ECLI:NL:TNORDHA:2017:3 Kamer voor het notariaat Den Haag 16-47

ECLI: ECLI:NL:TNORDHA:2017:3
Datum uitspraak: 15-02-2017
Datum publicatie: 09-03-2017
Zaaknummer(s): 16-47
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:   Klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij niet voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht, waardoor klager enorme schade zou hebben geleden. Het notariskantoor was niet bereikbaar voor een gesprek hierover met klager.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 15 februari 2017 inzake de klacht onder nummer 16-47 van:

[klager],

hierna ook te noemen: klager,

tegen

[kandidaat-notaris] ,

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: de kandidaat-notaris.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

·         de klacht, met bijlagen, ingekomen per e-mail op 16 juni 2016,

·         het antwoord van de kandidaat-notaris,

·         aanvullende e-mail klager, met bijlagen, van 24 augustus 2016 om 15.48 uur,

·         aanvullende e-mail van klager, met bijlage, van 24 augustus 2016 om 16.26 uur.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 december 2016. Daarbij waren aanwezig klager en de kandidaat-notaris. Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan de door beide partijen overgelegde pleitnotities gehecht.

De feiten

Klager is algemeen directeur van [A] (hierna te noemen: [A]. [A]is een projectontwikkelaar. De kandidaat-notaris is op 9 februari 2016 benaderd door de heer [B], directeur van de vereniging [I] (hierna: verkoper) inzake het kantoorpand aan de [adres en vestigingsplaats].Koper was [C] (hierna: koper) gevestigd te [vestigingsplaats].

Op 19 februari 2016 heeft de kandidaat-notaris een kopie van de ongetekende koopovereenkomst ontvangen. In de koopovereenkomst staat onder andere het volgende:

“(…)

14.4     Koper zal ten behoeve van de voorgenomen herontwikkeling van het verkochte, uiterlijk op 28 februari 2016 een omgevingsvergunning aanvragen. Verkoper behoudt zich het recht voor zonder gerechtelijke tussenkomst de koopovereenkomst schriftelijk te ontbinden zonder vergoeding, boete of kosten, indien hier door koper niet aan wordt voldaan. In dit geval wordt de zekerstelling groot vijftigduizend euro (EUR 50.000,00) niet aan koper geretourneerd. De notaris wordt onherroepelijk gemachtigd om, na verloop van de hiervoor bedoelde datum, het hiervoor gemelde bedrag aan verkoper te betalen.

(…)".

Op 21 maart 2016 ontving de kandidaat-notaris een cc van de volgende e-mail van de heer [B] aan klager:

“(…)

U verklaard dat u namens de koper spreekt en handelt en daar ga ik voor het volgende van uit.

Ten overvloede wij hebben reeds geruime tijd een overeenkomst met de koper over de verkoop van het pand [straatnaam]. De voorwaarden staan kort en goed in de koopakte [….]. Dit staat los van een ondertekening.

In de voorwaarden staat, ex Artikel 14.4, dat de koper een omgevingsvergunning moet aanvragen uiterlijk 28 februari 2016. Dat is voor zover zijn geïnformeerd niet gebeurt. Wij hebben de koper om een verklaring gevraagd en hebben geen afdoende verklaring ontvangen.

Alvorens wij van ons recht gebruik willen maken stel ik de koper nog één keer in de gelegenheid, tot woensdag 23 maart 2016 uiterlijk om 17 uur, te bewijzen dat aan de verplichting is voldaan.

Graag verneem ik voor genoemde datum direct een bericht van koper op deze email.

Een afschrift van deze email is toegezonden aan onze notaris de heer mr.[kandidaat-notaris] van [kantoornaam].

(…)”.

Op 25 maart 2016 ontving de kandidaat-notaris een kopie van een brief van de advocaat van verkoper gericht aan de advocaat van koper, waarin wordt geconstateerd dat koper nog steeds geen aanvraag omgevingsvergunning heeft ingediend en waarin namens verkoper de koopovereenkomst wordt ontbonden met een beroep op artikel 14.4 van de koopovereenkomst, tevens wordt koper in de gelegenheid gesteld om binnen 8 dagen zijn afnameverplichting uit de koopovereenkomst alsnog na te komen. Aan koper wordt een aanbod gedaan om een gewijzigde koopovereenkomst te sluiten, zonder ontbindende voorwaarden en waarbij de levering wordt vervroegd naar een door verkoper aan te geven tijdstip.

