ECLI:NL:TNORDHA:2017:23 Kamer voor het notariaat Den Haag 17-37

ECLI: ECLI:NL:TNORDHA:2017:23
Datum uitspraak: 25-10-2017
Datum publicatie: 06-11-2017
Zaaknummer(s): 17-37
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht niet-ontvankelijk
Inhoudsindicatie:   Partijen hadden zich tot de kandidaat-notaris gewend, vanwege de aan het notariaat toegedichte degelijkheid. De kandidaat-notaris wist, dan wel behoorde te weten, dat het ging om een ingewikkeld ontwikkeltraject met onzekere uitgangspunten. De kandidaat-notaris heeft echter verzuimd de meer reguliere en daartoe gebruikelijke ontwikkelovereenkomst te gebruiken, dan wel de kandidaat-notaris heeft nagelaten om partijen te informeren dat het traject wellicht een verdergaande juridische vastlegging behoefde door een specialist op dit gebied. In plaats daarvan heeft de kandidaat-notaris de belangrijke projectafspraken in de akte van levering vastgelegd. De onduidelijkheden en interpretatiegeschillen die daarmee zijn ontstaan met betrekking tot de intenties van partijen, hadden voorkomen kunnen worden indien de kandidaat-notaris zijn notariële taak goed had uitgevoerd.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 25 oktober 2017 inzake de klacht onder nummer 17-37 van:

[klagers],

hierna ook te noemen: klagers,

tegen

[kandidaat-notaris] ,

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: de kandidaat-notaris.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

·         de klacht, met bijlagen, ingekomen op 9 mei 2017,

·         het antwoord van de notaris, met bijlage.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 20 september 2017. Daarbij waren aanwezig klagers bijgestaan door hun zoon [B], en de kandidaat-notaris. Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan de door klagers overgelegde pleitnotitie gehecht.

De feiten

Klagers starten in 2003 samen met het echtpaar [H] (hierna tezamen te noemen: de familie [H])  het project “[naam]”. Dit project omvat de gezamenlijke aankoop van klagers en de familie [H] van een perceel grond met als doel dat beide echtparen op dat perceel kunnen wonen. In 2005 gaan klagers en de familie [H] over tot aankoop van een perceel grond inclusief opstallen aan de [adres en woonplaats].

De kandidaat-notaris heeft in 2005 partijen geadviseerd en begeleid bij het vastleggen van afspraken en het passeren van de koopakten. Omdat de bank vanwege financieringscriteria niet wilde meewerken aan de verkrijging van een gezamenlijke onverdeelde eigendom, is het perceel voorafgaande aan de aankoop gesplitst. Beide partijen kopen daarna ieder een deel van het gesplitste perceel tegen taxatiewaarde. Voor klagers betrof het een perceel met een schuur en een stal en voor de familie [H] een perceel met een woonboerderij. Omdat de familie [H] over onvoldoende financiële middelen beschikte hebben klagers hen een bedrag van € 50.000,- geleend. Het door klagers aangekochte perceel omvatte een stuk extra grond. Dit stuk grond hoorde eigenlijk bij het aan te kopen perceel van de familie [H]. Met het kopen van het extra stuk grond kon het aankoopbedrag van het perceel van de familie [H] worden verlaagd, zodat het project doorgang kon vinden. De afspraak werd gemaakt dat de familie [H] dit extra stuk grond op een later tijdstip van klagers zou kopen zodra de vergunning voor het verwezenlijken van het woonhuis zou zijn afgegeven. De kandidaat-notaris heeft tot zekerheid een optierecht op het extra stuk grond laten vestigen ten behoeve van de familie [H].

Om de doelstelling van het project te verwezenlijken moesten klagers op de plaats waar de schuur stond een woning realiseren. De verwachte meerwaarde werd vastgesteld op € 150.000,- en zou partijen na aftrek van de kosten voor het verkrijgen van de vergunningen evenredig toekomen.

Om escalatie te voorkomen is in 2006 een geschillenregeling tussen partijen vastgelegd. In 2008 werd er een bouw- en woonvergunning verleend onder de voorwaarde dat de buitenmuren van de schuur bleven staan. Deze voorwaarde leidde tot een verhoging van de totale bouwkosten van € 60.000,-. Ook de realisatiekosten bleken flink hoger uit te vallen.

In 2009 moest er een beroep worden gedaan op de geschillenregeling, omdat er discussie was ontstaan over de uitkering van de vastgestelde winst. De verwezenlijking van de woning leidde niet tot voornoemde winst van € 150.000,-, maar tot een verlies van € 300.000,-.

Na het afgeven van de bouwvergunning voor de woning heeft de familie [H] een notaris benaderd voor het opstellen van een koopovereenkomst met betrekking tot het extra stuk grond. Omdat het optierecht niet werd ingeroepen bleef het extra stuk grond in handen van klagers.

In 2009 hebben partijen besloten om gezien de geschillen de kandidaat-notaris te raadplegen als onpartijdige derde, omdat hij betrokken was geweest bij de reeds gemaakte afspraken. De familie [H] kon zich niet vinden in het advies van de kandidaat-notaris en daarom hebben partijen een plaatselijke notaris gevraagd om een arbiter te vinden conform de geschillenregeling.

