ECLI:NL:TNOKROT:2010:YC0392 Kamer van toezicht Rotterdam 17c/09

ECLI:	ECLI:NL:TNOKROT:2010:YC0392
Datum uitspraak:	29-01-2010
Datum publicatie:	09-02-2010
Zaaknummer(s):	17c/09
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:	De kandidaat-notaris wordt verweten als waarnemer te hebben opgetreden in twee ABC-transacties Verder wordt de kandidaat-notaris verweten ter zake niet te hebben voldaan aan haar zorgplicht, door bij partijen niet te informeren naar de achtergrond van de (ongebruikelijk) hoge waardesprongen, dan wel, na te laten nadere vragen te stellen naar het realiteitsgehalte van de verklaringen en documenten, terwijl het gehalte en documenten daartoe alle reden gaf. De kandidaat-notaris heeft niet voldaan aan haar zorgplicht om te voorkomen dat rechten van anderen worden geschaad. De kandidaat-notaris dient waardesprongen te beoordelen en koopcontracten en taxatierapporten kritisch te bekijken en zonodig nader onderzoek of navraag te doen. Daarbij had zij ook de belangen van de hypothecaire financier in het oog behoren te houden. De kandidaat-notaris heeft dit nagelaten. De kandidaat-notaris had bedacht moeten zijn op hypotheekfraude in de gevallen dat dezelfde personen C een pand door middel van een AB-BC transactie kopen, waarbij een prijssprong ten aanzien van dat pand optreedt. Beslissing: verklaart de klacht gegrond met oplegging van de maatregel van waarschuwing.

Kamer v­an Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notaris­sen te Rotterdam

Reg.nr. 17c/09

Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van de Wet op het notarisambt van:

Bureau Financieel Toezicht,

gevestigd te Utrecht,

klager,

- tegen -

mr. [naam],

kandidaat-notaris te [plaats],

hierna te noemen de kandidaat-notaris.

1. Het verloop van de procedure

1.1

De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

-    onderzoeksrapport BFT, tevens klacht d.d. 16 oktober 2008;

-    verweerschrift d.d. 22 oktober 2009;

-    aanvullende productie klager d.d. 13 november 2009;

-    pleitnota van klager overgelegd ter zitting;

-    twee pleitnota's van de kandidaat-notaris overgelegd ter zitting;

-    brief klager d.d. 22 december 2009;

-    brief kandidaat-notaris d.d. 8 januari 2010.

1.2

De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 16 december 2009. Daarbij zijn zowel klager, vertegenwoordigd door mr. M.F. Beumer en drs. M.J.V. Freijssen RA, als de kandidaat-notaris, bijgestaan door mr. dr. M.J.C. Visser en mr. drs. S.R. van Breukelen, verschenen. Partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd en hun standpunten tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht. Na de mondelinge behandeling hebben partijen nog de gelegenheid gekregen schriftelijk op elkaars pleitaantekeningen te reageren.

2. Beoordeling behandeling gesloten deuren

2.1

De kandidaat-notaris heeft verzocht om de behandeling achter gesloten deuren te doen plaatsvinden, waartoe haar inziens de geheimhoudingsverplichting van artikel 22 Wna noopt. In geval van een openbare behandeling zou volgens de kandidaat-notaris een veelheid van vertrouwelijke dossierinformatie publiek domein worden. Bovendien heeft geen van de direct betrokken partijen een klacht ingediend tegen kandidaat-notaris. Derhalve zullen kwesties besproken worden waarin verscheidene partijen en derden een rol spelen die niet om een dergelijke behandeling verzocht hebben. Voorts ziet de klacht op het verrichten van Mot-meldingen. Het staat de kandidaat-notaris derhalve niet vrij in het openbaar hierover te spreken.

2.2

De Kamer heeft dienaangaande het volgende beslist. Vooropgesteld dient te worden dat de behandeling door de Kamer op grond van art. 101 lid 4 Wna in het openbaar dient te geschieden, tenzij er gewichtige redenen bestaan die rechtvaardigen dat de behandeling geheel of gedeeltelijk met gesloten deuren zal plaatsvinden. In beginsel moeten klagers die de kandidaat-notaris tuchtrechtelijk aanspreken geacht worden dat zij de kandidaat-notaris van zijn geheimhoudingsplicht hebben ontslagen. Nu het een klacht van het BFT betreft die geen partij waren bij de akten en daarom worden gezien als een derde en het gaat over het handelen van kandidaat-notaris in strijd met de Wid/Wet Mot, zijn naar het oordeel van de Kamer genoemde gewichtige redenen wél aanwezig. De klacht zal dan ook achter gesloten deuren behandeld worden.

