Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNOKSGR:2008:YC0056 Kamer van toezicht 's-Gravenhage 07-41

ECLI: ECLI:NL:TNOKSGR:2008:YC0056
Datum uitspraak: 13-02-2008
Datum publicatie: 13-02-2008
Zaaknummer(s): 07-41
Onderwerp: Ondernemingsrecht
Beslissingen: Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie: 1.        De kandidaat-notaris had eerst de juistheid van de mededeling van de makelaar moeten nagaan bij klaagster alvorens verdere stappen te [laten] ondernemen in het verkooptraject van de twee panden. Door dit niet te doen, heeft zij nodeloos en ten onrechte zowel onduidelijkheid in de afwikkeling van het verkooptraject als onrust bij klaagster veroorzaakt. 2.        De kandidaat-notaris en de notaris hebben onzorgvuldig gehandeld door de brieven van klaagster onbeantwoord te laten, temeer nu een beantwoording van de brieven door het notariskantoor voor klaagster -gezien het verschil van mening en de daarmee samenhangende discussie tussen klaagster en makelaar- kennelijk voor klaagster van wezenlijk belang is geweest voor de verdere afwikkeling van het verkoopaanbod van de makelaar. Door niet te reageren hebben de kandidaat-notaris en de notaris bovendien het in deze brieven geuite ongenoegen van klaagster over de gang van zaken kennelijk niet onderkend of willen onderkennen. 

Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen ’s-Gravenhage

Beslissing van 13 februari 2008 inzake de klacht onder nummer 07-41 van:

[...]

gevestigd te [...],

hierna ook te noemen: klaagster,

advocaat mr. B.D. Roelink,

tegen

1.        [...],

kandidaat-notaris, werkzaam bij na te melden notaris,

hierna ook te noemen: de kandidaat-notaris.

2.        [...],

notaris te [...],

hierna ook te noemen: de notaris.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

·         de klacht bij brief van 6 september 2007, met bijlagen, ingekomen op 7 september 2007;

·         het antwoord van de notaris en de kandidaat-notaris;

·         de repliek van klaagster;

·         de dupliek van de notaris en de kandidaat-notaris.

De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 16 januari 2008.

Daarbij waren aanwezig:

·         [...], directeur van klaagster, met de advocaat van klaagster,

·         de notaris en de kandidaat-notaris.

Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan in afschrift gehecht de op de zitting overgelegde pleitaantekeningen van de advocaat van klaagster.

De feiten

Klaagster exploiteert een restaurant in de bedrijfsruimte aan [pand 1] te [...]. De bedrijfsruimte is gehuurd van [A]. Zoals blijkt uit de huurovereenkomst van 1 september 1986 heeft klaagster het recht van eerste koop van dit pand en het aan derden verhuurde pand aan [pand 2] te [...]. Bij testament van genoemde Demmenie, opgemaakt op 6 oktober 2006 door de notaris, is bepaald dat na het overlijden van Demmenie de executeur bepaalde in het testament genoemde panden - met uitzondering van onder meer het pand aan [pand 2] te [...] - aan de huurders daarvan te koop zal aanbieden. Daarbij zullen deze huurders de gelegenheid krijgen om binnen een termijn van drie maanden schriftelijk in te gaan op het verkoopaanbod van de executeur.

[A] is op [...] overleden.

Bij brief van 9 juni 2007 heeft [makelaar] - een vaste aanbrenger bij het notariskantoor - de twee panden aan klaagster te koop aangeboden voor € 250.000 respectievelijk € 450.000 en een termijn gesteld tot 30 juni 2007 16.00 uur om op dit aanbod te reageren.

Bij brief van 15 juni 2007 van de advocaat van klaagster heeft klaagster aan voormelde makelaar te kennen gegeven het in de huurovereenkomst beschreven recht van eerste koop te willen uitoefenen en een andere koopprijs voor de twee panden voorgesteld. Bij brief van 28 juni 2007 heeft de advocaat de makelaar herinnerd aan zijn eerstgenoemde niet beantwoorde brief.

Bij brief van 12 juli 2007 aan klaagster heeft de kandidaat-notaris aangekondigd dat de verkoper zal overgaan tot overdracht aan een derde partij van de panden, nu zij van de makelaar heeft vernomen dat klaagster niet binnen de door de makelaar gestelde termijn heeft gereageerd op diens verkoopaanbod.

De klacht en het verweer van de kandidaat-notaris en de notaris

De klacht - voor zover ter zitting gehandhaafd - valt uiteen in twee onderdelen.

1.        Klaagster verwijt de kandidaat-notaris onzorgvuldig jegens haar te hebben gehandeld door bij brief van 12 juli 2007 aan klaagster te hebben aangekondigd dat de verkoper zou overgaan tot overdracht aan een derde partij van de panden aan [pand 2] en [pand 1] te [...], nadat de kandidaat-notaris voetstoots van de makelaar had aangenomen dat klaagster niet binnen de haar door de makelaar aangeboden termijn van minder dan een maand had gereageerd. Daargelaten dat het onjuist is dat klaagster niet binnen voormelde termijn zou hebben gereageerd gelet op de brieven van 15 en 28 juni 2007 van de advocaat aan de makelaar, mag van de kandidaat-notaris verwacht worden dat zij op de hoogte is van de bepalingen in het testament - temeer nu het testament door de notaris is opgemaakt -, met name dat in het testament aan de huurders een termijn van drie maanden is gegeven om te reageren. Voormelde aankondiging door de kandidaat-notaris heeft daardoor nodeloos en ten onrechte verontrusting veroorzaakt bij klaagster.

