ECLI:NL:TNORAMS:2015:11 Kamer voor het notariaat Amsterdam 577677/NT 14-76 OJ

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2015:11
Datum uitspraak:	23-04-2015
Datum publicatie:	30-04-2015
Zaaknummer(s):	577677/NT 14-76 OJ
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:	De notaris is tekortgeschoten in de regie bij de transactie betreffende een particuliere verkoop. Waarschuwing.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 23 april 2015 in de klacht met nummer 577677/NT 14-76 OJ van:

[naam klaagster]

wonende te [plaats],

klaagster,

tegen:

[naam notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris.

1. Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift van 7 december 2014;

- verweerschrift met bijlagen van 29 december 2014.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 5 maart 2015 zijn klaagster en de notaris verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. Op 8 november 2013 is ten overstaan van de notaris de koopakte getekend voor het pand [straat/nummer/plaats] (hierna: het pand). Partijen bij deze koopovereenkomst waren de Stichting tot Behoud van Monument [A] (enig bestuurder: [naam zoon klaagster], hierna: de zoon van klaagster) als verkoper en R&R Hospitality B.V. als koper.
2. In de koopakte was een ontbindende voorwaarde opgenomen ten behoeve van verkoper voor het geval de hypotheekhouder geen royement zou verlenen. Deze voorwaarde liep af op 9 december 2013.
3. Op het pand rustte een hypothecaire inschrijving van de in 2011 geliquideerde Stichting tot Behoud van het Rijksmonument [B] (hierna: de stichting). Blijkens een uittreksel van de Kamer van Koophandel was klaagster aangewezen als bewaarder van boeken en bescheiden van de stichting.
4. Op 20 november 2013 heeft mevrouw [naam], medewerkster van het notariskantoor (hierna: [de medewerkster]), aan klaagster geschreven dat het pand zou worden overgedragen op 14 februari 2014 en haar verzocht, ter verkrijging van algeheel royement, de aflosnota samen met de getekende royementsvolmacht tot vervallenverklaring aan haar te retourneren.
5. Op 3 december 2013 heeft [de medewerkster], na klaagster telefonisch te hebben gesproken, verzocht mede te delen tegen welk bedrag de stichting bereid was royement te verlenen.
6. Op 4 december 2013 heeft [de medewerkster] aan klaagster in een e-mailbericht geschreven: “Bijgaand doe ik u mijn brief van gisteren toekomen tezamen met de verklaring. In de verklaring kunt u aangeven welk bedrag u opeist teneinde toestemming te geven voor de doorhaling van de ten behoeve van uw stichting gevestigde hypotheek. Nog terugkomend op het vraagstuk waarom er destijds met een stichting is aangekocht: waarschijnlijk heeft dat er mee te maken gehad om een beroep te kunnen doen op de vrijstelling voor overdrachtsbelasting. Tegenwoordig werkt dat niet meer zo, maar in 2008 was daar waarschijnlijk nog sprake van. Ik heb zojuist de voicemail van uw zoon, [naam zoon] ingesproken.”
7. Op 4 december 2013 heeft [de medewerkster] klaagster geschreven: “Inmiddels besprak ik de kwestie vandaag nog met uw zoon (..). Hij vroeg mij de verklaring zodanig op te stellen dat de gehele netto-verkoopopbrengst op een door u op te geven rekening zal worden overgemaakt zodra het pand is geleverd. Dit heb ik gedaan. Bijgaand treft u de gewijzigde verklaring aan. (..)”
8. Op 9 december 2013 heeft [de medewerkster] aan de notaris in een intern e-mailbericht geschreven: “Graag bellen (telefoonnummer van klaagster, KN) [klaagster] is de moeder van verkoper en tevens bewaarder van boeken en bescheiden (en voormalig bestuurder) van de stichting die de hypotheek houdt op [adres]. Zij is het niet eens met de verkoop en wil geen royement verlenen. Er is (gelukkig) een ontbindende voorwaarde opgenomen voor de verkoper, termijn 9 december 2013 (..) Ik ben al even bezig geweest met dit royement om dat zij het eerst niet helemaal begreep. Zij wist van geen hypotheek. Zou jij haar nog even willen bellen?”
9. Op 10 december 2013 is de hiervoor genoemde ontbindende voorwaarde verlengd tot en met 30 januari 2014.
10. De zoon van klaagster heeft vervolgens niet uiterlijk op 30 januari 2014 een beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde.
11. Op 5 februari 2014 heeft de notaris op kantoor een gesprek gevoerd met klaagster.
12. Vervolgens heeft klaagster ingestemd met royement tegen betaling van € 500.000,-.
13. Op 14 februari 2014 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd.

