Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2015:7 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden 07.831/2009/927
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2015:7 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 24-03-2015 |
| Datum publicatie: | 21-04-2015 |
| Zaaknummer(s): | 07.831/2009/927 |
| Onderwerp: |
|
| Beslissingen: | Klacht gegrond met ontzetting uit het ambt |
| Inhoudsindicatie: | Met de wijze waarop de notaris zijn medewerking heeft verleend aan de ABC-transacties heeft de notaris bij herhaling grote schade toegebracht aan het vertrouwen in het notariaat. Voor het overige heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming. De kamer is van oordeel dat een notaris die structureel handelt zoals in deze beslissing geconstateerd, niet (langer) werkzaam mag zijn in het ambt van notaris. Dat de notaris inmiddels is gedefungeerd doet niet af aan dit oordeel. De maatregel van ontzetting uit het ambt van notaris acht de kamer daarom gepast en geboden. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN
Klachtzaak: 07.831/2009/927
BESLISSING
Inzake de ambtshalve ingediende bedenkingen tegen: mr. [A1],
thans oud-notaris te Arnhem, hierna te noemen de notaris,
gemachtigde: mr. D. Corbeek, advocaat te Arnhem.
1. Het verloop van de procedure
1.1 De voorzitter van de toenmalige kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Arnhem heeft naar aanleiding van een verzoek van de Koninklijke Notariële Beroeps (KNB) bij brief van 29 december 2008 een onderzoek gelast naar de mogelijke betrokkenheid van de notaris bij hypotheekfraude en/of twijfelachtige (A-B-C) transacties. Daarbij is aan mr. D.A. van Steenbeek, plaatsvervangend voorzitter, opgedragen dit onderzoek uit te voeren.
1.2 Voormelde opdracht is bij brief van 11 juni 2009 uitgebreid. Dit gebeurde naar aanleiding van een brief van het Bureau Financieel Toezicht (BFT) van 10 juni 2009, waarin de kamer van toezicht is verzocht een onderzoek te gelasten naar de naleving door de notaris van de wettelijke verplichtingen op grond van de Wet op het notarisambt (Wna) en de naleving van de overige geldende beroepsvereisten van de notaris, waaronder die volgend uit de Wet identificatie bij dienstverlening (Wid) en de Wet melding ongebruikelijke transacties (Wet Mot). Deze laatste twee wetten zijn inmiddels opgegaan in de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (WWFT).
1.3 Op de voet van het bepaalde in artikel 96 lid 5 Wna, zoals dat artikel luidde vóór 1 januari 2013, heeft mr. Van Steenbeek, ingevolge de hem gegeven opdracht, bij brief van 4 augustus 2009 aan het BFT opdracht gegeven onderzoek te verrichten.
1.4 Het verzet van de notaris tegen het onderzoek door het BFT heeft, na een beslissing van de kamer van toezicht van 17 mei 2010, geleid tot een beslissing van het Gerechtshof Amsterdam van 22 november 2011. Het hof heeft bepaald dat de notaris zich op goede grond heeft verzet tegen het onderzoek dat aan het BFT is opgedragen, voor zover dit betreft de controle op naleving door de notaris van de WWFT en ter zake op grond van zijn geheimhoudingsplicht een beroep kan doen op zijn verschoningsrecht.
1.5 Bij brief van 7 juni 2012 is de onderzoeksopdracht aan het BFT met inachtneming van het bovenstaande aangepast.
1.6 Gelet op de wijziging van de Wna met ingang van 1 januari 2013, is de verdere afhandeling van voornoemd onderzoek overgegaan naar de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem‑Leeuwarden, hierna de kamer.
1.7 Met een rapport van 15 januari 2014, met bijlagen, heeft het BFT de uitkomst van het onderzoek gezonden aan de plaatsvervangend voorzitter mr. Van Steenbeek. Het rapport van 15 januari 2014, met bijlagen, is de notaris bij brief van 15 april 2014 toegezonden.
1.8 Het BFT concludeert onder meer het volgende:
De bevindingen van het BFT duiden er op, dat het handelen en/of nalaten van de notaris in de onderzochte dossiers, strijdig zijn met de tuchtnorm van artikel 98, eerste lid Wna (oud). De mogelijke normschendingen ten aanzien van de onderzochte dossiers zijn schematisch weergegeven in bijlage A (Deze bijlage wordt door de ondergetekende in fotokopie aan dit verslag gehecht.)
De notaris heeft zich bij het uitvoeren van zijn taken onder meer te passief opgesteld, te weinig vragen gesteld, geen onderzoek gedaan naar prijsstijgingen en niet gevraagd naar de achtergrond van zijn cliënten. Omdat de notaris zijn onderzoeksplicht op ernstige wijze heeft verzaakt, heeft hij zich in de positie gebracht dat hij geen goede afweging kan maken of hij wel of niet dienst moest weigeren.
De notaris heeft in veel gevallen hypothecair financiers onvoldoende geïnformeerd over het ontbreken van verklaringen voor prijsstijgingen, het feit dat het ABC transacties betrof of persoonlijke schulden werden geherfinancierd. Dit heeft naar de mening van het BFT geleid tot een bedrag aan hypotheekfraude van minimaal € 460.170,00. Ook is er in enkele dossiers mogelijk oneigenlijk gebruik gemaakt van de derdengeldrekening door bedragen uit te betalen aan niet bij de akte betrokken partijen.
