Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2018:25 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/330660 KL RK 17-208

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2018:25
Datum uitspraak: 26-06-2018
Datum publicatie: 24-07-2018
Zaaknummer(s): C/05/330660 KL RK 17-208
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen:
Inhoudsindicatie:   Klager vertegenwoordigt de belangen van diverse leden van de familie X. De familie X heeft in 1981 circa 46 ha grond in eigendom overgedragen aan Y. In die akte stonden een aantal bijzondere bepalingen opgenomen. De gronden die Y in 1981 van X heeft gekocht zijn op 8 december 2014 middels een akte van toedeling kavelruil, gepasseerd ten overstaan van de notaris, toebedeeld aan de CV.   Klager is van mening dat de notaris zijn ministerie had moeten weigeren ten aanzien van de akte van 8 december 2014. Subsidiair is klager van mening dat de notaris meer onderzoek had moeten verrichten en meer subsidiair dat de notaris eerst had bij X had moeten nagaan of alle verplichtingen voortvloeiend uit de akte uit 1981 waren vervuld.   De kamer is van oordeel dat de kavelruil een grote transactie betrof die met de grootst mogelijke aandacht en zorgvuldigheid voorbereid diende te worden. Bij de voorbereiding van de kavelruil kwam de akte uit 1981 aan bod. De akte uit 1981 betreft een complexe akte met een aantal bijzondere bepalingen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn.   De kamer rekent het de notaris aan dat hij, ondanks dat de bepalingen in de akte uit 1981 voor meerdere uitleg vatbaar waren en zonder hierover navraag te doen bij Y, de conclusie heeft getrokken dat de bepalingen onder H in de akte uit 1981 in samenhang dienden te worden gelezen met de bepalingen onder A en B in de betreffende akte. Hierdoor is de notaris onvoldoende nagegaan of hij in het belang van derden meer onderzoek had moeten doen waar het gaat om de bepalingen onder H. Het onderzoek door de notaris is gestopt na antwoord van Y over sub A en B, waarna de notaris wat betreft sub H zijn eigen idee heeft gevormd, zonder dit, allereerst bij Y te verifiëren. De notaris is daarom ook niet toegekomen aan een afweging over het al dan niet raadplegen van klager en het vragen van toestemming van Y daarvoor. Daarom komt de kamer tot het oordeel dat de notaris onvoldoende zorgvuldig en derhalve tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De kamer verklaart dit klachtonderdeel gegrond en legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.

 

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN


Kenmerk:         C/05/330660/KL RK 17-208

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[ naam klager ],

gevestigd te [ vestigingsplaats klager ]  

klager

gemachtigde: mr. D.Th.J. van der Klei, advocaat te Den Haag

tegen

[ naam notaris ] ,

notaris te [ vestigingsplaats notaris ]

gemachtigde: mr. T. Riyazi, advocaat te Den Haag

Partijen worden hierna respectievelijk klager en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

-        de klacht, met bijlagen, van 7 december 2017;

-        het verweer, met bijlagen, van de notaris van 15 januari 2018;

-        de aanvullende stukken van klager van 15 maart 2018;

-        de aanvullende stukken van klager van 16 mei 2018.

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 30 mei 2018 behandeld, waarbij zijn verschenen klager en zijn gemachtigde enerzijds en de notaris en zijn gemachtigde anderzijds. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van de door hen overgelegde pleitnota’s.

2. De feiten

2.1 Klager vertegenwoordigt de belangen van diverse leden van de familie [ naam familie ]  (hierna te noemen: [ X ] ).

2.2 Op 27 oktober 1981 is per notariële akte (hierna te noemen: de 1981-akte) door [ X ] circa 46 ha grond met opstallen in eigendom overgedragen aan de [ naam van de B.V. ] B.V. (hierna te noemen: [ Y ] ).

