ECLI:NL:TNORSHE:2016:27 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2016/33

ECLI: ECLI:NL:TNORSHE:2016:27
Datum uitspraak: 19-09-2016
Datum publicatie: 06-10-2016
Zaaknummer(s): SHE/2016/33
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen:
  • Klacht niet-ontvankelijk
  • Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie: Aan klaagster is achteraf gebleken dat het aangekochte perceel grond geen woonbestemming had en slechts een bijgebouw betreft. Klaagster verwijt de oud-notaris onder meer dat hij haar daarover niet heeft geïnformeerd. Reikwijdte zorgplicht ten aanzien van de bestemming. Klaagster is deels niet-ontvankelijk in haar klacht en klacht is voor het overige ongegrond.

Klachtnummer    : SHE/2016/33

Datum uitspraak : 19 september 2016

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van

mevrouw […] (hierna: klaagster),

wonende te […],

gemachtigde: [gemachtigde],

tegen

oud-notaris de heer mr. [...] (verder: de oud-notaris),

voorheen gevestigd te [...], thans verbonden aan [notariskantoor] te [...].

1.          De procedure

1.1.       De gemachtigde van klaagster heeft bij e-mailbericht (met bijlagen) van 19 april 2016 een klacht geformuleerd tegen de oud-notaris.

1.2.       Bij brief van 2 mei 2016 heeft de kamer voor het notariaat (hierna: de kamer) het volgende

aan klaagster verzocht:

-    een machtiging waaruit blijkt dat klaagster aan de gemachtigde toestemming heeft gegeven om

     namens haar de onderhavige klachtprocedure te voeren;

-    een schriftelijke toelichting waaruit blijkt dat [adres met toevoeging a] te [...] geen

      woonbestemming heeft, maar een bijgebouw betreft;

-    een schriftelijke uitleg of destijds het bestemmingsplan is opgevraagd en een toelichting of destijds

     informatie daaromtrent is opgevraagd bij de gemeente.

Vervolgens heeft de kamer kennisgenomen van het e-mailbericht (met bijlagen) van de gemachtigde van 3 mei 2016.

1.3.       Voorts heeft de kamer kennisgenomen van het e-mailbericht (met bijlage) van de gemachtigde van 24 mei 2016.

1.4.       De oud-notaris heeft op de klacht geantwoord.  

1.5.       De plaatsvervangend voorzitter heeft de behandeling van de zaak verwezen naar de volle kamer.

1.6.       De kamer heeft de klacht behandeld op 15 augustus 2016. Verschenen is klaagster bijgestaan door haar gemachtigde, alsmede de oud-notaris en mr. [X] die als notaris verbonden is aan [notariskantoor] (hierna: het notariskantoor). Partijen hebben hun standpunten over en weer toegelicht.

2.          De feiten

2.1.       Op 5 augustus 2002 hebben klaagster en de heer [A] een koopovereenkomst gesloten met de heer [verkoper 1], mevrouw [verkoper 2], de heer [verkoper 3] en mevrouw [verkoper 4] met betrekking tot een perceel grond aan het [adres met toevoeging a] te [...], gemeente […], kadastraal bekend als gemeente […] , sectie […] nummers [II] en [III], respectievelijk groot […] are en […] are. In de koopovereenkomst staat bij object vermeld:

“twee vrijstaande bungalows met ondergrond, tuin, weiland en verdere aanhorigheden, staan en gelegen te [adres met toevoeging a] te […]” .

Op diezelfde datum hebben de ouders van klaagster een koopovereenkomst gesloten met [verkoper 1], [verkoper 2], [verkoper 3] en [verkoper 4] met betrekking tot een perceel grond aan het [adres zonder toevoeging a] te […] , gemeente […] , kadastraal bekend als gemeente […] , sectie […] nummer [I], groot […] are.

In de koopovereenkomst staat bij object vermeld:

“twee vrijstaande bungalows met ondergrond, tuin, weiland en verdere aanhorigheden, staan en gelegen te [adres zonder toevoeging a] te […]” .