1.9 De notaris is naar aanleiding van het rapport op 31 oktober 2014 door de plaatsvervangend voorzitter gehoord. Bij die gelegenheid heeft de notaris verklaard dat hij zich wat betreft de rapportage van het BFT, daaronder begrepen de 15 door het BFT onderzochte dossiers, beroept op zijn zwijgrecht.
1.10 Bij brief van 21 november 2014 heeft de plaatsvervangend voorzitter het verslag van het onderzoek en het proces-verbaal van het verhoor aan de voorzitter van de kamer aangeboden. In zijn verslag concludeert de voorzitter onder verwijzing naar het rapport van het BFT: De ondergetekende is van mening dat uit de rapportage van het BFT vooralsnog op voldoende onderbouwde wijze blijkt dat mr. (…) (de notaris – KvN) de bepalingen, algemene maatregelen van bestuur, ministeriële regelingen, verordeningen en besluiten als bedoeld in artikel 96 lid 1 Wet op het notarisambt (oud) niet dan wel onvoldoende heeft nageleefd en zich daarmee heeft schuldig gemaakt aan normschendingen als bedoeld in artikel 98 lid 1 Wet op het notarisambt (oud). Om die reden adviseert de ondergetekende de zaak ter beoordeling voor te leggen aan de kamer voor het notariaat.
1.11 De voorzitter van de kamer heeft bij beschikking van 2 december 2014 de kamer verzocht een beslissing te nemen over de bedenkingen die zijn gerezen tegen de notaris. Zij motiveert dat als volgt:
De inhoud van het verslag van mr. Van Steenbeek acht ik van dien aard, dat ik de zaak, met inachtneming van artikel VII lid 2 van de Wet van 29 september 2011 tot wijziging van de Wet op het notarisambt, op de voet van artikel 96 lid 6 Wet op het notarisambt (oud) ter tuchtrechtelijke behandeling voorleg aan de kamer voor het notariaat.
1.12 De aan de kamer voorgelegde zaak is ter zitting van de kamer van 30 januari 2015 behandeld. De notaris is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn raadsman.
2. Het toetsingskader
2.1 In deze zaak dient te worden beoordeeld of de notaris heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in de Wna, zoals hierna verder uitgewerkt.
3. De feiten
3.1 Op basis van de bij de ambtshalve ingebrachte bedenkingen gevoegde stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, gaat de kamer uit van de volgende feiten.
3.2 Het BFT heeft bij brieven van 1 februari 2013 en 27 maart 2013 vragen gesteld aan de notaris over een aantal dossiers betreffende voor de notaris verleden akten van levering van registergoederen. Met het rapport van 15 januari 2014 heeft het BFT verslag gedaan van zijn bevindingen in vijftien dossiers die bij de notaris in behandeling zijn geweest. Het gaat daarbij om de volgende dossiers:
1. [xxx];
2. [xxx];
3. [xxx];
4. [xxx];
5. [xxx];
6. [xxx];
7. [xxx];
8. [xxx];
9. [xxx];
10. [xxx];
11. [xxx];
12. [xxx];
13. [xxx];
14. [xxx];
15. [xxx];
16. [xxx];
17. [xxx].
3.3 De notaris en de kamer beschikken in het kader van deze procedure onder meer over (afschriften van) de onder 3.2 genoemde brieven en het rapport, met bijlagen, van 15 januari 2014. Bedoelde stukken zijn door het BFT aangeleverd in een viertal ordners.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 98 lid 1 Wna (vanaf 1 januari 2013 artikel 93 lid 1 Wna) zijn (kandidaat‑)notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als (kandidaat-)notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk (kandidaat-)notaris niet betaamt.
De basis voor de tuchtrechtelijke beoordeling
4.2 Allereerst is de vraag aan de orde op welke basis de kamer de onderhavige zaak te behandelt. De notaris heeft hierover opgemerkt dat een door het BFT of de (plv.) voorzitter geformuleerde klacht ontbreekt. Er is sprake van een verslag van het door het BFT ingestelde onderzoek, maar een klacht waarin is geformuleerd dat en op welke wijze er sprake is van normschending, is volgens de notaris niet aangebracht bij de kamer. Ter zitting is door de notaris toegelicht dat hij: “…. een lijst met klachten mist”. De notaris voert aan dat hij op deze manier niet inhoudelijk kan reageren en niet weet waartegen hij zich moet verweren. De notaris voert voorts aan dat de verslaglegging van het BFT fouten bevat en noemt als (enige) voorbeeld dossier 9, een dossier waarin de onderzochte levering aldus de notaris, überhaupt niet is doorgegaan.
4.3 In artikel 96 Wna, zoals dat artikel luidde vóór 1 januari 2013, is bepaald dat de voorzitter van de (toenmalige) kamer van toezicht een onderzoek kan gelasten naar de naleving van de bepalingen van de Wna, de op grond daarvan uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen, alsmede van de verordeningen en andere besluiten van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB).
Ingevolge het bepaalde in artikel 96 lid 5 Wna (oud) kan de met het onderzoek belaste voorzitter het BFT opdragen een onderzoek in te stellen en van zijn bevindingen verslag uit te brengen.
