Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2016:11 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2015/78

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2016:11
Datum uitspraak: 22-03-2016
Datum publicatie: 26-07-2016
Zaaknummer(s): AL/2015/78
Onderwerp:
  • Registergoed
  • Ondernemingsrecht
  • Overig
  • Overig
Beslissingen: Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:   De notaris heeft twee akten gepasseerd. In de eerste akte werd door een besloten vennootschap een pand in eigendom overgedragen aan een particulier. In de tweede akte droeg de besloten vennootschap 50% van de aandelen in een andere vennootschap over aan dezelfde particulier. De kamer is met het BFT van oordeel dat de notaris onvoldoende uitvoering heeft gegeven aan een verscherpt cliëntenonderzoek. De kamer constateert dat de notaris bekend was met de financieel dubieuze achtergrond van partijen. Dit heeft bij de notaris niet geleid tot een uitgebreider onderzoek naar de herkomst en de deugdelijkheid van de door partijen gepretendeerde leningen. Hieraan kan niet afdoen dat partijen bij de notaris werden geïntroduceerd door een betrouwbare relatie van de notaris en dat de partijen werden bijgestaan door advocaten. Evenmin kan de notaris zich erop beroepen dat de koopovereenkomsten waren opgemaakt door de advocaat van de koper. Deze omstandigheid brengt niet mee dat de notaris mocht aannemen dat het bestaan van de onderliggende geldleningen door de advocaat was onderzocht. Ook uit het feit dat tussen partijen een kort gedingvonnis was gewezen, leidt niet tot bewijs van het bestaan van de leningen. De notaris had in dit geval een eigen verantwoordelijkheid om de herkomst en deugdelijkheid van de gelden, waarmee de koopprijs werd verrekend, te verifiëren en daarvan een duidelijk overzicht in de akten te geven. De notaris heeft zich te weinig rekenschap gegeven van zijn verantwoordelijkheid. Voor het bepalen van de juistheid van de koopsom van de aandelen heeft de notaris als uitgangspunt genomen de WOZ-waarde van het pand, dat de grootste bezitting was van de vennootschap. De kamer is van oordeel dat deze WOZ-waarde niet als grondslag mocht dienen voor de waarde van de aandelen. Onbekend was immers welke schulden tegenover de WOZ-waarde op de balans stonden. Evenmin mocht de notaris belang hechten aan de concept-jaarrekening 2010, nu het hier een concept betrof dat bovendien betrekking op de financiële situatie van enige jaren eerder. De kamer stelt dat de notaris bij het passeren van de leveringsakte van de aandelen zich ervan had dienen te vergewissen dat voor de aandelen een reële koopprijs werd voldaan. Voorkomen moet namelijk worden dat (door een te hoge koopprijs) gelden wordt wit gewassen dan wel (door een te lage koopprijs) faillissementsfraude wordt vergemakkelijkt. Door zich te schikken naar dat wat partijen verlangden, heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld. Aan de notaris wordt een berisping opgelegd.         

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: AL/2015/78

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van

Bureau Financieel Toezicht ,

gevestigd te Utrecht,

klager,

gemachtigden: mr. M.F. Beumer en drs. M.J.V. Freijssen RA,

tegen

mr. (…),

notaris te (…),

gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna het BFT en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

-      een brief van 30 juni 2015, met bijlagen, van het BFT

-      een brief van 14 juli 2015, met bijlage, van de gemachtigde van de notaris

-      een brief van 20 juli 2015 van het BFT

-      een brief van 29 september 2015, met bijlagen, van de gemachtigde van de notaris.

1.2 De klacht is behandeld ter openbare zitting van de kamer van 12 februari 2016. Namens het BFT zijn verschenen zijn gemachtigden. De notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, is eveneens verschenen. Allen hebben het woord gevoerd; de gemachtigden van het BFT en de gemachtigde van de notaris overeenkomstig de door hen overgelegde pleitnotities, de notaris aan de hand van een door hem overgelegde schriftelijke “persoonlijke noot”.

2. De feiten

2.1 Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd en op basis van de overgelegde stukken, gaat de kamer uit van de volgende feiten.

2.2 A. (hierna verder ook: A.) is zelfstandig bevoegd bestuurder van de besloten vennootschap A. Groep B.V. (hierna verder ook: A Groep). A. Groep is eigenaar van het pand X te Amsterdam.

2.3 De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 18 mei 2012 een vonnis in kort geding gewezen tussen B. (hierna verder ook: B.), als eiser, en A. Groep, A. en de besloten vennootschap Beheer- en Beleggingsmaatschappij C. B.V. (hierna verder ook: C.  B.V.), als gedaagden. In het vonnis is onder meer C. B.V. veroordeeld om aan B. geldbedragen te voldoen.

2.4 Op 5 april 2013 is ten overstaan van de notaris een akte gepasseerd, waarbij A. Groep het pand X in eigendom heeft overgedragen aan B. In de notariële akte wordt onder meer het volgende vermeld:

Koopprijs, betaling en kwijting.

Artikel 4.

     1.    De koopprijs van het Verkochte bedraagt twee miljoen vijfhonderd vijftig duizend euro

            (€ 2.550.000,00).

     2.    Koper heeft de koopprijs voldaan door verrekening met een bestaande en aan partijen genoegzaam bekende geldelijke vordering van Koper op Verkoper, welke verrekening is geschied in afwijking van het bepaalde in artikel 7:26, lid 3 van het Burgerlijk Wetboek, een en ander als tussen partijen uitdrukkelijk overeengekomen.

