat W.N. [persoon 53] een bedrag van € 1.500,-- contant aan de verkopers heeft voldaan. E. [persoon 51] en G. [persoon 52] woonden sinds 14 januari 1999 niet meer in het pand. Daarnaast hebben zij in de periode van 4 december 1997 tot 7 mei 1998 evenmin in het pand gewoond.

2.129. Op 21 juni 2005 heeft kandidaat-notaris mr. Y, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 20]. Het pand is verkocht voor € 52.000,--. De verkoper is geweest W.N. [persoon 53] en de koper H.W.I. [persoon 54]. De koopovereenkomst is van 3 juni 2005 en de aankoop van het pand is bedoeld als belegging.

2.130. Op 21 juni 2005 heeft kandidaat-notaris mr. M. Y, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 20]. Het pand is verkocht voor € 52.000,--. De verkoper is geweest H.W.I. [persoon 54] en de koper is V. [persoon 55]. De koopovereenkomst is van 10 juni 2005.

2.131. Op 13 december 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 20]. Het pand is verkocht voor € 95.000,--. De verkoper is geweest V. [achternaam persoon 55] en de koper is S. [achternaam persoon 47]. De koopovereenkomst is van 14 oktober 2005. In het dossier bevindt zich een leesbevestiging van een e-mail dat door een medewerker van het kantoor aan de hYpothecair financier is verstuurd. De inhoudelijke e-mail is echter niet aangetroffen en onduidelijk is wat daarin heeft gestaan. Evenmin volgt uit het dossier dat de oud-notaris vragen heeft gesteld over de oorzaak van de waardestijging van 82,7% in vier maanden tijd.

2.132. Er worden betalingen verricht vanaf de derdengeldrekening van de oud-notaris aan derden die niet bij de transactie betrokken zijn. V.R.V. [persoon 35] en R. [persoon 35] verrichten werkzaamheden op de achtergrond voor meerdere partijen.

(21) [pand 21]

2.133. Op 5 februari 2003 heeft notaris mr. Lentze de leveringsakte gepasseerd voor de panden [pand x], [pand y] en [pand 21]. De panden zijn verkocht voor € 181.512,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Exploitatiemaatschappij Venal B.V. en de koper is de besloten vennootschap Ooststaete B.V. De koopovereenkomst is van 24 januari 2003. Het pand [pand 21] was ten tijde van de aankoop verhuurd.

2.134. Op 21 juni 2005 heeft kandidaat-notaris mr. M. Y, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 21]. Het pand is verkocht voor € 110.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Ooststaete B.V. en de koper is M. [persoon 56]. De koopovereenkomst is van 6 mei 2005.

2.135. Aan de heer [persoon 60] wordt een bedrag van € 7.500,-- betaald ter zake van een winstdeling. Hij was blijkens het dossier niet bij de transactie betrokken.

2.136. De besloten vennootschap Transstaete B.V. brengt een makelaarscourtage in rekening bij [persoon 56].

2.137. Transstaete B.V. is gevestigd op hetzelfde adres als de verkopende partij Ooststaete B.V. Ooststaete B.V. is niet geïnformeerd over het feit dat de waarborgsom niet was gestort of dat geen bankgarantie was afgegeven.

(22) [pand 22]

2.138. Op 10 februari 2006 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 22]. Het pand is verkocht voor € 92.500,--. De verkopers zijn geweest [persoon 57] en [persoon 58] en de koper is J.B. [persoon 59]. De koopovereenkomst is van 25 november 2005.

2.139. Op 31 mei 2007 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 22]. Het pand is onderhands verkocht door de naamloze vennootschap ABN AMRO Bank N.V. voor € 65.000,--. De koper is de commanditaire vennootschap Stadherstel Laakkwartier C.V.

2.140. In de koopovereenkomst tussen [persoon 57], [persoon 58] en [persoon 59] wordt de aanschrijving van de gemeente 's‑Gravenhage van 7 januari 2004 ten behoeve van het pand niet vermeld. De kosten die verband houden met de aanschrijving worden geraamd op € 15.000,-- en in mindering gebracht op de koopsom. Hierdoor houdt [persoon 59] bij het transport van het pand een bedrag van € 14.923,-- over.

2.141. De aanpassing van de koopsom met € 15.000,-- is niet gemeld aan de hYpothecair financier.

2.142. [persoon 57] en [persoon 58] betalen de heer [persoon 60] een bedrag van € 15.000,-- op grond van een schuldbekentenis die alleen opeisbaar is op de dag van levering van voornoemd pand.

2.143. [persoon 60] krijgt via zijn bedrijf Switch Vastgoed & HYpotheken van [persoon 59] een vergoeding voor hYpotheekbemiddeling.

2.144. [persoon 59] is Franstalig, afkomstig uit Kameroen en hij staat niet ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie. Hij spreekt en verstaat de Nederlandse taal niet. Van beroep is hij schilder. De oud-notaris heeft [persoon 59] een Engelse verklaring laten ondertekenen waarin staat dat de oud-notaris de Nederlandse akte in het Engels aan hem heeft uitgelegd.

(23) [pand 23]

2.145. Op 3 november 2003 te 14.50 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 23]. Het pand is verkocht voor € 91.500,--. De verkopers zijn geweest [persoon 61] en de koper is A.J.M. [persoon 62]. De koopovereenkomst is van 25 juni 2003.

2.146. Op 3 november 2003 te 14.55 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 23]. Het pand is verkocht voor € 94.000,--. De verkoper is geweest A.J.M. [persoon 62] en de koper is Woonzeker Makelaardij B.V. De koopovereenkomst is van 28 juni 2003.

2.147. Op 3 november 2003 te 15.00 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 23]. Het pand is verkocht voor € 150.000,--. De verkoper is geweest Woonzeker Makelaardij B.V. en de koper is M.E.C. [persoon 63]. De koopovereenkomst is van 12 september 2003.

2.148. [persoon 62] is volgens een door hem ingevulde volmacht een ambtenaar die het pand aankoopt met hulp van Woonzeker Makelaardij B.V. Drie dagen laten verkoopt [persoon 62] het pand door aan Woonzeker Makelaardij B.V. Op 12 september 2003 verkoopt Woonzeker Makelaardij B.V., vertegenwoordigd door M.S. Comijs, het pand aan [persoon 63]. De koopakte is opgemaakt door Woonzeker Makelaardij B.V. Woonzeker Makelaardij B.V. is uiteindelijk betrokken bij alle transacties, als makelaar dan wel als kopende of verkopende partij.

2.149. Woonzeker Makelaardij B.V. brengt courtage in rekening bij [persoon 63].

(24) [panden 24.1 en 24.2]

2.150. Op 1 oktober 2004 te 12.45 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor de panden [panden 24.1 en 24.2]. De panden zijn verkocht voor € 275.000,--. De verkoper is geweest J.E.I.M. [persoon 64] en de koper is A.J.M. [persoon 62]. De koopovereenkomst is van 18 mei 2004.

2.151. Op 1 oktober 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 24.1]. Het pand is verkocht voor € 170.000,--. De verkoper is geweest [persoon 62] en de koper is B. [persoon 65]. De koopovereenkomst is van 18 mei 2004.

2.152. Op 1 oktober 2004 te 13.00 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 24.2]. Het pand is verkocht voor € 110.000,--. De verkoper is geweest [persoon 62] en de koper is d’Álice B.V. De koopovereenkomst is van 18 mei 2004.

2.153. Op 1 oktober 2004 te 13.10 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 24.2.] Het pand is verkocht voor € 153.000,--. De verkoper is geweest d’Álice B.V. en de koper is J. [persoon 66]. De koopovereenkomst is van 15 september 2004.

2.154. A.J.M. [persoon 62] is volgens eigen opgave een ambtenaar die beide panden aankoopt met hulp van Woonzeker Makelaardij B.V. Vervolgens verkoopt [persoon 62] het pand nr. 183 op dezelfde dag door aan d’Alice B.V., welke vennootschap mede bestuurder is van Woonzeker Makelaardij B.V. en op hetzelfde adres is gevestigd als Woonzeker Makelaardij B.V.

2.155. Het pand met nr. 181 wordt op dezelfde dag doorverkocht aan B. [persoon 65], welke persoon d’Alice B.V. heeft vertegenwoordigd. Woonzeker Makelaardij B.V. is betrokken bij alle transacties, als makelaar maar ook als gelieerde partij.

2.156. Woonvest Beheer B.V. stuurt een factuur aan [persoon 62]. [persoon 65] is bestuurder van Woonvest Beheer B.V., welke vennootschap mede bestuurder is van Woonzeker Makelaardij B.V.

2.157. Een bedrag van € 163.309,67, dat bestemd is voor de aankoop van het pand met nr. 183 door [persoon 66], komt van ene J.T.M. [persoon 67]. In het dossier zit geen leningsovereenkomst en het is onduidelijk of er zekerheid is gesteld.

(25) [pand 25]

2.158. Op 28 mei 2003 heeft oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 25]. Het pand is verkocht voor € 160.000,--. De verkopers zijn geweest N.A. [persoon 68] en twee erfgenamen van P. [persoon 69] en de kopers zijn R.A. [persoon 70] en A.K. [persoon 71]. De koopovereenkomst is van 14 maart 2003.

2.159. Op 20 februari 2004 heeft kandidaat-notaris mr. X, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 25]. Het pand is verkocht voor € 255.000,‑-. De verkopers zijn geweest R.A. [persoon 70] en A.K. [persoon 71] en de kopers zijn R.J.R. [persoon 72] en R.D. [persoon 73]. De koopovereenkomst is van 14 augustus 2003.

2.160. De WOZ-waarde van het pand bedroeg € 147.420,--. De geplande executieveiling voor het pand is geannuleerd. Het pand is in januari 2006 onderhands verkocht voor een bedrag van € 150.700,--.

2.161. Bij de geldverstrekker van [persoon 72] en [persoon 73] staat vermeld dat [persoon 72] en [persoon 73] samenwoonden in Amsterdam op het adres [...]. Uit de GBA blijkt dat zij beiden elders wonen.

2.162. [persoon 72] en [persoon 73] komen bij het transport een bedrag van € 14.823 tekort, welk bedrag aan hen wordt geleend door [persoon 70].

2.163. [persoon 74] heeft verklaard dat aan de curator van mevrouw [persoon 73] wellicht een bedrag van € 14.000,-- in contanten is betaald bij het transport door een bemiddelaar uit het netwerk van makelaardij Nebel.

2.164. [persoon 72] en [persoon 73] betalen een nota van € 6.069 aan Harold Consultant. Deze nota is verstuurd door Nebel Beheer & Advies B.V. Nebel heeft ook [persoon 70] bijgestaan bij de desbetreffende transacties.

(26) [pand 26]

2.165. Op 1 april 2004 te 15.48 uur heeft oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 26]. Het pand is verkocht voor € 67.500,--. De verkoper is geweest Vitatem B.V. en de koper is KB Vastgoed B.V. De koopovereenkomst is van 15 december 2003.

2.166. Op 1 april 2004 te 15.50 uur heeft oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 26]. Het pand is verkocht voor € 80.000,--. De verkoper is geweest KB Vastgoed B.V. en de koper is R. [persoon 75]. De koopovereenkomst is van 15 februari 2004.

2.167. Op 12 augustus 2005 heeft oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 26]. Het pand is verkocht voor € 105.000,--. De verkoper is geweest R. [persoon 75] en de koper is S. [persoon 76].

2.168. Op 16 juni 2006 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 26]. Het pand is verkocht voor € 56.100,--. De verkoop heeft plaatsgevonden naar aanleiding van de executieveiling door de hYpotheeknemer.

2.169. S. [persoon 76] kwam op 12 augustus 2005 niet voor in de GBA. Het door de hYpothecair financier aan de oud-notaris opgegeven woonadres van [persoon 76] is een ander adres dan is vermeld in de akte.