Bij brief van 4 mei 2016 van de advocaat van verkoper aan de advocaat van koper stelt verkoper zich op het standpunt dat de koopovereenkomst is ontbonden en dat partijen het niet eens zijn geworden over de voorwaarden waaronder een nieuwe koopovereenkomst zou kunnen worden gesloten.

Naar aanleiding van de ontbinding van de koopovereenkomst met koper heeft verkoper eind april 2016 een nieuwe koopovereenkomst gesloten met een derde partij, te weten [X]gevestigd te [vestigingsplaats], en is het kantoor van de kandidaat-notaris verzocht zorg te dragen voor de levering.

Na ontvangst van de getekende koopovereenkomst is deze op 3 mei 2016 ingeschreven in de openbare registers.

Op 3 juni 2016 heeft de kandidaat-notaris de akte van levering gepasseerd, waarbij verkoper het onroerend goed leverde aan [X].

Koper is vervolgens een procedure gestart tegen verkoper bij de rechtbank Den Haag.

De klacht en het verweer van de kandidaat-notaris

Klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij niet voldaan heeft aan zijn onderzoeksplicht, waardoor klager enorme schade zou hebben geleden. Het notariskantoor was niet bereikbaar voor een gesprek hierover met klager.

Het kantoorpand met percelen grond werd klager aangeboden via [G]. Als ontwikkelaar had klager interesse in het verwerven van deze locatie om daarna middels sloop en nieuwbouw een aantrekkelijk project te realiseren. [C] was de financier en koper. Op 12 november 2015 ontving klager van [G] de voorwaarden waaronder zij de locatie konden verwerven. Na het akkoord op 15 november 2015 ontving klager op 16 november 2015 een bevestiging dat [G] notariskantoor [kantoornaam] te [vestigingsplaats] de opdracht had gegeven de koopovereenkomst op te stellen. Aangezien in de voorwaarden stond dat uiterlijk 29 februari 2016 koper een vergunning moet hebben aangevraagd, ging klager aan de slag. Door diverse oorzaken duurde het lang voordat de koopovereenkomst was opgesteld. Op 14 januari 2016 was de koopovereenkomst gereed. Op 30 december 2015 is de aanvraag voor de vergunning gepubliceerd op de website van de gemeente Den Haag en op 13 januari 2016 ontving klager de schriftelijke bevestiging. Op 3 februari 2016 is het plan bij de welstandscommissie besproken. Het plan werd niet direct goedgekeurd en daarom moest klager er weer mee aan de slag. De handtekening van verkoper onder de koopovereenkomst liet op zich wachten. Op 23 februari 2016 ontving koper een reactie van het notariskantoor dat de reden van het uitblijven van de ondertekening lag in het feit dat de voorzitter met vakantie was en dat de statuten van de vereniging eerst aangepast moesten worden.

Op 21 maart 2016 ontving klager een e-mailbericht van verkoper met de kandidaat-notaris in cc met de vraag of klager wil aantonen dat zij met de vergunningaanvraag bezig zijn. Klager stuurt een e-mailbericht terug met de volledige openheid van zaken over de vergunningaanvraag. Op 30 maart 2016 worden de aangepaste plannen voorgelegd aan de welstandscommissie. Klager heeft op dat moment nog steeds geen getekende koopovereenkomst ontvangen.

Verkoper meldt op een bepaald moment dat zij de koop willen ontbinden en dat zij vrij zijn om met derden in zee te gaan. In de koopovereenkomst en later gemeld in de akte van [kantoornaam] had klager de tijd tot eind 2016.

Klager vraagt zich af wat hij heeft gedaan, waardoor alles is geëscaleerd. Collega-ontwikkelaars geven aan dat de gevolgde procedure door klager, de enige juiste was, aldus klager.

De kandidaat-notaris heeft het volgende aangevoerd. Na ontvangst van de koopovereenkomst heeft hij onderzocht of hij zijn ministerie kon weigeren op grond van het door verkoper plegen van wanprestatie jegens koper. De kandidaat-notaris heeft daarover overleg gepleegd met partijen bij die koopovereenkomst en heeft hij nader onderzoek verricht om een oordeel te kunnen vormen over de vraag of het (eventuele) recht op levering van koper een beletsel behoort te vormen voor de beoogde levering aan de nieuwe koper. De kandidaat-notaris heeft verder via de website van de gemeente [naam] een zoekopdracht uitgevoegd op “bekendmakingen” op de postcode […] en [….] en daar als resultaat op ontvangen: type: omgevingsvergunning, subtype: Aangevraagd beginseluitspraak. Uit de informatie blijkt duidelijk dat een beginseluitspraak omgevingsvergunning en een formele aanvraag omgevingsvergunning twee aparte procedures zijn.

