ECLI:NL:TNORSHE:2015:16 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2015/23

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2015:16
Datum uitspraak:	21-09-2015
Datum publicatie:	24-09-2015
Zaaknummer(s):	SHE/2015/23
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Notaris passeert akte van levering betreffende een landgoed. Klager stelt dat er een “kerkpad” over het landgoed loopt, waarvan de inwoners van de gemeente al eeuwenlang gebruik maken. Na de eigendomsoverdracht sluit de nieuwe eigenaar de toegang tot het pad af. Klager verwijt de notaris dat deze is voorbijgegaan aan de rechten (erfdienstbaarheid) van derden. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris in beginsel mogen volstaan met de door hem uitgevoerde gebruikelijke recherche in de openbare registers; van een notaris kan bezwaarlijk worden verlangd dat deze, indien een akte van levering met betrekking tot een onroerende zaak wordt gepasseerd, ook indien deze is gelegen in (of nabij) de gemeente waarin de notaris is gevestigd, zich telkens vergewist van de situatie ter plaatse en van mogelijk gebruik door derden van de te leveren zaak indien dergelijk gebruik niet uit het gebruikelijke onderzoek in de registers blijkt en hij daarvoor ook geen andere aanwijzingen had. Klachtonderdeel dat notaris niet aan zijn onderzoekplicht heeft voldaan ongegrond, evenals klachtonderdeel dat notaris zijn ministerie had moeten weigeren. Verder heeft klager de notaris gevraagd aan hem meer informatie over de eigendomsoverdracht te verstrekken dan uit de openbare registers blijkt. De notaris heeft dit geweigerd met een beroep op zijn geheimhoudingsplicht. Naar het oordeel van de kamer is deze weigering terecht, zodat ook dit klachtonderdeel ongegrond is.

Klachtnummer    : SHE/2015/23

Datum uitspraak : 21 september 2015

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van 

de heer [naam klager] (hierna: klager),

wonende in [woonplaats],

tegen  

notaris de heer mr. [naam notaris] (hierna: de notaris),

gevestigd in [vestigingsplaats].

 

1.         De procedure

1.1.      Bij brief van 19 maart 2015 heeft klager een klacht geformuleerd tegen de notaris. Deze klacht is op 20 maart 2015 binnengekomen bij de kamer voor het notariaat (hierna: de kamer). Op verzoek van de kamer heeft klager nadere informatie verstrekt, die door de kamer is ontvangen op 26 maart 2015.

1.2.      De notaris heeft op de klacht geantwoord, waarna de plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft besloten de zaak door te verwijzen naar de volle kamer. Op verzoek van de kamer heeft de notaris bij e-mailbericht van 28 juli 2015 een kopie van na te noemen leveringsakte (met bijlage 1) aan de kamer toegezonden. Bij brief van 29 juli 2015 heeft de kamer een kopie van het betreffende e-mailbericht van de notaris met de genoemde bijlagen aan klager toegezonden.

1.3.        De kamer heeft de klacht behandeld op 17 augustus 2015. Klager en de notaris zijn ter zitting verschenen. Zij hebben hun standpunt over en weer toegelicht.

2.         De feiten

2.1.      Op 6 september 2013 is een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot (kort gezegd) huize “[naam]” (een kasteel met bijgebouwen) en gedeelten van het landgoed “[naam] ” en het landgoed “[naam]”. Het verkochte, dat bestond uit vijf registergoederen, zal hierna gezamenlijk worden aangeduid als “het landgoed”. De familie van verkoper had het landgoed al enkele generaties in eigendom. Het landgoed is deels gerangschikt onder de werking van de Natuurschoonwet 1928. De notaris heeft op 1 oktober 2013 de akte van levering betreffende het landgoed gepasseerd.

2.2.      Voorheen maakte klager, evenals vele anderen, als wandelaar en fietser gebruik van een pad dat een verbinding vormde tussen de [naam]weg en de [naam]weg in [naam woonplaats]. Dit pad, ook wel aangeduid als kerkpad (hierna: het pad), loopt over het landgoed. 

2.3.      De koper van het landgoed heeft de toegang tot het pad inmiddels afgesloten, althans het gebruik van het pad bemoeilijkt. Vervolgens is bij (onder meer) klager de vraag gerezen of de huidige eigenaar daartoe gerechtigd is. In verband daarmee heeft klager contact opgenomen met de notaris.   

