ECLI:NL:TNORAMS:2015:2 Kamer voor het notariaat Amsterdam 570050/NT 14-52 P

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2015:2
Datum uitspraak:	13-01-2015
Datum publicatie:	11-02-2015
Zaaknummer(s):	570050/NT 14-52 P
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Bij uitgebreid gemotiveerde beschikking van de Rechtbank Amsterdam van 7 september 2011 is het verzoek tot machtiging tot verkoop van de onroerend goed portefeuille van klaagster aan [naam] B.V. en [naam] B.V. toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter geoordeeld dat, - gezien de urgentie van het verzoek en de overige omstandigheden zoals genoemd onder e. van deze beslissing - , het in het belang van klaagster was de machtiging tot verkoop van de onroerend goed portefeuille aan de curator van klaagster te geven. De notaris voert terecht aan dat het niet aan hem is om deze beslissing te beoordelen. Ook was er voor hem geen aanleiding om te menen dat de curator deze beslissing op valse gronden had verkregen of dat door het uitvoeren van deze beslissing klaagster zou worden benadeeld. Onder deze omstandigheden moest de notaris – gelet op zijn ministerieplicht -  tot passeren van de leveringsakte overgaan. Deze klacht is derhalve ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 13 januari 2015 in de klacht met nummer 570050 / NT 14-52 P van:

[klaagster],

wonende te [woonplaats],

klaagster,

tegen:

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris.

1. Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

-        klaagschrift met bijlagen van 31 juli 2014, ingekomen op 1 augustus 2014,

