Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2018:2 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/325152 KL RK 17-112
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2018:2 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 11-01-2018 |
| Datum publicatie: | 12-02-2018 |
| Zaaknummer(s): | C/05/325152 KL RK 17-112 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Klager heeft zijn lidmaatschapsrecht in een vereniging verkocht. De akte van levering is ten overstaan van de notaris gepasseerd. Voor de overdracht was de toestemming van de vereniging vereist. De vereniging heeft de inhouding van een waarborgsom als voorwaarde gesteld. Klager stelt dat de notaris zich onbeschoft heeft gedragen. In het licht van deze onheuse bejegening heeft klager een aantal punten aangevoerd, waarvan hij vindt dat de notaris kwalitatief slecht werk heeft geleverd. Voorts is klager van mening dat er geen grondslag is voor de waarborgsom en dat de notaris door het inhouden van de waarborgsom medeplichtig is aan het plegen van een onrechtmatige daad. De kamer heeft de klacht op alle onderdelen ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen. Uit hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd, blijkt dat partijen de overdracht elk heel anders hebben ervaren. Dat de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan. Wel overweegt de kamer dat de notaris, bijvoorbeeld door het geven van een nadere toelichting, meer begrip voor zijn handelwijze kunnen kweken bij klager, waardoor klager de communicatie anders zou hebben ervaren. Ten aanzien van de inhouding van de waarborgsom heeft de kamer als volgt overwogen. Nu op grond van de statuten voor de overdracht de toestemming van de vereniging was vereist en de vereniging de bevoegdheid had om voorwaarden aan de overdracht te verbinden, heeft de notaris met het inhouden van de waarborgsom niet klachtwaardig gehandeld |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN
Kenmerk: C/05/325152 / KL RK 17-112
beslissing van de kamer voor het notariaat
op de klacht van
[ naam klager ],
wonende te [ woonplaats klager ],
klager
tegen
[ naam notaris ],
notaris te [ vestigingsplaats notaris ]
gemachtigde: mr. J.M.A.H. van der Ploeg
Partijen worden hierna respectievelijk klager en de notaris genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit
- de klacht, met bijlagen, van 15 augustus 2017;
- het verweer, met producties, van de notaris van 20 september 2017.
1.2 De klachtzaak is ter zitting van 17 november 2017 behandeld, waarbij zijn verschenen klager enerzijds en de notaris en zijn gemachtigde anderzijds. Door klager is ter zitting een pleitnota overgelegd.
2. De feiten
2.1 Op 8 juni 2017 hebben klager en [ naam koper ] (hierna: de koper) een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij klager zijn lidmaatschapsrecht van de [ naam vereniging ] te [ vestigingsplaats vereniging ] (hierna: de vereniging) aan de koper heeft verkocht.
2.2 Artikel 1 van de koopovereenkomst bepaalt dat de kosten, rechten en overdrachts-belasting terzake deze overeenkomst voor rekening van de koper zijn. Artikel 14 van de koopovereenkomst bepaalt dat partijen de notaris opdracht geven om de koopakte direct na ontvangst ter registratie aan te bieden.
2.3 De statuten van de vereniging bepalen, voor zover van belang, het volgende:
“Einde van het lidmaatschap.
Artikel 9.
(…)
3. In alle gevallen, waarin een lidmaatschap ten aanzien van het betrokken lid eindigt, zijn het gewezen lid of diens erfgenamen en/of rechtverkrijgenden verplicht een op grond van een reglement vast te stellen waarborgsom te betalen ter nakoming van de nog te zijnen of hunnen laste komende verplichtingen.
(…)
Overdracht van het lidmaatschap.
Artikel 10.
1.Het lid is met toestemming van het bestuur gerechtigd zijn lidmaatschap en de daaruit voortvloeiende rechten en verplichtingen aan een derde over te dragen met inachtneming van hetgeen te dien aanzien in de statuten is bepaald.
(…)
3. Overdracht zal slechts kunnen geschieden bij een notariële akte, waarin aan bepaalde door het bestuur schriftelijk gestelde eisen betreffende de inhoud is voldaan.
4. Het bestuur kan ook overigens bepaalde voorwaarden aan de overdracht van het lidmaatschap verbinden.”
2.4 Op 8 juni 2017 heeft een medewerkster van de notaris de ontvangst van de koopovereenkomst per brief aan klager bevestigd. Bij die brief was een vragenformulier gevoegd met het verzoek aan klager om dit ingevuld te retourneren, samen met een kopie van een geldig legitimatiebewijs en het energielabel.