Verkopers zijn bij de verkoop van voormelde percelen bijgestaan door makelaar [makelaar],

gevestigd te […] .

2.2.       De akten van levering zijn op 28 februari 2003 voor de oud-notaris verleden.

In de akte van levering met betrekking tot de percelen [II] en [III] staat als registergoed vermeld:

“het woonhuis met ondergrond, tuin, erf, weiland en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te […], gemeente, [adres met toevoeging a], kadastraal bekend als gemeente […], sectie […] nummers [II] en [III](…)”.

In de akte van levering met betrekking tot perceel [I] staat als registergoed vermeld:

“het woonhuis met ondergrond, tuin, erf en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te […], gemeente […], [adres zonder toevoeging a], kadastraal bekend als gemeente […], sectie […] nummer [I], (…)”.

2.3.       Klaagster en de heer [A] zijn uit elkaar gegaan. Bij akte van verdeling van 15 mei 2015 zijn de percelen met nummer [II] en [III] aan klaagster toegedeeld. Deze akte is verleden voor notaris mr. […], gevestigd te […].

2.4.       De oud-notaris is op 14 september 2009 als notaris gedefungeerd en is van 15 september 2009 tot 20 september 2015 als kandidaat-notaris werkzaam geweest op het notariskantoor. Sindsdien is de oud-notaris als oud-notaris verbonden aan het notariskantoor. Mr. [Y] heeft het protocol van de oud-notaris overgenomen.

2.5.       Klaagster heeft ontdekt dat het perceel met nummer [II] geen woonbestemming heeft,

maar een bijgebouw betreft.

3.          De klacht

3.1.       Klaagster verwijt de oud-notaris - samengevat - het volgende:

1. De oud-notaris heeft klaagster niet geïnformeerd over het feit dat het perceel grond met nummer

     [II] geen woonbestemming had en slechts een bijgebouw was, terwijl de oud-notaris daarvan wel

      op de hoogte was. Aldus heeft de oud- notaris klaagster misleid. Klaagster voert in dit verband aan

     dat de oud-notaris de gegevens uit de gemeentelijke basisadministratie (thans BRP) één op één

      dient over te nemen. Dit heeft de oud-notaris niet gedaan. Immers de oud-notaris heeft in de akte

     van levering vermeld dat twee van de vier verkopers op huisnummer [adres met toevoeging a]

     woonachtig zijn, terwijl in de gemeentelijke basisadministratie staat vermeld dat alle verkopers op

     huisnummer [adres zonder toevoeging a] woonachtig zijn.

     Klaagster verwijt de oud-notaris in dit klachtonderdeel voorts dat hij ondanks vele verzoeken

     nimmer een persoonlijke reactie heeft gegeven.

2. De oud-notaris heeft zich gepresenteerd als kandidaat-notaris, terwijl hij niet als zodanig werkzaam was. Aldus heeft de oud-notaris misbruik gemaakt van de  

titel van kandidaat-notaris. Dit is in strijd met artikel 435 van het Wetboek van Strafrecht. Klaagster voert in dit verband aan dat de oud-notaris sinds 21 september 2015 geen kandidaat-notaris meer is, terwijl hij meerdere malen - waaronder tijdens de bespreking van 24 maart 2016 met de gemachtigde van klaagster - heeft aangegeven dat hij als kandidaat-notaris is verbonden aan het notariskantoor. Ook op Linked-in en op de website van het notariskantoor staat aangegeven dat de oud-notaris als kandidaat-notaris aan het notariskantoor is verbonden. Klaagster legt ter onderbouwing over een e-mailbericht van de gemachtigde aan de oud-notaris van 31 maart 2016, een printscreen van de website van het notariskantoor van 14 april 2016 en twee printscreens van de linked-in pagina van de oud-notaris van 17 april 2016 en 26 juli 2016.

