Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2026:8 Kamer voor het notariaat Amsterdam 778959 / NT RK 25/43 778965 / NT 25/44
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2026:8 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 07-07-2026 |
| Datum publicatie: | 07-08-2026 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte |
| Beslissingen: | Klacht gegrond met schorsing als notaris |
| Inhoudsindicatie: | Klacht tegen notaris en kandidaat-notaris: (gedeeltelijk) gegrond. Maatregel voor de betrokken notaris: schorsing (één week). De notaris heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de hypotheekakte te passeren zonder hierbij te voldoen aan de op hem rustende verplichtingen die volgen uit art. 17 lid 1 jo. art. 43 lid 1 Wna. De kamer neemt in aanmerking dat (i) er in zekere mate sprake is geweest van zelfstandige dossiervoering door de kandidaat-notaris (de notaris was niet, dan wel zeer beperkt, betrokken in het voortraject van de transactie en stond in geen van de e-mails tussen partijen in de cc) en (ii) het haar ambtshalve bekend is dat de kandidaat-notaris ten tijde van deze transactie negen jaar ervaring had en de notaris daarom ook enigszins mocht vertrouwen op juiste dossiervoering door de kandidaat-notaris. Het voorgaande ontslaat de notaris echter niet van zijn eigen verplichtingen op grond van art. 17 lid 1 jo. art. 43 lid 1 Wna. Dat geldt nog meer omdat het de notaris duidelijk moet zijn geweest dat de ouders zich in een moeilijke positie bevonden, omdat hun zoon in een financieel penibele situatie zat. Dat had tot extra zorgvuldigheid bij de notaris moeten leiden. De kamer rekent het de notaris bijzonder aan dat hij de ouders onjuist heeft voorgelicht over het executierecht en de voor de transactie vereiste toestemming van de eerste hypotheekhouder en dat een bankhypotheek is gevestigd, terwijl dit niet (logisch) volgt uit de geldleningsovereenkomst. Daarmee heeft de notaris het vertrouwen dat rechtzoekenden in het notariaat moeten kunnen stellen ernstig geschaad. De notaris heeft in zijn verweer noch ter zitting inzicht getoond in het bijzonder onzorgvuldige van zijn handelen. De kamer acht de maatregel van schorsing voor de duur van één week daarom passend en geboden. Maatregel voor de betrokken kandidaat-notaris: berisping. De kandidaat-notaris heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door tegenover klagers onvoldoende invulling te geven aan de op hem rustende verplichtingen uit art. 17 lid 1 jo. art. 43 lid 1 Wna. De kandidaat-notaris heeft weliswaar de hypotheekakte niet gepasseerd, maar heeft wel directe, zelfstandige, betrokkenheid bij de afhandeling van het dossier gehad, waarbij hij verantwoordelijk is geweest voor het gebrek aan zorgvuldige, juiste, berichtgeving richting klagers. Aangezien de kandidaat-notaris niet de eindverantwoordelijkheid draagt, acht de kamer voor hem de maatregel van berisping passend en geboden. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 7 juli 2026 in de klachten met nummers 778959 / NT RK 25/43 en 778965
/ NT 25/44 van:
1. [de vader],
wonende te [woonplaats],
2. [de moeder],
wonende te [woonplaats]
en
3. [vennootschap A] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
vertegenwoordigd door: [de zoon],
tegen:
1. [notaris],
notaris te [vestigingsplaats]
en
2. [kandidaat-notaris],
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna de vader, de moeder (gezamenlijk: de ouders), [vennootschap
A] (de ouders en [vennootschap A] gezamenlijk: klagers), de notaris en de kandidaat-notaris
(gezamenlijk: de notarissen) genoemd.
1. Ontstaan en loop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het klaagschrift met bijlagen van 13 november 2025;
- de e-mail met bijlagen van de zijde van klagers van 25 november 2025;
- het verweerschrift met bijlagen van 19 januari 2026;
- de e-mail met bijlagen van de zijde van klagers van 27 januari 2026;
- de e-mail met bijlagen van de zijde van de notarissen van 30 maart 2026;
- de e-mail met bijlagen (waarvan bijlage 8 door de voorzitter is geweigerd) van
de zijde van klagers van 11 mei 2026.
1.2. Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 21 mei 2026 zijn klagers
(waarbij [vennootschap A] werd vertegenwoordigd door haar bestuurder [de zoon]) en
de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, verschenen. [De zoon] en de gemachtigde
van de notarissen hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen.
Daarnaast hebben de partijen vragen van de kamer beantwoord. Uitspraak is bepaald
op heden.
2. De feiten
2.1. [De zoon], de zoon van de ouders (hierna: de zoon), is bestuurder en enig
aandeelhouder van [vennootschap A]. [Vennootschap A] exploiteert een fitness-studio.
2.2. Met ingang van 29 maart 2024 heeft [vennootschap A] van [vennootschap
B] B.V. (hierna: [vennootschap B]) de bedrijfsruimte aan het [adres] te [woonplaats]
gehuurd, voor een maandelijkse huurprijs van € 7.905,- exclusief btw. Op grond van
de onderliggende huurovereenkomst was [vennootschap A] verplicht een waarborgsom van
€ 23.912,63 te betalen.
2.3. [Vennootschap A] heeft de bedrijfsruimte niet in gebruik genomen en ook
niet voldaan aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst. In november
2024 hebben [vennootschap A] en [vennootschap B] afgesproken de op dat moment bestaande
huurachterstand om te zetten in een geldlening en dit vast te leggen in een overeenkomst
(hierna: de geldleningsovereenkomst). Daarnaast spraken partijen af dat de ouders
ten behoeve van [vennootschap B] een recht van tweede hypotheek zouden vestigen op
hun woning.