In de 1981-akte is, voor zover relevant, het volgende bepaald:

“Gemelde overeenkomst van verkoop en koop is voorts aangegaan onder de navolgende bepalingen en bedingen:

A. Door koper zal bij de daartoe geëigende instanties een ontzandingsvergunning ten behoeve van zand- en grintwinning worden aangevraagd. Na het definitief verkrijgen van deze vergunning zal de koopprijs van elke vierkante meter grond, die komt te liggen binnen de lijn van het ontzandingsplan opgenomen in de door Gedeputeerde Staten van Gelderland te verlenen ontzandingsvergunning worden verhoogd met twee gulden (f.2,--). (…)

Koper is verplicht deze ontzandingsvergunning zo spoedig mogelijk bij de daartoe geëigende instanties aan te vragen, doch uiterlijk vóór vier juni negentienhonderd twee en tachtig.

Koper is verplicht al het mogelijke te verrichten hetgeen nuttig of noodzakelijk is om genoemde ontzandingsvergunning te verkrijgen.

B. Gemelde overeenkomst van verkoop en koop geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat koper niet binnen zeven jaar na heden gemelde ontzandingsvergunning definitief verkrijgt, met dien verstande, dat deze ontbindende voorwaarde slechts zal gelden voor die percelen waarvoor verkoper of één of meer hunner deze ontbindende voorwaarde in vervulling wenst te laten gaan en dat deze ontbindende voorwaarde in vervulling gaat op het hierna omschreven tijdstip.

Verkoper dient binnen één jaar nadat definitief bekend is dat geen ontzandingsvergunning wordt verleend, of binnen één jaar nadat gemelde termijn van zeven jaar is verstreken en in die tijd geen ontzandingsvergunning is verleend, aan koper mede te delen voor welk(e) perceel (percelen) hij de ontbindende voorwaarde in vervulling wenst te laten gaan. (…)

Indien verkoper niet binnen de gestelde termijn van één jaar bij aangetekend schrijven aan koper zijn keuze heeft kenbaar gemaakt heeft verkoper na verloop van deze termijn niet meer het recht deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. (…)

H. Ingeval de in sub A bedoelde ontzanding- en ontgrinding naar het oordeel van koper geheel is voltooid, is koper verplicht het bij deze verkochte wederom in eigendom aan de verkoper over te dragen voor een symbolisch bedrag van een gulden.”

2.3 Per brief van 28 oktober 1988 heeft [ X ], met verwijzing naar het onder B bepaalde in de 1981-akte, bij [ Y ] geïnformeerd of door Gedeputeerde Staten van Gelderland al dan niet een ontgrondingsvergunning aan [ Y ] is verleend.

2.4 [ Y ] heeft [ X ] per brief van 4 november 1988 geantwoord. In zijn antwoord geeft [ Y ] aan dat er nog geen vergunning is verleend en dat de kansen voor een vergunning niet hoog zijn. In dezelfde brief heeft [ Y ] aan [ X ] aangegeven wat de heraankoopsom voor de gronden was.

2.5 De gronden die [ Y ] in 1981 van [ X ] heeft gekocht, zijn op 8 december 2014 middels een akte van toedeling kavelruil, gepasseerd ten overstaan van de notaris, toebedeeld aan [ naam CV ] CV (hierna te noemen: de CV). De door de CV verschuldigde toegift van

€ 2.395.181,- is blijkens de akte rechtstreeks aan [ Y ] voldaan.

2.6 Klager heeft in een civiele procedure tegen [ Y ] de actio Pauliana ingeroepen vanwege de akte van 8 december 2014 en het samenstel van rechtshandelingen waar die akte deel van uitmaakt.

3. De klacht en het verweer

3.1 Klager is van mening dat de notaris zijn ministerie had moeten weigeren ten aanzien van de akte van 8 december 2014. Subsidiair is klager van mening dat de notaris meer onderzoek had moeten verrichten en meer subsidiair dat de notaris eerst had bij [ X ] had moeten nagaan of alle verplichtingen voortvloeiend uit de 1981-akte waren vervuld. De klacht van klager valt uiteen in volgende onderdelen:

De inhoud van de akte

3.1.1 Klager stelt dat de notaris, gelet op de inhoud van de akte van 8 december 2014, zijn ministerie had moeten weigeren.