3. Het notariskantoor heeft de oud-notaris ten onrechte gepresenteerd als kandidaat-notaris. Klaagster verwijst in dit verband naar klachtonderdeel 2.

3.2.       De oud-notaris voert hiertegen verweer.

De oud-notaris stelt met betrekking tot klachtonderdeel 1 dat hij niet op de hoogte was van het feit dat het perceel grond met nummer [II] geen woonbestemming had en slechts een bijgebouw was. De oud-notaris voert in dit verband aan dat hij ten tijde van het passeren van de akten niet op de hoogte was van de inhoud van de brief van de gemeente […] aan verkopers van 21 januari 2003.

Met betrekking tot klachtonderdeel 2 betwist de oud-notaris dat hij heeft aangegeven dat hij als kandidaat-notaris is verbonden aan het notariskantoor. De oud-notaris stelt dat de website van het notariskantoor inmiddels is aangepast. Het briefpapier van het notariskantoor was al vanaf

15 september 2015 aangepast, aldus de oud-notaris.

4.          De beoordeling

Ontvankelijkheid

4.1.       De kamer overweegt met betrekking tot klachtonderdeel 3 als volgt. Dit klachtonderdeel is gericht tegen [notariskantoor] te […] (aan welk kantoor de oud-notaris is verbonden). Nu enkel (toegevoegd) notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak zijn onderworpen, kan een samenwerkingsverband waarvan notariële beroepsbeoefenaars deel uitmaken niet als beklaagde worden aangemerkt in een tuchtrechtprocedure als deze. Dit heeft tot gevolg dat klaagster niet-ontvankelijk is in klachtonderdeel 3.

4.2.       Ingevolge artikel 99 lid 15 van de Wet op het Notarisambt (Wna) kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

Klaagster heeft ter zitting van 15 augustus 2016 verklaard dat zij een jaar geleden heeft ontdekt dat het perceel met nummer [II] geen woonbestemming heeft, maar een bijgebouw betreft. De heer [A] had zich namelijk uitgeschreven bij de gemeente en ingeschreven bij een nieuwe gemeente. Vervolgens heeft de heer [A] van de nieuwe gemeente een bevestiging van de inschrijving ontvangen en daarop stond als oude adres vermeld “[adres zonder toevoeging a]”. De heer [A] vond dat opvallend en heeft klaagster daarover toen geïnformeerd, aldus klaagster.

De kamer overweegt dat niet duidelijk is op welke datum de heer [A] klaagster nu precies heeft geïnformeerd. Gelet op hetgeen klaagster ter zitting heeft verklaard, gaat de kamer ervan uit dat dit medio 2015 is geweest. Nu de gevolgen van het door klaagster in klachtonderdeel 1 gestelde handelen/nalaten pas medio 2015 bij klaagster bekend zijn geworden en de klacht op 19 april 2016 bij de kamer is ingekomen, acht de kamer klaagster ontvankelijk in klachtonderdeel 1. Klaagster is eveneens ontvankelijk in klachtonderdeel 2.

Inhoudelijk

4.3.       Op grond van artikel 93 Wna zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. Ook als notarissen niet meer als zodanig werkzaam zijn, blijven zij aan het tuchtrecht onderworpen in verband met hun handelwijze ten tijde van het uitoefenen van het ambt. De kamer dient de handelwijze van de oud-notaris te toetsen aan de in dit artikel omschreven tuchtnorm.

Klachtonderdeel 1

4.4.       De kamer stelt voorop dat op een notaris in zijn hoedanigheid, uit hoofde van zijn taak bij het verlijden van een akte, een zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen welke zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen. De omvang van de zorgplicht is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Niet is gebleken dat de oud-notaris op de hoogte was het feit dat het perceel grond met nummer

