ECLI:NL:TNORAMS:2026:5 Kamer voor het notariaat Amsterdam 778573 / NT RK 25/42

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2026:5
Datum uitspraak:	26-05-2026
Datum publicatie:	04-08-2026
Zaaknummer(s):	778573 / NT RK 25/42
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klagers stellen dat de notaris foutief zo niet frauduleus kosten bij klaagster heeft opgevoerd die niet voor haar rekening komen, namelijk Wwft-kosten, kantoorkosten en transactiekosten. (...) Klagers vermoeden dat de notaris veelvuldig van twee walletjes eet. Dat lijkt volgens hen op fraude.  De kamer heeft de klacht ongegrond verklaard en heeft hiertoe als volgt overwogen. Nu de drie kosten(posten), waar de klacht betrekking op heeft, door de notaris van de uiteindelijke nota van afrekening zijn verwijderd, is het directe belang van klaagster weg. Daarbij merkt de kamer op dat de kandidaat-notaris de concept nota van afrekening tijdig aan klaagster heeft verzonden. (...) Bij deze stand van zaken heeft klaagster hooguit nog een indirect belang (waren de kosten terecht opgevoerd). Daarover zijn klaagster en de notaris het niet eens. De kamer volgt hierin de lijn van de notaris. Anders dan klaagster stelt, kan er ook bij een ‘kosten koper’ transactie sprake zijn van kosten die voor rekening van de verkoper komen. Dat is hier aan de orde. De controle van de persoon van verkoper en de overboeking van gelden aan haar zijn kosten die aan de persoon van verkoper zijn verbonden en derhalve voor haar rekening komen. De  kantoorkosten kon de notaris, gezien artikel 7 van diens Algemene Voorwaarden, separaat in rekening brengen. De drie kosten(posten) zijn door de notaris dus in eerste instantie terecht in rekening gebracht bij klaagster.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 26 mei 2026 in de klacht met nummer 778573 / NT RK 25/42 van:

1. [klaagster],

wonende te [woonplaats]

en

2. [klager],

wonende te [woonplaats],

tegen:

[notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

gemachtigde: mr. P.H. Kramer, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna klaagster, klager (gezamenlijk: klagers) en de notaris genoemd.
 

1.          Ontstaan en loop van de procedure

1.1.      Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het klaagschrift met bijlagen van 11 november 2025;
- het verweerschrift van 14 januari 2026;
- de aanvullende stukken van klagers van 2 maart 2026.

1.2.      Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 14 april 2026 zijn klagers en de notaris, vergezeld door zijn gemachtigde, verschenen. De gemachtigde van de notaris heeft het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en partijen hebben vragen van de kamer beantwoord. Uitspraak is bepaald op heden.

2.         De feiten

2.1.      Op 17 september 2025 heeft klaagster haar in [woonplaats] gelegen  appartement aan de [adres] (hierna: het appartement) ‘kosten koper’ verkocht. Zij werd bijgestaan door een verkoopmakelaar. De koper van het appartement (hierna: de koper) heeft de notaris ingeschakeld om de koopovereenkomst en de levering van het appartement te verzorgen. Klager is de zoon van klaagster en hij heeft de contacten met het kantoor van de notaris onderhouden over de afhandeling van de transactie.

2.2.      De koopakte is voorafgaand aan de verkoop in concept aan klaagster en de koper toegestuurd en hierin staat voor zover van belang:
“Kosten en belastingen
Artikel 1
1. (…)
c. (…) De onderzoekskosten van de overige (openbare) registers en het Verificatie Informatie Systeem (VIS) en de over die kosten verschuldigde omzetbelasting met betrekking tot respectievelijk Verkoper en Koper, komen voor rekening van de Partij die het onderzoek betreft.
2.  De door de Vereniging of haar administratief beheerder eventueel in rekening te brengen kosten wegens uittreding respectievelijk toetreding, komen voor rekening van Verkoper respectievelijk Koper.
(…)
Algemene voorwaarden/beperking aansprakelijkheid/Privacyverklaring
Artikel 12
1. Op de door de Notaris te verlenen diensten zijn de door de Notaris gehanteerde “Algemene Voorwaarden”, (…) van toepassing. Deze Algemene Voorwaarden zijn aan het slot van dit koopcontract vermeld. (…)
2. Op grond van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) en aanverwante wet- en regelgeving, is de Notaris gehouden onderzoek te doen naar bij de transactie betrokken partijen en de herkomst van gelden. (…)”

2.3.      In Artikel 7 van de algemene voorwaarden van het notariskantoor, die aan het slot van de koopakte zijn opgenomen, staat onder meer het volgende:
“(…) Verschotten en een bedrag ter dekking van de algemene kantoorkosten worden separaat in rekening gebracht.”

