ECLI:NL:TNORAMS:2026:9 Kamer voor het notariaat Amsterdam 781947 / NT 26-2

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2026:9
Datum uitspraak:	20-08-2026
Datum publicatie:	24-09-2026
Zaaknummer(s):	781947 / NT 26-2
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De bestuurders van klaagster (de B.V.) zijn voormalig echtgenoten. De man heeft ten tijde van de scheiding, zonder medeweten van zijn medebestuurder (de vrouw), een hypotheekrecht gevestigd op vijf registergoederen in eigendom van klaagster. Klaagster, vertegenwoordigd door de vrouw, vindt dat de notaris in de kern heeft nagelaten zich ervan te vergewissen dat de vestiging van een hypotheekrecht berustte op volledige en juiste informatie, en onvoldoende zorg betracht voor de positie van klaagster, terwijl hij wist dat zij zich in een kwetsbare positie bevond. Gelet op de omvang van de financiering, in combinatie van een intern bestuursconflict en een lopende echtscheiding had de notaris daar volgens klaagster meer oog voor moeten hebben. De notaris is bij de vertegenwoordigingsbevoegdheid uitgegaan van de gegevens uit het Handelsregister. Daaruit bleek dat de man zelfstandig vertegenwoordigingsbevoegd was om klaagster te vertegenwoordigen. Van een conflictsituatie is de notaris niet gebleken. De kamer verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 20 augustus 2026 in de klacht met nummer C /13/781947 / NT RK 26/2 van:
 

[X] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

vertegenwoordigd door: [Y],

gemachtigde: [Z],
 

tegen:
 

[notaris],

notaris te [vestigingsplaats].
 

Partijen worden hierna klaagster en de notaris genoemd. 
 

1.          Ontstaan en loop van de procedure

1.1.      Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het klaagschrift met bijlagen van 19 januari 2026;
- het verweerschrift met bijlagen van 9 maart 2026. 

1.2.      Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 9 juli 2026 zijn klaagster, vertegenwoordigd door één van haar bestuurders, [Y] (hierna: [Y]), vergezeld door haar gemachtigde, en de notaris verschenen. De gemachtigde en de notaris hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en partijen hebben vragen van de kamer beantwoord. Uitspraak is bepaald op heden.

2.          De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

2.1.      Op 5 december 2019 hebben [Y] en haar (toenmalige) echtgenoot (hierna: de ex-echtgenoot) klaagster opgericht. Het doel van klaagster is:

1. het oprichten van, samenwerken met, het deelnemen in, het overnemen van en het voeren van bestuur over andere vennootschappen en ondernemingen;
2. het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere vennootschappen en ondernemingen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden;
3. het verkrijgen, beheren en vervreemden van registergoederen en roerende zaken, effecten en andere waardepapieren, het ter leen opnemen en ter leen verstrekken van gelden, het stellen van zekerheid ook voor schulden van derden en voor schulden van vennootschappen en ondernemingen waarmee de vennootschap in een groep is verbonden;
4. het verstrekken van (periodieke) uitkeringen, het uitvoering geven aan pensioenregelingen en het aangaan van lijfrenteovereenkomsten;

en het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.

2.2.      Zowel [Y] als haar ex-echtgenoot zijn in de akte van oprichting benoemd tot bestuurder met de titel algemeen directeur. In die akte staat verder dat de bevoegdheid tot vertegenwoordiging van de vennootschap ook toekomt aan iedere algemeen directeur individueel, alsmede – tenzij slechts één bestuurder in functie is – aan twee (gewone) bestuurders gezamenlijk handelend.

2.3.      Op 1 december 2025 heeft de ex-echtgenoot contact opgenomen met de notaris voor de vestiging van een hypotheek op een aantal panden van klaagster.

2.4.      Op 16 december 2025 heeft de ex-echtgenoot, als zelfstandig vertegenwoordigingsbevoegde bestuurder van klaagster, alvast een notariële volmacht bij de notaris getekend ten behoeve van de vestiging van het recht van hypotheek. Tijdens deze bespreking bij de notaris hebben de notaris en de ex-echtgenoot de hypotheek niet inhoudelijk besproken. Volgens de notaris is wel ter sprake gekomen dat de ex-echtgenoot in scheiding lag.

