Print
Download PDFECLI:NL:TNORSHE:2016:31 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2013/32
| ECLI: | ECLI:NL:TNORSHE:2016:31 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 20-06-2016 |
| Datum publicatie: | 09-01-2017 |
| Zaaknummer(s): | SHE/2013/32 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | BFT-onderzoek naar handelwijze (thans kandidaat-) notaris. Het notariskantoor waar hij destijds het ambt uitoefende trad op als projectnotaris bij diverse onroerend goed projecten van een woningbouwvereniging. De omvang van de zorgplicht van een notaris wordt in hoge mate bepaald door de concrete omstandigheden van het geval. Wat deze omstandigheden betreft stelt de kamer voorop dat de transacties die voorwerp van onderzoek door het BFT zijn geweest, veelal aangegaan zijn door professionele partijen, die daarbij bijgestaan werden door (fiscaal) deskundigen. Uitgangspunt bij dergelijke transacties tussen grote en deskundige partijen is dat de notariële zorgplicht haar grens vindt waar de notaris goede grond heeft erop te kunnen vertrouwen dat de betreffende belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte had gesteld en dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen nodig was ter bereiking van het beoogde resultaat. Voorts acht de kamer van belang dat de notaris bij de totstandkoming van de transacties (de obligatoire fase) veelal niet betrokken was. Resumerend komt de kamer tot de slotsom dat de notaris kan worden tegengeworpen dat de dossiervorming op enkele punten te wensen overgelaten lijkt te hebben en dat in een enkele akte van levering duidelijker tot uitdrukking gebracht had kunnen worden dat de tegenprestatie reeds voldaan was ter gelegenheid van een eerdere transactie. De kamer acht deze conclusies van onvoldoende gewicht voor een gegrond te achten bedenking jegens de notaris. Daarbij betrekt de kamer wat de dossiervorming betreft dat de notaris thans niet meer de houder van het protocol is. Niet uitgesloten is dat de dossiervorming wel op orde was maar stukken buiten toedoen van de notaris geen onderdeel meer uitmaken van de betreffende dossiers. De kamer beoordeelt deze conclusies van onvoldoende gewicht om de bedenkingen tegen de notaris gegrond te achten. |
Klachtnummer : SHE/2013/32
Datum uitspraak: 20 juni 2016
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ‘s-HERTOGENBOSCH
De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van het verzoek op grond van artikel 96, lid 6, van de Wet op het notarisambt (1999) om de bedenkingen van het Bureau Financieel Toezicht (BFT) te beoordelen naar aanleiding van het onderzoek dat het BFT heeft verricht naar de handelwijze van:
de heer mr. [naam] ,
kandidaat-notaris te [naam vestigingsplaats],
advocaat: mr. P. Wanders uit Amsterdam.
1. De procedure
1.1. Bij beslissing van 12 oktober 2012 heeft mr. M.W. Koek, voorzitter van de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Breda (hierna: de kamer Breda) op verzoek van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) een onderzoek gelast als bedoeld in artikel 96, lid 2, van de destijds van toepassing zijnde Wet op het notarisambt (Wna oud). Dit onderzoek richtte zich op de handelwijze van oud-notaris mr. [NA], inmiddels (oud)-notaris mr. [NB] en kandidaat-notaris mr. [KNC], allen verbonden aan [N] Notarissen, gevestigd in […].
1.2. Bij brief van 24 oktober 2012 heeft het BFT aan de voorzitter van de kamer Breda gevraagd een soortgelijk onderzoek te gelasten naar onder meer de handelwijze van mr. [X]. Mr. [X] heeft van 1 mei 2006 tot 1 juni 2012 het ambt van notaris uitgeoefend bij [N] Notarissen. Sinds 1 april 2000 was hij als kandidaat-notaris aan dit kantoor verbonden. Sinds 1 juni 2012 is mr. [X] als kandidaat-notaris verbonden aan […] notariskantoor, gevestigd in […].
1.3. Bij beslissing van 26 november 2012 heeft mr. Koek een onderzoek gelast als bedoeld in artikel 96 lid 2 Wna (oud) ten aanzien van onder meer mr. [X], welk onderzoek complementair is aan het onderzoek zoals gelast bij genoemde beslissing van 12 oktober 2012. De uitvoering van dit onderzoek is opgedragen aan mr. C.J.G.M. van der Weide, plaatsvervangend voorzitter van de kamer Breda.
1.4. Mr. van der Weide heeft het BFT bij brief van 29 november 2012 verzocht een onderzoek in te stellen naar mogelijke gedragingen van onder meer mr. [X].
1.5. Als gevolg van de wijziging van de Wna met ingang van 1 januari 2013 is de kamer Breda per 1 april 2013 opgeheven en is het dossier overgedragen aan de kamer voor het notariaat in het ressort ‘s-Hertogenbosch (hierna: de kamer). Bij brief van 17 april 2013 heeft de kamer de president van het gerechtshof Amsterdam verzocht een andere kamer aan te wijzen om het dossier verder in behandeling te nemen omdat de kamer (voorheen kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Hertogenbosch) op 16 april 2009 een beslissing had gegeven naar aanleiding van een klacht tegen mr. [NB] die eveneens zag op de handelwijze die inmiddels onderwerp van onderzoek vormde. Op 8 juli 2013 heeft de president van het gerechtshof Amsterdam het verzoek afgewezen, waarna de kamer de behandeling van het onderzoek heeft voortgezet.
1.6. Naar aanleiding van de beslissing van mr. S.J.G.N.M. Willard, plaatsvervangend voorzitter van de kamer, van 1 augustus 2013 heeft de kamer het BFT bij brief van 14 augustus 2013 bericht dat mr. H.A.W. Snijders, eveneens als plaatsvervangend voorzitter verbonden aan de kamer, de taak als opvolgend plaatsvervangend voorzitter in het onderzoek op zich neemt. Op 16 september 2013 heeft mr. Snijders het BFT bericht dat hij zich akkoord verklaart met de (verdere) uitvoering van het onderzoek.
1.7. Het BFT heeft de rapportage naar aanleiding van het onderzoek naar de handelwijze van mr. [X] bij brief van 18 december 2014 toegezonden aan mr. Snijders. Bij beslissing van 6 augustus 2015 heeft mr. Snijders aan mr. [X] bericht dat hij op grond van het onderzoek aanleiding zag de zaak voor te leggen aan de (volle) kamer teneinde haar te behandelen. Een kopie van deze beslissing is toegezonden aan het BFT en de KNB.
1.8. Vervolgens is mr. [X] in de gelegenheid gesteld om te reageren op de bevindingen van het BFT. Zijn reactie is op 1 december 2015 ontvangen door de kamer.
