Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2014:11 Kamer voor het notariaat Amsterdam 551210/NT 13-72 P 551212/NT 13-73 P
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2014:11 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 11-03-2014 |
| Datum publicatie: | 02-06-2014 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht gegrond met waarschuwing |
| Inhoudsindicatie: | In beide klachten heeft de kandidaat-notaris klachtwaardig gehandeld. Kamer legt in beide gevallen een waarschuwing op. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing bij vervroeging van 11 maart 2014 in de klacht met nummer
551210/NT 13-72 P van:
Germa Bouw B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
klaagster,
en in de klacht met nummer 551212/NT 13-73 P van:
[klager],
wonende te [plaats],
klager,
tegen:
[naam kandidaat-notaris],
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],
raadsman: mr. A.J.F. de Jager,
de kandidaat-notaris.
1. Het verloop van de procedure
De kamer is ten aanzien van beide klachten uitgegaan van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 19 september 2013;
- verweerschrift van 2 december 2013.
Bij de gezamenlijke mondelinge behandeling van de klachten op 7 februari 2014 zijn klagers en de kandidaat-notaris verschenen, klaagster vertegenwoordigd door haar directeur, [klager] en de kandidaat-notaris bijgestaan door haar raadsman. Eveneens is verschenen [naam secretaresse], secretaresse van klager.
Op de zitting hebben partijen het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op 3 april 2014, maar wordt heden bij vervroeging uitgesproken.
- De feiten
2.1 Voor de beoordeling van de klacht met nummer 551210/NT 13-72 P gaat de kamer uit van de volgende van belang zijnde feiten en omstandigheden:
a. De kandidaat-notaris heeft in opdracht van klaagster een akte opgesteld met betrekking tot de uitgifte in tijdelijke erfpacht door Haven Amsterdam van het perceel [adres]. Deze akte is in concept op 30 november 2011 aan klaagster per e-mailbericht verzonden, samen met een nota van afrekening. In dat e-mailbericht heeft de kandidaat-notaris vermeld dat de akte zou worden gepasseerd direct na betaling van de nota van afrekening.
b. Op 17 januari 2012 heeft klaagster aan de kandidaat-notaris per e-mailbericht laten weten dat het verschuldigde bedrag was overgemaakt en heeft klaagster verzocht voor het passeren van de akte zorg te dragen.
c. Op 26 januari 2012 heeft klaagster per e-mail aan de kandidaat-notaris gevraagd hoe de stand van zaken was, maar daarop heeft zij niet gereageerd.
d. Op 14 februari 2012 liet de kandidaat-notaris desgevraagd telefonisch aan Haven Amsterdam weten dat de akte was gepasseerd en dat het wachten was op bericht van het kadaster.
e. Op 9 maart 2012 heeft Haven Amsterdam in een e-mailbericht aan de kandidaat-notaris geschreven: “Op 14 februari jl. hebben wij voor het laatst contact gehad over de uitgifte aan Germabouw B.V. De akte zou wel gepasseerd zijn, maar u verwachtte nog bericht van het kadaster. Is hier inmiddels al verandering in gekomen? We zouden dit dossier heel graag afsluiten met een mooie akte.”
f. Op 13 maart 2012 heeft klaagster wederom bij de kandidaat-notaris geïnformeerd naar de afgifte van de akte van erfpacht, waarop zij heeft geantwoord dat het bewijs van inschrijving inmiddels van het kadaster was ontvangen.
g. De kandidaat-notaris heeft in een e-mailbericht van 13 maart 2012 aan Haven Amsterdam bericht dat zij nog in die week een afschrift van het bewijs van inschrijving in het kadaster zou verzenden.
h. Op 27 maart 2012 heeft Haven Amsterdam in een e-mailbericht wederom aan de kandidaat-notaris gevraagd wanneer de akte kon worden verwacht.
i. Daarop heeft de kandidaat-notaris in een e-mailbericht van 28 maart 2012 aan Haven Amsterdam laten weten dat de stukken waren verzonden en dat zij het secretariaat zou verzoeken deze nogmaals te verzenden.
j. Op 29 maart 2012 heeft Haven Amsterdam in een e-mailbericht aan de kandidaat-notaris laten weten: “Aangezien e.e.a. nu wel erg lang gaat duren en wij het dossier willen afronden, heb ik vanmorgen het kadaster benaderd. In het kadaster was nog geen spoor van de akte te bekennen.”
k. Op 4 april 2012 heeft de kandidaat-notaris in een e-mailbericht aan Haven Amsterdam geschreven: “Excuses voor mijn late reactie; ik heb vandaag met het kadaster contact gehad, en een en ander wordt uitgezocht. Zodra ik meer weet, zal ik u weer berichten.”
l. De akte is op 17 april 2012 verleden.
m. Notaris [naam notaris] heeft op 19 april 2012 aan Haven Amsterdam per e-mailbericht geschreven: “Zoals U wellicht inmiddels van mijn kantoorgenote [naam kandidaat-notaris] vernomen heeft, is de akte van uitgifte in tijdelijk erfpacht, wijziging erfpachtvoorwaarden en vereniging erfpactrechten met betrekking tot Germabouw B.V. op 17 april jl. (eindelijk) voor mij verleden.