   Van de vorderingen blijkt ondermeer uit een vonnis in kortgeding de dato achttien mei        tweeduizend twaalf, alsmede een overzicht van verstrekte geldleningen, die aan deze akte

   zijn gehecht, deze vorderingen, hierna te noemen: de “Vordering”.

     3.    Voor de voldoening van de koopprijs verleent Verkoper bij deze aan Koper kwijting.

     4.     Koper heeft het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting, alsmede alle overige

            door hem uit hoofde van de Koopovereenkomst te betalen bedragen, voldaan door storting

            op de kwaliteitsrekening van mij, notaris.

     5.    Na verrekening van de genoemde koopprijs van het verkochte en de eveneens op vijftien

            maart tweeduizend dertien overeengekomen verkoop en levering van de vijftig (50%) van de

            aandelen in de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Beheer- en                                         Beleggingsmaatschappij C. B.V., statutair gevestigd te Amstelveen,                                                              kantoorhoudende te Amsterdam, (…), postcode (…), B.V.-nummer: (…),                                                      ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder                          nummer (…), resteert door A. en de A. Groep nog een aanzienlijk

            bedrag aan Koper te voldoen.

            Voor het resterende bedrag van de Vordering wordt uitdrukkelijk geen kwijting verleend.                  Zekerheidsrechten verleend op andere activa blijven uitdrukkelijk instand.

     6.    (…)”

2.5 Op 12 april 2013 is ten overstaan van de notaris een akte gepasseerd, waarbij A. en

A. Groep 50% van de aandelen in C. B.V. hebben geleverd aan B. In de notariële akte wordt onder meer het volgende vermeld:

Koopprijs.

Artikel 4.

     1.    Krachtens artikel 6 van de Overeenkomst bedraagt de koopprijs:

            - voor de Aandelen twee miljoen vijftig duizend euro

              (€ 2.050.000,00);

            - voor de Vorderingen op de Vennootschap zevenhonderdduizend euro

              (€ 700.000,00) ,

            in totaal, een bedrag ad twee miljoen zevenhonderd vijftig duizend euro

            (€ 2.750.000,00) .

   De hoogte van de koopprijs voor de Aandelen is mede bepaald door het feit dat in het kader

van de wet Bibob A. en de A. Groep het restaurant van het in Artikel 18 genoemde registergoed niet meer via eigen vennootschappen kunnen exploiteren.

     2.    Koper heeft de kooprijs voldaan door verrekening met een bestaande en aan partijen                        genoegzaam bekende geldelijke vorderingen  van Koper op Verkoper, welke verrekening is          geschied, een en ander als tussen partijen uitdrukkelijk overeengekomen.

            Van de vorderingen blijkt ondermeer uit een vonnis in kortgeding de dato achttien mei                      tweeduizend twaalf, alsmede een overzicht van verstrekte geldleningen, die aan deze akte

            zijn gehecht, deze vorderingen, hierna te noemen: de “Vordering”.

     3.    Voor de voldoening van de koopprijs verleent Verkoper bij deze aan Koper kwijting.

     4.     Koper heeft het bedrag van de verschuldigde overdrachtsbelasting, alsmede alle overige

            door hem uit hoofde van de Koopovereenkomst te betalen bedragen, voldaan door storting

            op de kwaliteitsrekening van mij, notaris.

     5.    Na verrekening van de genoemde koopprijs van het verkochte en de eveneens op vijftien maart tweeduizend dertien overeengekomen verkoop en levering van het pand, bestaande uit een bedrijfsruimte op de begane grond en de eerste verdieping, alsmede een afzonderlijke bovenwoning op de tweede en derde verdieping, met ondergrond, erf en verdere aan- en toebehoren, plaatselijk bekend als (…), X, kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie (…), nummer (…), groot één are en zesentwintig centiare (1,26 are), resteert door A. en de A. Groep nog een aanzienlijk bedrag aan Koper te voldoen.

Voor het resterende bedrag van de Vordering wordt uitdrukkelijk geen kwijting verleend. Zekerheidsrechten verleend op andere activa blijven uitdrukkelijk instand.

   6.      (…)”

Overdrachtsbelasting.

Artikel 18.

     Ten aanzien van de overdrachtsbelasting verklaren partijen het volgende:

De vennootschap heeft de volledige eigendom van het bedrijfspand met ondergrond, staande en gelegen te (…) Amsterdam, Plaatselijk bekend Y., kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie (…) nummer (…), groot drie are en zesenzestig centiare (3 a en 66 ca).

Conform het Gemeentelijk WOZ-rapport heeft het voormelde bedrijfspand met waardepeildatum van één januari tweeduizend twaalf een waarde van vijf miljoen zeshonderd tweeënvijftig duizend vijfhonderd euro (€ 5.652.500,00), welk WOZ-rapport aan deze akte is gehecht.

In verband met de vijftig procent (50%) van de overdracht van de aandelen van de Vennootschap is thans aan overdrachtsbelasting verschuldigd een bedrag ad honderd negenenzestig duizend vijfhonderd vijfenzeventig euro (€ 169.575,00).

2.6 Op 23 april 2013 heeft de notaris een melding ongebruikelijke transactie gedaan (Mot-melding) wat betreft de leveringen en de daarbij betrokken partijen.