1.9. De kamer heeft de bevindingen van het BFT omtrent de handelwijze van mr. [X] behandeld ter zitting van 30 maart 2016. Namens het BFT zijn verschenen mr. M.H.M. de Haan en Y. Oortwijk. Zij hebben de bevindingen van het BFT toegelicht. Mr. [X] is eveneens verschenen, bijgestaan door zijn advocaat, mr. Wanders. Zij hebben het standpunt van mr. [X] toegelicht.
2. De feiten
2.1. Mr. [X] is als (kandidaat-)notaris verbonden geweest aan het notariskantoor [N] Notarissen (hierna: het notariskantoor) te […]. Mr. [X] zal hierna ook worden genoemd: “(de) notaris”.
2.2. Voormeld notariskantoor trad op als projectnotaris bij diverse onroerend goed projecten van woningbouwvereniging […] (hierna: W) te […].
2.3. [W] is in opspraak geraakt vanwege vastgoedtransacties die in de media uitvoerig belicht zijn.
2.4. Op initiatief van de KNB is er vervolgens een onderzoek naar het notariskantoor, waaronder de notaris, opgestart. Het door het BFT uitgevoerde onderzoek zag op de financiële onafhankelijkheid van [N] Notarissen ten opzichte van [W] en op de handelwijze van de individuele (kandidaat-) notarissen. Bij het onderzoek zijn verschillende vennootschappen van “het concern” [W] betrokken. Het BFT heeft aan de hand van een risicoprofiel een selectie gemaakt en haar onderzoek uiteindelijk beperkt tot een drietal projecten waarbij de notaris in totaal 51 akten gepasseerd heeft.
De projecten betreffen:
1. het project [P1] (2 woontorens, stadvilla’s en een kantoorgebouw inclusief parkeerplaatsen in […]);
2. het project [P2 (waarbij projectontwikkelaar […] voor [W] in Tilburg een project wilde ontwikkelen van 105 miljoen euro; dit project is nooit van de grond gekomen waarna [W] een afwaardering van 32 miljoen heeft moeten plegen op dit project); en
3. het project [P3] (een medisch centrum, 22 appartementen, een gemeenschapshuis, 8 studio’s met personeelsruimten en parkeerplaatsen in […]).
2.5. Het BFT heeft haar bevindingen neergelegd in een rapport van 18 december 2014.
2.6. De notaris is vanaf 1 juni 2012 niet meer verbonden aan [N] Notarissen.
3. De onderzoeksdoelstellingen en bevindingen van het BFT
3.1. In het rapport van het BFT zijn een tweetal onderzoeksdoelstellingen geformuleerd, te weten:
a. bestond er voldoende financiële onafhankelijkheid bij [N] Notarissen ten aanzien van
[W]?
b. heeft de notaris gehandeld zoals een goed notaris betaamt in zaken die [W] betreffen?
Het resultaat van de bevindingen van het BFT luidt als volgt:
“6.1 Financiële onafhankelijkheid
Het percentage omzet dat gerelateerd kan worden aan [W] is gemiddeld 10,7%. In 2011 is
sprake van een incidenteel hoger percentage van 21,9%, zodat naar de mening van het BFT niet
zonder meer gezegd kan worden dat sprake is van financiële afhankelijkheid.
6.2 Handelen en/of nalaten van de notaris
Ingevolge artikel 98 lid 1 (oud) Wna (thans artikel 93, eerste lid Wna) is de notaris aan
tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of
krachtens de Wna gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg
die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt en
ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
Op grond van het bepaalde bij artikel 93 lid 2 Wna blijft een oud-notaris aan tuchtrechtspraak
onderworpen ter zake van handelen of nalaten gedurende de tijd dat hij als zodanig werkzaam was.
De bevindingen van het BFT in deze rapportage duiden er vermoedelijk op dat het handelen en/of
nalaten van mr. [X] in een aantal gevallen strijdig lijkt te zijn met de tuchtnorm van artikel 98,
eerste lid (oud) Wna.
De meest in het oog springende bevindingen zijn in dit verband dat zowel in de projecten [P1] als
[P2] de vereniging [W] (middellijk) grond in eigendom heeft, deze grond vervreemdt en dezelfde grond
(gedeeltelijk) weer terug koopt voor een aanzienlijk hogere prijs (bij het project [P1] ruim € 2.73 miljoen
boven de getaxeerde waarde en bij het project [P2] met een verschil van ruim € 20 miljoen).
Deze handelwijze komt het BFT niet zondermeer als gebruikelijk voor.
In alle drie de projecten wordt hierbij een waarderingsmethodiek voor de grond toegepast waarbij
35% van de prijs van het nog te realiseren project wordt toegerekend aan de grond. Het BFT heeft bij
de onderhavige projecten twijfels over deze methodiek, dit gezien de locaties (in […] en […]),
het verschil met de getaxeerde waarde bij het project [P1], de mening van de vastgoeddeskundige
en de stand van zaken ten aanzien van de plannen en de bouwvergunning bij het project
[P2]. Immers bij dit project hebben er feitelijk geen werkzaamheden aan de grond
plaatsgevonden, was er geen bouwvergunning verstrekt en ziet [W] desondanks toch af van
de ontbindende voorwaarde.
Het BFT is de mening toegedaan dat de bevindingen in de onderzochte projecten neigen naar een
nadelige handelswijze voor [W]. Immers alle risico’s lijken voor rekening van [W] te
komen en baten lijken nagenoeg geheel aan andere partijen toe te komen. Naar de mening van het
BFT waren er genoeg aanwijzingen voor de notaris om nader onderzoek te verrichten, met name in
de projecten [P1] en [2]. Nu de notaris dit heeft nagelaten is het BFT van mening dat
de notaris vermoedelijk tekort is geschoten in zijn taakuitoefening en dat hij als gevolg hiervan in de
onderzochte projecten in strijd lijkt te hebben gehandeld met de tuchtnorm van artikel 98, eerste lid
(oud) Wna.
Het BFT merkt overigens op dat in het jaarverslag 2013 van [W] staat dat er een intern
forensisch onderzoek is geweest. Op grond hiervan heeft [W] besloten om onder andere
enkele leden van de voormalige raad van commissarissen en enkele notarissen aan te spreken op de
door [W] geleden schade.
Het BFT zal hieronder kort deze bevindingen uit de specifieke projecten beschrijven, maar verwijst
nadrukkelijk naar de bevindingen in de onderdelen 5.1, 5.2 en 5.3.