2.4. [Vennootschap B] heeft het kantoor van de notarissen verzocht om de geldleningsovereenkomst
en een hypotheekakte (hierna: de hypotheekakte) op schrift te stellen. Bij WhatsAppberichten
van 26 november 2024 (vanaf 11:12u) hebben de kandidaat-notaris en de zoon over en
weer aan elkaar geschreven:
De kandidaat-notaris: “Goedemorgen, mijn naam is [kandidaat-notaris]. Ik ben notaris en ben ingeschakeld
door [naam, kvhn] (ivm [vennootschap B])”
De zoon:“Ah goedemorgen! Kan ik je ongeveer rond 2 uur bellen?”
De kandidaat-notaris:“Yes!”
De zoon: “Hi [kandidaat-notaris], ik probeerde je zojuist te bereiken. Zou je mij terug willen
bellen wanneer jou dit schikt? Groetjes, [de zoon]”
“Hey [kandidaat-notaris], ik ga straks weer een meeting in, maar mijn moeder (garantsteller)
is bereikbaar op [telefoonnummer, kvhn]. Je kunt haar beter contacten”
2.5. Bij e-mail van 26 november 2024 (16:52u) heeft een medewerker van [vennootschap
C] B.V., een vennootschap die behoort tot dezelfde groep als [vennootschap B] (hierna:
[vennootschap C]), aan de moeder en de zoon geschreven:
“Vandaag heeft onze notaris, [kandidaat-notaris], geprobeerd jullie telefonisch te
bereiken. Helaas is dit niet gelukt. Zouden jullie morgen contact met hem op willen
nemen? Zijn contactgegevens zijn als volgt: (…)”
2.6. De kandidaat-notaris heeft de moeder vervolgens telefonisch gesproken.
Daarna heeft de kandidaat-notaris bij e-mail van 26 november 2024 (19:24u) aan (een
bestuurder van) [vennootschap C], de moeder en de zoon geschreven:
“Allen, [de moeder] en ik hebben gesproken. We circuleren deze week concept stukken
ter beoordeling en plannen een bespreking voor volgende week om het e.e.a. af te ronden.”
2.7. Bij e-mail van 28 november 2024 heeft de kandidaat-notaris concepten van
de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte toegezonden aan de betrokken partijen
([vennootschap C], de moeder en de zoon).
2.8. Bij WhatsAppbericht van 2 december 2024 heeft de zoon aan de kandidaat-notaris
geschreven:
“Hey [kandidaat-notaris], Door wat omstandigheden is het ons nog niet gelukt om het
concept door te nemen. Dit doen wij uiterlijk vanavond. Sorry voor het lange wachten!”
2.9. Bij e-mail van 3 december 2024 heeft de moeder aan de kandidaat-notaris
akkoord gegeven op de concepten van de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte.
Bij e-mail van 4 december 2024 heeft de kandidaat-notaris (op verzoek van [vennootschap
C]) aangepaste concepten van de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte rondgestuurd
(wederom aan - voor zover hier relevant - [vennootschap C], de moeder en de zoon).
Bij e-mail van 8 december 2024 heeft de moeder aan de kandidaat-notaris haar akkoord
gegeven op de aangepaste concepten.
2.10. Op 19 december 2024 heeft de kandidaat-notaris op het kantoor van de notarissen
een bespreking gevoerd met de ouders en de zoon. Er waren geen medewerkers van [vennootschap
B] aanwezig; zij had een volmacht verleend aan de kandidaat-notaris. Tijdens deze
bespreking heeft de zoon namens [vennootschap A] de geldleningsovereenkomst ondertekend.
In de geldleningsovereenkomst is afgesproken dat de huurachterstand van € 121.625,50
is omgezet in een geldlening, dat [vennootschap A] de geldlening op 19 juni 2025 volledig
moet hebben afgelost, dat zij over het uitstaande bedrag een rente van 10% per jaar
moet betalen en dat zij zich verplicht om ten behoeve van [vennootschap B] een recht
van tweede hypotheek te laten vestigen op de woning van de ouders. De ouders hebben
de geldleningsovereenkomst ondertekend als blijk van hun akkoord met deze hypotheekstelling.
Hierna heeft de notaris zich bij de bespreking gevoegd. De notaris heeft vervolgens
de hypotheekakte gepasseerd waarbij ten gunste van [vennootschap B] een tweede hypotheekrecht
is gevestigd op de woning van de ouders, voor een bedrag van in totaal € 170.275,70.
2.11. Bij brief van 28 april 2025 heeft de zoon (onder meer) de notarissen aansprakelijk
gesteld voor de materiële en immateriële schade die hij heeft geleden en nog zal lijden
als gevolg van de in zijn ogen ondeugdelijke leningsconstructie, de vestiging van
een hypotheekrecht zonder geldige titel en de structurele scheiding van de notariële
zorgplicht.
2.12. Bij brief van 6 mei 2025 aan de notaris heeft de zoon de notaris aansprakelijk
gesteld en voorgesteld de zaak te schikken voor minimaal € 915.856,73. Bij brief van
19 mei 2025 heeft de zoon de notaris gesommeerd het hypotheekrecht door te halen en
€ 850.500 aan schadevergoeding te betalen.