3. De klacht

Het BFT stelt het volgende. Op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en de Wet op het notarisambt (Wna) heeft het BFT inzake een tweetal transacties een onderzoek verricht naar de naleving van de toepasselijke wet- en regelgeving door de notaris. Deze twee transacties betreffen de levering in 2013 van het pand X. te Amsterdam en de aandelentransactie in 2013 inzake Beheer- en Beleggingsmaatschappij C. B.V. Bij die transacties heeft de notaris in strijd gehandeld met de tuchtnorm van artikel 93 lid 1 Wna en in strijd gehandeld met de Wwft. De notaris heeft met name niet voldaan aan de zwaarwegende zorgplicht, waaronder de onderzoeksplicht. Het BFT formuleert een klacht tegen de notaris die in de volgende klachtonderdelen uiteenvalt.

Over de naleving van de Wwft voor beide transacties

1. De notaris achtte een verscherpt cliëntenonderzoek nodig gezien de dubieuze achtergronden van de bij de akten betrokken partijen en de verrekening van de koopprijs buiten hem om. De herkomst van de verrekende gelden is door de notaris niet nader

onderzocht. De notaris heeft daarmee onvoldoende invulling gegeven aan het (verscherpte) cliëntenonderzoek. Dit levert een overtreding op van de artikelen 3 en 8

Wwft. De notaris had op grond van artikel 5 Wwft de beide transacties niet mogen uitvoeren, omdat niet voldaan is aan het verscherpte cliëntenonderzoek.

2. De notaris heeft op 5 april 2013 de leveringsakte inzake het pand X. gepasseerd. De Mot-melding heeft op 23 april 2013 plaatsgevonden. De wetgever gaat uit van een maximumtermijn voor melding van veertien dagen of zoveel eerder als feitelijk mogelijk is. Dit betekent dat er geen sprake is geweest van een onverwijlde melding, wat een overtreding van artikel 16 Wwft oplevert.

3. De gedane Mot-melding zegt niets over het ongebruikelijke karakter van de hoogte van de koopsom van het pand X. en van de hoogte van de koopsom van de aandelen. De melding is daarmee onvolledig. Dit levert een overtreding van artikel 16 Wwft op.

Over de naleving van de Wna wat betreft de overdracht van het pand X.

4. De notaris heeft te lichtvaardig aangenomen dat de koopprijs van het pand juist zou zijn. Uit de Woz-waarde van € 1.808.000,- volgt een duidelijke aanwijzing dat een koopprijs van € 2.550.000,- aanmerkelijk te hoog zou zijn. De notaris had zonder verdere verklaring voor dit verschil zijn dienst moeten opschorten, nader onderzoek moeten doen en zo nodig moeten weigeren de akte te passeren, omdat er gerede twijfel was over het realiteitsgehalte van de koopprijs. De notaris heeft niet gehandeld overeenkomstig zijn zorgplicht, waaronder de onderzoeksplicht. Dit is in strijd met de artikelen 17 en 21 Wna en de artikelen 6 en 11 Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (Vbg 2011).

5. De notaris is niet nagegaan waarvoor en op welke wijze de diverse geldleningen door B. aan A. c.q. A. Groep zijn verstrekt. Gezien de activiteiten van B. en de blijkbaar eveneens betrokken partij (…), is er mogelijk sprake van leningen aan A. (Groep) met een onbekende en mogelijk dubieuze herkomst. De notaris heeft zijn zorgplicht, waaronder zijn onderzoeksplicht veronachtzaamd. De notaris heeft gehandeld in strijd met de artikelen 17 en 21 Wna en de artikelen 6 en 11 Vbg 2011.

6. Het is onjuist dat de notaris in de akte opneemt dat er na verrekening van de koopprijs nog een aanzienlijk bedrag resteert om door A. (Groep) te voldoen aan B. Gelet op het kort gedingvonnis lijkt dit namelijk niet juist en de notaris heeft dit aspect niet geverifieerd. De notaris mag er niet aan meewerken dat er tegenover derden een onjuiste voorstelling van zaken wordt gegeven. In een akte behoort niet met medeweten van de notaris een onjuist feit of een onjuiste verklaring te worden opgenomen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op artikel 6 lid 2 Vbg 2011.

Over de naleving van de Wna wat betreft de overdracht van de aandelen in C. B.V.

7. Een globale toetsing van de realiteit van de koopsom zou hebben geleid tot de conclusie dat partijen een aanmerkelijk te hoog bedrag lijken te zijn overeengekomen voor 50% van de aandelen. De notaris had zijn dienst moeten opschorten, onderzoek moeten doen naar de wijze waarop de koopsom is tot stand gekomen en had zo nodig

zijn dienst moeten weigeren. De notaris heeft gehandeld in strijd met de artikelen 17 en 21 Wna en artikelen 6 en 11 Vbg 2011. 

8. Er was een verhoogd risico op witwassen. De notaris heeft echter niet aan partijen gevraagd waarvoor, onder welke voorwaarden en op welke wijze de diverse geldleningen door B. aan A. (Groep) zijn verstrekt. Gezien de activiteiten van B. en de blijkbaar eveneens betrokken partij (…), is er mogelijk sprake van leningen aan A. (Groep) met een onbekende en mogelijk dubieuze herkomst. De notaris heeft zijn zorgplicht, waaronder zijn onderzoeksplicht veronachtzaamd. De notaris heeft gehandeld in strijd met de artikelen 17 en 21 Wna en artikelen 6 en 11 Vbg 2011.