3. Inhoud van de klacht

3.1

Bij brief d.d. 17 april 2009 heeft het Bureau Financieel Toezicht (hierna: BFT) het volgende uiteengezet:

"Op 16 oktober 2008 heeft het BFT gerapporteerd inzake het onderzoek naar notaris mr. [X] te [plaats].

De bevindingen van het BFT in deze rapportage duiden er op dat het handelen en/of nalaten van niet alleen notaris mr. [X], maar ook zijn (toenmalige) kandidaat-notarissen mr. [Y], mr. [A], mw. mr. [B] en mr. [C], in een aantal in het rapport beschreven dossiers (ABC-transacties) naar de mening van het BFT strijdig zijn met de tuchtnorm van artikel 98, eerste lid Wna.

Daarnaast heeft notaris mw. mr. [D] de akten van een tweetal ABC-transacties gepasseerd met notaris [X] als haar waarnemer, waarbij de bevindingen er eveneens op duiden dat het handelen en/of nalaten van mw. mr. [D] naar de mening van het BFT strijdig zijn met de tuchtnorm van artikel 98, eerste lid Wna.

Ook tegen notaris mw. mr. [D], (thans) notaris mr. [Y], kandidaat-notaris mr. [A], kandidaat-notaris mw. mr. [B] en kandidaat-notaris mr. [C] heeft het BFT klachten ingediend, die in de rapportage nader worden beschreven.

Het BFT heeft namelijk aangegeven om als klager te worden aangemerkt en het rapport als klacht te beschouwen indien de onderzoeksbevindingen zouden worden voorgelegd aan de Kamer van Toezicht. Inmiddels is dit gebeurd en heeft de mondelinge behandeling van de klachten tegen notaris mr. [X] reeds plaatsgevonden".

3.2

Zoals in het rapport d.d. 16 oktober 2008 is aangegeven heeft kandidaat-notaris opgetreden als waarnemer in twee ABC-transacties,  zijnde de [adres] en de [adres].

3.3

In het kader van de opdracht heeft het BFT ter beantwoording van de onderzoeksdoelstellingen, een aantal zaaksdossiers van de kandidaat-notaris nader beoordeeld. Alhoewel het onderzoek zich niet specifiek heeft gericht op de gedragingen van kandidaat-notaris, blijkt dat zij de door het BFT beoordeelde akten bij waarneming heeft gepasseerd. Naar de mening van het BFT heeft de kandidaat-notaris ter zake niet voldaan aan haar zorgplicht, door bij partijen niet te informeren naar de achtergrond van de (ongebruikelijk) hoge waardesprongen, dan wel, na te laten nadere vragen te stellen naar het realiteitsgehalte van de verklaringen en documenten, terwijl het gehalte en documenten daartoe alle reden gaf.

Verder stelt het BFT dat de kandidaat-notaris niet heeft voldaan aan haar zorgplicht om te voorkomen dat rechten van anderen worden geschaad. De kandidaat-notaris dient waardesprongen te beoordelen en koopcontracten en taxatierapporten kritisch te bekijken en zonodig nader onderzoek of navraag te doen. Daarbij had zij ook de belangen van de hypothecaire financier in het oog behoren te houden. De kandidaat-notaris heeft dit nagelaten.

Het BFT wijst er bovendien op dat de kandidaat-notaris bedacht had moeten zijn op hypotheekfraude in de gevallen dat dezelfde personen C een pand door middel van een AB-BC transactie kopen, waarbij een prijssprong ten aanzien van dat pand optreedt.

3.4

[adres] ( 15 juli 2004)

Er was sprake van een aanzienlijke waardestijging in ongeveer zes maanden tijd.

Vanwege het bijzondere karakter van de transactie was notaris [X] zelf aanwezig bij het passeren van de akte door kandidaat-notaris en zou zelfs leiding hebben gegeven aan die bijeenkomst.

Opvallend was dat de koopovereenkomsten A-B en B-C beiden door partij B naar het notariskantoor worden gestuurd en bovendien geen melding maken van de drie aanschrijvingen die op het pand rusten.

