Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2016:38 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/299320 KL RK 16/28

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2016:38
Datum uitspraak: 20-07-2016
Datum publicatie: 10-08-2016
Zaaknummer(s): C/05/299320 KL RK 16/28
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:   Deskundigheid en ervaring op een bepaald terrein geen reden is om de notaris een monopoliepositie te verwijten. Met betrekking tot de positie van een adviesbureau en het inschakelen van dit adviesbureau is geen sprake van handelen waarvan de notaris tuchtrechtelijk een verwijt kan worden gemaakt.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN                              

Kenmerk: C/05/299320 / KL RK 16/28

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van

[…], wonende te […],

[…], wonende te […],

[…], wonende te […],

[…], wonende te […],

[…], wonende te […],

tegen

[…],

notaris te […],

gemachtigde: mr. E. Mulder, advocaat te Nijmegen.

Partijen worden hierna klagers en notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.      Het verloop van de procedure blijkt uit

-        de klacht met bijlagen van 24 februari 2016

-        de brief aan klagers van 25 februari 2016

-        de brief van klagers van 15 maart 2016

-        het verweer van de notaris van 4 mei 2016.

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 15 juli 2016 behandeld. Klager […] is in persoon verschenen. De overige klagers zijn niet verschenen maar hebben zich doen vertegenwoordigen door […]. De notaris is in persoon verschenen tezamen met zijn gemachtigde.

2. De feiten

2.1 Klagers hebben zijn lid geweest van de op 2 oktober 1981 opgerichte vereniging [A] (hierna te noemen: de vereniging). De vereniging realiseerde woonruimte voor de leden. Daartoe is in eerste instantie de woning aan de […] (hierna te noemen: het pand) aangekocht. Later zijn er meer panden gekocht. De statuten van de vereniging zijn bij akte van 24 augustus 1995 gewijzigd. De statuten voorzien onder meer in betaling van een inleggeld en een afrekening in geval van einde van het lidmaatschap, maar ook in geval van verkoop en/of herfinanciering van het pand.

2.2 In artikel 8 lid 3 onder a van de statuten is, voor zover hier van belang, bepaald dat bij ontbinding van de vereniging of bij verkoop van het pand, het pand zal worden getaxeerd op de vrije verkoopwaarde, als ware er geen achterstallig onderhoud. De bezittingen en schulden van de vereniging die tot het pand gerekend kunnen worden of op het pand rusten worden bepaald door een door de notaris aan te wijzen deskundige. De kosten van deze saldobepaling en de geraamde kosten van achterstallig onderhoud vormen een onderdeel van de schulden van de vereniging. Ook is bepaald dat kosten van eventuele nieuwe financieringen voor rekening zijn van de blijvende bewoners.

2.3 Tijdens een op 14 december 2012 gehouden algemene ledenvergadering is ingestemd met verkoop van het pand aan een nieuwe woonvereniging. Daarbij is besloten dat [B] Consult gevraagd zal worden het nodige uit te werken en een financieringsopzet te maken. Ook is besloten dat van de notaris gevraagd wordt een koopakte op te stellen op naam van twee van de leden van de vereniging.

2.4 Het pand is op 20 december 2011 getaxeerd. Het pand is verkocht en op 18 maart 2013 geleverd voor de in het taxatierapport vermelde taxatiewaarde van € 420.000,=.

2.5 Na de verkoop hebben klagers een afrekening van 27 maart 2013 ontvangen. Deze kwam van [B]Consult die daarbij handelde namens de vereniging. Aan de afrekening ligt het taxatierapport van 20 december 2011 ten grondslag. De afrekening vermeldt per bewoner een percentage van het te verdelen vermogen op basis van het aantal in de woning gewoonde maanden.

2.6 Het te verdelen vermogen is vastgesteld door de verkoopprijs te verminderen met de restantschuld van de hypothecaire lening, de kosten van achterstallig onderhoud, de overdrachtsbelasting en de notariskosten.

2.7 In de begeleidende brief bij de afrekening brengt [B] Consult voor advies en begeleiding per oud-lid van de vereniging een bedrag van € 242,= in rekening.