2.5.      Op 24 december 2025 heeft de notaris op basis van de genoemde volmacht een hypotheekakte (hierna: de hypotheekakte) gepasseerd waarin ten laste van klaagster en ten gunste van Svenska Handelsbanken AB (hierna: Handelsbanken) een recht van eerste hypotheek is gevestigd op vijf registergoederen die eigendom zijn van klaagster. In de hypotheekakte zijn ook nog andere zekerheden verleend, voor de betaling onder een kredietfaciliteit tot een bedrag van € 2,5 miljoen. Bij deze overeenkomst is klaagster vertegenwoordigd door de ex-echtgenoot.

2.6.      Begin januari 2026 heeft [Y] ontdekt dat er door haar ex-echtgenoot een kredietfaciliteit is gesloten op naam van klaagster, omdat er op de bankrekening van klaagster een aanzienlijk geldbedrag werd ontvangen van Handelsbanken. Bij e-mail van 9 januari 2026 (11:52u) heeft [Y] daarom contact opgenomen met de notaris en onder meer het volgende geschreven:
“In mijn hoedanigheid van bestuurder van [X] B.V. stel ik het volgende vast en sommeer ik u dienovereenkomstig.

Mij is:

• geen enkele hypotheekakte verstrekt;
• geen enkel onderliggend stuk toegezonden;
• geen enkele bijlage, verklaring, volmacht of bestuursbesluit overgelegd;
• en ik ben op geen enkel moment voorafgaand aan het passeren geïnformeerd.

Voor alle duidelijkheid:
ik heb nimmer goedkeuring verleend, noch expliciet, noch impliciet, en ik wist van niets.
Desondanks is een hypotheekakte gepasseerd ten laste van [X] B.V.

Uit hoofde van mijn bestuursbevoegdheid sommeer ik u hierbij om uiterlijk binnen 5 dagen na dagtekening van deze mail volledig en integraal aan mij (per mail) te verstrekken:

1.       de volledige hypotheekakte, inclusief alle bijlagen;
2.       alle door of namens partijen aan u aangeleverde stukken;
3.       alle verklaringen, volmachten of besluiten waarop u zich heeft gebaseerd;
4.       relevante correspondentie in aanloop naar het passeren van de akte.

Bij uitblijven van volledige en tijdige verstrekking zal onverwijld een formele klacht worden ingediend.
Dit verzoek geschiedt onder uitdrukkelijk voorbehoud van alle rechten en weren.
Ik reken op onmiddellijke en volledige medewerking.”

2.7.      Bij e-mail van dezelfde dag (13:02u) heeft de notaris onder meer aan [Y] geschreven dat klaagster twee zelfstandig bevoegde bestuurders heeft en dat uit de statuten niet naar voren komt dat de hypotheekverlening interne goedkeuring behoeft.

2.8.      Bij e-mail van dezelfde dag (13:40u) heeft [Y] aan de notaris geschreven:
“(…) Het feit dat [X] B.V. volgens het Handelsregister twee zelfstandig bevoegde bestuurders heeft, laat onverlet dat bij het passeren van een rechtshandeling met ingrijpende financiële en juridische impact, zoals het vestigen van een hypotheek met een schuldpositie van miljoenen, van een notaris mag worden verwacht dat hij zich vergewist van de vennootschappelijke context, de besluitvorming en mogelijke tegenstrijdige belangen. (…)
Ik herhaal dat mij geen enkele akte, bijlage of onderliggend stuk is verstrekt en dat ik voorafgaand aan het passeren op geen enkele wijze ben geïnformeerd of betrokken. Juist daarom verzoek ik u per ommegaande om inzage, zodat ik mijn verantwoordelijkheid als bestuurder kan uitoefenen en actie kan ondernemen daar waar nodig. (…)”