Ik wil U bij deze nogmaals mijn oprechte excuses aanbieden voor de gang van zaken de weinig professionele wijze waarop dit dossier de afgelopen maanden op ons kantoor is behandeld en voor het feit dat U aan het lijntje gehouden bent door genoemde kantoorgenote door middel van mails met een inhoud die niet strookte met de waarheid; ik kan mij goed voorstellen dat het gebeurde het vertrouwen dat U heeft gesteld in ons kantoor ernstig heeft beschadigd, doch hoop ik dat de adequate afhandeling na het bekend maken van Uw klacht dat vertrouwen nog enigszins heeft hersteld. Overigens zijn wij voornemens ten aanzien van genoemde medewerkster passende maatregelen te nemen.”
2.2 Voor de beoordeling van de klacht met nummer 551212/NT 13-73 P gaat de kamer uit van de volgende van belang zijnde feiten en omstandigheden:
a. Op 14 maart 2011 heeft klager een woning gekocht, gelegen aan [adres].
b. In de koopovereenkomst is opgenomen dat zich in het verkochte roerende zaken bevonden (“zoals genoegzaam aan partijen bekend”) waarvoor klager aan verkoper € 20.000,- verschuldigd was.
c. Klager heeft vervolgens met verkoper een geschil gekregen over het feit dat hij geen inboedel in de woning had achtergelaten. Verkoper heeft in rechte gesteld dat de koopsom van € 20.000,- voor de inboedel slechts in de koopovereenkomst was opgenomen om overdrachtsbelasting uit te sparen. Klager heeft gesteld dat was afgesproken dat de inboedel in de woning zou blijven opdat hij de woning gemeubileerd kon verhuren.
d. In een e-mailbericht van 19 april 2012 heeft de kandidaat-notaris aan de verkoper het volgende geschreven: “Op verzoek van de koper is in de koopovereenkomst een bedrag ad € 20.000,00 aan roerende zaken opgenomen, dit ter besparing van de toenmalige zes procent overdrachtsbelasting (ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst was niet bekend dat deze tijdelijk zou worden verlaagd naar twee procent per 1 juli 2011); dat de gehele inboedel in het huis zou achterblijven, is niet overeengekomen. Koper heb ik er bij de bespreking van de koopovereenkomst op gewezen dat de fiscus kan vragen om bewijs van de waarde van de roerende zaken, en zonodig een naheffingsaanslag voor de overdrachtsbelasting kan opleggen.”
3 De klacht
3.1 Klaagster (in de klacht met nummer 551210/NT 13-72 P) verwijt de kandidaat-notaris dat zij niet heeft gehandeld zoals een goed notaris betaamt. Klaagster is door de kandidaat-notaris aan het lijntje gehouden.
Zij heeft aan klaagster opzettelijk onjuiste informatie verstrekt over de status van de akte tot uitgifte in tijdelijke erfpacht.
3.2 Klager (in de klacht met nummer 551212/NT 13-73 P) verwijt de kandidaat-notaris
dat zij een onjuiste verklaring heeft afgelegd in haar e-mailbericht van 19 april 2012.
Klagers vertrouwen in het notariaat is door de handelwijze van de kandidaat-notaris ernstig geschaad, aangezien zij door het afgeven van die verklaring ook heeft aangegeven dat zij geen bezwaar heeft tegen het gebruik van juridische trucs om overdrachtsbelasting uit te sparen.
4 Het verweer
4.1 In de klacht met nummer 551210/NT 13-72 P:
De kandidaat-notaris erkent dat zij ten onrechte heeft gemeld dat de desbetreffende akte was gepasseerd en neemt daarvoor haar verantwoordelijkheid. De gebeurtenissen hebben tot interne maatregelen geleid. De werkdruk van de kandidaat-notaris wordt nu beter bewaakt en gereguleerd.
