Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2013:9 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2013/29

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2013:9
Datum uitspraak: 10-10-2013
Datum publicatie: 21-05-2014
Zaaknummer(s): AL/2013/29
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen:
  • Klacht ongegrond
  • Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie: De kamer is van oordeel dat van de notaris mocht worden verwacht dat hij, voordat hij overging tot het royeren van de hypotheekrechten, onderzoek zou verrichten door de in het Kadaster ingeschreven oorspronkelijke aktes op te vragen en te controleren. Dit geldt ook wanneer de notaris (in eerste instantie) geen aanwijzingen had dat sprake was van bijzonderheden.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: AL/2013/29

Beslissing van de Kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden op de klacht van

[X] ,

[Y] ,

beiden erfgenaam van de heer [A],

gemachtigde mr. I. van Bekkum,

tegen

[..] ,

notaris te [..].

Partijen zullen verder als ‘klagers’ en ‘de notaris’ worden aangeduid.

1.      De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

-      de brief met bijlagen van mr. Van Bekkum van 22 februari 2013, waarin de klacht tegen de notaris is neergelegd;

-      de brief met bijlagen van de notaris van 24 april 2013;

-      de brief van mr. Van Bekkum van 23 mei 2013;

-      de mondelinge behandeling van de klacht op 29 augustus 2013, waarbij zijn verschenen klagers, bijgestaan door mr. Van Bekkum, en de notaris.

2.       De feiten

2.1.   Bij notariële akte van 24 augustus 1987, opgemaakt door notaris mr. [B], is vastgelegd dat de vader van klagers, de heer [A] (hierna: ‘erflater’), aan één van zijn zoons, de heer [C], een bedrag van fl. 78.000,00 heeft geleend. Op de woning van [C] aan de [D] in [..] (hierna: ‘de woning’) is ter zekerheid van deze geldlening een hypotheekrecht gevestigd voor een bedrag van fl. 109.200,00. Deze akte is ingeschreven bij het Kadaster in deel [..], nummer [..].

2.2.   [C] heeft de woning in 2009 verkocht. De notaris heeft de levering van de woning verzorgd en in het kader daarvan de op de woning rustende hypotheekrechten op 19 augustus 2009 geroyeerd.

2.3.   Uit het Kadaster volgde dat de woning op het moment van het royeren van de hypotheekrechten was belast met vijf hypotheken, waarvan twee ten behoeve van de Rabobank. De akte ter zake van de laatste (vijfde) hypotheek is op 9 juni 2008 verleden door mr. [E]. In bedoelde akte van mr. [E] is vermeld dat de woning niet anders bezwaard is dan met (de) vijf vorenbedoelde hypotheken. Het aan erflater verstrekte hypotheekrecht is niet in de akte vermeld.

2.4.   Één van de door de notaris geroyeerde hypotheken is in de hypotheekakte van 9 juni 2008 als volgt omschreven:

Een recht van hypotheek ten behoeve van de bank met een hoofdsom van vijfenveertig duizend driehonderdachtenzeventig euro en twee eurocent (€ 45.378,02) blijkens de inschrijving ten hypotheekkantore te [..] op twintig augustus negentienhonderd achtennegentig in deel 15499 nummer 5 van een hypotheekakte op negentien augustus negentienhonderd achtennegentig verleden voor Mr [F], destijds notaris gevestigd te [..], welke Inschrijving als gevolg van rangwisseling hoger van rang is dan na te noemen Inschrijving;

2.5.   [C] is op 14 december 2010 overleden. Erflater is op 4 januari 2011 overleden.

3.       De klacht

3.1.   Klagers voeren twee klachtonderdelen aan. Het gaat achtereenvolgens om de stelling dat de notaris:

a.     ten onrechte het ten behoeve van erflater gevestigde hypotheekrecht heeft doorgehaald, en

b.     onzorgvuldig heeft gehandeld door zijn fout en aansprakelijkheid daarvoor eerst te erkennen en vervolgens te betwisten.

3.2.   De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De Kamer zal daarop hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4.       De beoordeling van de klacht

4.1.   Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: ‘Wna’) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De Kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert. De Kamer overweegt daartoe als volgt.

4.2.   Met betrekking tot het ten behoeve van erflater gevestigde hypotheekrecht staat vast dat het door de notaris is geroyeerd. Eveneens staat vast dat daartoe geen royementsvolmacht was gegeven. Uit het door de notaris overgelegde deel van de door notaris [E] op 9 juni 2008 gepasseerde hypotheekakte volgt dat daarin niets is opgenomen over bedoeld hypotheekrecht en het (daardoor) evenmin in het Kadaster was vermeld. Mr. [E] heeft in een brief aan de notaris erkend dat de vermelding in de akte van 9 juni 2008 niet juist is. Voorts is onweersproken dat [C] bij de notaris bij de levering van de woning in 2009 geen melding heeft gemaakt van het ten behoeve van erflater gevestigde hypotheekrecht.