2.13. Bij brief van 21 mei 2025 aan de zoon heeft de notaris iedere vorm van
aansprakelijkheid afgewezen. In deze brief staan onder meer de volgende passages:
“(…) Op 20 november 2024 is ons kantoor verzocht om voornoemde twee documenten op te
stellen. U en uw ouders hebben dat afgesproken met [vennootschap B]. Nadat deze documenten
waren opgesteld en met u en uw ouders waren gedeeld, heeft mijn kantoorgenoot [kandidaat-notaris]
telefonisch op 26 november de inhoud van deze documenten met uw moeder besproken,
alsmede de rechtsgevolgen van deze afspraken besproken. Daarbij is uw moeder uitdrukkelijk
op de risico’s gewezen. (…)
Tijdens de inhoudelijke bespreking van de hypotheekakte is nadrukkelijk vermeld
dat géén toestemming aan de eerste hypotheekhouder is gevraagd, omdat in de hypotheekakte
geen executiebevoegdheid (als bedoeld in artikel 3:268 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek)
voor [vennootschap B] is opgenomen. De hypotheekakte strekt enkel ter verkrijging
van een preferente positie van [vennootschap B] ten opzichte van eventuele andere
schuldeisers bij een mogelijke verkoop van de woning. Uiteraard tast dit de positie
van de eerste hypotheekhouder niet aan. Zoals uiteengezet ondervindt de eerste hypotheekhouder
geen nadeel van de vestiging van het tweede hypotheekrecht en derhalve is het vragen
van toestemming niet noodzakelijk. (…)”
2.14. Bij brief van 18 september 2025 heeft de eerste hypotheekhouder op de woning
van de ouders, aan de ouders geschreven dat zij wanprestatie hebben geleverd door
zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een tweede hypotheekrecht op hun woning
te vestigen. De eerste hypotheekhouder heeft in deze brief geschreven op dat moment
af te zien van onmiddellijke opeising van de lening, maar zich alle rechten voor te
behouden die uit die tekortkoming voortvloeien, waaronder het recht om de lening in
zijn geheel op te eisen.
3. De klacht
De klacht valt uiteen in de volgende vier onderdelen:
klachtonderdeel 1 - schending van de onpartijdigheid en belangenverstrengeling
3.1. De notarissen hebben zich voorgedaan als onpartijdig, terwijl zij een
zakelijke relatie hebben met [vennootschap B] en/of [vennootschap C]. Uit openbare
LinkedIn-posts van [vennootschap C] over [sportevenement] blijkt dat het kantoor van
de notarissen een actieve sponsor is van het team van [vennootschap B]. Verder is
het kantoor van de notarissen de projectnotaris van [bouwproject], een bouwproject
van [vennootschap C]. Dit creëert een directe financiële band en belangenverstrengeling.
Tot slot noemt een medewerker van [vennootschap C] de kandidaat-notaris in de e-mailcorrespondentie
van 26 november 2024 (hiervoor geciteerd onder 2.5) letterlijk “onze notaris”, terwijl
de kandidaat-notaris deze e-mails meelas en naliet dit te corrigeren. Dit alles brengt
mee dat de notarissen hun rol als partijadviseurs direct kenbaar hadden moeten maken
aan klagers en zich hadden moeten terugtrekken uit de zaak wegens een onoverbrugbaar
belangenconflict.
klachtonderdeel 2 - schending van de verzwaarde zorgplicht
3.2. De notarissen hebben nagelaten klagers te beschermen tegen een overeenkomst
[de kamer begrijpt: de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte] die volgens hen
onder wilsgebreken tot stand kwam. Hiermee hebben de notarissen de Belehrungspflicht
geschonden die in het bijzonder geldt bij een derdenhypotheek. De zoon stelt onder
druk te zijn gezet om, namens [vennootschap A], akkoord te gaan met de door [vennootschap
B] gestelde voorwaarden. [Vennootschap B]/[vennootschap C] dreigde met strafrechtelijke
aangifte wegens valsheid in geschrifte, terwijl zij wist dat de zoon gedupeerde van
de toeslagenaffaire is. De notarissen hadden de plicht om de vrije wilsvorming van
alle partijen, in het bijzonder die van de ouders, te controleren. Door mee te werken
aan het passeren van een akte die voortkwam uit onrechtmatige dwang en misbruik van
een bekende kwetsbare positie, heeft de notaris zijn ambtelijke plicht om de zwakkere
partij te beschermen ernstig verzaakt.
klachtonderdeel 3 - schending van de zorg- en informatieplicht
3.3. De partijdigheid en de haast om de belangen van [vennootschap B] te dienen,
hebben geleid tot een rammelende procedure en een juridisch ondeugdelijke akte. Volgens
de kandidaat-notaris is de zoon door hem telefonisch voorgelicht op 26 november 2024.
Dat klopt niet, dat gesprek ging alleen over het inplannen van een afspraak. Bovendien
had de zoon, namens [vennootschap A], de concepten van de geldleningsovereenkomst
en de hypotheekakte toen nog niet ontvangen; deze volgden pas op 28 november 2024.
3.4. De akte is verder gepasseerd [de kamer begrijpt: de geldleningovereenkomst
is ondertekend] zonder dat er een feitelijke geldstroom plaatsvond. Het bedrag van
€ 121.625,50 was niet herleidbaar tot een bestaande, opeisbare of gespecificeerde
schuld. Er was geen afrekening of specificatie. De notaris had de akte niet mogen
passeren zonder de feitelijke realiteit van de schuld te verifiëren.
3.5. Bovendien is het tweede hypotheekrecht gevestigd zonder dat de vereiste
schriftelijke toestemming van de eerste hypotheekhouder is gevraagd of verkregen.
De notarissen wisten, of hadden moeten weten, dat dit de akte juridisch kwetsbaar
maakte.
3.6. De akte dekt ten slotte een toekomstige, ongedefinieerde vordering, wat
in strijd is met het bepaalbaarheidsvereiste en de ouders blootstelt aan onbeperkte
risico’s die op het moment van vestigen niet te overzien zijn.