2.170. De handtekening van S. [persoon 76] op de koopovereenkomst wijkt af de handtekening op zijn paspoort. De heer [persoon 78] treedt op voor [persoon 75] en [persoon 76]. Daarnaast ontvangt hij van beiden betalingen.

(27) [pand 27]

2.171. Op 12 maart 2002 heeft notaris [...] de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 27]. Het pand is verkocht voor € 49.916,--. De verkopers zijn geweest [persoon 79] en [persoon 80] en de koper is de familie [persoon 81]. De koopovereenkomst is van 23 oktober 2001.

2.172. Op 14 april 2004 te 10.30 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 27]. Het pand is verkocht voor € 70.000,--. De verkoper is geweest de familie [persoon 81] en de koper is [persoon 82]. De koopovereenkomst is van 4 februari 2004.

2.173. Op 14 april 2004 te 10.35 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 27]. Het pand is verkocht voor € 82.000,--. De verkoper is geweest [persoon 82] en de koper is K.L.A. [persoon 83]. De koopovereenkomst is van 13 februari 2004.

2.174. Er heeft een betaling plaatsgevonden naar een niet bij de transactie betrokken partij met als onderbouwing winstdelingsnota. De rekening waarnaar het geld is overgeboekt behoort toe aan een zevenjarige.

2.175. Ten tijde van het transport van de woning is niet duidelijk of de gemeente een woonvergunning voor [persoon 83] heeft afgegeven. Dat was wel een voorwaarde van de hYpothecair financier.

2.176. Avantix sarl dan wel Nebel Beheer treedt op voor [persoon 79] en [persoon 80] en [persoon 81]. P. [persoon 78] treedt op voor [persoon 81] en [persoon 82] en werkt nauw samen met de personen van Nebel.

(28) [pand 28]

2.177. Op 23 april 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 28]. Het pand is verkocht voor € 145.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap BDM Vastgoed B.V. en de koper is C.H. [persoon 84]. De koopovereenkomst is van 15 december 2003.

2.178. Op 23 april 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 28]. Het pand is verkocht voor € 210.000,--. De verkoper is geweest C.H. [persoon 84] en de koper is de besloten vennootschap Trusthave Management B.V. In het dossier ontbreekt een schriftelijke koopovereenkomst.

2.179. Op 14 juli 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 28]. Het pand is verkocht voor € 255.000,--. De verkoper is geweest de besloten vennootschap Trusthave Management B.V. en de koper is de besloten vennootschap CTOP B.V. De koopovereenkomst is van 12 april 2004.

2.180. Een deel van de koopsom (€ 49.950,--) wordt betaald door J.P. [persoon 85]. In het dossier bevindt zich geen schriftelijke geldleningovereenkomst tussen CTOP B.V. en [persoon 85]. CTOP B.V. is een cliënt van het bedrijf van [persoon 85].

2.181. Op 5 juli 2005 heeft kandidaat-notaris mr. Y, waarnemend voor de oud-notaris, de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 28]. Het pand is verkocht voor € 280.000,‑‑. De verkoper is geweest de besloten vennootschap CTOP B.V. en de koper is M.S. [persoon 86]. De koopovereenkomst is van 5 mei 2005. Het pand is op dezelfde dag doorverkocht bij notaris [...] voor een bedrag van € 345.000,--.

2.182. Bij akte van splitsing van 26 maart 2004 is het appartementsrecht [pand 28] gesplitst in [pand 28.0] en [pand 28]. De bestemming voor beide appartementen is bedrijfsruimte.

2.183. [persoon 84] koopt het pand al voordat er een splitsingsvergunning is aangevraagd en BDM Vastgoed B.V. regelt de splitsing.

2.184. De courtagerekening bij de C-D transactie is gericht aan Kroonhof Vastgoed B.V., maar wordt verrekend op de nota van afrekening van Trusthave Management B.V.

(29)[pand 29]

2.185. Op 18 augustus 2005 te 10.40 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 29]. Het pand is verkocht voor € 110.500,--. De verkoper is geweest mevrouw R.J. [persoon 87] en de koper is R. [persoon 88]. De koopovereenkomst is van 24 mei 2005.

2.186. Op 18 augustus 2005 te 10.50 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 29]. Het pand is verkocht voor € 125.000,--. De verkoper is geweest R. [persoon 88] en de koper is I.A.M. [persoon 89]. De koopovereenkomst is van 24 mei 2005.

2.187. [persoon 89] moet volgens de voorwaarden van de hYpothecair financier al haar schulden aflossen, zijnde € 7.900,--. Dit gebeurt door het aangaan van een nieuwe geldlening met haar bemiddelaar Profconsult, die haar tekort op de nota van afrekening van € 8.070,49 betaalt.

2.188. Profconsult brengt bij zowel [persoon 87] als bij [persoon 89] bemiddelingkosten in rekening van ieder € 3.500,--. Daarnaast treedt zij ook op voor [persoon 88].

2.189. Vóórdat de hYpotheekakte is ingeschreven in de openbare registers meldt de bank aan de oud-notaris dat er sprake is van hYpotheekfraude. Ondanks deze melding schrijft de oud-notaris de akte in bij het Kadaster en betaalt hij het geld uit aan [persoon 88].

(30) [pand 30]

2.190. Op 25 juli 2005 heeft notaris [...], waarnemend voor notaris [...], de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 30]. Het pand is verkocht voor € 75.000,--. De verkopers zijn geweest Asset Investments B.V. en P.W. [persoon 90] en de koper is La Riviera Holding B.V. De koopovereenkomst is van 23 juni 2005.

2.191. Op 8 augustus 2005 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 30]. Het pand is verkocht voor € 110.000,--. De verkoper is geweest La Riviera Holding B.V. en de koper is K. [persoon 91]. De koopovereenkomst is van 23 juni 2005.

2.192. Het pand is gelegen in een probleemwijk in Rotterdam.

2.193. Na het passeren op 8 augustus 2005 constateert de oud-notaris op enig moment dat [persoon 91] hYpotheekfraude heeft gepleegd, doordat hij op 11 augustus 2005 bij een andere notaris de [ander pand] heeft gekocht met een zeer hoge hYpotheek. De oud-notaris heeft dat niet gemeld aan de geldverstrekker van [persoon 91].

(31) [pand 31]

2.194. Op 30 september 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 31]. Het pand is verkocht voor € 100.000,--. De verkoper is geweest [persoon 92] en de koper is [persoon 93]. De koopovereenkomst is van 25 juli 2004.

2.195. [persoon 92] betaalt aan C. [persoon 94] een bedrag van € 18.000,-- ter zake van een winstdeling.

2.196. Het pand is in oktober 2006 een executieveiling verkocht voor € 65.000,--.

(32) [pand 32]

2.197. Op 25 juni 2004 te 13.50 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 32]. Het pand is verkocht voor € 78.500,--. De verkopers zijn geweest [4 verkopers] en de koper is S.P. [persoon 95]. De koopovereenkomst is van 25 maart 2004.

2.198. Op 25 juni 2004 te 13.55 uur heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 32]. Het pand is verkocht voor € 120.000,--. De verkoper is geweest S.P. [persoon 95] en de koper is A. [persoon 96]. De koopovereenkomst is van 25 maart 2004.

2.199. De Woz-waarde van het pand ten tijde van de verkoop bedroeg € 45.378,--.

2.200. [persoon 95] betaalt het tekort van [persoon 96], ter bedrage van € 21.108,77, door een deel van zijn winst te laten schieten.

2.201. [persoon 96] is nog steeds eigenaar van het pand maar woont er niet. Hij woont op de [pand in dezelfde straat als pand 32], welk pand hij op 29 juni 2004 met een woninghypotheek heeft geleverd gekregen via notaris [...] te [...].

(33) [pand 33]

2.202. Op 16 september 2003 heeft notaris [...], waarnemend voor notaris [...], de leveringsakte gepasseerd voor het pand [pand 33]. Het pand is op een executieveiling verkocht voor € 45.600,--. De koper is I.B. [persoon 97]. Kwijting is verleend op 30 oktober 2003.

2.203. Op 17 maart 2004 heeft de oud-notaris de leveringsakte gepasseerd voor het pand [panda 33]. Het pand is verkocht voor € 116.500,--. De verkoper is geweest I.B. [persoon 97] en de kopers zijn M. [persoon 98]en M. [persoon 99]. De koopovereenkomst is van 30 september 2003.

2.204. Volgens de in 2.202 genoemde koopovereenkomst rustte op het pand een aanschrijving van de gemeente. De kosten voor herstel werden begroot op € 41.131,--. Deze kosten zouden voor rekening van verkoper komen.

3. De ambtshalve bedenkingen en de klachten

3.1. De bevindingen omtrent de oud-notaris in het betreffende rapport van het BFT zijn naar de mening van de plaatsvervangend voorzitter dermate ernstig dat zij voorgelegd dienen te worden aan de Kamer van Toezicht. Hij verwijst in het bijzonder naar de recapitulatie als hoofdstuk 5 opgenomen in het rapport d.d. 24 oktober 2007.

3.2. De plaatsvervangend voorzitter formuleert de volgende bedenking tegen de oud­notaris:

schending van de in artikel 98 lid 1 Wna neergelegde norm door te handelen als gesignaleerd in het rapport van het BFT van 24 oktober 2007.

3.3. Het BFT acht de oud-notaris tuchtrechtelijk aansprakelijk, omdat hij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij het behandelen van bepaalde onderzochte dossiers. In de visie van het BFT heeft de oud-notaris bij het behandelen van deze dossiers, dan wel onder zijn verantwoordelijkheid, tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld, welk handelen door het BFT inzake de afzonderlijke transacties hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

4. Het verweer van de notaris

4.1. De oud-notaris heeft aangevoerd, althans zo heeft de Kamer dat begrepen, dat het BFT oneigenlijk gebruik heeft gemaakt van artikel 96 Wna en dat hij slechts in zijn hoedanigheid van financieel toezichthouder en op basis van uit die hoedanigheid verkregen informatie wettelijke klachtbevoegdheid heeft. De enige wetsbepaling die aan het BFT de taak en dus bevoegdheid geeft om een klacht in te dienen is artikel 112 lid 3 Wna.

4.2. De oud-notaris wijst erop dat de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) heeft nagelaten het notariaat tijdig te informeren over de risico’s bij ABC-transacties en de aan het notariaat opgelegde extra taken met betrekking tot de Wid, Wet Mot en Wna. Pas op 26 juli 2006 is een conceptreglement inzake de Wid en de Wet Mot gemaakt en in het Notariaat Magazine van augustus 2007 heeft de KNB voor het eerst een checklist voor het notariaat in geval van ABC-transacties gepubliceerd. Eerst in januari 2008 heeft het bestuur van de KNB een gedragsregel voor het geldverkeer bij onroerend goed transacties uitgevaardigd. Het BFT is in een veel te vroeg stadium het notariaat gaan controleren waardoor het notariaat niet de kans heeft gekregen zich aan de nieuwe (wettelijke) regelgeving aan te passen, aldus de oud-notaris.

4.3. Daarnaast heeft d e oud-notaris als algemeen verweer aangevoerd dat het niet op zijn weg als notaris ligt om waardestijgingen binnen een kort tijdsbestek nader te onderzoeken. Het blijft een subjectieve beoordeling of een stijging extreem hoog is of niet. Bovendien mag een notaris erop vertrouwen dat de hYpothecair financier haar werk behoorlijk doet alvorens tot verstrekking van een geldlening over te gaan. Het informeren van de banken behoort niet tot de taak van de notaris, aldus de oud-notaris. De banken dienen zelf die verantwoordelijkheid te dragen. Met betrekking tot het gebruik van stromannen is in de visie van de oud-notaris moeilijk te beoordelen of daarvan sprake is. Bij (nader) onderzoek krijgt de oud-notaris naar eigen zeggen steeds te horen dat iemand de aanbrenger van de zaak is of dat deze er tussen is geschoven omdat een partij niet rechtstreeks zaken met een andere partij kan doen. Het is vervolgens de verantwoordelijkheid van de belastingdienst om aan dergelijke personen een aanslag inkomstenbelasting op te leggen met betrekking tot de transactiewinst(en). Alleen als het een buitenlandse partij of vennootschap is, zou de oud-notaris de dienst weigeren. Winstdelingsnota’s worden alleen op verzoek van partijen in de nota van afrekening opgenomen. Het is volgens de oud-notaris niet aan hem om te onderzoeken of een winstdelingsnota of factuur gerechtvaardigd is.