In artikel 96 lid 6 Wna (oud) is bepaald dat de voorzitter, indien op grond van het onderzoek daartoe aanleiding wordt gezien, de zaak aan de kamer van toezicht voorlegt teneinde haar te behandelen overeenkomstig de volgende bepalingen. De “volgende” bepalingen zijn de bepalingen volgend op artikel 96 Wna (oud) die zien op de klachtbehandeling. In een dergelijke procedure was dus geen sprake van een klacht in de meer gebruikelijke, letterlijke, zin maar van een procedure sui generis.
4.4 Op 1 januari 2013 is genoemd artikel 96 Wna vervallen. Op onderzoeken die op dat moment nog niet waren afgerond is het navolgende overgangsrecht van toepassing:
“Artikel VII.
Onderzoeken op grond van artikel 96 van de Wet op het notarisambt, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van artikel I, onderdeel RR, die op dat moment niet zijn afgerond, worden vanaf dat moment aangemerkt als vooronderzoeken als bedoeld in artikel 99a van de Wet op het notarisambt. Artikel 96, zesde lid, van de Wet op het notarisambt, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van artikel I, onderdeel RR, is van overeenkomstige toepassing indien het onderzoek niet is verricht naar aanleiding van een klacht.”
4.5 Gelet het voorgaande heeft de voorzitter kunnen besluiten de onderzoeksbevindingen bij beschikking van 2 december 2014 ter beoordeling voor te leggen aan de kamer teneinde de zaak te behandelen overeenkomstig de bepalingen inzake de behandeling van een ingediende klacht.
4.6 Vervolgens is het de vraag of voldoende inzichtelijk is geworden waarom de voorzitter op grond van het onderzoek aanleiding heeft gezien de zaak aan de kamer voor te leggen en of de notaris duidelijk is wat de klacht tegen hem behelst opdat hij zich daartegen kan verweren. De kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. Naar het oordeel van de kamer blijkt dat genoegzaam uit de brief van de voorzitter met de verwijzing naar het verslag van de plaatsvervangend voorzitter van 21 november 2014. In bedoeld verslag is het standpunt ingenomen, dat uit het rapport van het BFT op voldoende onderbouwde wijze blijkt dat de notaris de bepalingen, algemene maatregelen van bestuur, ministeriële regelingen, verordeningen en besluiten, als bedoeld in artikel 96, lid 1, Wna (oud) niet dan wel onvoldoende heeft nageleefd en welke verwijten hem daarbij specifiek worden gemaakt. Voorts blijkt daaruit dat de plaatsvervangend voorzitter deze conclusie van het BFT en de gronden waarop deze berust, overneemt. Dat de plaatsvervangend voorzitter daarbij heeft volstaan met een algemene verwijzing en in zijn verslag niet is ingegaan op de onderscheiden dossiers en de daarbij horende omstandigheden van het geval, doet daaraan niet af.
4.7 Aan het voorgaande doet niet af dat het BFT in zijn brief van 15 januari 2014 spreekt over mogelijke normschendingen. Die kwalificatie houdt verband met de stand van de procedure. De notaris kon op dat moment immers nog een zienswijze indienen of verweer naar voren brengen. Voorts is de kwalificatie dat sprake is van een normschending aan de kamer. Dat de plaatsvervangend voorzitter in zijn verslag van 21 november 2014 concludeert dat “vooralsnog ” op voldoende onderbouwde wijze blijkt dat de notaris – kort gezegd – artikel 98 lid 1 Wna (oud) heeft geschonden, heeft dezelfde achtergrond. Op dat moment kon de notaris immers nog zijn verweer inbrengen in deze procedure.
4.8 Het standpunt van de notaris, dat de zaak niet kan worden behandeld omdat een concreet geformuleerde klacht ontbreekt en hij daarom niet weet waartegen hij zich moet verweren, volgt de kamer derhalve niet.
Het tijdsverloop
4.9 Met betrekking tot het standpunt van de notaris, dat voor een behandeling van de onderhavige tuchtzaak de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6, eerste lid, van het Europees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) verstreken is, overweegt de kamer als volgt.
4.10 Feit is dat geruime tijd is verstreken sinds het gelasten van het onderzoek in december 2008. Het tijdsverloop laat zich goed verklaren en leidt niet tot een overschrijding van de redelijke termijn van artikel 6 EVRM. In de eerste plaats is sprake geweest van een zeer omvangrijk onderzoek dat uiteindelijk heeft geleid tot een rapportage in 15 dossiers. Dat het onderzoek zo omvangrijk heeft moeten zijn, is te wijten aan de handelwijze van de notaris. Belangrijk is dat de notaris vanaf het begin van het onderzoek daarbij betrokken is en in de gelegenheid is gesteld om zijn inbreng te leveren aan de hand van zijn dossiers. De notaris heeft zich daarmee van meet af aan kunnen verdiepen in de dossiers en stukken die in het onderzoek zijn betrokken. In de relevante periode van het onderzoek, dat bovenal een dossieronderzoek was, had de notaris volledig toegang tot zijn dossiers. Het verstrijken van de jaren is voorts niet relevant voor de inhoud van de dossiers. Gesteld noch gebleken is immers dat er bewaartermijnen zijn verstreken en dat dossiers om die reden zijn geschoond. Aan het argument van de notaris dat hij thans, als gedefungeerd notaris, geen toegang meer heeft tot zijn dossiers, komt dus geen betekenis toe. Overigens heeft de notaris op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt dat hij thans, desgevraagd geen toegang meer kan krijgen tot de dossiers die het voorwerp vormden van het onderzoek van het BFT. De notaris is dus niet in zijn verdediging geschaad door het tijdsverloop, althans heeft dat niet aannemelijk gemaakt. De omvang van het onderzoek en daarmee van de rapportage van het BFT hebben er vervolgens ook weer toe geleid dat de volgende stappen in de procedure, de beoordeling eerst door de plaatsvervangend voorzitter die het BFT heeft ingeschakeld en vervolgens door de voorzitter die het onderzoek heeft gelast, tijd hebben genomen.
