Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2015:6 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2014/26
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2015:6 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 27-01-2015 |
| Datum publicatie: | 20-04-2015 |
| Zaaknummer(s): | AL/2014/26 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht gegrond met waarschuwing |
| Inhoudsindicatie: | De notaris heeft de verkoopopbrengst inclusief het bedrag van de courtagenota aan de bank betaald, zonder klager in kennis te stellen van het feit dat deze betaling afweek van de aan klager bekend aangepaste nota van afrekening. De kamer kan begrip hebben voor het feit dat de notaris mogelijk vanwege de bezwaren van de bank bedoelde aanpassing in de courtage nota niet zonder meer aan de makelaar wilde gaan betalen. Dit neemt echter niet weg dat de notaris niet zonder enig overleg met - of tenminste - kennisgeving aan klager tot (door)betaling van de verkoopopbrengst aan de bank had mogen overgaan. Op zijn minst had de notaris, voordat zij de verkoopsom inclusief de rekening van de makelaar ging doorbetalen aan de bank, dit voornemen aan klager bekend moeten maken. Dit wordt niet anders door het feit dat de notaris tot het oordeel was gekomen dat de makelaar geen recht op betaling van courtage had en zelfs niet door het feit dat de beroepsregels haar verboden aan makelaar te betalen. Evenmin leidt het feit, waarop de notaris zich beroepen heeft, dat de makelaar wegens de courtage nota op 11 november 2014 door de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is berispt tot een ander oordeel. Ook die berisping kan niet afdoen aan het feit dat de notaris klager op enigerlei wijze had moeten verwittigen voordat zij het bedrag van de courtage nota niet aan de makelaar maar aan de bank betaalde. De klacht wordt daarom gegrond verklaard met oplegging van de maatregel van waarschuwing. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT
ARNHEM-LEEUWARDEN
Kenmerk: AL/2014/26
Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van
[A],
wonende te [xxx],
gemachtigde: mr. P-P. J.M. Bruens,
advocaat te Groningen,
tegen
[B],
notaris te [xxx],
gemachtigde: mr. B. Holshuijsen,
advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als klaagster en de notaris.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de e-mail van klager met bijlagen van 12 maart 2014 ingekomen bij de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem - Leeuwarden (verder: de kamer) op 12 maart 2014;
- de e-mail van de notaris van 18 maart 2014 ingekomen bij de kamer op dezelfde datum;
- de e-mail met bijlagen van klager met bijlagen van 26 maart 2014 ingekomen bij de kamer op dezelfde datum;
- de e-mail van de notaris met bijlagen van 30 april 2014, ingekomen bij de kamer op dezelfde datum;
- het proces-verbaal van de zitting van de kamer van 24 oktober 2014;
- de e-mail van de notaris met bijlagen van 17 november 2014, ingekomen bij de kamer op dezelfde datum.
1.2 De behandeling van de klachtzaak ter zitting is aangevangen op
24 oktober 2014 en voortgezet op 17 december 2014. Klager en de notaris zijn in persoon verschenen, beiden bijgestaan door hun gemachtigde.
2. De feiten
Tussen partijen staan de volgende feiten vast.
2.1 Klager, in zijn hoedanigheid van bestuurder van de besloten vennootschap [C] (hierna: de B.V.) heeft een aan de B.V. in eigendom toebehorend pand gelegen aan de [xxx] te [xxx] (hierna: de [D]) verkocht.
Deze verkoop heeft plaatsgevonden in opdracht van de bank vanwege betalingsachterstanden op een hypothecaire lening rustend op de [D]. De verkoop heeft plaatsgevonden onder de ontbindende voorwaarde dat royement zou worden verleend voor de inschrijving van de hypothecaire lening.
2.2 De eigendom van de [D] is op 3 maart 2014 middels een bij de notaris gepasseerde akte van levering overgedragen.
2.3 Voorafgaand aan de levering heeft klager met de notaris overlegd over de nota van afrekening. Klager wenste dat bij het transport van de [D] een rekening van de besloten vennootschap [E] ten bedrage van
€ 20.000,= (exclusief BTW) vanuit de koopsom aan deze vennootschap zou worden voldaan.
Aanvankelijk heeft de notaris geweigerd deze betaling aan de afrekening toe te voegen, waarna klager bij de notaris eerst een rekening ten name van een andere vennootschap – [F] (hierna: [F]) - en nadien een rekening van [F] met een andere omschrijving van werkzaamheden (courtage in plaats van de eerdere omschrijving advies) heeft aangeboden.
2.4 Laatstgenoemde rekening van [F] heeft de notaris geaccepteerd, zoals blijkt uit de nota van afrekening gedateerd 26 februari 2014, die op 3 maart 2014 is aangepast en geparafeerd. In deze rekening is de rekening van [F] opgenomen terzake van makelaarskosten van € 24.200,=. Deze post wordt hier verder ook wel aangeduid als courtage nota.