6.2.1 Bevindingen project [P1]
Op basis van de onder 5.1 vermelde feiten en bevindingen heeft het BFT onder meer het volgende
vastgesteld:
a) Het is het BFT niet zondermeer duidelijk geworden wat de reden of logica (doel) is van deze
transacties voor [W]. Immers [W] heeft grond middellijk in eigendom, vervreemdt
deze en koopt deze gedeeltelijk weer terug met een aanzienlijk prijsverschil, hetgeen geen
gebruikelijke handelswijze lijkt. Het BFT is de mening toegedaan dat het erop lijkt of alle risico’s
ten laste van [W] komen en dat daarnaast de winst van het project ten goede komt aan […].
In de dossiers zijn geen bescheiden aangetroffen die laten zien dat de notaris vragen heeft
gesteld over de logica (doel) van de transacties. Op grond van artikel 2 (oud) Vbg
<Verordening Beroeps- en gedragsregels> rust op de notaris een eigen taak bij de uitvoering van
de aan hem gegeven opdracht. Het is noodzakelijk dat de notaris altijd de op hem rustende
verplichting tot onderzoek en controle nakomt en er rust op hem een eigen onderzoeksplicht
naar de juistheid van mededelingen van partijen.
Van de notaris mag een kritische opstelling worden verwacht bij de beoordeling van het
realiteitsgehalte van de verstrekte informatie en de notaris heeft een eigen verantwoordelijkheid
voor een zorgvuldige taakuitoefening. Het BFT is van mening dat van de notaris onder de
gegeven omstandigheden en signalen meer onderzoek mocht worden gevergd en dat de notaris
hiermee wellicht artikel 17 Wna en artikel 2 en 3 (oud) Vbg heeft geschonden.
b) Het BFT daarnaast ernstige twijfels over de zakelijkheid van de prijsstelling en de toegevoegde
waarde voor [W] bij de laatste transactie in dit project. In de dossiers zijn geen bescheiden
aangetroffen die laten zien dat de notaris vragen heeft gesteld over de gehanteerde prijsstelling
en de prijsstijging van het grondaandeel (appartementsrechten) of het verschil tussen de
koopprijs en de getaxeerde waarde.
Het BFT is van mening dat de notaris geen redelijke verklaring heeft voor de
prijsstijging/prijsverloop. Indien bij een dergelijke transactie sprake is van een ongebruikelijk
prijsverschil brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat
prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag een kritische opstelling
worden verwacht bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het
prijsverschil zou verklaren. De notaris stelt vooraf dat de betrokken personen en partijen hem
allen goed bekend waren en dat [W] begeleid wordt door eigen fiscalisten en dat partijen
zelf deskundig en professioneel zijn. Echter de notaris heeft een eigen verantwoordelijkheid voor
een zorgvuldige taakuitoefening. Het BFT is van mening dat van de notaris onder de gegeven
omstandigheden en signalen meer onderzoek mocht worden gevergd en dat hij hiermee wellicht
artikel 17 Wna en artikel 2 en 3 (oud) Vbg heeft geschonden.
6.2.2 Bevindingen project [P2]
Op basis van de onder 5.2 vermelde feiten en bevindingen heeft het BFT onder meer het volgende
vastgesteld:
c) De notaris heeft naar aanleiding van het stappenplan en het “Kasrondje” geen nader onderzoek
verricht of nadere vragen aan partijen gesteld om vast te stellen waarom partijen kiezen voor
deze constructie en op deze wijze handelen (paragraaf 5.2.1). Volgens de notaris is het kasrondje
om fiscale redenen aangegaan en ingegeven door het advies terzake van de betrokken fiscalist,
die ook de regie in deze had. De notaris heeft de beoordeling daarvan overgelaten aan de
fiscalist en vond dat hij kon vertrouwen op diens integriteit, kennis en kunde. Op grond van
artikel 2 (oud) Vbg rust op de notaris een eigen taak bij de uitvoering van de aan hem gegeven
opdracht. Het is noodzakelijk dat de notaris altijd de op hem rustende verplichting tot onderzoek
en controle nakomt en er rust op hem een eigen onderzoeksplicht naar de juistheid van
mededelingen van partijen. Daarmee heeft de notaris naar de mening van het BFT vermoedelijk
artikel 2 en artikel 3 (oud) Vbg geschonden.
d) Met betrekking tot de akte van aandelenoverdracht (paragraaf 5.2.2) gepasseerd door de notaris
d.d. 18 december 2007 (zie bijlage W5), heeft het BFT op basis van het dossier niet kunnen
vaststellen dat de notaris een onderzoek heeft ingesteld of de koopprijs van de aandelen reëel
was en heeft het BFT niet kunnen vaststellen op basis waarvan de koopprijs is vastgesteld.
Daarnaast heeft de notaris niet de beschikking over de samenwerkingsovereenkomst d.d. 11
september 2006 waarnaar een aan de akte gehechte overeenkomst tot beëindiging van een
samenwerkingsovereenkomst d.d. 2 oktober 2007 verwijst. De notaris heeft in het dossier geen
aantekening gehouden. Naar de mening van het BFT heeft de notaris hiermee vermoedelijk zijn
onderzoeksplicht en zorgplicht als notaris geschonden en artikel 17 Wna, artikel 3 lid 1 juncto lid
2 (oud) Vbg overtreden.
e) Het BFT is van mening dat de notaris geen redelijke verklaring heeft voor de prijsstijging van
288% van het stuk grond dat de vereniging [W] zelf eerst in eigendom had en had kunnen
laten ontwikkelen zonder eerst de grond te verkopen om daarna voor een veel hoger bedrag
deels terug te kopen (zie paragraaf 5.2.4). Indien bij een dergelijke transactie sprake is van een
ongebruikelijk prijsverschil brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat
of dat prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag een kritische opstelling
worden verwacht bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het
prijsverschil zou verklaren. De verklaring dat de vereniging [W] in maart 2009
braakliggende grond verkoopt en in november 2009 de grond terugkoopt voor een prijs ná de te
realiseren bebouwing (terwijl de grond zelf nog onveranderd is) acht het BFT niet voldoende ter
onderbouwing van het prijsverschil in het onderhavige geval bij normaal zakelijk handelende
partijen. Er is alleen een eerste exploitatiebegroting van een te realiseren plan van 105 miljoen
euro, waarvan 35% aan de grond wordt toegerekend. Bouwvergunningen zijn voor het project
nog niet verstrekt. In de dossiers zijn ter onderbouwing van het realiteitsgehalte van de
waardesprong geen WOZ-waarden en taxatierapporten aangetroffen. De notaris stelt vooraf dat
de betrokken personen en partijen hem allen goed bekend waren. Daarnaast stelt de notaris dat
[W] begeleid wordt door eigen fiscalisten en dat partijen zelf deskundig en professioneel
zijn. Echter de notaris heeft een eigen verantwoordelijkheid voor een zorgvuldige
taakuitoefening, artikel 17 Wna jo artikel 2 en 3 (oud) Vbg. Daarnaast verliest de vereniging
[W] met het afstand doen van de ontbindende voorwaarde een recht waarmee het risico
van het project voor de vereniging [W] werd beperkt. Uit het dossier blijkt niet dat de
notaris nader onderzoek heeft verricht naar de reden van de afstanddoening van de ontbindende
voorwaarde door de vereniging [W] of dat hij nadere vragen daarover heeft gesteld.
