ECLI:NL:TNOKSHE:2013:YC0974 Kamer van toezicht 's-Hertogenbosch KLN.12.29

ECLI:	ECLI:NL:TNOKSHE:2013:YC0974
Datum uitspraak:	27-05-2013
Datum publicatie:	28-05-2013
Zaaknummer(s):	KLN.12.29
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Ongegronde klacht. De notaris kan geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt ten aanzien van een situatie in 2004, waarbij door hem een nieuw recht van hypotheek werd gevestigd, terwijl hij op dat moment niet over een ondertekende royementsvolmacht beschikte inzake de eerdere hypotheek. De betreffende regels zijn in 2011 aangescherpt.

KLN 12.29

27 mei 2013

DE KAMER VOOR HET NOTARIAAT in het ressort 's-Hertogenbosch

De kamer voor het notariaat (verder: de kamer) neemt de volgende beslissing op de klacht van […] (hierna te noemen klaagster), tegen notaris mr. […], notaris te […], (hierna te noemen de notaris).

1. De procedure

1.1. Mr. L.A.L. Westerwoudt heeft namens klaagster op 29 oktober 2012 een klacht (met bijlagen) geformuleerd tegen de notaris. De kamer heeft deze klacht op 31 oktober 2012 ontvangen.

1.2. Mr. P.H. Kramer heeft namens de notaris op de klacht gereageerd op 14 januari 2013.

1.3. Namens klaagster heeft mr. L.A.L. Westerwoudt bij brief van 31 januari 2013 gerepliceerd. Deze brief is door de kamer ontvangen op 13 februari 2013.

1.4. Bij brief van 1 maart 2013, ingekomen bij de kamer op 8 maart 2013, heeft mr. P.H. Kramer namens de notaris gedupliceerd.

1.5. De plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft de zaak verwezen naar de volle kamer.

1.6. De kamer heeft de klacht behandeld ter openbare vergadering van 15 april 2013. Namens klaagster is verschenen mr. L.A.L. Westerwoudt. De notaris is eveneens verschenen en is bijgestaan door mr. P.H. Kramer.

2. De feiten

2.1. Bij akte van [datum] 2000 vestigt […] een tweede hypotheek op haar appartement aan de [adres] te […]. Het betreft een zogenaamde bankhypotheek ten gunste van […] en dient ter zekerheid van twee geldleningen van in totaal € […] alsmede voor de betaling van al hetgeen […] blijkens haar administratie van […] te vorderen heeft of mocht hebben uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, verleende en/of alsnog te verlenen kredieten in rekening-courant, tegenwoordige en/of toekomstige borgstellingen, dan wel uit welke andere hoofde ook. De eerste hypotheekhouder is […].

2.2. […] sluit op [datum] 2004 ten kantore van de notaris de twee bestaande hypotheken over en vestigen een recht van hypotheek ten gunste van […] ter zekering van een lening van € [bedrag]. Het oorspronkelijke eerste recht van hypotheek wordt afgelost. De notaris heeft ten aanzien van oorspronkelijke tweede recht hypotheek ten gunste van […] bij brief van [datum] 2004 een aflossingsnota verzocht in verband met de oversluiting, zodat ook dit recht van hypotheek teniet kan worden gedaan. […] stuurt vervolgens op [datum] 2004 een aflossingsnota. Het daarop vermelde bedrag van € [bedrag] (vermeerderd met de rente van 1 dag ter waarde van € 82,19) wordt door de notaris op [datum] 2004 op de rekening van […] gestort.

2.3. De notaris verzoekt vervolgens […] om een royementsvolmacht te ondertekenen en te retourneren, zodat het recht van hypotheek finaal kan worden doorgehaald. […] reageert niet meer op dit verzoek. De notaris stuurt […] op [datum] 2009 een brief met het verzoek de ondertekende royementsvolmacht aan de notaris te retourneren. Hierop ontvangt de notaris geen ondertekende royementsvolmacht van […].

2.4. Begin 2011 besluit […] tot verkoop en levering van het appartement aan de [adres] te […] via notaris mr. […] te […]. Notaris […] stuit tijdens zijn recherche op de hypothecaire inschrijving van […].

2.5. […] stelt - desgevraagd door notaris mr. […] te […] - nog een vordering te hebben op […], waardoor haar recht van hypotheek nog niet teniet kan gaan. Tussen […] en […] is ten tijde van de behandeling van de klacht de civiele procedure over deze vordering nog aanhangig bij de rechtbank Oost-Brabant.

3. De klacht en het verweer daartegen

3.1. Klager stelt, zakelijk weergegeven, het volgende.

De notaris heeft onzorgvuldig gehandeld. De notaris had de getekende royementsvolmacht moeten afwachten voordat de notaris de hypotheek ten gunste van klaagster overschreef. […] is een voor de notaris onbekende partij, niet zijnde een erkende Nederlandse bankinstelling, en daardoor in beginsel een onbetrouwbare partij. Daarbij komt dat er sprake was van een bankhypotheek, waarbij niet alleen het in de hypotheek ter zekerheidstelling genoemd bedrag - in dit geval € [bedrag] - is gedekt, maar ook al hetgeen […] uit haar administratie aantoont nog te kunnen vorderen van […]. De in 2004 geldende praktijkregels, die later in 2011 zijn aangescherpt, doen daar niets aan af.