4.4. De oud-notaris voert voor het overige verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

5. Enkele relevante regels

5.1. Voor een notaris en een kandidaat-notaris geldt de in artikel 98 lid 1 Wna neergelegde tuchtnorm, die als volgt luidt:

“Notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.”

5.2. Artikel 21 lid 2 Wna luidt als volgt:

“De notaris is verplicht zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.”

5.3. Artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels luidt als volgt:

“Onder andere gegronde redenen van dienstweigering als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wet op het notarisambt wordt begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat de inhoud van de akte waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen in strijd is met de waarheid of wanneer de in de akte vermelde door partijen in acht te nemen formaliteiten van de rechtshandeling niet in acht zijn genomen. De notaris is gehouden dienaangaande een onderzoek in te stellen voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt.”

5.4. Bij algemene maatregel van bestuur van 24 februari 2003 is bepaald dat de Wid en de Wet Mot met ingang van 1 juni 2003 van toepassing zijn op vrije beroepsbeoefenaren, onder wie de notarissen. Op grond van de Wet Mot dienden transacties met een ongebruikelijk karakter te worden gemeld aan het Meldpunt Ongebruikelijke Transacties te Zoetermeer. Het Ministerie van Financiën heeft met het oog daarop een brochure verspreid die een lijst met objectieve en subjectieve indicatoren / algemene guidelines (richtsnoeren) bevat.

6. De beoordeling

A. De ontvankelijkheid

6.1. Het onder 4.1 samengevatte verweer stelt de vraag aan de orde of het BFT ontvankelijk is als (zelfstandige) klager. De Kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. Zij neemt hierbij tot uitgangspunt dat deze klachtbevoegdheid in algemene zin voor het BFT bestaat, en ook voor het gehele terrein waarop aan het BFT toezichthoudende taken zijn toegekend; de vraag welke taken dit betreft komt hierna afzonderlijk aan de orde. Er zijn geen redenen om op dit algemene uitgangspunt een uitzondering te maken indien het BFT, zoals hier, eerst als onderzoeker op de voet van artikel 96 lid 5 Wna is opgetreden. De hoedanigheden van toezichthouder en van klager zijn blijkens artikel 112 lid 3 Wna niet onverenigbaar. Er is geen dwingende reden om over de combinatie van de hoedanigheden van onderzoeker en van klager anders te oordelen. Voor een uitleg a contrario - artikel 112 lid 3 Wna spreekt alleen over de rol van het BFT als toezichthouder, niet over die van onderzoeker - is onvoldoende grond. De wetsgeschiedenis geeft steun aan de mogelijkheid van ook deze laatste combinatie. Opmerking verdient nog dat ook artikel 107 lid 1 Wna voorziet in de mogelijkheid van een zelfstandig optreden als klager (in beroep) voor het BFT na een onderzoek op basis van artikel 96 lid 2 Wna in verbinding met lid 5 van ditzelfde artikel. Bij dit alles is voorts van belang dat, welke taken het BFT ook vervult in een en dezelfde zaak, de beslissing steeds is voorbehouden aan de Kamer.

6.2. De Kamer heeft zich thans bij de tweede beoordeling over de onderhavige dossiers geconfronteerd gezien met een onlangs gegeven beslissing van de Kamer met betrekking tot de ambtshalve toetsing van de vervaltermijn van het klachtrecht van het BFT. De beantwoording van die vraag laat de Kamer hier buiten beschouwing, nu alle dossiers in ieder geval beoordeeld dienen te worden inzake de ambtshalve bedenkingen van de plaatsvervangend voorzitter, alsmede nu het hof de Kamer expliciet heeft opgedragen naast de in de beschikking van de Kamer van 14 oktober 2009 al behandelde negen dossiers ook de overige vierentwintig dossiers inhoudelijk te beoordelen.

B. De tuchtnorm

6.3. Voor een notaris geldt de in artikel 98 lid 1 Wna neergelegde tuchtnorm. Derden die met een notariskantoor te maken hebben, moeten erop kunnen rekenen dat de notaris[sen] zich aan de op hen rustende verplichtingen houden. Dit geldt ook voor het publieke element dat in deze algemene norm is verdisconteerd. De hier kort aangeduide externe omstandigheden – de zorg tegenover cliënten én de algemene verantwoordelijkheid voor een goed functionerend notariaat – zijn bepalend.

C. Algemene verweren

6.4. De Kamer is van oordeel dat het onder 4.2 aangehaalde verweer van de oud-notaris geen doel treft. Een notaris heeft een eigen verantwoordelijkheid in deze en van hem mag worden verwacht dat hij een juiste kennis heeft van de betreffende, ook voor hem geldende regelgeving, nu dergelijke kennis immers een vereiste is voor een behoorlijke uitoefening van zijn notariële praktijk. De Wid en de Wet Mot - en dus ook de daaruit voortvloeiende verplichtingen - zijn met ingang van 1 juni 2003 tot 1 augustus 2008 (de datum van inwerkingtreding van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) van toepassing geweest op vrije beroepsbeoefenaren, onder wie de notarissen. De eigen verantwoordelijkheid die de notaris heeft jegens zijn cliënten is verder geregeld in de Verordening beroeps- en gedragregels en overige verordeningen van de KNB, verordeningen die met hun inwerkingtreding sinds 1 oktober 1999 voor het notariaat gelden. Bovendien mag ook de jurisprudentie met betrekking tot de zorg- en waarschuwingsplicht die een notaris jegens zijn cliënten heeft in geval van prijsstijgingen bij ABC-transacties - jurisprudentie van toepassing nog vóór de inwerkingtreding van voormelde regelgeving - bij de notaris bekend worden verondersteld. De Kamer verwijst hiervoor onder meer naar HR 18 december 1992, NJ 1994, 91 (DickY Trading I), rov. 3.4 en naar HR 26 januari 1996, NJ 1996, 607 (DickY Trading II), rov. 3.5.1.

6.5. Daarnaast overweegt de Kamer dat de KNB reeds in november 1996 aan haar leden een brief heeft doen uitgaan waarin ter zake van de (preventieve) rol die de notaris kan hebben bij de bestrijding van (georganiseerde) criminaliteit zogeheten ‘indicatoren’ werden vastgesteld, met behulp waarvan de notaris kon bepalen of de dienst die van hem verlangd werd:

(i) leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, dan wel

(ii) een kennelijk ongeoorloofd doel of gevolg heeft, dan wel

(iii) om andere gegronde redenen aanleiding is voor het niet verlenen van een dienst.

De notaris wist van het bestaan van deze brief, althans hij had van de inhoud daarvan kennis behoren te dragen en daarnaar behoren te handelen door vragen te stellen en/of nader onderzoek te doen. Dit klemt temeer nu de oud-notaris zich voornamelijk bezighield met de vastgoedpraktijk op basis waarvan mocht worden verlangd dat hij van deze en de daarop volgende regelgeving op de hoogte was. Het verweer van de oud-notaris dat hij van deze opvattingen binnen de KNB niet op de hoogte was, kan hem derhalve niet baten.

6.6. Met betrekking tot het onder 4.3 weergegeven verweer overweegt de Kamer dat als uitgangspunt heeft te gelden dat ABC-transacties uit hun aard niet verdacht zijn. Dit laat onverlet dat, afhankelijk van de bijzonderheden van een bepaalde zaak, er reden kan zijn voor extra alertheid. Dit was in de gehele onderzoekperiode het geval. Dit was, zoals hiervoor onder 6.4 en 6.5 overwogen, ook al vóór augustus 2007 binnen het notariaat bekend. Een juiste beoordeling van een verwijt naar aanleiding van een ABC-transactie kan slechts in het concrete geval, aan de hand van de daarin bekende bijzonderheden, worden gegeven. Het verweer van de oud-notaris dat het niet zijn verantwoordelijkheid is om bij hoge waardestijgingen bij ABC-transacties nader onderzoek te doen, snijdt dan ook geen hout. Afhankelijk van de bijzonderheden van het concrete geval is de notaris immers gehouden door te vragen naar de oorzaak van de waardestijging en om zo nodig nadere stukken op te vragen ter onderbouwing van de gegeven verklaring. Uit het verweer van de oud-notaris volgt dat hij nimmer om een verklaring heeft gevraagd, ook niet indien er in het concrete geval bijzondere bijkomende omstandigheden waren, zoals objectieve en subjectieve indicatoren, op grond waarvan een extra alertheid van de notaris had mogen worden verwacht. Hierna zal per te bespreken transactie beoordeeld worden of er naast de waardestijging nog andere indicatoren aanwezig waren die de oud-notaris alert hadden moeten maken.

6.7. Het verweer van de oud-notaris dat de financier een eigen verantwoordelijkheid heeft kan niet slagen. Niet relevant is of de betrokken financiers wellicht – in civielrechtelijk opzicht – schuld of medeschuld hebben doordat zij de overgelegde stukken onvoldoende hebben gecontroleerd. Die (mede) schuld laat onverlet de eigen verantwoordelijkheid van de notaris voor een zorgvuldige taakuitoefening in tuchtrechtelijke zin. De oud-notaris houdt omtrent het informeren van de financiers een inconsistent verhaal. Tijdens het onderzoek van het BFT heeft de oud-notaris gesteld de financiers altijd mondeling op de hoogte te stellen zonder daarvan aantekeningen te maken. In zijn pleitnota stelt de oud-notaris dat hij van de melding aan de financiers altijd een aantekening maakt in de elektronische kaartenbak. Desgevraagd verklaarde hij ter zitting dat melden aan financiers niet tot zijn verantwoordelijkheden behoort. Vaststaat dat de oud-notaris wist, althans behoorde te weten, dat hij ABC-transacties aan de financiers diende te melden en dat hij dit desondanks niet heeft gedaan.

Ook het verweer van de oud-notaris inzake het gebruik van strolieden verwerpt de Kamer. De oud-notaris krijgt naar eigen zeggen steeds te horen dat iemand de aanbrenger van de zaak is of dat deze er tussen is geschoven, omdat een partij niet rechtstreeks zaken met een andere partij kan doen. Dat zijn nu juist indicatoren die doen vermoeden dat er sprake kan zijn van een stroman, zodat (nader) onderzoek geboden is. Het standpunt van de oud-notaris dat hij alleen zijn dienst weigert of nadere vragen stelt indien er een buitenlandse vennootschap wordt tussen geschoven, is een te beperkte opvatting van zijn notariële verplichtingen.

D. De beoordeling van de afzonderlijke transacties

6.8. Het BFT heeft met betrekking tot de hierna te bespreken panden in zijn algemeenheid steeds het volgende gesteld. In haar visie is er steeds sprake van een ongebruikelijke ABC-transactie waarbij de waarde van het pand binnen een kort tijdsbestek aanzienlijk is gestegen, terwijl uit het dossier niet blijkt dat er een acceptabele verklaring is voor de prijsstijging. In sommige gevallen is het pand gelegen in een probleemgebied binnen een gemeente. Daarnaast stelt het BFT dat de oud-notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door het gebruik van strolieden toe te staan en de verkoopwinsten uit te keren aan niet bij de transactie betrokken (rechts)personen. Voorts heeft de oud-notaris aan meerdere, bij de opeenvolgende transacties betrokken (rechts)personen facturen van makelaars in rekening gebracht, alsmede contante betalingen aan en van partijen toegestaan. Ondanks dat diverse richtsnoeren daartoe aanleiding gaven, heeft de oud-notaris geen Mot-melding gedaan.