9. Het is onjuist dat de notaris in de akte opneemt dat er na verrekening van de koopprijs nog een aanzienlijk bedrag resteert om door A. (Groep) te voldoen aan B. Gelet op het kort gedingvonnis lijkt dit namelijk niet juist en de notaris heeft dit aspect niet geverifieerd. De notaris mag er niet aan meewerken dat tegenover derden een onjuiste voorstelling van zaken wordt gegeven. In een akte behoort niet met medeweten van de notaris een onjuist feit of een onjuiste verklaring te worden opgenomen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op artikel 6 lid 2 Vbg 2011.

10. De notaris heeft de overdrachtsbelasting die door zijn cliënt B. aan hem is betaald aangewend ter verrekening van zijn declaratie. Dit is in strijd met artikel 17 Wna en artikelen 10 en 11 Vbg 2011.

11. De notaris heeft onzorgvuldig gehandeld door de akte van levering van de aandelen te passeren ter voorkoming van een beslag door de Belastingdienst, dit terwijl het benodigde geld nog niet aanwezig was en de feitelijke herkomst/omvang en de feitelijke verstrekking van de gelden waarmee verrekend werd onbekend was. Het zo vlug mogelijk passeren om de Belastingdienst de mogelijkheid te ontnemen het beslag te laten leggen is benadelend en daarmee onzorgvuldig en in strijd met de eer en het aanzien van het notarisambt. Aldus is gehandeld in strijd met artikel 17 Wna en artikel 2 Vbg 2011.

4. Het verweer

4.1 De notaris stelt voorop dat het BFT niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn klacht. Naar de mening van de notaris heeft het BFT niet gehandeld overeenkomstig het eigen beleid, dat is gericht op het bereiken van normconform gedrag bij notarissen. In geval er al sprake zou zijn geweest van een normschending, had het BFT door middel van een dialoog met de notaris deze kunnen beëindigen. Met het indienen van een klacht heeft het BFT blijk gegeven van vooringenomenheid en heeft het de notaris op een disproportionele wijze bejegend. Aldus heeft het BFT de (rechts)beginselen geschonden en kan niet langer worden aanvaard dat het in deze zaak nog langer als klager optreedt.    

4.2 In het geval het BFT ontvankelijk moet worden geacht in zijn klacht, betoogt de notaris het volgende.

Bezien moet worden of de notaris, met de wetenschap van dat moment, anders had dienen te handelen. De zaak was immers complex. De notaris waardeerde de feiten en omstandigheden op het moment dat deze zich voordeden. Het BFT doet dat in retroperspectief.

Hier is niet sprake van een eenvoudige aankoop van een onroerende zaak en aandelen in een vennootschap, waarbij partijen in onderhandeling traden en er een koopsom tot stand kwam, die wordt aangeduid als ‘waarde in het economisch verkeer’. Dit economisch

verkeer speelde hier geen rol. Partijen waren met elkaar verwikkeld in een langslepend conflict, waarbij onrechtmatige onttrekkingen en aangifte een rol speelden. Een en ander leidde tot een gerechtelijke procedure bij de voorzieningenrechter. De notaris vertrok vanuit het kort gedingvonnis.

Tegen de afzonderlijke klachtonderdelen voert de notaris het volgende aan.

Ad 1. De notaris heeft de identiteit van de betrokkenen wel degelijk onderzocht, maar heeft op grond van zijn onderzoek geen aanleiding gezien om zijn ministerie te weigeren. Hij heeft de namen van betrokkenen gegoogled, maar het resultaat was op zichzelf geen reden voor de notaris om zijn dienstverlening te weigeren. De negatieve pers over A. noopte tot waakzaamheid, maar was ook geen grond waarop ministerie kon worden geweigerd. Daarbij komt dat A. en B. bij de notaris werden geïntroduceerd door een bekende en betrouwbare relatie van de notaris, mr. D., die louter betrouwbare en bonafide partijen en transacties bij de notaris had aangebracht. Verder speelt een rol dat partijen werden bijgestaan door advocaten in het zakelijk conflict en wees niets erop dat het conflict betrekking had op witwaspraktijken.

De zaak die de notaris kreeg doorverwezen betrof de uitvoering van een schikking, die door advocaten was uitonderhandeld. De koopovereenkomsten waarin de schikking was neergelegd waren opgesteld door de advocaat van B.. Partijen zijn lijfelijk aanwezig geweest op het kantoor van de notaris om de laatste geschilpunten over de schikking te bespreken.  

De transacties waren niet ongebruikelijk. De partijen kozen ervoor om de koopprijs te verrekenen met de opeisbare vorderingen. Dit komt niet veel voor, maar is te verklaren uit de voorgeschiedenis van de transacties, te weten de diverse schulden, lopende procedures en de uiteindelijke minnelijke regeling.

Er bestond voor de notaris geen aanleiding om naast de gebruikelijke check van de identiteit van de cliënten en de onderliggende overeenkomsten nog verder onderzoek te doen naar de herkomst van de verrekende gelden. Het stond vast dat A. eigenaar was van de panden en de aandelen en dat daar tegenover stond dat A. schulden had bij B. Dit bleek uit zowel de gegevens die de notaris ontving van cliënten, van de advocaat van B. en van mr. D. als uit het kort gedingvonnis. De notaris heeft daarover doorgevraagd bij de advocaat van B. en haar verklaring is overduidelijk.

