ECLI:NL:TNOKBRE:2008:YC0216 Kamer van toezicht Breda Kl 3/2008

ECLI:	ECLI:NL:TNOKBRE:2008:YC0216
Datum uitspraak:	02-06-2008
Datum publicatie:	30-07-2009
Zaaknummer(s):	Kl 3/2008
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:	Daarbij in aanmerking genomen dat de notaris wat betreft die overeenkomst slechts kon beschikken over een uiterst summier opgesteld schriftelijk stuk met daarbij als bijlage gevoegd een niet ondertekend concept genaamd bedingen, behoorde het in het kader van zijn onderzoeksplicht ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de overeenkomst tot de taak van de notaris zich, alvorens tot de uitnodiging van klagers voor het passeren van de akte over te gaan met hen contact op te nemen om zich op de hoogte te stellen van hun bezwaren en vervolgens een afweging te maken of deze bezwaren van zodanige aard waren dat deze aan het passeren van de akte in de weg stonden. Door dit na te laten is de notaris in zijn onderzoeksplicht tekort geschoten en daarmee voorbijgegaan aan de belangen van klagers als kopers, die de notaris, naast de belangen van de verkoper, in zijn rol en taak van instrumenterend notaris bij het rechtsverkeer van registergoederen diende te bewaken.

KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE BREDA

Beslissing

op de op 26 februari 2008 ingediende klacht van

[naam] , en

[naam] ,

beiden wonende te [plaatsnaam],

verder te noemen klagers,

tegen

notaris mr.[naam] ,

gevestigd te [plaatsnaam].

verder te noemen de notaris.

1.       Het verloop van de zaak.

Na het tussen partijen gevoerde schriftelijke debat, dat blijkt uit hun brieven van 19 maart, met bijlagen, 20 april 2008 en 5 mei 2008, heeft de mondelinge behandeling van de klacht plaatsgevonden op 21 mei 2008, waarbij zijn verschenen klagers en de notaris.

2.       De inhoud van de klacht.

Klagers verwijten de notaris het volgende:

a.       de notaris heeft met betrekking tot een door de eigenaren van een manege gepretendeerde koopovereenkomst notariële handelingen heeft verricht, bestaande uit het opstellen van een leveringsakte, het uitnodigen van klagers als kopers om overeenkomstig die akte aan die levering mee te werken, alsmede bestaande uit het opstellen van een tweetal akten van non-comparitie, terwijl dit de notaris niet vrij stond en waardoor hij zich partijdig heeft opgesteld;

b.       in de door hem opgestelde akten staan onjuistheden en onzorgvuldigheden, terwijl de door hem opgestelde akte van non-comparitie van 14 april 2006 niet op dat tijdstip kan zijn opgemaakt;

c.       de handelwijze van de notaris heeft bijgedragen aan de omstandigheid dat klagers door de eigenaren van de manege in een juridische procedure zijn betrokken, waarbij de notaris in strijd met de beroeps- en gedragsregels niet heeft voorkomen dat in die procedure zijn kantoorgenoot als advocaat optreedt, en tenslotte

d.       de notaris heeft brieven onbeantwoord gelaten.

3.       De feiten.

Op grond van de klachtstukken en van hetgeen ter gelegenheid van de mondelinge behandeling naar voren is gekomen moet worden uitgegaan van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.

-          Op verzoek van [naam] heeft de notaris een concept akte opgesteld betreffende de levering van het erfpachtrecht van een perceel grond met opstallen, bekend als [naam], alsook de levering van de daarbij behorende roerende zaken waarbij die [naam], wat betreft het erfpachtrecht, en [naam] ten aanzien van de roerende zaken, optraden als verkopende partij en klagers als kopers.

-          [naam] beriep zich daarvoor op een tussen hem, [naam] en klagers ondertekende overeenkomst van 18 januari 2006 met daarbij behorende bedingen.

-          In de van die koopovereenkomst deeluitmakende bedingen, die op een afzonderlijke pagina zijn vermeld en waarvan door [naam] aan de notaris een niet door partijen

-           

Klachtbeslissing [naam]/notaris mr. [naam]                                            pagina 2

ondertekend concept (ook als zodanig aangeduid) ter hand is gesteld, is onder meer opgenomen dat de akte van levering zal worden gepasseerd op 14 april 2006 ten overstaan van de notaris.