2.9.      Bij e-mail van dezelfde dag (14:28u) heeft de notaris aan [Y] geschreven:
“Ik begrijp uit uw bericht dat u als (andere) zelfstandig bevoegd bestuurder van de vennootschap enige aanvullende informatie wenst.
Van mijn kant kan voor nu ik kort zijn. Als de bestuurder de juiste is en de statuten van de vennootschap de positie dekken dan is het evident dat een vennootschap de rechtshandeling kan aangaan met deze vertegenwoordiging.
U hebt hiervoor gekozen doordat u het systeem van zelfstandig bevoegde bestuurders hebt gekozen/hebt laten voortduren in een situatie van conflict. De statuten van de vennootschap staan namelijk ook een gezamenlijk vertegenwoordig toe.
Ik zal eventuele verder mails tegen uurtarief (€ 350+btw) behandelen waarbij ik met een voorschotbetaling van 1,5 uur zal werken. (…)”

2.10.    In de correspondentie die daarop is gevolgd, heeft [Y] zich digitaal gelegitimeerd. Vervolgens heeft de notaris onder meer:
- met [Y] een afschrift van de hypotheekakte en de nota van afrekening gedeeld, waarbij hij heeft vermeld dat in zijn dossier geen interne bevoegdheidsstukken zitten, dat een hypotheekakte (slechts) de zekerheidsstelling voor een lening betreft en niet (de beoordeling van) de lening zelf, en dat hij van haar begrijpt dat er grote onmin bestaat tussen de bestuurders van klaagster (bij e-mail van 13 januari 2026); en
- aan [Y] geschreven dat in de aanloop naar het verlijden van de hypotheekakte de gebruikelijke checks zijn uitgevoerd, waaronder een check op de bevoegdheid van de vertegenwoordiger (bij e-mail van 15 januari 2026).

2.11.    De notaris heeft [Y] ook op zijn kantoor uitgenodigd voor een nadere toelichting, maar daarop is zij niet ingegaan.

3.          De klacht

De klacht valt uiteen in een vijftal klachtonderdelen, althans de kamer begrijpt de klacht als volgt.

klachtonderdeel 1 – schending notariële zorgplicht
3.1.      De notaris heeft volgens klaagster nagelaten zich ervan te vergewissen dat de vestiging van een hypotheekrecht berustte op volledige en juiste informatie, en onvoldoende zorg betracht voor de positie van klaagster, terwijl hij wist dat zij zich in een kwetsbare positie bevond.

klachtonderdeel 2 – verzwaarde waakplicht [de kamer begrijpt: zorgplicht] bij een governance-conflict
3.2.      Klaagster stelt dat op de notaris een verzwaarde zorgplicht rustte, juist bij een financiering van deze omvang, in combinatie met een intern bestuursconflict en een lopende echtscheiding. Het enkele vertrouwen op zelfstandige vertegenwoordigingsbevoegdheid is in deze context onvoldoende en tuchtrechtelijk onjuist, aldus klaagster.

klachtonderdeel 3 – tekortschietende dossiervorming en verantwoording
3.3.      Uit de eigen verklaringen van de notaris blijkt dat hij een hypotheekakte van miljoenen euro’s heeft gepasseerd zonder kennis te nemen van de onderliggende kredietrelatie en zonder een dossier te voeren waaruit enige besluitvorming of belangenafweging blijkt. Daardoor kan hij zijn handelen niet verantwoorden, wat volgens klaagster op zichzelf een ernstige tuchtrechtelijke tekortkoming oplevert.

klachtonderdeel 4 – schending onafhankelijkheid en onpartijdigheid
3.4.      Klaagster stelt dat de notaris de schijn van partijdigheid heeft laten ontstaan door in een evidente conflictsituatie zonder aanvullende waarborgen te handelen.

klachtonderdeel 5 – ernst en gewicht van het handelen
3.5.      Als laatste stelt klaagster dat het handelen van de notaris evident raakt aan de kernwaarden van het notariële ambt en het vertrouwen ondermijnt dat partijen in een notaris moeten kunnen stellen, met name in conflictsituaties waarin bescherming en zorgvuldigheid essentieel zijn gegeven ontstane (o.a. financiële) gevolgen.
 

4.          Het verweer

De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.