(1) [pand 1], (3) [pand 3], (4)[pand 4], (7) [pand 7], (11) [pand 11] en (25) [pand 25]

Zorgplicht

6.9. In deze zaken waarin – in twee gevallen naast de oud-notaris - de kandidaat-notaris mr. X als waarnemer is opgetreden, komen nagenoeg steeds dezelfde omstandigheden voor die de basis vormen voor de bedenking en de klacht. De Kamer stelt vast dat in geen van deze dossiers enige aantekeningen zijn terug te vinden over de redenen van de prijsstijging van het desbetreffende pand. In het dossier [pand 11] bevindt zich zelfs een taxatierapport waaruit blijkt dat de waarde van het pand aanzienlijk lager wordt getaxeerd dan de uiteindelijke verkoopprijs. Ook in dit dossier bevinden zich geen aantekeningen betreffende de reden voor de hogere verkoopprijs, terwijl dat gezien het taxatierapport wel voor de hand had gelegen. Evenmin is gebleken dat er mondelinge navraag is gedaan. In de dossiers [pand 1]] en [pand 3] is geen onderzoek gedaan naar het feitelijk gebruik van de panden. Daar is blijkbaar slechts afgegaan op de mededelingen over het gebruik van de panden, hetgeen tot gevolg heeft dat de leveringsaktes onjuistheden vermelden. De Kamer is van oordeel dat de kandidaat­notaris, ten aanzien van de prijsstijging en het gebruik van het pand had moeten doorvragen. Het had daarnaast op de weg gelegen van de kandidaat-notaris om van eventuele besprekingen betreffende de prijsstijging en het feitelijk gebruik van het pand aantekeningen te maken voor in het dossier. Door enkel af te gaan op de mededeling van de cliënt, zonder enige nadere onderbouwing te verlangen, heeft de kandidaat-notaris onvoldoende zorgvuldigheid betracht bij het behandelen van deze dossiers.

6.10. Voorts is niet gebleken dat de kandidaat­notaris bij de diverse transacties de hypothecair financier heeft geïnformeerd over eventuele prijsstijgingen en doorverkopen binnen een korte periode. Bij de transactie [pand 11] is daar zelfs expliciet om gevraagd, maar ook daar is geen melding gedaan. Door de hYpothecair financier niet te informeren heeft de kandidaat-notaris niet voldaan aan haar zorgplicht jegens partijen en derden en heeft zij met name in strijd gehandeld met artikel 17 Wna en artikel 4 lid 1 Verordening beroeps­ en gedragsregels. In gelijke zin wordt overwogen met betrekking tot het bij de transacties [pand 11], [pand 3] en [pand 4] ontbreken van de waarborgsom, het niet storten van de bankgarantie en het onvoldoende blijk geven van een onafhankelijke houding ten opzichte van bij deze transacties betrokken personen en bemiddelaars. Ook in deze gevallen hebben naar het oordeel van de Kamer de kandidaat-notaris en de oud-notaris hun zorgplicht onvoldoende in acht genomen.

6.11. Daarnaast heeft de kandidaat-notaris in de akte van de A-B transactie [pand 7] een onjuiste mededeling gedaan dat de volledige koopsom op rekening van de notaris was gestort, terwijl de besloten vennootschap Zeeruiter Vastgoed B.V. een bedrag van € 6.750,-- rechtstreeks aan de besloten vennootschap Mils Beleggingen B.V. heeft betaald. Zij heeft een akte gepasseerd waarin in strijd met de feitelijke gang van zaken is gerelateerd. Het is de oud-notaris aan te rekenen dat hij het kantoorbeleid zodanig heeft ingericht dat de kandidaat-notaris onvoldoende zicht had op het financiële verkeer binnen het kantoor.

6.12. De Kamer is van oordeel dat de kandidaat­notaris onvoldoende acht heeft geslagen op het mogelijke misbruik van de derdengeldrekening van de notaris door te accepteren dat gelden aan niet bij de transactie betrokken partijen zijn uitgekeerd, alsmede dat er betaling heeft plaatsgevonden van een winstdeling aan de makelaar van koper. De kandidaat-notaris heeft mitsdien in strijd gehandeld met haar wettelijke zorgplicht die zij jegens de partijen en derden in acht behoort te nemen. Dit kan de oud-notaris als eindverantwoordelijke worden aangerekend.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.13. Melding op grond van artikel 9 Wet Mot is verplicht als naar het oordeel van degene die de diensten verleent bepaalde nader omschreven objectieve en subjectieve indicatoren van toepassing zijn. Het betreft transacties die door de situatie als ongebruikelijk en als mogelijk verband houdend met witwassen kunnen worden aangemerkt; situaties die voor de kandidaat­notaris en de oud-notaris als beroepsbeoefenaar, op basis van ervaringsregels, buiten de normale gang van zaken vallen zonder dat daarvoor een geloofwaardige verklaring wordt gegeven. Het Ministerie van Financiën heeft voor bepaalde beroepsgroepen, waaronder het notariaat, in het kader van de toepassing van de Wet Mot medio 2003 algemene “guidelines” gegeven. De (kandidaat­)notaris dient in deze gevallen ­ aandachtsgebieden met voorbeelden van voormelde situaties ­ alert te zijn op de mogelijkheid van witwassen. Met name is hier van belang voorbeeld 2 van de guideline onder G, “Ongebruikelijke transacties met betrekking tot onroerende zaken en overige registergoederen”: “De onroerende zaken worden of zijn in korte periode meer keren verhandeld met ongebruikelijke hoge winstmarges, terwijl daarvoor geen voor de beroepsbeoefenaar acceptabele verklaring kan worden gegeven.”

6.14. De Kamer is van oordeel dat er bij verscheidene van de hier in geding zijnde transacties meerdere indicatoren zijn aan te wijzen op grond waarvan de kandidaat-notaris en de oud-notaris een verplichte melding in de zin van de Wet Mot hadden behoren te doen. De oud-notaris heeft verzuimd het kantoorbeleid zo op te stellen dat voor een ieder duidelijk was wanneer en op welke wijze een Mot-melding moest worden gedaan.

Conclusie

6.15. Al het voorgaande overwegende leidt ertoe dat de kandidaat-notaris en de oud-notaris in deze zaken hun wettelijke zorgplicht hebben geschonden en in strijd met de Wet Mot verzuimd hebben meldingen te doen. De oud-notaris heeft niets gedaan om er voor te zorgen dat bovenvermelde gebreken alsnog zouden worden gerepareerd, terwijl de werkzaamheden van de kandidaat-notaris onder zijn verantwoordelijkheid zijn verricht. Daarbij komt dat een aanzienlijk deel van die gebreken (mede) zijn ontstaan door de wijze waarop de bedrijfsvoering binnen het kantoor van de oud-notaris was ingericht. Zo blijkt uit de verklaringen van de kandidaat-notarissen, die zij onafhankelijk van elkaar hebben verstrekt, dat de oud-notaris de controle wilde houden op de financiële afwikkeling van zaken, met als gevolg dat de kandidaat-notarissen daarop onvoldoende zicht hadden. Dit alles leidt tot het oordeel dat ook de oud-notaris zijn zorgplicht in deze zaken heeft geschonden. De klachten in deze dossiers zijn in zoverre gegrond.

6.16. Daarnaast zijn de bedenking en de klacht ten aanzien van het niet signaleren van het gebruik van een stroman ongegrond, omdat er naar het oordeel van de Kamer per transactie onvoldoende aanwijzingen zijn waaruit de oud-notaris dat gebruik had behoren te signaleren.

(2) [pand 2]

6.17. De Kamer stelt vast dat op de kopieën van de originele leveringsakten geen renvooien zijn waar te nemen. De stelling van het BFT dat de oud-notaris de originele leveringsakten heeft geantedateerd, omdat in haar visie uit de feiten en omstandigheden blijkt dat hij pas ná het verlijden van de akten op de hoogte is gebracht van het onjuiste huisnummer, volgt de Kamer niet. Uit dezelfde feiten en omstandigheden kan immers ook volgen dat juist is het verweer van de oud-notaris, inhoudende dat hij voorafgaande aan het verlijden van de akten reeds mondeling op de hoogte is gebracht van het onjuiste huisnummer en dat op dat moment mondeling de volmacht is verstrekt om het een en ander (vooraf) te wijzigen. Dit brengt mee dat niet, althans onvoldoende, is gebleken dat de oud-notaris deze leveringsakten heeft geantedateerd. De klacht en de bedenking zijn dan ook in zoverre ongegrond.

Zorgplicht

6.18. De Kamer overweegt daarentegen dat voldoende aannemelijk is geworden dat de oud-notaris de leveringsakten heeft gepasseerd zonder voorafgaande toestemming van de gemeente Rotterdam. De brief van de gemeente van 30 oktober 2003, hiervoor vermeld onder 2.13, maakt immers geen melding van een eerder mondeling gegeven toestemming voor de verkoop van [pand 2], zoals door de oud-notaris is betoogd, hetgeen toch gebruikelijk zou zijn geweest. Dat de datum van de tweede brief van de gemeente een verschrijving is volgt evenmin uit de stukken. Daarnaast is niet gebleken dat er op 22 oktober 2003 een kadastrale recherche heeft plaatsgevonden. Dat deze in het ongerede is geraakt acht de Kamer niet geloofwaardig. Vervolgens ontbreekt in het dossier de akkoordverklaring van de financier met de hypotheekakte voor [pand 2]. De financier is, blijkens de eigen aantekeningen van de oud-notaris op de brief van 8 oktober 2003 van de financier, op 24 oktober 2003, dus twee dagen na het passeren van de akten, op de hoogte gesteld dat de hypotheek gevestigd moet zijn op [pand 2] in plaats van [...]pand 2 met ander huisnummer]. Tot slot heeft de oud-notaris de koopsom op 24 oktober 2003 overgemaakt naar de verkoper, terwijl op dat moment de akten nog niet waren ingeschreven in het kadaster. Dat is immers pas op 27 oktober 2003 gebeurd. Dit een en ander leidt tot de slotsom dat de oud-notaris onzorgvuldig en derhalve laakbaar heeft gehandeld. De klacht en de bedenking zijn op dit punt dan ook gegrond.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.19. Uit de stukken in het dossier blijkt niet dat er een acceptabele verklaring is voor de grote waardestijging van het pand in vier maanden tijd, terwijl onweersproken is gesteld dat het pand is gelegen in een probleemgebied in de deelgemeente Charlois van Rotterdam. Daarnaast neemt de Kamer in aanmerking dat de cliënten niet afkomstig zijn uit de regio en dat een verkopende partij eveneens optreedt namens de kopende partij op grond waarvan het vermoeden van het gebruik van strolieden niet zonder grond is. De Kamer is dan ook van oordeel dat de oud-notaris gezien de indicatoren hier een melding had moeten doen in het kader van de Wet Mot. Nu hij dat niet heeft gedaan zijn de klacht en de bedenking op dit punt gegrond.

(5) [pand 5]]

Zorgplicht en wet melding ongebruikelijke transacties

6.20. In het dossier bevinden zich geen stukken waaruit blijkt dat er een acceptabele verklaring is voor de grote waardestijging van het pand van 120% in twaalf maanden tijd, terwijl onweersproken is gesteld dat het pand is gelegen in een probleemgebied in Rotterdam-Zuid. Daarnaast wordt in aanmerking genomen dat de oud-notaris kennelijk niet heeft doorgevraagd naar de achtergrond van mevrouw [persoon 12]. Zij is immers niet afkomstig uit de regio, is nog maar achtentwintig jaar en zij heeft drie kinderen. Zij staat evenmin als vastgoedhandelaar bekend. Daarbij komt dat zij niet wordt bijgestaan door een adviseur bij de aankoop van het pand. Deze feiten en omstandigheden hadden bij de oud-notaris het vermoeden moeten doen ontstaan dat er kennelijk gebruik werd gemaakt van strolieden. De Kamer is dan ook van oordeel dat de oud-notaris gezien de indicatoren hier een melding had moeten doen in het kader van de Wet Mot. Nu hij dat niet heeft gedaan zijn de klacht en de bedenking op dit punt gegrond. Voorts had de oud-notaris de financier moeten inlichten over voornoemde feiten, hetgeen hij heeft nagelaten. Aldus heeft de oud-notaris zijn zorgplicht geschonden.