4.11 Een belangrijk deel van het tijdsverloop is voortgekomen uit de procedures ten gevolge van het verzet van de notaris tegen (de omvang van) het onderzoek. De uitkomst van die procedures is geweest dat de notaris weliswaar op één punt in het gelijk is gesteld (kort gezegd, de naleving van de WWFT) maar voor overige in het ongelijk is gesteld. Gedurende deze procedures (bijna 2 jaar) heeft het onderzoek noodgedwongen stilgelegen. Deze vertragingen, die zijn ontstaan voordat het onderzoek van het BFT daadwerkelijk is aangevangen, dienen buiten beschouwing te blijven bij beoordeling van het beroep op artikel 6 EVRM. Ten slotte is van belang dat de sedert de toezending van het rapport van het BFT bij brief van 15 april 2014 verstreken termijn tot de beschikking van 2 december 2014, vooral verband houdt met het aan de notaris op zijn verzoek verleende uitstel.
4.12 Het voorgaande leidt tot het oordeel van de kamer dat het beroep van de notaris op overschrijding van de “redelijke termijn” in artikel 6 EVRM niet slaagt.
De schending van de norm op grond van de Wet op het notarisambt
4.13 De kamer is bij de beoordeling van de door de voorzitter voorgelegde bedenkingen als volgt te werk gegaan. De kamer neemt het feitencomplex zoals het BFT dat in zijn verslag heeft opgenomen als vaststaand aan. De notaris heeft volstaan met de stelling dat – kort gezegd – niets klopt van het onderzoek van het BFT en heeft uitsluitend in één dossier, dossier 9, een specifieker verwijt geuit. Voor het overige heeft de notaris tegen de in het rapport beschreven transacties en feiten geen verweer gevoerd. De kamer heeft voorts ervoor gekozen in een beperkt aantal dossiers te beoordelen of de feiten kwalificeren als een normschending en een tuchtrechtelijk verwijtbare gedraging. De kamer heeft daartoe in de dossiers 1, 3, 9, 11, 12 en 13 beoordeeld of de notaris tuchtrechtelijk een verwijt kan worden gemaakt. Gelet op de uitkomst van die beoordeling, zoals hierna beschreven, heeft de kamer voor de overige dossiers volstaan met een meer algemene beoordeling.
4.14 Ingevolge artikel 21 lid 1 Wna is de notaris verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in het tweede, derde en vierde lid van deze bepaling. In het tweede lid is de verplichting van de notaris neergelegd om zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem verlangd wordt, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.
4.15 Mede van belang is artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels (21 juni 2000), zoals dat artikel luidde in het tijdperk dat hier van belang is. Daarin is onder meer bepaald dat onder “andere gegronde redenen” als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna wordt begrepen dat de notaris weet of vermoedt dat de inhoud van de akte waarvoor zijn tussenkomst is ingeroepen, in strijd is met de waarheid en dat de notaris gehouden is dienaangaande een onderzoek in te stellen voor zover de wet of de gewoonte dit van hem verlangt. In de toelichting op deze bepaling wordt als voorbeeld genoemd van een situatie waarin de notaris zijn dienst zal moeten weigeren, het geval dat de notaris de koopsom van het registergoed – ook na het ontvangen van nadere informatie van partijen – onjuist voorkomt, bijvoorbeeld gezien transacties ten aanzien van hetzelfde registergoed die kort daarvoor hebben plaatsgevonden.
4.16 In de onderzochte 15 dossiers gaat het om onroerend goed transacties waarbij veelal sprake was van zogenaamde ABC-transacties; dat wil zeggen dat zich, veelal binnen een kort tijdsbestek, ten aanzien van hetzelfde registergoed opvolgende transacties (A-B en B-C, enzovoorts) voordoen. ABC-transacties zijn in beginsel geoorloofd. Indien echter sprake is van een ongebruikelijk verschil in prijs van het doorverkochte goed in opvolgende transacties, brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag immers verwacht worden dat hij bekend is met het feit dat een ABC-constructie misbruikt kan worden als instrument voor onder meer hypotheekfraude, belastingontduiking, witwassen en het oplichten van onwetende particulieren. In verband met het risico op misbruik bij ABC-transacties met ongebruikelijke prijsverschillen, zal de notaris van wie de medewerking wordt verzocht die transacties te effectueren, alvorens zijn diensten te verlenen, partijen om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en, indien daartoe aanleiding bestaat, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen. De notaris dient van een en ander aantekening te houden in het dossier. Indien de verkregen informatie uitblijft of geen redelijke en afdoende verklaring biedt voor het prijsverschil, dient de notaris op grond van art. 21, lid 2, Wna zijn dienst te weigeren. Bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het prijsverschil zou (moeten) rechtvaardigen, mag van de notaris een kritische opstelling worden verwacht.