Kort voor [datum] 2012 heeft een comparitie plaatsgevonden in de civiele procedure over het bestaan van een nadere vordering van […] aan het adres van […]. Klaagster verzoekt de kamer de klacht gegrond te verklaren, zodat deze beslissing ook ten positieve kan worden meegenomen in de civiele procedure met betrekking tot de beroepsaansprakelijkheid van de notaris.

3.2. De notaris stelt, zakelijk weergegeven, het volgende.

De notaris is van mening dat de klacht ongegrond is. Met de oversluiting van de hypotheek van […] op [datum] 2004 is zowel de eerste hypotheek ten gunste van […] als de tweede hypotheek ten gunste van […] afgelost en daarmee teniet gegaan. De notaris heeft het in de aflossingsnota van […] genoemde bedrag op de rekening van […] gestort. Hij heeft […] een royementsvolmacht toegezonden met het verzoek deze ondertekend aan de notaris retour te zenden. Het niet afwachten van de ondertekende royementsvolmacht was niet in strijd met de in 2004 geldende praktijkregels omtrent het teniet doen van een recht van hypothecaire zekerheid. Dat in dit geval sprake was van een bankhypotheek ten gunste van een particulier, niet zijnde een bankinstelling maakt dit niet anders.

4. De beoordeling

4.1 De kamer zal zich in deze specifieke zaak uit moeten laten over de vraag of de notaris voor het oversluiten van de hypotheek van […] ten gunste van klaagster op [datum] 2004, een door […] ondertekende royementsvolmacht had moeten afwachten. De kamer overweegt hiertoe dat blijkens de stukken de notaris een aflossingsnota heeft opgevraagd bij […] en dat […] de notaris een aflossingsnota heeft toegezonden. De notaris stelt zich daarbij op het standpunt dat hij er vanuit mocht gaan dat de gevraagde aflossingsnota de finale vordering betrof van […] op […] en dat bij aflossing van het door […] genoemde bedrag het recht van hypotheek van […] teniet zou gaan. Klaagster heeft dit standpunt van de notaris niet betwist en de kamer ziet voorhands geen redenen om aan dit standpunt te twijfelen. Ten aanzien van de vordering van […] op […] is een civiele procedure aanhangig gemaakt, waarin op dit moment nog geen vonnis is gewezen.

4.2 De kamer neemt overigens in beschouwing dat het recht van hypotheek teniet gaat doordat aan de verplichtingen waarvoor dat recht is gevestigd is voldaan, waarna het hypotheekrecht ten kantore van het Kadaster wordt doorgehaald middels het passeren van een royementsakte en de inschrijving van een afschrift daarvan, waartoe de hypotheekhouder tevoren aan de notaris een royementsvolmacht verstrekt. De notaris heeft […] verzocht een dergelijke royementsvolmacht ondertekend aan de notaris te retourneren, maar […] heeft dat nimmer gedaan. De vraag is of de notaris kan worden aangerekend dat hij een nieuwe hypotheek liet vestigen, hoewel hij nog geen getekende royementsvolmacht van […] in zijn bezit had. De “praktijkregels” ten tijde hier van belang (dat wil zeggen in 2004) schreven niet voor dat de notaris de ondertekende royementsvolmacht had moeten afwachten, voordat hij een nieuw recht van hypotheek op het appartement van […] liet vestigen. Dat deze “praktijkregels” in 2011 zijn aangescherpt maakt dat niet anders.

4.3 Wat de algemene gebruiken binnen notariskantoren betreft, werd – voor zover de kamer dit heeft kunnen nagaan – omstreeks 2004 verschillend omgegaan met een dergelijke situatie en was er geen algemene toegepaste werkwijze of algemeen gebruik. Daarbij is de kamer van oordeel dat een notaris in het geval van het doorhalen van een bankhypotheek extra alert moet zijn en moet trachten zoveel mogelijk zekerheid te stellen dat het recht van hypotheek daadwerkelijk doorgehaald kan worden, zeker als deze bankhypotheek is afgesloten door een particuliere partij en dus niet door een erkende Nederlandse bankinstelling. Het ene notariskantoor hechtte ten tijde als hier bedoeld echter grotere waarde aan het voorhanden zijn van een getekende royementsvolmacht bij het vestigen van een nieuwe hypotheek dan het andere notariskantoor. De kamer is op basis hiervan van oordeel dat in 2004 (ook) het algemene gebruik op dit punt door notariskantoren niet maakt dat de notaris de ondertekende royementsvolmacht van […] had moeten afwachten alvorens een nieuwe (eerste) hypotheekakte ten gunste van een andere partij te laten passeren. De kamer is dan ook van oordeel dat de notaris in deze specifieke situatie niet onzorgvuldig handelde en dus ook geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. De kamer verklaart de klacht ongegrond.

5. De beslissing

de kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht ongegrond.

Aldus gegeven te 's-Hertogenbosch door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend voorzitter,

mr. J.L.G.M. Mertens, mr. L.J.M. Teunissen, mr. J.J.G.M. Kuijpers, leden, mr. P.M. Knaapen, plaatsvervangend lid, en uitgesproken ter openbare zitting van 27 mei 2013, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.