Daarnaast blijkt niet uit het dossier dat hij de vereniging [W] heeft gewezen op de risico’s
van deze handelswijze. Het BFT is van mening dat van de notaris onder de gegeven
omstandigheden en signalen meer onderzoek mocht worden gevergd en vermoedelijk artikel 17
Wna en artikel 2 en 3 (oud) Vbg heeft geschonden.
f) Het BFT is van mening dat de notaris bij de behandeling van de levering door [P2]
B.V. aan […] B.V. op 21 september 2010 (zie bijlage W13) kritische vragen had moeten
stellen en nader onderzoek had moeten doen om vast te stellen of er een redelijke verklaring is
voor de handelswijze van partijen in het licht van de voorafgaande transactie tussen
Willemskwartier B.V. en de vereniging [W] op 18 november 2009, bijvoorbeeld door het
opvragen van taxatierapporten of WOZ-waarden (zie paragraaf 5.2.5). Daarnaast zijn in het
dossier geen aantekeningen of stukken aangetroffen waaruit blijkt dat de kans dat het recht op
een nabetaling zich zou verwezenlijken gering werd geacht. De notaris is hoofdelijk aansprakelijk
voor de belasting welke verschuldigd is wegens de verkrijging waarvan de akte is opgemaakt,
zulks tot het bedrag dat ingevolge de inhoud van die akte verschuldigd is (zie artikel 7, derde lid
Uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer 1971). Het behoort tot de taak van de notaris er
op toe te zien dat over transacties bij de totstandkoming waarvan hij zijn medewerking heeft
verleend het juiste bedrag aan belasting wordt geheven en datgene te doen wat daarvoor nodig
is (Gerechtshof Amsterdam 5 juli 2007, RN 2007, 85). Het BFT meent dat de notaris rekening had
moeten houden met het recht op nabetaling bij de heffingsgrondslag voor de
overdrachtsbelasting en er op had moeten toezien dat het juiste bedrag aan belasting wordt
geheven.
g) Bij de transactie van 17 mei 2011 (zie bijlage W14) tussen [P2] B.V. en de vereniging
[W] lijken aanpassingen van de eerder gemaakte afspraken door partijen te hebben
plaatsgevonden in het nadeel van de vereniging [W] en in het voordeel van
[P2] BV. c.q. […] B.V. (zie paragraaf 5.2.6).
De aanpassingen bestaan uit:
• Het aanpassen van de prijs voor het te leveren gedeelte van de […] locatie van € 13.078.764,-
naar € 5.965.374,-;
• De betaling van de koopprijs door middel van verrekening tussen partijen, terwijl verrekening
volgens de akte van levering d.d. 18 november 2010 en de bijbehorende afrekeningen reeds op
18 november 2010 had plaatsgevonden;
• De aanpassing van de staat van de te leveren grond van bouwgrond naar bebouwde grond,
waardoor in plaats van BTW nu overdrachtsbelasting wordt geheven.
In het dossier zijn geen aantekeningen of andere stukken aangetroffen waaruit blijkt dat de
notaris heeft gecontroleerd of de koopsom daadwerkelijk is voldaan, dan wel dat hij nadere
vragen heeft gesteld over de gevolgen van de handelswijze van partijen. Uit het dossier blijkt niet
dat de notaris op de hoogte is van de financiële afwikkeling van de transacties door partijen. Het
bijzondere signaal van een mogelijke dubbele verrekening tussen partijen had volgens het BFT
voor de notaris aanleiding moeten zijn om nadere vragen te stellen om vast te kunnen stellen of
er een redelijke verklaring is voor deze handelswijze. In het dossier zijn geen aantekeningen of
stukken aangetroffen waaruit blijkt wat de reden is dat partijen de grond leveren in de
overdrachtsbelastingsfeer in plaats van de eerder overeengekomen BTW sfeer. De notaris
verklaart dat hij zich de reden niet meer kan herinneren. Het belang voor de vereniging
[W] met deze wijziging akkoord te gaan is niet duidelijk. Het BFT is van mening dat partijen
om de notaris onbekende redenen de overeenkomst wijzigen. Het is de vraag of het, gezien de
jurisprudentie en de oorspronkelijke intentie van partijen om bouwrijpe grond te leveren,
mogelijk was om te leveren met overdrachtsbelasting en de eerder overeengekomen prijs in
2009 achteraf in 2011 aan te passen. De aanpassingen resulteren in grote nadelige financiële
gevolgen voor de vereniging [W]. Het BFT is van mening dat de notaris de belangen van de
vereniging [W] en de fiscus vermoedelijk niet afdoende in het oog heeft gehouden. Ook de
terugkoop van het noordelijke gedeelte van de gronden door de vereniging [W] voor een
veel hoger bedrag (20 miljoen euro meer) en het laten vervallen van de ontbindende voorwaarde
indien er geen duidelijk zicht zou zijn op het afgeven van een bouwvergunning zijn handelingen
ten nadele van de vereniging [W]. Het BFT is van mening dat van de notaris onder de
gegeven omstandigheden en signalen meer onderzoek mocht worden gevergd dan wel dat de
notaris in de hem ter beschikking staande informatie aanleiding had moeten vinden om wellicht
zijn diensten aan partijen te weigeren op grond van artikel 21 lid 2 Wna juncto artikel 5
(oud) Vbg.
6.2.3 Bevindingen project [P3]
Op basis van de onder 5.3 vermelde feiten en bevindingen heeft het BFT onder meer het volgende
vastgesteld:
h) In de dossiers zijn geen bescheiden aangetroffen die laten zien dat de notaris vragen heeft
gesteld over de gehanteerde prijsstelling en de prijsstijging van het grondaandeel
(appartementsrechten) met 384%.
Het BFT is van mening dat de notaris niet zonder meer een redelijke verklaring heeft voor de
prijsstijging/prijsverloop. Indien bij een dergelijke transactie sprake is van een aanzienlijk
prijsverschil brengt een zorgvuldige ambtsuitoefening mee dat de notaris nagaat of dat
prijsverschil op goede gronden verklaarbaar is. Van de notaris mag een kritische opstelling
worden verwacht bij de beoordeling van het realiteitsgehalte van de informatie die het
prijsverschil zou verklaren.