4.17 De kamer zal aan de hand van het hiervoor uiteengezette toetsingskader thans beoordelen of de notaris, ter zake van zijn medewerking aan de onderzochte onroerend goed transacties, waaronder vooral ABC-transacties, tuchtrechtelijk een verwijt kan worden gemaakt.
4.18 Dossier 1. Het dossier betreft een registergoed in Rotterdam met een tweetal appartementsrechten. Deze rechten zijn door de heer [B1] (hierna [B1]), een de notaris bekende vastgoedhandelaar, voor een bedrag van € 89.000,= verworven. De rechten zijn vervolgens als volgt verkocht, doorverkocht, geleverd en met een hypothecaire lening bezwaard:
Overeenkomst AB tussen [B1] en mevrouw [C1] (hierna [C1]). Groninger akte voor de notaris verleden op 1 november 2005. Bedrag € 120.000,=.
Overeenkomst AB. Akte van kwijting tussen [B1] en [C1] voor de notaris verleden op 15 december 2005. Bedrag € 120.000,=.
Overeenkomst BC tussen [C1] en de heer [D1] (hierna [D1]). Akte van levering voor de notaris verleden op 15 december 2005. Bedrag € 215.000,=. De waardestijging bedraagt, op dezelfde dag, € 95.000,=, dat is 79,2%.
Op 15 december 2005 heeft de notaris de hypotheekakte tussen [D1] en de SNS-bank gepasseerd. Bedrag € 239.500,=.
Op 22 mei 2007 zijn de appartementsrechten door de SNS-bank wegens wanbetaling geveild voor een bedrag van 125.000,=.
4.19 Uit de antwoorden van de notaris op de door het BFT gestelde vragen blijkt dat de notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de levering aan [D1]. Zo heeft de notaris geen vragen gesteld over de informatie waaruit bleek dat [D1] naar België zou zijn geëmigreerd. Uit een toelichting van de notaris in zijn brief van 12 september 2008 blijkt dat [D1] aangifte tegen de notaris heeft gedaan wegens valsheid in geschrifte; hij zou nooit op het kantoor van de notaris zijn geweest en nooit stukken hebben getekend.
Ook beschikte de notaris niet over voldoende informatie over [C1]. De notaris heeft slechts verklaard dat hij haar kent als vastgoedhandelaar en dat het in de periode januari 2006 tot en met augustus 2006 gaat om een aantal akten waarin zij partij was. Meer achtergrondinformatie is niet bekend. Er is geen verklaring voor het feit dat alleen [B1] de regie in handen heeft en dat het voor [C1] opgegeven postadres het woonadres van [B1] is. De naam van [C1] komt in dezelfde rol ook in andere door het BFT onderzochte dossiers (bijvoorbeeld de dossiers 6, 8 en 9) voor. Verder beschikte de notaris niet over de blijkens de notarisinstructie van 5 december 2005 uitdrukkelijk bedongen schriftelijke toestemming van de SNS-bank voor de transactie. De notaris heeft daarvoor geen andere verklaring gegeven dan dat hij dit over het hoofd heeft gezien. Uit het onderzoek van BFT is gebleken dat SNS de notaris civielrechtelijk aansprakelijk heeft gesteld en dat de notaris en SNS ter zake een schikking hebben getroffen. Van groot belang is voorts dat een taxatierapport ontbrak. De notaris had daarover, gelet op het nodige onderzoek naar het realiteitsgehalte van de koopsom, moeten beschikken. De toelichting van de notaris dat de waardestijging hem, blijkens een later, na het passeren van de aktes, verkregen taxatierapport, niet onjuist voorkwam is naar het oordeel van de kamer volstrekt onvoldoende gemotiveerd, nog afgezien van het feit dat hij die beoordeling dan achteraf en niet, zoals vereist ten tijde van de transacties, heeft kunnen maken. Terecht heeft het BFT in dit verband gewezen op het verschil tussen het bedrag van de aankoop door [C1] en de latere, veel lagere, veilingopbrengst. Tot slot heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming.
4.20 Conclusie: in dit dossier is sprake van schending van de onderzoeksplicht (o.a. naar de achtergronden van partijen, de transacties en de prijsstijgingen), van de informatieplicht en de zorgplicht (aan/jegens de hypotheekverstrekker) en van de verplichting om het dossier op orde te hebben. Aldus zijn de bedenkingen in dit dossier gegrond.
4.21 In dossier 3 is het volgende aan de orde. Het dossier betreft een registergoed in Rotterdam met een woonruimte op de begane grond en een afzonderlijke bovenwoning. Het pand is door [B1] op een veiling op 10 maart 2004 voor een bedrag van € 76.000,= verworven. Het pand is twee jaar daarna doorverkocht, geleverd en met een hypothecaire inschrijving bezwaard:
Overeenkomst tussen [B1] en de heer [E1] en mevrouw [F1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 8 mei 2006. Bedrag € 235.000,=.