Daarnaast heeft de kandidaat-notaris telefonisch navraag gedaan bij de gemeente [naam], welstand/afdeling vergunningen en toezicht. Hem werd meegedeeld dat er met betrekking tot het onroerend goed een aanvraag beginseluitspraak was ingediend, waarop een negatief advies was uitgebracht op 16 maart 2016. Uit de administratie van de gemeente is er nadien geen wijziging opgetreden in de betreffende procedure.

Via de website overheid.nl heeft de kandidaat-notaris een zoekopdracht uitgevoerd op “omgevingsvergunning” en postcode “[….]” met straal “[…]”, welke opdracht 40 resultaten opleverde, maar niet het betreffende adres.

Naar aanleiding van het verrichte onderzoek is de kandidaat-notaris tot de conclusie gekomen dat koper niet aan de in de koopovereenkomst gestelde voorwaarde van het tijdig aanvragen van een omgevingsvergunning heeft voldaan en dat namens verkoper een rechtsgeldig beroep op de ontbindende voorwaarde is gedaan.

Aangezien verkoper na de ontbinding van de koopovereenkomst met koper een geldige koopovereenkomst met de nieuwe koper heeft gesloten en de kandidaat-notaris niet was gebleken dat sprake was van onrechtmatig handelen van de nieuwe koper jegens klager, heeft de kandidaat-notaris gemeend dat het belang van klager - voor zover dat nog rechtsgevolg had - onvoldoende grond vormde om ministerie te kunnen weigeren.

De notaris merkt nog op dat klager nimmer contact heeft opgenomen met de notaris en hij ten tijde van het passeren van de akte van levering op 3 juni 2016 niet bekend was dat klager nog nakoming van de eerdere koopovereenkomst verlangde.

De kandidaat-notaris heeft in zijn handelen de belangen van alle betrokkenen zorgvuldig afgewogen, aldus de kandidaat-notaris.

De beoordeling van de ontvankelijkheid

Artikel 99, eerste lid van de Wet op het notarisambt (Wna) bepaalt, voor zover hier van belang, dat klachten kunnen worden ingediend door “een ieder met enig redelijk belang”.

De tot 1 januari 2013 geldende Wna kende een dergelijke bepaling niet. Onder het oude recht werd voor de beoordeling van de vraag wie een klacht kon indienen aansluiting gezocht bij artikel 49 Wna, dat bepaalt aan wie afschrift van een akte kan worden verstrekt door de notaris. Voorts gold volgens tuchtrechtelijke jurisprudentie dat degene die zodanig bij het in een klacht gewraakte doen en/of nalaten van een notaris betrokken was, dat hij als belanghebbende bij een uitspraak over een klacht kon worden aangemerkt, in die klacht kon worden ontvangen. Bij de beantwoording van de vraag of iemand een zodanige belanghebbende was, speelde een rol  in hoeverre deze door het handelen of nalaten van een notaris zodanig in zijn eigen belang kon worden getroffen dat deze daarin behoorde te mogen opkomen ter bescherming van dat belang, of in hoeverre deze anderszins zo nauw betrokken was geweest bij het onderwerp dat in de klachtprocedure werd behandeld, dat daarin een belang was gelegen om in die procedure te verschijnen. Uit de wetsgeschiedenis van het tot 1 januari 2013 geldende artikel 99 Wna bleek verder dat zowel de KNB als het Bureau Financieel Toezicht een tuchtrechtelijke klacht konden indienen, evenals, bijvoorbeeld, collega-notarissen. Blijkens de Memorie van Toelichting op het huidige artikel 99 lid 1 is in de herziene tekst van het eerste lid geëxpliciteerd dat de kring van degenen die een tuchtrechtelijke klacht kunnen indienen bestaat uit een ieder die enig redelijk belang heeft bij de indiening van een klacht. Dit belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of bestaan uit een belang bij de handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat. Naast de cliënt van de notaris, de KNB en het Bureau kan hierbij, afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, worden gedacht aan belangenorganisaties, het openbaar ministerie en instanties die zijn belast met het taken die raken aan werkzaamheden van de notaris, zoals gemeenten, de belastingdienst of het kadaster. Er geldt dan ook een ruim belanghebbendenbegrip: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend vermogen van de beroepsgroep.