De notaris stelt dat [W] begeleid wordt door eigen fiscalisten en dat partijen zelf
deskundig en professioneel zijn. Echter de notaris heeft een eigen verantwoordelijkheid voor een
zorgvuldige taakuitoefening. Het BFT is van mening dat van de notaris onder de gegeven
omstandigheden en signalen meer onderzoek mocht worden gevergd en dat hij hiermee wellicht
artikel 17 Wna en artikel 2 en 3 (oud) Vbg heeft geschonden.
i) Ook bij dit project houdt [W] rekening met de kennelijk beperkte liquiditeit van […] en
financiert het project voor. [W] koopt turn-key, maar betaalt de koopsom in delen vooruit.
In de dossiers zijn geen bescheiden aangetroffen die laten zien dat de notaris vragen heeft
gesteld over deze handelswijze. Op grond van artikel 2 (oud) Vbg rust op de notaris een eigen
taak bij de uitvoering van de aan hem gegeven opdracht. Het is noodzakelijk dat de notaris altijd
de op hem rustende verplichting tot onderzoek en controle nakomt en er rust op hem een eigen
onderzoeksplicht naar de juistheid van mededelingen van partijen. Het BFT is van mening dat van
de notaris onder de gegeven omstandigheden meer onderzoek mocht worden gevergd en dat hij
hiermee wellicht artikel 17 Wna en artikel 2 en 3 (oud) Vbg heeft geschonden.”
4. De reactie van de notaris (het verweer)
4.1. De notaris voert aan zich terdege bewust te zijn (geweest) van zijn zorgplicht maar merkt in algemene zin op dat deze begrensd wordt bij transacties tussen grote en deskundige partijen waar de notaris goede grond heeft te vertrouwen dat de betreffende belanghebbende zichzelf op de hoogte heeft gesteld en tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen nodig was ter bereiking van het beoogde resultaat. Hiervan was bij de verschillende projecten sprake, aldus de notaris, in welk verband hij verwijst naar door [W] ingeschakelde derden.
4.2. Voor ieder project werd door [W] een bedrijfswaardeberekening gemaakt en werd de maximale interne subsidiëring bewaakt. Bij grotere projecten diende deze berekening te worden goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van [W]. [W] paste bij acquisities de “residuele grondwaarde methodiek” toe waarbij vanuit de marktwaarde van het eindproduct berekend werd wat de verkrijgingsprijs (van de grond) kon zijn. De notaris beschikt over een zeer beperkt instrumentarium bij waarderingsvraagstukken. Bovendien is zijn invloedsfeer (en daarmee samenhangende zorgplicht) beperkt omdat hij bij de obligatoire fase van transacties niet betrokken is. Het was destijds in de vastgoedpraktijk niet ongebruikelijk om 35% van de totale koopsom voor turn-key projecten toe te rekenen aan de grondcomponent. Een dergelijke forfaitaire toerekening kan niet gelijkgesteld worden met de verwerving van kale grond, zoals het BFT doet. De fiscus toetste of het resterend deel van de koopsom (65%) overeenkwam met de stichtingskosten. Dit heeft nimmer tot problemen geleid. Het BFT schetst derhalve geheel ten onrechte het beeld van een onverantwoorde constructie waarbij [W] voor enkel de overdracht van de gronden een bedrag van 35% van de totale koopsom voldeed, terwijl dat bedrag veel hoger was dan de waarde van de gronden en [W] dus een groot risico zou lopen. De “vooruitbetaling” door [W] werd steeds hypothecair gedekt door hypotheekrechten op omliggende gronden.
4.3. Met betrekking tot het project [P1] voert de notaris aan dat [W] de gehele grondlocatie in eigendom had maar slechts een deel daarvan wenste te exploiteren. Door overdracht van de gronden aan de ontwikkelaar heeft zij het ontwikkelrisico ten aanzien van de gronden waarin zij geen interesse had afgewenteld. Voor het deel waarin zij wél interesse had werd een turn-key constructie opgezet. De grondcomponent van 35% was niet ongebruikelijk. Wat betreft de risico’s wijst de notaris erop dat tot zekerheid voor de terugbetaling van haar vordering een recht van hypotheek gevestigd is op appartementen die achterbleven bij [a] B.V. en er daarnaast een afbouwgarantie verstrekt is door de aannemer […], hetgeen het BFT niet opneemt in haar rapportage. Het prijsverschil tussen de transacties in 2002 (afgerond 1,9 miljoen euro) en 2010 (5,2 miljoen euro inclusief btw) is verklaarbaar. Daar waar de transactie in 2002 betrekking had op aandelen in een vennootschap die eigenaar was van een perceel onbebouwde grond, zag de transactie in 2010 op 24 gerealiseerde woonappartementen met bijbehorende bergingen, 2.730 vierkante meter kantoorruimte en 108 parkeerplaatsen, hetgeen allemaal door [W] turn-key zou worden verworven. Dat er een verschil bestaat tussen de grondwaarde die [W] betaald heeft en de onbebouwde grondwaarde die voortvloeit uit het taxatierapport van […] ([…] Makelaars) is in het licht van de forfaitaire toerekening van 35% van de totale aanneemsom aan de grondwaarde evident maar verklaarbaar vanuit de lage grondquota die […] hanteerde. Gelet op de zorgvuldige besluitvorming (het aantal betrokken deskundigen en goedkeuring door de RvC), waarmee de notaris bekend was, had de notaris geen reden om te interveniëren en/of zijn ministerie te weigeren. Wel heeft hij zich wel degelijk kritisch opgesteld en onderzoek verricht en zijn zorgplicht niet geschonden.
