ECLI:NL:TNORSHE:2014:12 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2014/9

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2014:12
Datum uitspraak:	18-08-2014
Datum publicatie:	21-08-2014
Zaaknummer(s):	SHE/2014/9
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Overdracht registergoed na herverkaveling. Een voorafgaand aan de herverkaveling overeengekomen persoonlijk recht (voorkeursrecht) is niet in de akte van toedeling opgenomen. Naar het oordeel van de kamer leidt de titelzuiverende werking van de herverkaveling en het feit dat een notaris verantwoordelijk is voor de overdracht van het zakelijk recht ertoe dat een notaris bij een later titelonderzoek niet verder behoeft terug te gaan dan tot de akte van toedeling. Klaagster verwijt de notarissen dat zij haar (als voorkeursgerechtigde) hadden moeten informeren over de voorgenomen overdracht van het registergoed. Naar het oordeel van de kamer zouden de notarissen hun bevoegdheid te buiten zijn gegaan indien zij qualitate qua de voorkeursgerechtigde op de hoogte zouden hebben gesteld. Zij zouden daardoor hun ambtsgeheim hebben geschonden. Klacht ongegrond.

Klachtnummer : SHE/2014/9

Datum uitspraak : 18 augustus 2014

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van

mevrouw [x], (verder: klaagster),

wonende in […],

tegen

notaris de heer mr. [y], (verder: de notaris),

gevestigd in […],

en

kandidaat-notaris de heer mr. [z], (verder: de kandidaat-notaris),

gevestigd in […].

1. De procedure

1.1. Op 15 januari 2014 heeft de kamer voor het notariaat (verder: de kamer) een brief ontvangen van klaagster. In die brief heeft zij, in haar hoedanigheid van met het gezag belaste ouder, namens haar minderjarige zoon een klacht geformuleerd tegen de notaris en de kandidaat-notaris. De notaris en de kandidaat-notaris hebben op de klacht geantwoord, waarna is gerepliceerd en gedupliceerd.

1.2. De plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft de zaak verwezen naar de volle kamer.

1.3. De kamer heeft de klacht behandeld op 21 juli 2014. Klaagster, alsmede de notaris en de kandidaat-notaris zijn ter zitting verschenen. Zij hebben hun standpunt over en weer toegelicht.

2. De feiten

2.1. Klaagster heeft een relatie gehad met de heer […] (verder: de partner). Sinds 1993 exploiteerde hij samen met zijn ouders een landbouwbedrijf. Zijn ouders zijn per 31 december 2001 uit de maatschap getreden en de partner van klaagster heeft het bedrijf voor eigen rekening en risico voortgezet. In het kader van de overdracht van het bedrijf heeft hij (onder meer) diverse onroerende zaken van zijn ouders gekocht, waaronder een groot aantal percelen bouwland, alsmede bedrijfsgebouwen met ondergrond, erf, bouwland en verdere aanhorigheden in […], gemeente […], gelegen aan de […], deel uitmakend van het kadastrale perceel gemeente […]. Het woonhuis met verdere aanhorigheden, ondergrond en tuin (verder: het woonhuis), eveneens gelegen aan de […] en deel uitmakend van hetzelfde kadastrale perceel, is eigendom gebleven van de ouders.

2.2. In verband met de bedrijfsoverdracht heeft notaris de heer mr. […], gevestigd in […], gemeente […], op 13 augustus 2002 een akte van levering gepasseerd. In deze akte zijn ten behoeve en ten laste van de ouders en de partner over en weer erfdienstbaarheden gevestigd met betrekking tot het hiervoor genoemde perceel (pag. 16 akte). Verder is in de akte onder meer de navolgende bepaling opgenomen (pag. 19 akte):

“KOOPOPTIE”

Tenslotte verklaren de comparanten nog te zijn overeengekomen als volgt:

Indien de comparanten sub 1, hierna verder te noemen “verkoper”, voornemens zijn over te gaan tot verkoop van het aan hen resterend gedeelte behorend bij voormeld registergoed of een gedeelte daarvan dan wel tot vervreemding op andere wijze of onder welke titel ook, of tot verlening van enig beperkt zakelijk genotsrecht daarop, zijn zij verplicht – indien wettelijk mogelijk – de comparant sub 2, hierna te noemen “koper” van dit voornemen schriftelijk in kennis te stellen, hetzij bij aangetekend schrijven, hetzij bij deurwaardersexploit.

De koper heeft alsdan het recht van voorkeur om voormeld resterend gedeelte van het registergoed te kopen voor een door de verkoper en de koper in onderling overleg vast te stellen koopsom of (….)”

2.3. Op 20 mei 2005 is uit de relatie van klaagster en de partner een zoon geboren, te weten […] (verder: de zoon).

2.4. De partner is op 27 mei 2008 overleden. De zoon is enig erfgenaam. Klaagster oefent het ouderlijk gezag over de zoon uit.