Eveneens op 8 mei 2006 heeft de notaris de hypotheekakte tussen de heer [E1] en mevrouw [F1] en de ABN AMRO bank gepasseerd. Bedrag € 258.500,=. Dit betrof dus geen ABC transactie.
Op 28 mei 2008 is het registergoed door de ABN AMRO bank wegens wanbetaling geveild voor een bedrag van € 111.000,=.
4.22 Uit de door BFT gestelde vragen en de antwoorden daarop van de notaris blijkt dat de notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de onderhavige levering aan de heer [E1] en mevrouw [F1]. Uit het dossier blijkt dat de notaris beschikte over GBA-informatie waaruit volgt dat de heer [E1] stond ingeschreven in Den Haag. De correspondentie werd echter naar een adres in Utrecht gezonden. Niet gebleken is dat de notaris daar vragen over heeft gesteld. Uit het dossier blijkt evenmin, en de notaris heeft ook niet afdoende kunnen verklaren, wat de reden was van de waardestijging van het registergoed van meer dan 200% in twee jaar tijd. Een taxatierapport ontbreekt in het dossier. De verklaring van de notaris dat het pand in 2001 nog is overgedragen voor een bedrag van € 172.000,= maakt dit niet anders nu de notaris ook niet beschikte over informatie waaruit volgt dat die overdracht reëel was. Dit klemt te meer nu de wel door de notaris opgevraagde WOZ waarde € 98.000,= bedroeg.
Belangrijk in dit dossier is voorts dat de notaris in strijd met de notarisinstructie heeft gehandeld ter zake van het aflossen van een tweetal persoonlijke kredieten. Deze zijn in strijd met de afspraak niet afgelost vóór het passeren van de hypotheekakte, althans de ter zake vereiste kwitantie ontbreekt in het dossier. Gebleken is dat de kredieten zijn afgelost uit een lening van de verkoper [B1]. Uit het dossier blijkt niet dat de notaris de bank hierover heeft geïnformeerd en de hiervoor vereiste toestemming heeft gevraagd.
4.23 Conclusie: in dit dossier is sprake van schending van de onderzoeksplicht (o.a. naar de achtergronden van partijen, de door [B1] verstrekte lening en de prijsstijgingen), van de informatieplicht en de zorgplicht (aan/jegens de hypotheekverstrekker). Voor het overige heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming. Aldus zijn de bedenkingen in dit dossier gegrond.
4.24 In dossier 9 gaat het om een registergoed in Rotterdam met een drietal appartementsrechten. Deze rechten zijn door de heer [B1] verworven. De notaris heeft over dit dossier aangevoerd dat daaraan geen betekenis toekomt nu de beoogde transacties geen doorgang hebben gevonden. De kamer kan de notaris hierin niet volgen. De verklaring van de notaris dat in dit dossier tot niets anders dan een akte van waardeloosheid van 24 augustus 2006 is gekomen, neemt niet weg dat de vereiste volledige en correcte dossiervorming ontbreekt. Zo heeft de notaris geen fysiek dossier kunnen tonen, terwijl er, blijkens het antwoord van de notaris, een levering tezamen met drie andere panden aan [C1] zou plaatsvinden. In het digitale dossier ontbreekt voorts de benodigde informatie over de achtergronden van de partijen.
4.25 Verder roept het niet doorgaan van de transacties vragen op die niet aan de hand van het (digitale) dossier beantwoord kunnen worden. In de Groninger akte van 24 januari 2006 is vastgelegd dat de levering geschiedt onder de ontbindende voorwaarde dat uiterlijk 1 maart 2006 of zoveel eerder of later als partijen schriftelijk overeenkomen, de koopsom wordt voldaan. De kwijtingsakte is gepasseerd op 24 augustus 2006. In het dossier ontbreekt een schriftelijke vastlegging van een afspraak om de termijn te verlengen. Voorts ontbreken waarschuwingen of meldingen van de notaris over het (naderende) verstrijken van de afgesproken termijn.
4.26 Conclusie: in dit dossier is sprake van schending van de onderzoeksplicht (o.a. naar de achtergronden van partij [C1] en de transactie). Nu van de zijde van de notaris alleen een beperkt digitaal dossier beschikbaar kan worden gesteld, heeft de notaris er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming. Aldus zijn ook in dit dossier de bedenkingen gegrond.
4.27 Dossier 11. Het dossier betreft een registergoed met een appartementsrecht in Arnhem. Het appartementsrecht is in 2005 als volgt verkocht, doorverkocht, geleverd en met een hypothecaire lening bezwaard:
Het appartementsrecht is op 22 september 2004 door [G1] (hierna [G1]) verkregen voor € 135.000,=.
Overeenkomst AB tussen [G1] en [H1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 4 november 2005. Bedrag € 170.000,=.
Overeenkomst BC tussen A. [H1] en [I1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 4 november 2005. Bedrag € 245.000,=.
Overeenkomst CD tussen U. [I1] en de heer en mevrouw [J1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 4 november 2005. Bedrag € 280.000,=.
Op 4 november 2005 heeft de notaris de hypotheekakte tussen [J1] en de ING-bank
gepasseerd. Bedrag € 313.000,=.
