ECLI:NL:TNOKSHE:2013:18 Kamer van toezicht 's-Hertogenbosch SHE/2013/38

ECLI:	ECLI:NL:TNOKSHE:2013:18
Datum uitspraak:	16-12-2013
Datum publicatie:	18-12-2013
Zaaknummer(s):	SHE/2013/38
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond zonder maatregel Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Hypotheekakte. De notaris heeft onvoldoende zorgvuldigheid betracht bij het verifiëren van de bevoegdheid van een directeur/bestuurder van een besloten vennootschap om als vertegenwoordiger van klaagster rechtshandelingen te verrichten. Klacht op dit onderdeel gegrond, geen maatregel. Ook klacht over omschrijving van titel van betaling in hypotheekakte en nota van afrekening. Ongegrond

Klachtnummer    : SHE/2013/38

Datum uitspraak : 16 december 2013

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van

[AA] B.V. (verder ook: klaagster), gevestigd in […],

advocaat mr. G.H. Hermanides uit Eindhoven,

tegen

notaris de heer mr. [X] (verder ook: de notaris), gevestigd in […],

advocaten mr. J. Mencke en mr. M. Sijstermans uit Amsterdam.

1.         De procedure

1.1.             Klaagster heeft bij brief van 18 april 2013 een klacht geformuleerd tegen de notaris. Deze klacht is op 19 april 2013 binnengekomen bij de kamer voor het notariaat (verder: de kamer).

1.2.             De notaris heeft op de klacht geantwoord. Vervolgens is gerepliceerd en gedupliceerd. 

1.3.             De plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft de behandeling van de zaak verwezen naar de volle kamer.

1.4.             De kamer heeft de klacht behandeld op 18 november 2013. Klaagster is ter zitting verschenen, vertegenwoordigd door haar directeur en enig bestuurder de heer [Y] (verder: [Y]). De advocaat heeft het standpunt van klaagster toegelicht, mede aan de hand van een pleitnota.  De notaris is eveneens ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn advocaten. Zij hebben het standpunt van de notaris toegelicht, mede aan de hand van een pleitnota.

2.                  De feiten

2.1.             Uit de Handelsregisterhistorie blijkt dat klaagster, [AA] B.V., tot 26 maart 2012 heeft gehandeld onder de naam [AB] B.V. [Y] staat sinds 6 april 1999 in het Handelsregister geregistreerd als bestuurder van deze onderneming(en), gevestigd in [..].

2.2.             [AC] B.V. is gevestigd in [...], met [Y] als bestuurder en directeur. De heer [Z] (verder: [Z]) is op 1 december 2008 naast [Y] in functie getreden als bestuurder/ directeur van [AC] B.V.

2.3.             Op 4 november 2011 heeft [Z], als vertegenwoordiger van “[AB] B.V. -klaagster - (of een nader te noemen meester)” een koopovereenkomst gesloten met de heer [W] (verkoper, verder: [W]) met betrekking tot twee (bouw)percelen in […]. Levering zou plaatsvinden op 1 maart 2012 of zoveel eerder als mogelijk (prod. 4 bij klacht). Artikel 4 van de koopovereenkomst luidt, voor zover van belang:

“Betaling van de koopsom vindt plaats in 2 termijnen.

 De 1^e termijn een aanbetaling, groot € 250.000,00 te betalen voor 1-12-2011.”

2.4.             Op 28 november 2011 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [Z] en de notaris. Bij dit gesprek is onder meer gesproken over de zekerheid die zou kunnen worden verkregen voor de terugbetaling van het bedrag van € 250.000,00 dat aan [W] moest worden voldaan. 

2.5.             Bij e-mailbericht van 6 december 2011 heeft [Z] de notaris als volgt bericht:

“Voor het doen van de aanbetaling hebben wij met de heer [W] afgesproken dat er een 2^e hypotheek gevestigd wordt op het betreffende perceel. Kunt u hiervoor zorg dragen?

Graag verneem ik van u welke gegevens u nog van mij nodig heeft.

De betaling willen wij dan via uw kantoor laten verrichten. De kosten voor het vestigen van de 2^e hypotheek zijn uiteraard voor onze rekening.”  

Vervolgens zijn er die dag meerdere e-mailcontacten geweest tussen de notaris, [Z] en [W]. 

2.6.       In verband met de geplande hypotheekakte op 6 december 2011 heeft de notaris een nota van afrekening toegezonden aan [AB] B.V. op haar adres in [...] voor een totaalbedrag van € 250.851,85 (prod. 7 bij klacht). Op deze nota wordt (onder meer) vermeld de post: “Lening/voorschot aan [W] € 250.000,00”.