2.5. Klager heeft bij het invullen van zijn adresgegevens zijn woonadres op [ woonplaats klager ] vermeld. Ten aanzien van het energielabel heeft klager opgemerkt dat dit niet tot zijn verantwoordelijkheid behoort omdat hij een lidmaatschapsrecht verkocht en geen woning.
2.6. Op 12 juni 2017 heeft een medewerkster van de notaris wederom een brief gestuurd aan klager. In die brief schreef de medewerkster dat bij controle van de koopovereenkomst was gebleken dat de door de koper ondertekende ontvangstbevestiging niet was bijgevoegd, terwijl dit wel een onderdeel van de koopovereenkomst was. De notaris wenste deze ontvangstbevestiging alsnog zo spoedig mogelijk van de koper te ontvangen. Voorts stond in deze brief dat registratie van de koopovereenkomst (bij het Kadaster) niet mogelijk was bij lidmaatschapsrechten, aangezien ook het lidmaatschapsrecht niet bij het Kadaster zou worden ingeschreven.
2.7 Op 14 juli 2017 heeft de notaris een concept van de akte van levering en een conceptafrekening naar klager gestuurd. In de conceptakte stond als plaats van afgifte van het rijbewijs van klager [ afgifteplaats rijbewijs ] vermeld. Op de conceptafrekening stond zowel een post “waarborgsom [ naam vereniging ]” opgenomen als een post “dossierkosten”.
2.8 Op 15 juli 2017 heeft klager per e-mail richting de notaris op de concepten gereageerd. Klager gaf met betrekking tot zijn woonadres aan dat er geen postcodes zijn op [ woonplaats klager ] en dat hij dit ten tijde van het inleveren van het vragenformulier al had aangegeven. Voorts gaf klager aan dat zijn rijbewijs niet is afgegeven in [ afgifteplaats rijbewijs ]. Ten aanzien van de conceptafrekening gaf klager aan dat de post “waarborgsom [ naam vereniging ]” voor hem onduidelijk was. Klager vroeg aan de notaris wat de grondslag voor deze waarborgsom was en waarop de hoogte van het vermelde bedrag was gebaseerd. Daarnaast gaf klager aan dat hij de post “dossierkosten” niet begreep, omdat in artikel 1 van de koopovereenkomst was bepaald dat de kosten voor rekening van de koper zouden zijn. Ten aanzien van het gevraagde energielabel gaf klager nogmaals aan dat hij hiervoor niet verantwoordelijk was, maar de vereniging omdat zij de eigenaar is.
2.9 Op 17 juli 2017 ontving klager van de medewerkster van de notaris een reactie op zijn e-mail. Hierin stond dat de hoogte van de waarborgsom door de vereniging aan de notaris werd opgegeven. Klager werd voor nadere informatie daarom naar de vereniging verwezen. Voorts stond in de e-mail dat dossierkosten normaal gesproken niet onder “kosten koper” vallen en dat deze normaliter voor rekening komen van de partij waar ze betrekking op hebben. De medewerkster van de notaris vroeg aan klager een bevestiging van de koper toe te sturen als dit in het onderhavige geval anders moest zijn. Ten aanzien van het energielabel werd klager naar de betreffende wet- en regelgeving verwezen.
2.10 Op dezelfde dag heeft klager op de e-mail van de medewerkster gereageerd. Klager maakte bezwaar tegen de waarborgsom en de hoogte daarvan. Ten aanzien van de dossierkosten gaf klager aan dat hij voor een dergelijk klein bedrag de koper niet wilde lastig vallen, maar dat de notaris niet conform de koopovereenkomst handelde. Voorts gaf klager nogmaals aan dat hij geen energielabel kon aanleveren maar dat de eigenaar, in casu de vereniging, dit behoorde te doen.
2.11 Tussen 17 juli 2017 en 31 juli 2017 hebben de medewerksters van de notaris zowel telefonisch als per e-mail meerdere malen contact met klager gehad, onder meer over de waarborgsom.
2.12 Op 31 juli 2017 is de akte van levering ten overstaan van de notaris gepasseerd. Klager heeft hierbij de nota van afrekening voor akkoord ondertekend.
3. De klacht en het verweer
3.1 Klager stelt dat de notaris zich onbeschoft heeft gedragen. De notaris heeft onvolwassen gereageerd op vragen van de zijde van klager. De notaris zette klager, figuurlijk gezien, het mes op de keel door te dreigen met het niet door laten gaan van het ondertekenen van de leveringsakte. De notaris had geen gevoel voor de situatie en de mogelijke consequenties.