4.3.   De notaris voert aan dat hem gezien deze omstandigheden niet kan worden verweten dat hij, naar thans blijkt ten onrechte, het hypotheekrecht ten behoeve van erflater heeft geroyeerd. De notaris voert als verweer dat hij heeft vertrouwd, en ook mocht vertrouwen, op de door mr. [E] vermelde voorbelastingen omdat zulks in het notariaat te doen gebruikelijk is. Er bestonden verder ook geen aanwijzingen dat andere dan de vermelde hypotheekrechten waren gevestigd, aldus de notaris.

4.4.   De Kamer volgt dit standpunt van de notaris niet. De Kamer is van oordeel dat van de notaris mocht worden verwacht dat hij, voordat hij overging tot het royeren van de hypotheekrechten, onderzoek zou verrichten door de in het Kadaster ingeschreven oorspronkelijke aktes op te vragen en te controleren. Dit geldt ook wanneer de notaris (in eerste instantie) geen aanwijzingen had dat sprake was van bijzonderheden. Het mag, zoals de notaris stelt, gebruikelijk zijn (louter) af te gaan op door een andere notaris geconstateerde voorbelastingen, naar het oordeel van de Kamer volstaat dat niet. Het royeren van een hypotheekrecht is immers een rechtshandeling met verstrekkende gevolgen, terwijl voornoemd onderzoek eenvoudig te verrichten is, zodat dit onderzoek naar het oordeel van de Kamer steeds voor het royeren van een hypotheekrecht dient te worden gedaan.

4.5.   Een en ander geldt in het onderhavige geval overigens temeer nu sprake was van een rangwisseling die volgens de akte van mr. [E] tussen twee hypotheken ten behoeve van de Rabobank had plaatsgevonden, terwijl een rangwisseling van hypotheken die gevestigd zijn ten behoeve van dezelfde schuldeiser niet voor de hand ligt. Los van het onder 4.4. beschreven algemene uitgangspunt bestond er voor de notaris derhalve in deze een bijzondere reden om nader onderzoek te doen.

4.6.   Wanneer de notaris het hiervoor bedoelde onderzoek zou hebben verricht, zou hij hebben geconstateerd dat het hiervoor onder 2.4. genoemde hypotheekrecht niet ten behoeve van de Rabobank was gevestigd, maar dat dit het hypotheekrecht van erflater betrof. Louter was aan een hypotheekrecht van de Rabobank een hogere rang gegeven. Door onvoldoende onderzoek te doen als hiervoor bedoeld heeft de notaris onzorgvuldig gehandeld in een mate die als klachtwaardig moet worden beschouwd. Het klachtonderdeel als hiervoor onder 3.1.a. genoemd is derhalve gegrond.

4.7.   Naar het oordeel van de Kamer is het hiervoor onder 3.1.b. genoemde klachtonderdeel ongegrond. In zijn brief van 27 september 2012 heeft de notaris erkend dat destijds teveel was geroyeerd. Het later door de notaris ingenomen standpunt is daarmee niet in tegenspraak, doch de notaris stelt thans dat hem het teveel doorhalen niet verweten kan worden. Hoe dat verder ook zij, het stond de notaris naar het oordeel van de Kamer vrij zijn verweer, al dan niet na het inwinnen van nadere inlichtingen, bij te stellen. Bovendien heeft de notaris in genoemde brief al zijn rechten en weren voorbehouden.

4.8.   Slotsom is dat klachtonderdeel 3.1.a. gegrond is. De Kamer is van oordeel dat door de notaris in zodanige mate onzorgvuldig is gehandeld dat aan hem de maatregel van waarschuwing dient te worden opgelegd.

5.       De beslissing

De Kamer voor het notariaat

verklaart klachtonderdeel 3.1.a. gegrond en klachtonderdeel 3.1.b. ongegrond,

legt aan de notaris de maatregel van waarschuwing op.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.L.J.C. van Emden-Geenen, plaatsvervangend voorzitter, mrs. D.T. Boks, H.J. Hettema, J.T.J. Heijstek en A. Roesink-Kragt, plv. leden en in tegenwoordigheid van mr. M.J.C. van Leeuwen, secretaris, in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2013.

         De secretaris                                           De plv. voorzitter