5.          De beoordeling

5.1.      Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

ontvankelijkheid
5.2.      De kamer merkt over de ontvankelijkheid kort op dat klaagster ontvankelijk is in haar klacht(en) en dat [Y] bevoegd is klaagster te vertegenwoordigen nu zij zelfstandig bevoegd bestuurder is op grond van de statuten van klaagster.

klachtonderdeel 5 – ernst en gewicht van het handelen
5.3.      Allereerst merkt de kamer op dat het vijfde klachtonderdeel geen zelfstandig klachtonderdeel vormt aangezien het een algemene opmerking betreft die ziet op de kernwaarden van het notariële ambt en het vertrouwen dat partijen in een notaris moeten kunnen stellen. De kamer zal dit klachtonderdeel dan ook niet afzonderlijk behandelen, maar zal bij de behandeling van de overige vier klachtonderdelen rekening houden met de strekking hiervan.

klachtonderdelen 1, 2 en 3 – schending notariële zorgplicht, verzwaarde zorgplicht bij een governance-conflict en tekortschietende dossiervorming en verantwoording
5.4.      De kamer ziet aanleiding de eerste drie klachtonderdelen vanwege de onderlinge samenhang gezamenlijk te behandelen.

notariële zorgplicht
5.5.      De zorgplicht van een notaris vindt zijn wettelijke grondslag in artikel 17 Wna, waarin onder meer is bepaald dat de notaris bij de uitoefening van zijn ambt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen met de grootst mogelijke zorgvuldigheid moet behartigen. De vraag die aan de kamer voorligt, is of de notaris in dit geval zorgvuldig heeft gehandeld en af mocht gaan op de zelfstandige bevoegdheid van de ex-echtgenoot om klaagster te vertegenwoordigen.

5.6.      De kamer beantwoordt deze vraag bevestigend. De notaris stelt dat hij in dit geval is uitgegaan van de gegevens uit de Kamer van Koophandel (hierna: KvK). Uit raadpleging van de KvK volgde dat de ex-echtgenoot zelfstandig bevoegd was om klaagster te vertegenwoordigen bij de vestiging van het recht van hypotheek. Door dit te controleren heeft de notaris aan zijn zorgplicht (jegens klaagster) voldaan. Het controleren van interne besluitvorming is geen gangbare praktijk en valt niet standaard onder de zorgplicht van een notaris, en hoefde ook niet van hem gevergd te worden, te meer nu de statuten van klaagster het vestigen van een hypotheek niet aan voorafgaande goedkeuring van een (ander) orgaan van de vennootschap onderwerpen.

verzwaarde zorgplicht bij een governance-conflict
5.7.      Zoals hiervoor onder 5.5 aan de orde gekomen, vindt de zorgplicht zijn wettelijke grondslag in artikel 17 Wna. Daarnaast geldt dat de functie van de notaris in het rechtsverkeer hem onder bijzondere omstandigheden ook verplicht tot een zekere zorg voor de belangen van anderen welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen.

5.8.      Allereerst stelt de kamer vast dat zij niet toekomt aan de beantwoording van de vraag of de belangen van [Y], als privépersoon, voldoende door de notaris zijn meegewogen. Ter zitting heeft de kamer [Y] gevraagd of zij (ook) voor zichzelf klaagt of heeft bedoeld te klagen. Het antwoord hierop was expliciet ontkennend, zodat dit geen onderdeel is van de voorliggende klacht.

5.9.      Los daarvan overweegt de kamer als volgt. Een notaris kan onder omstandigheden gehouden zijn tot een zekere zorg voor de belangen van een medebestuurder of (stemgerechtigde-) medeaandeelhouder met een even groot belang als degene die zijn ministerie zoekt. Indien de notaris weet van een conflict binnen het bestuur en weet dat het medebestuurslid (mogelijk) niet op de hoogte is van hetgeen waarvoor zijn bemoeienis wordt gevraagd, kan op de notaris een verzwaarde zorgplicht komen te rusten voor de (kwetsbare) positie van de medebestuurder.

5.10.    De notaris heeft op dit punt ter zitting het volgende verklaard. De ex-echtgenoot heeft hem bij het ondertekenen van de notariële volmacht, op 16 december 2025, verteld dat hij in scheiding lag. De notaris wist niet - was zich er niet van bewust, zo heeft hij ter zitting verklaard - dat de medebestuurder (mogelijk) geen behoefte had aan een zekerheidsstelling of zelfs niet aan de onderliggende overeenkomst tot geldlening. De overeenkomst tot geldlening met Handelsbanken was al (bevoegd) getekend, de verplichtingen waren al aangegaan. De notaris was ook niet op de hoogte van een (mogelijke) conflictsituatie binnen het bestuur van klaagster en dientengevolge ook niet van de (mogelijk) kwetsbare positie van de medebestuurder van zijn cliënte. Pas toen [Y] op 9 januari 2026 contact opnam met de notaris, is de notaris hiermee bekend geworden.

