ECLI:NL:TNORAMS:2017:30 Kamer voor het notariaat Amsterdam C/13/625950 / NT 17-28 O

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2017:30
Datum uitspraak:	24-08-2017
Datum publicatie:	31-10-2017
Zaaknummer(s):	C/13/625950 / NT 17-28 O
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Uit de stukken van het dossier alsmede uit het verhandelde ter zitting is immers gebleken dat met klaagster en verkoper is gesproken over de mogelijkheid dat de notaris het courtagebedrag zou achterhouden, maar dat het niet tot een depotovereenkomst is gekomen omdat verkoper herhaaldelijk weigerde hieraan mee te werken. De notaris heeft ter zitting verklaard dat zij ook geen functie had met betrekking tot de makelaarsovereenkomst tussen opdrachtgever en klaagster. In de algemene voorwaarden van het notariskantoor is niet opgenomen dat de makelaarskosten dienen te worden voldaan uit de nota van afrekening, aldus de notaris. Het is een goed en praktisch gebruik dat de courtage zo betaald wordt maar een mogelijkheid om deze service ten behoeve van de makelaar te bieden als de verkoper dit pertinent weigert heeft zij niet, aldus de notaris. De kamer volgt de notaris in dit standpunt: de koopsom die de koper op de rekening van de notaris stort, komt toe aan de verkoper en de notaris is gehouden de koopsom, met uitzondering van de afdracht aan de hypotheekhouder die noodzakelijk is voor de doorhaling van de hypotheek, door te betalen aan de verkoper. De notaris heeft dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de gehele koopsom aan de verkoper uit te keren.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 24 augustus 2017 in de klacht met nummer C/13/625950 / NT 17-28 O van:

[Klaagster],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

klaagster ,

raadsvrouw: mr. drs. H.M.A. over de Linden

tegen:

[de notaris] ,

notaris te Amsterdam,

de notaris .