2.        Om aan te tonen dat klaagster wél binnen de door de makelaar gestelde termijn heeft gereageerd, heeft zij vervolgens via haar advocaat bij brief van 16 juli 2007 aan de kandidaat-notaris kopie meegezonden van de brieven van de advocaat aan de makelaar met bedoelde reactie. Daarbij is de kandidaat-notaris uitdrukkelijk verzocht te bevestigen dat niet zou worden overgegaan tot overdracht van de twee panden. Klaagster verwijt de kandidaat-notaris en de notaris dat zij niet hebben gereageerd op deze brief en ook niet op de daaropvolgende brief van 31 juli 2007 van de advocaat van klaagster.

De notaris heeft mede namens de kandidaat-notaris het volgende verweer gevoerd.

De correspondentie van de advocaat van klaagster is niet stelselmatig onbeantwoord gebleven door het kantoor van de notaris. Een antwoord op de vraag van klaagster aan het kantoor van de notaris om te bevestigen niet mee te zullen werken aan leveringshandelingen heeft de notaris beschouwd als niet zinvol, temeer daar door middel van Vormerkung de kenbaarheid van het recht van eerste koop voor ieder duidelijk was. Voor klaagster als huurster gold niet wat krachtens het testament voor andere huurders gold. Door de uitzondering in het testament ten opzichte van klaagster is niet het contractueel recht van eerste koop eenzijdig tenietgedaan. Gezien de Vormerkung had de advocaat moeten weten dat de belangen van zijn cliënte voldoende gewaarborgd werden.

De beoordeling van de klacht
De voor [kandidaat-]notarissen geldende tuchtnorm

Volgens artikel 98 lid 1 Wna zijn notarissen [en kandidaat-notarissen] aan tuchtrechtspraak onderworpen voor enig handelen of nalaten dat in strijd is met enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, dan wel met de zorg die zij als notarissen [of kandidaat-notarissen] behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris [of kandidaat-notaris] niet betaamt.

Klachtonderdeel 1

De Kamer is van oordeel dat de kandidaat-notaris eerst de juistheid van de mededeling van de makelaar had moeten nagaan bij klaagster alvorens verdere stappen te [laten] ondernemen in het verkooptraject van de twee panden. Door dit niet te doen, heeft zij nodeloos en ten onrechte zowel onduidelijkheid in de afwikkeling van het verkooptraject als onrust bij klaagster veroorzaakt .

De klacht is daarom in dit onderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 2

Als onweersproken staat vast dat de kandidaat-notaris en de notaris niet hebben gereageerd op de brieven van 16 en 31 juli 2007 van de advocaat van klaagster. De Kamer is van oordeel dat het naar de maatstaven van zorgvuldigheid die een [kandidaat-]notaris dient te betrachten niet past om dergelijke brieven onbeantwoord te laten, temeer nu een beantwoording van de brieven door het notariskantoor voor klaagster - gezien het verschil van mening en de daarmee samenhangende discussie tussen klaagster en makelaar - kennelijk voor klaagster van wezenlijk belang is geweest voor de verdere afwikkeling van het verkoopaanbod van de makelaar. Door niet te reageren hebben de kandidaat-notaris en de notaris bovendien het in deze brieven geuite ongenoegen van klaagster over de gang van zaken kennelijk niet onderkend of willen onderkennen. Het had om voormelde redenen op hun weg gelegen om deze brieven te beantwoorden. Door dit niet te doen, hebben zij onzorgvuldig jegens klaagster gehandeld.

Daaraan doet niet af dat de advocaat volgens de notaris had moeten weten dat de belangen van klaagster door haar recht van eerste koop voldoende gewaarborgd werden.

De klacht is daarom ook in dit onderdeel gegrond.

De maatregel

Genoemde nalatigheden rechtvaardigen - mede gelet op ieders hoedanigheid en de daaraan verbonden verantwoordelijkheid - de oplegging van een waarschuwing voor zowel de kandidaat-notaris als de notaris.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

1.        verklaart de klacht ten aanzien van kandidaat-notaris [...] in beide onderdelen gegrond;

legt de kandidaat-notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing op;

bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat deze beslissing in kracht van gewijsde zal zijn gegaan, zal worden tenuitvoergelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de kandidaat-notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris;

2.        verklaart de klacht ten aanzien van notaris [...] in onderdeel 2 gegrond;

legt aan de notaris hiervoor de maatregel van waarschuwing op;

bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat deze beslissing in kracht van gewijsde zal zijn gegaan, zal worden tenuitvoergelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris.

Deze beslissing is gegeven door mrs. R.J. Paris, voorzitter, R. van der Galiën, G.P. van Ham, J.Z. Moree en J. Smal, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. A. Saab, in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2008.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH  Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.