In deze context was de door partijen getroffen schikking niet opmerkelijk.

Ad 2. De notaris heeft direct na de transacties getracht daarvan melding te maken. Dit was echter niet mogelijk, omdat het verkrijgen van de benodigde nieuwe wachtwoorden en gebruikersnaam door de wijziging en werking van het systeem op zich liet wachten. Direct na ontvangst van de inloggegevens is de melding onverwijld uitgevoerd en afgerond.

Ad 3. De notaris zag geen aanleiding tot het melden van het ongebruikelijk karakter van

de hoogte van de koopsommen, omdat de hoogte hem niet ongebruikelijk voorkwam. De

notaris meldde de transacties niet om een concrete wettelijke reden, maar omdat hij voor zichzelf de meldingslat lager legde en vond dat de ongebruikelijkheid van de transacties in algemene zin meldingswaardig was.

Ad 4. De notaris betwist dat hij te lichtvaardig heeft aangenomen dat de koopprijs van het pand X. juist zou kunnen zijn. Dat een pand op (…) € 2.550.000,- waard is, is niet opmerkelijk. Bovendien is er geen absolute “juiste” prijs voor onroerende zaken. Partijen bepalen die prijs. Het enige dat de notaris opmerkelijk vond was de afwijking van de koopsom van de WOZ-waarde. Hierover heeft hij vragen gesteld en die zijn in zijn visie voldoende beantwoord. Het gaat om een monumentaal pand in de binnenstad van Amsterdam met goede exploitatiemogelijkheden. De stelling dat de koopprijs niet juist zou zijn, is door het BFT niet onderbouwd. Partijen waren niet een simpele koper en verkoper. Het betrof een schuldeiser en een schuldenaar die in een ingewikkeld geschil waren betrokken, waarbij de onroerend zaak niet meer dan een uitgewonnen zekerheid betrof. De koopprijs is tot stand gekomen vanuit schikkingsonderhandelingen.

Ad 5. De geldleningen tussen de partijen waren evident voor de notaris. Zij hadden hierover geruzied en geprocedeerd. Het bestaan daarvan bleek ook uit de gedingstukken bij de procedure en de verschillende zekerheden en contracten die tussen partijen waren overeengekomen. Het bestaan van de geldleningen is nagegaan door de advocaat van B. daarover te bevragen. A. had geld geleend van B. A. kon niet terugbetalen. Partijen zijn met elkaar overeengekomen dat zij de schulden met de koopprijs zullen verrekenen. In de kern genomen zijn dit doorzichtige transacties.

Ad 6. De verklaring dat A. na verrekening nog een aanzienlijk bedrag aan B. schuldig was, is op verzoek van partijen in de akte opgenomen. De notaris was verder bekend met de vorderingen die B. op A. had. Uitgaande van een vermeende vordering van

€ 10 miljoen komt de verklaring dat A. na verrekening van € 5.3 miljoen nog een aanzienlijk bedrag verschuldigd is, niet onjuist voor. Dat er geen exact bedrag genoemd is, komt doordat partijen het niet eens waren over de hoogte van de totale vordering. Blijkbaar waren partijen het er wel over eens dat er een schuld was. Dit klopt ook met de informatie van de advocaat van B. over de vorderingen. De partijverklaring is het spiegelbeeld van de standaardbepaling in de akte dat partijen elkaar over en weer finale kwijting verlenen.

Ad 7. De notaris heeft niet zijn onderzoeksplicht naar de koopprijs van de aandelen veronachtzaamd. Verwezen wordt naar hetgeen onder ad 1. is gesteld. De antwoorden die de notaris kreeg op zijn vragen over de hoogte waren afdoende. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat partijen in het economisch verkeer een prijs mogen bepalen die zij goeddunken. In dit geval speelde verder een rol dat B. zonder kostbare en onzekere uitwinningsprocedure 50% van de aandelen kon verwerven. Ook speelde mee dat het pand Y. veruit de grootste bezitting van C. B.V. was, hypotheekvrij was en een waarde had van ruim € 6,4 miljoen. Er waren ook andere kapers op de kust. Het was bekend dat A. diep in de schulden zat en dat B. wilde voorkomen dat andere schuldeisers van C. B.V. beslag zouden leggen op het pand, dan wel dat A. zou overgaan tot bezwaring of vervreemding van het pand.

Verklaarbaar is dat de notaris ervan uitging dat partijen, die werden bijgestaan door juridische en financiële adviseurs, een juiste koopprijs hadden bepaald. Er was geen reden zijn ministerie te weigeren.

Ad 8. Verwezen wordt naar hetgeen onder ad 5. is gesteld.

Ad 9. Verwezen wordt naar hetgeen onder ad 6. is gesteld.

Ad 10. Wellicht was het beter geweest als de overdrachtsbelasting over de aandelentransactie was afdragen. De notaris heeft daarvoor toen niet gekozen, mede

omdat dit geen notariële verplichting betreft. Partijen zijn zelf verantwoordelijk voor de betaling van de overdrachtsbelasting ter zake aandelentransacties. De notaris begrijpt het standpunt van het BFT dat hij de overdrachtsbelasting had moeten laten prevaleren boven zijn honorarium. De notaris vraagt wel begrip voor het standpunt dat hij niet het honorarium kreeg dat was overeengekomen.