1. Ontstaan en loop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlagen van 22 maart 2017;

- verweerschrift met bijlagen van 10 april 2017.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 22 juni 2017 zijn klaagster, vertegenwoordigd door [de gemachtigde van klaagster, hierna: de gemachtigde] vergezeld door klaagsters raadsvrouw, en de notaris verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op 24 augustus 2017.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. Bij (ongedateerde) schriftelijke opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de onroerende zaak, gelegen aan [adres] te [woonplaats], (hierna: de woning), zijn verkoper [A] (hierna: [A]) en klaagster een honorarium/courtage van 1,5% van de koopsom overeengekomen.
2. Op 4 maart 2017 heeft klaagster een nota betreffende courtagekosten aan [A] toegezonden van in totaal € 8.748,30.
3. Op 10 maart 2017 heeft de eigendomsoverdracht van de woning aan de koper plaatsgevonden.
4. Op de nota van afrekening van de notaris van 10 maart 2017 is het bedrag van € 8.748,30 betreffende ‘Nota [naam klaagster]’ opgenomen.
5. Op 10 maart 2017 (5:14 uur) heeft een zoon van verkoper, [B], een e-mail aan zowel [de gemachtigde] als de notaris toegezonden, waarin is vermeld, voor zover van belang: “Bij het doornemen van de betreffende stukken (..) inzake de overdracht van eigendom van de [adres] te [woonplaats] werd mijn aandacht getrokken door de factuur van de makelaar, [de gemachtigde]. Afgezien van het feit dat ik nog geen origineel van [de gemachtigde] heb mogen ontvangen, (..), zijn er op grond van de in de factuur opgenomen posten enige vragen gerezen. Daarnaast stel ik vast dat er in het toeleidende traject naar de verkoop/overdracht een aantal zaken (zijn) blijven liggen, waardoor het belang van verkoper wellicht niet direct geschaad is of wordt, maar waarvan het behartigende karakter met betrekking tot de belangen van verkoper niet duidelijk is. Ik verzoek u daarom de betaalbaarstelling van de post ten bedrage van € 8.748,30 zoals op grond van de factuur (..) bij u ingediend door [de gemachtigde] danwel makelaardij “[naam klaagster]” en opgenomen onder ‘diversen’ in de door u opgestelde Nota van Afrekening, tot nader order op te schorten ofwel te storneren. (..) Aldus zie ik hiermee nadrukkelijk af van dit deel van de dienstverlening die [de gemachtigde], zijnde de fysieke begeleiding van verkoper naar het notarieel kantoor, aanbiedt in dit ter zake afsluitende stadium.”
6. Op 10 maart 2017 (08:25 uur) heeft de notaris geantwoord: “dank voor uw bericht, ik was niet op de (de kamer neemt aan: hoogte) van de door u geschetste kwestie. In de regel worden, voor ieders gemak, de nota’s van de makelaar opgenomen op de nota van afrekening. Indien u daar geen prijs op stelt zal ik dat echter niet doen en de nota aanpassen. Het is dan aan u onderling om deze kwestie op te lossen. U kunt het bedrag desgewenst ook onder mij in depot stellen tot u deze kwestie naar genoegen heeft opgelost, daar zijn wel extra kosten aan verbonden. (..) Mocht u samen met [de gemachtigde] onder mijn begeleiding een gesprek willen voeren over deze kwestie, dan is dat uiteraard eveneens mogelijk.
7. Op 13 maart 2017 heeft [de gemachtigde] de notaris per e-mail bericht: “(..) Ik heb op meerdere wijze geprobeerd in contact te komen met [A] omdat wij deze kwestie het afgelopen weekend zouden bespreken. [A] liep nl nog met een aantal vragen aangaande deze nota. (..) Voor alle helderheid doe ik een getekende verkoopopdracht toekomen aangaande de verkoop van de woning in [woonplaats], de nota is opgemaakt volgens afspraak en wil ik u vragen de courtage nota aan mij te voldoen. Indien u niet tot betaling overgaat van mijn nota dan wil ik dat u deze gelden in depot laat staan tot nader berichtgeving. (..)”
8. Op 14 maart 2017 (9.44 uur) heeft de notaris aan [de gemachtigde] geschreven: “Zoals aan tafel bij de overdracht al uitvoerig besproken heb ik niet de positie om eenzijdig de gelden voor u in depot te zetten. We hebben gezamenlijk de optie van een depot (en de daaraan verbonden kosten) besproken, die optie is afgewezen. U bent met de verkopers overeengekomen dat u samen zou proberen vóór de uitbetaling van de gelden de kwestie op te lossen. Als dat niet zou lukken zal ik, behoudens beslag, gewoon de instructies van de verkoper moeten volgen, dat is ook duidelijk aan tafel aan u uitgelegd.”
9. Op 14 maart 2017 (11:53 uur) heeft de raadsvrouw van klaagster aan de notaris geschreven: “Tot mij wendde zich [de gemachtigde] met het vriendelijke verzoek zijn belangen te behartigen (..). Ik heb hem gevraagd of nu vader of zoon [..] opdrachtgever is, aangezien de zoon nu lastig doet. Het blijkt dat de vader opdrachtgever is. De zoon heeft derhalve niets met de eindafrekening te maken. Als het goed is hebt u gisteren van cliënt de opdrachtbevestiging in gescande vorm ontvangen. Daar staat de naam en handtekening op van [A]. [A] is de vader. (..) Ik verzoek u vriendelijk doch dringend geen gehoor te geven aan de opdrachten die de zoon van [A] u geeft, nu hij geen opdrachtgever is. (De zoon is [B]).”
10. Daarop heeft de notaris per e-mail van 14 maart 2017 (12:13 uur) geantwoord: “Voor de goede orde bevestig ik dat ik u telefonisch al melde dat de bezwaren tegen de nota reeds bij mij aan tafel zijn geuit door de opdrachtgever, [A]. Het is aan [A] om te beslissen of hij wil dat ik de nota wel/niet doorbetaal aan uw cliënt.”
11. Op 15 maart 2017 (09:44 uur) heeft de raadsvrouw van klaagster de notaris geschreven: “In opgemelde kwestie hebt u als ik het goed heb begrepen van opdrachtgever de opdracht gekregen dat het bedrag van de courtage op rekening van opdrachtgever overgemaakt kan worden. Ook hebt u gezien dat er een rechtsgeldige overeenkomst van opdracht is getekend waarbij verkoper zich verplicht tot betaling van courtage van 1,5% aan cliënt. Verkoper, zo hebt u ook kunnen opmaken uit de stukken, heeft geen enkel bezwaar tegen de dienstverlening van cliënt geuit. (..) ik verzoek u vriendelijk doch zeer dringend om nog niet over te gaan tot uitbetaling van het bedrag van courtage aan uw opdrachtgever, aangezien het ZEKER tot een rechtszaak zal leiden. (..) U hebt in dit geheel ook een ZORGPLICHT, die verder reikt dan alleen de zorg om opdrachtgever. Immers er ligt een rechtsgeldige overeenkomst aan de betalingsverplichting van uw cliënt ten grondslag en cliënt was afgelopen vrijdag bij het passeren van de akte ook aanwezig bij u op kantoor. Mocht op enig moment blijken dat uw opdrachtgever niet meer in staat is om het bedrag van de courtage, te weten