3. De klacht

In december 2008 heeft klaagster het pand aan haar zoon verkocht voor, naar zij stelt, ongeveer € 900.000,- onder verstrekking van een (hypothecaire) lening van € 617.000,-.

In het pand bevond zich een bar op de begane grond, die eerst door de zoon van klaagster werd uitgebaat, en op de bovenwoning drie gerenoveerde (gemeubileerde) appartementen die op enig moment door de zoon van klaagster zijn verhuurd (maandelijks) aan het naast het pand gelegen hotel. Door het hotel werden die appartementen per dag aan gasten verhuurd.

Op grond van psychische problemen (psychose), alsmede ten gevolge van de druk van het feit dat het pand ge(her)fundeerd dient te worden, is de zoon van klaagster, aldus klaagster, ‘in opperste wanhoop’ op het aanbod van de hoteleigenaar ingegaan om het pand in zijn geheel te kopen. Klaagster stelt dat zij door de notaris onder druk is gezet de royementsverklaring te tekenen, omdat haar zoon anders een boete aan de koper verschuldigd zou zijn. Klaagster meent dat het pand voor een veel te lage koopprijs

(€ 517.000,-) is verkocht en geleverd. Klaagster meent dat het pand het dubbele waard was. Als zij had geweten dat haar zoon het pand wilde verkopen, dan had zij het zelf van hem teruggekocht. In het klaagschrift stelt klaagster dat zij de notaris heeft gewezen op het feit dat haar zoon in psychische nood zat en in behandeling was in een crisiscentrum, maar dat de notaris daar geen boodschap aan had. Klaagster vraagt zich af of de notaris juist heeft gehandeld. Zij vraagt de kamer of er een mogelijkheid is om de transactie terug te draaien.

4. Het verweer

Naast veelvuldig e-mailcontact heeft de notaris slechts eenmaal klaagster op kantoor gesproken, na het vervallen van de ontbindende voorwaarde, op 5 februari 2014.

Over psychische nood van haar zoon en behandeling in een crisiscentrum is toen niet gesproken. Wel heeft de notaris klaagster proberen duidelijk te maken wat, gelet op het feit dat ook de termijn van de verlengde ontbindende voorwaarde was verlopen, de consequenties waren indien zij niet met een royement zou instemmen.

In de koopakte is de notaris op het verschil tussen de koopsom en de WOZ-waarde(n) ingegaan. Aangezien klaagster daarbij geen partij was, beroept de notaris zich op zijn geheimhoudingsplicht.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

5.2 Ter zitting heeft klaagster verklaard dat haar zoon haar had gebeld met de mededeling dat hij het pand had verkocht. Omdat hij de prijs niet noemde, heeft klaagster het notariskantoor gebeld om de prijs te weten te komen. [De medewerkster] wilde haar echter de koopprijs ook niet noemen. Klaagster stelt dat zij aan [de medewerkster] steeds heeft gezegd dat zij niet wenste te royeren omdat zij het met de verkoop niet eens was en dat [de medewerkster] ook wist dat zij het zelf wilde terugkopen. Naar zeggen van klaagster heeft zij de afspraak voor het persoonlijk gesprek met de notaris op 5 februari 2014 telefonisch één week daarvoor gemaakt.

5.3 De notaris heeft ter zitting verklaard dat hij niet meer weet op welke datum klaagster hem om het hierboven genoemde persoonlijke gesprek heeft gevraagd. De notaris had graag [de medewerkster] als informant meegenomen naar de zitting, maar zij is tegenwoordig woonachtig in Mexico. Hij stelt klaagster ook al telefonisch in december 2013 gesproken te hebben (na het verzoek daartoe in het e-mailbericht van [de medewerkster] van 9 december 2013) en haar te hebben uitgelegd wat de ontbindende voorwaarde inhield.

Omdat de termijn van de ontbindende voorwaarde zou verlopen op 10 december 2013 is toen aan de zoon van klaagster verlenging voorgesteld. Hij heeft toen om uitstel verzocht tot en met 30 januari 2014.

De notaris heeft eveneens verklaard dat klaagster met hem niet heeft gesproken over terugkopen van het pand. Klaagster heeft de notaris in het gesprek van 5 februari 2014 wel verteld dat zij zich zorgen maakte over haar zoon, maar niets gezegd over een psychose of opname in een crisiscentrum. Uit de door de notaris bij verweer overgelegde handgeschreven aantekeningen van voornoemd gesprek blijkt dat ook niet.

