Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2026:10 Kamer voor het notariaat Amsterdam 778990 / NT 25/45 778996 / NT 25/46 778999 / NT 25/47
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2026:10 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 28-07-2026 |
| Datum publicatie: | 24-09-2026 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Overig |
| Beslissingen: | Klacht gegrond met waarschuwing |
| Inhoudsindicatie: | De klacht ziet op het inschrijven van een kadasterverklaring door de notaris, dan wel de kandidaat-notarissen die de kwestie zelf niet inhoudelijk hebben behandeld, maar alleen – als waarnemer – de verklaringen hebben afgerond die de notaris had voorbereid. In de kern komen deze klachtonderdelen erop neer dat de (kandidaat-)notarissen niet zorgvuldig hebben gehandeld door, zonder nader onderzoek, over te gaan tot inschrijving van de koop met de tien kadasterverklaringen.De notaris stelt dat de kandidaat-notarissen mochten afgaan op wat de notaris hen over de kwestie heeft meegedeeld en verklaard. Bij de behandeling van dit dossier hebben elk van beide kandidaat-notarissen zelfstandig, als waarnemer, één van de tien akten gepasseerd. De (kandidaat-)notarissen zijn daarom in gelijke mate tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor hetgeen klager hen verwijt. De kamer constateert met de notarissen dat inschrijving van de koop op grond van artikel 7:3 BW niet expliciet is uitgesloten in de overeenkomst. Partijen twisten in dit verband over de vraag of de overeenkomst zich (daarmee) leent voor inschrijving. Het is echter niet aan de kamer om die vraag te beantwoorden. De vraag die voorligt, is of de notarissen in de gegeven omstandigheden onzorgvuldig hebben gehandeld door tot inschrijving over te gaan. Naar het oordeel van de kamer is dat het geval en hebben de (kandidaat-)notarissen de zorgvuldigheidsnorm geschonden door na te laten nader onderzoek te doen alvorens tot inschrijving van de koop over te gaan. De kamer acht hiervoor de maatregel van waarschuwing passend en geboden. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 28 juli 2026 in de klachten met nummers C/13/778990 / NT 25/45, C/13/778996
/ NT 25/46 en C/13/778999 / NT 25/47 van:
[klager],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
gemachtigden: mr. L. Wijnbergen en mr. J.S. Knot, advocaten te Groningen,
tegen:
1. [notaris],
notaris te [vestigingsplaats],
2. [kandidaat-notaris 1],
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats]
en
3. [kandidaat-notaris 2],
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Heemstede.
Partijen worden hierna klager, de notaris en de kandidaat-notarissen (de notaris en de kandidaat-notarissen gezamenlijk: de notarissen) genoemd.
1. Ontstaan en loop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het klaagschrift met bijlagen van 17 november 2025;
- het verweerschrift met bijlage van 27 januari 2026.
1.2. Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 9 juni 2026 zijn klager,
vergezeld door zijn gemachtigden, en de notarissen, vergezeld door hun gemachtigde,
verschenen. De gemachtigden hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen
en partijen hebben vragen van de kamer beantwoord. Uitspraak is bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Klager en zijn echtgenote (hierna: de echtgenote) bezitten in privé een
zeer aanzienlijke vastgoedportefeuille. Daarnaast is klager (direct dan wel indirect)
bestuurder en aandeelhouder van verschillende entiteiten (hierna: het [naam klager]
concern) die ook vastgoed in eigendom hebben.
2.2. Op 22 juni 2023 hebben klager en zijn echtgenote een participatie- en
samenwerkingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten met een derde (een besloten
vennootschap, hierna: partij A), in het kader van het beheer van de vastgoedportefeuille
van klager en zijn echtgenote. Partij A zou hen bijstaan op juridisch strategisch,
financieel en inhoudelijk vlak om de onderneming van het [naam klager] concern te
stabiliseren en de potentieel aanwezige waarde van het concern zo goed mogelijk te
realiseren voor de betrokken partijen en stakeholders. In ruil daarvoor zouden klager
en zijn echtgenote 20% van al hun vastgoedbelangen, zowel in privé als in de vorm
van vennootschapsstructuren en samenwerkingsverbanden, aan partij A overdragen tegen
een koopprijs van € 1 (artikel 7 van de overeenkomst).