    € 8.748,30 aan cliënt te voldoen, dan zult u daarvoor ook aansprakelijk worden gesteld, (..) Ik reken op uw constructieve medewerking in deze en vertrouw erop dat u het bedrag van € 8.748,30 zijnde de courtage, in depot houdt, totdat de zaak is uitgevochten. Mocht u daar om welke reden dan ook niet aan wensen mee te werken, dan verzoek ik u VRIENDELIJK DOCH ZEER DRINGEND, opdrachtgever erop te wijzen dat het bedrag in depot dient te worden gestort van de advocaat van opdrachtgever, te weten ondergetekende.”

12. Op dezelfde dag heeft de notaris per e-mail van 10:43 uur aan de raadsvrouw van klaagster bericht dat zij een depot onder zich kan stellen als beide partijen dat wensen, bij gebreke waarvan zij zal uitkeren aan [A].
13. Op 15 maart 2017 (17:40 uur) heeft de raadsvrouw van klaagster de notaris geschreven: “(..) en kan mij derhalve nog altijd niet aan de indruk onttrekken dat u te lichtvaardig hebt besloten om het bedrag van de OVEREENGEKOMEN courtage aan uw opdrachtgever uit te (gaan) betalen en niet aan cliënt. Ik wijs in dit kader op artikel 17 lid 1 van het Wet op het notarisambt (Wna) jo. Art 4 lid 1 van de gedragsregels en een uitspraak van de Hoge Raad. (..) HR 12-06-2009, ECLI:NL:HR:2009:BH4723 (..). Tot op heden is er dan ook geen bezwaar bekend, behalve dan: “snel verdiend”(hetgeen onjuist is aangezien cliënt zeer veel bezichtigingen heeft gehad maar men niet bereid was om ook maar enigszins in de richting van de vraagprijs te bieden (..) Daarom aan u de vraag, in het licht van artikel 17 lid 1 Wna en o.a. bijgesloten uitspraak van de HR, om er zorg voor te dragen dat het bedrag aan courtage voor cliënt in depot wordt gestort en gehouden. (..) Ik blijf bij het standpunt dat door uw toedoen een procedure had kunnen worden voorkomen en dat het in depot nemen van het courtage bedrag een heel andere uitwerking op de situatie zou hebben gehad. (..)”
14. Op 15 maart 2017 (18:38 uur) heeft de notaris de raadsvrouw van klaagster geschreven: “Ik herhaal nogmaals: uitsluitend [A] kan mij opdracht geven het omstreden bedrag al dan niet formeel in depot te houden. (..) Ik wijs er echter wel op dat juist het feit dat ik niet meteen de nota van uw cliënt van de afrekening heb gehaald (..) maar de optie heb geboden dat cliënten nog voor de reguliere datum van uitbetaling (d.w.z. na de z.g. narecherches) met elkaar deze kwestie zouden bespreken, de weg naar een minnelijke regeling opende. Jammer dat men daar kennelijk (..) nog niet uitgekomen is.” De notaris heeft diezelfde dag op een later tijdstip nogmaals per e-mail aan de raadsvrouw van klaagster bevestigd dat zij de gelden aanhoudt tot 16 maart 2017 namiddag totdat zij instructies krijgt over de vraag of de gelden dienen te worden uitgekeerd aan de makelaar of verkoper, dan wel dat deze alsnog in depot zullen worden gesteld.
15. Op 17 maart 2017 heeft de notaris het bedrag van € 8.740,38 aan de verkoper overgemaakt.

3. De klacht

Klaagster verwijt de notaris het volgende.

1. De notaris heeft niet voldaan aan haar zorgplicht en niet integer gehandeld door zich op te stellen alsof zij niets te maken had met de courtagenota van de makelaar, hoewel de courtagenota in haar eigen eindafrekening was opgenomen.
2. De notaris is tekort geschoten in haar voorlichting over de gevolgen en heeft verzuimd klaagster op concrete en relevante vragen te antwoorden. Hiermee heeft zij in elk geval in strijd met artikel 3 lid 1 en lid 2 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (hierna: Vbp 2011) gehandeld.
3. De notaris heeft onvoldoende de leiding genomen waardoor voor diverse partijen schade is ontstaan.
4. De notaris heeft zich tot 15 maart 2017 er onvoldoende van vergewist wie haar opdrachtgever was: de vader of de zoon.
5. De notaris heeft ten onrechte niet voorgesteld het courtagebedrag in depot te houden.