-        verweerschrift met bijlagen van 2 september 2014, ingekomen op 4 september 2014.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 18 november 2014 zijn klaagster en de notaris verschenen. Op de zitting hebben partijen het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. Bij beschikking van de kantonrechter te Amsterdam van 18 april 2011 is klaagster wegens een geestelijke stoornis onder curatele gesteld met benoeming van mr. [naam] (hierna: de curator) tot curator.
2. Op 29 februari 2012 heeft de Gemeente Amsterdam klaagster bij brief een gecombineerde aanslag en kennisgeving waardebeschikkingen toegezonden, waarin aan de navolgende woningen de navolgende WOZ-waarde per 01-01-2011 is toegekend: aan de woning op [adres] te [woonplaats] € 254.000,00, aan de woning [adres] te [woonplaats] € 304.000,00, aan de woning aan [adres] te [woonplaats] € 211.000,00, aan de woning te [adres] te [woonplaats] € 176.000,00 en aan de woning aan [adres] te [woonplaats] € 246.500,00. Klaagster was op dat moment eigenaar van genoemde woningen.
3. Op 7 september 2012 heeft [de curator], handelend in zijn hoedanigheid van curator van klaagster, ten kantore van de notaris het voorlopig koopcontract ten aanzien van de verkoop van een aantal woningen te [woonplaats] en [woonplaats] van klaagster, waaronder de woningen genoemd in 1b, ondertekend. De koopprijs bedroeg tezamen € 1.925.000,00.   In deze koopovereenkomst is o.a. de volgende bepaling opgenomen (pagina 22 onder artikel 13 c) : “(..) in de koop is tevens begrepen alle inventaris zich bevindende in de onder het verkochte begrepen onroerende zaken die blijkens het bepaalde in de betreffende huurovereenkomsten gemeubileerd zijn verhuurd. Verkoper garandeert koper te dier zake volledig bevoegd en gerechtigd te zijn tot verkoop en levering van vorenbedoelde inventaris en dat vorenbedoelde inventaris onbezwaard aan koper zal worden geleverd. (..).“
4. De akte tot levering van de hierna onder e. genoemde woningen is ten overstaan van de notaris verleden op 7 september 2012.
5. Bij beschikking van de rechtbank Amsterdam op 7 september 2012, heeft de kantonrechter (hierna: de kantonrechter) geoordeeld, voor zover van belang,: ”(..) Tot de goederen van betrokkene behoren diverse woningen in [woonplaats] en [woonplaats], hierna te noemen: de onroerend goed portefeuille. De onroerend goed portefeuille bestaat uit de woningen gelegen aan [adres] te [woonplaats], [woonplaats] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats], [adres] te [woonplaats] en [adres] te [woonplaats]. De onroerend goed portefeuille is gefinancierd door de ABN AMRO bank, hierna te noemen: de bank. Deze financiering is voor datum curatele opgezegd. c. Omdat niet werd voldaan aan de door de bank geëiste terugbetaling van de opgezegde financiering heeft de bank besloten over te gaan tot veiling van de onroerend goed portefeuille. Aangezegd is de onroerend goed portefeuille op 11 juni 2012 executoriaal te gaan veilen. d. Betrokkene heeft vervolgens met toestemming van haar curator een executie kort geding gestart omdat zij van mening is dat de bank ten onrechte over wil gaan tot executie van de onroerend goed portefeuille. (..) In de schorsing van het executie kort geding op 8 juni 2012 is betrokkene door de kantonrechter gehoord. Daarbij heeft zij laten weten voor de herfinanciering met eerste recht van koop te zijn, nu een veiling van de onroerend goed portefeuille voor haar onbespreekbaar was. Vervolgens is door de curator het voorstel tot herfinanciering d.d. 7 juni 2012 ondertekend en is door de herfinanciers [naam] B.V. en [naam] B.V. (hierna: naam cs), op 11 juni 2012 een voorschot van € 300.000,00 ter aflossing van de financiering van de onroerend goed portefeuille aan de bank overgemaakt. (..) Beoordeling 1. Het verzoek strekt tot het verkrijgen van een machtiging tot verkoop van de onroerend goed portefeuille van betrokkene onder de eerdergenoemde condities. 2. De kantonrechter constateert dat gelet op de omstandigheid dat de bank het standpunt heeft ingenomen de onroerend goed portefeuille aan te willen brengen voor de executieveiling in oktober 2012 als niet voor 7 september 2012 de openstaande vordering aan haar is betaald, thans zonder verder uitstel moet worden beslist. 3. Het thans voorliggende voorstel van de [naam cs] met de daarin opgenomen bieding van € 1.925.000,00 ligt onder de getaxeerde waarde van de onroerend goed portefeuille. Deze taxaties dateren echter van ruim een jaar geleden. De onroerend goed markt is nadien alleen maar slechter geworden, waardoor volstrekt onvoorspelbaar is wat een veiling zal opleveren, en het risico niet ondenkbeeldig is dat veiling tot een lagere opbrengst zal leiden dan de thans voorliggende bieding. De biedingen die de curator in mei/juni 2012 heeft ontvangen komen ook niet boven het door [naam cs] geboden bedrag. 4. Het bod van [naam] B.V. ligt in de orde van grootte van de bieding van [naam cs], doch deze kandidaat-koper was bij het uitbrengen van de bieding niet op de hoogte van de alle ontwikkelingen aangaande de onroerend goed portefeuille van betrokkene, waaronder aanschrijvingen van de gemeente en problemen met gebruikers/huurders. Daarnaast was op dat moment door [naam cs] aan de bank al een bedrag van € 300.000,- betaald en niet ondenkbeeldig is dat het afzien van verkoop van de onroerend goed portefeuille aan [naam cs] tot een schadeclaim zou leiden, die in de koopprijs van [naam] B.V. verdisconteerd zou moeten worden. 5. De kantonrechter is van oordeel dat de in het voorstel geboden koopprijs met nabetalingsregeling gegeven de eerder gedane biedingen in mei/juni en augustus 2012 zodanig is dat machtiging aan de verkoop kan worden verleend. 6. Gezien de inspanningen van de curator tot nu toe en de beschikbare tijd voor de veiling (met de daaraan verbonden kosten) is niet aannemelijk dat voor half oktober een substantieel beter bod voorhanden is. 7. De kantonrechter heeft betrokkene op 26 juli 2012 gehoord over het voorstel van [naam cs]. Het standpunt van betrokkene dat de bank ten onrechte tot veiling wil overgaan is niet juist. In het kader van het opschorten van de veiling van 11 juni 2012 is door de voorzieningenrechter als haar oordeel kenbaar gemaakt dat de bank bij niet aflossen van de schuld gerechtigd is tot veiling over te gaan. Betrokkene heeft voorts naar voren gebracht dat zij zelf herfinanciers zal zoeken. Gebleken is dat betrokkene niet met voorstellen terzake is gekomen. Betrokkene heeft de kantonrechter daarentegen laten weten dat zij afwijzingen heeft ontvangen. Met de door betrokkene en haar familie – in een laat stadium – naar voren gebrachte koper [naam] B.V. heeft de curator gesproken, maar dit heeft, zoals hiervoor vermeld, niet tot een beter resultaat geleid. 8. Het feit dat op dit moment een verzoek tot opheffing van de curatele loopt maakt het vorenstaande niet anders. Indien verkoop en levering wordt uitgesteld, zoals betrokkene verzoekt, zal de bank de panden in oktober veilen met alle kosten en risico’s van dien. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen is dat niet in het belang van betrokkene. 9. Na aflossing van de bankschuld en overige vorderingen die bij de curator zijn ingediend, kan betrokkene uit de opbrengst een, zij het bescheiden, inkomen genereren. 10. Al met al acht de kantonrechter de voorgenomen verkoop in het belang in het belang van betrokkene de beste keuze en zal gelet op het vorenstaande het verzoek worden toegewezen.”
6. Op 20 september 2012 heeft de notaris klaagster een nota van afrekening (met bijlagen) gezonden, waaruit een door klaagster te ontvangen bedrag van € 28.106,65 blijkt.
7. Bij beschikking van 10 april 2014 heeft de Rechtbank Noord-Holland, Zittingsplaats Haarlem, het volgende geoordeeld, voor zover van belang: “(..) 4.9. De rechtbank stelt vast dat de uit de taxatierapporten van eiseres af te leiden waarden van de onroerende zaken niet kunnen leiden tot een vermindering van het bij de aanslag vastgestelde box 3 inkomen. (..) Voor zover eiseres ter zitting nog heeft gesteld dat voor de waarde van de onroerende zaken moet worden aangesloten bij de verkoopprijs van      € 1.295.000 waartegen de onroerende zaken op 7 september 2012 na de beslissing van de kantonrechter zijn verkocht, faalt die stelling. De verkoopdatum van 7 september 2012 is te ver verwijderd van 2009, om daaraan conclusies te kunnen verbinden voor de waarde van de onroerende zaken op 1 januari en 31 december 2009. Bovendien was, zoals eiseres heeft gesteld, sprake van een gedwongen verkoop. (..) Als waarde in het economische heeft immers te gelden, de prijs die wordt verkregen bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.(..).”