Ook bevond zich bij de koopovereenkomst A-B een aanvulling inzake het afstand doen van de subsidie.

Verder heeft partij B een kopie van het legitimatiebewijs van partij C naar notaris opgestuurd. Dit acht het BFT zeer opmerkelijk.

Kandidaat-notaris heeft verzuimd een Mot-melding te doen, terwijl dit in de gegeven omstandigheden wel op haar weg lag.

3.5

[adres] (19 november 2004)

De Kamer heeft in de tuchtzaak tegen notaris [X] in onderdeel 6.12 ten aanzien van dit pand het volgende overwogen:

“Er is sprake van een ABC-transactie met opeenvolgende leveringen op dezelfde dag met een aanzienlijke waardestijging. Dit pand is door A op de veiling verkregen. De kwijting dateert van 3 november 2004. Op 19 november 2004 is het pand tweemaal verkocht met een waardestijging van bijna 67% (€ 36.000,--). Blijkens de schriftelijke verklaring van B is de waardestijging te verklaren door ontruiming en een grondige verbouwing. Echter, uit het taxatierapport, waarin de onderhoudssituatie van het pand niet als matig of slecht is omschreven, staat nadrukkelijk vermeld dat er geen sprake is van verbouwings-, verbeterings- en/of onderhoudswerkzaamheden, dan wel concrete plannen daartoe. Ook uit de koopovereenkomst B-C blijkt niet dat er nog verbouwd moet worden. Bovendien is het onwaarschijnlijk dat een dergelijk omvangrijke verbouwing (vernieuwen douche, plaatsen van een nieuwe keuken met inbouwapparatuur, vernieuwen van al het tegelwerk, vernieuwen van de WC, het leggen van laminaat, het uitvoeren van diverse schilderwerkzaamheden, stucwerk, het vervangen van alle elektra en het plaatsen van een nieuwe CV) binnen een tijdsbestek van hooguit 16 dagen heeft kunnen geschieden. Er is geen sleutelverklaring. Bijkomende signalen die de notaris hadden moeten opvallen is dat het pand op 29 oktober 2004 (door de heer [naam] van Fiducia) is getaxeerd conform de prijs van de koopovereenkomst van 12 oktober 2004 en de koopovereenkomst BC dateert van drie dagen vóór de koopovereenkomst AB.”

De Kamer komt tot de volgende slotconclusie:

“De notaris had naar het oordeel van de Kamer in deze dossiers, gelet op alle vorenvermelde omstandigheden, geen genoegen mogen nemen met de verklaringen voor de waardesprong. Hij had in elk dossier om een deugdelijk gedocumenteerde onderbouwing voor het prijsverschil moeten vragen. Bij het uitblijven daarvan had hij zijn dienst moeten weigeren.

Naar het oordeel van de Kamer heeft de notaris in voormelde gevallen ten onrechte een (tijdige) Mot-melding achterwege gelaten. De Kamer acht de klacht van het BFT daarover gegrond.”

Kandidaat-notaris heeft de ABC-akten als waarnemer gepasseerd. De conclusies die door de Kamer worden gegeven ten aanzien van dit dossier, gelden derhalve ook voor kandidaat-notaris. Zij heeft ten onrechte niet haar dienst geweigerd en ten onrechte een Mot-melding achterwege gelaten.

Aangezien kandidaat-notaris ruim zestien jaar ervaring heeft als kandidaat-notaris acht het BFT haar handelswijze als tuchtrechtelijk laakbaar. Zij heeft gehandeld in strijd met de bestaande regelgeving op een wijze welke kan worden gekwalificeerd als een handelen of nalaten welke een behoorlijk kandidaat-notaris niet betaamt.

4. Standpunt van de kandidaat-notaris

Preliminaire verweren

4.1

BFT als klager

Kandidaat-notaris stelt dat het het BFT niet vrij staat, nadat het eerst onderzoeker was naar het handelen van notaris [X], daarna rechtstreeks de rol van klager op zich te nemen. Het BFT treedt daarmee buiten de onderzoeksopdracht.

4.2

Redelijke termijn

Het onderzoek van het BFT jegens notaris [X] is gebaseerd op een tweetal beschikkingen van de voorzitter van de Kamer van 10 mei 2007 en 3 juli 2007, waarbij het BFT de opdracht toebedeeld heeft gekregen een onderzoek te verrichten naar het handelen van notaris [X].