4.4. Het project [P2] kenmerkte zich door een groot aantal transacties. De plannen moesten na verloop van tijd om allerlei redenen steeds worden bijgesteld. Alle besluiten zijn waar nodig goedgekeurd door de Raad van Commissarissen van [W]. In de obligatoire fase van het project was voor de notaris veelal geen rol weggelegd. De notaris acht het wel degelijk aannemelijk dat hij vragen heeft gesteld over het “kasrondje” maar kan zich dat thans niet meer herinneren. Gelet op de betrokkenheid van deskundige partijen en adviseurs en het stappenplan zag de notaris ook geen aanleiding om nadere vragen te stellen. Hij heeft voldoende onderzoek verricht naar de prijs van de aandelen en de berekeningen. In het kader van deze transactie was van een dubbele betaling geen sprake; anders had een betrokken partij wel aan de bel getrokken. Verrekening vond plaats door de verklaring van partijen die in de akte is opgenomen. [W] was zich ook terdege bewust van de risico’s rondom het afstand doen van de ontbindende voorwaarde ter zake van het verlenen van een bouwvergunning. [W] heeft onderkend dat zij in een veranderde markt risicodrager van het gehele project [P2] zou worden bij het intreden van de ontbindende voorwaarde en heeft dat willen voorkomen. De afstand doening dient dan ook te worden aangemerkt als “damage control”. Wat betreft de levering van de […]-locatie in de overdrachtsbelastingsfeer in plaats van met btw kan het BFT de regels uit zogenaamde “Don Bosco-arrest” niet aan hem tegenwerpen omdat de uitspraak door het Europese Hof is gedaan nadat de akten waren gepasseerd. Of de levering van de […]-locatie overigens met overdrachtsbelasting of btw belast was maakte voor [W] ook niet uit omdat vaststond wat voor welke prijs zou worden verkregen. Het feit dat het project complex en moeilijk te doorgronden was, was mede ingegeven door de wens om heffing ex art. 4 Wbr te voorkomen middels “opgeknipte en gefaseerde” (aandelen-)transacties. De notaris mocht vertrouwen op de door de gemeente goedgekeurde grondprijsbepaling op basis van het woonprogramma. Het project dat [W] in 2009 kocht was - mede door toedoen van de gemeente - wezenlijk anders dan en niet vergelijkbaar met het oorspronkelijke plan uit 2006. Daarbij hoorde ook een hogere prijs. Ook bij dit project werd in verband met de vooruitbetaling door [W] ten gunste van haar zekerheid verleend in de vorm van hypotheekrechten op gronden die niet in het project betrokken waren. Daarnaast was alles wat vervaardigd werd direct eigendom van [W] op grond van natrekking. Wat betreft de overdrachtsbelasting bij een eventuele nabetaling geldt dat het er niet naar uitzag dat er daadwerkelijk een nabetaling zou plaatsvinden en dat in de akte van levering bepaald is dat er btw over de nabetaling verschuldigd zou zijn. Ook in dit project heeft hij zijn zorgplicht niet geschonden.
4.5. Ook in het project [P3] zijn turn-key koopovereenkomsten gesloten waarbij marktconforme prijzen overeengekomen zijn waarvan 35% aan de grondwaarde is toegekend. Dit gaf de notaris geen aanleiding tot het stellen van vragen. Het BFT gaat voorbij aan de garanties die door […] aan [W] zijn verstrekt en de (ontwikkel)kosten die […]voor haar rekening heeft genomen. […] heeft wat betreft de prijsstelling hiermee rekening gehouden. Ook in dit project werd zekerheid gevestigd ten behoeve van [W] om de “forward funding-risico’s” af te dekken. De notaris heeft zich wel degelijk kritisch opgesteld aangaande de geldlening en zijn zorgplicht niet geschonden.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 98 lid 1 Wna (vanaf 1 januari 2013 artikel 93lid 1 Wna) zijn (kandidaat-)notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die zij als (kandidaat-)notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk kandidaat-notaris betaamt. Op 1 januari 2013 is genoemd artikel 96 Wna vervallen. Op onderzoeken die op dat moment nog niet waren afgerond, is het navolgende van toepassing:
“Artikel VII.
Onderzoeken op grond van artikel 96 van de Wet op het notarisambt, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van artikel 1, onderdeel RR, die op dat moment niet zijn afgerond, worden vanaf dat moment aangemerkt als vooronderzoeken als bedoeld in artikel 99a van de Wet op het notarisambt.
Artikel 96, zesde lid , van de Wet op het notarisambt, zoals dat luidde voor de inwerkingtreding van artikel 1, onderdeel RR, is van overeenkomstige toepassing indien het onderzoek niet is verricht naar aanleiding van een klacht” .
De kamer dient de handelwijze van mr. [X] te toetsen aan de in dat artikel omschreven tuchtnorm.
5.2. De omvang van de zorgplicht van een notaris wordt in hoge mate bepaald door de concrete omstandigheden van het geval. Wat deze omstandigheden betreft stelt de kamer voorop dat de transacties die voorwerp van onderzoek door het BFT zijn geweest, veelal aangegaan zijn door professionele partijen, die daarbij bijgestaan werden door (fiscaal) deskundigen. Uitgangspunt bij dergelijke transacties tussen grote en deskundige partijen is dat de notariële zorgplicht haar grens vindt waar de notaris goede grond heeft erop te kunnen vertrouwen dat de betreffende belanghebbende zichzelf reeds op de hoogte had gesteld en dat deze tevoren reeds voldoende inzicht had in hetgeen nodig was ter bereiking van het beoogde resultaat. Voorts acht de kamer van belang dat de notaris bij de totstandkoming van de transacties (de obligatoire fase) veelal niet betrokken was.
De onafhankelijkheid van [N]Notarissen ten opzichte van [W]
5.3. Het onderzoek ter zake van dit onderzoekdoel heeft niet geleid tot een bedenking tegen de notaris zodat ten aanzien van dit onderdeel van het onderzoek er voor de kamer geen taak is weggelegd.
Bevindingen project [P1]
5.4. Het BFT heeft als bevinding (6.2.1 onder a) vastgesteld dat haar niet duidelijk geworden is wat de reden of logica (doel) is van diverse transacties in dit project. [W] heeft immers grond in eigendom, vervreemdt deze en koopt deze gedeeltelijk weer terug met een aanzienlijk prijsverschil, aldus het BFT. Als verdere bevinding (6.2.1 onder b) stelt het BFT vragen bij de zakelijkheid van de prijsstellingen en is het BFT van mening dat de notaris zich onvoldoende kritisch heeft opgesteld, althans dat hiervan onvoldoende blijkt uit de dossiers.