2.3. Nadien hebben klager, zijn echtgenote en partij A in drie addenda aanvullende
afspraken op de overeenkomst gemaakt. Voor zover van belang luiden deze als volgt.
2.3.1. Volgens artikel 4 van Addendum I, gesloten op 8 december 2023, hebben
partijen artikel 7 van de overeenkomst integraal vervangen door:
a) de afspraak dat klager, zijn echtgenote en partij A een koopovereenkomst sluiten
op grond waarvan klager en zijn echtgenote aan partij A zullen leveren een (onverdeeld)
aandeel van 20% in het vastgoed dat hen gezamenlijk in eigendom toebehoort, voor een
koopprijs van € 1, mits dat behoort tot het box 3 vermogen als bedoeld in de Wet op
de inkomstenbelasting 2021 en voor zover dit in gebruik is bij derden (nieuw artikel
7.1 sub ii van de overeenkomst); en
b) de afspraak dat partij A een notaris opdracht zal geven om de levering van genoemd
vastgoed te verzorgen, waarbij als uitgangspunt geldt dat voorafgaande toestemming
van derden wordt verzocht (hierna: Voorwaarde I), indien deze nodig is voor de levering
van het onroerend goed (nieuw artikel 7.3 sub b van de overeenkomst). Als die toestemming
niet wordt verkregen, kwalificeert dit niet als een tekortkoming van klager of zijn
echtgenote (nieuw artikel 7.3 sub c van de overeenkomst) en verplichten partijen zich
om weer met elkaar in overleg te treden om te komen tot een alternatief dat zo dicht
mogelijk bij de gemaakte afspraken ligt (nieuw artikel 7.3 sub d van de overeenkomst).
2.3.2. In Addendum II, gesloten op 26 april 2024, hebben partijen:
a) in artikel 1.1 artikel 7.1 sub ii van de overeenkomst gewijzigd in die zin dat
aan de gemaakte afspraken over de levering van het aandeel van 20% in het vastgoed
is toegevoegd dat daarbij moet worden uitgegaan van de situatie per 22 juni 2023,
rekening houdend met de (eventuele) mutaties die nadien met toestemming van partij
A hebben plaatsgevonden;
b) in artikel 1.2: de leveringsdatum (ook voor 20% van te leveren certificaten in
[naam klager] Beheer B.V.) bepaald, te weten het moment dat beide vermogens, waarvan
20% zal worden geleverd, geconsolideerd bezien een loan-to-value hebben van 60% of
lager (hierna: Voorwaarde II);
c) in artikel 1.5 sub a: afgesproken dat klager en zijn echtgenote niet zonder voorafgaande
schriftelijke toestemming van partij A zullen overgaan tot:
i) vervreemding en/of bezwaring van (het geheel of gedeelten van) het vastgoed;
en
ii) vervreemding, bezwaring en/of verkrijging van (het geheel of gedeelten van)
vastgoed dat behoort tot of – door de betreffende voorgenomen verkrijging – gaat behoren
tot het vermogen van vennootschappen waarin [naam klager] Beheer B.V. enig direct
of indirect belang houdt; en
d) in artikel 1.5 sub b: afgesproken dat partij A zich verplicht om haar medewerking
aan het verlenen van toestemming niet op onredelijke gronden te onthouden.
2.3.3. In Addendum III, gesloten op 19 september 2024, hebben partijen:
a) in artikel 1.2 opgenomen dat de in Addendum I en Addendum II overeengekomen toestemmingsregelingen
(waarbij partij A toestemming moest verlenen) integraal komen te vervallen zodat klager
en zijn echtgenote vrij kunnen en mogen beschikken (vervreemden, bezwaren of verkrijgen)
over het vastgoed zonder dat daar (enige) voorafgaande toestemming van partij A voor
nodig is;
b) in artikel 1.4: als aanvulling op artikel 7.1 sub ii toegevoegd dat partij A
bij de levering van een (onverdeeld) aandeel van 20% van het vastgoed verplicht is
de aan het betreffende vastgoed verbonden (hypothecaire) schuld(en) (mede) voor haar
rekening te nemen, voor een aandeel van 20%.
c) in artikel 2.1 opgenomen dat de overeenkomst, Addendum I, II en III worden geacht
een onverbrekelijk geheel te vormen, waardoor tussen partijen één rechtsverhouding
ontstaat: en
d) in artikel 2.2 opgenomen dat voor zover Addendum III afwijkt van de overeenkomst,
Addendum I en II de bepalingen van Addendum III prevaleren.