-          De notaris heeft klagers daarvoor bij (aangetekende) brief van 27 maart 2006 onder toezending van een concept van de leveringsakte uitgenodigd, waarbij hij heeft meegedeeld dat verkopers nakoming van de koopovereenkomst wensten, dat zij niet akkoord gingen met ontbinding van die overeenkomst en dat zij hebben verzocht een akte van non-comparitie op te maken, indien kopers niet zouden verschijnen. De notaris heeft deze uitnodiging op 13 april 2006 per e-mail herhaald, nadat hij op die dag kennis had genomen van door ABAB namens klagers per faxbrief tegen het voorgenomen passeren van de akte gemaakte bezwaren.

-          Klagers hebben aan de uitnodiging geen gevolg gegeven, waarna de notaris een akte van non-comparitie heeft opgemaakt, gedateerd 14 april 2006.

-          Nadat klagers door de makelaar van [naam] in gebreke zijn gesteld, zijn zij door die makelaar namens [naam] opnieuw uitgenodigd om aan het passeren van de leveringsakte mee te werken, aanvankelijk op 24 april 2006, doch nadien op 1 mei 2006, waarbij is meegedeeld dat bij niet verschijnen door de notaris andermaal een akte van non-comparitie zou worden opgemaakt.

-          Klagers hebben, nadat door ABAB namens hen bij brieven van 24 april en 28 april 2006 aan de makelaar, die vergezeld van een brief aan de notaris zelf in kopie ter kennisneming aan de notaris zijn toegezonden, andermaal bezwaren hebben aangevoerd, ook aan deze uitnodiging geen gevolg gegeven.

-          De notaris heeft vervolgens op 1 mei 2006 wederom een akte van non-comparitie opgemaakt.

-          Klagers zijn met [naam] sedert april 2007 verwikkeld in een civiele procedure, waarin [naam] nakoming van de overeenkomst vordert.

4.       Het standpunt van klagers.

Klagers voeren aan dat geen sprake is van een perfecte overeenkomst tussen hen en [naam]. Er is immers in hun opvatting nimmer met [naam] overeenstemming bereikt over een aantal essentiële voor het tot stand komen van de koopovereenkomst vereiste bedingen, zoals garanties van de verkoper, waarborgsom/bankgarantie, verrekening zakelijke belastingen, overname van personeel, hoogte van het financieringsvoorbehoud, het tijdstip waarop de levering moest plaatsvinden, alsook de aanwijzing van de met het passeren van de leveringsakte belaste notaris.

Volgens klagers beroept de notaris voor zijn verrichtingen zich ten onrechte op het bij de koopovereenkomst overgelegde concept “bedingen”, welk concept bovendien niet is ondertekend.

Klagers betogen verder dat deze bezwaren ook aan de notaris via ABAB zijn kenbaar gemaakt na het opstellen van het concept van de leveringsakte en de uitnodigingen voor het passeren daarvan en dat de notaris aan die bezwaren niet alleen volledig voorbij is gegaan, maar daarop in het geheel niet heeft gereageerd.

Het stond notaris in de opvatting klagers niet vrij gevolg te geven aan het verzoek van [naam] de leveringsakte op te maken, een tijdstip voor het passeren van die leveringsakte vast te stellen, klagers daarvoor tot tweemaal toe uit te nodigen en vervolgens, toen klagers op grond van de door hen ingebrachte bezwaren aan die uitnodigingen geen gevolg hadden gegeven, tot tweemaal toe een akte van non-comparitie op te maken.

Zowel de leveringsakte als de akte van non-comparitie van 14 april 2006 bevatten volgens hen bovendien onjuistheden en onzorgvuldigheden. Zo is in de leveringsakte een onjuiste geboortedatum van klager [naam] vermeld, een onjuiste burgerlijke staat van klagers, onjuiste aannames over de inhoud van de overeenkomst en vele typefouten, terwijl volgens klagers de akte van non-comparitie

Klachtbeslissing [naam]/notaris mr. [naam]                                            pagina 3

van 14 april 2006 nimmer op die datum kan zijn opgemaakt, nu daarin is vermeld de eerst op 19 april 2006 plaatsgehad hebbende in gebreke stelling.

Daarnaast heeft de notaris volgens klagers niet gereageerd op de brieven van 13, 24 en 28 april en 1 mei 2006, noch heeft hij daarin aanleiding gezien met hen contact op te nemen. Evenmin heeft de notaris tijdig en adequaat gereageerd op hun brieven van 1 en 8 december 2007, waarin zij hun standpunten nogmaals hebben uiteengezet en uitleg hebben gevraagd over zijn handelwijze en een aantal specifieke vragen hebben voorgelegd.

De notaris heeft zich naar de opvatting van klagers met zijn handelwijze niet alleen partijdig opgesteld, maar deze handelwijze heeft volgens hen tevens bijgedragen aan het feit dat zij door [naam] in een juridische procedure zijn betrokken, ten aanzien waarvan de notaris bovendien niet heeft voorkomen dat zijn kantoorgenoot mr. [naam] voor [naam] optreedt.