2.5. Het hiervoor genoemde perceel, waarop onder meer het woonhuis is gelegen, is betrokken geweest bij een herverkaveling in de zin van de Landinrichtingswet 1985. De akte van toedeling is op 8 september 2010 ingeschreven in de openbare registers.

2.6. De moeder van de partner is op 7 mei 2012 overleden. Bij testament heeft zij haar echtgenoot tot enig erfgenaam benoemd.

2.7. Op 11 november 2013 heeft deze echtgenoot het woonhuis verkocht aan zijn zoon […] en diens echtgenote […]. Op grond van deze koopovereenkomst heeft de kandidaat-notaris, in zijn hoedanigheid van waarnemer van de notaris, op 27 november 2013 een akte verleden waarbij het woonhuis (thans kadastraal bekend gemeente […]) door […] (de vader van de partner) is geleverd aan genoemde zoon en diens echtgenote.

3. De klacht

3.1. Klaagster stelt dat de notaris en de kandidaat-notaris voorafgaand aan de laatste levering nader onderzoek hadden moeten doen naar, en de betrokkenen hadden moeten informeren over, het eerder overeengekomen recht van voorkeur om het woonhuis te kopen (hiervoor omschreven in r.o. 2.2., verder: het voorkeursrecht). Volgens klaagster is in de notariële akte van 27 november 2013 ten onrechte voorbijgegaan aan dat voorkeursrecht. Zij is van mening dat de notaris en de kandidaat-notaris het passeren van de akte van levering in de gegeven omstandigheden hadden moeten weigeren, temeer nu zij op de hoogte waren van het feit dat de woonruimte behoorde bij een boerderij waarin de ouders van haar partner zijn blijven wonen. Als de ouders de woonruimte niet meer zelf zouden bewonen, zou deze weer bij de boerderij moeten gaan behoren, aldus klaagster. Klaagster stelt dat het bijna niet anders kan dan dat het weglaten van het voorkeursrecht bewust is gebeurd. Zij stelt dat noch haar zoon, noch zij zelf in haar hoedanigheid van met het gezag belaste ouder, vooraf in de gelegenheid is gesteld om het woonhuis in eigendom te verwerven. Omdat het woonhuis als het ware als een eiland is gelegen te midden van de aan haar zoon toebehorende registergoederen, stelt zij dat het voor hem van groot belang was dat het woonhuis bij de overige bedrijfsgebouwen zou blijven behoren, zowel ten behoeve van de exploitatie van het bedrijf, als ten behoeve van de verkoop. Volgens klaagster is het aan haar zoon in eigendom toebehorende bedrijf zonder woonhuis nagenoeg onverkoopbaar en nauwelijks als bedrijf te exploiteren. De huidige eigenaar van de woning maakt gebruik van die situatie door te trachten het registergoed van de zoon te kopen voor een lagere prijs dan de prijs die mogelijk zou zijn geweest als het woonhuis tot het geheel zou behoren, aldus klaagster. Zij heeft reeds een concept koopovereenkomst in die zin ontvangen van de huidige eigenaar. Klaagster stelt schade te leiden als gevolg van de handelwijze van de notaris en de kandidaat-notaris.

3.2. De notaris en de kandidaat-notaris hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht. De inhoud van dit verweer zal hierna worden besproken.

4. De beoordeling

4.1. Op grond van artikel 93, lid 1, van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De kamer dient de handelwijze van de notaris en de kandidaat-notaris (die hierna omwille van de leesbaarheid gezamenlijk zullen worden aangeduid als “de notarissen”) te toetsen aan de in dat artikel omschreven tuchtnorm.

4.2. Vast staat dat in de akte van levering van 27 november 2013 omtrent de voorafgaande verkrijging van het woonhuis het volgende is opgenomen:

“VOORAFGAANDE VERKRIJGING

Verkoper heeft de eigendom van het verkochte verkregen ten behoeve van de algehele gemeenschap van goederen waarin hij ten tijde van de verkrijging was gehuwd met mevrouw […], geboren te […], door inschrijving in de openbare registers ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op acht september tweeduizend tien in register Hypotheken […], van een afschrift van een akte van ruilverkaveling, verleden op dezelfde dag voor mr. […], notaris te […].

Mevrouw […] voornoemd is op zeven mei tweeduizend twaalf te […] overleden, na bij testament, verleden op zestien maart tweeduizend twaalf voor mr. […], notaris te […] over haar nalatenschap te hebben beschikt.

In gemeld testament heeft zij haar echtgenoot, de comparant sub 1 tot haar enig erfgenaam benoemd.

Op grond van het bovenstaande is de comparant sub 1 met uitsluiting van ieder ander bevoegd en gerechtigd om over het verkochte te beschikken.”