3.7. Volgens de kandidaat-notaris bevat de hypotheekakte geen executierecht
en strekt die uitsluitend tot een preferente positie bij een eventuele verkoop. Dat
klopt niet: de hypotheekakte kan ten uitvoer worden gelegd bij parate executie. Door
dit anders voor te stellen hebben de notarissen een vertekend beeld van de akte gegeven.
Zij hebben daarmee ook de indruk gewekt dat zij de belangen van [vennootschap B] hebben
laten prevaleren boven hun wettelijke verplichting tot onafhankelijke en volledige
voorlichting.
klachtonderdeel 4 - schending van de nazorglicht (alleen jegens de notaris)
3.8. De zoon heeft de notaris op 28 april 2025 en 19 mei 2025 gewezen op de
fundamentele gebreken die hij ziet. De notaris heeft nagelaten het dossier te heropenen,
de inschrijving te rectificeren of door te halen. Door de ondeugdelijke inschrijving
voort te laten bestaan, schendt de notaris zijn nazorgplicht en werkt hij actief mee
aan het in stand houden van een onrechtmatig drukmiddel. Een notaris heeft een waarborgfunctie
voor vrije wilsvorming en rechtszekerheid. Daarin is de notaris tekortgeschoten.
4. Het verweer
De notarissen hebben de klachten gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang
wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna)
zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak
onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens
deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte
van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een
behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze
van de notarissen een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
5.2. De klachten tegen de notarissen zijn (grotendeels) gelijkluidend, de notarissen
hebben hier samen op gereageerd en de klachten zijn vervolgens gecombineerd mondeling
behandeld. De kamer behandelt de verschillende klachtonderdelen hierna dan ook gezamenlijk
voor beide notarissen. Waar het echter het handelen van één van de twee notarissen
betreft, wordt dit vermeld.
ontvankelijkheid
5.3. De zoon heeft de klacht bij de kamer op persoonlijke titel ingediend.
Pas later heeft hij aangegeven dat hij namens zijn ouders optreedt. Op 27 januari
2026 heeft de zoon een volmacht bij de kamer ingediend waaruit blijkt dat de ouders
ermee akkoord gaan dat hun zoon hen vertegenwoordigt. Dit betekent echter niet dat
de klacht daarmee is ingediend namens de ouders en/of namens [vennootschap A].
5.4. De notarissen betwisten in hun verweerschrift de ontvankelijkheid van
de zoon in deze klachtprocedure, omdat hij zelf geen partij is bij de geldleningsovereenkomst
of de hypotheekakte. Niet valt volgens hen in te zien dat de zoon, anders dan als
bestuurder van [vennootschap A], een belang heeft bij het indienen van de klacht.
5.5. Ter zitting is, in aanwezigheid van de ouders en de zoon, de (niet-)ontvankelijkheid
van de zoon als klager besproken. De notarissen hebben aangegeven dat zij een inhoudelijke
beoordeling van de klacht wensen. Aangezien alle betrokkenen aanwezig waren, de ouders
hebben aangegeven dat zij de klacht ondersteunen en de zoon bevoegd is [vennootschap
A] te vertegenwoordigen, zijn de ouders en [vennootschap A] met instemming van alle
partijen in plaats van de zoon als klagers aangemerkt. Dit betekent dat klagers ontvankelijk
zijn in alle klachtonderdelen.
klachtonderdeel 1 – schending van de onpartijdigheid en belangenverstrengeling
5.6. Op grond van art. 17 lid 1 Wna dient een notaris het ambt in onafhankelijkheid
uit te oefenen. Het is de kamer niet gebleken dat er sprake is van belangenverstrengeling
of partijdigheid van (één van) de notarissen. Dat het kantoor van de notarissen al
eerder opdrachten van [vennootschap B] en/of [vennootschap C] heeft uitgevoerd en
een donatie aan het [sportevenement]-team van [vennootschap B] heeft gedaan, betekent
niet dat zij hun ambt voor deze opdracht niet onafhankelijk en onpartijdig van [vennootschap
B] en/of [vennootschap C] hebben uitgeoefend. De vermelding van “onze notaris” in
de e-mail van [vennootschap C] (zoals hiervoor geciteerd onder 2.5) kan niet worden
toegerekend aan de notarissen en maakt ook niet dat er sprake is van belangenverstrengeling
en/of partijdigheid van (één van) de notarissen. Dat in dit geval sprake is geweest
van belangenverstrengeling en/of partijdigheid van (één van) de notarissen is niet
gebleken. De kamer zal dit eerste klachtonderdeel dan ook ongegrond verklaren.
klachtonderdelen 2 en 3 – schending van de verzwaarde zorgplicht en de zorg- en informatieplicht
– algemeen
5.7. De kamer ziet vanwege de onderlinge samenhang aanleiding het tweede en
derde klachtonderdeel gezamenlijk te behandelen. Ter beoordeling van de kamer staat
de vraag of de notarissen in deze zaak hebben voldaan aan de in art. 17 lid 1 Wna
neergelegde zorgplicht en aan de in art. 43 lid 1 Wna neergelegde verplichting om
partijen tijdig en voldoende te informeren, hen te waarschuwen en voldoende te onderzoeken
of zij de strekking van de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte begrepen en
de gevolgen hiervan ook bewust accepteerden (wilscontrole).