4.2 In de klacht met nummer 551212/NT 13-73 P:
De kandidaat-notaris voert als verweer aan dat zij de verklaring van 19 april 2012 niet zomaar heeft afgegeven, maar betrokken partijen vooraf om toestemming heeft gevraagd. De raadsman van de kandidaat-notaris heeft ter gelegenheid van de mondelinge behandeling verklaard dat de advocaat van klager niet wilde dat zij die verklaring zou afgeven. Klager is in kort geding, op vordering van de verkoper, veroordeeld tot medewerking aan de afgifte van de verklaring.
De kandidaat-notaris stelt dat zij de verklaring naar eer en geweten heeft afgegeven.
De kandidaat-notaris erkent dat zij fout heeft gehandeld door zich bij het opstellen van de koopovereenkomst onvoldoende te vergewissen van de aard van de inboedel en welke waarde deze vertegenwoordigde.
5 De beoordeling
5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient in beide zaken te beoordelen of de handelwijze van de kandidaat-notaris een verwijtbare gedraging in de zin van artikel 93 lid 1 Wna oplevert.
5.2 In de zaak van klaagster met nummer 551210/NT 13-72 P:
Uit de stukken is weliswaar gebleken dat de kandidaat-notaris in deze zaak kennelijk niet heeft kunnen rekenen op de steun en loyaliteit die zij zou mogen verwachten van notaris [naam notaris], onder wiens eindverantwoordelijkheid zij haar werkzaamheden heeft verricht, zulks neemt evenwel niet weg dat de kamer vaststelt dat de kandidaat-notaris, zoals zij ook zelf heeft erkend, klachtwaardig heeft gehandeld. De klacht zal gegrond worden verklaard.
De kamer acht het aannemelijk dat, zoals zij ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft verklaard, de kandidaat-notaris ten gevolge van een te grote werkdruk overbelast is geraakt, waardoor zij het overzicht is kwijtgeraakt van de zaken die zij onder handen had. De kandidaat-notaris heeft oprecht haar spijt betuigd en benadrukt dat zij van deze zaak heeft geleerd en haar grenzen in het werkproces sedertdien beter weet te bewaken. Zij heeft daarbij hulp van de vertrouwensnotaris, met wie zij regelmatig contact heeft.
Zij verwacht dat een dergelijke fout als in de onderhavige zaak niet meer zal voorkomen.
Gelet op de genomen maatregelen deelt de kamer het vertrouwen dat er geen vrees voor herhaling is. De kamer zal daarom, ondanks de ernst van de geconstateerde feiten, voornoemde omstandigheden betrekken bij het opleggen van de maatregel en mitsdien aan de kandidaat-notaris een waarschuwing opleggen.
5.3 In de zaak van klager met nummer 551212/NT 13-73 P:
Dat de kandidaat-notaris in haar e-mailbericht van 19 april 2012 een onjuiste verklaring heeft afgelegd is door klager niet aannemelijk gemaakt en blijkt ook niet uit de door klager overgelegde stukken, zodat de klacht op dat onderdeel ongegrond zal worden verklaard.
Wel acht de kamer het klachtwaardig dat de kandidaat-notaris in de koopovereenkomst een bedrag van € 20.000,- heeft opgenomen voor de aanwezigheid van roerende zaken in de woning, zonder dat zij zich heeft vergewist van de aard van deze zaken (door daarvan een lijst in de overeenkomst op te nemen) en of daaraan in redelijkheid een waarde van € 20.000,- kon worden toegekend. Een dergelijke lijst van roerende zaken dient in de koopovereenkomst te worden opgenomen en mag dus niet, ook al is dat op verzoek van partijen, ontbreken.
De kandidaat-notaris heeft erkend dat zij op dat punt klachtwaardig heeft gehandeld.
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de kandidaat-notaris verklaard dat zij in het gesprek dat klager (op diens verzoek) heeft gehad met notaris[naam notaris], haar excuses aan klager heeft gemaakt.
De kamer acht het opleggen van een waarschuwing aan de kandidaat-notaris in dit geval passend en geboden.
Beslissing
De kamer voor het notariaat:
In de zaak met nummer 551210 /NT 13-72 P :
- verklaart de klacht gegrond;
- legt de kandidaat-notaris een waarschuwing op;
in de zaak met nummer 551212 / NT 13-73 P:
- verklaart de klacht gegrond zoals hiervoor vermeld;
- legt de kandidaat-notaris een waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.Y.C. Poelmann, voorzitter, E.R.S.M. Marres,
R.H. Meppelink, E.E. von Wolzogen Kühr en P.J. van Veen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2014.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.