(6) [pand 6.1] en [pand 6.2]

Zorgplicht en wet melding ongebruikelijke transacties

6.21. De oud-notaris heeft onvoldoende oog gehad voor de ongebruikelijke gang van zaken omtrent de verkoop en levering van deze panden. Vehabex Vastgoed v.o.f had een koopovereenkomst gesloten met Zeeruiter Vastgoed B.V. voor deze panden voor een bedrag van € 328.108,--, terwijl Vehabex Vastgoed v.o.f. de panden zou aankopen voor een bedrag van € 313.108,--. Onduidelijk is waarom Vehabex Vastgoed v.o.f. afziet van de winst van € 15.000,-- door Zeeruiter Vastgoed B.V. in haar plaats de aankoop van de panden te laten uitvoeren. De oud-notaris heeft hierover geen vragen gesteld. Bovendien staat Zeeruiter Vastgoed B.V. 50% van haar winst, zijnde een bedrag van € 11.344,50, af aan een niet bij de transactie betrokken rechtspersoon, Vitatem B.V. Dit geschiedt op basis van een enkele brief die geen kenmerken vertoont van een factuur. De Kamer is dan ook van oordeel dat gezien de uitbetaling van winsten aan onbekende derden en het laten vallen van een verkoopwinst van € 15.000,--, voor de oud-notaris voldoende indicatoren aanwezig waren die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. Dit een en ander leidt tot de conclusie dat de klacht en de bedenking gegrond zijn.

(8) [pand 8]

Zorgplicht

6.22. De Kamer stelt vast dat de oud-notaris in de akte van de eerste transactie een onjuiste mededeling heeft gedaan dat de volledige koopsom op rekening van de notaris was gestort, terwijl Zeeruiter Vastgoed B.V. een bedrag van € 9.400,-- rechtstreeks aan [persoon 19] had betaald. De oud-notaris heeft derhalve een akte gepasseerd waarin in strijd met de feitelijk gang van zaken is gerelateerd. Hiermee heeft hij zijn zorgplicht geschonden.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.23. Daarnaast heeft de oud-notaris onvoldoende onderzoek verricht naar de prijs voor het pand, nu die aanzienlijk hoger lag dan de WOZ-waarde van het pand. Ook heeft de oud-notaris het door [persoon 18] opgegeven adres niet zorgvuldig gecontroleerd met de gegevens uit de GBA. Voorts heeft de oud-notaris gefaciliteerd dat het Makelaarskantoor Oost West B.V. bij zowel Zeeruiter Vastgoed B.V. courtage in rekening brengt voor de verkoop van het pand als ook bij F. [persoon 18] voor de aankoop van het pand. De Kamer is dan ook van oordeel dat, gezien het vermoeden van (hYpotheek)fraude en de uitbetaling van winsten door [persoon 18] aan Zeeruiter Vastgoed B.V. in plaats van een rentevergoeding voor de geldlening, de oud-notaris voldoende indicatoren had die hem ertoe hadden moeten bewegen in ieder geval nadere vragen te stellen in het kader van de Wet Mot. Dit een en ander leidt tot de conclusie dat de klacht en de bedenking gegrond zijn.

(9) [panden 9.1, 9.2 en 9.3]

Zorgplicht

6.24. De Kamer is van oordeel dat de oud-notaris onvoldoende acht heeft geslagen op mogelijke hYpotheekfraude gepleegd door [persoon 24]. [persoon 24] heeft drie woninghYpotheken bij drie verschillende financiers afgesloten en die vervolgens bij drie verschillende notarissen in 's-Gravenhage laten passeren. De oud-notaris was hiervan op de hoogte. Twee van de drie hYpotheken zijn onder NHG verstrekt. Een hYpotheek met NHG heeft hij zelf gepasseerd en de andere is door notaris De Jong gepasseerd. De oud-notaris was ervan op de hoogte, althans had dat kunnen zijn, dat de hYpotheek bij notaris De Jong eveneens verstrekt was onder NHG, aangezien de factuur met de kosten voor de NHG‑keuring voor die hYpotheek in het dossier zat. Door geen nadere vragen te stellen of nader onderzoek te verrichten naar de exacte gang van zaken en de reden voor het gebruik van drie verschillende notarissen voor het passeren van de hYpotheekakten, heeft de oud-notaris voor E. [persoon 24] de mogelijkheid gecreëerd om hYpotheekfraude te plegen. Dit alles heeft tot gevolg dat de oud-notaris zijn zorgplicht jegens de bank heeft geschonden. Niet gebleken is dat de oud-notaris opzettelijk zijn medewerking hieraan heeft verleend.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.25. De oud-notaris heeft onvoldoende oog gehad voor het gebruik van strolieden bij de verscheidene transacties. S [persoon 23] is een twintigjarige vrouw die drie panden koopt voor een totaalbedrag van € 255.000,--. Zij staat niet bekend als vastgoedhandelaar en zij is ten tijde van de transactie woonachtig in een huurwoning. Bovendien staat zij haar winstdeel, op € 500,-- na, af aan een niet bij de transactie betrokken persoon, die naar de naam doet vermoeden familierechtelijk gerelateerd is aan het Makelaarskantoor Oost West B.V. Daar komt bij dat dit Makelaarskantoor courtage in rekening brengt bij [persoon 22] voor de verkoop van de panden en bij [persoon 24] voor de aankoop van de panden. Kortom, het lijkt aannemelijk dat dit kantoor de feitelijke leiding heeft bij de transacties. Daarnaast staat S.A.C. [persoon 22] eveneens een aanzienlijk deel van zijn winst af aan een rechtspersoon die niet zichtbaar betrokken is bij de transactie. De Kamer is dan ook van oordeel dat, gezien het vermoeden van hYpotheekfraude, de uitbetaling van winsten aan onbekende derden, het vermoedelijk gebruik van strolieden en de (aanzienlijke) waardestijgingen in een kort tijdsbestek, de oud-notaris voldoende indicatoren had die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. Het verweer van de oud-notaris dat het allemaal een subjectieve beleving is van de desbetreffende beoordelaar volgt de Kamer niet. In de brief van de KNB uit 1996 zijn al indicatoren aan de notaris aangereikt, welke nadien zijn verfijnd en, in het kader van de Wet Mot, in 2003 zijn opgenomen in de door het Ministerie van Financiën uitgegeven brochure met algemene guidelines, hiervoor genoemd onder 5.4. Dit een en ander leidt tot de conclusie dat de klacht en de bedenking gegrond zijn.

Dienst weigeren

6.26. Daarnaast overweegt de Kamer dat in aanmerking genomen alle feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, de oud-notaris in dit geval zijn dienst had behoren te weigeren. De klacht en de bedenking op dit punt zijn dan ook gegrond.

(10) [pand 10]

Zorgplicht

6.27. De Kamer stelt vast dat in dit dossier geen aantekeningen zijn terug te vinden over de reden van de prijsstijging van 45% van het pand binnen één jaar tijd. Hierbij dient in aanmerking genomen te worden dat het pand is gelegen in een Intensief Beheer Gebied van de gemeente. Dit betekent dat de meeste panden in dat gebied achterstallig onderhoud hebben en dat het pand valt onder een verplichte particuliere woningverbetering, hetgeen eerder een prijsdrukkend effect heeft dan een prijsstijgend effect. De prijsstijging van het pand is niet aan de hYpothecair financier meegedeeld. Daarnaast valt op dat de taxateur en adviseur van [persoon 100] is gelieerd aan zijn wederpartij bij de verkoop, Wodan Properties B.V. Hierdoor bestaat de kans dat de getaxeerde prijs is beïnvloed door de verkopende partij. Het is de Kamer niet gebleken dat de oud-notaris deze relatie nader heeft onderzocht en/of heeft uitgevraagd.

6.28. Op grond het voorgaande is de Kamer van oordeel dat de oud-notaris niet aan zijn zorgplicht inzake de Wna en de Wet Mot heeft voldaan.

(12) [pand 12]

Zorgplicht

6.29. In het dossier bevinden zich geen stukken waaruit blijkt dat er een acceptabele verklaring is voor de grote waardestijging van het pand van 42% in twaalf maanden tijd. De oud-notaris heeft geen nader onderzoek ingesteld of vragen gesteld naar die waardestijging. Evenmin is gebleken dat hij vragen heeft gesteld of partijen heeft benaderd over de factuur van Kanon Onderhoud, getekend door ene K. [persoon 32], en gericht aan [persoon 27] en [persoon 31] ter zake een complete renovatie van het pand voor een bedrag € 12.703,--. In de koopovereenkomst wordt immers geen melding gemaakt van renovatiewerkzaamheden. De kopers Bora en [persoon 32] komen een bedrag van €4.692,-- tekort bij de overdracht, welk bedrag wordt geleend van Kanon Onderhoud.

6.30. Gelet op het afwijkende geldverkeer, de onvoldoende onderbouwde factuur voor renovatiewerkzaamheden en de kennelijke gelieerdheid van Kanon Onderhoud met de kopers Bora en [persoon 32], is de Kamer van oordeel dat het op de weg van de oud-notaris had gelegen om nadere vragen te stellen over de gang van zaken. Nu hij dat niet heeft gedaan, heeft de oud-notaris zijn zorgplicht op grond van de Wna en de Wet Mot geschonden. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(13) [pand 13]

Zorgplicht

6.31. De Kamer is van oordeel dat de kandidaat-notaris ten aanzien van deze transactie op 6 juni 2005 niet had mogen volstaan met het antwoord van de dossierbehandelaar over de reden van het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst tussen de besloten vennootschap Elhave Vastgoed B.V. en E.H. [persoon 33]. Het had op de weg van de kandidaat-notaris gelegen om partijen zélf hiernaar te vragen. Dat achteraf is gebleken dat E.H. [persoon 33] wellicht beroepsmatig handelde doet niet af aan het feit dat die informatie ten tijde van de levering boven tafel had moeten komen. Op basis van de gegevens in het dossier blijkt niet dat E.H. [persoon 33] bij de aankoop van het pand beroepsmatig handelde. De kandidaat-notaris heeft mitsdien onzorgvuldig gehandeld door de akte te passeren ondanks het ontbreken van een schriftelijke koopovereenkomst tussen de besloten vennootschap Elhave Vastgoed B.V. en E.H. [persoon 33] conform artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast wordt aan een derde, Escamp Beheer, een bedrag van € 10.000,-- ter zake van winstdeling overgemaakt, terwijl uit niets blijkt dat deze derde iets met de transactie van doen heeft gehad. Voorts heeft de oud-notaris het bedrag van € 971,36 dat E.H. [persoon 33] tekort kwam bij de overdracht uiteindelijk van zijn eigen honorarium betaald.

6.32. Nu de bedenking en de klacht tegen de kandidaat-notaris gegrond zijn, heeft ook de oud-notaris als verantwoordelijke voor de notariële gang van zaken op zijn kantoor, zijn zorgplicht geschonden. Dit onderdeel is dan ook gegrond.