5.       Het standpunt van de notaris.

De notaris voert aan dat [naam] zich indertijd tot hem heeft gewend met het verzoek een leveringsakte op te stellen en klagers voor het passeren van die akte uit te nodigen, waarbij [naam] zich beriep op een volgens hem met klagers tot stand gekomen overeenkomst.

Volgens de bepalingen van de bij die door [naam] overgelegde koopovereenkomst behorende bedingen diende de akte uiterlijk op 14 april 2006 te worden gepasseerd en werd hij daarvoor als notaris aangewezen.

Volgens de notaris hebben klagers voor het eerst op 28 april 2006 via hun adviseur bij brief meegedeeld dat zij een andere notaris aanwijzen.

De notaris stelt verder dat hij op grond van het bepaalde in artikel 21 van de Wet op het notarisambt aan het verzoek van [naam] gevolg heeft moeten geven. Deze bepaling verplicht immers een notaris bij of krachtens wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, tenzij naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheden die van hem worden verlangd, leiden tot strijd met het recht of de openbare orde of wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft, aldus de notaris.

Mede op grond van deze bepaling meent de notaris dat hij zijn diensten aan [naam] niet kon weigeren en dat dit voorts gold ten aanzien van zijn verzoek akten van non-comparitie op te maken, nadat klagers aan de uitnodiging aan het passeren van de leveringsakte mee te werken geen gevolg hadden gegeven.

De akten van non comparitie bevatten volgens de notaris verklaringen van de verkoper zelf en slechts aan het slot een constatering van hem als notaris, dat klagers niet zijn verschenen op het tijdstip waarop zij waren uitgenodigd. De door de klagers verweten onjuistheden in de leveringsakte, zoals een onjuiste vermelding van hun burgerlijke staat en de geboortedatum van klager [naam], zijn veroorzaakt door de omstandigheid dat hij slechts over de verkopers aangeleverde gegevens kon beschikken en deze onjuistheden zijn hersteld.

Klachtbeslissing [naam]/notaris mr. [naam]                                            pagina 4

Ten aanzien van de door klagers overgelegde akte van non comparitie van 14 april 2006 voert de notaris aan dat die akte ook daadwerkelijk op dat tijdstip is opgemaakt en dat in die akte niet is vermeld de ingebrekestelling op 19 april 2006 van klagers. De door klagers overgelegde versie van die akte, waarin dit wel is opgenomen, betreft volgens hem een intern stuk, dat later is opgesteld, waarbij is geanticipeerd op het

mogelijk geen gevolg geven van klagers aan de uitnodiging voor het passeren van de leveringsakte op, aanvankelijk 24 april 2006, doch later 1 mei 2006.

De notaris ontkent dan ook uitdrukkelijk dat de akte van 14 april 2006 is geantedateerd.

Volgens de notaris valt niet in te zien dat zijn handelen heeft geleid tot of heeft bijgedragen aan de tussen [naam] en klagers aanhangige civiele procedure. Tussen hen bestaat een verschil van mening of er wel of niet een rechtsgeldige overeenkomst

tot stand is gekomen; uitsluitend dit meningsverschil ligt volgens de notaris aan die procedure ten grondslag.

Evenmin is naar zijn opvatting juist klagers’ standpunt dat het zijn kantoorgenoot/advocaat mr. [naam] niet vrij zou staan voor [naam] in die procedure op te treden. Klagers hebben immers volgens de notaris aangegeven geen gebruik (meer) van zijn diensten te willen maken, zodat zijn kantoorgenoot zich bevoegd kon achten om namens [naam] op te treden. Artikel 20 van de Verordening beroeps- en gedragsregels verzet zich hier niet tegen, terwijl daarnaast zijn kantoorgenoot in deze een eigen verantwoordelijkheid heeft.

Ten aanzien van het door klagers onbeantwoord laten van brieven stelt de notaris zich op het standpunt dat in geen van de brieven hem om reactie is gevraagd, terwijl één brief een begeleidend schrijven bij een bijlage betrof en twee andere waren gericht aan de makelaar van [naam].

Op grond van dit alles meent de notaris dat er geen sprake van kan zijn dat hij partijdig en onzorgvuldig heeft gehandeld.

6.       De beoordeling en de gronden daarvoor.

Ten aanzien van klachtonderdeel a.