2.4. Medio september 2025 heeft partij A de notaris verzocht de koop van het
vastgoed, zoals vastgelegd in de overeenkomst en de drie addenda, in te schrijven
in het Kadaster. Daarna heeft de notaris de beschikking gekregen over een e-mail van
24 september 2025 waarin de advocaat van klager aan de advocaat van partij A onder
meer het volgende heeft geschreven:
“(…) 5. Zoals u cliënte weet, is er een aantal schuldeisers die geruime tijd aandringen op
(terug)betaling van de verstrekte financieringen. Eén daarvan is, zoals uw cliënte
ook weet, de heer [X]. [X] heeft recentelijk de druk zodanig sterk opgevoerd, dat
er verlof is gevraagd en verkregen om beslag te mogen leggen. Een dergelijke beslaglegging
zou grote consequenties hebben voor de bedrijfsvoering, niet in de laatste plaats
nu zulks een opeisingsgrond zou zijn voor de (andere) financieringsovereenkomsten.
Met andere woorden: een dergelijke beslaglegging zou hoogstwaarschijnlijk leiden tot
de toestand waarin cliënt c.q. het [naam klager]-concern zal ophouden te betalen;
een faillissement dus.
6. Onder die druk en uiteraard ook om die desastreuze gevolgen (ook voor het belang
van uw cliënte) te voorkomen, is de LOI met [Y] aangegaan. [X] heeft te kennen gegeven
bereid te zijn om in afwachting van de afwikkeling van de deal met [Y] geen (rechts)maatregelen
te treffen, ongetwijfeld omdat hij in die deal zou worden afgelost. Het voorgaande
betekent derhalve ook, dat zonder deal met [Y] het geschetste scenario zich alsnog
zal voltrekken en juist daarom is overeenstemming tussen onze beider cliënten van
zo’n groot belang – in ieders belang.”
2.5. De notarissen hebben uitvoering gegeven aan het verzoek van partij A,
door middel van het inschrijven van tien kadasterverklaringen in de periode tussen
30 september en 16 oktober 2025. Hiervan zijn acht kadasterverklaringen gepasseerd
en ingeschreven door de notaris en één door ieder van de kandidaat-notarissen in de
waarneming. De inhoud van de verklaringen is gelijkluidend, met uitzondering van de
onroerende goederen die erin worden genoemd. In totaal ging het om 284 objecten. In
de kadasterverklaringen staat:
- dat partij A met klager – handelend voor zichzelf en als bestuurder van de vennootschappen
die tot het [naam klager] concern behoren – en zijn echtgenote een koopovereenkomst
heeft gesloten met betrekking tot de in die verklaring omschreven registergoederen,
en dat van die overeenkomst blijkt uit, kort gezegd, een overeenkomst van 23 juni
2023 en drie addenda (daarna samen: het koopcontract);
- dat de notaris onder het koopcontract een door hem ondertekende en gedateerde
verklaring in de zin van artikel 7:3 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW)
heeft opgenomen; en
- dat het koopcontract genoegzaam aantoont dat het in te schrijven feit zich inderdaad
heeft voorgedaan.
Aan elk van de verklaringen is een verkort uittreksel van de overeenkomst en de
addenda gehecht. Dit uittreksel bestaat uit een vermelding van de betrokken partijen
en een citaat van (een gedeelte van) de versie van artikel 7.1. sub ii zoals opgenomen
in Addendum I (en vermeldt dus niet de wijzigingen die Addendum II en III in dit artikel
hebben aanbracht, zoals hiervoor onder 2.3.2. en 2.3.3. genoemd). Andere bepalingen
uit de overeenkomst of de addenda zijn in het uittreksel niet genoemd.
2.6. Bij (separate, maar nagenoeg gelijkluidende) brieven van 5 november 2025
heeft (de advocaat van) klager de notarissen gesommeerd de door hen verrichte inschrijvingen
door te halen, omdat zij volgens klager niet hadden moeten meewerken aan deze inschrijvingen.
In deze brieven heeft klager erop gewezen dat hij door die inschrijvingen het betreffende
vastgoed nu niet kan bezwaren of vervreemden en dat hij nu niet in staat is de herfinancieringen
aan te gaan die broodnodig zijn voor zijn onderneming.