4.28 Uit de vragen van het BFT en de antwoorden daarop van de notaris blijkt dat de notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de onderhavige levering aan [J1], die koopt voor een koopprijs die ruim 60% hoger ligt dan de eerste verkoop op diezelfde dag. Het BFT heeft aan de hand van handgeschreven notities in het dossier geconstateerd dat veelvuldig wisseling heeft plaatsgevonden van de beoogde laatste koper en dat [G1] daarin de regie voerde. Het was aan de notaris om in die situatie de nodige vragen te stellen en de verkregen informatie vast te leggen. Uit het dossier noch uit de antwoorden van de notaris blijkt dat hij dat heeft gedaan.
Het dossier bevat een taxatierapport voor een (onderhands) bedrag van € 161.000,=. De gerealiseerde koopprijzen en met name de gerealiseerde waardestijgingen, worden daarmee niet verklaard. Uit het dossier kan niet worden afgeleid dat de notaris onderzoek naar die waardestijgingen heeft gedaan.
Ook is niet gebleken dat de notaris de ING-bank op correcte wijze heeft geïnformeerd. Weliswaar heeft de notaris het BFT getoond dat de bank is meegedeeld dat sprake is van drie opeenvolgende leveringen, maar daarbij is niet gebleken dat informatie over de prijsstijgingen is verstrekt. Daarnaast heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming.
4.29 Conclusie: in dit dossier is sprake van schending van de onderzoeksplicht (o.a. naar de achtergronden van partijen, de gerealiseerde waardestijgingen en de regievoering door [G1]) en van de informatieplicht en de zorgplicht (aan/jegens de hypotheekverstrekker). Voor het overige heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie en volledige dossiervorming. Aldus zijn de bedenkingen in dit dossier gegrond.
4.30 Dossier 12. Het dossier betreft een registergoed in Arnhem. Het registergoed was eigendom van [K1] De heer [L1] is bestuurder van [M1] en bestuurder van de [N1], welke stichting via [O1] voor 100% aandeelhouder is van voornoemde [K1] Het registergoed is op verzoek van [L1] als volgt verkocht, doorverkocht, geleverd en met een hypothecaire inschrijving bezwaard:
Overeenkomst AB tussen [K1] en [M1] Akte van levering voor de notaris verleden op 23 juni 2006. Bedrag € 210.000,=.
Overeenkomst BC tussen [M1] en de heer en mevrouw [P1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 23 juni 2006. Bedrag € 270.000,=.
Op 23 juni 2006 heeft de notaris de hypotheekakte tussen [P1] en de ABN AMRO bank. Bedrag € 186.200,=.
4.31 Uit de vragen van het BFT en de antwoorden daarop, blijkt dat de notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de onderhavige leveringen. Dat klemt in dit geval temeer nu [L1] optrad zowel voor verkoper A als voor koper B. Ook beschikte de notaris niet over een verklaring voor de prijsstijging. Zijn antwoord op de daarover gestelde vragen, dat het gaat om een levering binnen concernverband, is niet afdoende. Nog daargelaten dat uit de beschikbare informatie moet worden geconcludeerd dat daarvan formeel géén sprake was, diende de notaris ook bij een levering binnen concernverband te beschikken over de gevraagde informatie.
Daarnaast heeft het BFT geconstateerd dat de notaris in dit dossier op verzoek van verkoper B een bedrag van € 10.000,= via zijn derdengeldenrekening heeft betaald aan [xxx] te [xxx]. De verklaring van de notaris voor deze betaling is dat het ging om achterstallige verzekeringspremies. Stukken waaruit dat of enige andere titel voor de betaling zou kunnen blijken, ontbreken echter.
4.32 Conclusie: in dit dossier is sprake van schending van de onderzoeksplicht (o.a. naar de achtergrond van de leveringen, de prijsstijging en de betaling aan derden). Ten aanzien van de betaling aan derden kan de kamer niet anders dan oordelen dat de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door zijn notariële derdengeldenrekening op deze wijze te laten gebruiken voor het betalen van gelden aan niet bij de akte betrokken partijen. Voorts, voor zover voor de waardestijging geen plausibele verklaring is gegeven en de notaris niet beschikte over een taxatierapport, heeft de notaris ook de informatieplicht en de zorgplicht (aan/jegens de hypotheekverstrekker) geschonden. Voor het overige heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming. Aldus zijn de bedenkingen in dit dossier gegrond.
4.33 Dossier 13 betreft een registergoed in Nijmegen. Het registergoed is als volgt verkocht, doorverkocht, geleverd en met een hypothecaire lening bezwaard:
Overeenkomst AB tussen de heer en mevrouw [Q1] en de heer en mevrouw [R1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 4 maart 2004. Bedrag € 106.000,=.
Overeenkomst BC tussen de heer en mevrouw [R1] en de heer en mevrouw [S1]. Akte van levering voor de notaris verleden op 4 maart 2004. Bedrag € 165.000,=. De waardestijging bedraagt € 59.000,= (55,7%).
Op 4 maart 2004 heeft de notaris de hypotheekakte tussen [S1] en de SNS-bank gepasseerd. Bedrag € 190.000,=.