Met betrekking tot dit onderdeel staat ter beantwoording de vraag of de notaris zijn medewerking aan de door verkoper [naam] beoogde leveringsakte had mogen verlenen door het opstellen van een concept van die akte, klagers voor het passeren van de akte uit te nodigen, benevens zijn medewerking aan de akten van non-comparitie, nadat klagers aan de uitnodiging voor het passeren van die leveringsakte geen gevolg hadden gegeven.

De kamer stelt daarbij voorop dat, zoals de notaris heeft aangevoerd, ingevolge artikel 21 Wet op het notarisambt op een notaris in beginsel de verplichting rust de bij of krachtens wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, tenzij naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheden die van hem worden verlangd, leiden tot strijd met het recht of de openbare orde of wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.

Klachtbeslissing [naam]/notaris mr. [naam]                                            pagina 5

In dat kader is van belang dat de notaris, naar hij zelf ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft verklaard, al vanaf het eerste verzoek van de verkopers tot het opstellen van de leveringsakte en het uitnodigen van klagers voor het passeren daarvan, bekend was van tussen die verkopers en klagers bestaande meningsverschillen over de door de verkoper gepretendeerde verkoopovereenkomst.

Dit blijkt ook uit de uitnodiging van de notaris van klagers van 27 maart 2006, waarin hij immers aan klagers heeft meegedeeld dat de verkopers nakoming van de koopovereenkomst wenste, dat zij niet akkoord gingen met ontbinding van de overeenkomst en dat hij -de notaris- op verzoek van de verkopers klagers in gebreke zou stellen wanneer zij niet op 14 april 2006 voor het passeren van de akte aanwezig zouden zijn en in dat geval een akte van non-comparitie zou opmaken.

Daarbij in aanmerking genomen dat de notaris wat betreft die overeenkomst slechts kon beschikken over een uiterst summier opgesteld schriftelijk stuk met daarbij als bijlage gevoegd een niet ondertekend concept genaamd bedingen, behoorde het in het kader van zijn onderzoeksplicht ten aanzien van de rechtsgeldigheid van de overeenkomst tot de taak van de notaris zich, alvorens tot de uitnodiging van klagers voor het passeren van de akte over te gaan met hen contact op te nemen om zich op de hoogte te stellen van hun bezwaren en vervolgens een afweging te maken of deze bezwaren van zodanige aard waren dat deze aan het passeren van de akte in de weg stonden.

Door dit na te laten is de notaris in zijn onderzoeksplicht tekort geschoten en daarmee voorbijgegaan aan de belangen van klagers als kopers, die de notaris, naast de belangen van de verkoper, in zijn rol en taak van instrumenterend notaris bij het rechtsverkeer van registergoederen diende te bewaken.

Ook nadat de notaris via de faxbrief van 13 april 2006 van ABAB van die bezwaren kennisnam, heeft de notaris voor de belangen van klagers geen oog gehad.

In die als fundamenteel aan te merken bezwaren, die samengevat immers neerkomen op een gemotiveerde betwisting van de verkopers gepretendeerde perfecte koopovereenkomst en het zelfs niet erkennen van de notaris als de met het passeren van de akte belaste notaris, heeft de notaris wederom geen aanleiding gezien zich hierover met klagers te verstaan.

Deze bezwaren hadden de notaris ervan moeten weerhouden aan het verzoek van de verkoper om te komen tot het door hem beoogde passeren van de leveringakte verdere uitvoering te geven.

In het licht van vorenstaande stond het de notaris dan ook niet vrij over te gaan tot het zonder meer opstellen van de akte van non-comparitie van 14 april 2006, het vervolgens andermaal vaststellen van een tijdstip voor het passeren van de leveringsakte en het wederom opmaken van een akte van non-comparitie.

Het had, zoals in situaties als deze ook algemeen aanvaard en gebruikelijk is, in de rede gelegen dat de notaris verkopers, als de daarvoor meest aangewezen partij, had gewezen op de mogelijkheid om via de voorzieningenrechter zijn medewerking af te dwingen, waarbij dan duidelijkheid zou worden verkregen over de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomst en de verplichting van klagers deze na te komen.

De handelwijze van notaris is niet alleen jegens klagers onzorgvuldig, maar de notaris heeft daarmee tevens de schijn gewekt de belangen van verkoper te laten prevaleren boven die van klagers. Dit onderdeel van de klacht is dan ook gegrond.

Klachtbeslissing [naam]/notaris mr. [naam]                                            pagina 6

Dit is anders ten aanzien van klachtonderdeel b.

De door klagers verweten onjuistheden en onzorgvuldigheden in de akten zijn niet van zodanige aard en bovendien (ten dele) hersteld dat de notaris daarvan een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.