2.7. Bij e-mail van 7 november 2025 heeft de notaris geantwoord dat artikel
7:3 BW niet is uitgesloten in de tussen partijen gemaakte afspraken, dat hij als notaris
een ministerieplicht heeft en daarbij ook de belangen van partij A heeft meegewogen.
Hij heeft de visie van klager voorgelegd aan partij A, met het verzoek daar zo spoedig
mogelijk op te reageren. Daarnaast heeft hij klager de suggestie gedaan om met partij
A in overleg te treden, omdat het hem niet vrij staat om een door de koper ingeschreven
koop in opdracht van verkoper door te halen.
2.8. Partij A heeft geen aanleiding gezien mee te werken aan een algehele doorhaling
van de inschrijvingen. Wel heeft overleg tussen klager en partij A erin geresulteerd
dat de notaris op 24 november 2025 van partij A de opdracht heeft gekregen om de inschrijving
voor zes panden op te heffen. Als reden daarvoor heeft partij A gegeven dat zij haar
goede wil wenste te tonen, onder voorbehoud van alle rechten en weren. Voor het overige
weigert partij A mee te werken aan doorhaling.
2.9. Op 4 december 2025 zijn drie verklaringen van gedeeltelijke waardeloosheid
in het Kadaster ingeschreven.
3. De klacht
De klacht bestaat uit vijf onderdelen:
3.1. Ten eerste verwijt klager de notarissen dat zij de akten hebben gepasseerd
en ingeschreven bij het Kadaster, in de wetenschap dat klager en partij A in Addendum
III expliciet en weloverwogen de mogelijkheid van Vormerkung hadden uitgesloten, zodat
de notarissen wisten of hoorden te begrijpen dat de akten door hen in strijd met de
afspraken tussen partijen waren opgesteld en ingeschreven.
3.2. Ten tweede verwijt klager de notarissen dat zij de akten hebben gepasseerd
en ingeschreven in de wetenschap dat klager op grond van Addendum III tot het moment
van levering objecten vrijelijk mocht vervreemden en verwerven zonder enige vorm van
toestemming en/of medewerking van partij A, zodat het voor de notarissen duidelijk
had moeten zijn dat voorafgaand aan levering niet kon worden vastgesteld op welke
objecten partij A daadwerkelijk aanspraak kon maken. De objecten waren hierdoor niet
bepaalbaar. De notarissen hebben miskend dat deze afspraak naar zijn aard in de weg
staat aan Vormerkung.
3.3. Ten derde verwijt klager de notarissen dat zij de akten hebben gepasseerd
en ingeschreven zonder te onderzoeken of aan Voorwaarde I en II voor levering was
voldaan – wat niet het geval was en in de nabije toekomst ook niet zal zijn – en zonder
(kenbaar) te onderzoeken of de objecten die in de akten zijn genoemd, bij klager in
box 3 vallen en in gebruik zijn bij derden, en dus onder de overeenkomst en addenda
vallen.
3.4. Ten vierde verwijt klager de notarissen dat zij in de akten een onjuiste
en onvolledige samenvatting van de overeenkomst inclusief addenda hebben opgenomen.
Zij hebben Voorwaarde I en II uit Addendum I en II weggelaten en alleen geciteerd
uit een bepaling die nadien is gewijzigd en aangevuld. Hierdoor is in de openbare
registers een onjuist beeld geschetst van de gemaakte afspraken, wat nadelige gevolgen
voor klager heeft.
3.5. Het vijfde en laatste verwijt dat klager de notarissen maakt, is dat zij
hebben meegewerkt aan wanprestatie van partij A en niet bereid waren die wanprestatie
op te heffen nadat zij daarop werden aangesproken.
4. Het verweer
De notarissen hebben de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn
notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen
ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze
wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte
van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een
behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze
van de notarissen een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
rolverdeling notaris en kandidaat-notarissen
5.2. De vijf klachtonderdelen richten zich tegen de notarissen gezamenlijk.
De notaris heeft in zijn verweer aangevoerd dat hij de verantwoordelijkheid neemt
voor alle inschrijvingen, ook die inschrijvingen die zijn verricht door de kandidaat-notarissen.