3.1.1 In het licht van deze onheuse bejegening heeft klager de volgende punten aangevoerd, waarvan hij vindt dat de notaris kwalitatief slecht werk heeft geleverd:
a) De notaris heeft klager aangeschreven over het feit dat het ontvangstbewijs onderdeel uitmaakte van de koopovereenkomst en dat deze ontbrak. De koopovereenkomst was medeondertekend door de koper en nergens in de koopovereenkomst stond dat er een ontvangstbewijs moest worden ingediend. Bovendien vraagt klager zich af wat hij als verkoper daar mee te maken heeft.
b) De opmerking over de registratie van de koopovereenkomst bij het Kadaster is in de ogen van klager een overbodige opmerking. Hij twijfelt hierdoor of de notaris de koopovereenkomst wel heeft gelezen.
c) Klager had bij het inleveren van het vragenformulier al uitleg gegeven over het ontbreken van postcodes op [ woonplaats klager ]. Hij had daarom niet verwacht dat de notaris daar een maand later wederom naar zou vragen.
d) De notaris is niet ingegaan op de argumentatie van klager ten aanzien van het energielabel. Klager is niet in staat om een energielabel aan te leveren. Klager had van de notaris, die vaker vergelijkbare gevallen in de praktijk tegenkomt, meer assistentie verwacht.
e) In de conceptakte stond de plaats van afgifte van het rijbewijs van klager foutief vermeld.
f) Klager is van mening dat dossierkosten vallen onder het begrip “kosten koper”. Door deze kosten bij klager in rekening te brengen, is de notaris voorbij gegaan aan de inhoud van de koopovereenkomst.
3.1.2 Voorts stelt klager dat het inhouden van de waarborgsom een onrechtmatige daad oplevert. Klager stelt dat, naast de statuten, de vereniging enkel een huishoudelijk reglement heeft, en dat in dat reglement geen regeling is opgenomen met betrekking tot een waarborgsom. Er is dus geen grond voor de inhouding waarborgsom en evenmin voor de hoogte hiervan. Klager stelt dat de notaris de legitimiteit van de waarborgsom had moeten controleren. Nu hij dit heeft nagelaten, is de notaris medeplichtig aan het plegen van een onrechtmatige daad.
3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling van de klacht, nader ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
Handelen voorafgaand aan de overdracht
4.2 De notaris stelt in zijn verweerschrift dat hij, voor zover de koopovereenkomst afweek van de wet- en regelgeving, verplicht was partijen daarover te informeren en vragen te stellen naar de achterliggende bedoeling van partijen met betrekking tot de inhoud van de koopovereenkomst. De notaris heeft daarom klager erop gewezen dat de ontvangstbevestiging ontbrak bij de koopovereenkomst en dat registratie van de koopovereenkomst bij het Kadaster niet mogelijk was. Ten aanzien van het energielabel heeft de notaris klager gewezen op de bestaande wet- en regelgeving hieromtrent, omdat deze regelgeving ook op klager van toepassing was.
4.2.1 De notaris merkt op dat het hem niet kan worden verweten dat hij niet bekend was het met feit dat er op [ woonplaats klager ] geen postcodes zijn en dat hij in het kader van zijn onderzoeksplicht hierover navraag deed bij klager.
4.2.2 Ten aanzien van de plaats van afgifte van het rijbewijs is de notaris in eerste instantie afgegaan op de bij hem bekende gegevens in verband met de eerdere aankoop van het betreffende lidmaatschapsrecht door klager. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat de conceptakte bedoeld is om eventuele onjuistheden tijdig te constateren en te herstellen.
4.2.3 De notaris stelt dat onder het begrip “kosten koper” de kosten vallen die betrekking hebben op het opstellen van de akte van overdracht, rechten en overdrachtsbelasting. De dossierkosten die bij klager in rekening zijn gebracht, zijn kosten die in het normale rechtsverkeer voor rekening komen van de partij die het betreft. Daarom heeft de notaris om een bevestiging gevraagd voor het geval er tussen klager en de koper andersluidende afspraken waren gemaakt.
4.2.4 De notaris wijst er hierbij op dat klager de nota van afrekening ten tijde van de overdracht voor akkoord heeft ondertekend.
4.3 De kamer overweegt ten aanzien van rechtsoverweging 3.1.1 als volgt. De kamer volgt de notaris in zijn standpunt dat het tot zijn taak behoort om klager te informeren over voor klager relevante wet- en regelgeving. Uit hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd, blijkt niet dat de notaris voorafgaand aan de overdracht tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dit neemt niet weg dat klager de communicatie met de notaris als onprettig heeft ervaren. Mogelijk had de notaris, bijvoorbeeld door het geven van een nadere toelichting, meer begrip voor zijn handelwijze kunnen kweken bij klager, waardoor klager de communicatie hieromtrent anders zou hebben ervaren.
