ECLI:NL:TNOKSHE:2014:5 Kamer van toezicht 's-Hertogenbosch SHE/2013/76

ECLI:	ECLI:NL:TNOKSHE:2014:5
Datum uitspraak:	17-02-2014
Datum publicatie:	19-02-2014
Zaaknummer(s):	SHE/2013/76
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Bank verleent notaris opdracht om tot veiling van de woning van klager over te gaan. Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende moeite heeft gedaan om ervoor te zorgen dat klager de woning zou kunnen behouden. Ook verwijt klager de notaris dat de bank het door de vennootschap van klager uitgebrachte bod niet heeft geaccepteerd en zou de notaris volgens klager betrokken zijn geweest bij doorverkoop tegen een hogere prijs. Alle onderdelen van de klacht ongegrond.

Klachtnummer    : SHE/2013/76

Datum uitspraak : 17 februari 2014

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van

de heer [x] (verder: klager), wonende in […],

tegen

notaris de heer mr. [y] (verder: de notaris), gevestigd in […].

1.          De procedure

1.1.       Klager heeft een klacht geformuleerd tegen de notaris. Deze klacht is op 16 augustus 2013

binnengekomen bij de kamer voor het notariaat (verder: de kamer).

1.2.       De notaris heeft op de klacht geantwoord. Vervolgens is gerepliceerd en gedupliceerd. 

1.3.       De plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft de behandeling van de zaak verwezen naar

de volle kamer.

1.4.       De kamer heeft de klacht behandeld op 20 januari 2014. Klager en de notaris zijn ter zitting verschenen. Zij hebben hun standpunten toegelicht.

2.          De feiten

2.1.       Klager is eigenaar geweest van een onroerende zaak, gelegen aan […], gemeente […] (verder: de woning).  

2.2.       Naast een recht van eerste hypotheek tot een bedrag van € 175.000,00 ten behoeve van  Holland Woningfinanciering N.V. (verder: de bank), is de woning in de loop van de jaren bezwaard met een recht van tweede hypotheek tot een bedrag van € 50.000,00 ten gunste van ABN AMRO Bank N.V., alsmede enkele executoriale beslagen ten gunste van Waterschap […] en de Gemeente […].

2.3.       Omdat klager in verzuim was met de voldoening van de hypotheeklasten van de eerste hypotheek, heeft de bank de geldlening opgezegd bij brief van 22 september 2011 en het volledige uitstaande saldo opgeëist. Klager heeft het bedrag niet binnen de gestelde termijn voldaan.  

2.4.       Op 12 april 2012 heeft de bank de notaris opdracht gegeven om te starten met een procedure tot openbare verkoop van de woning en het beheer- en ontruimingsbeding in te roepen. Volgens de bank had klager een achterstand in de betaling van de verschuldigde hypotheekrente, woonde hij niet zelf in het pand (volgens de Gemeentelijke Basisadministratie was hij sinds november 2003 niet meer ingeschreven op dat adres en verbleef hij feitelijk in […]), bestonden er aanwijzingen voor verhuur zonder toestemming van de bank en werd geen medewerking verleend aan een (inpandige) taxatie.

2.5.       Bij brief van 25 april 2012 heeft de notaris klager geïnformeerd over de opdracht van de bank en hem medegedeeld dat de veiling op 5 september 2012 zou plaatsvinden. In mei 2012 is er contact geweest met klager en heeft de notaris de huurders van de woning in kennis gesteld van de voorgenomen executie.

2.6.       Bij exploot van 25 mei 2012 heeft de bank de executie aangezegd, welke executie strekt tot verhaal van de op dat moment opeisbare vordering van de bank van € 130.051,44, te vermeerderen met rente en kosten. De executieverkoop is aangezegd tegen 5 september 2012 ten overstaan van de notaris.   

  2.7.       Op 22 juni 2012 heeft de bank een verzoekschrift ingediend bij de rechtbank in ’s‑Hertogenbosch, waarbij het huur-, beheers- en ontruimingsbeding werd ingeroepen.

2.8.       Op 25 juni 2012 is er contact geweest tussen de notaris en de bank, waarbij de bank te kennen heeft gegeven dat klager op dat moment een betalingsachterstand had van drie maanden en dat taxatie niet mogelijk was gebleken.  

