We werken hard aan het herstel van de stabiliteit van tuchtrecht.overheid.nl. Excuus
voor het ongemak.
Print
Download PDFECLI:NL:TNORDHA:2026:12 Kamer voor het notariaat Den Haag 25-77
| ECLI: | ECLI:NL:TNORDHA:2026:12 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 20-05-2026 |
| Datum publicatie: | 15-06-2026 |
| Zaaknummer(s): | 25-77 |
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte |
| Beslissingen: |
|
| Inhoudsindicatie: | De notaris en zijn medewerkers hebben nagelaten hun wettelijke onderzoeksplicht zorgvuldig uit te voeren en klager als mede-eigenaar en eerste geldnemer niet betrokken bij de voorbereiding, uitvoering en afronding van de akte van herfinanciering. De klacht wordt gedeeltelijk gegrond verklaard. De notaris heeft een fout gemaakt, maar deze direct erkend en zich ingespannen om tot een oplossing te komen. De kamer ziet mede gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder de rol van klager en diens broer bij het voortbestaan van onjuiste kadastrale gegevens, geen aanleiding een tuchtrechtelijke maatregel op te leggen. |
Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag
Beslissing d.d. 20 mei 2026 inzake de klacht onder nummer 25-77 van:
[klager],
hierna: klager,
gemachtigde: mr. M.Th. Legger, advocaat te Utrecht,
tegen:
[notaris],
notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. H.P. Hieltjes, advocaat te Amsterdam,
hierna: de notaris.
1. Het procesverloop
1.1 De kamer heeft kennisgenomen van de klacht, met bijlagen, ingekomen op 5 november 2025 bij de kamer voor het notariaat te Amsterdam. De klacht is op 7 november 2025 naar de kamer voor het notariaat te Den Haag doorgezonden.
1.2 De kamer heeft het antwoord van de notaris, met bijlagen, ontvangen.
1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 april 2026. Daarbij waren aanwezig klager bijgestaan door mr. Legger, en de notaris bijgestaan door mr. Hieltjes. Van de mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. Beide partijen hebben pleitnotities overgelegd.
2. De feiten
2.1 Bij akte van levering van 20 augustus 2021 hebben klager en broer [A] (hierna: de broer) ieder voor de onverdeelde helft de eigendom verkregen van een woonhuis (hierna: woonhuis) met een perceel grond aan de [adres], bestemd voor verhuur en recreatieve verhuur. Op diezelfde datum is er ook een hypotheekakte gepasseerd waarin klager en zijn broer als geldnemers een recht van hypotheek hebben verleend op het woonhuis aan geldverstrekker Geldvoorelkaar.nl.
2.2 Bij akte van verdeling van 30 juni 2022 heeft de broer 25% van het aandeel van klager in het woonhuis van klager overgenomen. Na deze verdeling was er nog 25% onverdeeld aandeel in eigendom van klager en 75% onverdeeld aandeel in eigendom van de broer.
2.3 Op 27 juni 2025 heeft de financier Geldvoorelkaar.nl aan klager en aan zijn broer als hypotheekgevers een aflosnota verstuurd. Deze aflosnota’s waren eind juni 2025 door de notaris opgevraagd.
2.4 Op 4 juli 2025 stond in het kadaster als vermelding dat de broer van klager de enige rechthebbende was op het woonhuis.
2.5 Op diezelfde dag heeft kandidaat-notaris [B] , als waarnemer van de notaris, in verband met een herfinanciering van het woonhuis een hypotheekakte gepasseerd. In deze hypotheekakte is de broer van klager als (enige) hypotheekgever vermeld. Aan de hypotheekhouder is het recht van eerste hypotheek op het woonhuis verleend tot een bedrag van € 806.000,-.
2.6 Op 15 augustus 2025 heeft klager de notaris aansprakelijk gesteld.
2.7 Op 5 september 2025 heeft de notaris de volgende e-mail aan de advocaat van klager, mr. Legger, gestuurd:
“Wij hebben zojuist met elkaar gesproken. Graag bevestig ik het volgende.
1. Zoals besproken bevestig ik dat de heer [A], broer van uw cliënt, ons destijds geen melding heeft gedaan van het mede-eigenaarschap van uw cliënt.
2. Naar aanleiding van uw brief heb ik direct contact opgenomen met de heer [A]. Hij heeft aangegeven met toestemming van zijn broer te hebben gehandeld bij de herfinanciering.
3. Er was tijdsdruk, omdat de lening van Geldvoorelkaar.nl opeisbaar was en diende te worden ingelost. Bij het vestigen van de nieuwe hypotheek is de vordering van uw cliënt afgelost; zie de bijgevoegde aflossingsnota.
4. De heer [A] meldde voorts dat er tussen hem en uw cliënt financiële geschilpunten zijn ontstaan.
Voorstel / verzoek
Om te voorkomen dat de huidige hypotheekverstrekker tot beslaglegging overgaat, adviseren wij dat uw cliënt meewerkt aan het passeren van een rectificatie waarbij hij als mede-hypotheekgever toetreedt, met handhaving van de bestaande rang van het recht. De notariskosten die hiermee zijn gemoeid nemen wij voor onze rekening.