(14) [pand 14]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.33. De Kamer is van oordeel dat de contante betaling door [persoon 36] op het eerste gezicht weliswaar niet ongebruikelijk hoeft te zijn en gezien de hoogte niet onder de meldingsplicht valt, maar dat deze betaling in het licht van het nog openstaande doorlopend krediet op zijn minst merkwaardig is. Daar komt bij dat de oud-notaris ook hier onvoldoende oog heeft gehad voor het mogelijke gebruik van strolieden. Zo is van S.R.P [persoon 35] bekend dat hij gemeenteambtenaar is en vooralsnog niet bekend staat als vastgoedhandelaar, in tegenstelling tot zijn broer V.R.V. [persoon 35], die een makelaarskantoor exploiteert. Uit de stukken in het dossier volgt genoegzaam dat V.R.V. [persoon 35] alle formaliteiten van de transacties afhandelt en dat hij direct of indirect via zijn vennootschappen de desbetreffende geldleningen verstrekt ten gunste van zijn broer. Ondanks dat het hier om familierechtelijke betrekkingen gaat had de oud-notaris bewust moeten zijn van het feit dat hier wellicht sprake is van strolieden die tussen de transacties worden geschoven. Het voorgaande in samenhang met de contante betaling van S.R.P. [persoon 35] en de (aanzienlijke) waardestijging van het pand in een kort tijdsbestek, zijn voldoende indicatoren die de oud-notaris ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. Het verweer van de oud-notaris dat het allemaal een subjectieve beleving is van de desbetreffende beoordelaar strandt, gezien hetgeen hiervoor al is overwogen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de klacht en de bedenking gegrond zijn.

(15) [pand 15]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.34. Op grond van de omstandigheid dat V.R.V. [persoon 35] de spil is bij de elkaar opvolgende transacties had de oud-notaris bewust moeten zijn van de mogelijkheid dat [persoon 35] feitelijk de leiding had bij deze afzonderlijke transacties. Zo was V.R.V. [persoon 35] de verkoper bij de transactie op 18 november 2003 en de makelaar van P. [persoon 38], zijnde de koper bij de transactie op 2 december 2003. Daarnaast is een deel van de verkoopwinst van P. [persoon 38] gebruikt bij een transactie van V.R.V. [persoon 35] bij een andere notaris. De oud-notaris had zich in ieder geval bewust moeten zijn van het feit dat [persoon 38] en [persoon 39] wellicht als strolieden tussen de transacties zijn geschoven. De oud-notaris heeft derhalve onvoldoende oog gehad voor het vermoedelijke gebruik van strolieden. Dit alles leidt tot het oordeel dat de oud-notaris onzorgvuldig te werk is gegaan. Ook hier is de Kamer van oordeel dat, gezien het bovenstaande en in aanmerking genomen de waardestijging van het pand in een kort tijdsbestek, de oud-notaris voldoende indicatoren had die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(16) [pand 16]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.35. Op grond van de omstandigheid dat V.R.V. [persoon 35] zowel [persoon 40] als ook [persoon 43] dient bij de elkaar opvolgende transacties had de oud-notaris bewust moeten zijn van de mogelijkheid dat [persoon 35] feitelijk de leiding had bij deze afzonderlijke transacties. De oud-notaris had in ieder geval bewust moeten zijn van het feit dat [persoon 40] en [persoon 43] wellicht als strolieden tussen de transacties zijn geschoven. De oud-notaris heeft derhalve onvoldoende oog gehad voor het vermoedelijke gebruik van strolieden. Daarnaast overweegt de Kamer dat de door de oud-notaris afgegeven machtiging aan [persoon 42] om een bedrag van € 24.000,-- contant bij de bank op te halen ten laste van de derdengeldenrekening van het notariskantoor, ongebruikelijk is. Het verweer van de oud-notaris dat hij dit vaker deed en dat de bank het goedkeurde, brengt nog niet als vanzelfsprekend mee dat deze handelwijze gebruikelijk is binnen het notariaat. Met deze handelwijze biedt de oud-notaris de gelegenheid aan personen om hier misbruik van te maken, zoals voor het ontduiken van inkomstenbelasting. Dit alles leidt tot het oordeel dat de oud-notaris onzorgvuldig te werk is gegaan. Ook hier is de Kamer van oordeel dat, gezien het bovenstaande en in aanmerking genomen de waardestijging van het pand in een kort tijdsbestek, de oud-notaris voldoende indicatoren had die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(17) [pand 17]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.36. Uit de stukken blijkt dat [persoon 38] een bedrag van € 37.308,83, van zijn winstdeel afstaat aan V.R.V. [persoon 35] door een overboeking daarvan naar notaris Meddens. Het restant van zijn winstaandeel wordt gebruikt bij een andere transactie, die plaatsvindt op het kantoor van de oud-notaris, maar waarbij [persoon 38] echter geen partij is. De oud-notaris heeft hieromtrent geen nadere vragen gesteld, noch is gebleken van enige rechtsgrond voor de betalingen. Daarbij komt nog dat de akte door [persoon 38] is gepasseerd bij volmacht, welke volmacht is overgelegd door V.R.V. [persoon 35]. Op grond hiervan had de oud-notaris bedacht moeten zijn op de mogelijkheid dat [persoon 38] als stroman tussen de transactie is geschoven. Daarnaast overweegt de Kamer dat de contante betaling door [persoon 45] wat betreft de hoogte niet ongebruikelijk hoeft te zijn, maar dat deze betaling in het licht van het nog openstaande doorlopend krediet van ruim € 11.000,-- op zijn minst merkwaardig is. Ook de overboeking van een bedrag van € 33.931,25 van de winst naar een derde, van wie de betrokkenheid bij de transactie onduidelijk is gebleven, is opmerkelijk. Het verweer van de oud-notaris dat het partijen vrij staat om te beschikken over hun geld zoals het hen goeddunkt, gaat slechts deels op. De oud-notaris heeft immers naast de behartiging van de belangen van zijn cliënten, ook de maatschappelijke belangen voor ogen te houden. Door zonder aantoonbare rechtsgrond gelden over te maken naar niet bij de transactie betrokken partijen creëert de oud-notaris de mogelijkheid dat misbruik wordt gemaakt van zijn derdengeldenrekening. De Kamer deelt het standpunt van de oud-notaris dat de prijsstijging van dit pand in een kort tijdsbestek niet ongebruikelijk hoeft te zijn, nu het pand op een veiling is aangekocht. Daarentegen had de oud-notaris gezien het vermoedelijk gebruik van strolieden, de uitbetaling van de winsten aan niet bij de transactie betrokken partijen en de contante betaling door [persoon 45], voldoende indicatoren die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(18) [paand 18]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.37. Ook hier blijkt uit de stukken dat V.R.V. [persoon 35] zowel [persoon 46] als ook [persoon 47] dient bij de opeenvolgende transacties op grond waarvan de oud-notaris bewust had moeten zijn van de mogelijkheid dat [persoon 35] feitelijk de leiding had bij deze afzonderlijke transacties. De oud-notaris had in ieder geval bewust moeten zijn van het feit dat [persoon 46] en [persoon 47] wellicht als strolieden tussen de transacties zijn geschoven. De oud-notaris heeft derhalve onvoldoende oog gehad voor het vermoedelijke gebruik van strolieden. Daarnaast wordt overwogen dat de contante betaling door [persoon 46] aan de oud-notaris wat betreft de hoogte niet ongebruikelijk hoeft te zijn, maar dat deze betaling ten gunste strekt van [persoon 47], zijnde de kopende partij, hetgeen op zijn minst merkwaardig is. Op grond van het vorenstaande had de oud-notaris gezien het vermoedelijk gebruik van strolieden, de aanzienlijke waardestijging van 89% binnen acht maanden tijd en de contante betaling door [persoon 46], voldoende indicatoren die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(19) [pand 19]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.38. Met betrekking tot de contante betaling door [persoon 46] aan de oud-notaris is de Kamer van oordeel dat deze betaling wat de hoogte betreft niet ongebruikelijk hoeft te zijn, maar dat deze betaling wel merkwaardig is in het licht van de verstrekte particuliere hYpothecaire geldlening door V.R.V. [persoon 35]. Daarnaast is de doorstorting van het teveel gestorte bedrag van € 3.750,-- als winstdeling aan een niet betrokken derde opmerkelijk. Dit in samenhang bezien met de (aanzienlijke) waardestijgingen in een relatief korte periode zonder enige acceptabele verklaring voor die stijging, had de oud-notaris voldoende indicatoren in handen die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(20) [pand 20]

Zorgplicht

6.39. De Kamer is van oordeel dat de kandidaat­notaris mr. Y bij de eerste twee transacties op 21 juni 2005 niet had mogen volstaan met het antwoord van de dossierbehandelaar dat partijen hadden afgesproken dat W.N. [persoon 53] bij de levering van het pand als privépersoon optrad, terwijl hij in de koopovereenkomsten in zijn hoedanigheid van directeur van de besloten vennootschap Vast en Zeker B.V. was opgetreden. Hij heeft naar eigen zeggen verzuimd om deze afwijking van de koopovereenkomst door partijen schriftelijk te laten accorderen. De kandidaat-notaris heeft mitsdien onzorgvuldig gehandeld door tweemaal een ongeldige akte te passeren. Daarnaast heeft de kandidaat-notaris in de akte van de eerste transactie een onjuiste mededeling gedaan dat de volledige koopsom op rekening van de notaris was gestort. [persoon 53] heeft immers rechtstreeks een bedrag van € 1.500,-- contant aan de kopers betaald. Hij heeft derhalve een akte gepasseerd waarin in strijd met de feitelijk gang van zaken is gerelateerd. Vervolgens heeft de kandidaat-notaris in de derde transactie van 21 juni 2005 toegestaan dat V. [persoon 55] een winstdeling uitbetaalt aan de verkoper, terwijl er bij deze transactie geen winst is gemaakt.

6.40. Nu de bedenking en de klacht tegen de kandidaat-notaris gegrond zijn, heeft ook de oud-notaris als verantwoordelijke voor de notariële gang van zaken op zijn kantoor, zijn zorgplicht geschonden. Dit onderdeel is dan ook gegrond.

6.41. De bedenking en de klacht tegen de oud-notaris met betrekking tot het niet informeren van de hYpothecair financier over de bewoning van het pand door derden en de hoge waardestijging van het pand in een korte periode zijn eveneens gegrond. De oud-notaris heeft deze vierde transactie op 13 december 2005 afgehandeld. In het dossier bevindt zich een leesbevestiging van een e-mail dat door een medewerker van het kantoor aan de hYpothecair financier is verstuurd. De inhoudelijke e-mail is echter niet aangetroffen en onduidelijk is wat daarin heeft gestaan. Hiermee heeft de oud-notaris niet voldaan aan zijn wettelijke bewaarplicht. Evenmin volgt uit het dossier dat de oud-notaris vragen heeft gesteld over de oorzaak van de waardestijging van 82,7% in vier maanden tijd.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.42. Daarnaast zijn de bedenking en de klacht ten aanzien van het niet signaleren van het gebruik van een stroman gegrond, omdat er naar het oordeel van de Kamer voldoende aanwijzingen zijn waaruit de oud-notaris dat gebruik had behoren te signaleren. Zo worden er betalingen verricht vanaf de derdengeldrekening van de oud-notaris aan derden die niet bij de transactie betrokken zijn en verrichten V.R.V. [persoon 35] en R. [persoon 35] werkzaamheden op de achtergrond, waaruit blijkt dat zij feitelijk de touwtjes in handen hebben. De oud-notaris was hiervan ook op de hoogte gezien zijn mededeling aan zijn personeel dat zaken die via R. [persoon 35] binnen kwamen zorgvuldig onderzocht moesten worden in verband met het vermoeden van vastgoedfraude, het witwassen van crimineel verkregen vermogen en het ontduiken van belasting.

(21) [pand 21]

Zorgplicht

6.43. De Kamer is van oordeel dat de kandidaat­notaris onvoldoende acht heeft geslagen op het mogelijke misbruik van de derdengeldrekening van de oud-notaris door te accepteren dat gelden aan niet bij de transactie betrokken partijen zijn uitgekeerd, alsmede dat er betaling heeft plaatsgevonden van een winstdeling aan de makelaar van koper. De kandidaat-notaris heeft mitsdien in strijd gehandeld met zijn wettelijke zorgplicht die hij jegens de partijen en derden in acht behoort te nemen.