Ad 11. De notaris heeft niet onzorgvuldig gehandeld bij het passeren van de akte waarbij  de aandelen in C. B.V. werden geleverd aan B. Het was de wens van partijen om de akten met enige voortvarendheid te passeren. Dat de Belastingdienst hierdoor geen beslag heeft kunnen leggen, valt de notaris niet te verwijten. Het is niet de taak van een notaris ervoor te waken dat goederen niet worden overgedragen als een beslaglegging dreigt.   

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.

5.2 De kamer zal eerst het beroep van de notaris op niet-ontvankelijkheid van het BFT beoordelen. De notaris verwijt het BFT het eigen handhavingsbeleid te hebben geschonden door niet eerst met hem in gesprek te treden over de verweten normovertreding. De kamer stelt vast dat de communicatie tussen het BFT en (de advocaat van) de notaris over de voorliggende zaak schriftelijk heeft plaatsgevonden. Voorstelbaar zou zijn geweest dat het BFT op enig moment zijn zienswijze ook mondeling aan de notaris had kenbaar gemaakt. Dit had wellicht verhelderend voor de notaris kunnen werken. Het BFT heeft daar niet voor gekozen en heeft rechtstreeks, dat wil zeggen zonder voorafgaand gesprek, een tuchtklacht tegen de notaris ingediend. Daartoe is het BFT, als verantwoordelijke instantie voor het toezicht op de naleving door de notaris van wettelijke voorschriften, bevoegd. Ook het handhavingsbeleid van het BFT, zoals dat is gepubliceerd in de Staatscourant, geeft het BFT daarvoor de mogelijkheid. Dat het BFT, met het indienen van een klacht, vooringenomen en disproportioneel is opgetreden, is niet gebleken. Het beroep op niet-ontvankelijkheid kan daarom niet slagen.           

5.3 De kamer zal hierna de verschillende klachtonderdelen beoordelen.    

Klachtonderdeel 1

5.4 De vraag die ter beantwoording voorligt, is of de notaris voldoende uitvoering heeft gegeven aan het verscherpt cliëntenonderzoek, nu hij de herkomst van de leningen, die aan de betaling (verrekening) van de koopprijs van het pand respectievelijk de aandelen ten grondslag lag, niet is nagegaan. De kamer overweegt daarover als volgt.

Geconstateerd wordt dat de notaris bekend was met de (volgens de media) financieel dubieuze achtergrond van de partijen die zouden compareren in de door de hem te verlijden akten. Mede op die grond heeft de notaris aanleiding gezien een verscherpt

cliëntenonderzoek in te stellen, hetgeen evenwel niet heeft geleid tot het door hem inwinnen van informatie over de herkomst en de deugdelijkheid van de door partijen gepretendeerde leningen. De kamer is van oordeel dat voldoende feiten en omstandigheden aanwezig waren die, in samenhang bezien, de notaris noopten een uitgebreider onderzoek te verrichten dan hij heeft gedaan. Gewezen wordt op het omstreden financiële verleden van partijen, de zakelijke relaties die tussen partijen bestonden, de over en weer betwiste vorderingen en het feit dat een van partijen, te weten A. en A. Groep, financieel in zwaar weer verkeerde. Al deze informatie was de notaris bekend. De stelling van de notaris dat partijen bij hem werden geïntroduceerd door een, naar zijn zeggen, betrouwbare relatie en dat partijen in hun zakelijk conflict werden bijgestaan door advocaten, kan aan zijn hiervoor bedoelde plicht niet afdoen. Evenmin doet dat de stelling dat de onderliggende koopovereenkomsten waren opgemaakt door de advocaat van B., zodat mocht worden aangenomen dat het bestaan van de geldleningen was onderzocht. Hoewel die redenering niet onbegrijpelijk is, diende in dit geval de notaris zich ervan bewust te zijn dat de partijen in een conflictsituatie verkeerden en dat de advocaat in kwestie, naar haar aard, de belangen van één partij behartigde. Nu, naar mededeling van de notaris, deze advocaat hem had verklaard kennis te hebben van de onderliggende leningsovereenkomsten, had niets de notaris ervan hoeven te weerhouden haar te verzoeken ook hem inzage te (doen) geven in die overeenkomsten. Hij heeft dat niet gedaan. Ten slotte kan ook het beroep op het kort gedingvonnis de notaris niet baten. Uit dat vonnis valt namelijk niet het bewijs af te leiden van het bestaan van de leningen. De voorzieningenrechter beslist immers naar aanleiding van de feiten die partijen aan hem voorleggen, zonder deze, wanneer partijen het er met elkaar over eens zijn, op juistheid te (kunnen of mogen) toetsen.

De notaris heeft in de akte vermeld dat een overzicht van de verstrekte geldleningen aan de akte werd gehecht. Dit is echter niet gebeurd.

Een en ander betekent dat mededelingen en standpunten van derden de notaris niet konden ontslaan van zijn eigen verantwoordelijkheid in deze om de herkomst en deugdelijkheid van de gelden, waarmee de koopprijs werd verrekend, te verifiëren en daarvan een duidelijk overzicht te geven bij de akte. Dit geldt temeer nu het, ook volgens de notaris, om een complexe zaak ging die niet onmiddellijk was te doorzien. Het klachtonderdeel is gegrond.