4.3. Het voorkeursrecht, zoals dat in 2002 is overeengekomen tussen de ouders van de partner en de partner, betreft een zogeheten persoonlijk recht. Persoonlijke rechten zijn rechten die uitsluitend werking hebben tussen de partijen bij de overeenkomst waaruit deze persoonlijke rechten voortvloeien. Het voorkeursrecht is niet opgenomen in de akte van toedeling van 8 september 2010.

4.4. Allereerst is de vraag aan de orde of de notarissen nader onderzoek hadden moeten verrichten naar de aan de inschrijving van de akte van toedeling (herverkaveling) in de openbare registers voorafgaande eigendomsoverdracht(en) met betrekking tot het woonhuis. De notarissen hebben een beroep gedaan op de titelzuiverende werking van de akte van toedeling.

4.5. Naar aanleiding van dit verweer overweegt de kamer als volgt. De bemoeienis van een notaris bij transacties als de onderhavige ziet op de overdracht van een zakelijk recht (in casu van eigendom). Vooropgesteld wordt dat artikel 208, lid 2, van de op de herverkaveling van toepassing zijnde Landinrichtingswet bepaalt dat de akte van toedeling geldt als titel voor de daarin omschreven zakelijke rechten. Door inschrijving van deze akte in de openbare registers worden de daarin omschreven onroerende zaken en beperkte rechten verkregen. Uit deze bepaling volgt dat de inschrijving van de akte van toedeling een vorm van originaire eigendomsverkrijging is, dat wil zeggen dat deze niet is ontleend aan een voorganger. Daaraan komt titelzuiverende werking toe; na het voltooien van de ruilverkaveling wordt de titel (de herverkaveling middels de akte van toedeling) onaantastbaar. Het stelsel van de Landinrichtingswet brengt met zich mee dat eerdere verkrijgingen van zakelijke rechten hun betekenis verliezen. Naar het oordeel van de kamer leidt deze titelzuiverende werking en het feit dat de notaris verantwoordelijk is voor de overdracht van het zakelijke recht ertoe dat een notaris bij een later titelonderzoek niet verder behoeft terug te gegaan dan tot de akte van toedeling. Het voorkeursrecht in de onderhavige casus is een zogenaamd persoonlijk recht. Het ligt op de weg van de daarbij direct betrokkenen om zelf acht te slaan op de nakoming van verplichtingen ten gevolge van persoonlijke rechten die voorafgaand aan een herverkaveling zijn bedongen. Omtrent de rol van de notaris inzake deze persoonlijke rechten, de verplichtingen die voor partijen daaruit voortvloeien en de nakoming van die verplichtingen, wordt verwezen naar de na te noemen overwegingen.

4.6. Nu de notarissen de akte van toedeling hebben onderzocht en de door hen gepasseerde akte van levering is gebaseerd op de informatie uit deze akte, waarin géén voorkeursrecht van eerste koop is opgenomen, is de kamer van oordeel dat zij hebben voldaan aan de op hen rustende onderzoekplicht.

4.7. Het feit dat de notarissen ter zitting hebben verklaard dat zij wel op de hoogte waren van de inhoud van het eerder overeengekomen voorkeursrecht en dat zij eveneens op de hoogte waren van de familieverhoudingen en de ligging van het woonhuis te midden van de onroerende zaken die aan de zoon van klaagster in eigendom toebehoorden, maakt niet dat zij op de nakoming van de verplichtingen uit dit voorkeursrecht moesten toezien, in die zin dat zij de akte niet konden passeren als niet aan die verplichtingen werd voldaan. De kamer is van oordeel dat de notarissen hun bevoegdheid te buiten zouden zijn gegaan indien zij qualitate qua de voorkeursgerechtigde (klaagster in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordiger van de zoon) op de hoogte zouden hebben gesteld van de voorgenomen overdracht van het woonhuis. Zij zouden daardoor hun ambtsgeheim hebben geschonden.

4.8. Opmerking verdient in dat verband nog dat de notarissen stellen dat zij voorafgaand aan de overdracht aan de vader van de partner hebben gevraagd of het woonhuis aan klaagster was aangeboden. Volgens de notarissen heeft de vader van de partner in antwoord daarop verklaard dat dit bij herhaling was gebeurd. De notarissen hebben geen aanleiding gezien om te twijfelen aan de juistheid van die mededeling. Gelet op hetgeen de kamer hiervoor heeft overwogen, waren zij ook niet gehouden om dat bij de voorkeursgerechtigde te verifiëren. De kamer is dan ook van oordeel dat de notarissen niet tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld door de voorkeursgerechtigde niet eigenstandig te informeren over de voorgenomen overdracht van het woonhuis. Het voorgaande leidt ertoe dat de klacht ongegrond zal worden verklaard.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, mr. P.M. Knaapen, plaatsvervangend rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notarislid, mr. J.A.P. Dings, plaatsvervangend notarislid, en mr. J.J.G.M. Kuijpers, belastinglid.

Uitgesproken in het openbaar op 18 augustus 2014 door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. B.E.L.A.M. de Groot-Hofstad als secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.