ECLI:NL:TNORDHA:2015:32 Kamer voor het notariaat Den Haag 14-78

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2015:32
Datum uitspraak:	14-10-2015
Datum publicatie:	26-10-2015
Zaaknummer(s):	14-78
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notaris onzorgvuldig handelen tijdens en na beide veilingen.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 14 oktober 2015 inzake de klacht onder nummer 14-78 van:

[klager],

hierna ook te noemen: klager,

tegen

[notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: notaris.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

· de klacht, ingekomen per e-mail op 16 december 2014,

· aanvullende e-mail van 27 december 2014, met bijlagen,

· antwoord van de notaris,

· repliek, met bijlagen,

· dupliek, met bijlage.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 september 2015. Daarbij waren aanwezig klager en de notaris.

Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan in afschrift gehecht de op de zitting overgelegde pleitaantekeningen van klager.

De feiten

Op 17 september 2014 is de woning aan de [adres en plaatsnaam] geveild en op 9 oktober 2014 is de woning aan de [adres en plaatsnaam] geveild. De veiling werd verzorgd door het kantoor van de notaris in samenwerking met CMS Derks Star Busmann N.V. Klager was namens zijn vennootschap [X] koper van deze twee woningen.

De klacht

Klager verwijt de notaris onzorgvuldig handelen tijdens en na beide veilingen.

Voor wat betreft de [adres] wordt de notaris het volgende verweten. Nadat klager het pand op de veiling had aangekocht heeft hij aangegeven zo snel mogelijk af te willen nemen, omdat de rente over de termijn tot aan de betaaldatum gerekend zou worden. Vervolgens heeft klager een nota van afrekening ontvangen van de notaris. Per abuis was de notaris vergeten de inzetpremie te vermelden. De notaris had deze fout zelf ontdekt. Op de tweede nota van afrekening heeft de notaris ten onrechte een bedrag aan overdrachtsbelasting vermeld. Op de dag dat de koopsom uiterlijk betaald had moeten worden, ontving klager een derde nota van afrekening. Op deze nota was een onjuist rentepercentage berekend. De fouten in de tweede en derde nota van afrekening heeft klager zelf ontdekt. Pas de vierde nota van afrekening was in orde. Hierdoor heeft klager extra vertraging opgelopen. Pas na zes weken heeft klager de woning kunnen afnemen en is over de hele periode 8,15% rente berekend.

Verder maakt de notaris als enige onderscheid tussen kopers van het pand. Is het een natuurlijk persoon dan wordt 3% rente berekend. Is het een niet natuurlijk persoon dan wordt 8,15% berekend. Volgens de notaris gebeurt dit op verzoek van executant Rabobank. Met de notaris heeft klager discussie of stookkosten van de verwarming wel of niet via de Vereniging van Eigenaren lopen. Standaard verrekent de notaris de kosten die betrekking hebben op een eigendom van de woning, zoals rioolrechten. Ondanks dat klager op 1 januari 2014 geen eigenaar was, heeft de notaris die kosten wel aan hem doorberekend.

Voor wat betreft de [adres] wordt de notaris het volgende verweten. Deze woning heeft klager samen met zijn compagnon gekocht voor € 42.000,-, ieder voor de onverdeelde helft. De compagnon kocht namens zijn eenmanszaak en klager namens zijn B.V. Over een bedrag van € 21.000,- werd bij klager 8,15% rente in rekening gebracht en bij zijn compagnon 3% rente over de andere € 21.000,-. Deze werkwijze van de notaris is zeer onwetmatig en willekeurig.

De notaris heeft het volgende aangevoerd. Klager heeft inderdaad een aantal keer een nota van afrekening ontvangen die niet geheel correct was. De notaris betreurt dat en heeft daar zijn excuses voor aangeboden. De kantoororganisatie is erop ingericht om dit soort vergissingen zoveel mogelijk te voorkomen. Niettemin is er sprake van mensenwerk. De vergissingen zijn hersteld, direct nadat zij waren gesignaleerd. Vrijwel direct na ontvangst van de eerste nota van afrekening op 24 september 2014 heeft klager te kennen gegeven dat hij het niet eens was met de nota van afrekening en dat hij daarom niet tot integrale betaling van het saldo van de nota van afrekening zou overgaan. Indien klager direct tot integrale betaling van het saldo van die nota van afrekening was overgegaan, dan zou hem direct kwijting zijn verleend en zou de rente die hij op grond van de bijzondere veilingvoorwaarden verschuldigd was slechts voor enkele dagen in rekening zijn gebracht. Door op onjuiste gronden het saldo van de nota van afrekening niet direct te betalen heeft klager zelf het risico genomen dat hij over een langere periode rente zou moeten betalen.