Klaagster heeft ter zitting erkend dat zij in voornoemd gesprek op haar zorgen over haar zoon niet dieper is ingegaan en dat zij ook aan [de medewerkster] daarover niet heeft uitgeweid, maar dat zij mogelijk wel heeft verteld dat haar zoon (soms) depressief was.

De zoon van klaagster kwam, naar zeggen van de notaris, niet over als een persoon die niet compos mentis was. Hij wilde graag van het pand af en had de notaris verzekerd dat hij geen beroep wilde doen op de ontbindende voorwaarde. Eventueel zou hij het tekort om royement te verlenen uit eigen middelen bijpassen. Op 3 februari 2014, toen de termijn van de ontbindende voorwaarde was verlopen, heeft hij de notaris verzocht zo snel mogelijk de akte van levering te passeren.

Het verschil tussen de WOZ-waarde van het gehele pand (€ 1.132.500,-) en de koopprijs

(€ 520.000,-) wordt volgens de notaris in de koopovereenkomst verklaard, onder meer door de vooraanschrijving van de gemeente Amsterdam tot funderingsherstel en de huuropbrengst van de bovenwoning.

5.4 De kamer is van oordeel dat de notaris, gelet op de hierna vermelde omstandigheden, in de regie bij de transactie is tekortgeschoten. Deze betrof een particuliere verkoop door iemand die niet door een makelaar of andere deskundige werd bijgestaan van een bedrijfsmatig geëxploiteerd/beleggingspand met een kennelijk goed renderende beganegrond-etage (verhuurd als bar aan een derde), aan de huurder (het daarnaast gelegen hotel) van de bovenverdiepingen – die deze daardoor onbelast kreeg –tegen een koopprijs van minder dan de helft van de WOZ-waarde. Op het pand rustte weliswaar een vooraanschrijving van de gemeente Amsterdam tot funderingsherstel, maar de exacte kosten daarvan waren de notaris niet bekend. Deze enkele omstandigheid kan redelijkerwijs voor de notaris geen afdoende verklaring voor het waardeverschil vormen. De notaris heeft zich erop beroepen dat verkoper en koper nu eenmaal de koopsom waren overeengekomen en deze in de koopakte opgenomen wilden zien en dat hij als notaris niet de vrijheid had zijn medewerking hieraan te ontzeggen. Ook als dit zo is, neemt dit niet weg dat de notaris bij het vervolgtraject er rekening mee diende te houden dat het een ongebruikelijke of onzakelijke transactie kon betreffen, zodat extra voorzichtigheid was geboden.

5.5 De notaris had, nadat klaagster zich bij [de medewerkster] had gemeld met de mededeling dat zij niet bereid was om royement te verlenen, het initiatief moeten nemen tot het uitnodigen van klaagster voor een gesprek op zijn kantoor, al dan niet samen met haar zoon, om zich ervan te vergewissen dat het pand tegen een reële kooprijs werd verkocht of in ieder geval te achterhalen waarom klaagster geen royement wilde verlenen. Dat was immers ook in het belang van klaagster, als – indirect – hypotheekhoudster. Daartoe was ook nog voldoende tijd geweest, gelet op de periode van verlenging van de ontbindende voorwaarde.

De notaris heeft hier echter te lang mee gewacht en het gesprek heeft pas plaatsgevonden toen andere keuzen niet meer bestonden.

5.6 De kamer is van oordeel dat de notaris niet op de mededeling van de zoon van klaagster had mogen vertrouwen dat het royement wel geregeld kon worden doordat hijzelf het daartoe ontbrekende bedrag zou bijbetalen, al dan niet uit de verkoopopbrengst van andere onroerende zaken.

Niet aannemelijk is echter geworden dat de notaris en/of [de medewerkster] druk op klaagster hebben uitgeoefend om het royement te verlenen, ook al heeft klaagster dat mogelijk zelf wel als druk ervaren.

5.7 De kamer is aldus van oordeel dat de notaris niet juist heeft gehandeld, zodat de klacht gegrond dient te worden verklaard. Aangezien de kamer er van uitgaat dat de notaris niet bekend was met de (door klaagster beweerde) psychische problemen van de zoon van klaagster, legt de kamer de notaris de lichtste maatregel van waarschuwing op.

5.8 Ten overvloede wijst de kamer klaagster nog op het feit dat de kamer niet bevoegd is uitspraak te doen over de (eventuele) mogelijkheid tot ongedaan making van de transactie.

5.9 Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de klacht gegrond;

- legt de notaris daarvoor een waarschuwing op.

Deze beslissing is gegeven door mrs. O.J. van Leeuwen, voorzitter, E.R.S.M. Marres,

R.H. Meppelink, E.E. von Wolzogen Kühr en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 23 april 2015.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden

kennisgeving.