Het was kandidaat-notaris bekend dat het BFT heeft verzocht om dit onderzoek en dat de daarin te betrekken transacties waren geselecteerd. Eind 2006/begin 2007 was het voor het BFT reeds kenbaar dat kandidaat-notaris werkzaamheden heeft verricht ter zake van de in het onderzoek van het BFT betrokken dossiers.

Tot aan de brief van de Kamer aan kandidaat-notaris d.d. 5 juni 2009 was zij er niet van op de hoogte dat het BFT ervoor had gekozen haar persoonlijk in het onderzoek te betrekken. Het BFT beklaagt zich over feitelijkheden die ruim vier jaar geleden hebben plaatsgevonden. Voorzover deze feiten niet verjaard zijn ingevolge artikel 99 lid 12 Wna, zijn zij tenminste niet binnen de redelijke termijn van artikel 6 EVRM ingediend, zodat het BFT niet in zijn klachten kan worden ontvangen.

4.3

Vertrouwensbeginsel

Tot 5 juni 2009 was kandidaat-notaris er niet van op de hoogte dat naar aanleiding van het onderzoek van het BFT tegen haar een klacht zou worden ingediend. Gelet daarop heeft zij er steeds op vertrouwd dat jegens haar geen klacht zou worden ingediend en zou worden behandeld.

Aangezien het onderzoek naar notaris [X] en de behandeling reeds geruime tijd is voltooid, verkeerde de kandidaat-notaris in de gerechtvaardige veronderstelling dat het onderzoek op haar geen betrekking had. Daarom is het indienen van de klacht in strijd met het vertrouwensbeginsel.

4.4

Hoor en wederhoor

Kandidaat-notaris is door het BFT nooit gehoord over de delen van de onderzoeksrapportage die op haar betrekking hebben. Toen notaris [X] in het kader van het onderzoek werd gehoord, had het BFT de kandidaat-notaris ook kunnen horen.

Verder brengt de zorgvuldigheid met zich mee dat, indien kandidaat-notaris jaren later wordt geconfronteerd met een klacht, zij eerst wordt gehoord.

4.5

Omschrijving klacht

De klacht die tegen kandidaat-notaris is ingediend is onduidelijk. Uit de delen van de onderzoeksrapportage die aan kandidaat-notaris zijn toegestuurd blijkt niet welke klachten, dan wel welke onderdelen daarvan tegen kandidaat-notaris zijn gericht.

4.6

Proportionaliteit

Kandidaat-notaris is van mening dat de klacht de proportionaliteit te buiten gaat.

Materiële verweren

De kandidaat-kandidaat-notaris meent dat de haar gemaakte verwijten onterecht zijn, althans geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen opleveren en voert daartoe het volgende aan.

4.7

[adres]

Notaris [X] heeft partijen op kantoor uitgenodigd om het waardeverschil toe te lichten. Partijen hebben in dit kader verklaard en bevestigd dat partij B de renovatie van het pand op het moment van verkoop vrijwel volledig had voltooid.

Zowel de aanschrijvingen in verband met achterstallig onderhoud als de subsidieregeling zien op het verbeteren van de staat van de woning. Indien de woning zou worden opgeknapt conform de subsidieregeling, zouden de aanschrijvingen komen te vervallen. Ten behoeve van de geldlening was een taxatierapport opgesteld en aan de bank overgelegd. Deze was echter niet aanwezig in het dossier. Het was voor kandidaat-notaris dan ook niet mogelijk zich van de inhoud daarvan te vergewissen. Kandidaat-notaris heeft derhalve afdoende onderzoek verricht naar het prijsverschil.

Partijen zijn volgens de Wid geïdentificeerd.

Door kandidaat-notaris is destijds geen Mot-melding gedaan, aangezien zij hiertoe geen aanleiding zag.

4.8

[adres]

Het pand was verkregen op de veiling en algemeen bekend is dat vastgoed op een veiling aanzienlijk minder opbrengt. Tijdens de bespreking op kantoor heeft kandidaat-notaris nadrukkelijk aan partij C gevraagd of het appartement daadwerkelijk was gerenoveerd. Deze vraag werd bevestigend beantwoord.

Bovendien kwam de koopsom kandidaat-notaris niet ongewoon voor. Destijds brachten woningen van het Woningbedrijf Rotterdam, van vergelijkbaar woonoppervlak, hetzelfde of zelfs meer op. Kandidaat-notaris vertrouwde daarbij op de door de VBO gecertificeerd taxateur/makelaar vastgestelde taxatie en woonoppervlak.