5.8. De notarissen voeren als verweer aan dat de ouders steeds hebben laten
weten in te stemmen met de transactie, de concepten en de definitieve geldleningsovereenkomst
en hypotheekakte. Daarnaast stellen zij dat de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte
op het kantoor van de notarissen uitvoerig zijn besproken met de ouders en de zoon
(als vertegenwoordiger van [vennootschap A]), waarbij de inhoud van de geldleningsovereenkomst
en de hypotheekakte integraal zijn doorgenomen en de gevolgen van die stukken zijn
besproken. De ouders en de zoon hebben verklaard de inhoud te begrijpen en de gevolgen
daarvan te aanvaarden. Pas daarna is de overeenkomst ondertekend en is de hypotheekakte
verleden. Tot slot stellen de notarissen dat er voor hen geen enkele aanwijzing was
dat sprake was van een wilsgebrek; de ouders of de zoon hebben hen daar nooit op geattendeerd.
De notarissen stellen dat daar wél alle ruimte voor was, zeker tijdens de bespreking
op hun kantoor, omdat bij die bespreking geen medewerkers van [vennootschap B] en/of
[vennootschap C] aanwezig waren. De kamer gaat hier echter niet in mee en overweegt
hiertoe als volgt.
schending van de verzwaarde zorgplicht en de zorg- en informatieplicht – informatieplicht
5.9. De informatieplicht van de notaris op grond van art. 43 lid 1 Wna houdt
in dat een notaris aan partijen tijdig tevoren de gelegenheid moet bieden om van de
inhoud van een akte kennis te nemen en dat de notaris de zakelijke inhoud van een
akte moet mededelen en daarop een toelichting moet geven. Uit het dossier van de notarissen
blijkt niet dat zij ten opzichte van de beide ouders en de zoon (als vertegenwoordiger
van [vennootschap A]) aan deze informatieplicht hebben voldaan. Zo heeft de kandidaat-notaris
de concepten van de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte niet vooraf aan de
vader gestuurd (of gericht) en zijn deze stukken per e-mail naar - voor zover hier
relevant - de moeder en [vennootschap A] verstuurd zonder enige toelichting. De kandidaat-notaris
stelt daar tegenover dat hij de transactie daarnaast nog wel op hoofdlijnen telefonisch
heeft besproken met de moeder, maar hij heeft ter zitting desgevraagd aangegeven dat
hij niet beschikt over een dossiernotitie die deze stelling, die door klagers wordt
betwist, onderbouwt. Vast staat in elk geval dat het telefoongesprek tussen de kandidaat-notaris
en de moeder heeft plaatsgevonden op 26 november 2024, terwijl de bijbehorende concepten
van de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte pas op 28 november 2024 door de
kandidaat-notaris met de moeder zijn gedeeld. De kamer kan niet vaststellen dat de
moeder zorgvuldig over de hypotheekakte is voorgelicht nu op het moment van het telefoongesprek
nog geen conceptakte was toegestuurd. Daarnaast is niet gebleken dat de vader tijdig
en zorgvuldig over de hypotheekakte is voorgelicht. De kandidaat-notaris heeft namelijk
alle correspondentie over de transactie met de zoon en de moeder gevoerd zonder de
vader hierbij te betrekken. Pas toen de passeerafspraak in beeld kwam, is de vader
hiervoor uitgenodigd, zij het zonder dat hem de concepten van de geldleningsovereenkomst
en de hypotheekakte zijn toegestuurd. Het staat daarom vast dat de vader niet tijdig
voor het passeren van de hypotheekakte door de notarissen gelegenheid is geboden om
van de inhoud van deze stukken kennis te nemen. Desgevraagd heeft de kandidaat-notaris
ter zitting verklaard dat hij in de veronderstelling was dat de moeder de inhoud van
de hypotheekakte met haar echtgenoot zou bespreken en dat zowel hijzelf als de notaris
op 19 december 2024, tijdens de bespreking voorafgaand aan het passeren van de hypotheekakte,
wél uitvoerig op de inhoud van deze akte is ingegaan. De notarissen hebben echter
ter zitting aangegeven dat zij niet over dossiernotities beschikken die het voorgaande
onderbouwen.
Het is de kamer tot slot niet gebleken dat de zoon, als vertegenwoordiger van [vennootschap
A], zorgvuldig is voorgelicht door de notarissen over de inhoud van de geldleningsovereenkomst,
of over de inhoud van de hypotheekakte.
schending van de verzwaarde zorgplicht en de zorg- en informatieplicht - waarschuwingsplicht
5.10. De hiervoor genoemde informatieplicht wordt in bepaalde gevallen aangevuld
met een bijzondere waarschuwingsplicht. Of een notaris deze bijzondere waarschuwingsplicht
heeft, hangt af van de omstandigheden van het geval. Hiervoor is relevant wat de ervaring
en deskundigheid van partijen is, hoe hun onderlinge verhouding eruitziet en in welke
verhouding zij staan tot de notaris. De notaris dient alert te zijn op onevenwichtigheid
tussen partijen. Als de notaris risico’s van financiële of andere aard opmerkt en
reden heeft om te vermoeden dat een van de betrokken partijen die risico’s niet ziet
of niet begrijpt, dan is de notaris verplicht om die partij te informeren en zo nodig
te waarschuwen door te wijzen op de gevolgen die voor partijen of één van hen uit
de inhoud van de akte voortvloeien. Deze waarschuwingsplicht omvat mede de verplichting
voor de notaris om zich ervan te vergewissen dat partijen die gevolgen begrijpen,
waarbij deze verplichting aan gewicht wint – zo oordeelde de Hoge Raad – naarmate
de gevolgen nadeliger of riskanter zijn.
5.11. De kamer is van oordeel dat op de kandidaat-notaris, bij het voorbereiden
en (laten) ondertekenen van de geldleningovereenkomst, jegens de zoon (als vertegenwoordiger
van [vennootschap A]) een bijzondere waarschuwingsplicht rustte. Omdat de geldleningsovereenkomst
werd getekend door twee zakelijke partijen, was er weliswaar geen sprake van een onevenwichtigheid
tussen partijen, maar de kandidaat-notaris had zich bewust moeten zijn van de penibele
financiële situatie van de zoon en daarom extra zorgvuldigheid dienen te betrachten.