Klachtonderdeel 2

5.5 De kamer acht voldoende aannemelijk geworden dat de notaris wegens het ontbreken van nieuwe wachtwoorden en gebruikersnaam niet in staat was onverwijld althans binnen veertien dagen na de leveringsdata de Mot-melding te doen. Gelet op deze omstandigheden kan de notaris niet tuchtrechtelijk worden verweten dat sprake is geweest van een overschrijding (van enkele dagen) van de voorgeschreven meldingstermijn. Het klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel 3

5.6 De notaris stelt dat hij in zijn Mot-melding geen opmerkingen heeft gemaakt over het  ongebruikelijke karakter van de hoogte van de koopsommen, omdat in zijn visie die

koopsommen niet te hoog waren. De kamer overweegt dat, in geval de notaris van mening is dat de hoogte van de koopsommen niet onjuist is, hij niet toekomt aan het constateren van

het ongebruikelijk karakter van die hoogte en derhalve ook niet aan het doen van een melding daarover. Het klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel 4

5.7 De kamer is met de notaris van oordeel dat de koopprijs van een pand niet behoeft overeen te komen met de waarde genoemd in een WOZ-taxatie. De meer (of minder-) waarde kan zijn gelegen in de ligging van het pand en de mogelijkheden het financieel uit te baten. De notaris heeft aangegeven vragen te hebben gesteld over de hoogte van de

koopprijs. Hem is gebleken dat X. een gunstig gesitueerd monumentaal pand betrof met goede exploitatiekansen. Verder was het de notaris bekend dat de koopprijs van het pand mede werd bepaald in het licht van schikkingsonderhandelingen tussen de koper en de verkoper. Onder die omstandigheden kan niet worden gezegd dat de notaris op een lichtvaardige wijze heeft aangenomen dat de koopprijs van de onroerende zaak juist was en dat hij had dienen te twijfelen over het realiteitsgehalte ervan. De notaris behoefde om die reden zijn diensten dan ook niet op te schorten of te weigeren. Het klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel 5

5.8 Voor het antwoord op de vraag of de notaris de herkomst en de deugdelijkheid van de leningen, waarmee de koopprijs van het pand en de aandelen werd verrekend, had dienen na te trekken, verwijst de kamer naar dat wat zij heeft overwogen onder 5.4. Het antwoord luidt dus bevestigend. De notaris had een eigen verantwoordelijkheid en mocht zich hier niet verlaten op derden. Het klachtonderdeel is gegrond.

Klachtonderdeel 6

5.9 De notaris heeft op verzoek van partijen in de leveringsakte opgenomen dat na verrekening van de koopprijs nog een aanzienlijk bedrag resteert dat de verkoper aan de koper dient te voldoen. Vooralsnog is niet gebleken dat die verklaring onjuist is, zodat niet kan worden gezegd dat de notaris heeft meegewerkt aan het geven van een verkeerde voorstelling van zaken tegenover derden. Het klachtonderdeel is ongegrond. Het voorgaande neemt niet weg dat het zuiverder was geweest, indien de notaris in de akte had vermeld dat de bedoelde mededeling door partijen aan hem is gedaan en dat hij de juistheid van de mededeling niet heeft vastgesteld.

Klachtonderdeel 7

5.10 De kamer stelt vast dat de notaris voor het bepalen van de juistheid van de koopsom van de aandelen als uitgangspunt heeft genomen de WOZ-waarde van het pand, dat de grootste bezitting was van de vennootschap. Daarnaast waren voor de notaris relevant de concept-jaarrekening 2010 van de vennootschap en de informatie die door de advocaat van de koper van de aandelen werd verstrekt. De notaris meent overigens dat hij slechts een marginale beoordelingsmogelijkheid heeft om te bepalen of de koopsom correct is.

Naar het oordeel van de kamer mocht bedoelde WOZ-waarde voor de notaris niet als grondslag dienen voor het bepalen van de waarde van de aandelen, nu aan de notaris onbekend was welke schulden tegenover de WOZ-waarde op de balans stonden. Evenmin kon hij aan de jaarrekening 2010 belang hechten. Het betrof hier immers een concept dat bovendien betrekking had op de financiële situatie van enige jaren voordien. Zoals hiervoor

reeds is overwogen, ontslaan de mededelingen van de advocaat van een van partijen de notaris niet zelfstandig onderzoek te doen. Dit geldt ook voor de vraag in hoeverre de

vorderingen op de vennootschap van € 700.000,-, genoemd in artikel 4 van de leveringsakte, (nog) reëel waren.

De kamer overweegt dat de notaris bij het passeren van de leveringsakte zich ervan had dienen te vergewissen dat voor de aandelen een reële koopsom werd voldaan. Het is namelijk in het algemeen belang dat voorkomen wordt dat (door een te hoge koopprijs) gelden worden wit gewassen dan wel (door een te lage koopprijs) faillissementsfraude wordt vergemakkelijkt. De notaris had een onafhankelijk financieel deskundige kunnen

(doen) inschakelen om de actuele waarde van de aandelen te bepalen of ten behoeve van dat laatste kunnen verlangen dat recente jaarstukken zouden worden opgemaakt en overgelegd. De notaris heeft dat niet gedaan en zich geschikt in dat wat partijen van hem verlangden. De notaris heeft aldus onzorgvuldig gehandeld. Het klachtonderdeel is gegrond.   