Vast staat dat [C] de koper was bij de eerste koopovereenkomst. Klager was in de hoedanigheid van projectontwikkelaar niet als partij betrokken bij die overeenkomst of bij de akte van levering die de notaris (ter uitvoering van de tweede overeenkomst) uiteindelijk heeft gepasseerd, maar klager was als projectontwikkelaar wel betrokken bij die eerste koopovereenkomst, die – kort gezegd – niet tot levering heeft geleid. Klager heeft namelijk kosten gemaakt om zorg te dragen voor de vergunningaanvraag, zo staat als onbestreden vast. Nu de koopovereenkomst tussen koper en verkoper uiteindelijk niet is doorgegaan, heeft klager financieel nadeel geleden. Het redelijk belang van klager is daarmee voldoende komen vast te staan. De Kamer is van oordeel dat klager kan worden ontvangen in zijn klacht. De Kamer komt toe aan een verdere inhoudelijke behandeling.

De beoordeling van de klacht

Ter beoordeling van de Kamer staat of de kandidaat-notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een kandidaat-notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als kandidaat-notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk kandidaat-notaris niet betaamt. 

De Kamer overweegt het volgende. Vast is komen te staan dat [C] de koopovereenkomst wel ondertekend had, maar verkoper niet. Aangezien het niet ging om consumentenkoop en er wilsovereenstemming was, was een mondelinge koopovereenkomst voldoende voor rechtsgeldigheid. De notaris diende in de onderhavige situatie te onderzoeken hoe de verhoudingen lagen tussen partijen en of er wel of geen sprake was van ontbinding. De kandidaat-notaris heeft aangevoerd dat hij had onderzocht of er een geldig beroep was gedaan op de ontbindende voorwaarde. De kandidaat-notaris heeft navraag gedaan bij de gemeente. Verder was uit zijn overleg met verkoper en [X] gebleken (door de kopiebrieven van de advocaat van verkoper aan [C]) dat verkoper rechtsgeldig een beroep had gedaan op de ontbindende voorwaarde. De kandidaat-notaris heeft daarna geconstateerd dat verkoper een rechtsgeldige koopovereenkomst had gesloten met [X] en dat er voor hem geen grond was om ministerie te weigeren.

Vanwege zijn geheimhoudingsplicht jegens verkoper en [X] heeft hij geen contact gezocht met [C], laat staan met klager die geen partij was bij de eerste (of de tweede) overeenkomst. De kandidaat-notaris heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij direct na de ondertekening van de koopovereenkomst, de koopovereenkomst heeft ingeschreven in de openbare registers. Voor een ieder was te raadplegen dat er een nieuwe koopovereenkomst was gesloten en welke notaris met de uitvoering van die koopovereenkomst belast was. Noch [C], noch enig ander heeft daarna contact gezocht met het kantoor van de kandidaat-notaris, zelfs niet terwijl de advocaat van verkoper duidelijk had aangegeven dat er een andere geïnteresseerde was.

De kamer constateert dat de kandidaat-notaris daarmee voor een dilemma stond. Hij zou wegens zijn geheimhoudingsplicht niet zorgvuldig hebben gehandeld als hij klager had geïnformeerd dat de koop niet doorging omdat verkoper en een andere partij een geldige koopovereenkomst hadden gesloten, maar hij zou het in dit geval ook niet goed hebben gedaan als hij zijn ministerie had geweigerd. Het is voldoende vast komen te staan dat de kandidaat-notaris zich bewust was van zijn beperkte mogelijkheden wegens zijn geheimhouding en dat hij, voor zover gelet op die geheimhoudingsplicht mogelijk, onderzoek heeft gedaan naar de ontbinding van de overeenkomst tussen verkoper en [C]. Een verdergaande of diepgaander discussie over de wel of niet rechtsgeldige ontbinding dient buiten de kandidaat-notaris om te gaan. De klacht is derhalve ongegrond.

Ten overvloede merkt de Kamer op dat het beter zou zijn geweest, als de kandidaat-notaris een stuk in zijn dossier zou hebben gehad van [C] dat hij instemde met de ontbinding. Aan het voorgaande doet dat echter niet af.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. G.H.M. Smelt, voorzitter, A.A. Muilwijk-Schaaij, R.J. Groenhof, J.P. van Loon en H.M. Kolster.

Deze beslissing is uitgesproken door mr. G.P. van Ham en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2017.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH  Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.