Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2015:8 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2014/48
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2015:8 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 09-01-2015 |
| Datum publicatie: | 30-04-2015 |
| Zaaknummer(s): | AL/2014/48 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Klaagster heeft op een veiling een bedrijfspand gekocht. Naar klaagster achteraf blijkt, is het door haar gekochte bedrijfspand verhuurd. Niet komt vast te staan dat de notaris op de veiling zou hebben gezegd dat het bedrijfspand niet zou zijn verhuurd. Gezien de toepasselijke veilingvoorwaarden - die het risico voor de staat van het verkochte bij de koper leggen - en de overige relevante feiten en omstandigheden kan bovendien niet geoordeeld worden dat de notaris in dit geval gehouden was de staat van het gebruik van het bedrijfspand ter plekke te onderzoeken. Klachten ongegrond. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT
ARNHEM-LEEUWARDEN
Kenmerk: AL/2014/48
Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van
[A],
gevestigd te [xxx],
gemachtigde: mr. E.Tj.van Dalen,
advocaat te Groningen,
tegen
[B],
notaris te [xxx],
gemachtigde: mr. T. Riyazi,
advocaat te Den Haag.
Partijen worden hierna verder aangeduid als klaagster en de notaris.
1. Verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de brief van klaagster met bijlagen van 17 april 2014 ingekomen bij de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem - Leeuwarden (verder: de kamer) op
23 april 2014;
- de brief van de notaris met bijlagen van 2 juni 2014 ingekomen bij de kamer op 4 juni 2014;
- de brief van klaagster met bijlagen van 2 juli 2014 ingekomen bij de kamer op
3 juli 2014;
- de brief van de notaris van 24 juli 2014 ingekomen bij de kamer op 25 juli 2014.
1.2 De klachtzaak is ter zitting van 28 november 2014 behandeld in tegenwoordigheid van de gemachtigden van partijen en de notaris in persoon.
2. De feiten
2.1 Op 21 maart 2013 heeft klaagster op de veiling waar de notaris is opgetreden als veilingnotaris, een tweetal in combinatie geveilde bedrijfspanden gekocht. Deze bedrijfspanden worden hier - conform hun kadastrale inschrijving - verder aangeduid als (het pand) [X1] en (het pand) [X2].
2.2 De beide panden zijn in verhuurde staat verkocht.
2.3 Tussen partijen staat vast dat voor [X1] op de veiling is medegedeeld dat het pand ten tijde van de executieverkoop verhuurd was.
3. Standpunten
3.1 Klaagster stelt zich op het standpunt dat de notaris op de veiling heeft meegedeeld dat [X2] niet zou zijn verhuurd (klachtonderdeel a). Klaagster stelt voorts dat de notaris voorafgaand aan de veiling ter plekke had moeten onderzoeken of [X2] (klachtonderdeel b) verhuurd was.
3.2 De notaris heeft de klacht van klaagsters gemotiveerd betwist en stelt zich op het standpunt dat deze op alle onderdelen ongegrond moet worden verklaard.
3.3 De overigens door klaagsters en door de notaris ter onderbouwing van hun standpunt gestelde feiten en omstandigheden, voor zover voor de beoordeling van deze klacht van belang, komen hierna aan de orde.
4. Beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 93, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
Voorts zijn hier van belang de in dit geval toepasselijke algemene veilingvoorwaarden voor executieveilingen 2006 (AV), waarin onder meer is bepaald:
“ Artikel 20. Ontruiming
1. Indien het registergoed bij de eigenaar en de zijnen in gebruik is, en derhalve niet vrij van gebruik wordt afgeleverd, kan de koper de ontruiming bewerkstelligen uit kracht van de grosse(n) van de daartoe benodigde akte(n), desnoods met behulp van de sterke arm. Dit geldt niet indien op grond van de bijzondere veilingvoorwaarden aflevering plaatsvindt niet vrij van bewoners en/of gebruikers.
2. In de bijzondere veilingvoorwaarden wordt opgenomen welke van de volgende (delen) van leden van toepassing zijn
….
b. De koper aanvaardt het verkochte in de staat waarin het zich ten tijde van de feitelijke levering blijkt te bevinden en overigens is de verkoper niet bekend met huurovereenkomsten inzake het verkochte.