De kandidaat-notaris heeft geen hypotheekfraude vermoed aangezien de hypotheekverstrekker over hetzelfde taxatierapport beschikte.

Partijen zijn conform de Wid geïdentificeerd.

Op grond van het hiervoor gaande achtte kandidaat-notaris het niet toegestaan haar dienst te weigeren, aangezien daar onvoldoende aanleiding toe bestond. Zij achtte de transacties niet ongebruikelijk.

4.9

Kandidaat-notaris is dan ook van mening dat de klacht niet-ontvankelijk en subsidiair ongegrond dient te worden verklaard.

5.    De beoordeling van de ontvankelijkheid en de verweren van formele aard

5.1

Bij de beoordeling van de vraag of het BFT in dit geval – waarin het een opdracht van de voorzitter heeft gekregen voor het verrichten van een onderzoek als bedoeld in artikel 96 lid 5 Wna – de bevoegdheid heeft zelfstandig een klacht in te dienen, geldt als uitgangspunt dat het BFT de bevoegdheid heeft een klacht op grond van artikel 99 Wna in te dienen.

Die bevoegdheid wordt begrensd door het algemene vereiste dat een klager belang dient te hebben bij een tuchtrechtelijke beoordeling van het handelen en/of nalaten van de kandidaat-notaris. Dat het BFT in dit geval een dergelijk belang heeft, is voldoende aannemelijk gelet op de inhoud van de klacht en het feitencomplex waarop de klacht is gebaseerd in relatie tot de toezichthoudende taken inzake het notariaat waarmee de wetgever het BFT heeft belast. Ook de omstandigheid dat het BFT het voornoemde onderzoek heeft verricht, maakt dat het belang heeft bij een beoordeling door de Kamer van een klacht gebaseerd op enig uit dit onderzoek blijkend handelen of nalaten van de kandidaat-notaris. Er zijn onvoldoende redenen om een uitzondering te maken op de bevoegdheid van het BFT een klacht in te dienen in het geval het BFT (eerst) als onderzoeker op de voet van art. 96 lid 5 Wna is opgetreden. De hoedanigheden van onderzoeker en klager zijn blijkens art. 107 lid 1 Wna niet onverenigbaar. Deze bepaling houdt immers in dat het BFT voor wat betreft de mogelijkheid tot het instellen van hoger beroep als klager wordt aangemerkt, indien de zaak door de voorzitter van de Kamer ter behandeling is voorgelegd na een onderzoek op grond van art. 96 lid 2 Wna. Bij dit alles is voorts van belang dat, welke taken het BFT ook vervult in een en dezelfde zaak, de beslissing steeds is voorbehouden aan de (onafhankelijke) Kamer.

5.2

Ten aanzien van het verjaringsverweer oordeelt de Kamer dat voor de aanvang van de vervaltermijn van drie jaren voor het indienen van een klacht, genoemd in artikel 99, lid 12 Wna doorslaggevend is, wanneer klager van het handelen of nalaten van notaris kennis heeft genomen. Dit moment hoeft niet per definitie samen te vallen met het moment dat het (klachtwaardig) handelen of nalaten door de desbetreffende kandidaat-notaris plaatsvindt.

Op 10 mei 2007 is aan het BFT opdracht gegeven tot het doen van onderzoek naar notaris [X]. De vervaltermijn van drie jaar begint te lopen op het moment dat het onderzoek ingesteld werd. Op 16 oktober 2008 is de klacht binnengekomen, dus ruim binnen de vervaltermijn. Van een schending van een redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 EVRM is onder deze omstandigheden evenmin sprake.

5.3

Bij de beoordeling van het vertrouwensbeginsel gaat het om de vraag of kandidaat-notaris er ondanks het feit dat er een onderzoek naar notaris [X] gaande was, er vanuit mocht gaan dat er tegen haar geen klacht ingediend zou worden. De kantoorgenoot van een notaris die aan een onderzoek van het BFT is onderworpen dient zich in het algemeen te realiseren dat dit onderzoek zich feitelijk ook kan uitstrekken tot zijn eigen functioneren. Aangezien kandidaat-notaris wist dat er een onderzoek gaande was, waarin transacties waren geselecteerd waarbij zij als waarnemer had gepasseerd, is de Kamer van mening dat er geen schending van het vertrouwensbeginsel aan de orde is.