2.5 Daags na de levering heeft de notaris de verkoopopbrengst inclusief het bedrag van de courtage nota aan de bank betaald, zonder klager in kennis te stellen van het feit dat deze betaling afweek van de aan klager bekende aangepaste nota van afrekening.
3. Het standpunt
3.1 Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris door de volledige verkoopopbrengst aan de bank door te betalen heeft gehandeld in strijd met de gemaakte afspraken, althans zijn gerechtvaardigd vertrouwen inhoudende dat de courtage nota door de notaris rechtstreeks aan de makelaar van klager betaald zou worden.
Klager stelt zich voorts op het standpunt dat de notaris het bedrag van de courtage nota onder zich had moeten houden teneinde klager en de bank in de gelegenheid te stellen te overleggen over de uitbetaling van dit bedrag, aangezien de betaling van dit bedrag aan [F] voor klager een voorwaarde was om mee te werken aan de levering. Aldus heeft de notaris gehandeld in strijd met de op haar als notaris rustende zorgvuldigheidsverplichtingen.
3.2 De notaris heeft de klacht van klaagsters gemotiveerd betwist en stelt zich op het standpunt dat deze niet-ontvankelijk dan wel kennelijk ongegrond moet worden verklaard.
3.3 De overigens door klaagsters en door de notaris ter onderbouwing van hun standpunt gestelde feiten en omstandigheden, voor zover voor de beoordeling van deze klacht van belang, komen hierna aan de orde.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 93, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
4.2 De kamer is van oordeel dat het gedrag van de notaris de toetsing aan de hierboven (onder 4.1) bedoelde norm niet in alle opzichten kan doorstaan. In dit verband wordt overwogen als volgt.
4.3 De notaris heeft door de afrekening van [F] (uiteindelijk) te accepteren en door deze op de afrekening van het transport op te voeren, aan klager te kennen gegeven dat zij de rekening van [F] uit de verkoopsom van de [D] aan [F] en niet aan de hypotheekhouder, de Rabobank, zou betalen. Klager mocht er dan ook op vertrouwen dat de notaris tot die betaling zou overgaan.
De notaris is kennelijk bij of na de overdracht, waarbij klager niet in persoon aanwezig is geweest, tot het oordeel gekomen dat zij niet tot betaling aan [F] kon overgaan, waarschijnlijk (mede) omdat de Rabobank niet met de betaling instemde. De kamer kan begrip hebben voor het feit dat de notaris gezien deze twijfel dan wel gezien een bezwaar van de bank niet zonder meer aan [F] wilde gaan betalen, ook al was de betaling aan [F] in de afrekening opgenomen, conform de (aangepaste) afrekening. De kamer neemt hierbij in aanmerking de gang van zaken rond de aanbieding van de verschillende malen door klager aangepaste rekening.
Dit neemt echter niet weg dat de notaris niet zonder enig overleg met - of tenminste - kennisgeving aan klager tot (door)betaling van de verkoopopbrengst aan de Rabobank had mogen overgaan. Op zijn minst had de notaris, voordat zij de verkoopsom inclusief de rekening van [F] ging doorbetalen aan de Rabobank, dit voornemen aan klager bekend moeten maken. Dit wordt niet anders door het feit dat de notaris tot het oordeel was gekomen dat [F] geen recht op betaling van courtage had en zelfs niet door het feit dat de beroepsregels haar verboden aan [F] te betalen. Evenmin leidt het feit, waarop de notaris zich beroepen heeft, dat [F] wegens de courtage nota op 11 november 2014 door de Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) is berispt tot een ander oordeel. Ook die berisping kan niet afdoen aan het feit dat de notaris klager op enigerlei wijze had moeten verwittigen voordat zij het bedrag van de courtage nota niet aan [F] maar aan de bank betaalde.
4.4 Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de klacht van klager gegrond dient te worden verklaard.
4.5 De kamer is bovendien van oordeel dat de geconstateerde onzorgvuldigheid dusdanig ernstig is dat terzake daarvan de maatregel van waarschuwing aan de notaris passend en geboden is.
5. Beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden:
- verklaart de klacht gegrond;
- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op.
Deze beslissing is gegeven door mr. M.L.J.C. van Emden-Geenen, voorzitter van de kamer en mrs. M.C.J. Heessels, E.J. Oostrik, J.T.J. Heijstek en A. Roesink-Kragt, leden van de kamer in tegenwoordigheid van mr. M.J. Derksen, secretaris, uitgesproken in het openbaar op 27 januari 2015.
De secretaris, De voorzitter,
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam. Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.