Wat betreft de in rekening gebrachte rente het volgende. In de praktijk is niet altijd (met zekerheid) vast te stellen of bij koop door een particulier sprake is van een handelstransactie of een transactie met een consument. Om praktische redenen hebben de executanten besloten dat bij koop door een natuurlijk persoon altijd de wettelijke rente voor transacties met consumenten (3%) wordt gehanteerd en bij de koop door een rechtspersoon altijd de wettelijke rente voor handelstransacties (8,15%).

Wat onder de servicekosten wordt verstaan stond ook in de bijzondere veilingvoorwaarden. Voorafgaand aan de veiling is (onder meer) op de website van het Vendu Notarishuis gepubliceerd welk bedrag aan achterstallige servicekosten in rekening gebracht zou worden. Op de veiling heeft de notaris dit nogmaals expliciet meegedeeld. Klager had er bij het uitbrengen van zijn bod rekening mee kunnen houden.

Wat betreft de zakelijke lasten heeft de notaris het volgende aangevoerd. De hoogte van de zakelijke lasten is voorafgaand aan de veiling via (onder meer) de website van het Vendu Notarishuis kenbaar gemaakt. Klager had bij het uitbrengen van zijn bod hier rekening mee kunnen houden. Het stond executanten, voor veilingen die vóór 1 januari 2015 waren aangezegd, vrij om daar iets over op te nemen in de bijzondere bepalingen.

Wat betreft de [adres] verwijst de notaris naar hetgeen hij eerder heeft gemeld over de rente.

De beoordeling van de klacht

Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

De Kamer interpreteert de klacht als volgt. De notaris wordt verweten dat hij foutieve nota’s heeft opgesteld en dat hij de veilingvoorwaarden niet aan klager heeft gecommuniceerd (onderscheid in verschuldigde rente, achterstand in bijdrage VvE en doorberekenen zakelijke lasten).

Voor zover het de foutieve nota’s betreft overweegt de Kamer als volgt. Vast staat dat de notaris tot driemaal toe een foutieve nota van afrekening heeft opgesteld. Het afgeven van de foutieve nota’s van afrekening heeft echter niet bijgedragen aan verdere vertraging. Klager heeft er zelf voor gekozen de foutieve nota’s niet te betalen, waardoor hij zelf het risico heeft genomen dat hem extra rente in rekening gebracht zou worden. Verder heeft de notaris zijn excuses aangeboden voor de foutief opgestelde nota’s. Vast is komen te staan dat de nota’s van afrekening direct zijn hersteld. Het opstellen van de foutieve nota’s acht de Kamer niet tuchtrechtelijk laakbaar. Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.

Voor zover het de veilingvoorwaarden betreft overweegt de Kamer als volgt. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de notaris het volgende aangevoerd. De bijzondere veilingvoorwaarden waren voor de veiling op de website van het Vendu Notarishuis te Rotterdam te vinden. Ook heeft de notaris voor aanvang van de veiling verwezen naar deze bijzondere veilingvoorwaarden. Het verschil in rente tussen aankoop voor eigen gebruik of voor bedrijfsmatige doeleinden is in overleg met de executant tot stand gekomen. Om praktische redenen is lastig te achterhalen tijdens de veiling of het voor eigen gebruik wordt aangekocht of niet. Daarom wordt bij particulieren het lagere rentetarief in rekening gebracht en bij aankoop door een onderneming het hogere tarief. Het verrekenen van zakelijke lasten stond ook in de bijzondere veilingvoorwaarden. De Kamer is van oordeel dat het verweer van de notaris dat de veilingvoorwaarden van te voren kenbaar waren gemaakt aan klager, niet is weersproken. Klager was het niet eens met de bijzondere veilingvoorwaarden. Het meest voor de hand liggende rechtsmiddel was geweest dat hij zich tot de voorzieningenrechter gewend had op de voet van artikel 518 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (voor zover het de bijdrage Vve betreft). Nu hij van deze rechtsgang geen gebruik heeft gemaakt, kan hij zulks niet in het kader van het tuchtrecht aan de orde stellen. Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht op alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. G.P. van Ham, voorzitter, O. van der Burg, R.J. Groenhof, J. Smal en R.B. van der Horst, bijgestaan door mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 14 oktober 2015.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief.