Direct naar content

U bent hier:

  1. Home
  2. Zoeken
  3. Zoekresultaten
  4. Uitspraak

ECLI:NL:TNORAMS:2014:8 Kamer voor het notariaat Amsterdam 540730/NT 13-31 B

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2014:8
Datum uitspraak: 22-05-2014
Datum publicatie: 02-06-2014
Zaaknummer(s): 540730/NT 13-31 B
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht niet-ontvankelijk
Inhoudsindicatie: Voorzitter kamer voor het notariaat niet-ontvankelijk in ambtshalve klacht (op de voet van artikel 96 lid 6 oud Wna).

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 22 mei 2014 in de zaak met nummer 540730/NT 13-31 B,

bedenkingen door de voorzitter ter behandeling aan de kamer voorgelegd op grond van artikel 96 lid 6 (oud) Wet op het notarisambt, hierna: Wna,

tegen

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

raadsman: mr. G. van Atten;

de notaris.

  1. Het verloop van de procedure

De kamer heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

1.1 De beslissing van 22 november 2011 van mr. E.J. van der Molen, voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Alkmaar, waarin de voorzitter een onderzoek gelast op de voet van artikel 96 lid 2, eerste volzin, (oud) Wna.

1.2 De brief van 13 december 2011 van mr. drs. J. Blokland (plaatsvervangend voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar – en later plaatsvervangend voorzitter van de kamer voor het notariaat in het ressort Amsterdam, hierna: de plaatsvervangend voorzitter), door de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar belast met de uitvoering van het onderzoek, waarin hij op grond van artikel 96 lid 5 (oud) Wna de sector WWFT Toezicht van het Bureau Financieel Toezicht (hierna: het BFT) opdraagt het onderzoek te verrichten.

1.3 De brief met bijlage van 30 januari 2012 van de plaatsvervangend voorzitter ;

1.4 Het rapport van het BFT van 6 november 2012;

1.5 De reactie (met bijlagen) op het rapport van het BFT van de notaris;

1.6 De reactie (met bijlagen) van 23 januari 2013 van het BFT;

1.7 De reactie van 6 juni 2013 van de notaris;

1.8 Het verslag met bijlagen van 13 augustus 2013 van de plaatsvervangend voorzitter;

1.9 De bedenkingen van 20 september 2013 van de (fungerend) voorzitter van de kamer, mr. R.H.C. Jongeneel.

Bij de mondelinge behandeling op 11 maart 2014 zijn de heren D.S. Kolkman en mr. R. Wisse (beiden namens het BFT, door de kamer als informant opgeroepen), alsmede de notaris, bijgestaan door zijn raadsman en zijn advocaat mr. C. Korvinus, verschenen.

De raadsman van de notaris heeft het woord gevoerd aan de hand van een pleitnotitie.

Mr. Korvinus heeft eveneens het woord gevoerd onder overlegging van een notitie over het strafrechtelijk onderzoek ([naam onderzoek]). Deze laatste notitie is met goedvinden van het BFT niet aan laatstgenoemde ter hand gesteld. Uitspraak is bepaald op 22 mei 2014.

  1. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klachten van belang zijnde feiten en omstandigheden:

2.1 Op 2 november 2011 heeft de hoofdofficier van Justitie van het Parket Lelystad de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar geïnformeerd over de aanhouding op 31 oktober 2011 van de notaris als verdachte van lidmaatschap van een criminele organisatie, van witwassen en valsheid in geschrifte.

2.2 Op 17 november 2011 heeft de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar de notaris (bijgestaan door zijn toenmalige raadsman) gehoord. De notaris heeft toen onder meer het volgende verklaard (zo blijkt uit de beslissing van de voorzitter van 22 november 2011: “Ik word verdacht van o.a. lidmaatschap van een criminele organisatie, witwassen en valsheid in geschrifte. In de jaren 2004, 2005 en 2006 heb ik voor [NAAM] Financiële diensten, een financiële dienstverlener in [plaats] opdrachten uitgevoerd. Partners hiervan waren de heer [X] en twee broers, (..). Zij hielden zich bezig met hypotheekadviezen, makelaarspraktijken en verzekering. Ik heb in die tijd de nodige akten ook in [plaats gelegen buiten vestigingsplaats, hierna: B] gepasseerd.

De heer [X] kocht tegen een vrij lage prijs een woning in [plaats A] van een woningbouwvereniging.

Hij heeft deze woning binnen zes maanden doorverkocht. Dit was mogelijk omdat de woningbouwvereniging had nagelaten een antispeculatiebeding in de koopovereenkomst op te nemen. De heer [X] wilde meerdere woningen op deze wijze aanschaffen, maar de woningbouwvereniging wilde niet meer dan één woning aan hem verkopen. De bedoeling van de betrokken woningbouwverenigingen was dat de betreffende woningen naar starters op de woningmarkt zouden gaan. Voor de huurders gold een korting. Een en ander maakte deel uit van het overheidsbeleid om achterstandswijken sterker te maken. Vandaar ook het aanbod tegen ene relatief lage prijs. Nadat de heer [X] zelf een dergelijke woning had gekocht, kwam hij bij mij voor het transport van soortgelijke woningen. Daarvoor had hij dan een koper gevonden en op het moment dat de heer [X] bij mij kwam met een koper was de koop al rond. De koopcontracten werden opgesteld door de projectnotaris. Ik heb alleen de levering gedaan. De heer [X] leende de koopsom aan de koper en ik maakte ook de schuldbekentenis op. Ik heb de heer [X] nog geadviseerd om een hypotheekakte te laten opmaken, maar dat wilde hij niet omdat hij het niet nodig vond. Hij zou de afwikkeling wel zelf regelen met de koper. Voor de doorverkoop hadden de kopers een volmacht getekend, waardoor de heer [X] alles zelf kon afwikkelen. Ik wijs de koper altijd op de gevolgen van de volmacht. Ik ben heel nauwkeurig in dit soort zaken. Of dat hier ook is gebeurd weet ik niet meer uit mijn hoofd. Dit zou uit mijn dossiers moeten blijken. Ik deed in die tijd heel veel transporten en elk afzonderlijk dossier herinner ik mij niet meer. Ik heb begrepen dat de heer [X] met de kopers afspraken maakte over verdeling van de winst. Bij deze handelwijze ben ik vijf tot tien keer betrokken geweest. De koopsom kwam op mijn derdengeldrekening en van hieruit werd aan de projectnotaris betaald. (..) U vraagt mij waarom ik in de handelwijze van de heer [X] meeging, nu duidelijk kon zijn dat doorverkoop in strijd was met de bedoelingen van de woningbouwvereniging. Ik zag er toen geen bezwaar in. Had de woningbouwvereniging doorverkoop willen beletten, dan had er een antispeculatiebeding moeten worden overeengekomen. Daar koos men kennelijk niet voor.”

2.3 In zijn beslissing van 22 november 2011 heeft de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar als volgt overwogen: “(..) In verband met de uitoefening van het toezicht als bedoeld in artikel 96 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna) acht de voorzitter het noodzakelijk dat een onderzoek plaatsvindt naar de naleving door de notaris van wet- en regelgeving, de op grond daarvan uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen, alsmede van de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt. Het onderzoek zal in ieder geval - maar niet uitsluitend – betrekking dienen te hebben op de naleving door de notaris van de financiële voorschriften in de jaren 2004 tot en met 2006.”

2.4 De uitvoering van het onderzoek als bedoeld in artikel 96 lid 1 Wna (oud) is door de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar opgedragen aan de plaatsvervangend voorzitter. Bij brief van 13 december 2011 heeft de plaatsvervangend voorzitter het BFT opgedragen het onderzoek te verrichten en een verslag van zijn bevindingen uit te brengen: “Op 22 november 2011 heeft de voorzitter een onderzoek als bedoeld in artikel 96 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) gelast naar de naleving door [de notaris] van wet- en regelgeving in ieder geval in de jaren 2004 tot en met 2006. In die periode heeft [de notaris] zijn medewerking verleend aan verschillende transacties waarbij steeds dezelfde persoon betrokken was, die een koper met een volmacht presenteerde, aan wie die persoon ook de koopsom leende en met wie die persoon afspraken maakte over de verdeling van de winst. Daarbij is gebleken dat [de notaris] akten heeft gepasseerd (ver) buiten het arrondissement. De voorzitter wenst dat wordt onderzocht of [de notaris] zijn verplichtingen op grond van wet- en regelgeving, de op grond daarvan uitgevaardigde algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen, alsmede van de verordeningen en andere besluiten van de KNB, in het bijzonder die betreffende de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt heeft nageleefd. Het onderzoek zal in ieder geval - maar niet uitsluitend – betrekking dienen te hebben op de naleving door [de notaris] van de financiële voorschriften in de jaren 2004 tot en met 2006.”

2.5 In zijn brief van 16 januari 2012 (bijlage bij het verslag van de plaatsvervangend voorzitter) heeft mr. Korvinus de plaatsvervangend voorzitter het volgende geschreven:

“Bij brief d.d. 20 december jl. berichtte de directeur van het BFT, de heer Winkel, aan cliënt, (..) het volgende: “Het onderzoek zal – in ieder geval – betrekking hebben op de dossiers die in beslag zijn genomen en zijn verzegeld in het kader van het lopende strafrechterlijk onderzoek. Het BFT verzoekt u, mede namens de plaatsvervangend voorzitter, een kopie van de inhoud van deze verzegelde dossiers beschikbaar te (doen) stellen, zodat het tuchtrechterlijk onderzoek van de Kamer van Toezicht kan worden uitgevoerd.” (..) Bij dezen deel ik u mee dat cliënt bezwaar maakt tegen deze overdracht van het onderzoek aan het BFT, zulks gelet op de beslissing van het gerechtshof te Amsterdam (..) d.d. 22 november 2011, waarin is bepaald dat een onderzoek ex Art. 96 lid 5 Wna slechts kan plaatsvinden door de voorzitter van de Kamer van Toezicht en de notaris op grond van zijn geheimhoudingsplicht terecht een beroep kan doen op zijn verschoningsrecht. (..) Zoals bekend zijn de betreffende dossiers door justitie in beslag genomen in het kader van het strafrechterlijk onderzoek en berusten verzegeld bij de rechter-commissaris. Tegen de afwijzing van de beslissing op het bezwaarschrift van cliënt tegen de inbeslagname is inmiddels cassatie ingesteld. Een en ander betekent dat de dossiers op dit moment nog verzegeld blijven bij de rechter-commissaris. (..)”

2.6 De plaatsvervangend voorzitter heeft voornoemde brief als volgt beantwoord: “Uw bezwaar deel ik niet en volgt ook niet uit het door u genoemde arrest. Het door u genoemde arrest gaat over de vraag of de (plaatsvervangend) voorzitter bevoegd is een onderzoek te gelasten naar de naleving van de WWFT door de notaris. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. (…) In dit geval is aan het BFT opgedragen het op basis van artikel 96 lid 1 Wna bedoelde onderzoek, in welk onderzoek uw cliënt geen beroep toekomt op zijn verschoningsrecht. Er is door mij niet aan het BFT opgedragen onderzoek te doen naar de naleving van het WWFT. (..) Uit eerdere gesprekken van uw cliënt met de voorzitter van de Kamer van Toezicht heb ik vernomen dat uw cliënt volledige medewerking heeft toegezegd aan het onderzoek (..). Gelet daarop vraag ik uw cliënt zich te richten tot de rechter-commissaris van de rechtbank Zwolle-Lelystad met het verzoek om kopieën te ontvangen van de bij hem in beslag genomen dossiers, althans kopieën van de dossiers waarop het onderzoek van de Kamer zich primair richt. Om welke negen dossiers het dan gaat, vindt u op het bij deze brief gevoegde Excel overzicht. (…) Mocht de rechter-commissaris zich op het standpunt stellen dat er geen kopieën van de inbeslaggenomen dossier worden versterkt dan verneem ik dat graag zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen één maand na heden. Ik kan mij dan beraden over de verder te nemen stappen.”

De negen inbeslaggenomen dossiers zijn niet door de rechter-commissaris verstrekt.

2.7 Het BFT heeft in de begeleidende brief bij het rapport van 6 november 2012 aan de plaatsvervangend voorzitter geschreven:

“(..) Invulling onderzoeksopdracht d.d. 22 november 2011

In het kader van de invulling van uw onderzoeksopdracht heeft het BFT diverse malen met u overleg gevoerd. Aanleiding voor de onderzoeksopdracht is het strafrechtelijk onderzoek tegen de notaris in verband met zijn (mogelijke) betrokkenheid bij bepaalde vastgoedtransacties (‘de [X] ABC transacties’). De dossiers van de [X] ABC transacties van de notaris zijn thans niet beschikbaar voor het tuchtrechtelijk onderzoek (deze zijn verzegeld). In overleg met u is ervoor gekozen - mede in het kader van de voortgang – het onderzoek te starten en te beginnen met het onderzoeken van enkele andere (vergelijkbare) dossiers, alsmede de werkwijze van het kantoor te beoordelen. Het BFT heeft vervolgens een beperkt aantal (zes) ABC transacties geselecteerd, bestaande uit 4 [NAAM]-dossiers en 2 overige dossiers. De dossiers die betrekking hebben op de [X] ABC transacties zullen in een later fase worden onderzocht, zodra deze dossiers beschikbaar zijn.

Uw onderzoeksopdracht d.d. 22 november 2011 alsmede de opdracht van de voorzitter is ruim geformuleerd. U heeft aangegeven dat de onderzochte dossiers binnen de reikwijdte van de opdracht vallen. Het BFT adviseert om dit ook expliciet aan de notaris te bevestigen, zodat hierover geen misverstand kan bestaan. (…)”

2.8 Het BFT heeft in de zes hierna genoemde dossiers de onroerend goed transacties onderzocht, die onderdeel uitmaakten van een ABC-transactie. Met een ABC-transactie wordt bedoeld dat er sprake is van minimaal twee opvolgende leveringen (A-B en B-C) ten aanzien van hetzelfde onroerend goed binnen een periode van zes maanden.

Vier van de zes onderzochte ABC dossiers (hierna genoemd onder nummers 1,3, 4 en 5). hebben betrekking op transacties waarbij [NAAM] Financiële diensten betrokken was.

[NAAM] Financiële diensten (hierna: ‘[NAAM] groep’) was een financiële tussenpersoon in [plaats A] waarvoor de notaris in 2004, 2005 en 2006 diverse hypotheekakten en leveringsakten heeft gepasseerd. Eigenaren van de ‘[NAAM] groep’ waren de heren [Y] (hierna: [Y]) en [X]. De notaris ging met een notarieel medewerker naar het kantoor van de ‘[NAAM] groep’ in [plaats A], waar akten in een aparte (kantoor)ruimte werden verleden.

In het onderzoek van het BFT zijn in de zes dossiers de volgende feiten geconstateerd:

  1. [woning in plaats B]

Akte op Koopovk op Notaris Verkoper Koper Prijs Stijging %

27-12-2004 03-12-2004 [de notaris] [ A ] [ B ] € 127.500

24-01-2005 28-12-2004 [de notaris] [ B ] [ C ] € 155.000 € 27.500 18

Verkoper A en koper B waren werknemers van de ‘[NAAM] groep’ en hadden een (intieme) relatie. Verkoper A had financiële problemen. Volgens de notaris was koper B bereid haar te helpen door overname van de woning. Koper C heeft het pand als woonhuis gekocht.

In het dossier bevindt zich een brief van de heer [een van de kopers C in dossier 3 hierna] dat hij op 27 december 2004 geld heeft geleend aan koper B (gelden die [een van de kopers C in dossier 3 hierna] had ontvangen uit de verkoopopbrengst van [andere woning in plaats B], alsmede door bijstorting van een bedrag van € 35.000,-); het geld is via de derdengeldrekening van de notaris overgemaakt aan [Y]. De notaris heeft (op vragen van het BFT in het dossier [woning dossier 3 hierna]) verklaard dat hem geen zakelijke relatie bekend is tussen [kopers C woning dossier 3 hierna] en [Y].

In het dossier bevindt zich geen taxatierapport. Blijkens een brief van 30 november 2011 van de ‘[NAAM] groep’ is er een taxatie uitgevoerd ten behoeve van koper C.

De ‘[NAAM] groep’ brengt een factuur in rekening bij koper C onder vermelding van “Bemiddelingskosten [NAAM] Groep Nederland B.V.” voor een bedrag van € 2.850,- (vlak voor de levering verlaagd naar € 2.151,-). In het dossier bevindt zich een brief van verkoper A van

9 december 2004 met het verzoek om een BC-koopovereenkomst op te stellen.

  1. [woning in plaats C]

Akte op Koopovk op Notaris Verkoper Koper Prijs Daling %

27-06-2007 21-05-2007 [andere notaris] [ A ] [ B ] € 139.500

04-10-2007 05-09-2007 [de notaris] [ B ] [ C ] € 139.250 € 250 0

Dit dossier betreft de BC-levering op 4 oktober 2007 bij de notaris van een woonhuis met schuur. De zaak is bij de notaris binnengekomen via de AGR Adviesgroep (financieel tussenpersoon en optredend als aankoopmakelaar). In het dossier bevindt zich geen taxatierapport. Blijkens de nota van afrekening van de koper heeft een taxatie plaatsgevonden; de WOZ-waarde was gesteld op € 138.000,-

In het dossier bevindt zich een notarisinstructie van de ABN AMRO Hypotheken groep van 3 oktober 2007, waarin is opgenomen dat het notariskantoor zonder de uitdrukkelijke toestemming van de bank geen akte mag passeren indien het een AB/BC transactie betreft.

Uit het dossier blijkt niet dat die toestemming is verkregen. Ook is in de instructie vermeld dat het doorlopend krediet bij Interbank met een kredietbedrag van € 25.000,- dient te zijn afgelost en te zijn opgeheven vóórdat gelden uit de geoffreerde lening worden uitbetaald. In het dossier is geen bewijs aangetroffen dat deze lening was afgelost of dat de hypotheekbank de voorwaarde heeft laten vervallen. Het BFT heeft in het dossier aanwijzing gevonden van een (geheel of gedeeltelijke) herfinanciering van de schuld bij de Interbank. Verder heeft het BFT geconstateerd dat koper C via herfinanciering een bedrag van € 8.000,- heeft ontvangen (volgens het BFT via de derdengeldrekening van de notaris en niet zichtbaar op de nota van afrekening).

  1. [woning in plaats D]

Akte op Koopovk op Notaris Verkoper Koper Prijs Stijging/Daling %

01-07-2005 28-04-2005 [andere notaris] [ A ] [ B ] € 275.000

02-12-2005 24-11-2005 [de notaris] [ B ] [ C ] € 275.000 0 0

Dit dossier betreft de BC-levering op 2 december 2005 bij de notaris door middel van een Groninger akte van een appartement(srecht) met een parkeerplaats. De notaris heeft de hypotheekopdracht van de ING Bank eerst op 22 december 2005 ontvangen.

De koopovereenkomst B-C is niet gedateerd. Uit aantekeningen van een medewerkster van het notariskantoor blijkt dat volgens mededeling van de ‘[NAAM] groep’ de koopovereenkomst op 24 november 2005 is getekend. Koper C heeft het pand als woning gekocht. Koper C is betrokken bij meerdere aankopen van panden, waaronder [de woning in dossier 4 hierna].

In het dossier bevindt zich geen taxatierapport. Blijkens de nota van afrekening van koper is het pand getaxeerd op € 275.000,-. De WOZ-waarde bedroeg € 258.000,-

In het dossier bevindt zich een fax van 28 december 2005 van [Y (koper B)] met het verzoek om € 20.000,- over te maken op rekening van [naam ander notariskantoor]. Deze overboeking hield geen verband met de overdracht van de woning.

De woning staat sinds 11 september 2008 te koop en werd in september 2009 te huur aangeboden.

  1. [andere woning in plaats B]

Akte op Koopovk op Notaris Verkoper Koper Prijs Stijging %

21-09-2005 [andere notaris] [ A ] [ B ] € 115.000

12-01-2006 07-12-2005 [de notaris] [ B ] [ C ] € 115.000 0 0

20-04-2006 20-03-2006 [de notaris] [ C ] [ D ] € 126.000 € 11.000 10

Dit dossier betreft de BC-levering van 12 januari 2006 en de CD-levering op 20 april 2006 bij de notaris van een appartement(srecht). De AB-levering is gepasseerd bij [een andere notaris]. Partij C was een werknemer van de ‘[NAAM] groep’. In het dossier bevindt zich geen taxatierapport, maar wel een taxatienota van 1 maart 2006, gericht aan de ‘[NAAM] groep’, voor rekening van koper D. In het dossier bevindt zich eveneens een e-mailbericht van [een medewerker] van de ‘[NAAM] groep’ van 20 maart 2006 dat koper D de woning zal kopen.

De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 103.000,-

Koper D komt volgens de nota van afrekening een bedrag van € 4.878,- tekort. Dat bedrag is betaald door [Y], evenals het tekort van verkoper C van € 789,-. De ‘[NAAM] groep’ heeft geen courtage in rekening gebracht aan koper D voor aankoopbegeleiding. De notaris heeft verklaard dat een onderlinge relatie tussen koper D en [Y] hem niet bekend is.

De nota van afrekening van zowel verkoper C als koper D is naar de ‘[NAAM] groep’ gezonden.

  1. [woning in plaats A]

Akte op Koopovk op Notaris Verkoper Koper Prijs Stijging %

13-12-2005 27-09-2005 [de notaris] [ A ] [ B ] € 150.000

13-06-2006 13-06-2006 [de notaris] [ B ] [ C ] € 184.000 € 34.000 23

23-12-2009 13-06-2006 [de notaris] [ C ] [ D ] € 184.000

In het dossier bevindt zich een taxatierapport van het appartement met parkeerplaats (in opdracht van de ‘[NAAM] groep’) van 10 november 2005 (taxatiewaarde € 165.000,-).

De WOZ-waarde was € 151.000,-; de executiewaarde was € 145.000,-. Op de nota van afrekening bij de AB-levering van de verkoper is vermeld: “Verkoop bemiddelingskosten [NAAM] Amsterdam € 1.785, alsmede Lening [NAAM] Financiële Diensten € 6.000,-”,waarvan ook een factuur en een handgeschreven leningsovereenkomst beschikbaar was. De lening is op de privé-bankrekening van [Y] uitbetaald. Daarnaast zijn twee bedragen van € 10.000,- uitbetaald aan de kinderen van verkoper A (als voorschot erfenis i.v.m. overlijden van partner), welke bedragen niet zijn opgenomen op de nota van afrekening. (Ver)koper B (tevens koper D) was een werknemer van de ‘[NAAM] groep’.

De kosten voor koper C (met name honorarium notaris en kosten overdrachtsbelasting) bedroegen € 3.653,-. De notaris heeft de overdrachtsbelasting ad € 2.431,- voorgeschoten.

De BC-levering is gepasseerd op 13 juni 2006 door middel van een Groninger akte. In die akte is als ontbindende voorwaarde opgenomen dat koper C uiterlijk 13 augustus 2006 een toezegging moest hebben verkregen voor hypothecaire financiering en de koopsom diende te storten op de derdengeldrekening van de notaris. Op 5 september 2006 heeft de notaris aan de Belastingdienst verzocht om teruggaaf van de overdrachtsbelasting omdat koper C niet binnen de gestelde termijn de koopsom had voldaan.

Op 5 augustus 2009 heeft de ‘[NAAM] groep’ aan de notaris geschreven dat koper C ten onrechte in het kadaster als eigenaar was vermeld. Daarop heeft de notaris geschreven dat sprake was van een Groninger akte en dat er een zogenaamde akte van teruglevering diende te worden opgemaakt.

Op 23 december 2009 is het pand teruggeleverd aan verkoper B.

Op 8 februari 2010 is het pand door middel van een veiling geleverd aan [naam] Vastgoed B.V. voor een bedrag van € 116.000,-.

  1. [andere woning in plaats A]

Akte op Koopovk op Notaris Verkoper Koper Prijs Stijging %

29-08-2007 15-06-2007 [kandidaat-notaris] [ A ] [ B ] € 164.000

29-08-2007 16-07-2007 [kandidaat-notaris] [ B ] [ C ] € 189.000 € 25.000 15

Dit dossier betreft de AB/BC-levering op 29 augustus 2007 van het appartement(srecht) [ ten aanzien van een woning in plaats A], bij de waarnemer van de notaris, kandidaat-notaris [naam] (hierna: de kandidaat-notaris).

In het dossier zit geen taxatierapport. Blijkens de nota van afrekening van koper is het pand wel getaxeerd, in opdracht van AGR Adviesgroep.

De WOZ-waarde was gesteld op € 157.500,-.

Het dossier is bij de notaris binnengekomen via de AGR Adviesgroep. In beginsel zou de notaris alleen zorgdragen voor de B-C transactie, aangezien koper C cliënt was bij de AGR Adviesgroep voor het regelen van de financiering. In een iets later stadium is (uit praktische overwegingen, aldus de notaris - omdat het een ABC-transactie betrof die op dezelfde dag diende plaats te vinden -), besloten om ook de AB-transactie via de notaris te laten verlopen.

Op verzoek van de hypotheeknemer (ING Bank) zijn twee afzonderlijke akten van levering opgesteld.

Verkoper A was op de hoogte van de doorlevering door B aan C, hetgeen blijkt uit een zich in het dossier bevindend e-mailbericht van 10 juli 2007 van de AGR Adviesgroep aan verkoper A, waarin de koopsom B-C wordt vermeld, alsmede de naam van koper C.

Volgens de notaris is het feit dat partij C zich voor de onderhandelingen heeft gemeld bij partij A te verklaren uit het feit dat partij B nog niet bekend was bij koper C en partij A inging op de onderhandelingen, terwijl zij niet vrij waren.