…
…
g. De uitoefening van de in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de koper overgelaten. De uitoefening van de bevoegdheid geschiedt voor rekening en risico van de koper. Indien het registergoed in gebruik is en niet vrij van gebruik wordt geleverd, is het aan de koper om op zijn kosten ontruiming van het verkochte te bewerkstelligen. De verkoper staat niet in voor kopers bevoegdheid tot ontruiming.
….
…. ”
In dit verband zijn voorts van belang de op 4 maart 2013 vastgestelde zogenaamde bijzondere veilingvoorwaarden (xxx) (BV) voor [X1] en [X2], waarin onder meer is bepaald:
“ E. Wettelijke voorschriften
…
…
2. Wijziging/aanvullingen op de AV:
In afwijking /aanvulling op de AV geldt het volgende, waarbij de verwijzing geschiedt naar de artikelen van de AV tenzij anders vermeld:
Artikel 20 (ontruiming)
Van lid 2 van artikel 20 zijn van toepassing de leden b en g.”
Klachtonderdeel a)
4.2 Dit klachtonderdeel ziet op de mededeling die de notaris volgens klaagster feitelijk ter veiling zou hebben gedaan.
Uit de AV en de BV volgt dat het risico dat een op de veiling gekocht pand verhuurd blijkt te zijn, bij de koper ligt. Klaagster stelt dat hier sprake is van een uitzondering op deze risicoverdeling, omdat de notaris desgevraagd aan klager zou hebben gezegd dat het pand niet verhuurd zou zijn. Nu de notaris deze mededeling betwist, is het aan klaagster om aannemelijk te maken dat een dergelijke mededeling daadwerkelijk is gedaan.
Klaagster heeft ter onderbouwing van deze stelling een drietal verklaringen van medeveilingbezoekers overgelegd. De notaris heeft deze, eensluidende en voorgedrukte, verklaringen gemotiveerd betwist en daartoe een geluidsopname van het relevante gedeelte van de veiling overgelegd alsmede een uitgewerkt transcript van die bandopname.
De kamer heeft deze opname, waarvan de juistheid door klaagster overigens niet is betwist, afgeluisterd en vastgesteld dat het daarop verhandelde overeenkomt met de uitgetypte tekst, opgenomen in bijlage 5b bij het verweer van de notaris van 2 juni 2014.
Volgens die bandopname heeft de notaris over [X1] gezegd dat dit pand verhuurd is en over [X2] dat het voor zover bekend niet verhuurd is.
Van de beweerdelijk gestelde vraag van klaagster naar het al dan niet verhuurd zijn van [X2] en/of van de gestelde mededeling van de notaris dat het pand niet verhuurd zou zijn, blijkt uit de geluidsopname op geen enkele wijze.
Klaagster heeft, hoewel zij de gelegenheid heeft gehad om te reageren op de bij het verweer van 2 juni 2014 door de notaris in de procedure ingebrachte geluidsopname, haar stelling op dit punt niet nader onderbouwd. Tegen de achtergrond van het voorgaande ziet de kamer geen aanleiding klaagster in de gelegenheid te stellen dat alsnog te doen.
Uit het voorgaande volgt dat in deze klachtprocedure niet is komen vast te staan dat de notaris heeft gezegd dat [X2] niet verhuurd zou zijn. De klacht van klager wordt daarom op dit onderdeel ongegrond geoordeeld.
Klachtonderdeel b)
4.3 Uitgangspunt is dat de notaris, ook als veilingnotaris, zijn werkzaamheden zorgvuldig dient voor te bereiden en uit te voeren.
De vraag die hier beoordeeld dient te worden is of deze zorgvuldigheid in dit geval meebrengt dat de notaris nader onderzoek had moeten instellen naar de vraag of het pand verhuurd was, door het te veilen pand feitelijk te (laten) inspecteren.