3. De klacht en het verweer

3.1 Klagers verwijten de notaris dat hij onvoldoende heeft toegezien op een juiste afweging van hun belangen ter zake van de ontbinding en de eindafrekening van de woonvereniging [A]. Klagers stellen zich in dit verband op het standpunt dat er verkeerde beslissingen zijn genomen en geven aan dat zij er ondanks vele inspanningen niet in geslaagd zijn om met het bestuur en de notaris tot een goede oplossing te komen. Klagers wijzen op een klacht die in 2015 bij het kantoor van de notaris is ingediend. Zij zijn van mening dat de notaris zijn controlerende taak niet naar behoren heeft uitgevoerd. Klagers menen dat op de taxatiewaarde ten onrechte kosten van achterstallig onderhoud in mindering zijn gebracht. Volgens klagers was dat al in de taxatiewaarde verdisconteerd. Ook is volgens klagers de hypotheekschuld uit 1998 ten onrechte in mindering gebracht. Klagers wijzen hierbij op artikel 8 lid 3 sub a van de statuten van de vereniging waaruit volgens klagers blijkt dat nieuwe hypotheken uitsluitend ten laste van de blijvende bewoners komen. Naar de mening van klagers hebben zij daardoor schade geleden.

Ook verwijten klagers de notaris dat arbitrage conform de statuten financieel niet haalbaar of realistisch is. Daarnaast ligt er het verwijt dat geen onafhankelijke deskundige is ingeschakeld en dat in dit soort zaken sprake is van een niet gewenste monopoliepositie, zowel van de notaris als van [B] Consultants, waarbij volgens klagers bij [B] sprake is van belangenverstrengeling. Klagers wijzen er hierbij ook op dat [B] Consult een bedrag van € 242,= per persoon in rekening brengt. Ook geven klagers aan dat de vereniging niet juist handelt daar waar het gaat om het al dan niet eindigen van het lidmaatschap en het verstrekken van informatie.

3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer, voor zover dit van belang is voor de beoordeling van de klacht, hierna in gaan.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2 Voor zover de klacht is ingediend tegen het kantoor van de notaris beoordeelt de kamer de klacht, gelet op het bepaalde in artikel 93 Wna, als een tegen de notaris ingediende klacht. Hierbij is van belang dat uit de door partijen overgelegde stukken blijkt van door de notaris, of onder zijn verantwoordelijkheid, verrichte werkzaamheden.

4.3 De door klagers in de onderhavige klachtzaak aan de orde gestelde schade, wordt door de kamer buiten beschouwing gelaten omdat het niet aan de kamer is om daarover te oordelen.

4.4 De klacht komt er in de kern op neer dat de notaris onvoldoende oog heeft gehad voor de belangen van klagers, te weinig toezicht heeft gehouden, en ziet meer in het bijzonder op het volgende:

- de berekening van het te verdelen vermogen

- de positie van de notaris

- de positie van [B] Consult.

Het te verdelen vermogen

4.5 Klagers stellen zich op het standpunt dat in het taxatierapport met het voor het pand vastgestelde bedrag van € 420.000,=  al rekening is gehouden met achterstallig onderhoud. Dat brengt volgens klagers met zich dat, gelet op de statuten, de voor de berekening te hanteren waarde (alsof er geen achterstallig onderhoud is) ten behoeve van de verdeling beduidend hoger ligt. De notaris heeft deze stelling weerlegd.   Hij heeft toegelicht dat hij de makelaar hierop heeft bevraagd en dat hij  een duidelijke toelichting heeft gekregen die er, kort samengevat, op neer komt dat de vastgestelde waarde van dit monumentale pand gelet ook op de ligging ervan niet direct afhankelijk is van de staat waarin het verkeert. Uitgevoerd onderhoud zal de waarde dan ook niet direct doen stijgen. De waarde van het pand is de waarde, met of zonder achterstallig onderhoud, aldus de notaris op basis van de toelichting van de makelaar.