De kandidaat-notaris had de zoon, als partij die mogelijk het risico van de geldleningsovereenkomst
niet overzag of begreep, beter moeten informeren en waarschuwen door te wijzen op
de gevolgen die er voor hem, ook in relatie tot zijn ouders, uit de inhoud van de
geldleningsovereenkomst voortvloeiden. Dat hij dit niet heeft gedaan, blijkt uit wat
hiervoor onder 5.9 is overwogen over de informatieplicht. Door dit na te laten, heeft
de kandidaat-notaris zijn bijzondere waarschuwingsplicht jegens de zoon ([vennootschap
A]) geschonden.
5.12. De kamer meent dat er op de notarissen (ook) een bijzondere waarschuwingsplicht
jegens de ouders rustte. Er was bij de hypotheekakte immers sprake van een onevenwichtigheid
tussen de partijen: een professionele partij (vennootschap B]) als hypotheeknemer
en daartegenover een niet-professionele partij (de ouders) als derde-hypotheekgever.
Daarnaast was sprake van vestiging van een hypotheekrecht op de woning van de ouders,
waarbij zij zich garant stelden voor een schuld van een derde (vennootschap A), met
mogelijke verstrekkende nadelige financiële gevolgen voor hen als de schuld niet (tijdig)
zou worden afgelost. Het was, zeker in de gegeven omstandigheden, van belang om de
ouders voorafgaand aan het ondertekenen van de geldleningsovereenkomst en de hypotheekakte
voldoende in de gelegenheid te stellen om kennis te nemen van deze akten en een toelichting
daarop, zodat zij de gevolgen daarvan tot zich hadden kunnen laten doordringen. Op
deze wijze hadden de notarissen de bestaande onevenwichtigheid tussen [vennootschap
B] en de ouders – die voor hen kenbaar was of had moeten zijn – behoren te compenseren.
De notarissen hebben dit beiden nagelaten, zoals onder meer blijkt uit wat hiervoor
onder 5.9 is overwogen over de informatieplicht. Daarbij komt dat ter zitting is gebleken
dat de vader de Nederlandse taal niet voldoende machtig is om de akte zelfstandig
te kunnen lezen en begrijpen. Op basis van artikel 42 lid 1 Wna dient een notaris
een tolk in te schakelen indien een verschijnende partij de taal van de akte niet
voldoende verstaat. Nu vast is komen te staan dat de vader de Nederlandse taal niet
voldoende machtig is, had het op de weg van de notarissen gelegen om een tolk voor
hem in te schakelen. Zij hadden zich nog meer bewust moeten zijn van hun bijzondere
waarschuwingsplicht en hadden hier ook naar moeten handelen. Door dit na te laten,
een tolk hebben zij immers niet ingeschakeld, hebben de notarissen hun bijzondere
waarschuwingsplicht jegens de ouders geschonden.
5.13. Bovendien hebben zowel de kandidaat-notaris als de notaris over de inhoud
en de gevolgen van het hypotheekrecht onjuiste inlichtingen aan de ouders verstrekt.
Ten eerste meenden de notarissen ten onrechte dat het hypotheekrecht niet door [vennootschap
B] geëxecuteerd zou kunnen worden, omdat er geen executiebevoegdheid in de akte is
opgenomen, en hebben zij dit ook expliciet tegen de ouders gezegd. Uit artikel 3:268
lid 1 Burgerlijk Wetboek volgt dat het executierecht rechtstreeks voortvloeit uit
het hypotheekrecht. Een executiebeding in de hypotheekakte is daarvoor niet nodig.
Een eventuele afspraak over (afstand van) de executiebevoegdheid van de hypotheekhouder
is uitsluitend verbintenisrechtelijk van aard en ontneemt de hypotheekhouder die bevoegdheid
niet.
5.14. Ten tweede hebben de notarissen de ouders ten onrechte laten weten dat
voor de vestiging van het recht van tweede hypotheek geen toestemming nodig was van
de eerste hypotheekhouder, omdat het tweede hypotheekrecht niet geëxecuteerd zou kunnen
worden. Uit de door klager overgelegde hypotheekvoorwaarden van de eerste hypotheekhouder
blijkt dat voorafgaande schriftelijke toestemming nodig was voor het bezwaren van
de woning. Alleen al hierom was de informatie van de notarissen op dit punt niet juist.
Bovendien is het ontbreken van toestemming van de eerste hypotheekhouder in de regel
ook een opeisingsgrond voor de daaraan verbonden geldlening. Ter zitting is gebleken
dat de notarissen ook dit niet goed voor ogen hebben gehad. De kandidaat-notaris heeft
desgevraagd ter zitting verklaard dat hij niet precies wist hoe het zat met de opeisingsgronden
uit hoofde van het eerste hypotheekrecht. Hij zou dit wel hebben gecontroleerd, maar
dit blijkt niet uit het dossier. Dat komt voor risico van de notarissen. Bovendien
heeft de eerste hypotheekhouder zich het recht om de lening in zijn geheel op te eisen
voorbehouden en is niet gebleken dat zij dit zonder recht doet. Als er al een controle
heeft plaatsgehad, is aannemelijk dat deze niet adequaat is geweest.