 

3.         De klacht

3.1.      De klacht luidt (samengevat) dat de notaris bij het passeren van de akte van levering ten

onrechte is voorbijgegaan aan de volgens klager bestaande erfdienstbaarheid, inhoudende een

eeuwigdurend recht van overpad voor mens en dier dat al bestond voordat er van enig landgoed sprake was. Hij verwijt de notaris dat deze onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de bestaande situatie. Verder is hij van mening dat de notaris zijn dienst had moeten weigeren. Ook heeft de notaris zich volgens klager ten onrechte op zijn geheimhoudingsplicht beroepen toen klager hem vroeg informatie aan hem te verstrekken in verband met de situatie rond het pad.  

3.2.      De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht. De inhoud van dit verweer zal hierna worden besproken. 

4.         De beoordeling

4.1.      Op grond van artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De kamer dient de handelwijze van de notaris te toetsen aan de in dat artikel omschreven tuchtnorm. Daarbij wordt in aanmerking  genomen dat de notaris zijn werkzaamheden in verband met de beoogde eigendomsoverdracht heeft verricht in opdracht van de koper en/of verkoper van het landgoed en niet in opdracht van klager.

4.2.      Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat een notaris in beginsel verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Enkel wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij een andere gegronde reden voor weigering heeft, is hij verplicht zijn dienst te weigeren (artikel 21 lid 1 en 2 Wna). Bij gerede twijfel aan de goede bedoelingen van zijn cliënt dient de notaris zijn dienst te weigeren of zich door nader onderzoek te overtuigen van het geoorloofde karakter daarvan.

Onderzoekplicht

4.3.      In de kern verwijt klager de notaris dat hij bewust voorbij is gegaan aan, dan wel onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de rechten van derden met betrekking tot het gebruik van het pad. Indien de notaris dergelijk onderzoek wél deugdelijk zou hebben verricht, had hij zijn dienst moeten weigeren, aldus klager.

4.4.      Volgens klager is sprake van een erfdienstbaarheid in de vorm van een recht van overpad, uit hoofde waarvan hij stelt gerechtigd te zijn om, ook na de eigendomsoverdracht van het landgoed, gebruik te blijven maken van het pad. Omwille van de begrijpelijkheid van de beslissing merkt de kamer (wellicht ten overvloede) op dat de eigenaar van een onroerende zaak aan een ander een recht kan geven om op een bepaalde manier van zijn eigendom gebruik te maken. Een erfdienstbaarheid is zo’n gebruiksrecht en wordt in de wet gedefinieerd als een last waarmee een onroerende zaak -het dienende erf- ten behoeve van een andere onroerende zaak -het heersende erf- is bezwaard (artikel 5:70 Burgerlijk Wetboek). Verondersteld wordt dus dat er twee onroerende zaken bij betrokken zijn. Een zogeheten beperkt zakelijk recht als een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging of verjaring. Voor vestiging is vereist dat de eigenaren van de betrokken onroerende zaken over de erfdienstbaarheid overeenstemming bereiken en deze vastleggen in een notariële akte, die wordt ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers (Kadaster).

4.5.      Indien de eigendom met betrekking tot een onroerende zaak wordt overgedragen, dient eveneens rekening te worden gehouden met bestaande beperkte zakelijke (afhankelijke) rechten waarmee de onroerende zaak is belast. Dergelijke afhankelijke rechten volgen het eigendomsrecht en gaan van rechtswege mee over. Om die reden dient een notaris voorafgaand aan de levering van een onroerende zaak de openbare registers te raadplegen en zich te informeren over de voorafgaande verkrijging daarvan en mogelijke rechten van derden.

4.6.       Uit de akte van levering van 1 oktober 2013 blijkt dat de notaris een dergelijk onderzoek heeft verricht. In de akte wordt vermeld dat de op de eerdere eigendomsverkrijging betrekking hebbende akten van partiële verdeling en levering op 29 december 2006 (met betrekking tot registergoed 5) en 31 augustus 2007 (met betrekking tot de registergoederen 1 tot en met 4) zijn ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers. Niet is gesteld of gebleken dat in deze zogeheten titels van aankomst melding wordt gemaakt van het bestaan of de vestiging van de door klager gestelde erfdienstbaarheid. Zoals de notaris ter zitting (naar het oordeel van de kamer terecht) heeft opgemerkt, valt ook niet goed in te zien hoe klager als eigenaar van een (voor het ontstaan van de gestelde erfdienstbaarheid relevant) heersend erf zou kunnen worden aangemerkt. Evenmin is gesteld of gebleken dat in de titels van aankomst melding wordt gemaakt van een kettingbeding of kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek waaruit zou voortvloeien dat klager aanspraak kan maken op voortgezet gebruik van het pad.  