[II] geen woonbestemming had en slechts een bijgebouw was. Evenmin is gebleken dat de oud-notaris bekend was met de situatie ter plaatse. In het dossier bevonden zich ten aanzien van ieder pand afzonderlijk - [adres zonder toevoeging a en adres met toevoeging a] - de koopovereenkomst, de aanslag gemeentelijke heffingen, de taxatienota, de nota van de makelaar, de stukken met betrekking tot de hypothecaire geldleningen en de voorschotbijdrage van [gasbedrijf]. Onder deze omstandigheden reikt de zorgplicht van de oud-notaris niet zo ver dat hij - naast de gebruikelijke recherche - bij de gemeente nader onderzoek diende te doen naar de bestemming of aan koper had moeten vragen of hij de juistheid van de informatie van de verkoper bij de gemeente heeft getoetst. Dit klemt te meer, nu de Landelijke Voorzieningen WKPB en BRK ten tijde van het verlijden van de onderhavige akte nog niet van kracht waren. Dit klachtonderdeel is in zoverre ongegrond.

Met betrekking tot het verwijt van klaagster dat de oud-notaris ondanks vele verzoeken nimmer een persoonlijke reactie heeft gegeven, overweegt de kamer als volgt. Onduidelijk is op welke verzoeken klaagster nu precies doelt. De kamer constateert dat er op 24 maart 2016 een bespreking tussen de gemachtigde van klaagster en de oud-notaris heeft plaatsgevonden over de kwestie van de woonbestemming en dat de oud-notaris ook heeft geantwoord op de klacht die bij de KNB is ingediend. Ter zitting heeft de oud-notaris verklaard dat het e-mailbericht van de gemachtigde van klaagster met daarin een aantal vragen, op welk e-mailbericht klaagster kennelijk doelt, hem niet meer bijstaat. De kamer acht de enkele omstandigheid dat de oud-notaris op één e-mailbericht niet heeft gereageerd - wat daarvan verder ook zij - van onvoldoende gewicht om dit subklachtonderdeel gegrond te verklaren. Dit klemt te meer, nu uit het overgelegde e-mailbericht van de gemachtigde van klaagster gedateerd 31 maart 2016 volgt dat mr. [Y] wel heeft gereageerd op de vragen in het hiervoor bedoelde e-mailbericht.

Gelet op het voorgaande zal de kamer dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.

Klachtonderdeel 2

4.5.       Met betrekking tot het tweede klachtonderdeel - de oud-notaris heeft zich ten onrechte als kandidaat-notaris gepresenteerd - overweegt de kamer als volgt. Klaagster heeft haar stelling dat de oud-notaris meerdere malen - waaronder tijdens de bespreking van 24 maart 2016 met de gemachtigde van klaagster - heeft aangegeven dat hij als kandidaat-notaris is verbonden aan het notariskantoor tegenover de gemotiveerde betwisting van de oud-notaris niet nader onderbouwd. De enkele omstandigheid dat de oud-notaris op de website van het notariskantoor en op zijn linked-in pagina nog enige maanden als kandidaat-notaris - in plaats van oud-notaris - stond vermeld, acht de kamer van onvoldoende gewicht om dit klachtonderdeel gegrond te verklaren. De website van het notariskantoor is inmiddels aangepast en uit de overgelegde printscreen van de linked-in pagina van de oud-notaris

van 26 juli 2016 blijkt dat ook de linked-in pagina van de oud-notaris inmiddels is aangepast. De kamer acht dit klachtonderdeel dan ook ongegrond.

Conclusie

4.6.       Gelet op het voorgaande zal de kamer klaagster niet-ontvankelijk verklaren in het derde klachtonderdeel en de klacht voor het overige ongegrond verklaren.

De beslissing

De kamer voor het notariaat:

verklaart klaagster niet-ontvankelijk in het derde klachtonderdeel;

verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. C.M. Wiertz-Wezenbeek, voorzitter, mr. H.G. Robers, rechterlijk lid, mr. J.L.G.M. Mertens, notarislid, mr. M.A.M. Kessels, plaatsvervangend notaris lid, en mr. R.J.M.G. Oostveen, plaatsvervangend belasting lid.

Uitgesproken in het openbaar op 19 september 2016 door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.