Het passeren van de leveringsakte
4.4 Klager heeft ter zitting verklaard dat hij de verwachting had dat hij ten tijde van de overdracht nog vragen kon stellen aan de notaris, omdat hij voorafgaand aan de overdracht alleen met medewerkers van de notaris had gecorrespondeerd. Van de notaris mocht hij echter geen vragen stellen. Verder heeft klager ter zitting verklaard dat ter staving van zijn stellingen ten aanzien van het gedrag van de notaris, de koper kan worden opgeroepen als getuige.
4.5 De notaris herkent zich niet in de stellingname van klager dat hij zich onbeschoft ten opzichte van klager zou hebben gedragen. Klager heeft zich tijdens het passeren van de akte buitengewoon onredelijk ten opzichte van de notaris opgesteld. De notaris stelt in zijn verweerschrift dat hij bij een overdracht de regie voert. De conceptafrekening is ruim van te voren toegezonden aan klager. Daarom ging de notaris er vanuit dat deze ten tijde van de overdracht vaststond. Bij hoge uitzondering kan de nota dan alsnog worden gewijzigd, maar hier was in het concrete geval geen aanleiding voor. De discussie was voorafgaand aan de overdracht al uitvoerig met klager gevoerd en de notaris heeft dit ook aan klager medegedeeld. Direct daarop gaf klager aan dat hij een klacht zou indienen. De notaris is vervolgens opgestaan om zich te beraden over deze impasse. In dat verband heeft de notaris toen telefonisch contact opgenomen met de vereniging. De vereniging deelde mede dat indien klager de waarborgsom niet wilde voldoen, de vereniging geen medewerking zou verlenen aan de overdracht van het lidmaatschapsrecht. De notaris heeft dit vervolgens medegedeeld aan klager, waarop klager erg kwaad werd. Vervolgens is de notaris nogmaals weggegaan voor beraad. Toen de notaris vervolgens terugkwam in de kamer, leek de lucht geklaard. Klager was bereid te tekenen, maar gaf wel aan dat hij nog contact zou opnemen met de vereniging.
4.6 De kamer overweegt ten aanzien van rechtsoverweging 3.1 als volgt. De kamer ziet af van het horen van getuigen, aangezien zij dit niet noodzakelijk acht voor de beoordeling van de klacht. Uit hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd, blijkt dat partijen de overdracht elk heel anders hebben ervaren. Tijdens het passeren van de akte van levering, ontstond er een impasse omdat klager zich niet kon vinden in de nota van afrekening. In een poging deze impasse te doorbreken, heeft de notaris telefonisch contact gezocht met de vereniging. De vereniging wilde echter enkel meewerken aan de overdracht, als de notaris ten behoeve van de vereniging en ten laste van klager een waarborgsom zou inhouden. Nu de medewerking van de vereniging noodzakelijk was voor de overdracht, kon de notaris de overdracht niet laten doorgaan als klager zou volharden in zijn standpunt ten aanzien van de waarborgsom. De notaris heeft dit ook aan klager gecommuniceerd. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris hiermee niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
Inhouden waarborgsom
4.7 De notaris betwist dat hij medeplichtig is aan het plegen van een onrechtmatige daad. De statuten van de vereniging zijn rechtsgeldig tot stand gekomen en daarmee bindend. Klager heeft zich hier onverkort aan te houden. De notaris had de verplichting om de vereniging als partij te betrekken bij de overdracht van het lidmaatschapsrecht. Ook had de notaris de verplichting om navraag te doen over eventuele openstaande schulden. De hoogte van de waarborgsom is door de vereniging bepaald. De notaris heeft de waarborgsom aan de vereniging voldaan. De notaris heeft klager doorverwezen naar de vereniging als hij hieromtrent nog vragen had.
4.8 De kamer overweegt ten aanzien van rechtsoverweging 3.1.2 als volgt. Uit artikel 10 van de statuten van de vereniging blijkt dat voor de overdracht van een lidmaatschapsrecht de toestemming van het bestuur vereist is en dat het bestuur bepaalde voorwaarden aan de overdracht kan verbinden. In het onderhavige geval heeft het bestuur als voorwaarde het inhouden van een waarborgsom gesteld. De vereniging heeft desgevraagd tijdens de overdracht telefonisch aangegeven dat als klager de waarborgsom niet wilde voldoen, zij niet zou meewerken aan de overdracht. De notaris heeft dit vervolgens aan klager gecommuniceerd. Nu op grond van de statuten voor de overdracht de toestemming van de vereniging was vereist en de vereniging de bevoegdheid had om voorwaarden aan de overdracht te verbinden, heeft de notaris met het inhouden van de waarborgsom niet klachtwaardig gehandeld.
5. De beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden
- verklaart de klacht op alle onderdelen ongegrond.