4. Het verweer

De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

5.2 Het eerste en vijfde klachtonderdeel zien op de weigering van de notaris om de courtagenota op de afrekening van de notaris op te nemen en op de weigering om een depotovereenkomst op te stellen en de gelden in depot te houden totdat klaagster en verkoper overeenstemming over uitkering van het betreffende bedrag zouden hebben bereikt.

De notaris heeft zich als volgt verweerd.

Om de nota van de makelaar überhaupt op te kunnen nemen op de afrekening van de verkoper heeft de notaris per e-mail twee reminders op 28 februari en op 7 maart 2017 aan klaagster toegezonden met het verzoek haar de courtagenota te verstrekken. Nadat ze deze alsnog had ontvangen, heeft de notaris de courtagenota aanvankelijk op de afrekening opgenomen. Vanaf het moment dat de courtagenota ter discussie werd gesteld door verkoper heeft de notaris direct diverse oplossingen aangeboden, waaronder het door haar in depot stellen van het bedrag en het voeren van een gesprek onder haar begeleiding.

De notaris heeft in deze zaak beide partijen op gelijke wijze uitgebreid voorgelicht en daarmee gesteund in het proces. In de gesprekken met verkoper en [de gemachtigde] aan tafel, maar ook in de telefoongesprekken, heeft de notaris steeds het belang van een goed gesprek tussen verkoper en klaagster benadrukt, aldus de notaris.

5.3 De kamer overweegt als volgt.

Ingevolge artikel 17 Wna oefent de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.

De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem of haar onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten.

In onderhavig geval was klaagster geen partij bij de akte van levering van 10 maart 2017, maar is zij als derde betrokken geweest bij de overdracht van de woning in die zin dat zij belang had bij voldoening van de door haar met de verkoper overeengekomen courtage.

Klaagster heeft in haar klaagschrift als ook ter zitting gesteld dat de notaris de belangen van alle partijen in kwestie heeft te behartigen. Aangezien klaagster bij de transactie was betrokken, strekt de zorgplicht van de notaris zich ook tot haar uit en had de notaris op basis van deze zorgplicht een depotovereenkomst moeten opstellen en de gelden in depot moeten houden, aldus de raadsvrouw van klaagster. De raadsvrouw heeft voorts ter zitting betoogd dat de notaris haar ministerie had dienen op te schorten en de gelden had moeten achterhouden en gebruik had moeten maken van een depotovereenkomst waarbij zij ook gebruik had kunnen maken van een depot bij het advocatenkantoor van de raadsvrouw zelf, dat geheel gratis zou zijn geweest.

Voormelde stellingen volgt de kamer niet.

Uit de stukken van het dossier alsmede uit het verhandelde ter zitting is immers gebleken dat met klaagster en verkoper is gesproken over de mogelijkheid dat de notaris het courtagebedrag zou achterhouden, maar dat het niet tot een depotovereenkomst is gekomen omdat verkoper herhaaldelijk weigerde hieraan mee te werken.

De notaris heeft ter zitting verklaard dat zij ook geen functie had met betrekking tot de makelaarsovereenkomst tussen opdrachtgever en klaagster. In de algemene voorwaarden van het notariskantoor is niet opgenomen dat de makelaarskosten dienen te worden voldaan uit de nota van afrekening, aldus de notaris. Het is een goed en praktisch gebruik dat de courtage zo betaald wordt maar een mogelijkheid om deze service ten behoeve van de makelaar te bieden als de verkoper dit pertinent weigert heeft zij niet, aldus de notaris.

De kamer volgt de notaris in dit standpunt: de koopsom die de koper op de rekening van de notaris stort, komt toe aan de verkoper en de notaris is gehouden de koopsom, met uitzondering van de afdracht aan de hypotheekhouder die noodzakelijk is voor de doorhaling van de hypotheek, door te betalen aan de verkoper. De notaris heeft dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de gehele koopsom aan de verkoper uit te keren. De kamer acht deze beide klachtonderdelen dan ook ongegrond.

5.4 Ten aanzien van het tweede klachtonderdeel heeft de notaris aangevoerd dat zij vanaf het eerste moment partijen helder heeft voorgelicht over de mogelijkheden, de risico’s en de kosten. Bovendien heeft de notaris klaagster in meerdere e-mails expliciet gewezen op de mogelijkheid om beslag onder haar te leggen, aldus de notaris.