2.4.      Op 19 september 2025 heeft een medewerker van het kantoor van de notaris klaagster in het kader van een cliëntonderzoek per e-mail gevraagd om bepaalde informatie en afgifte van onderliggende stukken (een PEP-verklaring en een kopie van haar identiteitsbewijs). In deze e-mail is uitgelegd dat dit cliëntonderzoek moet worden uitgevoerd in verband met de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van Terrorisme (Wwft). Door middel van een link is in deze e-mail verwezen naar de ‘Brochure Cliëntenonderzoek en meldplicht’ en naar de algemene voorwaarden van het notariskantoor.

2.5.      Op 15 oktober 2025 heeft een kandidaat-notaris werkzaam op het kantoor van de notaris (hierna: de kandidaat-notaris) klaagster een concept van de nota van afrekening toegestuurd waarop onder meer de volgende drie posten staan:

- Kosten Wwft-gerelateerde werkzaamheden (compliance)        € 60,-
- Kantoorkosten                                                                    € 75,-
- Kosten overboeking(en)                                                       € 20,-

2.6.      Op 16 oktober 2025 heeft klager de kandidaat-notaris gemaild dat klaagster en hij niet akkoord gaan met de genoemde drie posten en verzocht om aanpassing van de nota van afrekening.

2.7.      De kandidaat-notaris heeft klager nog diezelfde dag geantwoord dat hij de kantoorkosten na intern overleg heeft verwijderd uit de nota van afrekening. De Wwft-kosten en de kosten voor de overboeking(en) zijn in de aangepaste nota van afrekening gehandhaafd. De kandidaat-notaris heeft in zijn e-mail toegelicht dat die kosten ook de verkoper betreffen.  

2.8.      Klager heeft dezelfde dag daarop als volgt gereageerd:
“(…) Ik ga helaas niet akkoord met je voorstel van de kosten, conform koopakte zijn deze kosten niet voor ons omdat ze niet vooraf gemeld of afgesproken zijn.
We hebben inmiddels veel vastgoedtransacties gedaan en ik heb niet zo veel zin in dit spelletje. Kosten Wwft-gerelateerde werkzaamheden (compliance) gaat om gelden van koper, heeft niets met verkoper te maken want die maakt geen geld over.
Als je kosten wil opvoeren bij verkoper moet je dit vermelden op de koopakte, ook bank of transactiekosten, dat is verder niet gebeurd en daarmee zijn al deze kosten voor koper.”

Klager heeft bij bovengenoemde e-mail voorbeelden meegestuurd van twee andere notariskantoren die het volgens klager “gewoon netjes doen en alleen recherches opvoeren”.

2.9.      De kandidaat-notaris heeft dezelfde dag geantwoord dat de Wwft-kosten en de kosten voor de overboeking(en) in overleg met de notaris zijn geschrapt. De kandidaat-notaris heeft hierbij wel aangegeven dat de Wwft ook op de verkoper van toepassing is (“we moeten bijvoorbeeld checken of verkoper een politiek prominent persoon is en of verkoper op de sanctielijst voorkomt et cetera”).

2.10.    Met die laatste nota van afrekening heeft klaagster ingestemd. Het appartement is op 20 oktober 2025 geleverd aan de koper.

2.11.    Na ontvangst van de klacht heeft de gemachtigde van de notaris contact gezocht met klager, hem uitgelegd wat de grondslag was voor de drie aanvankelijk opgenomen kostenposten en gevraagd of klager, althans klaagster, openstond voor een minnelijke regeling. Klagers zijn hier niet op ingegaan.
 

3.          De klacht

Klagers stellen dat de notaris foutief zo niet frauduleus kosten bij klaagster heeft opgevoerd die niet voor haar rekening komen, namelijk Wwft-kosten, kantoorkosten en transactiekosten. In de koopakte is niet opgenomen dat die kosten voor rekening van de verkoper komen. Bovendien gaan de Wwft-kosten alleen koper aan, omdat hij degene is die geld overmaakt. Klagers vermoeden dat de notaris veelvuldig van twee walletjes eet. Dat lijkt volgens hen op fraude.  