5.15. Ten derde bevat de hypotheekakte een bepaling waardoor het hypotheekrecht
ook strekt tot zekerheid voor de betaling van toekomstige vorderingen van [vennootschap
B] op [vennootschap A]. Het opnemen van deze bepaling in de hypotheekakte kan verstrekkende
nadelige (financiële) gevolgen voor de ouders hebben als de zoon nieuwe huurschulden
bij [vennootschap B] laat ontstaan. Het had op de weg van de notarissen gelegen om
deze bepaling en de gevolgen hiervan op zijn minst expliciet met de ouders te bespreken
en toe te lichten om zich ervan te vergewissen dat de wil van de ouders (ook) hierop
was gericht. Dat de notarissen dit hebben gedaan, is niet gebleken, waarbij het voor
risico van de notarissen komt dat in het dossier hierover geen aantekeningen zijn
opgenomen.
5.16. Op basis van wat hiervoor onder 5.13 tot en met 5.15 is overwogen, is de
kamer van oordeel dat de notarissen de ouders onjuist hebben geïnformeerd over de
inhoud van de hypotheekakte en dat zij daarmee, ook op dit punt, hun bijzondere waarschuwingsplicht
hebben geschonden.
schending van de verzwaarde zorgplicht en de zorg- en informatieplicht – wilscontrole
5.17. De verplichting tot wilscontrole als element van de notariële zorgplicht
op grond van art. 17 lid 1 Wna brengt mee dat een notaris zich ervan vergewist dat
de wil van partijen tot uitdrukking komt in de notariële akten. Alleen al vanwege
de gebrekkige en onjuiste voorlichting van de ouders en de zoon door de notarissen
– zoals hiervoor overwogen – concludeert de kamer dat er geen zorgvuldige wilscontrole
heeft kunnen plaatsvinden. Als de inhoud van te ondertekenen stukken voorafgaand aan
ondertekening niet (voldoende) bekend of juist toegelicht is, kan er immers niet vanuit
worden gegaan dat de wil van partijen gericht was op de rechtsgevolgen van de ondertekende
stukken.
5.18. Verder geldt dat de kamer niet kan vaststellen onder welke omstandigheden
de afspraken tussen [vennootschap B] (en/of [vennootschap C]), de ouders en de zoon
(namens [vennootschap A]) tot stand zijn gekomen. De feitelijke toedracht acht de
kamer echter niet relevant in deze tuchtprocedure: van de notarissen had immers mogen
worden verwacht dat zij zich er (actief) van zouden vergewissen dat de ouders en de
zoon daadwerkelijk bekend waren met de gevolgen van de geldleningsovereenkomst en
de hypotheekakte, en deze gevolgen ook wilden accepteren. Het verweer van de notarissen dat er voor hen geen enkele aanwijzing
was dat zich een wilsgebrek voordeed – nu de ouders en de zoon hen op geen enkel moment hierover iets hebben
verteld – kan hen dan ook niet baten.
Doordat de notarissen geen adequate wilscontrole hebben uitgevoerd, althans niet
ten aanzien van de rechtsgevolgen van de hypotheekakte, hebben de notarissen verzaakt
te verifiëren of er mogelijk sprake was van druk vanuit [vennootschap B] (en/of [vennootschap
C]) op de ouders om een hypotheekrecht op hun woning te vestigen. Het was echter van
wezenlijk belang om dit te controleren, des te meer omdat de ouders zich garant stelden
voor hun zoon, die zich in een financieel penibele situatie bevond. Het is niet gebleken
dat de lening binnen de overeengekomen termijn (zes maanden) zou kunnen worden terugbetaald.
schending van de verzwaarde zorgplicht en de zorg- en informatieplicht – conclusie
5.19. Uit het voorgaande volgt dat zowel de kandidaat-notaris (in het traject
tot en met de ondertekening van de geldleningovereenkomst en tot aan het passeren van de hypotheekakte door de notaris op 19 december 2024) als de notaris
(bij het passeren van de hypotheekakte op 19 december 2024) in strijd hebben gehandeld
met de op hen rustende verplichtingen die volgen uit art. 17 lid 1 jo. art. 43 lid
1 Wna. De kamer zal het tweede en derde klachtonderdeel dan ook gegrond verklaren.
5.20. Het verwijt dat de geldleningsovereenkomst is opgesteld zonder dat er een
feitelijke geldstroom plaatsvond is niet terecht. Uit de gang van zaken volgt voldoende
dat partijen de bestaande huurschuld van [vennootschap A] wilden omzetten in een geldlening.
Een feitelijke geldstroom is dan niet aan de orde. Ook kunnen klagers het de notarissen
niet verwijten dat het bedrag van de geldlening niet herleidbaar zou zijn tot een
bestaande schuld. Het bedrag van de geldlening is immers door partijen opgegeven.
klachtonderdeel 4 – schending van de nazorgplicht (alleen jegens de notaris)
5.21. Klagers verwijten de notaris dat hij heeft nagelaten het dossier te heropenen,
de hypothecaire inschrijving te rectificeren of deze door te halen, nadat de zoon
hem op onder meer 28 april 2025 en 19 mei 2025 hierover had aangeschreven. Het is
echter voor een notaris niet mogelijk om, zonder medewerking van alle partijen, een
hypotheekakte te rectificeren en/of de hypotheek door te halen. In dit geval was het
dus voor de notaris niet mogelijk om het voorgaande te bewerkstelligen en werd dit
ook niet van hem verwacht. De kamer zal dit laatste klachtonderdeel ongegrond verklaren.