3.1.1.1 Ten eerste merkt klager op dat er in de akte van 8 december 2014 geen sprake was van ruil. Er werd geen goed voor een goed geruild.

3.1.1.2 Verder had de wijze van betalen tussen [ Y ] en de CV aanleiding moeten zijn voor de notaris om zich terughoudend op te stellen. Op grond van de akte diende de CV aan [ Y ] een toegift te voldoen van € 2.395.181,-. De CV heeft blijkens de akte deze toegift rechtstreeks aan [ Y ] voldaan. Doordat het geldverkeer – in tegenstelling tot de overige deeltransacties van de kavelruil – rechtstreeks tussen [ Y ] en de CV liep, heeft de notaris niet kunnen vaststellen of er een deugdelijke tegenprestatie is verricht.

3.1.1.3 Tot slot is klager van mening dat de overeengekomen toegift geen reële prijs voor de gronden is. De notaris wist dit, althans behoorde dit te weten.

Onderzoeksplicht

3.1.2 Klager stelt dat de notaris niet enkel bij [ Y ] maar ook bij [ X ] navraag had moeten doen met betrekking tot de verplichtingen voortvloeiende uit de 1981-akte.

3.1.2.1 De notaris heeft navraag gedaan bij [ Y ] over de verplichtingen uit de 1981-akte, dus de notaris voelde zelf ook ‘nattigheid’, aldus klager. Niet is gebleken dat de notaris [ Y ] gevraagd heeft om toestemming, zoals bedoeld in het Novitaris-arrest, om navraag te mogen doen bij de betrokken crediteuren. Evenmin is gebleken dat de notaris [ Y ] heeft gevraagd een akte te doen inschrijven in het Kadaster tot vaststelling van vervulling, afstanddoening of het uitgewerkt zijn van een ontbindende voorwaarde. De notaris is ten onrechte afgegaan op het antwoord van [ Y ].

3.1.2.2 Met de akte van toedeling kavelruil schond [ Y ] onder meer de verplichting om op grond van het onder H bepaalde in de 1981-akte de gronden na afloop van de ontgronding weer aan [ X ] over te dragen.

3.1.2.3 Klager verwijt de notaris dat hij, bekend met het bestaan van de 1981-akte en de daaruit voortvloeiende verplichtingen voor [ Y ],  heeft meegewerkt aan onttrekkingen aan het vermogen van [ Y ].

3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

De inhoud van de akte

4.2 De kamer zal klager met betrekking tot dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk verklaren in zijn klacht. De kamer licht dit als volgt toe.

4.2.1 Ingevolge artikel 99 lid 1 Wna kunnen klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang worden ingediend.

4.2.2 Klager kan met betrekking tot dit klachtonderdeel niet worden aangemerkt als belanghebbende. Klager was geen partij bij de akte van kavelruil van 8 december 2014. Klager is een crediteur van één van de partijen bij die akte. De kring van belanghebbenden is in beginsel niet zo wijd dat een crediteur van één van de partijen bij een akte ook tuchtrechtelijk als belanghebbende kan worden aangemerkt waar het gaat om afspraken die specifiek gelden tussen partijen en die in een akte zijn neergelegd. Klager heeft onvoldoende gesteld om te onderbouwen op welke grond dat in dit geval anders zou zijn. Anders ligt het waar het gaat om belangen van klager die mogelijk zijn geschonden door het passeren van de akte en de daarmee samenhangende onderzoeksplicht van de notaris. Daarover wordt hierna geoordeeld.

Onderzoeksplicht

4.3 De kamer is van oordeel dat de notaris met betrekking tot dit klachtonderdeel tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en dat dit klachtonderdeel gegrond is. De kamer ligt dit als volgt toe.