Ten aanzien van de akte van non comparitie van 14 april 2006 heeft de notaris ter gelegenheid van mondelinge behandeling voldoende aannemelijk gemaakt dat die akte ook daadwerkelijk op dat tijdstip is opgemaakt. De notaris heeft bij die gelegenheid de originele akte getoond, waarin niet is opgenomen de ingebrekestelling van klagers op 19 april 2006, zoals wel vermeld in de door klagers overgelegde versie. Ofschoon de notaris niet heeft kunnen verklaren en daardoor merkwaardig blijft, hoe die, volgens de notaris interne versie, aan de verkopers ter beschikking is gekomen, is deze omstandigheid geen onderwerp van de klacht en kan deze daarom onbesproken worden gelaten.

Ten aanzien van klachtonderdeel c.

Evenmin kan de notaris worden aangerekend dat klagers door de verkopers in een civiele procedure zijn betrokken. Deze procedure is immers uitsluitend het gevolg van hun meningsverschillen met verkopers en het daarbij door klagers ingenomen

standpunt dat van een rechtsgeldige koopovereenkomst geen sprake is. Niet valt in te zien op welke wijze en in welke mate het handelen van de notaris aan het aanhangig maken van die procedure zou hebben bijgedragen.

Dat in deze procedure voor de verkopers een kantoorgenoot van de notaris als advocaat optreedt, dan wel dat de notaris dit niet heeft voorkomen, is evenmin tuchtrechtelijk verwijtbaar. Nog daargelaten de vraag of de in artikel 20 van de Verordening beroeps- en gedragsregels genoemde situatie zich uitsluitend beperkt tot notarissen als kantoorgenoot, dan wel zich tevens uitstrekt tot advocaten, is onweersproken gebleven de door de notaris aangevoerde omstandigheid dat zijn verdere bemoeienissen in de kwestie tussen klagers en [naam] hebben opgehouden met de laatste door hem opgemaakte akte van non-comparitie en dat zijn kantoorgenoot eerst geruime tijd hierna als advocaat voor verkopers in de tussen met klagers aanhangig gemaakte procedure optreedt . Zo er al van moet worden uitgegaan dat de genoemde gedragsregel mede ziet op advocaten als kantoorgenoten, heeft de daarin genoemde situaties zich dan ook niet voorgedaan, zodat ook dit onderdeel geen doel treft.

Ten aanzien van klachtonderdeel d.

De gegrondheid van het verwijt van klagers dat de notaris niet heeft gereageerd op de brieven van ABAB van 13, 24 en 28 april 2006, waarin hun bezwaren tegen de leveringsakte werden kenbaar gemaakt, volgt reeds uit hetgeen hiervoor ten aanzien van klachtonderdeel a. is overwogen. De door de notaris aangevoerde omstandigheid dat in de aan hem gerichte brieven niet om een reactie werd gevraagd en dat een andere brief was gericht aan de makelaar van [naam] en slechts in kopie ter kennisneming aan hem is gezonden, rechtvaardigt dit verzuim niet. Een reactie van de notaris op de brieven lag gelet op de aard van de daarin vermelde bezwaren zonder meer voor de hand.

Klachtbeslissing [naam]/notaris mr. [naam]                                            pagina 7

Anders dan klagers van mening zijn, heeft de notaris daarentegen wel tijdig en ook adequaat gereageerd op hun brieven van 1 en 8 december 2007 door deze op 3 januari 2008 te beantwoorden, na bij brief van 6 december 2006 te hebben meegedeeld dat beantwoording door de drukte op zijn kantoor begin januari 2008 tegemoet kon worden gezien. Dit onderdeel van de klacht faalt derhalve.

Op grond van het vorenstaande constateert de kamer dat de notaris in zijn jegens klagers in acht te nemen zorgplicht is tekort geschoten. De kamer acht die handelwijze van de notaris van de notaris dermate tuchtrechtelijk laakbaar dat zij het opleggen van de maatregel van waarschuwing geboden acht.

7.       De beslissing.

De kamer van toezicht

verklaart de klacht op de onderdelen a. en d. en in de mate als hiervoor vermeld, gegrond;

legt ter zake daarvan aan de notaris de maatregel op van waarschuwing;

bepaalt dat deze maatregel zal worden uitgesproken door de voorzitter in een van de vergaderingen van de kamer, waartoe de notaris zal worden opgeroepen.

verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven op 2 juni 2008 door mrs. M.M. Steenbeek, voorzitter, C. Wallis, H. Quispel, Th.G.M. de Kort en Th.H.M. Fikkers, allen leden,  in tegenwoordigheid van A.C.L.M. de Jong, secretaris, en in het openbaar uitgesproken.