5.4

De kandidaat-notaris acht de klacht van het BFT in strijd met de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit. De Kamer stelt voorop dat het tot de beleidsvrijheid van het BFT behoort om een klacht te mogen indienen. Het is immers aan de kandidaat-notaris om de wettelijke voorgeschreven meldingsplicht in geval van dubieuze transacties na te leven en aan het BFT dit te onderzoeken en er zonodig over te klagen. Dit betekent dat dit verweer geen doel treft. Dit gezegd hebbende kan de Kamer zich voorstellen dat in dit geval het BFT, in aanmerking genomen haar beleidsvrijheid, aan de kandidaat-notaris te kennen zou hebben gegeven een klacht in te dienen, tenzij kandidaat-notaris alsnog de voorgeschreven WID/MOT/WWFT-meldingen zou hebben gedaan.

5.5

Bij de beoordeling van de vraag of het beginsel van hoor en wederhoor is geschonden oordeelt de Kamer het volgende.

In het kader van haar onderzoek had het BFT niet mogen volstaan met het verzoek aan notaris [X] haar onderzoeksvragen voor te leggen aan de kandidaat-notaris. Het BFT heeft dan immers geen zekerheid dat de kandidaat-notaris kennis heeft genomen van haar vragen, laat staan dat zij achter de antwoorden op deze vragen staat. In die zin is het onderzoek minder zorgvuldig dan mocht worden verwacht, temeer nu het notariële tuchtrecht zich richt tot de individuele kandidaat-notaris. Dit leidt echter niet tot niet-ontvankelijkheid nu de Kamer het beginsel van hoor en wederhoor ten volle toepast, zodat de kandidaat-notaris (en het BFT) schriftelijk en ter zitting inhoudelijk hun verhaal kunnen doen.

5.6

De Kamer acht voorts de inhoud van de klacht ten aanzien van klager zoals blijkend uit de delen van het onderzoeksrapport die zich in het dossier van klager bevinden voldoende bepaalbaar. Blijkens de inhoud van het verweer is het de kandiaat-notaris ook duidelijk waarover door het BFT wordt geklaagd.

5.7

De slotsom is dat het BFT in zijn klacht kan worden ontvangen.

6. De verdere beoordeling

6.1

Ter beoordeling van de Kamer staat of de kandidaat-notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van de Wna. Een kandidaat-notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als kandidaat-notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk kandidaat-notaris niet betaamt.

6.2

Van een ABC-transactie (eigenlijk A-B, B-C transactie) wordt gesproken indien een onroerend goed binnen een tijdsbestek van uiterlijk zes maanden - tenminste - twee maal wordt verkocht. Een dergelijke transactie is in beginsel geoorloofd en op zich niet ongebruikelijk. De fiscale wetgever heeft bovendien bijvoorbeeld voor de heffing van overdrachtsbelasting een voorziening getroffen waardoor bij een verkrijging binnen zes maanden na de vorige, de maatstaf van heffing van overdrachtsbelasting verminderd mag worden met het bedrag waarover bij die eerdere verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd was (artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer). Echter, een ABC-transactie is gevoelig voor fraude zoals hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren. Een aanwijzing dat er sprake is van fraude is bijvoorbeeld dat de waarde van het onroerend goed in die korte periode aanzienlijk in waarde is gestegen en/of er blijkens de verklaringen - grondig - is verbouwd binnen een zeer korte periode, dan wel nog voordat de eigendom daadwerkelijk op koper C is overgegaan of dat dezelfde koper (C) binnen korte tijd meerdere onroerende zaken voor eigen bewoning heeft aangeschaft. Een zorgvuldige ambtsuitoefening brengt mee dat de kandidaat-notaris nagaat of het prijsverschil (en/of overige aanwijzingen die mogelijk duiden op fraude) op goede gronden verklaarbaar is en dat zij, zonodig, dienaangaande nader onderzoek verricht. De kandidaat-notaris zal daarbij, alvorens haar diensten te verlenen, partijen om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en, indien daartoe aanleiding bestaat, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. De kandidaat-notaris dient van een en ander aantekening te houden in het dossier. Indien de verkregen informatie uitblijft of geen redelijke en afdoende verklaring biedt, dient de kandidaat-notaris op grond van art. 21 lid 2 Wna haar dienst te weigeren. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie, mag van de kandidaat-notaris een kritische opstelling worden verwacht.