4.3.1 Ter beoordeling ligt de vraag voor of de notaris zorgvuldig heeft gehandeld bij de voorbereiding en het passeren van de akte van 8 december 2014.

4.3.2.De notaris stelt dat hij voldoende heeft onderzocht en bevestigd heeft gekregen dat er geen belemmeringen waren voor de beoogde kavelruil.

4.3.2.1 Uit het verweer van de notaris blijkt dat hij bij de voorbereiding van de kavelruil de 1981-akte heeft onderzocht. Na bestudering van die akte heeft de notaris navraag gedaan bij [ Y ] of er nog bijzondere voorwaarden uit de 1981-akte van toepassing waren. [ Y ] heeft deze vraag ontkennend beantwoord, waarbij [ Y ] de brieven genoemd onder alinea 2.4 en 2.5 aan de notaris heeft overgelegd. Daarnaast heeft de notaris het Kadaster gecontroleerd om na te gaan of er gronden waren teruggeleverd aan [ X ], hetgeen niet het geval was.

4.3.2.2 De notaris was er daardoor voldoende van overtuigd dat er geen ontzanding had plaatsgevonden, dat [ X ] geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid gronden terug in eigendom terug te verkrijgen en dat – nu ontzanding in geheel niet heeft plaatsgevonden – de terugleverplicht uit sub H is vervallen. Voor de notaris was er daarom geen reden om te twijfelen aan de beschikkingsbevoegdheid van [ Y ] en derhalve zijn medewerking te weigeren.

4.3.3 De kamer is van oordeel dat de kavelruil een grote transactie betrof die met de grootst mogelijke aandacht en zorgvuldigheid voorbereid diende te worden. Bij de voorbereiding van de kavelruil kwam de 1981-akte aan bod. De 1981-akte betreft een complexe akte met een aantal bijzondere bepalingen die voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

4.3.4 De kamer rekent het de notaris aan dat hij, ondanks dat de bepalingen in de 1981-akte voor meerdere uitleg vatbaar waren en zonder hierover navraag te doen bij [ Y ], de conclusie heeft getrokken dat de bepalingen onder H in de 1981-akte in samenhang dienden te worden gelezen met de bepalingen onder A en B in de 1981-akte. Hierdoor is de notaris onvoldoende nagegaan of hij in het belang van derden meer onderzoek had moeten doen waar het gaat om de bepalingen onder H. Het onderzoek door de notaris is gestopt na antwoord van [ Y ] over sub A en B, waarna de notaris wat betreft sub H zijn eigen idee heeft gevormd, zonder dit, allereerst bij [ Y ], te verifiëren. De notaris is daarom ook niet toegekomen aan een afweging over het al dan niet raadplegen van klager en het vragen van toestemming van [ Y ] daarvoor. Daarom komt de kamer tot het oordeel dat de notaris onvoldoende zorgvuldig en derhalve tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De kamer zal daarom dit klachtonderdeel gegrond verklaren.

Maatregel

4.4 Op de gegrondverklaring van een klacht past in beginsel een tuchtrechtelijke reactie. Ten aanzien van de op te leggen maatregel overweegt de kamer als volgt.

Zorgvuldigheid is een kernwaarde van het notarisambt. Door zijn handelen heeft de notaris deze kernwaarde geschonden. Hierdoor is het vertrouwen in het notarisambt aangetast.

Gezien de feiten en omstandigheden acht de kamer de maatregel van waarschuwing passend en geboden.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

-        verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht voor zover de klacht betrekking heeft op de inhoud van de akte;

-        verklaart de klacht met betrekking tot de onderzoeksplicht van de notaris gegrond;

-        legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.J.C. van Leeuwen, voorzitter, mr. M.J. Blaisse,

mr. W.J. Hordijk, mr. J.T.J. Heijstek en mr. V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van mr. K.K.H. Wagemaker, secretaris, door mr. M.J. Blaisse, voorzitter, in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2018.

De secretaris

De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.