Klachtonderdeel 8

5.11 De kamer verwijst naar hetgeen zij hiervoor onder 5.4 en 5.8 heeft overwogen. De notaris heeft een zelfstandige onderzoeksplicht. Deze heeft hij verzaakt. Het klachtonderdeel is gegrond.

Klachtonderdeel 9

5.12 De kamer verwijst naar hetgeen zij hiervoor onder 5.9 heeft overwogen. De notaris heeft niet meegewerkt aan het geven van een verkeerde voorstelling van zaken tegenover derden. Het klachtonderdeel is ongegrond.

Klachtonderdeel 10

5.13 Het BFT verwijt de notaris de verschuldigde overdrachtsbelasting, die door de koper van de aandelen aan hem, notaris, is overgemaakt, (voor een deel) te hebben aangewend ter verrekening met de notariële declaratie.

De notaris heeft nader aangevoerd dat door hem weliswaar aangifte is gedaan voor de overdrachtsbelasting, maar dat nog geen aanslag is opgelegd. Dit verweer impliceert dat, nu er nog geen overdrachtsbelasting verschuldigd is, er ook nog geen verrekening met die belasting kan hebben plaatsgevonden, althans dat daarvan niet is gebleken, en dat het verwijt om die reden feitelijk onjuist is.

Het BFT heeft het verweer niet weerlegd. Het klachtonderdeel is onvoldoende onderbouwd en daarom ongegrond.  

Klachtonderdeel 11

5.14 Het verwijt dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door de akte van levering van de aandelen te passeren ter voorkoming van een beslag door de Belastingdienst treft geen doel. Indien partijen daarom verzoeken of daarmee instemmen mag een notaris een akte versneld passeren. Daarbij behoeft hij geen rekening te houden met de mogelijkheid dat derden (op enig moment) beslag wensen te leggen op de in de akte over te dragen goederen. Dat dit anders zou moeten zijn indien de Belastingdienst de potentiële beslaglegger is, is niet gebleken. Overigens heeft de notaris verklaard dat hem vooraf niet bekend was dat de Belastingdienst de beslagleggende partij zou zijn. Bekend was slechts dat er schuldeisers waren en dat er een risico van beslagleggingen was. De omstandigheid dat het bedrag van

de overdrachtsbelasting nog niet geheel was ontvangen, zoals het BFT veronderstelt, levert voor het passeren van de akte overigens geen belemmering op. Het klachtonderdeel is

ongegrond. Het betuigen van instemming door de notaris per e-mail aan de gemachtigde van partijen dat beslaglegging door de Belastingdienst geen succes heeft gehad, acht de kamer niet gelukkig.  

6. Slotbeschouwing

6.1 De kamer oordeelt vier van de elf klachtonderdelen gegrond. Daarin komt met name tot uitdrukking dat de notaris zich te weinig rekenschap heeft gegeven van zijn eigen verantwoordelijkheid en zich teveel heeft verlaten op dat wat anderen, onder wie (de gemachtigden) van partijen, hem aanreikten. Dit gebrek aan verantwoordelijkheidsbesef  rekent de kamer de notaris aan. Aan de notaris zal een berisping worden opgelegd. Deze maatregel wordt passend en geboden geacht. Daarbij is rekening gehouden met de hierna te noemen duur van het onderzoek en de daarmee gepaard gaande onzekerheid voor de notaris.

6.2 De kamer overweegt ten slotte nog het volgende. Het BFT is op 15 november 2013 op het kantoor van de notaris een onderzoek gestart naar de handelwijze van de notaris. Op

15 mei 2015 is het onderzoek afgesloten en bij brief van 30 juni 2015 is de zaak als klacht aangebracht bij de kamer. Kort daarna is de notaris van de klacht op de hoogte gesteld. De kamer acht de duur van het onderzoek aanmerkelijk en het naar aanleiding daarvan uitgebrachte rapport uitvoerig. Beide in die mate dat bij de kamer de vraag is opgekomen of limitering in tijd respectievelijk omvang niet tot de mogelijkheden had behoort. Voorts is het BFT niet ingegaan op de wens van de notaris met hem in gesprek te gaan. Aannemelijk is dat het instellen van het onderzoek, het ontbreken aan inzicht bij de notaris waarnaar precies onderzoek werd gedaan en waartoe de bevindingen van het BFT zouden leiden bij de notaris grote spanningen teweeg hebben gebracht, zoals de notaris heeft meegedeeld. In dat licht wenst de kamer het BFT mee te geven er attent op te zijn een evenwicht te vinden in de diepgang van het onderzoek, de communicatie daarover met de betrokken notaris en het door het BFT te bereiken doel, waarbij de kamer overigens niets wil afdoen aan het recht van het BFT om die klachten in te dienen die het BFT geraden oordeelt. De notaris heeft er nog op gewezen dat het BFT de handelwijze van de notaris in retrospectief heeft beschouwd. Hoewel de kamer die opmerking kan plaatsen, maakt het haar beslissing niet anders.

7. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

verklaart de klachtonderdelen 1, 5, 7 en 8 gegrond en legt de notaris daarvoor de maatregel van berisping op,

verklaart de andere klachtonderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. L.A. van Son, voorzitter, I.C.J.I.M. van Dorp,

T.K. Lekkerkerker, W.J. Hordijk en F. Drost, leden, en in tegenwoordigheid van

mr. J.G.W. Oor, secretaris, uitgesproken in het openbaar op

de secretaris                                                                                                 de voorzitter