In 2011 is een andere notaris aangesteld, die in september 2014 zijn opdracht heeft afgerond. Het eindrapport bevat de volgende afspraken:

-          voor 1 november 2014 leveren klagers het extra stuk grond aan de familie [H];

-          de familie [H] moet betalen voor gebruik van het extra stuk grond;

-          klagers moeten de familie [H] uiterlijk 1 november 2014 een bedrag betalen van € 55.449,- overeenkomstig de meerwaarde-verrekening.

Omdat de familie [H] ook na sommatie niet conform het bindend advies heeft afgenomen is de optie tot koop per 1 januari 2016 verlopen. Omdat de familie [H] het gebruik van het stuk extra grond niet heeft beëindigd is door klager een procedure gestart.

De klacht en het verweer van de kandidaat-notaris

In april 2016 zijn klagers een bodemprocedure gestart tegen de familie [H]. Hierbij is in de processtukken opgenomen “In plaats dat er in een situatie als deze – het gaat in feite om de ontwikkeling van onroerende zaken – een meer reguliere en daartoe gebruikelijke ontwikkelovereenkomst werd gesloten kwam er, juist gelet op de plannen van partijen een (erg) beperkte notariële akte tot stand, die vele relevante aspecten in een ontwikkeltraject niet dekte”.

In mei 2016 hebben klagers derhalve kennisgenomen van het handelen en/of nalaten van de kandidaat-notaris. De vervaltermijn is derhalve nog niet verstreken.

Klagers verwijten de kandidaat-notaris het volgende. Partijen hadden zich tot de kandidaat-notaris gewend, vanwege de aan het notariaat toegedichte degelijkheid. De kandidaat-notaris wist, dan wel behoorde te weten, dat het ging om een ingewikkeld ontwikkeltraject met onzekere uitgangspunten. De kandidaat-notaris heeft echter verzuimd de meer reguliere en daartoe gebruikelijke ontwikkelovereenkomst te gebruiken, dan wel de kandidaat-notaris heeft nagelaten om partijen te informeren dat het traject wellicht een verdergaande juridische vastlegging behoefde door een specialist op dit gebied. In plaats daarvan heeft de kandidaat-notaris de belangrijke projectafspraken in de akte van levering vastgelegd. De onduidelijkheden en interpretatiegeschillen die daarmee zijn ontstaan met betrekking tot de intenties van partijen, hadden voorkomen kunnen worden indien de kandidaat-notaris zijn notariële taak goed had uitgevoerd.

De kandidaat-notaris heeft het volgende aangevoerd. Klagers dienen niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun klacht. Het enkele feit dat de advocaat van klagers een mededeling doet elf jaar na het passeren van de akte, schort de vervaltermijn niet op. De akte is duidelijk en geeft weer wat partijen destijds zijn overeengekomen. Dat externe omstandigheden, zoals de voorwaarden aan de bouwvergunning, onder meer ertoe hebben geleid dat het project anders is gelopen, doet niet af aan de inhoud van de akte of de handelwijze van de kandidaat-notaris.

De kandidaat-notaris betwist dat hij behoorde te weten dat het een ingewikkeld ontwikkeltraject betrof. Indien het een ingewikkeld ontwikkeltraject betrof, dan hadden partijen zich tot een gespecialiseerd notaris of een bouwdeskundige moeten wenden om alle voor en tegens van het project te bespreken. Nu hadden partijen zelf de plannen gemaakt en een koopovereenkomst gesloten. Klagers hadden zich moeten realiseren dat het een ingewikkeld proces betrof waarvoor zij deskundige hulp  hadden moeten inschakelen. Door dit na te laten hebben klagers zelf het risico genomen en het gaat te ver om de kandidaat-notaris dat te verwijten. Klagers dienen zich tot de familie [H] te wenden, omdat zij de afspraken niet nakomen. De kandidaat-notaris staat daar buiten.

De beoordeling van de ontvankelijkheid

Ten eerste staat ter beoordeling van de Kamer of klagers ontvankelijk zijn in hun klacht. In artikel 99 lid 15 van de Wet op het notarisambt (Wna) staat het volgende:

“Een klacht kan slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. 

Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht door de voorzitter niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken”.

De akte van levering is gepasseerd op 9 juni 2005. De kandidaat-notaris heeft partijen voor de passeerdatum geadviseerd en het concept van de akte van levering opgesteld. Klagers waren bij het passeren aanwezig. Verondersteld mag worden dat klagers in ieder geval sinds die dag bekend zijn geraakt met de inhoud van de akte van levering en daarmee met het handelen of nalaten van de kandidaat-notaris waarop de klacht betrekking heeft. Klagers zijn niet-ontvankelijk, nu de klacht is ingekomen op 9 mei 2017 en de termijn van drie jaren is verstreken.

Ten overvloede merkt de Kamer op dat partijen gezien de verschillen van inzicht in 2009 de kandidaat-notaris om nader advies hebben gevraagd. Zelfs al zou die datum als uitgangspunt worden genomen voor het bekend raken met het verweten handelen van de kandidaat-notaris, dan is de termijn van drie jaren nog steeds verstreken. Ook in dat geval zijn klagers niet-ontvankelijk.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart klagers niet-ontvankelijk.

Deze beslissing is gegeven door mrs. G.H.M. Smelt, voorzitter, A.A. Muilwijk-Schaaij, L.G. Vollebregt, J.P. van Loon en R.B. van der Horst, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2017.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH  Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.