De kandidaat-notarissen hebben de kwestie zelf niet inhoudelijk behandeld, maar alleen
– als waarnemer – de verklaringen afgerond die de notaris had voorbereid, omdat de
notaris op die dagen niet zelf beschikbaar was. De kandidaat-notarissen mochten afgaan
op wat de notaris hen over de kwestie heeft meegedeeld en verklaard, aldus de notaris.
De vraag ligt dan ook voor of, en zo ja in hoeverre, de kandidaat-notarissen eveneens
tuchtrechtelijk verantwoordelijk zijn voor de behandeling van het dossier.
5.3. Bij de beantwoording van die vraag stelt de kamer voorop dat een kandidaat-notaris,
die als waarnemer van een notaris optreedt, zelf tuchtrechtelijk verantwoordelijk
is voor de door hem als waarnemer verrichte ambtshandelingen. Dit volgt – impliciet
– uit artikel 1 lid 1 sub c Wna. Die zelfstandige positie van de waarnemend kandidaat-notaris
kan ook worden afgeleid uit artikel 29 lid 7 Wna. Dat artikel bepaalt dat de waargenomen
notaris onbevoegd is zolang de waarnemend kandidaat-notaris bevoegd is.
5.4. Bij de behandeling van dit dossier hebben elk van beide kandidaat-notarissen
zelfstandig, optredend als waarnemer van de notaris, één van de tien akten gepasseerd.
De notarissen en de kandidaat-notarissen zijn daarom in gelijke mate tuchtrechtelijk
verantwoordelijk voor hetgeen klager hen verwijt. De kandidaat-notarissen hebben overigens
ieder ter zitting verklaard dat zij – voorafgaand aan het passeren van de desbetreffende
akte – ook gecontroleerd hebben of zij de koop konden inschrijven, waarbij zij tot
dezelfde conclusie kwamen als de notaris. Dat de notaris de akten zelf heeft voorbereid,
hij op de dagen waarop de kandidaat-notarissen als waarnemer optraden niet beschikbaar
was en hij zelf de overige acht akten heeft gepasseerd, doet hier niets aan af. Er
zijn de kamer geen feiten of omstandigheden bekend geworden die tot een andere conclusie
leiden. De kamer acht het in de gegeven omstandigheden daarom passend om de notaris
en de kandidaat-notarissen in gelijke mate tuchtrechtelijk verantwoordelijk te houden
voor de gang van zaken en behandelt de klachtonderdelen hierna voor hen gezamenlijk.
klachtonderdelen 1, 2 en 3
5.5. De kamer ziet aanleiding de eerste drie klachtonderdelen vanwege de onderlinge
samenhang gezamenlijk te behandelen. In de kern komen deze klachtonderdelen erop neer
dat de notarissen niet zorgvuldig hebben gehandeld door, zonder nader onderzoek, over
te gaan tot inschrijving van de koop met de tien kadasterverklaringen.
5.6. De kamer constateert met de notarissen dat inschrijving van de koop op
grond van artikel 7:3 BW niet expliciet is uitgesloten in de overeenkomst. Partijen
twisten in dit verband over de vraag of de overeenkomst zich (daarmee) leent voor
inschrijving. Het is echter niet aan de kamer om die vraag te beantwoorden. De vraag
die voorligt, is of de notarissen in de gegeven omstandigheden onzorgvuldig hebben
gehandeld door tot inschrijving over te gaan. Naar het oordeel van de kamer is dit
het geval en zij overweegt hiertoe als volgt.
5.7. Een notaris heeft een bijzondere positie in de Nederlandse rechtsorde,
omdat hij met uitsluiting van anderen bevoegd is authentieke akten te verlijden in
de gevallen waarin de wet dit opdraagt of een partij zulks verlangt. Artikel 21 lid
1 Wna verplicht de notaris de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een
partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Dit wordt ministerieplicht genoemd.
De notaris dient zijn dienst evenwel te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging
of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht
of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk
een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor
weigering heeft (artikel 21 lid 2 Wna). Bij gerede twijfel aan de goede bedoelingen
van zijn cliënt dient de notaris zijn dienst te weigeren of zich door nader onderzoek
te overtuigen van het geoorloofde karakter ervan (Kamerstukken II 2009-2010, 32 250,
nr. 3, p. 20).