4.7.       Voor zover uit het betoog van klager moet worden begrepen dat de gestelde erfdienstbaarheid door verjaring is ontstaan, overweegt de kamer dat het enkele feit dat een toestand al sinds mensenheugenis voortduurt, zoals klager stelt, op zich onvoldoende is voor verkrijging van een erfdienstbaarheid door verjaring. Opmerking verdient in dat verband dat in de akte van levering wordt vermeld:

“Na 1934 werd door de eigenaar, die op [naam] ging wonen, een einde gemaakt aan de “vrije wandeling van het publiek” op zijn terrein. Het hele terrein werd voortaan door hem als eigen wandelpark benut.”

Een eeuwenlang aaneengesloten gebruik van het pad door niet-eigenaren komt dan ook niet aannemelijk voor. Overigens kan ook de verkrijging van een erfdienstbaarheid door middel van verjaring in de openbare registers worden ingeschreven. Zoals gemeld heeft de notaris voorafgaand aan de eigendomsoverdracht de openbare registers geraadpleegd, maar is hem kennelijk niet gebleken van een dergelijke inschrijving.

4.8.       Nu niet is gesteld of gebleken dat koper en/of verkoper aan de notaris opdracht hadden gegeven tot het verrichten van verder (erfdienstbaarheden)onderzoek, dan wel dat de notaris voorafgaand aan de levering is geattendeerd op rechten die derden zouden kunnen doen gelden op gebruik van het pad, is de kamer van oordeel dat de notaris in beginsel heeft mogen volstaan met de door hem uitgevoerde gebruikelijke recherche in de openbare registers.

4.9.      Klager stelt echter dat er zodanige andere omstandigheden aanwezig waren dat deze voor de notaris wel aanleiding hadden moeten vormen voor het verrichten van nader onderzoek. In dat verband heeft hij naar voren gebracht dat de notaris, die is gevestigd in de gemeente [naam vestigingsplaats] binnen welke gemeente het landgoed is gelegen, bekend mag worden verondersteld met de situatie ter plaatse en met het gebruik van het betreffende pad door wandelaars en fietsers. Naar het oordeel van de kamer kan evenwel bezwaarlijk van een notaris worden verlangd dat deze, indien een akte van levering met betrekking tot een onroerende zaak wordt gepasseerd, ook indien deze is gelegen in (of nabij) de gemeente waarin de notaris is gevestigd, zich telkens vergewist van de situatie ter plaatse en van mogelijk gebruik door derden van de te leveren zaak indien dergelijk gebruik niet uit het gebruikelijke onderzoek in de registers blijkt en hij daarvoor ook geen andere aanwijzingen had.  

4.10.     Daarbij neemt de kamer mede in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat de notaris betrokken is geweest bij het traject dat aan de koop vooraf is gegaan. Hij heeft verklaard dat aan hem pas na het sluiten van de koopovereenkomst d.d. 6 september 2013 opdracht is verstrekt zorg te dragen

voor de totstandkoming van een rechtsgeldige eigendomsoverdracht van het verkochte overeenkomstig de door verkoper en koper gemaakte afspraken. Ter zitting heeft de notaris verder verklaard dat hij bij de uitvoering van de opdracht heeft vernomen dat de voorwaarden waaronder de koop was gesloten gedurende een jaar onderwerp van onderzoek en discussie hadden gevormd tussen verkoper en koper. Volgens de notaris heeft koper, niettegenstaande het voor hem daaruit voortvloeiende financiële nadeel, daarbij duidelijk te kennen gegeven dat hij enkel akkoord zou gaan met de overdracht indien sprake was van een zogeheten “rangschikking met een gesloten karakter” in de zin van genoemde Natuurschoonwet, oftewel een niet opengesteld NSW-landgoed. De notaris heeft onweersproken gesteld dat verkoper en koper tijdens de onderhandelingen zijn begeleid door een makelaar in onroerende zaken en dat de koopovereenkomst rechtstreeks via de betrokken makelaar is gesloten. Mede op basis daarvan heeft de notaris aangenomen, en naar het oordeel van de kamer mogen aannemen, dat de koopovereenkomst op weloverwogen en zorgvuldige wijze tot stand was gekomen, zodat er voor hem geen directe aanleiding bestond om aanvullend onderzoek te verrichten naar hetgeen verkoper en koper waren overeengekomen. Gelet op het vorenstaande is de kamer dan ook van oordeel dat het onderdeel van de klacht, inhoudende dat de notaris niet naar behoren aan zijn onderzoekplicht heeft voldaan, ongegrond is.