5.5. Anders dan het BFT is de kamer van oordeel dat het doel en de logica van de transacties door de notaris wel voldoende duidelijk is gemaakt. Het overdragen van de grond was ingegeven vanuit de wens om het ontwikkelrisico bij een andere partij te leggen, waarbij [W] zich slechts verbond om een bepaald eindproduct tegen een bepaalde prijs af te nemen. Deze constructie bood [W] zekerheid. Dat de door het BFT ingeschakelde vastgoeddeskundige verklaard heeft dat de samenwerking tussen de woningbouwvereniging en de ontwikkelaar zich doorgaans beperkt “tot de (bouw van de) opstallen en niet tot de grond”, kan aan het door de notaris gestelde doel en de logica van de transactie niet afdoen. Wat betreft de prijs van de grond volgt de kamer de notaris in zijn redenering dat het eindproduct, na bebouwing, van invloed is op de waarde die aan de grond kan worden toegekend. Bebouwde grond heeft doorgaans immers een hogere waarde dan onbebouwde grond. Een vergelijking van de waarde van kale (onbebouwde) grond met de waarde van de grond na realisering van een project, is dan niet reëel. [W] kocht geen grond maar op deze grond te realiseren woontorens en andere bebouwing. Ter zitting heeft het BFT nog naar voren gebracht dat zij niet onbebouwde met bebouwde grond vergelijkt maar dat de gronden reeds bebouwd waren ten tijde van de overdracht door [W]. De kamer volgt het BFT niet in deze stelling omdat onvoldoende gebleken is dat er ten tijde van de overdracht van de gronden door [W] reeds sprake was van bebouwing die van invloed was op de waarde van het onroerend goed. Dat [W] een onzakelijke prijs betaald heeft voor het afgenomen eindproduct, kan uit de rapportage van het BFT niet worden geconcludeerd. Dat de toegepaste grondquote van 35% in de gegeven omstandigheden onzakelijk was, blijkt evenmin uit deze rapportage. De door het BFT geraadpleegde vastgoeddeskundige heeft immers verklaard dat grondquotes van 25-30% redelijk gangbaar zijn en dat zij 40% ook wel eens zijn tegengekomen. Gelet hierop is niet vast komen te staan dat het gehanteerde percentage van 35 niet reëel is. Van enig verwijtbaar handelen van de notaris op deze punten is niet gebleken.
Bevindingen Project [P2]
5.6. Het BFT heeft geconcludeerd dat de notaris naar aanleiding van het stappenplan en het “kasrondje” onvoldoende onderzoek verricht heeft (6.2.2 onder c).
5.7. De kamer stelt vast dat de dossiervorming door de notaris in deze kwestie te wensen overlaat. De kamer onderschrijft evenwel het standpunt van de notaris dat, gelet op het stappenplan, de hoedanigheid van de betrokken partijen, de betrokkenheid van deskundigen en het feit dat de notaris veelal niet betrokken was in de obligatoire fase, volstaan kon worden met een marginale toetsing van de plannen van partijen, temeer omdat het doel van de transacties veelal fiscaal ingegeven was en fiscalisten van een gerenommeerd kantoor erbij betrokken waren. Gelet op het fiscale doel van de transacties en de regierol van de fiscalist, hoefde de notaris geen nader onderzoek te verrichten of vragen te stellen.
5.8. Het BFT heeft voorts geconcludeerd dat ten aanzien van een aandelenoverdracht bij akte van 18 december 2007 door […] B.V. aan [W] Project V B.V. en […] B.V. van aandelen in de vennootschap [P2] B.V., een verklaring voor/onderbouwing van de koopprijs van € 1,00 volledig ontbreekt. Deze transactie houdt verband met de beëindiging van een samenwerkingsovereenkomst. Het BFT heeft aangevoerd dat deze samenwerkingsovereenkomst in het dossier niet voorkomt (6.2.2 onder d).
5.9. Aanvankelijk heeft de notaris de samenwerkingsovereenkomst niet aan het BFT kunnen overleggen. Later is evenwel gebleken dat de notaris deze overeenkomst toch tot zijn beschikking heeft gehad. De overeenkomst is door de notaris immers alsnog overgelegd als bijlage 4. Op grond hiervan dient ervan te worden uitgegaan dat de notaris deze overeenkomst bij het opmaken en passeren van de akte tot zijn beschikking heeft gehad en aan de hand daarvan de transactie heeft voorbereid. Ter onderbouwing van de koopprijs heeft de notaris aan het BFT een balans overgelegd. Het BFT heeft terecht opgemerkt dat deze balans niet ter onderbouwing van de koopprijs heeft kunnen dienen omdat deze pas ongeveer anderhalf jaar na de transactie tot stand is gekomen. De kamer stelt vast dat de balans wél steun biedt aan de lezing van de notaris dat er op deze aandelen geen storting heeft plaatsgevonden en dat de inbreng van onroerende zaken in de vennootschap is geschied ten gunste van andere soortaandelen. Dat de tegenprestatie van € 1,00 onzakelijk was, is daarmee niet vast komen te staan. Benadeling van enige partij is evenmin vast komen te staan. Wél is onduidelijk gebleven op grond waarvan de notaris vastgesteld heeft dat de koopprijs van € 1,00 voor de aandelen zakelijk is. Ook op dit punt heeft de dossiervorming van de notaris te wensen overgelaten, maar is onvoldoende reden hieraan tuchtrechtelijk gevolgen te verbinden.
5.10. Wat betreft de door het BFT gestelde prijsstijging van 288% ten aanzien van een stuk grond dat [W] vóór de ontwikkeling reeds zelf in eigendom had en volgens het BFT had kunnen laten ontwikkelen zonder het eerst over te dragen (6.2.2 onder e), verwijst de kamer naar hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 5.5. is overwogen. Het BFT concludeert verder dat ten aanzien van de afstand van de ontbindende voorwaarde onvoldoende gebleken is dat de notaris onderzoek heeft gedaan naar de reden daarvoor en heeft gewezen op de consequenties van deze afstand (ook 6.2.2 onder e). De reactie van de notaris op deze conclusie geeft er blijk van dat hij zich ervan vergewist heeft dat [W] zich terdege bewust was van de risico’s die verbonden waren aan het doen van afstand en dat er een afwegingsproces binnen [W] heeft plaatsgevonden waarbij de nodige personen betrokken geweest zijn, zodat de keuze om afstand te doen van de ontbindende voorwaarde weloverwogen was. Gelet hierop heeft de notaris aan zijn zorgplicht voldaan en hoefde hij [W] niet alsnog te wijzen op de consequenties van het doen van afstand.
5.11. In een akte van levering van 21 september 2010 is een recht op nabetaling van € 3.100.000,00 opgenomen voor het geval - verkort weergegeven - de koper het gerealiseerde onroerend goed onder bepaalde condities zou leveren aan een eindbelegger. Het BFT verwijt de notaris dat hij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het recht op nabetaling voor de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting (6.2.2 onder f).