5.8. Een notaris moet het ambt daarnaast in onafhankelijkheid uitoefenen en
de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze
en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna). Dit
zijn niet noodzakelijk de partijen bij de akte. De functie van de notaris in het rechtsverkeer
verplicht hem namelijk onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor
de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten
van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris
gegronde redenen heeft als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde
dienstverlening te weigeren of op te schorten.
5.9. Hier ging het om inschrijving van de koop op verzoek van partij A als
koper, zonder medeweten van klager als verkoper. Klager was niet betrokken bij deze
inschrijving, maar deze ambtsverrichting had voor hem wel gevolgen. Inschrijving van
koop op grond van artikel 7:3 BW tast namelijk de vrijheid van een eigenaar aan om
vrij over de objecten, die onderwerp zijn van de koop, te beschikken.
5.10. De notarissen stellen hiertegenover dat zij in dit geval snel dienden te
handelen vanwege het feit dat ten laste van klager op elk moment beslag gelegd kon
worden en er aan de zijde van partij A de vrees bestond dat het recht op levering
illusoir zou kunnen worden doordat de onroerende zaken beslagen zouden kunnen worden
en/of klager failliet zou gaan. De hiervoor onder 2.4 aangehaalde brief bevestigde
dit beeld. Partij A had daarom een groot en ook spoedeisend belang bij inschrijving
van de koop, terwijl deze inschrijving geen ingrijpend karakter had. De inschrijving
verandert immers niet de eigendom en komt na ommekomst van zes maanden ook weer te
vervallen, aldus de notarissen.
5.11. De kamer volgt de notarissen hierin niet. Klager heeft allereerst toegelicht
dat de inschrijving voor hem wel degelijk (grote) gevolgen heeft gehad. Hierdoor was
hij beperkt in de volledige vrijheid om – zoals met partij A in Addendum III was overeengekomen
– vrijelijk te beschikken over het vastgoed. Het feit dat partij A zich achteraf bereid
heeft getoond om voor een aantal panden de Vormerkung op te heffen maakt dat niet
anders. Daarnaast is klager – zoals hij onweersproken stelt – door de inschrijving
belemmerd in zijn mogelijkheden herfinanciering te verkrijgen voor zijn onderneming
en heeft de inschrijving voor zijn onderneming een groot financieel risico opgeleverd.
De beperking van de bewegingsvrijheid van klager was dan ook een vergaand middel en
er ontstond daarom een spanningsveld tussen de volledige vrijheid van klager om over
de objecten te beschikken en de gevolgen van de inschrijving. Daarnaast betrof het
geen alledaagse koop; de koop zag op een omvangrijke portefeuille en was opgenomen
in een niet eenvoudig te duiden participatie- en samenwerkingsovereenkomst met drie
addenda, waarin nog nadere afspraken waren geformuleerd en voorwaarden aan de koop
waren verbonden. De objecten die onderwerp waren van de koop waren dan ook onvoldoende
bepaalbaar aan de hand van de overeenkomst alleen. De notaris stelt wel dat hij zich
in de bedoeling van de overeenkomst heeft verdiept, maar uit zijn toelichting blijkt
dat hij zich daarbij alleen heeft laten leiden door informatie die partij A aan hem
heeft verschaft.
5.12. De kamer kan niet vaststellen dat de notarissen dienst hadden moeten weigeren.
Rekening houdend met de genoemde omstandigheden had het echter op de weg van de notarissen
gelegen om in elk geval (nader) onderzoek te doen en (meer) vragen te stellen aan
partij A, alvorens tot inschrijving van de koop over te gaan. Een alternatief was
geweest om de door partij A gewenste inschrijving aan klager voor te leggen. Het is
de kamer niet gebleken dat er (nader) onderzoek is uitgevoerd door (één van) de notarissen
en de inschrijving is ook niet aan klager voorgelegd. De kamer zal deze drie klachtonderdelen
daarom gegrond verklaren.
klachtonderdeel 4
5.13. Ook dit klachtonderdeel acht de kamer gegrond. Met het zeer summiere en
voor een deel onjuiste uittreksel van de overeenkomst en de addenda hebben de notarissen
een onjuiste en onvolledige weergave van de afspraken tussen partijen gegeven. Hierdoor
is in de openbare registers een onjuist beeld geschetst van de gemaakte afspraken,
wat nadelige gevolgen voor klager heeft gehad. Zie ook onderdeel 5.11 hiervoor.
klachtonderdeel 5
5.14. De kamer komt niet toe aan de beoordeling van de vraag of er sprake is
van wanprestatie waaraan de notarissen al dan niet hebben meegewerkt. Reden hiervoor
is dat nader onderzoek naar de (tegenstrijdige) belangen van de partijen die bij de
overeenkomst betrokken waren, is uitgebleven (zoals hiervoor onder 5.12. overwogen).