Volgens de kandidaat-notaris was sprake van financiële problemen bij [verkopers A (verkoper A1 was voor 7/20 en A2 voor 13/20 eigenaar van de woning, zij woonden niet samen op hetzelfde adres) en heeft partij A het in eerste instantie verkocht aan [A2] Beheer- en Beleggingsmaatschappij Amsterdam B.V. voor € 155.000,-

Toen partij B aangaf het pand te willen kopen, heeft partij A een (mondelinge) koopovereenkomst gesloten met B en is de koopovereenkomst met [A2] Beheer- en Beleggingsmaatschappij Amsterdam B.V. op 14 juni 2007 ontbonden. Het dossier bevat een koopovereenkomst AB die alleen door koper B is getekend, met als datum 15 juni 2007. Later (bij fax van 11 juli 2007) heeft partij A ook nog zijn handtekening gezet onder de koopovereenkomst.

De oorspronkelijke BC-levering was gesteld op 15 augustus 2007. Omdat de koper de financiering toen nog niet rond had, heeft koper C aan verkoper B een contractuele vergoeding van € 2.268,- betaald. Daarnaast heeft AGR Adviesgroep bij koper C een courtagenota in rekening gebracht van € 1.000,-. In de notarisinstructie van de ING Bank is opgenomen dat het persoonlijk krediet van de Rabobank mag worden afgelost uit de hypotheekgelden. Het dossier bevat een e-mailbericht van verkoper A van 29 augustus 2007 over de sleuteloverdracht, waarin de afspraak is opgenomen die verkoper A met koper C had gemaakt om € 100,- korting te geven voor het laten maken van nieuwe sleutels.

  1. De bedenkingen van de voorzitter

Op 20 september 2013 heeft de voorzitter op grond van artikel VII lid 2, tweede volzin, overgangsrecht bij de Wet op het notarisambt (Stbl. 2011, 470) - dat artikel 96 lid 6 (oud) Wna van overeenkomstige toepassing verklaart indien het onderzoek niet is verricht naar aanleiding van een klacht – zijn bedenkingen voorgelegd aan de kamer:

“Op grond van genoemde stukken (- de beslissing van de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar; de brief van de plaatsvervangend voorzitter van 13 december 2011; het rapport van het BFT, de reactie van de notaris daarop en de tussen beiden gewisselde nadere standpunten; de bevindingen van de plaatsvervangend voorzitter van 13 augustus 2013 – kamer voor het notariaat) formuleer ik, mij aansluitend bij de bevindingen van het BFT en mr. Blokland, de volgende klacht: De notaris heeft in de onderzochte dossiers gehandeld in strijd met de tuchtnorm van artikel 98 (oud) Wna. Hij heeft bij het uitvoeren van zijn taken zich te passief opgesteld, te weinig vragen gesteld, geen onderzoek gedaan naar prijsstijgingen en niet gevraagd naar de achtergrond van zijn cliënten.

Bij de onderzochte dossiers van de zogenaamde “[NAAM] groep” heeft de notaris niet het patroon onderkend dat werknemers van de “‘[NAAM] groep’” panden aankochten en de “‘[NAAM] groep’” de transacties feitelijk regisseerde.

Voor zover het onderzoek bevindingen betreft inzake normschendingen met betrekking tot de wet Melding Ongebruikelijk Transacties (wet MOT) is het aan de kamer te beoordelen of deze onderzoeksresultaten mede aan het oordeel ten grondslag gelegd kunnen worden.

Het oordeel over de gegrondheid van de tegen deze klacht door de notaris aangevoerde verweren laat ik eveneens aan de kamer.”

  1. Het verweer

De notaris heeft verweer gevoerd. Het verweer zal voor zover nodig bij de beoordeling worden besproken.

  1. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 98, eerste lid, (oud) Wna zijn notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als notarissen of kandidaat-notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.

De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

5.2 Op grond van de indertijd bij hem berustende toezichtstaak op grond van artikel 96 (oud) Wna heeft de voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Alkmaar naar aanleiding van een incident (de aanhouding van de notaris in het kader van het strafrechtelijk onderzoek [naam]) een (algeheel) onderzoek gelast naar de gang van zaken in de praktijk van de notaris, met name de naleving van financiële voorschriften in de jaren 2004-2006.