Hoewel het beter was geweest als de notaris deze ter zitting gegeven toelichting in een eerder stadium uitvoeriger met de kamer, maar vooral ook met klagers, had gecommuniceerd, ziet de kamer geen aanleiding om deze toelichting niet te volgen. Daarbij is van belang dat door klagers geen informatie is aangedragen die afdoet aan het voorgaande.

4.6 Klagers hebben voorts toegelicht dat het te verdelen vermogen ten onrechte is verminderd met een schuld ter zake van een later afgesloten hypotheek. De statuten bepalen dat het taxatiebedrag de basis is voor de berekening van het saldo van de bezittingen en de schulden. Niet kan worden ingezien waarom de notaris niet mee mocht gaan in de keuze dat de hypothecaire schuld daaronder valt. De stelling van klagers, zij spreken van lasten, volgt niet uit het door hun genoemde artikel 8 lid 3 van de statuten, waarin slechts staat vermeld dat de kosten van eventuele nieuwe financieringen voor rekening van de blijvende bewoners zijn.

4.7 Gelet op het voorgaande is de kamer van oordeel dat ter zake van de bepaling van (de hoogte van) het te verdelen vermogen niet gebleken is dat door de notaris klachtwaardig is gehandeld.

De positie van de notaris

4.8 Met betrekking tot de positie van de notaris - klagers spreken van een niet gewenste monopoliepositie en noemen ook de niet goed toegankelijke geschilbeslechting - is de kamer van oordeel dat in dit verband niet gebleken is van klachtwaardig handelen door de notaris. Niet gebleken is dat het de vereniging niet vrij stond om gebruik te maken van de diensten van een andere notaris. De notaris heeft hierover terecht opgemerkt dat deskundigheid en ervaring op dit terrein geen reden is om hem een monopoliepositie te verwijten. Voor zover klagers in de geschilbeslechting zoals die in de statuten is opgenomen een belemmering zien, brengt dit geen wijziging in het voorgaande. Klagers hebben onvoldoende onderbouwd hoe de notaris hiermee, zoals zij het noemen, zijn positie heeft misbruikt. Bovendien stond het de vereniging vrij om de statuten niet op deze wijze vast te stellen of op een later moment te wijzigen.

De positie van [B] Consult

4.9 Met betrekking tot de positie van [B] Consult en het inschakelen van dit adviesbureau, is de kamer van oordeel dat hier geen sprake is van handelen waarvan de notaris tuchtrechtelijk een verwijt kan worden gemaakt. Dat verwijt kan ook niet gevonden worden in het feit dat de notaris kennelijk bij voorkeur dit bureau inschakelde nu de notaris heeft aangegeven, hetgeen klagers niet hebben betwist, dat dit bureau ter zake gespecialiseerd is. Bovendien geldt ook hier dat het de vereniging vrij stond om daar anders mee om te gaan, maar blijkens de overgelegde informatie uit de algemene ledenvergadering van 14 december 2012 heeft de ledenvergadering de keuze heeft gemaakt om dit adviesbureau in te schakelen. Dat dit er toe heeft geleid dat [B]  een bedrag van € 242,= per persoon in rekening heeft gebracht voor zijn dienstverlening brengt geen wijziging in het voorgaande. In dit verband is niet gebleken van verwijtbaar handelen of niet handelen door de notaris.

Het overige

4.10 Met betrekking tot hetgeen klagers voor het overige hebben gesteld en toegelicht, waaronder het verschil van inzicht over positie van een lid of oud-lid van de vereniging en het verstrekken van informatie, is naar het oordeel van de kamer niet gebleken van door de notaris, of op zijn instigatie, gemaakte keuzes die tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn.

4.11 Gelet op het voorgaande zal de kamer de klacht tegen de notaris ongegrond verklaren en wordt als volgt beslist.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

-        verklaart de klacht tegen de notaris ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.J. Blaisse, voorzitter, mrs. F.E.J. Goffin, H.J. Hettema, J.T.J. Heijstek en V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op

20 juli 2016.

De secretaris,                                                            De voorzitter,

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.

Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.