Graag verneem ik of uw cliënt hiermee kan instemmen.
Daarnaast heb ik aangeboden – indien uw cliënt dat wenst – om met de heer [A] te verkennen of partijen in der minne tot afspraken kunnen komen. Laat u mij weten of uw cliënt prijs stelt op dit bemiddelingsvoorstel?
Voorbehoud / disclaimer
Deze e-mail wordt verzonden zonder erkenning van enige aansprakelijkheid en onder uitdrukkelijk voorbehoud van alle rechten en weren.”
2.8 Mr. Legger heeft op 19 september 2025 de notaris de volgende e-mail gestuurd:
“(…) uw e-mail had ik doorgestuurd aan cliënt en zijn reactie is daarop – bondig – als volgt:
1. Cliënt heeft geen toestemming gegeven tot herfinanciering;
2. Hij heeft geen toestemming gegeven de hypotheek te verhogen met de persoonlijke lening van [C];
3. Hij geeft geen toestemming voor rectificatie en bemiddeling;
4. Er is een schadeclaim ingediend, hier is geen vervolg op gegeven dan wel een (deugdelijke) inhoudelijke reactie op geweest. U gaf mij tijdens het telefoongesprek wel aan dat uw kantoor (uw medewerkster) een fout heeft gemaakt door het eerder door mij beschreven niet te constateren.”
3. De klacht
3.1 De notaris en zijn medewerkers hebben nagelaten hun wettelijke onderzoeksplicht zorgvuldig uit te voeren en klager als mede-eigenaar en eerste geldnemer niet betrokken bij de voorbereiding, uitvoering en afronding van de akte van herfinanciering. Dit wordt nader onderbouwd in de volgende klachtonderdelen:
1. Schending van de zorg- en onderzoeksplicht – de notaris en/of zijn medewerkers hebben verzuimd zorgvuldig te verifiëren wie rechthebbenden en geldnemers waren, ondanks dat uit de aflosnota de naam van klager als eerste geldnemer duidelijk blijkt. Zo heeft de notaris via zijn klerk slechts het voorblad van de kadastrale registratie geraadpleegd en niet de onderliggende stukken zoals de hypotheekakte en de akte van verdeling.
2. Onzorgvuldige belangenbehartiging – de notaris heeft zonder medeweten van klager of zijn toestemming de nieuwe hypotheek gepasseerd, waarmee zijn rechten als mede-eigenaar en schuldenaar zijn genegeerd.
3. Gebrek aan transparantie en communicatie – klager is als partij bij de oorspronkelijke akte niet geïnformeerd over de herfinanciering, de betrokken geldverstrekkers, of de notariële afhandeling.
4. Onvoldoende toezicht op medewerkers – de klerk heeft kennelijk niet de volledige stukken onderzocht, en de notaris heeft dit niet gecontroleerd voordat de akte werd gepasseerd.
5. Stelselmatig (onjuiste) mededelingen over het feit dat de beroepsaansprakelijkheidsverzekering zou zijn geïnformeerd, terwijl mr. Legger de afgelopen maanden niets van de verzekeraar heeft gehoord.
6. Pogingen om tot een “oplossing” te komen via een rectificatie, terwijl de notaris wist dat dit niet in lijn was met klagers standpunt en wensen, en dat een rectificatie de gemaakte fout niet herstelt.
7. Het ontwijken van inhoudelijke communicatie.
8. Een patroon van handelen waarbij klager stelselmatig met een kluitje in het riet is gestuurd, zonder daadwerkelijke voortgang of verantwoordelijkheid te nemen.
9. Het nalaten om zowel de betrokken financiers als de geldnemer (de broer) te informeren over de ontstane situatie, ondanks dat het dossier reeds sinds begin juli in behandeling is.
10. Het uitblijven van passende en concrete oplossingsvoorstellen, ondanks herhaalde verzoeken van klager.
3.2 Doordat klager door de notaris niet is betrokken bij de herfinanciering is zijn positie aanzienlijk verslechterd. Hij kan niet worden uitgekocht zoals was afgesproken met de broer, en heeft geen enkel inzicht meer in de financiering, voorwaarden of de betrokken investeerders (een groep private geldverstrekkers).
Klager heeft geen toestemming gegeven om het restbedrag van de hypotheek van € 649.070,61 te verhogen naar € 806.000,-.
3.3 De notaris heeft erkend dat er een fout is gemaakt bij het rechercheren, maar weigert elke verantwoordelijkheid en stelt slechts bereid te zijn een rectificatie te doen. Klager acht dit onvoldoende, omdat daarmee de oorspronkelijke afspraak (uitkoping bij herfinanciering) niet wordt hersteld.