Hierdoor is het niet mogelijk om te beoordelen of de koop voor inschrijving in aanmerking
komt en dus ook niet of de notarissen al dan niet hebben meegewerkt aan wanprestatie.
De kamer zal dit klachtonderdeel dan ook ongegrond verklaren.
maatregel
5.15. Vanwege het hiervoor onder 5.2. tot en met 5.4. overwogene, maakt de kamer
bij het opleggen van een maatregel geen onderscheid tussen de notaris en de kandidaat-notarissen.
5.16. De kamer is van oordeel dat de notarissen de zorgvuldigheidsnorm hebben
geschonden door na te laten nader onderzoek te doen alvorens tot inschrijving van
de koop over te gaan. De kamer acht hiervoor de maatregel van waarschuwing passend
en geboden.
griffierecht
5.17. Omdat de kamer een klachtonderdeel gegrond verklaart, dienen de notarissen
op grond van artikel 99 lid 5 Wna het door klager betaalde griffierecht van € 50 aan
klager te vergoeden.
kostenveroordeling
5.18. De kamer ziet aanleiding om de notarissen, gelet op artikel 103b lid 1
aanhef en sub a Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat per
1 januari 2021 (Staatscourant 29 december 2020, nr. 67893), te veroordelen in de kosten
die klager in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten
maken, forfaitair vastgesteld op een bedrag van € 50.
5.19. De notarissen dienen het griffierecht (hiervoor onder 5.17) en de kosten
van klager (hiervoor onder 5.18) binnen vier weken na het onherroepelijk worden van
deze beslissing aan klager te voldoen. Klager dient daartoe tijdig het hiervoor bestemde
rekeningnummer schriftelijk aan de notarissen door te geven.
5.20. Verder ziet de kamer, nu de kamer een klachtonderdeel gegrond verklaart
en de notarissen tevens een maatregel oplegt, in verband met het bepaalde bij artikel
103b, eerste lid onder b, Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat
2021 (Staatscourant 2020, nr. 67893), aanleiding om de notarissen te veroordelen in
de kosten die in verband met de behandeling van deze zaak zijn gemaakt. In beginsel
wordt per klacht een bedrag van € 2.000 in rekening gebracht. Omdat de klachten die
klager tegen de notarissen heeft geformuleerd (grotendeels) gelijkluidend zijn, de
notarissen daar samen op hebben gereageerd en de klachten vervolgens gecombineerd
mondeling zijn behandeld, ziet de kamer aanleiding om de kosten van deze procedures
gezamenlijk vast te stellen op een totaalbedrag van € 3.000 (€ 1.000 voor elk van
de notarissen). De notarissen dienen binnen vier weken na het onherroepelijk worden
van deze uitspraak elk in hun eigen zaak een bedrag van € 1.000 aan de kamer te betalen.
Daarvoor zullen zij een nota ontvangen van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak
(LDCR) in Utrecht.
5.21. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart de klachtonderdelen 1, 2 en 3, zoals omschreven onder 5.5 en 5.6, en klachtonderdeel
4 gegrond;
- verklaart klachtonderdeel 5 ongegrond;
- legt de notarissen de maatregel van waarschuwing op;
- veroordeelt de notarissen tot betaling aan klager van € 50 aan griffierecht en
€ 50 in de kosten in verband met de behandeling van de klacht, op de wijze en binnen
de termijn als hiervóór bepaald;
- veroordeelt de notarissen elk tot betaling van € 1.000 in de kosten voor de behandeling
van hun eigen zaak door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór bepaald.
Deze beslissing is gegeven door mrs. S.P. Pompe, voorzitter, M.L.S. Kalff, W.A.
Groen, E.F. van Bolhuis en O. Schlaman, leden. Bij afwezigheid van de voorzitter uitgesproken
in het openbaar op 28 juli 2026 door mr. M.L.S. Kalff, voorzitter, in aanwezigheid
van mr. N.E. Slump, secretaris.
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).