4.          Het verweer

De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
 

5.          De beoordeling

5.1.      Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

(i)       ontvankelijkheid
5.2.      Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht toekomt, wordt eerst beoordeeld of klagers ontvankelijk zijn. Op grond van artikel 99 lid 1 Wna kunnen klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang worden ingediend. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat een rechtstreeks belang bij de klacht niet zonder meer is vereist, ook een indirect of afgeleid belang van klagers kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure door de wetgever beoogd.

5.3.      De klacht is op 11 november 2025 ingediend door klager, maar na navraag door de kamer liet klager weten dat de klacht kon worden beschouwd als ook door klaagster ingediend. De kamer toetst daarom separaat de ontvankelijkheid van klagers.

klager – geen redelijk belang
5.4.      Vast staat dat klager geen partij was bij de koopovereenkomst noch de leveringsakte en geen betalingen heeft verricht of ontvangen. Klager heeft slechts namens zijn moeder de contacten met het notariskantoor over de afhandeling van de transactie onderhouden. De kamer meent dat klager daarom geen redelijk belang heeft bij de klacht. Het enkele feit dat klager een nauwe band heeft met zijn moeder, zoals klager ter zitting heeft verklaard, is onvoldoende om klager in tuchtrechtelijke zin aan te merken als belanghebbende. De kamer oordeelt daarom dat klager op basis van het voorgaande niet-ontvankelijk is in de klacht.

klaagster – redelijk belang

5.5.      Klaagster was, in tegenstelling tot klager, partij bij de koopovereenkomst en de leveringsakte en heeft een betaling van het notariskantoor ontvangen (waar de concept nota’s van afrekening aan voorafgingen). Daarmee heeft klaagster een redelijk belang bij de klacht. Dat de klacht zich concentreert op de concept nota’s van afrekening en niet op de definitieve nota van afrekening waar de kosten waar de klacht op ziet uit zijn verwijderd, zoals door de notaris aangevoerd, maakt dit niet anders. De kamer oordeelt daarom dat klaagster ontvankelijk is in de klacht.

(ii)       inhoudelijk
5.6.      Nu de drie kosten(posten), waar de klacht betrekking op heeft, door de notaris van de uiteindelijke nota van afrekening zijn verwijderd, is het directe belang van klaagster weg. Daarbij merkt de kamer op dat de kandidaat-notaris de concept nota van afrekening tijdig aan klaagster heeft verzonden. Dit heeft klaagster de ruimte gegeven om vragen te stellen en voorstellen te doen, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot het verwijderen van de drie kostenposten. Anders dan klaagster ter zitting aangaf heeft de (kandidaat-)notaris niet toegegeven dat de kostenposten ten onrechte op de concept nota stonden. Ze zijn uit coulance van de nota verwijderd.

5.7.      Bij deze stand van zaken heeft klaagster hooguit nog een indirect belang (waren de kosten terecht opgevoerd). Daarover zijn klaagster en de notaris het niet eens. De kamer volgt hierin de lijn van de notaris. Anders dan klaagster stelt, kan er ook bij een ‘kosten koper’ transactie sprake zijn van kosten die voor rekening van de verkoper komen. Dat is hier aan de orde. De controle van de persoon van verkoper en de overboeking van gelden aan haar zijn kosten die aan de persoon van verkoper zijn verbonden en derhalve voor haar rekening komen. De  kantoorkosten kon de notaris, gezien artikel 7 van diens Algemene Voorwaarden, separaat in rekening brengen. De drie kosten(posten) zijn door de notaris dus in eerste instantie terecht in rekening gebracht bij klaagster. De kamer zal de klacht daarom ongegrond verklaren.

5.8.      Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
 

6.          De beslissing

De kamer voor het notariaat:

- verklaart klager niet-ontvankelijk in de klacht;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.L.S. Kalff, voorzitter, J.J. Dijk, W.A. Groen, A.C. Stroeve en A.J.H.M. Janssen, leden.

Uitgesproken in het openbaar op 26 mei 2026 door mr. M.L.S. Kalff, voorzitter, in aanwezigheid van mr. N.E. Slump, secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).