3.4 Door deze gang van zaken is klager in een financieel nadelige positie gekomen. Hij heeft een advocaat moeten inschakelen. Daarnaast vergt de afhandeling van deze kwestie aanzienlijk veel persoonlijke tijd en inspanning. Bovendien is de beoogde transactie om zijn aandeel (25%) over te dragen feitelijk onmogelijk geworden. De nieuwe financiering is opgehoogd tot het maximale leenbedrag, waardoor de Loan-to-Value (LTV) is gestegen van circa 55% naar 80%. Hierdoor is aanvullende financiering uitgesloten en kan de oorspronkelijke afspraak om klager uit te kopen niet worden nagekomen.
Een reële inschatting van de kosten en het mislopen van de transactie bedragen tussen € 150.000,- en € 200.000,-, afhankelijk van de termijn dat er een passende oplossing wordt gevonden.
3.5 Deze werkwijze is in strijd met de zorgvuldigheid en transparantie die van een notaris verwacht mag worden en heeft het vertrouwen in een correcte afhandeling ernstig geschaad.
4. Het verweer
4.1 De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang voor de beoordeling – hierna worden ingegaan.
5. De beoordeling van de klacht
5.1 Ter beoordeling van de kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 van de Wet op het notarisambt (Wna). Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
5.2 Ten aanzien van klachtonderdeel 1 overweegt de kamer als volgt. De notaris heeft ter zitting erkend dat hij, in navolging van een kandidaat-notaris van zijn kantoor, bij het opstellen van de hypotheekakte van 4 juli 2025 over het hoofd heeft gezien dat klager mede-eigenaar was van het woonhuis. Hij had dit, ondanks de onjuiste tenaamstelling in het kadaster, door bestudering van de onderliggende stukken, zoals de akte van verdeling en de hypotheekakte uit 2021, kunnen en moeten opmerken. Dit klachtonderdeel is gegrond.
5.3 De klachtonderdelen 2, 3 en 4 maken onderdeel uit van klachtonderdeel 1 of zijn een direct gevolg daarvan en zullen daarom niet afzonderlijk behandeld worden.
5.4 Ter zitting is komen vast te staan dat de advocaat van de notaris is aangesteld door de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de notaris. Reeds hierdoor is vast komen te staan dat de notaris, zoals hij klager had medegedeeld, zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar heeft geïnformeerd. Klachtonderdeel 5 is dan ook ongegrond.
5.5 Ten aanzien van de klachtonderdelen 6 tot en met 10 overweegt de kamer als volgt. Hetgeen klager stelt ter onderbouwing van deze klachtonderdelen wordt door de notaris betwist en blijkt ook niet uit het klachtdossier. De indruk die de kamer krijgt is dat de notaris meerdere concrete herstelvoorstellen heeft gedaan en ook nog op andere wijzen heeft geprobeerd om te kijken hoe een en ander opgelost kon worden, maar dat klager nergens voor openstaat. Nu het een feit is dat een mogelijke oplossing primair ligt bij klager en zijn broer is de speelruimte van de notaris beperkt. Binnen die speelruimte heeft de notaris gedaan wat hij kon. Deze klachtonderdelen zijn derhalve ongegrond.
6. Geen maatregel
6.1 De vraag is vervolgens of de gegrondverklaring van klachtonderdeel 1 moet leiden tot oplegging van een maatregel tegen de notaris.
6.2 De kamer gaat niet over tot het opleggen van een maatregel. De kamer neemt hierbij het volgende in aanmerking. De notaris heeft direct erkend een fout te hebben gemaakt en heeft alles in het werk gesteld om een oplossing aan te dragen. Dat de notaris het mede-eigenaarschap van klager over het hoofd heeft gezien is mede het gevolg van het feit dat klager, hoewel hij er sinds 2023 al van op de hoogte was dat de informatie in het kadaster ten aanzien van het woonhuis niet correct was, hiertegen niets heeft ondernomen. Ook de broer van klager heeft de notaris op het verkeerde been gezet door te verzwijgen dat zijn broer mede-eigenaar was terwijl ook hij wist dat de informatie in het kadaster onjuist was. Hoewel de kamer de klacht deels gegrond acht vindt zij een formele maatregel als waarschuwing of berisping in dit geval niet passend.
7. Vergoeding griffierecht
7.1 Omdat de kamer de klacht gegrond verklaart, dient de notaris op grond van artikel 99, vijfde lid, van de Wna het door klager betaalde griffierecht van € 50,- aan hem te vergoeden.
7.2 De notaris dient het griffierecht binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klager te vergoeden. Klager dient daarvoor tijdig zijn rekeningnummer schriftelijk door te geven aan de notaris.
BESLISSING
De kamer voor het notariaat:
- verklaart de klacht deels ongegrond en deels gegrond;
- legt de notaris geen maatregel op;
- veroordeelt de notaris tot betaling van het griffierecht van € 50,- aan klager.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.F. Koekebakker, voorzitter, S.H. Poiesz en M. Zwankhuizen, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 20 mei 2026.
Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.