3. De klacht

3.1 Klaagster verwijt de notaris – kort samengevat - dat hij heeft samengespannen met de kantonrechter, de curator, de makelaar en de bank teneinde de onroerend goed portefeuille van klaagster te verkopen tegen een veel te lage prijs, zonder haar familie hierbij te betrekken en door [de curator] met het doel er zelf beter van te worden.

4.  Het verweer

4.1 De notaris bestrijdt dat hij zou hebben samengespannen met de kantonrechter, de curator, de makelaar en de bank.

De notaris voert aan dat door hem volledig is voldaan aan de wettelijke eisen die gelden voor een transactie namens een persoon die onder curatele is gesteld. De notaris verwijst daartoe naar de beschikking van de kantonrechter d.d. 7 september 2012, waarin een machtiging aan [de curator] wordt verleend voor de verkoop van de onroerend goed portefeuille van klaagster aan de betreffende kopers. Er was voor de notaris geen enkele aanleiding te vermoeden dat als gevolg van genoemde transactie klaagster wellicht benadeeld zou worden. Het is ook niet aan de notaris om de juistheid van de beschikking van de kantonrechter zoals vermeld onder e. in twijfel te trekken, aldus de notaris.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient te beoordelen of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

5.2 Met haar klacht verwijt klaagster de notaris dat hij heeft samengespannen met de curator, de makelaar, de kantonrechter en de bank.

De kamer overweegt als volgt.

Klaagster stelt dat als gevolg van een ‘verkoopplannetje’ van de kantonrechter, de curator, de makelaar en de notaris tezamen, de onroerend goed portefeuille van klaagster is verkocht, waarbij door hen zou zijn gefraudeerd en de onroerend goed portefeuille ver beneden de geldende prijs zou zijn verkocht.

De kamer is van oordeel dat noch uit beschikking van de kantonrechter, noch uit de koopovereenkomst van 7 september 2012 en de daarop gebaseerde leveringsakte van 7 september 2012, blijkt van een samenspanning zoals door klaagster gesteld en dat er evenmin aanwijzingen zijn dat de notaris heeft gefraudeerd of anderszins aan enig ‘verkoopplannetje’ heeft meegewerkt. 

5.3 Ingevolge artikel 21 (oud)Wna is de notaris verplicht de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten, behoudens het bepaalde in het tweede lid. Ingevolge lid 2 van genoemd artikel is de notaris verplicht zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.

Klaagster is bij beschikking van de Rechtbank Amsterdam van 18 april 2011 onder curatele gesteld, met benoeming van [de curator] tot curator.

Bij uitgebreid gemotiveerde beschikking van de Rechtbank Amsterdam van 7 september 2011 is het verzoek tot machtiging tot verkoop van de onroerend goed portefeuille van klaagster aan [naam] B.V. en [naam] B.V. toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter geoordeeld dat, - gezien de urgentie van het verzoek en de overige omstandigheden zoals genoemd onder e. van deze beslissing - , het in het belang van klaagster was de machtiging tot verkoop van de onroerend goed portefeuille aan de curator van klaagster te geven. De notaris voert terecht aan dat het niet aan hem is om deze beslissing te beoordelen. Ook was er voor hem geen aanleiding om te menen dat de curator deze beslissing op valse gronden had verkregen of dat door het uitvoeren van deze beslissing klaagster zou worden benadeeld.

Onder deze omstandigheden moest de notaris – gelet op zijn ministerieplicht -  tot passeren van de leveringsakte overgaan. Deze klacht is derhalve ongegrond.

5.4 Klaagster verwijt de notaris voorts dat uit de nota van afrekening van 7 september 2012 niet valt op te maken welk honorarium de curator heeft ontvangen voor diens werkzaamheden. Op grond van de in het geding gebrachte stukken oordeelt de kamer dat de notaris in de nota van afrekening van 7 september 2012 nader heeft gespecificeerd welke bedragen in rekening worden gebracht en op welke grond. Ook deze klacht is derhalve ongegrond.

Beslissing

De kamer voor het notariaat:

-                  verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. M.Y.C. Poelmann , voorzitter, C.J. Baas, J.P. van Harseler, Ch.F. Tasseron, L.G. Vollebregt, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 13 januari 2015.

Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.