Uit de stukken van het dossier blijkt dat de notaris de vragen van klaagster op

10, 14, 15 en 17 maart 2017 heeft beantwoord.

Ter zitting heeft de raadsvrouw van klaagster nog verklaard dat de notaris onvoldoende heeft gewezen op de aanzienlijke financiële gevolgen van een gerechtelijke procedure. Ook een beslagprocedure zou geruime tijd in beslag nemen en aanzienlijke kosten voor klaagster meebrengen, aldus de raadsvrouw.

Naar het oordeel van de kamer is het veeleer aan de raadsvrouw om haar cliënt te wijzen op de mogelijke financiële gevolgen van een gerechtelijke procedure en de kosten van een beslagprocedure. Het is niet de taak van de notaris om daarop te wijzen.

Overigens heeft de notaris de raadsvrouw van klaagster, geheel onverplicht, twee maal gewezen op de mogelijkheid van beslaglegging en heeft zich daarmee voldoende de belangen van klaagster, derde in het kader van de eigendomsoverdracht van de woning, aangetrokken. Dit klachtonderdeel is derhalve eveneens ongegrond.

5.5 Ten aanzien van het derde klachtonderdeel heeft de notaris zich als volgt verweerd.

De notaris heeft van meet af aan de leiding genomen en gehouden in dit dossier: zij heeft verkoper en klaagster over de opties van een depot en van een gesprek niet alleen per e-mail geïnformeerd, maar zij heeft hierover ook aan tafel bij de overdracht en ook nog in de week daarna met partijen gesproken.

Daarmee heeft de notaris zorgvuldig gehandeld en daarbij de belangen van alle betrokkenen naar het oordeel van de kamer voldoende in acht genomen.

Voor zover sprake zou zijn van schade aan de zijde van klaagster is deze het gevolg van het uitblijven van overeenstemming tussen de verkoper en de makelaar en is deze niet door de notaris veroorzaakt. De kamer acht ook dit klachtonderdeel daarom ongegrond.

Ter zitting heeft de raadsvrouw van klaagster voorts verklaard dat de gestelde schade niet alleen bestaat uit de kosten van de courtagenota van € 8.748,30, maar ook uit het honorarium van de raadsvrouw zelf en de kosten van de onderhavige tuchtrechtprocedure.

Voor zover klaagster hiermee een verzoek tot schadevergoeding heeft willen indienen, is zij daarin niet-ontvankelijk; in een klachtprocedure op grond van de Wet op het Notarisambt kan geen schadevergoeding worden toegewezen.

5.6 Ten aanzien van het vierde klachtonderdeel heeft de notaris aangevoerd dat zij zich er steeds van heeft vergewist wie de instructies gaf. Zij heeft op 10 maart 2017 de kwestie van de courtage in het bijzijn van klaagster besproken met de verkoper. Ook alle daarop betrekking hebbende telefoongesprekken heeft de notaris steeds rechtstreeks met [A] gevoerd. Er was voor haar geen twijfel over de vraag of de verkoper zelf zijn instructies gaf, aldus de notaris.

Ter zitting heeft de raadsvrouw van klaagster haar stelling toegelicht en verklaard dat alle correspondentie tussen verkoper en klaagster van de zoon afkomstig was en niet van de verkoper zelf. Het kwam allemaal uit de koker van de zoon, aldus de raadsvrouw.

De notaris heeft ter zitting uitgelegd dat vader en zoon in de nieuwe situatie aanpalend wonen en daardoor geregeld contact met elkaar hebben, maar dat dit niet wegneemt dat zij zich er steeds van heeft vergewist dat de instructies van haar opdrachtgever [A] kwamen.

Dat de notaris op 10 maart 2017 een e-mail van die datum van de zoon van [A] heeft beantwoord, doet daaraan naar het oordeel van de kamer niet af. Ook dit onderdeel is ongegrond.

5.7 Niet geoordeeld kan worden dat de notaris in onderhavige zaak op enige wijze een zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden en daarmee toerekenbaar te kort is geschoten in haar belangenbehartiging van derden bij de overdracht. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris inhoudelijk juist en adequaat gereageerd op de e-mails van klaagster, zodat op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de klacht in alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. C.E. van Oosten-van Smaalen, voorzitter, J.J. Dijk, L.A. Galman, C.E. Jonker, en N.T. Vink, leden, in tegenwoordigheid van

mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 24 augustus 2017.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).