2.9.       Op 6 juli 2012 heeft de mondelinge behandeling van het onder 2.7 genoemde verzoek plaatsgevonden bij de voorzieningenrechter bij de rechtbank in 's‑Hertogenbosch. Klager is ter zitting verschenen en heeft verweer gevoerd. Bij beschikking van 10 juli 2012 is overeenkomstig het verzoek van de bank (samengevat) aan de bank verlof verleend om het huurbeding in te roepen tegen de huurders en zijn de huurders veroordeeld om de woning te ontruimen. Voorts is de bank bij afzonderlijke beschikking van dezelfde datum door dezelfde voorzieningenrechter gemachtigd om de woning in beheer te nemen.

2.10.      Onder meer op 30 juli 2012 heeft klager telefonisch contact gehad met de notaris. Naar aanleiding van de mededelingen die klager tijdens dat gesprek heeft gedaan, heeft kandidaat notaris mr. [z], welke kandidaat-notaris aan hetzelfde kantoor is verbonden als de notaris, op 31 juli 2012 telefonisch contact gehad met de bank.  

2.11.      Vervolgens heeft de notaris klager per e-mail van 31 juli 2012 als volgt bericht:

“Vanmiddag heeft mevrouw [z] contact gehad met de bank.

Men wil niet aan het beheersbeding dat ingeroepen is tornen, dus is de ontruiming van het huis definitief. Dit dient voor 9 augustus a.s. plaats te vinden. Blijkbaar is er in het voortraject teveel voorgevallen dat de bank nog coulance met u heeft. Uw stelling dat u geen achterstand bij de bank heeft is nu voor de bank niet meer relevant omdat het pand voor ongeoorloofde activiteiten is gebruikt en in strijd met het huurbeding verhuurd was.

Het pand zal in principe in de veiling van september worden verkocht en dat zal als zodanig ook aangekondigd worden. De heer[…] kan evenwel een bod doen, en wellicht dat de bank hier mee instemt (mits er geen hogere biedingen zijn).

Ook gaat de bank niet akkoord met een nieuwe taxatie gezien de onduidelijke bestemming in het pand (hennepkwekerij, niet afgebouwd etc.). Ik zag op de site www.ruimtelijkeplannen.nl overigens dat er inderdaad een bedrijfsbestemming op rust.”

2.12.      In opdracht van de bank heeft de notaris bij akte van 15 augustus 2012 bijzondere veilingvoorwaarden opgesteld.

2.13.      Op 22 augustus 2012 zijn drie onderhandse biedingen uitgebracht van € 131.500,00, € 131.000,00 en € 130.000,00, waaronder één van een kennis van klager en één van de […] vennootschap van klager. Bij e-mailbericht van 22 augustus 2012 heeft de bank aan de notaris bericht deze onderhandse biedingen niet te gunnen en over te gaan tot veiling op 5 september 2012.

2.14.      Blijkens het door de notaris opgestelde proces-verbaal van veiling is de woning - na inzet en afslag - verkocht voor € 114.000,00. Op 6 september 2012 heeft de bank het bod gegund en is door de notaris een akte van gunning gepasseerd. Vervolgens is op 11 september 2012 door de notaris een akte de command gepasseerd waarbij de koper een ander heeft aangewezen als nader te noemen meester, zodat de bieder niet meer als koper wordt aangemerkt.    

2.15.      Op 20 september 2012 heeft de notaris een akte van kwijting gepasseerd.

3.          De klacht

3.1.       Klager stelt dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden omdat de woning meer had kunnen opbrengen dan genoemde veilingopbrengst, als gevolg waarvan klager met een restschuld is blijven zitten. Hij verwijt de notaris dat hij de woning willens en wetens heeft willen veilen en dat hij zich niet heeft ingespannen om te zorgen dat klager het pand kon behouden. Volgens klager heeft hij enkele weken voor de executoriale verkoop aan de notaris bericht dat hij een financier had gevonden die alle openstaande bedragen zou voldoen, maar de notaris heeft de bank daar ten onrechte niet van op de hoogte gesteld, aldus klager. Verder stelt hij dat één van zijn vennootschappen voorafgaand aan de veiling op aanraden van Boumij Makelaars een schriftelijk bod op de woning heeft uitgebracht van € 131.500,00. Dit bod is, volgens klager ten onrechte, niet geaccepteerd. Bovendien stelt hij dat de woning is geveild voor € 114.000,00, waarna de woning direct is doorverkocht voor een prijs die € 25.000,00 hoger is. Klager stelt dat deze (door)verkoop met medeweten en goedkeuring van de notaris heeft plaatsgevonden en dat de betreffende akte wat verlaat is getekend omdat de overboeking van die € 25.000,00 nog niet zichtbaar was. Hij stelt dat hij het overboekingsbewijs over kan leggen waaruit blijkt dat de betaling 5 minuten voor het verlijden van de akte de command is gepasseerd.    