6.3

De kandidaat-notaris heeft aangevoerd dat de prijsstijging - mede - lag in een renovatie/verbouwing van de woning. De Kamer is echter van oordeel dat de vaak aanzienlijke prijsstijgingen niet – afdoende – kunnen worden verklaard uit het (vermeend) plaatsgrijpen van de gestelde verbouwingen, waarvan overigens veelal niet of onvoldoende blijkt uit de beschikbare stukken. Soms is het zelfs volstrekt onaannemelijk dat er verbouwd zou zijn. Zo zouden verbouwingen geregeld vóór de datum van het passeren van de akte zijn uitgevoerd, terwijl sleutelverklaringen stelselmatig ontbreken. Er was voor de kandidaat-notaris reden om nadere vragen te stellen over het realiteitsgehalte van de verbouwingsnota’s, bijvoorbeeld wanneer deze dateerden van na de koopovereenkomst B-C, geen BTW vermeldden of kenbare fouten bevatten. Naar het oordeel van de Kamer had de kandidaat-notaris geen genoegen mogen nemen met de gegeven verklaringen, althans hadden deze haar moeten nopen tot het stellen van nadere vragen of het verrichten van nader onderzoek. Het verweer van de kandidaat-notaris dienaangaande overtuigt onvoldoende. Gelet op hetgeen aan de Kamer is overgelegd en ter behandeling is toegelicht, heeft de kandidaat-notaris naar het oordeel van de Kamer de onder 6.1 weergegeven tuchtnorm geschonden.

De kandidaat-notaris had naar het oordeel van de Kamer in de dossiers, gelet op alle vorenvermelde omstandigheden, geen genoegen mogen nemen met de verklaringen voor de waardesprong. Zij had om een deugdelijk gedocumenteerde onderbouwing voor het prijsverschil moeten vragen. Bij het uitblijven daarvan had zij haar dienst moeten weigeren.

Naar het oordeel van de Kamer heeft de kandidaat-notaris in voormelde gevallen ten onrechte een (tijdige) Mot-melding achterwege gelaten.

Op grond van bovenstaande oordeelt de Kamer dat de klacht gegrond is.

6.4

Het BFT verwijt de kandidaat-notaris haar cliënten niet (allen) te hebben geïdentificeerd conform de voorschriften van de Wid. De kandidaat-notaris heeft dit bestreden.

Mede gelet op het feit dat de Wid voor het notariaat pas in werking is getreden op 1 juni 2003 eninmiddels is opgegaan in de Wwft, acht de Kamer de handelwijze van de kandidaat-notaris strikt genomen weliswaar niet in overeenstemming met de toenmalige wetgeving, maar niet tuchtrechtelijk laakbaar.

6.5

De Kamer is van oordeel dat de maatregel van waarschuwing passend is. Daarbij heeft de Kamer in aanmerking genomen dat niet is gebleken dat kandidaat-notaris te kwader trouw heeft gehandeld en/of bewust is tekortgeschoten. De Kamer heeft in haar overwegingen betrokken het tijdsverloop tussen de transactie, het moment van de klacht en de zitting, het feit dat het twee incidentele transacties betroffen en dat het kantoor van kandidaat-notaris inmiddels ISO-gecertificeerd is om herhaling te voorkomen. De Kamer heeft in haar overwegingen betrokken de ingrijpendheid van de klachtenprocedure. Daarbij is voorts van belang dat kandidaat-notaris niet eerder een maatregel opgelegd heeft gekregen naar aanleiding van een soortgelijke klacht.

Verder heeft de Kamer de bijzonderheid meegewogen dat notaris [X] bij het passeren van de [adres] aanwezig was, maar niet zelf heeft gepasseerd. Notaris had immers ook zelf als notaris vastgoed de akte kunnen passeren, ware het niet dat hij die dag de waarneming had afgegeven.

7.  De beslissing

De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,

verklaart de klacht gegrond met oplegging van de maatregel van waarschuwing;

Deze beslissing is gegeven door mrs. W. van Veen, F. Hoppel, J.H.J. Preller, A.J.J. van Rijen en F.E. Roos in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit.

Uitgesproken ter openbare vergadering op 28 januari 2010.

De secretaris,                                                      De voorzitter,

mr. F.S. Pietersma-Smit                                      mr. W. van Veen

Deze beslissing is verzonden op:

Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.