6.44. Ook hier geldt dat gezien de gegrondverklaring van de bedenking en de klacht tegen de kandidaat-notaris, de oud-notaris als verantwoordelijke voor de notariële gang van zaken op zijn kantoor, zijn zorgplicht heeft geschonden. Dit onderdeel is dan ook gegrond.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.45. Voorts is de kamer van oordeel dat op grond van het feit dat de makelaar Transstaete B.V., en de verkopende partij Ooststaete B.V. op hetzelfde adres gevestigd zijn, de kandidaat-notaris alert had moeten zijn op het gebruik van strolieden, nu de hele transactie kennelijk op de achtergrond werd geleid door Transstaete B.V. Op grond hiervan had hij extra alert behoren te zijn, nu dit een van de indicatoren is die vermeld worden in de onder 5.4 genoemde brochure. Dit een en ander had voor de kandidaat-notaris voldoende aanleiding moeten zijn om een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De oud-notaris heeft als verantwoordelijke hier verzuimd alsnog een melding te doen. De bedenking en de klacht zijn daarom op dit onderdeel gegrond.

(22) [pand 22]

Zorgplicht

6.46. De kamer overweegt dat de bank weliswaar zelf verantwoordelijk is voor haar beoordeling van de stukken ten behoeve van de hYpothecaire geldlening, maar dat ontslaat de oud-notaris niet van zijn zorgplicht jegens de financiers om (wezenlijke) wijzigingen door te geven. Dat de financier niet op de hoogte was van de aanschrijving van de gemeente en de schadeloosstelling volgt genoegzaam uit het feit dat [persoon 59] bij het transport een bedrag van € 14.923,-- overhoudt. Daarbij komt dat [persoon 59] kennelijk niet eerder geïnformeerd was over de aanschrijving op het pand door de gemeente, hetgeen waarschijnlijk wel gebeurd zou zijn indien de financier daarvan op de hoogte was. Het voorgaande leidt derhalve tot de slotsom dat de oud-notaris zijn zorgplicht jegens de financier heeft geschonden.

6.47. Daarnaast heeft de oud-notaris zijn zorgplicht jegens [persoon 59] onvoldoende in acht genomen door in strijd met artikel 42 Wna geen tolk voor hem te laten verschijnen tijdens het passeren van de akten. Vaststaat immers dat [persoon 59] de Nederlandse taal niet machtig is, nu de oud-notaris ter zitting heeft erkend zelf alles in de Engelse taal aan hem uitgelegd te hebben. Het verweer van de oud-notaris dat expats voldoende de Engelse taal beheersen treft hier geen doel, omdat het BFT onweersproken heeft gesteld dat [persoon 59] van beroep schilder en dus geen expat is en ook overigens onvoldoende is gebleken dat [persoon 59] de Engelse taal voldoende beheerste. De oud-notaris heeft met deze handelwijze dan ook onzorgvuldig gehandeld. De bedenking en de klacht zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.48. De Kamer volgt het betoog van het BFT dat de schuldbekentenis van [persoon 57] en [persoon 58], zie hiervoor onder 2.57, jegens [persoon 60] ten bedrage van € 15.000,-- inderdaad doet vermoeden dat hier sprake is van een verkapte winstdeling. Opmerkelijk is dat de schuld alleen opeisbaar is op de dag van levering van het pand. Niet gebleken is dat de oud-notaris zich ervan heeft vergewist wat de daadwerkelijke rechtsgrond voor de betaling is. Daarnaast ontvangt [persoon 60] via zijn bedrijf Switch Vastgoed & HYpotheken een vergoeding van [persoon 59] ter zake van hYpotheekbemiddeling. Hieruit volgt genoegzaam dat [persoon 60] beide partijen bij de A-B transactie bedient en het aannemelijk is dat hij feitelijk de transactie regelt. De oud-notaris had op grond daarvan extra alert behoren te zijn, nu dit een van de indicatoren is die vermeld staan in de onder 5.4 genoemde brochure. Dit een en ander had voor de oud-notaris voldoende aanleiding moeten zijn om een melding te doen in het kader van de Wet Mot.

(23) [pand 23]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.49. Woonzeker Makelaardij B.V. is de spil bij de opeenvolgende transacties op grond waarvan de oud-notaris bewust had moeten zijn van de mogelijkheid dat Woonzeker Makelaardij B.V. feitelijk de leiding had bij deze afzonderlijke transacties. De oud-notaris had in ieder geval bewust moeten zijn van het feit dat [persoon 62] wellicht als stroman tussen de transacties is geschoven. Zo heeft Woonzeker Makelaardij B.V. [persoon 62] bijgestaan als makelaar bij de aankoop, is zij als kopende partij opgetreden bij de verkoop door [persoon 62] en ten slotte heeft Woonzeker Makelaardij B.V. een courtagenota aan [persoon 63] (de kopende partij van Woonzeker) gestuurd. De oud-notaris heeft derhalve onvoldoende oog gehad voor het vermoedelijke gebruik van strolieden. Op grond van het vorenstaande had de oud-notaris gezien het vermoedelijk gebruik van strolieden en de aanzienlijk waardestijging van 59,6% binnen twee maanden tijd, voldoende indicatoren die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(24) [panden 24.1 en 24.2]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.50. Ook hier was Woonzeker Makelaardij B.V. de spil bij de elkaar opvolgende transacties op grond waarvan de oud-notaris bewust had moeten zijn van de mogelijkheid dat Woonzeker Makelaardij B.V. feitelijk de leiding had bij deze afzonderlijke transacties. De oud-notaris had in ieder geval bewust moeten zijn van het feit dat [persoon 62] wellicht als stroman tussen de transacties is geschoven. Zo heeft Woonzeker Makelaardij [persoon 62] bijgestaan als makelaar bij zowel de aankoop als de verkoop van de panden. [persoon 62] heeft de panden gesplitst verkocht. Pand nummer 183 heeft hij verkocht aan d’Àlice B.V., welke vennootschap mede bestuurder is van Woonzeker Makelaardij B.V. Het pand met nummer 181 heeft [persoon 62] verkocht aan B. [persoon 65], die bestuurder is van Woonvest Beheer B.V., die op haar beurt weer mede bestuurder is van Woonzeker Makelaardij B.V. d`Àlice B.V. en Woonzeker Makelaardij B.V. zijn gevestigd op hetzelfde adres. Woonvest Beheer B.V. heeft aan [persoon 62] een factuur verstuurd ter zake van geleverde diensten. De oud-notaris heeft derhalve onvoldoende oog gehad voor het vermoedelijke gebruik van strolieden. Op grond van het vorenstaande had de oud-notaris gezien het vermoedelijk gebruik van strolieden en de aanzienlijk waardestijging van 59,6% binnen twee maanden tijd, voldoende indicatoren die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(26) [pand 26]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.51. De Kamer is van oordeel dat de oud-notaris onvoldoende oog heeft gehad voor het gebruik van strolieden bij de opeenvolgende transacties van dit pand. [persoon 75] en [persoon 76] worden beiden feitelijk bijgestaan door P. [persoon 78]. Uit de stukken volgt genoegzaam dat [persoon 78] verscheidene kosten in rekening brengt bij zowel [persoon 75] als bij [persoon 76], terwijl daarvoor geen directe aanleiding bestaat. [persoon 78] treedt op voor de koper als ook voor de verkoper. Daarbij komt dat geen van partijen bezwaar maakt tegen het feit dat de waarborgsom niet wordt gestort. Ook de onduidelijkheid omtrent het adres van [persoon 76] had voor de oud-notaris aanleiding moeten zijn om nader onderzoek in te stellen. [persoon 76] kwam niet voor in de GBA en gaf als adres op Akkerwindestraat 34 te Arnhem, maar in de te passeren hYpotheekakte staat de Delftselaan 114 te ’s-Gravenhage vermeld als adres. Dit adres behoort overigens toe in eigendom aan mevrouw R. [persoon 78]. Op grond van deze feiten en omstandigheden is de Kamer van oordeel dat geconcludeerd kan worden dat de transacties feitelijk worden geregeld door [persoon 78] en de oud-notaris voldoende grond had om een melding te doen in het kader van de Wet Mot.

Dienstweigeren

6.52. Daarnaast overweegt de Kamer dat in aanmerking genomen alle feiten en omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, de oud-notaris in dit geval zijn dienst had behoren te weigeren. De klacht en de bedenking op dit punt zijn dan ook gegrond.

(27) [pand 27]

Zorgplicht

6.53. De Kamer is van oordeel dat een betaalbewijs van de legeskosten voor de aanvraag van een woonvergunning niet gelijk gesteld kan worden met de daadwerkelijke verlening van die woonvergunning. De aanvraag kan immers nog worden afgewezen. De financier had echter als voorwaarde gesteld dat de woonvergunning moest zijn verstrekt. De oud-notaris heeft zich hier onvoldoende rekenschap gegeven van zijn zorgplicht jegens de financier. Dat de hYpotheek is verstrekt onder NHG ontslaat de oud-notaris niet van zijn zorgplicht richting de financier. Voor de nader motivering verwijst de Kamer naar rechtsoverweging 6.7.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.54. Ook hier overweegt de Kamer dat de oud-notaris onvoldoende oog heeft gehad voor het gebruik van strolieden. [persoon 81] en [persoon 82] worden beiden bijgestaan door P. [persoon 78] die op zijn beurt nauw samenwerkt met Nebel. Uit de stukken volgt genoegzaam dat de transacties feitelijk worden geregeld door Nebel, terwijl deze bij geen van de transacties direct partij is. Zo blijkt Avantix sárl een factuur te zenden aan [persoon 81] ter zake van de verkoop van het pand. Deze factuur wordt op de kasstaat van het notariskantoor geboekt ten gunste van Nebel Beheer. Vervolgens vraagt kandidaat-notaris Y toestemming aan Nebel (Beheer) voor overboeking van de verkoopopbrengst door het notariskantoor aan [persoon 82]. Tot slot wordt aan Nebel Beheer het rekeningnummer van [persoon 82] gevraagd. Daarnaast wordt de winstdelingsnota van A[persoon 69] gestort op een bankrekening die op naam staat van een zevenjarig kind. Gezien deze feiten en omstandigheden had de oud-notaris voldoende grond om een melding te doen in het kader van de Wet Mot.

(28) pand 28

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.55. Vaststaat dat het pand gedurende de opeenvolgende transacties [ABCD] in een slechte staat van onderhoud verkeert. Desalniettemin stijgt het pand aanzienlijk in waarde zonder dat uit het dossier blijkt waarop dat is gebaseerd. De oud-notaris heeft zelf verklaard dat hij geen inzicht heeft in de waardeontwikkeling van het pand, mede omdat hij erop vertrouwde dat partijen gezien hun professie wisten wat zij deden. Deze ambtshouding strookt niet met die van de gangbare notariële praktijk. Daar komt nog bij dat [persoon 84], die een aanzienlijke winst incasseert, van beroep audiovisueel producent is en overigens niet bekend staat als vastgoedhandelaar. Gezien deze indicatoren had het op de weg van de oud-notaris gelegen om in ieder geval nadere vragen te stellen omtrent de waardestijging en, afhankelijk van de te ontvangen antwoorden, een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking op dit onderdeel zijn dan ook gegrond.