3.2.       De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht. Dit verweer wordt hierna, voor zover relevant, besproken.

4.          De beoordeling

4.1.       Op grond van artikel 93, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De kamer dient de handelwijze van de notaris te toetsen aan de in dat artikel omschreven tuchtnorm.

Informeren bank

4.2.       Klager verwijt de notaris dat hij de woning willens en wetens heeft willen veilen en dat hij geen inspanningen heeft verricht om te zorgen dat hij de woning kon behouden. In dat verband wordt vooropgesteld dat de notaris zijn werkzaamheden heeft verricht in het kader van de door de bank aan hem verstrekte opdracht tot veiling van de woning van klager. Opmerking verdient dat het klager, als debiteur van de bank, vrijstond om zelf rechtstreeks contact op te nemen met de bank indien hij mogelijkheden zag om de veiling van zijn woning te voorkomen.

4.3.       Tussen partijen is niet in geschil dat klager op 30 juli 2012 telefonisch contact heeft opgenomen met de notaris, waarbij hij te kennen heeft gegeven dat hij het pand graag wilde behouden, dat hij een financier voor de woning had gevonden en dat hij bezwaar had tegen de uitkomst van taxatie omdat daarbij van een onjuiste bestemming was uitgegaan. Uit de door de notaris overgelegde telefoonnotitie, afkomstig van de hiervoor genoemde kandidaat-notaris, leidt de kamer af dat zij deze door klager verstrekte informatie de volgende dag, op 31 juli 2012, heeft besproken met een medewerkster van de bank. Vervolgens heeft de notaris bij e-mailbericht van dezelfde dag het standpunt van de bank aan klager overgebracht (r.o. 2.11.). Het verwijt dat de notaris de bank ten onrechte niet op de hoogte heeft gesteld van de mededeling van klager, acht de kamer dan ook ongegrond.

Accepteren bieding

4.4.       Ten aanzien van het verwijt van klager dat het door zijn vennootschap op de woning uitgebrachte bod van € 131.500,00 ten onrechte niet door de bank is geaccepteerd, overweegt de kamer als volgt. Klager heeft een e-mailbericht van de bank overgelegd van 14 maart 2013, waarin de bank aan klager meedeelt van de notaris drie biedingen te hebben ontvangen van € 131.500,00, € 131.000,00 en € 130.000,00. “Om ons moverende redenen hebben wij deze biedingen afgewezen”, aldus de bank. Nu niet is gesteld of gebleken dat de notaris de bank voorafgaand aan de veiling niet

deugdelijk heeft geïnformeerd over de biedingen, terwijl het niet aan de notaris maar aan diens opdrachtgever, de bank, is om te beslissen of een bieding al dan niet wordt geaccepteerd, is de kamer van oordeel dat ook dit onderdeel van de klacht ongegrond is.

Doorverkoop

4.5.       Resteert het laatste onderdeel van de klacht met betrekking tot de door klager gestelde betrokkenheid van de notaris bij doorverkoop voor een hogere prijs. De notaris stelt dat andere afspraken tussen de bieder en de koper dan door hem vastgelegd in de akte de command hem niet bekend zijn en dat, als daarvan sprake zou zijn, dit volledig buiten hem om is gebeurd en zeker niet via zijn kantoor. Hoewel klager bij repliek heeft gesteld dat hij het overboekingsbewijs van de genoemde € 25.000,00 in het geding kan brengen, heeft hij dit niet gedaan. Nu de notaris de stelling van klager heeft weersproken en klager deze stelling vervolgens niet nader heeft onderbouwd, is de kamer van oordeel dat niet is gebleken dat de notaris op dit punt onjuist heeft gehandeld. Dit onderdeel van de klacht acht de kamer daarom eveneens ongegrond.

5.                  De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notarislid, mr. J.A.P. Dings, plaatsvervangend notarislid, en mr. J.J.G.M. Kuijpers, belastinglid, en uitgesproken ter openbare zitting van 17 februari 2014 in aanwezigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.