Ministerieplicht

4.11.    Naar aanleiding van het verwijt van klager dat de notaris ten onrechte zijn dienst niet heeft geweigerd, verwijst de kamer naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 4.2. is overwogen. Uitgaande van de hiervoor omschreven feiten en omstandigheden bestond er naar het oordeel van de kamer voor de notaris, die zoals gemeld in beginsel verplicht is zijn ministerie te verlenen, geen aanleiding om zijn dienst te weigeren in de zin van het bepaalde bij artikel 21 lid 2 Wna. Dit onderdeel van de klacht zal daarom eveneens ongegrond worden verklaard.

Geheimhoudingsplicht

4.12.    Ter beoordeling resteert het verwijt dat de notaris zich ten onrechte op zijn ambtsgeheim heeft beroepen toen klager hem heeft gevraagd nadere informatie te verstrekken over de transactie en de inhoud van de bijlagen waarnaar in de akte van levering wordt verwezen. De notaris heeft gesteld dat hij niet gerechtigd is dergelijke informatie aan klager te verstrekken omdat koper en verkoper hebben bepaald dat de gemaakte afspraken (voor zover niet opgenomen in de in de openbare registers geregistreerde akte van levering) en de inhoud van de in de akte van levering genoemde bijlagen, niet openbaar mogen worden gemaakt.

4.13.    Naar aanleiding van dit onderdeel van de klacht overweegt de kamer als volgt. Op grond van het bepaalde bij artikel 22 Wna is een notaris, voor zover niet bij of krachtens de wet anders is bepaald, ten aanzien van al hetgeen waarvan hij uit hoofde van zijn werkzaamheid als zodanig kennis neemt, tot geheimhouding verplicht. Het ambtsgeheim van de notaris staat in dienst van de vertrouwensrelatie tussen de notaris en zijn cliënt en hangt samen met de bijzondere positie van de notaris in het rechtsbestel. De formele tussenkomst van de notaris is bij verschillende rechtshan-delingen voorgeschreven. Om een vrije toegang tot deze rechtsbedeling te waarborgen is het noodzakelijk dat iedereen zich vrijelijk tot een notaris kan wenden voor juridische bijstand of advies en daarbij verzekerd is van het vertrouwelijk karakter van hetgeen aan de notaris is toevertrouwd. Het is dit algemeen maatschappelijk belang, en dus niet het individuele belang van degenen die van de bijstand van de notaris gebruik maken, dat de grondslag vormt voor het ambtsgeheim. Het grote belang van deze geheimhoudingsplicht komt onder meer tot uiting in de strafbaarstelling van de schending van een ambts- of beroepsgeheim in artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht.

4.14.    Nu de notaris in opdracht van koper en/of verkoper heeft zorggedragen voor de eigendomsoverdracht van het landgoed, was hij tot geheimhouding verplicht van al hetgeen waarvan hij uit hoofde van zijn werkzaamheid als zodanig kennis had genomen. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris zich dan ook terecht op zijn geheimhoudingsplicht beroepen, in welk verband hij klager overigens wel op de mogelijkheid heeft gewezen zich rechtstreeks tot de koper en/of verkoper te wenden. Ook dit onderdeel van de klacht zal daarom ongegrond worden verklaard.

4.15.    Het vorenstaande leidt tot de navolgende beslissing.  

5.         De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart alle onderdelen van de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek, voorzitter, mr. P.M. Knaapen, plaatsvervangend rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notarislid, mr. M.A.M. Kessels, plaatsvervangend notarislid, en mr. R.J.M.G. Oostveen, plaatsvervangend belastinglid.

Uitgesproken in het openbaar op 21 september 2015 door mr. W.M. Weerkamp, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. E.J. van Vliet, secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.