5.12. De kamer stelt vast dat bij de bewuste transactie diverse (gedeeltelijke) percelen belast met omzetbelasting (btw) geleverd zijn en één perceel belast met overdrachtsbelasting. De notaris heeft gewezen op het feit dat uit de akte van levering blijkt dat een eventuele nabetaling belast zou zijn met btw en niet met overdrachtsbelasting. Los daarvan overweegt de kamer dat niet vast is komen te staan dat, zo een eventuele nabetaling belast zou dienen te worden met overdrachtsbelasting, deze reeds verschuldigd was ter gelegenheid van de levering. Dit zou immers slechts dan aan de orde zijn indien bij de levering reeds vaststond dat de waarde van het registergoed, mede in verband met de eventuele nabetaling, hoger was dan de tegenprestatie in de akte van levering. Dat deze situatie zich voordeed, is gesteld noch gebleken. Heffing van overdrachtsbelasting over de nabetaling is pas aan de orde zodra het recht op nabetaling zich daadwerkelijk heeft geëffectueerd. Wat de kans op een nabetaling betreft heeft de notaris er terecht op gewezen dat ook de inspecteur van de belastingdienst kennelijk geen reden gezien heeft om actie te ondernemen, zodat aannemelijk is dat de kans op een nabetaling uiterst gering was. Uit de stellingen van de notaris maakt de kamer voorts op dat de notaris zich ervan vergewist heeft dat [W] op de hoogte was van het feit dat een eventuele nabetaling fiscale consequenties zou hebben. Van een ongeoorloofde handelwijze van de notaris is niet gebleken.
5.13. Voorts concludeert het BFT dat de notaris bij een transactie van 17 mei 2011 tussen [P2] B.V. en [W] een drietal aanpassingen heeft doorgevoerd (ten aanzien van de prijs, de verrekening van de koopprijs en de overheveling van de transactie van de btw naar de overdrachtsbelasting) en zich daarbij onvoldoende kritisch lijkt te hebben betoond (6.2.2 onder g).
5.14. Wat betreft de aanpassing van de koopprijs dient naar het oordeel van de kamer niet uit het oog te worden verloren dat de koopprijs voor het gehele project al was voldaan en dat deze aanvankelijk niet uitgesplitst was over de diverse onderdelen/percelen. De noodzaak daartoe ontbrak ook totdat besloten werd om de […]-locatie met overdrachtsbelasting te leveren. Het belang bij het toekennen van een waarde aan de locatie is daarmee hoofdzakelijk fiscaal van aard. De notaris heeft voldoende voor het voetlicht kunnen brengen dat er uitvoerig overleg over de prijs heeft plaatsgevonden tussen partijen en hun adviseurs en dat hij op grond daarvan ertoe over kon gaan de transactie af te wikkelen op basis van deze lagere koopprijs. Voorts heeft de notaris onbetwist gesteld dat de transactie niet geleid heeft tot vragen of opmerkingen vanuit de belastingdienst. Onder deze omstandigheden ziet de kamer niet in dat de notaris onzorgvuldig gehandeld heeft omdat van enige benadeling van een partij niet is gebleken. Ter zake van de verrekening heeft de notaris in de akte van levering bepaald dat de koopsom is verrekend. Het ware duidelijker geweest indien de notaris had vermeld dat de koopprijs reeds was voldaan/verrekend ter gelegenheid van de eerdere transactie van 18 november 2009, doch de conclusie dat de koopsom “is verrekend” is op zichzelf genomen niet onjuist. Dat de koopprijs daadwerkelijk dubbel is betaald/
verrekend, is niet vast komen te staan. Gelet op de hoedanigheid van de betrokken partijen en het overleg tussen de notaris en partijen, waaruit onmiskenbaar blijkt dat partijen zich ervan bewust waren dat de transactie verband hield met de eerdere transactie in 2009, reikte de zorgplicht van de notaris in de gegeven omstandigheden echter niet zó ver dat hij er uitdrukkelijk op diende te wijzen dat de koopsom reeds was voldaan/verrekend ter gelegenheid van deze transactie.
Met betrekking tot de overheveling van de transactie van de btw naar de overdrachtsbelasting heeft de notaris zich voldoende actief opgesteld. Hij heeft zelfs aangestuurd op vooroverleg met de fiscus over deze kwestie. Partijen hebben dit vooroverleg echter welbewust van de hand gewezen. De zorgplicht van de notaris strekt niet zó ver dat hij dan een verklaring van partijen dient te verlangen waarom zij geen vooroverleg wensen. Op basis van de gegevens die aan de notaris verstrekt waren was een levering met overdrachtsbelasting mogelijk. De notaris mocht er in de gegeven omstandigheden op vertrouwen dat partijen op de hoogte waren van de gevolgen en de risico’s van de transactie. Hij had geen grond om zijn ministerie te weigeren.
Bevindingen project [P3]
5.15. De bevindingen van het BFT ter zake de prijsstellingen komen inhoudelijk overeen met de bevindingen rondom de prijsstellingen in de hiervoor behandelde projecten (6.2.3 onder h). Deze bevindingen zijn hiervoor in rechtsoverweging 5.5. reeds behandeld en behoeven hier geen afzonderlijke behandeling meer.
5.16. Tot slot stelt het BFT vast dat [W] rekening houdt met de kennelijk beperkte liquiditeit van […] en het project voorfinanciert door de koopsom in delen vooruit te betalen. Naar het oordeel van het BFT lijkt de notaris zich onvoldoende kritisch te hebben opgesteld aangaande dit voorfinancieren (6.2.3 onder i).
5.17. De notaris heeft daartegenover onweersproken gesteld dat het principe van forward funding ook tegenwoordig nog regelmatig wordt toegepast. Daarnaast heeft de notaris, onder verwijzing naar bijlagen, aangevoerd dat hij wel degelijk kritische vragen heeft gesteld met betrekking tot de geldlening en dat de risico’s waren afgedekt door middel van een recht van hypotheek ten gunste van [W].
Slotsom
5.26. Resumerend komt de kamer tot de slotsom dat de notaris kan worden tegengeworpen dat de dossiervorming op enkele punten te wensen overgelaten lijkt te hebben en dat in een enkele akte van levering duidelijker tot uitdrukking gebracht had kunnen worden dat de tegenprestatie reeds voldaan was ter gelegenheid van een eerdere transactie. De kamer acht deze conclusies van onvoldoende gewicht voor een gegrond te achten bedenking jegens de notaris. Daarbij betrekt de kamer wat de dossiervorming betreft dat de notaris thans niet meer de houder van het protocol is. Niet uitgesloten is dat de dossiervorming wel op orde was maar stukken buiten toedoen van de notaris geen onderdeel meer uitmaken van de betreffende dossiers. De kamer beoordeelt deze conclusies van onvoldoende gewicht om de bedenkingen tegen de notaris gegrond te achten.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
verklaart de tegen de notaris ingediende bedenkingen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, mr. H.G. Robers, plaatsvervangend rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notaris lid, mr. J.A.P. Dings, plaatsvervangend notaris lid, en mr. R.J.M.G. Oostveen, belasting lid.
Uitgesproken in het openbaar op 20 juni 2016 door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend
voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.