Klaagster heeft haar klacht op dit punt onder meer onderbouwd met verwijzing naar een door haar geconstateerde discrepantie tussen de schriftelijke informatie die voorafgaand aan de veiling is verstrekt op veilingbiljet.nl (verder: veilingbiljet) enerzijds en de schriftelijke informatie die is verstrekt bij gelegenheid van het op de veiling uitgereikte “inlichtingenformulier uitveiler” (verder: inlichtingenformulier) anderzijds. De informatie over [X2] op veilingbiljet bevat geen mededeling over het gebruik van [X2]. Het inlichtingenformulier vermeldt dat [X2] “voor zover bekend niet verhuurd” is.
De kamer beoordeelt deze klacht als volgt.
Voor op staat dat het risico wat betreft de staat van het verkochte volgens de hierboven aangehaalde veilingvoorwaarden bij de koper, in dit geval klaagster, ligt. Dit gegeven
geeft nader inhoud aan de onderzoeksplicht die op de notaris rust.
Van belang is dat de notaris - naar onweersproken is gesteld - afgezien van een onderzoek ter plekke, wel stappen heeft ondernomen om de staat van het gebruik te verifiëren. Zo heeft hij onder meer de eigenaren van de panden aangeschreven met een verzoek om informatie. De enkele omstandigheid dat daarop geen reactie werd ontvangen kan - op zich zelf beschouwd en/of in samenhang met de overige hier van belang zijde factoren - niet worden aangemerkt als een dwingende reden voor de notaris voor een onderzoek ter plekke.
De notaris was immers, naar hij onweersproken heeft verklaard, bekend met de staat van het appartementencomplex waar [X2] onderdeel van uitmaakt en naar de notaris - eveneens onweersproken - gesteld heeft, had hij geen sleutel van het pand en zou hij aan de buitenkant van het pand niet kunnen zien of er voor het pand een huurcontract gesloten was. Klaagster kan daarom niet gevolgd worden in haar stelling dat van de notaris gevergd had mogen worden dat hij een nader onderzoek ter plekke zou instellen.
Ook de door klaagster gesignaleerde discrepantie tussen veilingbiljet.nl en het inlichtingenformulier gaf daartoe geen aanleiding. Weliswaar was de informatie niet letterlijk dezelfde maar de informatie was ook niet met elkaar in tegenspraak.
Klaagster stelt voorts dat de notaris, althans de medewerkster van zijn kantoor voorafgaand aan de veiling telefonisch van de verhuur zowel van [X1], als van [X2] op de hoogte zou zijn gesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft klaagster een (niet ondertekende) verklaring overgelegd van de heer [C] te [xxx]. Volgens deze verklaring heeft de heer [C] contact opgenomen met het kantoor van de notaris en medegedeeld dat zijn echtgenote [X1] huurt en dat [X2] ook verhuurd zou zijn.
De notaris heeft deze verklaring gemotiveerd betwist, onder verwijzing naar een (getekende) verklaring van de medewerkster van zijn kantoor die het desbetreffende telefoongesprek gevoerd heeft. Volgens deze verklaring is in bedoeld telefoongesprek uitsluitend gesproken over [X1], niet over [X2].
Nu de stellingen van partijen elkaar op dit punt tegenspreken en in de onderbouwing van de stelling van klaagster geen aanknopingspunt wordt gevonden om klaagster in de gelegenheid te stellen tot nadere onderbouwing van haar stelling, komt deze op dit punt niet vast te staan.
Gezien het voorgaande, nu de door klaagster aangevoerde feiten en omstandigheden niet de conclusie kunnen rechtvaardigen dat de notaris in dit geval gehouden was de staat van het gebruik van [X2] ter plekke te onderzoeken, dient de klacht van klaagster ook op dit onderdeel ongegrond te worden verklaard. Derhalve wordt beslist als volgt.
5. Beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden verklaart:
De klacht op beide klachtonderdelen (a en b): ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr. M.J. Blaisse, voorzitter,
mrs. D.T. Boks, D.E.M.J. Eggels, H.J. Hettema en F. Drost, leden, en in tegenwoordigheid van mr. M.J. Derksen, secretaris, uitgesproken in het openbaar op
9 januari 2015.
De secretaris, De voorzitter,
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam. Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.