4.34 In dit dossier zijn door het BFT vragen gesteld aan de notaris. Uit de vragen en de antwoorden blijkt dat de notaris niet beschikte over informatie omtrent de achtergrond van partijen en de motieven van de onderhavige leveringen. Dit had echter wel op de weg de notaris gelegen omdat uit het dossier moet worden geconcludeerd dat sprake was van gelieerde partijen. Bovendien, zo blijkt uit de informatie, had verkoper A niet alleen de regie in handen maar trad hij ook op in een andere hoedanigheid, namelijk als hypotheekadviseur voor koper C. Daarnaast blijkt het batig saldo van transactie BC niet te zijn overgeboekt naar verkoper B, maar naar verkoper A, via de derdengelden rekening van de notaris. De, overigens in het geheel niet gedocumenteerde, verklaring van de notaris dat men binnen de familie een schenking, een voordeel voor de dochter, wilde bewerkstelligen, is onvoldoende voor de conclusie dat de notaris voldoende onderzoek heeft verricht.
Verder heeft de notaris de SNS-bank niet geïnformeerd omtrent de ABC-transactie. Het antwoord van de notaris aan het BFT dat hij hiertoe niet verplicht was, volgt de kamer niet omdat de notaris niet beschikte over een taxatierapport en/of een verklaring voor de prijsstijging.
4.35 Conclusie: in dit dossier is sprake van schending van de onderzoeksplicht (o.a. naar de achtergrond van de leveringen, de prijsstijging en de betaling aan verkoper A). Met de betaling van het batig saldo via zijn derdengeldenrekening aan verkoper A, heeft de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. A was geen partij bij de transactie BC. Het stond de notaris dan ook niet vrij om zonder enige titel voor de betaling op deze wijze te handelen.
Voor zover voor de waardestijging geen plausibele verklaring is gegeven en de notaris niet beschikte over een taxatierapport heeft de notaris ook de informatieplicht en de zorgplicht (aan/jegens de hypotheekverstrekker) geschonden. Voor het overige heeft de notaris met zijn mededeling dat niet alle antwoorden op de gestelde vragen uit het dossier kunnen worden herleid, er blijk van gegeven dat geen sprake was van controleerbare informatie noch van volledige dossiervorming. Aldus zijn de bedenkingen in dit dossier gegrond.
4.36 Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris in de dossiers 1, 3, 9, 11, 12 en 13 niet heeft voldaan aan de hiervoor onder 4.14, 4.15 en 4.16 weergegeven tuchtnorm.
4.37 In de overige dossiers constateert de kamer eenzelfde patroon waarin zichtbaar is dat de notaris niet (volledig) correct werkt en/of waarin hij een onvoldoende kritische houding heeft ten aanzien van de van hem gevraagde medewerking en waarin zijn dossiers niet aantonen dat hij met de vereiste zorgvuldigheid heeft gewerkt. Ook in die overige dossiers spelen niet verklaarde prijsstijgingen en uitbetalingen aan andere partijen dan bij de desbetreffende transactie betrokken partijen. Ook valt in enkele dossiers de werkwijze op dat akten die de laatste levering betreffen (BC) door de notaris eerder zijn gepasseerd dan de eerste levering (AB), zie bijvoorbeeld de dossiers 11 en 12. Het gaat daarbij weliswaar om dezelfde dag, maar ook hier zonder nadere verklaring.
4.38 In het licht van het feit dat niet gebleken is dat de (voorlopige) conclusies van het BFT in de overige dossiers onjuist waren, en bij afwezigheid van een (afdoende) betwisting door de notaris, ziet de kamer aanleiding om te volstaan met het onderzoek zoals hierboven beschreven.
4.39 Het voorgaande leidt de kamer tot de conclusie dat de tegen de notaris ingediende bedenkingen gegrond zijn. De kamer acht de handelwijze van de notaris kwalijk. De notaris heeft met zijn handelen en nalaten bij herhaling grote schade toegebracht aan het vertrouwen in het notariaat. Het verweer van de notaris, dat er in de kern op neer komt dat overal fouten worden gemaakt, kan op geen enkele wijze als verontschuldiging gelden voor zijn, op grote schaal en structureel gebleken gebrekkige werkwijze. In het licht van het vertrouwen dat het publiek moet kunnen hebben in het handelen van de notaris en de zorgvuldigheid die hij in acht dient te nemen bij het verrichten van de hem opgedragen werkzaamheden, acht de kamer zijn handelen zeer laakbaar. De kamer is van oordeel dat een notaris die structureel handelt zoals in deze beslissing geconstateerd, niet (langer) werkzaam mag zijn in het ambt van notaris. Dat de notaris inmiddels is gedefungeerd doet niet af aan dit oordeel. De maatregel van ontzetting uit het ambt van notaris acht de kamer daarom gepast en geboden.
4.40 Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
5. De beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden,
- verklaart de ambtshalve tegen de notaris, inmiddels oud-notaris, ingediende bedenkingen gegrond;
- legt de (oud-)notaris de tuchtmaatregel van ontzetting uit het ambt op.
Deze beslissing is gegeven door mr. M.J. Blaisse, voorzitter, mr. F.L.M. van de Graaff, mr. J.T.J. Heijstek, mr. C.M.J. Peters en A. Roesink-Kragt, leden en door de voorzitter in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman als secretaris in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2015.
De secretaris, De voorzitter,
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam.
Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.