maatregel – de notaris
5.22. De notaris heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de hypotheekakte
te passeren zonder hierbij te voldoen aan de op hem rustende verplichtingen die volgen
uit art. 17 lid 1 jo. art. 43 lid 1 Wna. De kamer neemt in aanmerking dat (i) er in
zekere mate sprake is geweest van zelfstandige dossiervoering door de kandidaat-notaris
(de notaris was niet, dan wel zeer beperkt, betrokken in het voortraject van de transactie
en stond in geen van de e-mails tussen partijen in de cc) en (ii) het haar ambtshalve
bekend is dat de kandidaat-notaris ten tijde van deze transactie negen jaar ervaring
had en de notaris daarom ook enigszins mocht vertrouwen op juiste dossiervoering door
de kandidaat-notaris. Het voorgaande ontslaat de notaris echter niet van zijn eigen
verplichtingen op grond van art. 17 lid 1 jo. art. 43 lid 1 Wna. Dat geldt nog meer
omdat het de notaris duidelijk moet zijn geweest dat de ouders zich in een moeilijke
positie bevonden, omdat hun zoon in een financieel penibele situatie zat Dat had tot
extra zorgvuldigheid bij de notaris moeten leiden. De kamer rekent het de notaris
bijzonder aan dat hij de ouders onjuist heeft voorgelicht over het executierecht en
de voor de transactie vereiste toestemming van de eerste hypotheekhouder en dat een
bankhypotheek is gevestigd, terwijl dit niet (logisch) volgt uit de geldleningsovereenkomst.
Daarmee heeft de notaris het vertrouwen dat rechtzoekenden in het notariaat moeten
kunnen stellen ernstig geschaad.
De notaris heeft in zijn verweer noch ter zitting inzicht getoond in het bijzonder
onzorgvuldige van zijn handelen. De kamer acht de maatregel van schorsing voor de
duur van één week daarom passend en geboden.
maatregel – de kandidaat-notaris
5.23. De kandidaat-notaris heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door tegenover
klagers onvoldoende invulling te geven aan de op hem rustende verplichtingen uit art.
17 lid 1 jo. art. 43 lid 1 Wna. De kandidaat-notaris heeft weliswaar de hypotheekakte
niet gepasseerd, maar heeft wel directe, zelfstandige, betrokkenheid bij de afhandeling
van het dossier gehad, waarbij hij verantwoordelijk is geweest voor het gebrek aan
zorgvuldige, juiste, berichtgeving richting klagers. Aangezien de kandidaat-notaris
niet de eindverantwoordelijkheid draagt, acht de kamer voor hem de maatregel van berisping
passend en geboden.
griffierecht
5.24. Omdat de kamer een klachtonderdeel gegrond verklaart, dienen de notarissen
op grond van artikel 99 lid 5 Wna het voor klagers betaalde griffierecht van € 50,-
aan klagers te vergoeden.
kostenveroordeling
5.25. De kamer ziet aanleiding om de notarissen, gelet op artikel 103b lid 1
aanhef en sub a Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat per
1 januari 2021 (Staatscourant 29 december 2020, nr. 67893), te veroordelen in de kosten
die klagers in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs hebben moeten
maken, forfaitair vastgesteld op een bedrag van € 50,-.
5.26. De notarissen moeten het griffierecht (hiervoor onder 5.24) en de kosten
van klagers (hiervoor onder 5.25) binnen vier weken na het onherroepelijk worden van
deze beslissing aan klagers voldoen. Klagers dienen daartoe tijdig het hiervoor bestemde
rekeningnummer schriftelijk aan de notarissen door te geven.
5.27. Verder ziet de kamer, nu de kamer een klachtonderdeel gegrond verklaart
en de notarissen tevens een maatregel oplegt, in verband met het bepaalde bij artikel
103b, eerste lid onder b, Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat
2021 (Staatscourant 2020, nr. 67893), aanleiding om de notarissen te veroordelen in
de kosten die in verband met de behandeling van deze zaak zijn gemaakt. In beginsel
wordt per klacht een bedrag van € 2.000,- in rekening gebracht. Omdat de klachten
die klagers tegen de notarissen hebben geformuleerd (grotendeels) gelijkluidend zijn,
de notarissen daar samen op hebben gereageerd en de klachten vervolgens gecombineerd
mondeling zijn behandeld, ziet de kamer aanleiding om de kosten van deze procedures
gezamenlijk vast te stellen op een totaalbedrag van € 2.000,- (€ 1.000,- voor de notaris
en € 1.000,- voor de kandidaat-notaris). De notarissen dienen binnen vier weken na
het onherroepelijk worden van deze uitspraak elk in hun eigen zaak een bedrag van
€ 1.000,- aan de kamer te betalen. Daarvoor zullen zij een nota ontvangen van het
Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) in Utrecht.
5.28. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart de klachtonderdelen 1 en 4 jegens de notaris en klachtonderdeel 1 jegens
de kandidaat-notaris ongegrond;
- verklaart de klachtonderdelen 2 en 3 jegens de notaris en de kandidaat-notaris
gegrond;
- legt aan de notaris een schorsing op voor de duur van één week;
- legt aan de kandidaat-notaris een berisping op;
- veroordeelt de notarissen tot betaling aan klagers van de kosten van klagers van
€ 50,- en het griffierecht van € 50,- op de wijze en binnen de termijn zoals hiervóór
bepaald;
- veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten in verband met de behandeling
van de zaak, vastgesteld op een - bedrag van € 1.000,- op de wijze en binnen de termijn
zoals hiervóór bepaald;
- veroordeelt de kandidaat-notaris tot betaling van de kosten in verband met de
behandeling van de zaak, vastgesteld op een bedrag van € 1.000,- op de wijze en binnen
de termijn zoals hiervóór bepaald.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, N.C.H. Blankevoort,
W.A. Groen, K.Th.J. van Duin en A.J.H.M. Janssen, leden en uitgesproken in het openbaar
op 7 juli 2026 door mr. W.S.J. Thijs, voorzitter, in aanwezigheid van mr. N.E. Slump,
secretaris.
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig
dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het
gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).