Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2014:11 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden AL/2013/83 en 84
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2014:11 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 25-02-2014 |
| Datum publicatie: | 21-05-2014 |
| Zaaknummer(s): | AL/2013/83 en 84 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | De notaris sub I heeft de opdracht ontvangen om tot executoriale verkoop over te gaan. Een dergelijk opdracht moet in beginsel door de notaris worden uitgevoerd. De toets voor de notaris is een andere dan klager voorstaat. De notaris sub II had op geen enkele wijze de plicht of de mogelijkheid om daar een ander standpunt over in te nemen en een onderzoek te verrichten naar wat aan het retentierecht ten grondslag lag. Bovendien doet een inschrijving in de openbare registers niet af aan het retentierecht. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT
ARNHEM-LEEUWARDEN
Kenmerk: AL/2013/83 en AL/2013/84
Beslissing van de Kamer voor het notariaat op de klacht van
[..], verblijvende te [..],
hierna klager,
tegen
[..],
notaris te [..], hierna notaris sub I,
gemachtigde: mr. I. van Bekkum, advocaat te Nijmegen,
en
[..],
notaris te [..], hierna notaris sub II,
gemachtigde: mr M.H. Blokvoort, advocaat te Deventer.
1. Verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
- een faxbrief, met bijlagen, van klager van 5 juni 2013;
- een e-mail, met bijlagen, van klager van 21 juni 2013;
- een brief, met bijlagen, van notaris sub I van 12 juli 2013;
- een brief, met bijlagen, van notaris sub II van 23 juli 2013;
- een e-mail, met bijlagen, van klager van 17 december 2013.
1.2 De klachtzaak is ter zitting van 10 januari 2014 behandeld. Klager is in persoon verschenen. Notaris sub I heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Notaris sub II is in persoon verschenen, tezamen met zijn gemachtigde.
2. De feiten
2.1 Gelet op hetgeen klager en de notarissen over en weer hebben aangevoerd en op basis van de overgelegde stukken, gaat de kamer uit van de volgende feiten.
2.2 [A], een onderneming van klager, en [B] zijn een samenwerkingsverband aangegaan met betrekking tot eertijds aan haar toebehorende percelen grond in [..], hierna het project [C], ter realisatie van een aantal garages en woningen, in de jaren 2004/2005.
2.3 [B] is overgegaan in [D], hierna [D].
2.4 Het project [C] is slechts deels gerealiseerd.
2.5 In december 2011 heeft notaris sub I van [E] de opdracht ontvangen om tot executoriale verkoop van het project [C] over te gaan. De notaris heeft de verzochte executoriale verkoop opgestart.
2.6 Namens [D] is aan notaris sub I bij brief van 28 juni 2012 kennis gegeven van een door haar uitgeoefend retentierecht op het project [C]. Vanwege discussie over genoemd retentierecht heeft de notaris de voorbereiding van de executoriale verkoop van [C] in juni 2012 op verzoek van de opdrachtgever stilgelegd.
2.7 Op verzoek van [D] heeft notaris sub II op 13 juli 2012 een akte opgemaakt, waarin hij heeft geconstateerd dat [D] op een voor derden duidelijke wijze kenbaar heeft gemaakt, dat zij een retentierecht uitoefent als bedoeld in de artikelen 3:290 en 6:52 Burgerlijk Wetboek op het project [C]. Aan deze akte heeft de notaris sub II twee bewijsstukken gehecht, te weten foto’s waarop zichtbaar is dat het retentierecht wordt uitgeoefend en de hiervoor genoemde brief van 28 juni 2012. De akte van 13 juli 2012 met de bewijsstukken is door de notaris ingeschreven in de openbare registers.
2.8 Op verzoek van [E] van 13 februari 2013 heeft notaris sub I de opgeschorte veilingopdracht hervat. In de veilingvoorwaarden is melding gemaakt van het retentierecht van [D].
2.9 Het project [C] is in de staat waarin het toentertijd verkeerde - een perceel grond met gebouwde fundering ten behoeve van acht nog te realiseren woningen, acht garages, erf, het 20/32e aandeel respectievelijk in een mandelig plantsoen en in een terrein en een mandelige weg en verder toebehoren - in mei 2012 getaxeerd. In het taxatierapport van 8 mei 2012, opgemaakt door [F] te [..], is de onderhandse verkoopwaarde vastgesteld op € 177.000,= en de executiewaarde op € 140.000,=.
2.10 Op 23 april 2013 heeft de veiling plaatsgevonden en vervolgens is het project op 26 april 2013 gegund voor een koopprijs van € 165.000,=. Vervolgens is op 4 juni 2013 de akte van kwijting betaling koopsom getekend.
3. Standpunten
3.1 Klager stelt zich op het standpunt dat de notarissen niet juist hebben gehandeld. Kort samengevat heeft klager tegen notaris sub I ter zake van de veiling de volgende grieven aangevoerd.
a. de notaris heeft onjuiste informatie verstrekt en informatie achtergehouden.
b. de notaris heeft geen controle toegepast op of onderzoek verricht naar het vermeende retentierecht.
c. het retentierecht is ten onrechte vermeld in de veilingvoorwaarden. Een buitengerechtelijke vernietiging is opzettelijk achtergehouden. Aldus is niet professioneel en niet integer gehandeld.
d. de notaris heeft geen acht geslagen op het bij de rechtbank Arnhem ingediende verzoekschrift.
e. de notaris heeft de waarde van de grond negatief besmet.
f. uitgaande van een taxatiewaarde van € 700.000,= in juni 2005, was sprake van een te laag openingsbod.