5.11.    De kamer heeft geen reden aan de verklaring van de notaris te twijfelen. Er zijn ook geen concrete feiten of omstandigheden gesteld of vast komen te staan waaraan de notaris de conclusie had moeten verbinden dat [Y] als medebestuurder van klaagster zich in een kwetsbare positie bevond, waardoor er aanleiding was te controleren of zij achter (het passeren van) de hypotheekakte stond. Als de notaris op de hoogte was geweest van een conflict rond een echtscheiding binnen het bestuur van klaagster, had het (mogelijk) op zijn weg gelegen om verder te kijken dan de (externe) vertegenwoordigingsbevoegdheid en eventueel contact op te nemen met [Y], de medebestuurder. Nu hij hier echter niet van op de hoogte was, hoefde van de notaris niet verwacht te worden dat hij op dit punt extra zorgvuldigheid betrachtte. Indien [Y] haar medebestuurder niet langer vertrouwde met betrekking tot klaagster, had zij bovendien actie kunnen ondernemen om de vertegenwoordigingsbevoegdheid in het register van de KvK (proberen) te wijzigen. 

tekortschietende dossiervorming en verantwoording
5.12.    Dit derde klachtonderdeel is al zijdelings aan de orde gekomen in het hiervoor onder 5.5 tot en met 5.11 overwogene. Dit geldt echter niet voor het onderdeel van de klacht waarin klaagster stelt dat de notaris de hypotheekakte heeft gepasseerd zonder kennis te nemen van de onderliggende kredietrelatie. De notaris stelt hierover in zijn verweer dat het opstellen en passeren van de hypotheekakte een directe uitvoering is geweest van de verplichtingen zoals aangegaan door klaagster met Handelsbanken. Dit is te vergelijken met het door een notaris uitvoeren van een reeds door een besloten vennootschap getekende koopovereenkomst en een daarmee samenhangende financiering/hypotheekverstrekking, aldus de notaris. De kamer volgt de notaris hierin niet.

5.13.    De vestiging van de hypotheek was een voorwaarde voor klaagster om de bijbehorende lening te verkrijgen, dus er was niet uitsluitend sprake van een directe uitvoering van reeds aangegane verplichtingen. De zorgplicht van een notaris brengt met zich mee dat deze voorafgaand aan een vestiging van een hypotheek zorgvuldig controleert of dit mogelijk, althans passend is. Klaagster heeft echter geen concrete feiten of omstandigheden gesteld die aantonen dat de notaris de hypotheekakte heeft gepasseerd zonder kennis te nemen van het bestaan van de onderliggende kredietrelatie en naar het oordeel van de kamer is dit dan ook niet vast komen te staan.

5.14.    Op basis van het hiervoor overwogene, zal de kamer de eerste drie klachtonderdelen ongegrond verklaren.

klachtonderdeel 4 – schending onafhankelijkheid en onpartijdigheid
5.15.    Op grond van art. 17 lid 1 Wna dient een notaris het ambt in onafhankelijkheid uit te oefenen. Er zijn door klaagster geen omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat de notaris zijn ambt niet in onafhankelijkheid heeft uitgeoefend. Het enkele feit dat de notaris zijn ministerie heeft verleend aan de ex-echtgenoot (die bevoegd namens klaagster optrad) zonder [Y] te raadplegen, maakt niet dat hij zijn ambt niet onafhankelijk en onpartijdig heeft uitgeoefend. De kamer zal dit vierde klachtonderdeel dan ook ongegrond verklaren.

5.16.    Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.


6.         De beslissing

De kamer voor het notariaat:
- verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.V. Ulrici, voorzitter, J.J. Dijk, C. Holdinga, E.W. Oosterbaan en O. Schlaman, leden en uitgesproken in het openbaar op 20 augustus 2026 door mr. M.V. Ulrici, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).