2.7.       Op 6 december 2011 heeft de notaris een akte verleden waarbij (onder meer) de heer [W] als hypotheekgever op het perceel recht van hypotheek heeft verleend tot een bedrag van € 250.000,00 aan [AB] B.V. als hypotheeknemer (prod. 3 bij klacht). In de hypotheekakte wordt vermeld dat een medewerkster van het kantoor van de notaris daarbij is opgetreden als mondeling gevolmachtigde van [AB] B.V. Een afschrift van de akte is door de notaris toegezonden aan klaagster.

2.8.       Klaagster heeft het bedrag van € 250.000,00 gestort op de derdengeldenrekening van de notaris, die het bedrag op 8 december 2011 heeft ontvangen (prod. 5 bij antwoord). Op 9 december 2011 heeft de notaris dit bedrag overgeboekt naar de rekening van [W].

2.9.       Begin november 2012 heeft [W] de notaris verzocht een deel van het hypotheekrecht te royeren. In dat kader heeft de notaris op 12 november 2012 een royementsvolmacht opgesteld en toegezonden aan klaagster. De desbetreffende volmacht is niet aan de notaris geretourneerd. Er heeft geen (gedeeltelijk) royement plaatsgevonden van het in de akte van 6 december 2011 omschreven hypotheekrecht.

2.10.         Nadat de heer [Z] begin 2013 uit dienst was getreden als bestuurder/directeur van [AC] B.V. heeft klaagster kennis genomen van de inhoud van de hypotheekakte. Bij brief van 28 maart 2013 heeft klaagster de notaris gevraagd wie destijds aan hem volmacht heeft verleend.

2.11.         Bij brief van 3 april 2013 heeft de notaris aan klaagster bericht dat mondelinge volmacht is  verleend door de heer [Z].

2.12.         De percelen zijn tot op heden niet door [W] geleverd. 

2.13.         Inmiddels is er een civiele procedure aanhangig tussen klaagster en [W] in verband met (onder andere) de titel die ten grondslag ligt aan de betaling van het bedrag van  € 250.000,00. De procespartijen strijden over de vraag of het bedrag is betaald uit hoofde van een geldlening van klaagster aan [W] dan wel uit hoofde van de eerste termijn van de (beweerdelijk) overeengekomen koopsom.

3.            De klacht

3.1.       Klaagster stelt dat de notaris op 6 december 2011 een akte van hypotheek heeft verleden zonder daartoe gevolmachtigd te zijn. Ook verwijt klaagster de notaris dat hij in december 2012 heeft ingestemd met een royementsvolmacht zonder daartoe gevolmachtigd te zijn.  Klaagster betwist dat zij ooit een mondelinge volmacht aan de notaris heeft verstrekt en stelt  dat de notaris zich van de identiteit en de bevoegdheid van de volmachtgever had moeten vergewissen. Verder verwijt klaagster de notaris dat hij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht ten aanzien van de redactie van de hypotheekakte, de nota van afrekening en de royementsvolmacht.

3.2.       De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. De inhoud van dit verweer zal hierna, voor zover relevant, worden besproken.

4.            De beoordeling

4.1.       Op grond van artikel 93, eerste lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen aan  het tuchtrecht onderworpen. De kamer dient de handelwijze van de notaris te toetsen aan de in dat artikel omschreven tuchtnorm. De diverse onderdelen van de klacht zullen afzonderlijk worden behandeld.

1.      Volmacht hypotheekakte

4.2.       De notaris heeft erkend dat [Z] formeel gezien niet bevoegd was namens klaagster volmacht te verlenen tot vestiging van een hypotheekrecht. De notaris stelt dat hij het Handelsregister wel heeft geraadpleegd en dat hij op basis van de daarin opgenomen informatie inderdaad had kunnen en moeten vaststellen dat [Z] niet als bevoegd vertegenwoordiger van klaagster stond geregistreerd, maar hij heeft op grond van de wijze waarop [Z] zich presenteerde en de aan klaagster toegezonden stukken aangenomen dat deze wel bevoegd was om klaagster te vertegenwoordigen. Daarom meent de notaris dat de specifieke omstandigheden met zich brengen dat zijn fout mede in de hand is gewerkt door toedoen van zowel [Z] als klaagster, waarbij klaagster minst genomen de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft opgewekt.