5.3 Door de plaatsvervangend voorzitter is het onderzoek opgedragen aan het BFT.

Uit de begeleidende brief bij het rapport van het BFT van 6 november 2012, alsmede uit de in de door mr. Korvinus in zijn brief van 16 januari 2012 aangehaalde brief van het BFT aan de notaris van 20 december 2011, blijkt dat het aanvankelijk de bedoeling was om het onderzoek te verrichten op basis van (negen) in het kader van het strafrechtelijk onderzoek ‘[naam]’ inbeslaggenomen dossiers (‘de [X] ABC transacties’). Toen bleek dat deze dossiers niet werden vrijgegeven, heeft het BFT in overleg met de plaatsvervangend voorzitter de zes onderhavige dossiers geselecteerd “op basis van desk-research” (uit een bestand van ABC transacties) en “analyse Kadastergegevens” (zie bladzijde 26 van het onderzoeksrapport). Ter zitting heeft het BFT verklaard dat bij die selectie is gekeken naar “risicogerichte dossiers”, bij voorbeeld transacties met betrekking tot cliënten woonachtig/werkzaam buiten het werkgebied van de notaris of transacties door middel van een Groninger akte tot stand gekomen. Het BFT heeft met name naar andere factoren gekeken, omdat het BFT geen dossiers met excessieve waardesprongen had aangetroffen.

5.4 De ambtshalve klacht van de voorzitter van de kamer voor het notariaat is gebaseerd op de bevindingen van het BFT, dat het handelen van de notaris in (voornoemde) zes ABC dossiers uit de jaren 2004-2007 onderzocht, terwijl de onderzoeksopdracht van de voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar specifiek was gericht op de naleving door de notaris van de financiële voorschriften in de jaren 2004-2006.

5.5 De kamer is van oordeel dat de voorzitter van de kamer voor het notariaat niet-ontvankelijk is in zijn ambtshalve klacht. N aar aanleiding van het in 5.2 genoemde strafrechtelijk onderzoek heeft de toenmalige voorzitter van de kamer van toezicht te Alkmaar op 22 november 2011, op grond van diens toen nog bij hem berustende toezichtstaak, een algeheel onderzoek gelast met bepaling dat het onderzoek in ieder geval betrekking diende te hebben op de naleving door de notaris van de financiële voorschriften in de jaren 2004-2006. Door de omstandigheid dat de [X] ABC transacties van de notaris niet voor tuchtrechtelijk onderzoek door het BFT beschikbaar waren, heeft het onderzoek zich vervolgens beperkt tot een beschouwing van zes afzonderlijke onroerend goed-dossiers uit de jaren 2004 t/m 2007. Gelet op het tijdverloop en de geringe ernst van de in (een aantal van) uitsluitend die dossiers geconstateerde gebreken, kan naar het oordeel van de kamer niet worden volgehouden dat uit het onderzoek is gebleken dat de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt in zodanige mate in het geding zijn, dat tuchtrechtelijk ingrijpen aangewezen is. Nu naar het oordeel van de kamer niet voldaan is aan dit laatste vereiste kan de voorzitter niet worden ontvangen in zijn ambtshalve klacht. Dat geldt temeer nu uit het onderzoeksrapport blijkt dat het onderzoek in het geheel niet gericht is geweest op “de naleving van financiële voorschriften in de jaren 2004-2006”, zoals de opdracht was. In zoverre moeten de aan de klacht ten grondslag gelegde dossiers dan ook alle worden aangemerkt als “bijvangst”, aangezien het onderzoek naar de naleving van de financiële voorschriften niet heeft plaatsgevonden.

Een andere opvatting zou bovendien leiden tot het ongerijmde resultaat dat de notaris zich thans zou moeten verweren tegen aantijgingen waar hij zich niet tegen zou hoeven verweren indien een van de partijen of andere rechtstreeks belanghebbenden bij de onderhavige transacties over het handelen van de notaris had(den) geklaagd, omdat het klachtrecht gezien de termijn van drie jaar van art. 99 lid 12 (oud) Wna reeds lang vervallen was. Indien de goede uitoefening en de eer en het aanzien van het notarisambt niet (meer) in het geding zijn bestaat voor een dergelijke inbreuk op de vervaltermijn geen goede grond.

5.6 Dat leidt tot de volgende beslissing.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de voorzitter van de kamer voor het notariaat niet-ontvankelijk in zijn (ambtshalve) klacht.

Deze beslissing is gegeven door mrs. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, O.J. van Leeuwen, J.P. van Harseler, Ch.F. Tasseron en P.J. van Veen, leden, in tegenwoordigheid van

mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 22 mei 2014.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.

Terug naar zoekresultaten