Tegen notaris sub II heeft klager als grief naar voren gebracht dat ten onrechte een akte is opgesteld inzake het retentierecht van [D]. Ook is klager van mening dat de notaris ten onrechte heeft meegewerkt aan het inschrijven van het retentierecht in de openbare registers. Naar de mening van klager is elke vorm van controle en toetsing achterwege gebleven. Volgens klager is de notaris tekort geschoten in zijn onderzoekplicht.
3.2 Op het verweer van de notarissen zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.
4. Overwegingen
4.1 Ingevolge artikel 93, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
De kamer zal de klacht aan de hand van voornoemde maatstaf beoordelen. Dat brengt met zich dat, voor zover schadevergoedingen zijn gevorderd, andere vorderingen zijn genoemd of nadere acties van de kamer zijn gevraagd, de kamer daarover niet oordeelt.
De kamer overweegt voor het overige als volgt.
4.2 Met betrekking tot de vraag of de notaris sub I zich had moeten onthouden van medewerking aan de executieveiling, dan wel daarin niet juist of onzorgvuldig, of anderszins niet correct heeft gehandeld, is naar het oordeel van de kamer vooral van belang dat de notaris de opdracht ontvangt van de bank.
Door klager is een groot aantal bezwaren en feiten genoemd en ter zitting heeft klager daar nog een nadere toelichting op gegeven. Het gaat klager daarbij onder meer om de vordering van [D] en de overgang daarvan, het – volgens klager schijn - retentierecht van [D], de taxatie en de getaxeerde waarde van [C] en de werkwijze van de advocaat van [D]. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris sub I hierover terecht opgemerkt dat hij van [E] de opdracht heeft ontvangen om tot executoriale verkoop over te gaan van [C]. Een dergelijk opdracht moet in beginsel door de notaris worden uitgevoerd. De toets voor de notaris is een andere dan klager voorstaat. De door klager aangehaalde zaken betreffen procedures, vorderingen en verschillen van inzicht waarover de notaris geen standpunt heeft of dient in te nemen. Dat brengt met zich dat ook het verrichten van nader onderzoek daarnaar, niet op de weg van de notaris lag. Dat geldt ook voor het vermelden van het retentierecht in de veilingvoorwaarden. Deze omstandigheid behoorde tot het geheel van te vermelden relevante omstandigheden. Dat klager daarover verschilde van inzicht met [D] doet daar niet aan af. Het had op de weg van klager gelegen zijn verschil van inzichten met [D] in een civiele procedure tegen [D] aan de orde te stellen.
De door klager genoemde hogere taxatiewaarde van het registergoed brengt geen wijziging in het voorgaande. Voor de notaris bestond er geen aanleiding om niet uit te gaan van het taxatierapport van 8 mei 2012. Door klager is in die tijd, en overigens ook in de onderhavige procedure, niet aannemelijk gemaakt dat in genoemd rapport niet de juiste bedragen en uitgangspunten zijn gehanteerd. Ook hiervoor geldt dat het op de weg van klager had gelegen zijn verschil van inzicht hierover in een civiele procedure jegens de makelaar of [E] aan de orde te stellen.
Ook overigens is niet gebleken dat de notaris ter zake van de (voorbereiding van de) veiling klachtwaardig heeft gehandeld.
4.3 Gelet op het voorgaande is de kamer van oordeel dat de notaris sub I niet klachtwaardig heeft gehandeld door uitvoering te geven aan de hem gegeven opdracht om tot veiling over te gaan.
De kamer zal de klachten tegen notaris sub I dan ook ongegrond verklaren.
4.4 Met betrekking tot de vraag of notaris sub II ter zake van het retentierecht van [D] klachtwaardig heeft gehandeld volgt de kamer klager niet.
Naar het oordeel van de kamer is van belang dat de inschrijving van het retentierecht in de openbare registers is gevolgd op het verzoek van [D]. Daarbij zijn, door notaris sub II, de geconstateerde feiten vermeld. Dat was op dat moment de taak van de notaris. De notaris sub II had op geen enkele wijze de plicht of de mogelijkheid om daar een ander standpunt over in te nemen en een onderzoek te verrichten naar wat aan het retentierecht ten grondslag lag. Bovendien doet een inschrijving in de openbare registers niet af aan het retentierecht.
De verschillende door klager genoemde feiten en omstandigheden brengen naar het oordeel van de kamer geen wijziging in de (zorg)plicht van notaris sub II. Ook had de notaris in dit verband geen onderzoekplicht in de zin van hoor en wederhoor.
4.5 Gelet op het voorgaande zal de kamer ook de klacht tegen notaris sub II ongegrond verklaren.
Beslist wordt derhalve als volgt.
5. Beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden;
- verklaart de klachten tegen notaris sub I ongegrond;
- verklaart de klacht tegen notaris sub II ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr. C.M.J. Peters, plv. voorzitter, mr. J.G.T.M. Castrop, mr. M.C.J. Heessels, mr. W.J. Hordijk en mr. F.M.J. Mulder, plv. leden, en in tegenwoordigheid van G.J. Doeleman, secretaris, uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2014.
De secretaris, De plv. voorzitter,
Tegen deze beslissing van de kamer van toezicht kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam.
Postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.