(29) [pand 29]

Zorgplicht

6.56. De Kamer is van oordeel dat de oud-notaris zijn zorgplicht jegens de hYpothecair financier heeft geschonden door in strijd met de waarheid te verklaren dat de hYpotheekakte reeds in de openbare registers was ingeschreven en de hYpothecaire gelden al waren overgeboekt, terwijl de inschrijving pas drie dagen later is gebeurd en het geld nog op zijn kwaliteitsrekening stond. Het verweer van de oud-notaris dat na ondertekenen van de hYpotheekakte de notaris geen andere mogelijkheid heeft dan de akte te doen laten inschrijven en de gelden naar de gerechtigde partij over te boeken vindt geen steun in de wet. Indien de hYpothecair financier meldt dat er sprake is van hYpotheekfraude dan dient de notaris in het kader van zijn zorgplicht jegens die financier alles in het werk te stellen om de (verdere) hYpotheekfraude te voorkomen. Dit geldt ook in het geval dat de hYpotheekakte reeds is ondertekend maar nog niet is ingeschreven en de gelden nog niet zijn uitbetaald. Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat deze klacht en de bedenking op dit punt dan ook gegrond zijn.

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.57. Uit de stukken blijkt dat bemiddelaar Profconsult zowel [persoon 87] als [persoon 88] en ook [persoon 89] aanstuurt bij de opeenvolgende transacties op grond waarvan de oud-notaris bewust had moeten zijn van de mogelijkheid dat Profconsult feitelijk de leiding had bij deze afzonderlijke transacties. De oud-notaris had zich in ieder geval bewust moeten zijn van het feit dat [persoon 87], [persoon 88] en [persoon 89] wellicht als strolieden tussen de transacties zijn geschoven. Zo heeft Profconsult bij [persoon 87] en [persoon 89] bemiddelingskosten in rekening gebracht en is zij ook opgetreden voor [persoon 88]. De oud-notaris heeft derhalve onvoldoende oog gehad voor het vermoedelijke gebruik van strolieden. Daarnaast wordt overwogen dat de aflossing van de schulden van [persoon 89] ten bedrage van € 7.900,-- door Profconsult door middel van het aangaan van een nieuwe geldlening op zijn minst merkwaardig is, nu de hYpothecair financier als voorwaarde voor de financiering heeft gesteld dat [persoon 89] haar schulden diende af te lossen. Op grond van het vorenstaande had de oud-notaris gezien het vermoedelijk gebruik van strolieden en de waardestijging van 13,1% op dezelfde dag, voldoende indicatoren die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(30) [pand 30]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.58. De Kamer is van oordeel dat de oud­notaris zijn zorgplicht heeft geschonden jegens de hYpothecair financier door haar niet alsnog te informeren over de achteraf geconstateerde hYpotheekfraude die [persoon 91] heeft gepleegd. Het feit dat de hYpotheekakte inmiddels al was gepasseerd en inschreven in de openbare registers doet daaraan niet af. Daarnaast had de oud-notaris onvoldoende oog voor de aanzienlijke prijsstijging van 46,7% van het pand binnen twee weken tijd, terwijl het pand in een probleemwijk in Rotterdam is gelegen. Voorts heeft de oud-notaris geen vragen aan partijen gesteld waarom zij bij een Haagse notaris de akte wilden passeren. Deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang beschouwd leidt tot het oordeel dat de oud-notaris voldoende indicatoren had die hem ertoe hadden moeten bewegen een melding te doen in het kader van de Wet Mot. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

(31) [pand 31]

Zorgplicht

6.59. De Kamer is van oordeel dat de oud­notaris onvoldoende acht heeft geslagen op de opmerkelijke winstdeling van € 18.000,-- aan C. [persoon 94], nu het pand al sinds 1998 aan [persoon 92] in eigendom toebehoort. Daarnaast heeft hij zich onvoldoende rekenschap gegeven van het feit dat de benodigde woonvergunning voor [persoon 93] definitief was geregeld. Door geen nadere vragen te stellen heeft de oud-notaris in strijd gehandeld met zijn wettelijke zorgplicht die hij jegens de partijen en derden in acht behoort te nemen.

(32) [pand 32]

Wet melding ongebruikelijke transacties

6.60. De Kamer is van oordeel dat de oud-notaris onvoldoende onderzoek heeft verricht naar de prijs voor het pand bij de tweede transactie, nu die aanzienlijk hoger lag dan de prijs bij de eerste transactie, alsmede ten opzichte van de WOZ-waarde van het pand. Daarnaast heeft de oud-notaris verzuimd nader onderzoek te doen naar de opmerkelijke gang van zaken omtrent het laten vervallen van een deel van de winst door [persoon 95] ten gunste van de koper [persoon 96], omdat deze laatste een bedrag van € 21.108,77 tekort kwam bij de levering. De Kamer is dan ook van oordeel dat op grond van deze feiten en omstandigheden de oud-notaris voldoende indicatoren had die hem ertoe hadden moeten bewegen in ieder geval nadere vragen te stellen in het kader van de Wet Mot. Dit een en ander leidt tot de conclusie dat de klacht en de bedenking gegrond zijn.

(33) [pand 33]

Zorgplicht

6.61. In het dossier bevinden zich geen stukken waaruit blijkt dat er een acceptabele verklaring is voor de grote waardestijging van het pand van 120,8% in twee weken tijd. De oud-notaris heeft geen nader onderzoek ingesteld of vragen gesteld naar die waardestijging. Dit had wel op zijn weg gelegen gezien het feit dat er een aanschrijving van de gemeente lag ter zake het achterstallig onderhoud van het pand. De kosten voor herstel van het achterstallig onderhoud werden geraamd op € 41.131,--. Niet gebleken is dat de oud-notaris vragen heeft gesteld naar de wijze waarop dat zou zijn hersteld, hetgeen wel op de weg van de oud-notaris had gelegen. Nu hij dat niet heeft gedaan, heeft de oud-notaris zijn zorgplicht op grond van de Wna en de Wet Mot geschonden. De klacht en de bedenking zijn op dit onderdeel dan ook gegrond.

Niet gemelde contante transacties

6.62. Uit onderzoek van de bankafschriften en de kasregistratie van het notariskantoor van de oud-notaris zijn de volgende stortingen en opnamen naar voren gekomen die de oud-notaris niet heeft gemeld aan het Mot-meldpunt:

1. op 4 januari 2005 contant een bedrag van € 29.000,-- ontvangen op de bankrekening;
2. op 5 januari 2005 contant een bedrag van € 33.222,28 ontvangen op de bankrekening;
3. op 16 maart 2005 een uitbetaling per kas van een bedrag van € 11.500,-- aan P. [persoon 38];
4. op 27 mei 2005 contant een bedrag van € 27.600,-- ontvangen op de bankrekening;
5. op 1 december 2005 contant een bedrag van € 76.056,46 ontvangen op de bankrekening;
6. op 13 december 2005 contant een bedrag van € 25.500,-- ontvangen op de bankrekening;
7. op 10 februari 2006 contant een bedrag van € 17.700,-- ontvangen per kas.

6.63. De Kamer overweegt dat gezien de hoogte van voornoemde bedragen de oud-notaris deze stortingen en of uitbetalingen had behoren te melden bij het meldpunt. Bij zes van de zeven contante transacties was zelfs sprake van een objectieve indicator op grond waarvan de oud-notaris een Mot-melding had behoren te doen. De oud-notaris heeft hierbij dan ook in strijd gehandeld met de Wet Mot, zodat de klacht en de bedenking op dit punt gegrond zijn.

7. De maatregel

7.1. Uit het voorgaande blijkt dat ten aanzien van de oud-notaris nagenoeg alle in de behandelde dossiers geconstateerde bedenkingen en desbetreffende klachten gegrond zijn. Het door de Kamer verrichte onderzoek levert het beeld op dat de oud-notaris in meerdere dossiers niet alleen onnauwkeurig en slordig te werk is gegaan en zich nonchalant en gemakzuchtig heeft getoond ten opzichte van de geldende regelgeving, maar dat hij ook welbewust verschillende ambtsverplichtingen – met name het vragen van nadere inlichtingen bij waardestijgingen binnen korte tijd en het informeren van financiers – achterwege heeft gelaten. Hij is meermalen onvoldoende alert geweest op het gevaar van inschakeling van een stroman, en ook heeft hij zich in een aantal gevallen de belangen van een derde onvoldoende aangetrokken. Zijn werkwijze leidt tot het gevaar dat het notariaat zich leent voor ongebruikelijke, mogelijk criminele transacties. Hierbij tekent de Kamer direct aan dat er geen aanwijzing is voor enige actieve betrokkenheid van de oud-notaris zelf bij mogelijk criminele handelingen, maar dat zijn handelwijze mogelijk wel ertoe heeft geleid dat zijn kantoor aantrekkelijk werd voor handelaren in dubieuze onroerend goed transacties.

7.2. De aan de oud-notaris te maken verwijten zijn, tezamen en in onderling verband bezien, dusdanig talrijk en ernstig dat zij een maatregel rechtvaardigen. Ten aanzien van de aard van de op te leggen maatregel overweegt de Kamer het volgende. Het notarisambt brengt mee dat een notaris de regelgeving ten aanzien van zijn praktijkvoering nauwgezet naleeft. Het notariaat ontleent zijn bijzondere plaats in het rechtsverkeer aan het vertrouwen dat de betrokken partijen en de samenleving als geheel moeten (kunnen) hebben in de naleving van dwingende voorschriften de praktijkvoering betreffende. De bij de oud-notaris waargenomen nalatigheden, slordigheden en nonchalance verdragen zich hiermee niet. In zijn beslissing van 14 oktober 2009 heeft de Kamer geoordeeld, dat de aard en het aantal van de gegrond verklaarde klachten de Kamer tot het oordeel brachten dat ten minste een schorsing van enkele maanden op zijn plaats zou zijn geweest als de notaris nog fungeerde. Over de vraag welke maatregel opgelegd zou moeten worden, een schorsing van enkele maanden of een ontzetting uit het ambt, heeft de Kamer zich destijds niet gebogen, gezien het feit dat de oud-notaris inmiddels was gedefungeerd, en de Kamer in zijn visie beperkt was in zijn mogelijkheden bij het opleggen van een passende maatregel en daarom de – naar het oordeel van de Kamer – maximaal mogelijke maatregel van berisping heeft opgelegd.

Na die uitspraak heeft de Notariskamer van het Hof Amsterdam op 8 maart 2011 (LJN: BP8065) beslist dat – kort gezegd – het feit dat de oud-notaris is gedefungeerd geen beletsel vormt om de oud-notaris alsnog de maatregel van ontzetting uit het ambt op te leggen. Ook een schorsing van (ten minste) enkele maanden behoort dan volgens de Kamer tot de mogelijkheden. Nu een strengere maatregel dan een berisping mogelijk blijkt, zal de Kamer van die mogelijkheid gebruik maken en de notaris alsnog de maatregel van ontzetting uit het ambt opleggen. Die maatregel wordt niet alleen gerechtvaardigd geacht op grond van het aantal en de ernst van de gegrond bevonden klachten, maar ook en vooral, omdat de oud-notaris tot op heden het verkeerde van zijn handelwijze niet inziet, zoals blijkt uit de door hem gevoerde verweren als vermeld in de rechtsoverwegingen 4.2 en 4.3. Daar komt bij, dat de oud-notaris op 12 april 2013 de pensioengerechtigde leeftijd van 70 zal bereiken en dus in theorie tot 1 mei 2013 als (kandidaat-)notaris werkzaam (en waarnemingsbevoegd) zou kunnen zijn, hetgeen naar het oordeel van de Kamer voorkomen moet worden. Dit laatste kan alleen bereikt worden door de thans op te leggen maatregel.

8. De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de onder 6.16 en 6.17 besproken ambtshalve bedenking en klacht ongegrond;

verklaart de overige besproken ambtshalve bedenkingen en de klachten gegrond;

legt aan de oud-notaris de maatregel van ontzetting uit het ambt op, met ingang van het in kracht van gewijsde gegaan zijn van deze beschikking.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.G.L. den Os-Brand, voorzitter, L.G. Vollebregt, G.P. van Ham, J.Z. Moree en J. Smal, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. N.F.H. van Eijk, in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2012.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.