4.3.       Vast staat dat de notaris onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij het verifiëren van de bevoegdheid van [Z] om als vertegenwoordiger van klaagster rechtshandelingen te verrichten. De kamer is daarom van oordeel dat de notaris tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, zodat de klacht op dit onderdeel gegrond is. Gezien de rol van klaagster die er van op de hoogte was dat [Z] namens haar onderhandelingen voerde met [W], de gemeente en de zorginstelling over het realiseren van een woon-/zorgcomplex op de percelen die [W] wilde verkopen, alsmede de omstandigheid dat klaagster heeft ingestemd met de betaling (via de derdengeldenrekening van de notaris) van een bedrag van € 250.000,00 aan [W] zonder zelf de achterliggende reden voor deze betaling (schriftelijk) vast te leggen en door [W] te laten bevestigen, ziet de kamer geen aanleiding voor het opleggen van een maatregel.

2.      Royementsvolmacht

4.4.        Gelet op het verhandelde ter zitting wordt de klacht ten aanzien van het handelen van de notaris met betrekking tot de royementsvolmacht als ingetrokken beschouwd, zodat dit onderdeel van de klacht niet meer hoeft te worden beslist.

3. Zorgvuldigheid

4.5.       Verder verwijt klaagster de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld door de titel die aan de betaling van het bedrag van € 250.000,00 ten grondslag ligt onvoldoende duidelijk in de hypotheekakte en in de nota van afrekening te omschrijven. De notaris heeft overigens onweersproken gesteld dat hij geen rol heeft gespeeld bij de totstandkoming van de titel die aan de betaling ten grondslag heeft gelegen.

4.6.        Vast staat dat de notaris de nota van afrekening, die zoals gemeld onder meer melding maakte van de post “Lening/voorschot aan [W]

€ 250.000,00” heeft toegezonden aan klaagster. Vervolgens heeft klaagster het bedrag middels een spoedopdracht overgeschreven

naar de derdengeldenrekening van de notaris onder vermelding van “ hypotheek [W]”.

4.7.       De omschrijving in de hypotheekakte luidt als volgt:

“tot zekerheid voor de voldoening van al hetgeen de hypotheeknemer nu of te eniger tijd van de comparant sub 1.a te vorderen mocht hebben, uit hoofde van verstrekte en/of alsnog te verstrekken geldleningen, dan wel uit anderen hoofde ook, verklaarde de hypotheekgever hypotheek te verlenen tot een bedrag van (…) € 250.000,00 (…)”

De notaris heeft derhalve een formulering gehanteerd die gebruikelijk is bij een zogeheten bankhypotheek. Deze geeft een zeer brede omschrijving van hetgeen waarvoor het hypotheekrecht is gevestigd; het hypotheekrecht strekt tot zekerheid voor de voldoening van vorderingen van klaagster op [W], uit welken hoofde dan ook. Niet is gesteld of gebleken dat er voor de notaris, die handelde in opdracht van een hypotheeknemer, aanleiding bestond om te veronderstellen dat deze hypotheeknemer belang had bij een meer beperkte omschrijving van het hypotheekrecht. De kamer is daarom van oordeel dat de klacht op dit onderdeel ongegrond is.

4.8.          Naar het oordeel van de kamer is ook de klacht over de omschrijving van de titel op de nota  van afrekening ongegrond. Deze nota is voldoende gespecificeerd, waarbij de kamer mede in  aanmerking neemt dat een dergelijke nota niet is bestemd om tot bewijs te dienen van de titel  die aan een dergelijke betaling op de derdengeldenrekening van een notaris ten grondslag ligt.  Bovendien acht de kamer het van belang dat de notaris de nota van afrekening voorafgaand  aan de betaling heeft toegezonden aan klaagster. Naar het oordeel van de kamer had het op de weg van klaagster gelegen om contact op te nemen met de notaris indien er voor haar onduidelijkheid bestond over de omschrijving op de nota. Dat klaagster als gevolg van haar interne organisatie mogelijk geen kennis heeft genomen van deze nota, komt voor risico van klaagster en kan niet aan de notaris worden toegerekend.

4.9.        Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.             

5.                  De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart het eerste onderdeel van de klacht gegrond, zonder oplegging van een maatregel,

verklaart de overige klachten ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. W.M. Weerkamp, plaatsvervangend voorzitter, mr. H.G. Robers, rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notarislid, mr. L.J.M. Teunissen, notarislid, en mr. G.A.M. van Lith, plaatsvervangend belastinglid, en uitgesproken ter openbare zitting van 16 december 2013 in aanwezigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.